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物業(yè)流程管理制度是對物業(yè)管理服務全過程進行規(guī)范化、標準化管理的重要文件，旨在提升物業(yè)服務質(zhì)量和效率，確保物業(yè)運營的順暢與和諧。其主要內(nèi)容涵蓋以下幾個方面：
1. 服務接待與投訴處理
2. 公共設施設備維護保養(yǎng)
3. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理
4. 安全保衛(wèi)與消防管理
5. 費用收取與財務管理
6. 業(yè)主關系管理
7. 應急事件處理
包括哪些方面
1. 服務接待與投訴處理：規(guī)定接待業(yè)主的禮儀、處理投訴的程序和時限，以及業(yè)主滿意度的評估機制。
2. 公共設施設備維護保養(yǎng)：設定定期檢查、維修和更新的計劃，確保設施設備的正常運行。
3. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理：制定清潔標準和綠化養(yǎng)護規(guī)程，保持物業(yè)環(huán)境整潔美觀。
4. 安全保衛(wèi)與消防管理：設置安全巡邏、出入管理、應急預案和消防演練等措施，保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
5. 費用收取與財務管理：明確費用計算方法、繳費期限和催繳流程，確保財務透明公正。
6. 業(yè)主關系管理：建立業(yè)主檔案，定期溝通，處理業(yè)主需求和建議，促進社區(qū)和諧。
7. 應急事件處理：設定各類突發(fā)事件的應對策略，如自然災害、設備故障等，保證快速響應。
重要性
物業(yè)流程管理制度的重要性不言而喻，它能：
1. 提高服務效率：通過標準化流程，減少工作中的混亂和延誤，提高工作效率。
2. 保障服務質(zhì)量：明確各環(huán)節(jié)職責，確保每個環(huán)節(jié)的服務質(zhì)量達到預設標準。
3. 維護業(yè)主權益：通過透明化管理，增強業(yè)主的信任感和滿意度。
4. 防范風險：預先規(guī)劃各種情況的應對措施，降低潛在風險。
5. 提升品牌形象：良好的物業(yè)管理能提升物業(yè)公司的專業(yè)形象和市場競爭力。
方案
為實施有效的物業(yè)流程管理制度，我們提出以下方案：
1. 制定詳細的操作手冊：將各項流程細化，編寫成易于理解和執(zhí)行的操作手冊，供員工參考。
2. 培訓與考核：定期對員工進行制度培訓，通過考核確保他們了解并能正確執(zhí)行各項流程。
3. 監(jiān)控與反饋：設立監(jiān)控機制，定期收集反饋，對制度進行調(diào)整優(yōu)化。
4. 激勵與懲罰：對遵守制度的員工給予獎勵，對違反制度的行為進行糾正和處罰，強化制度執(zhí)行力。
5. 社區(qū)參與：鼓勵業(yè)主參與物業(yè)管理，通過業(yè)主大會等形式聽取意見，共同維護社區(qū)環(huán)境。
通過以上方案，我們將逐步構(gòu)建一個高效、規(guī)范、業(yè)主滿意的物業(yè)管理體系，推動物業(yè)服務質(zhì)量的持續(xù)提升。
物業(yè)流程管理制度范文
第1篇 金科物業(yè)公司交房管理流程
金科物業(yè)交房管理流程
1目的
確保業(yè)主(住戶)及時、滿意地接房,便于物業(yè)管理工作的順利開展,協(xié)助開發(fā)商回收房款。
2 適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處物業(yè)的交付辦理。
3 定義
交房:是指業(yè)主 (住戶)收到《接房通知書》,并辦理完相應手續(xù)獲得所購物業(yè)的鑰匙。業(yè)主 (住戶)接房后 為物業(yè)已交付給業(yè)主 (住戶)。
4 職責:
4.1管理處主任負責對業(yè)主 (住戶)接房時物業(yè)交付的組織工作。
4.2 管理處物業(yè)助理負責業(yè)主 (住戶)交房資料的準備。
4.3 開發(fā)公司售房部負責驗證業(yè)主 (住戶)身份,核查費用。
4.4 物管公司財務室負責收取業(yè)主接房須交納的相關費用。
4.5 管理處前臺接待員負責審核業(yè)主接房資格,繳驗各種證件,陪同業(yè)主對房屋進行驗收,辦理業(yè)主 (住戶)交房手續(xù)、交接物品。
5 程序要點
5.1交房的準備工作
5.1.2 交房資料的準備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《接房通知書》、《業(yè)主(住戶)手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《精神 明建設公約》、《區(qū)域防火責任書》;
b) 《接房通知書》的內(nèi)容要求寫明辦理交房手續(xù)的地點、時間,辦理手續(xù)時應帶的資料、證件及應繳費用明細,并附簡明扼要的交房流程圖等;
c) 印制以下各類交房所需表格:
第2篇 z物業(yè)公司項目管理處工作流程
物業(yè)公司項目管理處工作流程
根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求,對管理處的工作規(guī)范如下:
●每天工作。
一、組織晨會,跟進上一天事務,安排當天工作。
二、至少巡視轄區(qū)一遍,巡視內(nèi)容為:
1、檢查轄區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違規(guī)裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販)。
2、轄區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電是否完好、有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動)。
3、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源)。
4、基礎設施是否完整,道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,出入口道閘是否完好,娛樂設施有無損壞。
5、檢查設備的運行是否正常。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理,重大問題和不能處理的問題應及時向管理處主任匯報。
三、收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用,并做好現(xiàn)金日記帳。
四、受理客戶裝修申請,辦理裝修許可證。
五、接待客戶來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。
七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質(zhì)量。
八、做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,客戶投訴等)。
九、整理內(nèi)務(包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
●一周工作。
一、走訪客戶(內(nèi)容:與客戶交換轄區(qū)管理意見;掌握客戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握客戶產(chǎn)權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況)。
二、檢查每棟樓宇的公共設施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓宇對講門有無損壞;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好;配電箱、水表設備是否有破損;住宅樓內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門,并協(xié)助處理。
三、檢查垃圾桶是否按規(guī)定清洗,各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。
四、檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶。
●一月工作。
一、編制下月工作、維修保養(yǎng)計劃。
二、統(tǒng)計物業(yè)管理費和各項相關款費收繳情況,并編制財務報表。
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、抄記水、電等計量表及入帳工作。
五、對轄區(qū)的環(huán)境、綠化等進行一次全面自檢。
六、按規(guī)定對轄區(qū)公共設施、設備進行一次全面檢查,養(yǎng)護。
七、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:房屋產(chǎn)權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
八、與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會等),如有重要情況須書面報告和反映。
九、辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
●一季度工作。
一、組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理。
二、檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。
三、核對房租、管理費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠房租、管理費和物業(yè)管理相關款費的客戶進行追收。
四、編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。
五、向內(nèi)部物業(yè)?？陡?宣傳表揚轄區(qū)內(nèi)的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。
●一年工作。
一、對本轄區(qū)內(nèi)的客戶全部走訪一遍。
二、組織清理一次化糞池。
三、編制年度財務收支報表,向全體業(yè)主公布相關的物業(yè)管理費用收支情況。
四、編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
五、整理物業(yè)管理檔案資料,對發(fā)生變動的資料進行修改,保持檔案資料與實際資料一致。
六、組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
七、總結(jié)年度工作,寫出書面報告。
八、制定下年度工作計劃。
第3篇 物業(yè)二次裝修管理的內(nèi)容流程注意事項
物業(yè)二次裝修管理的內(nèi)容、流程和注意事項
二裝是物業(yè)管理服務活動的一個重要階段,做好物業(yè)裝修管理對于保證物業(yè)管理水平、維護業(yè)主共同利益有著重要的作用,根據(jù)住宅裝飾裝修管理辦法等法規(guī)及物業(yè)裝修管理的實踐,特對裝修管理的重點、內(nèi)容、流程及操作細節(jié)進行講解,供廣大物業(yè)管理人員學習使用。
一、業(yè)主準備
(1)業(yè)主辦理裝修,裝修單位需提供營業(yè)執(zhí)照復印件,(加蓋公章)、承建資格證書復印件(加蓋公章);如代收裝修稅費的需提供顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復印件。非業(yè)主使用人申請裝修需提供業(yè)主同意裝修的書面證書。
(2)裝修施工圖紙和施工方案(如更改原有水電線路需提供水電線路圖)。
(3)裝修單位負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話。
(4)施工人員身份證復印件、照片。
(5)如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、超過設計標準或規(guī)范增加樓面荷載須提交建筑物原設計單位或具有相應資質(zhì)的設計單位提出的設計方案,非住宅用途房屋還須提交政府部門的施工許可證。
(6)如搭建建筑物、改變住宅外力面等,須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準后,報管理處備案,并經(jīng)業(yè)主大會/業(yè)主委員會同意,有管理處統(tǒng)一樣式方可打搭建。
(7)只鋪地板、墻壁表面粉刷、貼墻紙等的簡單裝修,裝修戶可不提供裝修單位《承建資格證書》及施工圖紙。
二、裝修手續(xù)辦理
(1)由部門負責人指定專人核實業(yè)主身份,審核裝修方案、施工人員身份、特種作業(yè)證書、裝修資質(zhì)證明、施工時間(最長不超過三個月),并做出批復。如超過需向管理處重新辦理申請手續(xù)。
(2)裝修管理員將批復意見知會裝修申請人,并知會管理處其他有關部門配合和監(jiān)督,建立裝修管理檔案。
(3)管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂《裝修管理服務協(xié)議書》,業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關費用。
(4)辦理《裝修許可證》、《人員臨時出入卡》。
三、裝修過程的監(jiān)控
(1)安全員每天巡查至少一次,技術員至少每兩天巡查一次裝修現(xiàn)場,并填寫《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。
(2)巡查《裝修許可證》的有效期,裝修現(xiàn)場是否有亂接線、亂改管線、破壞承重結(jié)構(gòu)、使用易燃材料裝修等違章行為。如有違章行為,下發(fā)《違章通知書》,并責令限期整改。
(3)監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指定的通道進出及搬運材料。
四、裝修垃圾的清運
(1)垃圾的清運在晚上19―22點之間進行。
(2)禁止裝修隊在清運車輛進場前將垃圾搬出戶外。
(3)禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。
(4)垃圾清運完后,檢查清運垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
五、裝修復驗
業(yè)主向管理處提出檢查申請,管理處裝修負責人對裝修工程檢查,經(jīng)檢查無違章情況,出具檢查證明,準予退還裝修保證金。
六、退裝修保證金
(1)裝修保證金裝修檢查合格7個工作日后退還。
(2)裝修檢查無違章行為,業(yè)主與裝修隊憑檢查證明和裝修保證金單據(jù)退還裝修保證金。具體退裝修保證金時間需在《裝修管理服務協(xié)議書》約定。
(3)將所有施工人員出入證收回并作廢。
第4篇 物業(yè)管理各項工作流程組織運行圖
物業(yè)管理各項工作流程的組織運行圖
1、工作流程原則:a:保證程序的連續(xù)性,環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連;b:保證程序的全面性,不遺漏每一個環(huán)節(jié);c :保證程序的合理性,講求科學、實效。
2、物業(yè)管理接管工作流程圖:
提前介入--員工崗位培訓--建立規(guī)章制度--完善資料裝備--物業(yè)驗收與接管--裝修管理--日常管理與維修
3、住戶入住流程圖
登記入冊--簽訂協(xié)議--收取費用--現(xiàn)場查驗--發(fā)放鑰匙
4、辦理裝修手續(xù)工作流程圖
裝修前請住戶填寫裝修申請表--辦理裝修審批--現(xiàn)場明確裝修允許范圍--辦理裝修人員出入證--開具裝修許可證--跟蹤裝修情況 --裝修驗收并開具合格證書
5、處理住戶投訴工作流程圖
中心接待住戶投訴并記錄--開具受理單給住戶--分類開具聯(lián)系單給責任部門--中心反饋落實情況給住戶--投訴回訪
第5篇 物業(yè)公司庫房管理標準作業(yè)流程-4
物業(yè)公司庫房管理標準作業(yè)流程(四)
1.0目的
1.1本流程規(guī)范庫房管理工作,確保對庫房物品進行安全、高效、有序的管理。
2.0適用范圍
2.1本規(guī)程適用于物業(yè)公司庫房管理工作。
3.0職責
3.1公司采購員負責物品的采購工作。
3.2庫房管理員負責物品驗收、入倉、領用手續(xù)的辦理和庫存物品的保管。
3.3物業(yè)公司客服財務人員負責物品的核算。
3.4物業(yè)公司客服主管負責庫房管理工作的監(jiān)督。
4.0管理工作要點
4.1庫存物品的限額標準
4.1.1日常消耗物料的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.2倍;
b)特殊情況另行處理。
4.1.2常備的零件物品的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.5倍;
b)特殊情況另行處理。
4.2物品采購的申請
4.2.1庫房管理員原則上應在每月28日前根據(jù)庫房實際庫存量,編制下月物品采購計劃。
4.2.2當庫房物品低于規(guī)定的庫存限額時,應及時填制所需物品的采購計劃。
4.2.3庫房中無儲存的零星、應急物品由使用部門負責人填制采購計劃。
4.2.4庫房管理員應在每月28日前將采購計劃交物業(yè)公司客服部。
4.2.5物業(yè)公司經(jīng)理依據(jù)下列內(nèi)容審核:
a)倉庫實際庫存量;
b)當月實際消耗量;
c)庫存物品的限額標準;
d)下月預計消耗量;
4.3物品的驗收程序
4.3.1物品驗證的要求:
a)每次采購物品單位數(shù)量少于10個的,要求100%抽樣驗證;
b)每次采購物品單位數(shù)量多于10個的,要求10%-50%驗證;
c)采購物品必須具備合格證,特別對批量購買的物品必須要驗證物品的合格證,物品合格證由庫管員保存;
d)對目測無法驗證的物品,必須使用相關工具協(xié)助驗證;
e)物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與《采購計劃單》上的內(nèi)容相符;
f)庫管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交物業(yè)客服保存、備查。
4.4物品的入倉程序
4.4.1物品的入倉程序:
a)采購員原則上應在物品采購回來的當日,將物品送交倉庫驗收,特殊情況不能在當日入倉的,應報物業(yè)經(jīng)理批準后另行處理;
b)如采購員通知物品供應商送貨上門,采購員應陪同供應商一起到庫房驗貨;
c)庫房管理員應對符合購買計劃的物品進行驗收;
d)經(jīng)驗收合格的物品,庫房管理員應開具《入庫單》,登記庫房物品明細賬,并將物品分類存放;
e)庫房管理員應根據(jù)當天的物品驗收單,及時登記物品明細賬;
4.4.3設備工具的入倉程序:
a)新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行;
b)以舊換新的設備工具入倉程序:
-經(jīng)辦人應憑其所在部門主管簽名確認的《工具借領單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù);
-庫房管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù),發(fā)給新工具,同時在使用《工具登記卡》上由經(jīng)辦人簽名確認;
c)退還的設備工具入倉程序:
-庫房管理員根據(jù)使用人的《工具登記卡》上的項目,逐項清點退還工具;
-庫房管理員對退還的工具進行驗收;
-庫房管理員應在《工具登記卡》上登記,并由使用人所在部門負責人簽名確認后存檔。
d)借用工具入倉程序:
-工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈;
-庫房管理員根據(jù)設備工具的領用記錄,進行驗收;
-庫房管理員應及時在《工具登記卡》上登記。
4.5庫房物品的存放管理
4.5.1物品存放倉庫的自然條件:
a)有通風設備;
b)光線充足;
c)面積寬敞。
4.5.2庫房物品的存放分類:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品;
b)吸水性強、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品;
c)常用工具、材料和配件等;
d)易碎、易損物品;
4.5.3物品存放倉庫的區(qū)域劃分:
a)合格物品存放區(qū);
b)不合格物品存放區(qū);
c)待檢物品存放區(qū)。
d)處理物品存放區(qū)
4.5.4倉庫區(qū)域劃分的方法:
a)在貨架上標識并隔離;
b)劃線掛標牌。
4.5.5倉庫物品的存放要求:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品應單獨設置倉庫存放,存放時應注意:
-周圍無明火、遠離熱源;
-擺放在地下;
-配備滅火器;
-保持包裝完好;
-庫房結(jié)構(gòu)堅固,門窗封閉牢固;
-庫房門內(nèi)開。
b)吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時:
-用經(jīng)過防水處理的貨架放置;
-放在干燥的地上或貨架上;
-配備防潮通風設施。
c)常用工具、材料和配件等:
-不規(guī)則物品,用盒或袋裝好后擺放;
-規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上;
-體積較大、體重較輕的可靠墻上放或掛在墻上。
d)易碎易損的物品:
-體積較小或瓶裝物品,放置貨架的底層、整齊的擺放在地上;
-體積較大的,應靠墻立放,放置上方不懸掛物品;
-放置位置有膠墊。
4.6庫房物品的領用管理
4.6.1物品領用程序:
a)物品領用人應憑其所在部門主管簽字確認的《領料單》到庫房辦理材料領用手續(xù);
b)庫房管理員根據(jù)《領料單》上所列品種,逐一發(fā)放;
c)庫房管理員根據(jù)《領料單》內(nèi)容登記倉庫物料發(fā)放明細登
記;
d)庫房管理員以10天為一期,將《領料單》匯總后交物業(yè)財務人員核對,并進行相關的賬務登記。
4.6.2工具的領用管理:
a)工具使用人應憑其所在部門主管確認的《領料單》到庫房領用工具;
b)庫房管理員應根據(jù)使用人《工具領用卡》的記錄,核對原卡上的領用工具是否有重復現(xiàn)象:
-如經(jīng)核對,已有領用記錄,但沒有報廢或其他處理記錄,庫房管理員應拒絕發(fā)放;
-如經(jīng)核對沒有該工具的領用記錄,將工具發(fā)放給領用人后,并在《工具領用卡》上登記。
c)庫房管理員以10天為一期,將《領料單》匯總后交物業(yè)財務人員核對,并進行相關的賬務登記。
4.6.3借用工具的領用程序:
a)凡因工作需要借用工具的人員,應憑其所在部門主管簽名確認的《工具借領單》,到庫房辦理工具借用手續(xù);
b)庫房管理員根據(jù)《工具借領單》,與庫房建立的借用工具登記卡核對無誤后發(fā)放;
c)庫房管理員對借用的工具應根據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。
4.7庫房物品報廢的管理
4.7.1報廢的標準:
a)物品到有效期;
b)客觀原因造成物品工具已無使用價值的;
c)按其他有關規(guī)定需報廢。
4.7.2物品報廢的程序:
a)報廢物品經(jīng)辦人憑其所在部門主管簽名確認的《物品報廢單》到庫房辦理物品報廢手續(xù);
b)庫房庫存的物品報廢,由庫房管理員負責填寫《物品報廢單》;
c)庫房管理員準備好報廢物品的有關原始資料:
-入庫時間
-物品性能介紹;
-使用時間;
-使用說明;
-其他有關資料。
d)物業(yè)公司客服主管,應組織相關人員驗證;
e)報廢物品交物業(yè)公司經(jīng)理審批;
g)庫房管理員根據(jù)審批意見,將報廢物品的相關財務資料交物業(yè)財務人員核對并進行相關的賬務處理。
4.9記錄表格
4.9.1《物品報廢單》
4.9.2《工具登記卡》
4.9.3《庫存物品進、耗、存表》
4.9.4《入庫單》
4.9.5《領料單》
第6篇 z_物業(yè)高空作業(yè)管理流程
金科物業(yè)高空作業(yè)管理流程
1 目的
規(guī)范管理處高空作業(yè)工作,保障員工人身安全。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)高空作業(yè)工作。
3職責
3.1 管理處主任負責小區(qū)高空作業(yè)工作的管理。
3.2 管理處各部門主管依照本規(guī)程實施小區(qū)高空作業(yè)工作。
4程序要點
4.1 管理處各部門應盡量減少高空作業(yè),因特殊原因需要進行高空作業(yè)的,須報部門主管批準。必要時部門主管可到現(xiàn)場查看,如因把關不嚴造成事故,部門主管和管理處主任負有責任。
4.2 如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):
4.2.1 患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏綜合癥、嚴重貧血、關節(jié)炎、恐高癥、力障礙等不宜登高人員不得進行高空作業(yè);
4.2.2 未經(jīng)部門主管同意,不得進行高空作業(yè);
4.2.3 惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè);
4.2.4 安全措施不到位,無安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作業(yè)環(huán)境惡劣、無防護措施和設施。
4.3 高空作業(yè)安全要求:
4.3.1 遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程;
4.3.2 安全帶佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超過兩米,必須有人輔助;
4.3.4 作業(yè)面上下方均不得存在垂直同時作業(yè);
4.3.5 高空作業(yè)所需工具、物品必須有專用工具傳遞,不得拋擲;
4.3.6 高空作業(yè)下方為禁戒區(qū)域,人員進入必須佩戴安全帽。
4.3.7 高空作業(yè)完畢后,應做到人走場清,消除一切不安全因素;并做好施工現(xiàn)場清理,安全器械做好保養(yǎng)維護工作后交回值班室。
4.4 凡作業(yè)高度超過2米時(包括2米),都屬高空作業(yè),在此高度或以上高度作業(yè)必須要系安全帶或有其它安全保護措施或改進作業(yè)方法。如有違反, 情節(jié)輕重,對當事人、部門主管和管理處主任給予處罰。如有管理處不按此規(guī)定執(zhí)行,發(fā)生意外事故,違章者或當事人后果自負。
第7篇 某物業(yè)管理拓展工作流程
一、獲取信息:
1、定期做市場調(diào)查;
2、客戶主動聯(lián)系;
3、經(jīng)人推介。
二、甄選信息,確定目標客戶:
1、面積少于20000平方米項目不接;
2、項目投入使用時間超過兩年的不接;
3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū));
4、維修基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū));
5、物業(yè)管理配套設施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言)
6、檔次過低的項目不接;
7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接;
8、開發(fā)商或大產(chǎn)權主超過二家的項目不接;
9、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接;
三、談判要素
1、先人后事,與對方相關聯(lián)系人的關系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;
2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎;
3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢,取長補短;
4、要以內(nèi)部了解和外部公關的方式,以方案的制作質(zhì)量為基礎,小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進;
5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方,明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務、費用標準);
6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r,應直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;
7、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時,應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實效。
四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。
五、具體步聚(全委和顧問管理,專項培訓暫略)
1、明確意向性目標后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構(gòu)想奠定基礎。
2、財務人員根據(jù)擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經(jīng)理,確定承接方式和報價金額。
3、制定方案。方案內(nèi)容包括:
(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質(zhì)等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等;
(2)擬承接的項目簡介:周邊情況、配套設施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等;
(3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標;
(4)擬定管理服務內(nèi)容,包括:
開發(fā)建設期間將提供的管理服務內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務內(nèi)容,大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。
(5)物質(zhì)裝備計劃;
本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。
(6)管理人員配備;
根據(jù)物業(yè)實際需求設置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應的崗位職責和入職條件。
(7)管理規(guī)章制度;包括:
結(jié)合實際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約,應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。
(8)經(jīng)費收支預算;
根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進行大致測算,制定收支預算表。
(9)相關費用;
(10)提出經(jīng)營、管理、服務的新思路
為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務承諾等方面提出既務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標的實現(xiàn)。
(以上僅是方案的基本內(nèi)容,至于詳略取舍可依據(jù)實情而定。)
4、與開發(fā)商作進一步溝通,細化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關費用、管理期限,為最終簽訂合作協(xié)議做準備。
5、與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,明確雙方的權利及義務。
6、協(xié)議簽定根據(jù)開發(fā)商要求,確定人員進場時間。
第8篇 物業(yè)管理裝修巡查流程注意事項
物業(yè)管理員裝修巡查流程及注意事項
一、裝修巡查流程圖
二、裝修巡查注意事項
1、檢查裝修住戶有無辦理《裝修許可證》;
2、檢查裝修人員有無辦理裝修住戶相符合的《臨時出入證》;
3、檢查室內(nèi)是否按照《房屋裝飾裝修協(xié)議》規(guī)定,配置相應的滅火器材;
4、檢查是否將裝修材料、工具、裝修垃圾等物品堆放在公共部位;
5、提醒裝修戶不要開門施工,防止灰塵觸動消防報警器。
6、檢查裝修戶是否有違禁物品(電爐、煤氣罐等)
7、水、電
1)住戶進場施工時應提醒其做衛(wèi)生間防水閉水試驗(室內(nèi)閉水3公分,48小時),確保無滲漏,并通知樓下住戶前來共同檢驗;
2)檢查室內(nèi)水管走向,查看有無破壞原有防水層,若破壞應及時聯(lián)系業(yè)主,告知利害關系,要求其將防水破壞部位重新處理,并重新做閉水試驗;管道鋪設完畢后建議住戶對管道進行壓力試驗,確保接口無滲漏。同時要求水電工繪制水電走向圖。
3)檢查業(yè)主是否將無排水設施房間改為經(jīng)常用水房間。
4)檢查室內(nèi)多媒體信息箱中原有線路是否齊全,若有缺失應通知業(yè)主及時與工程管理中心聯(lián)系;
5)檢查水電工在移動原有插座位置刻墻槽時有無將墻體中原預留橫筋切斷;
6)室內(nèi)強電線路均為2.5平方,應提醒業(yè)主能否承受得了所空調(diào)的負荷,若不能承受,應在地面處理前適當更換線路。
8、泥瓦工
1)檢查是否破壞和更改下水管道。
2)檢查排水立管有無檢查口,若有應提醒裝修人員做好標記,并建議業(yè)主做活動瓷磚,以便日后檢修。
3)檢查是否違規(guī)拆除承重墻體;業(yè)主拆除非承重墻體時應在現(xiàn)場確認,拆除的建筑垃圾讓其袋裝運至樓下垃圾池中。
4)檢查住戶是否改動原有衛(wèi)生間排煙口位置,若有改動應到現(xiàn)場監(jiān)督予以指導(原有衛(wèi)生間排煙口可以垂直向上移動至窗戶上沿與頂中間);廚房安裝煤氣熱水器的住戶,社區(qū)事務助理應現(xiàn)場指定熱水器強排口位置。
5)提醒住戶廚房墻磚貼好時可以申請安裝煤氣表;
6)查看裝修申請表中有無申請改動廚房排煙口位置的,如有應提醒業(yè)主和裝修人員應用切割機小心切割,防止碎片掉入煙道中,切割好后將原有止回閥裝好并做好封閉工作,防止日后室內(nèi)返煙。
9、油漆
1)裝修人員粉刷油漆時嚴禁吸煙,應責令裝修人員一定要關門施工,;
2)提醒裝修人員不要將油漆廢料倒入下水管道中。
3)油漆處理完畢后,提醒業(yè)主可以安裝對講系統(tǒng)。
10、木工
1)廚房、衛(wèi)生間木工吊頂時要求住戶掉活動頂(可拆卸);
2)提醒業(yè)主若地面做復合地板,到工程管理中心申請,開發(fā)公司免費鋪地坪;若地面鋪設實木地板,提醒業(yè)主和裝修人員龍骨打卡深度不得超過3.5公分,一是防止將樓板打穿,二是防止將樓板中預埋的線管打穿。
3)在地面鋪設地板前應提醒住戶提前申請水暖管道二次壓力試驗。
11、安裝防盜網(wǎng),大陽臺可以在室外安裝款式樣式與一樓相同的不銹鋼防護網(wǎng),其他窗戶只能安裝在室內(nèi)或在室外安裝隱形防護網(wǎng)和夾層防護網(wǎng)。
12、安裝晾衣架,所有住戶均不得在室內(nèi)安裝可伸出室外的晾衣架。
13、頂層屋頂花園裝修
1)查看頂層住戶是否將原來在屋頂花園內(nèi)煙道拆除
2)地面需要做裝飾的應提醒再次做好防水工作,原有地面不可以拆除。
3)安裝太陽能時社區(qū)事務助理應現(xiàn)場指定位置,包括保溫管的走向。
14、空調(diào)安裝,住戶安裝空調(diào)時應盡可能的到現(xiàn)場指導與監(jiān)督,要求其一定要將空調(diào)外機安裝在相應的空調(diào)機位中。
15、小區(qū)內(nèi)已接入有線電視,所有住戶均不得安裝衛(wèi)星電視。
第9篇 z商業(yè)物業(yè)值班管理流程
商業(yè)物業(yè)值班管理流程
1、目的
保證值班時間內(nèi)商戶的訴求及時發(fā)生的問題與現(xiàn)場情況得到妥善、及時的處理。
2、適用范圍
適用于各物業(yè)工作人員的值班。
3、職責
(1)物業(yè)現(xiàn)場管理經(jīng)理負責決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。
(2)物業(yè)各值班人員負責按輪換值班,處理或報告物業(yè)現(xiàn)場隊長處理值班中發(fā)生的一般問題,重大問題要及時上報現(xiàn)場物業(yè)管理經(jīng)理。
4、程序
(1)物業(yè)現(xiàn)場隊長每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報經(jīng)理備案。
(2)在值班安排表需修改時,由物業(yè)現(xiàn)場隊長隨時提出并報管理部經(jīng)理備案。
(3)物管處值班人員為物業(yè)現(xiàn)場隊長和水電工、清潔工及現(xiàn)場協(xié)管人員。
(4)值班人員按下列規(guī)定值班:
①代班視同正常上班,代班員須堅守崗位,不得擅離。
②值班時發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問題,要即解決,疑難問題現(xiàn)場管理人員應報告現(xiàn)場管理經(jīng)理決定處理措施,重大問題現(xiàn)場管理經(jīng)理應及時報告公司以理決定。
③對值班情況要逐項認真記錄,填寫值班記錄表記錄應表達清楚事情的過程,處理結(jié)果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員,一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時,應先安撫商戶的情緒,再及時報現(xiàn)場領導來及時處理;
④有事不能值班,物業(yè)現(xiàn)場隊長須向現(xiàn)場管理經(jīng)理說明并得到批準;現(xiàn)場管理經(jīng)理向物業(yè)管理經(jīng)理說明并得到批準。經(jīng)批準的缺值由現(xiàn)場管理經(jīng)理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。
⑥交班人員應共同在值班記錄上簽名。接班人逾時未到崗接班,值班人員不得離崗。
⑦逾時接班或不接班的,按遲到或曠工處理。
第10篇 物業(yè)管理公司借款報銷流程辦法
物業(yè)管理公司借款、報銷流程及辦法
為加強企業(yè)財務管理,合理使用資金,提高辦公效率,根據(jù)公司有關規(guī)章制度和實際情況,制定本辦法。
一、借款:借款主指公司各部門為經(jīng)營或管理需要,需墊支或?qū)ν庵Ц兜?尚無正規(guī)發(fā)票的款項,分為現(xiàn)金借款和票據(jù)借款。
1、現(xiàn)金借款:借款人應提前半天通知財會部門,將借款單經(jīng)部門經(jīng)理簽字后,根據(jù)金額大小分別簽字?，F(xiàn)金借款應嚴格按現(xiàn)金使用范圍借支。流程圖附下:
2、票據(jù)借款:票據(jù)是特指支票、匯票、電匯、銀行承兌等銀行票據(jù);除必須支付現(xiàn)金的款項外,公司的對外支付,原則上均應以票據(jù)支付。借款單注明借款事由,經(jīng)部門經(jīng)理簽字后,依照有無合同等不同情況分別辦理審批手續(xù)。流程圖附下:
二、報銷:
1、通訊費及市內(nèi)交通費的報銷:此兩項費用是指員工每月可憑票報銷的移動電話費和市內(nèi)。兩項費用具體的報銷標準,參照公司制定的有關規(guī)定;這兩項費用的報銷,各部門必須指定專人到財會部辦理。該辦法實施時,各部門指定專人的姓名填列在本稿所附表格里。流程及表格附后:
流程圖:
表格:
部門指定人部門指定人部門指定人
行政部市場部voip事業(yè)部
人力資源部寬帶社區(qū)部客戶服務中心
財務會計部大客戶部管理信息部
工程建設維護中心網(wǎng)絡規(guī)劃管理部
2、他費用的報銷:公司各部門為經(jīng)營或管理而取得正規(guī)單據(jù)后,需支付或應支付的各種款項,也包括借款沖賬的款項。報銷人應及時整理好各類單據(jù),并進行分類,將同一事項的單據(jù)歸集并編制報銷單,經(jīng)部門經(jīng)理簽字后,再按金額大小分情況分別簽字報銷。具體流程圖如下:
3、物資采購的報銷:
三、財會部對外辦工時間:凡涉及報銷和借款沖賬的各種款項,只在周二、周四集中辦理;現(xiàn)金及票據(jù)借款,可在周一至周四全天和周五上午辦理,周五下午財會部原則上不對外辦公。
對外辦公時間:周一至周四am9:00-12:00pm1:00-5:30
周五am9:00-12:00
報銷時間:周二am9:00-12:00pm1:00-5:30
周四am9:00-12:00pm1:00-5:30
四、以上借款、報銷流程及方法由財務會計部負責解釋說明
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理工作流程內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容
(一)管理構(gòu)架
1、組織機構(gòu)圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1)員工構(gòu)成,其中管理人員占;學歷構(gòu)成(特別是管理人員)
2)各部門骨干基本情況
(二)內(nèi)部管理制度
1、公司管理形式(總經(jīng)理負責制;總公司與各管理處關系,自負盈虧)
2、行政人事制度
1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃,了解公司培訓重點)
2)員工考核、獎懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)
2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業(yè)主資料的管理(保密性)
5、財務制度
1)收費標準的制定、申報、審批
2)押金的處理
3)財務收支預算、決算、分析
4)日常財務帳務處理
5)定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1)采購內(nèi)容的制定和審批
2)庫存的有效控制及及時補充
3)庫存的帳務處理
4)庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來文件管理
2)內(nèi)部文件往來
3)收發(fā)登記
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的評選標準管理(資質(zhì)、工程款預算、信譽等)
2)簽訂合同
3)工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄
4)工程驗收制度
5)整改制度
9、辦公設備的管理
1)臺帳
2)領用
3)報廢
10、合同管理
11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業(yè)文化建設
(三)公眾管理制度
1、業(yè)委會章程
2、管理維修公約
3、衛(wèi)生公約
4、裝修管理規(guī)定
5、停車場管理規(guī)定
6、治安管理規(guī)定
7、園林、綠化管理規(guī)定
第12篇 接管物業(yè)管理中心服務質(zhì)量檢查流程
接管項目物業(yè)管理中心服務質(zhì)量檢查流程
1總則
1.1為保證物業(yè)服務滿足規(guī)定要求,并持續(xù)改進服務質(zhì)量,各項目物業(yè)管理中心應加強物業(yè)服務檢查工作,建立公司內(nèi)部的三級檢查機制,包括:項目物業(yè)管理中心的月檢、中心(部門)的周檢、中心班組的日常檢查。
1.2公司總部及公司分中心對所屬項目物業(yè)管理中心的監(jiān)督檢查采取半年一次的定期稽查考核或不定期的全面檢查并實施第三方檢查方式進行,按公司的有關規(guī)定執(zhí)行。
1.3各層次物業(yè)服務檢查均必須有計劃地進行,并形成書面的檢查報告。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,項目物業(yè)營運中心應及時采取糾正措施。
1.4項目物業(yè)管理中心的各級檢查均須依據(jù)《物業(yè)管理方案》、《工作計劃》、《服務質(zhì)量檢查標準》、上級指令以及公司文件制度。
2職責界定
2.1項目物業(yè)管理中心負責項目內(nèi)部的服務檢查,包括班組長負責的日檢、管理部門經(jīng)理/主管負責組織的周檢、項目分管物業(yè)領導負責組織的月檢。
2.2項目所在公司分中心/分公司負責對所屬項目物業(yè)管理中心進行監(jiān)督檢查。
2.3公司品質(zhì)管理部負責對各項目物業(yè)管理中心檢查體系實施監(jiān)督和指導。
3程序要點
3.1項目物業(yè)管理中心的檢查組織
3.1.1日常檢查:由各班組長對責任范圍內(nèi)巡查。
3.1.2周檢:由管理部門經(jīng)理/主管擔任組長,各主管組成。并指定專人負責統(tǒng)計分析和編制月報。
3.1.3月檢:由總部品質(zhì)部經(jīng)理或項目總經(jīng)理指定專人(中層以上管理人員)任組長并負責統(tǒng)計分析及編制檢查報告,組員由組長根據(jù)需要在公司范圍內(nèi)抽調(diào)人員組成。
3.2各級檢查組的權限:
3.2.1 檢查組有權按檢查計劃對相關范圍進行檢查;
3.2.2 檢查組有權根據(jù)實際情況要求被檢單位(日檢為崗位)填寫《糾正預防措施報告》,并跟蹤驗證;
3.2.3 檢查組有責任向本項目內(nèi)各部門闡明不合格項的原因,并提出整改建議;
3.2.4 上一級檢查組織有權對下一級檢查組織工作進行指導和監(jiān)督;
3.2.5 檢查組成員應秉著公平、公正的原則,認真開展檢查工作,不得弄虛作假、敷衍了事;
3.2.6 檢查組長按計劃安排檢查組成員的檢查工作,負責組員檢查過程的考勤及相關紀律,同時有權向檢查組成員的直接上級提出考核建議。
3.3檢查標準詳見《物業(yè)服務質(zhì)量檢查標準》。
3.4不合格評定
3.4.1為了將不合格進行準確的責任歸屬,檢查實施人須對發(fā)現(xiàn)問題進行評定。評定結(jié)果按《9.1不合格控制、糾正及預防措施》中的3.2.2分類。
3.4.2班組長對日常檢查結(jié)果進行評定;周檢、月檢實行組員集中討論分析,然后進行逐項評定。
3.4.3評定時被檢查人員(日檢)或部門負責人(周檢和月檢)須在現(xiàn)場。
3.5檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格按要求進行糾正。
3.6檢查分析報告
3.6.1每月5日前,公司分中心項目物業(yè)管理中心周檢負責人將上月的周檢結(jié)果進行統(tǒng)計分析,編制成報告并由項目物業(yè)管理中心主任審批后,向各班組傳達。同時送項目物業(yè)管理中心檢查組備案,作為當月月檢參考內(nèi)容。只有一個項目物業(yè)管理中心的項目物業(yè)管理中心,月檢報告和周檢匯總報告合并編制。
3.6.2月檢問題評定后,項目物業(yè)管理中心檢查組組長根據(jù)月檢情況編制報告并由總經(jīng)理審批后,發(fā)放給各部門、項目物業(yè)管理中心。
3.6.3檢查分析報告內(nèi)容包括但不限于:
a) 檢查時間、方法、過程;
b) 檢查結(jié)果匯總;
c) 問題歸類;
d) 重要問題單項分析;
e) 總體問題分析(可采用排列圖、控制圖、因果分析圖等進行研究);
f) 改進建議;
g) 總結(jié)
4項目物業(yè)管理中心班組的日常檢查
4.1日常檢查是項目物業(yè)管理中心各班組負責人對屬下崗位的服務過程實現(xiàn)管理控制的重要手段。項目物業(yè)管理中心日常檢查范圍包括:各班組所有崗位的工作范圍、分包服務項目。
4.2項目物業(yè)管理中心的日常檢查由各班組長負責,分包項目日常檢查由分管責任人負責,其它項目由項目物業(yè)管理中心主任指定責任人。
4.3各日常檢查負責人必須每日保證足夠的檢查時間。
4.4檢查人在三個工作日內(nèi)須對職責范圍內(nèi)的所有崗位及其責任區(qū)檢查完畢,存在問題記錄在《物業(yè)服務檢查記錄表》上,涉及責任人的,需要求責任人在記錄表上簽字確認。
4.5參照《9.1不合格控制、糾正及預防措施》3.2.2評定不合格類別。
4.6對不合格的處置按《9.1不合格控制及糾正、預防措施》3.10要求處理;符合糾正預防措施要求的按《9.1不合格控制及糾正、預防措施》3.11處理。糾正完畢后須在《物業(yè)服務檢查記錄表》上作相關記錄。
4.7涉及項目分包的檢查,分包項目分管責任人對日常檢查存在問題應及時反饋給供方,要求在規(guī)定期限內(nèi)進行整改。分包項目的日常檢查結(jié)果應作為供方工作評定的依據(jù)之一
第13篇 某管理處物業(yè)檔案管理流程
管理處物業(yè)檔案管理流程
1、檔案文件的歸檔范圍
1.1業(yè)主資料、工程技術資料。
1.2各項管理制度。
1.3公司企劃和相關推廣資料。
1.4內(nèi)部文件、資料、總結(jié)、會議紀要。
1.5外來文件。
1.6員工檔案。
2、檔案文件的分類立卷歸檔
2.1客戶資料的立卷歸檔。
2.1.1客戶房屋購/租合同的立卷歸檔。
2.1.2客戶房屋的工程技術資料的立卷歸檔。
2.1.3客戶家庭成員健康資料的立卷歸檔。
2.1.4所管理區(qū)域工程技術資料、圖紙,以及相應整改方案的立卷歸檔。
3、外來文件及公司內(nèi)部文件的立卷歸檔
4、管理處制度的立卷歸檔
4.1文件起草。
4.2簽發(fā)打印。
4.3發(fā)放執(zhí)行。
5、操作層員工檔案的立卷歸檔
5.1招聘表、簡歷、相關證件的復印件。
5.2員工月度年度考評表。
5.3員工培訓、晉升等相關資料。
5.4檔案文件的立卷歸檔由各部門將文件資料編制成冊,并存檔。
5.5公司、管理處內(nèi)部文件、制度、資料的立卷歸檔在每月30日前完成,年終統(tǒng)一歸入相對應的檔案資料中。
6、檔案的管理
6.1管理處檔案由專人管理。
6.2檔案管理的工作任務是:
6.2.1便于查閱。
6.2.2保證檔案的安全。
6.2.3防止檔案的損壞。
6.2.4采取修復技術,延長檔案壽命。
7、檔案文件的借閱
7.1借閱程序。
7.2填寫檔案借閱登記表。
7.3部門負責人簽字同意后借出。
7.4借閱檔案文件需注明歸還時間,逾期未歸還的將對其借閱人實施處罰。
7.5借閱的檔案要認真保管,不得損壞,不經(jīng)允許,不得涂改。
7.6不經(jīng)允許,不得對借閱的檔案進行復印、摘抄。
7.7檔案管理人員負責檔案追收工作。
8、相關記錄
qpi-__-c-f037《檔案借閱登記表》
9、物業(yè)檔案管理流程圖:(略)
第14篇 小區(qū)物業(yè)管理處工作流程內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容
一、內(nèi)部管理部分
(一)管理構(gòu)架
1、組織機構(gòu)圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1)員工構(gòu)成,其中管理人員占;學歷構(gòu)成(特別是管理人員)
2)各部門骨干基本情況
(二)內(nèi)部管理制度
1、公司管理形式(總經(jīng)理負責制;總公司與各管理處關系,自負盈虧)
2、行政人事制度
1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃,了解公司培訓重點)
2)員工考核、獎懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)
2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業(yè)主資料的管理(保密性)
5、財務制度
1)收費標準的制定、申報、審批
2)押金的處理
3)財務收支預算、決算、分析
4)日常財務帳務處理
5)定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1)采購內(nèi)容的制定和審批
2)庫存的有效控制及及時補充
3)庫存的帳務處理
4)庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來文件管理
2)內(nèi)部文件往來
3)收發(fā)登記
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的評選標準管理(資質(zhì)、工程款預算、信譽等)
2)簽訂合同
3)工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄
4)工程驗收制度
5)整改制度
9、辦公設備的管理
1)臺帳
2)領用
3)報廢
10、合同管理
11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業(yè)文化建設
(三)公眾管理制度
1、業(yè)委會章程
2、管理維修公約
3、衛(wèi)生公約
4、裝修管理規(guī)定
5、停車場管理規(guī)定
6、治安管理規(guī)定
7、園林、綠化管理規(guī)定
二、小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗收工作)
(一)概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等
2、設備設施情況
1)消防設施
2)配電設備
3)電梯設備
4)給排水設備
5)計量設備
6)人防設施
7)有無智能化設施
3、竣工驗收情況(有無影響物業(yè)服務質(zhì)量的設計問題)
(二)物業(yè)管理方式
(三)業(yè)主委員會概況
1、章程、成立時間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會的關系
2、業(yè)主委員會曾行使過的權利(是否能有效的行使其權力)
3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度
4、與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》的內(nèi)容、時限
(四)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境
1、綠化率
2、停車場位情況及其管理
3、公共設施的養(yǎng)護、維修情況
4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度
5、管理用房的使用情況
6、經(jīng)營用房的使用情況
1)合同
2)月租
3)經(jīng)營內(nèi)容
7、小區(qū)配套設施是否齊全
(五)小區(qū)外部環(huán)境
1、與地方各管理部門的關系
2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況
3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競爭)
三、各項物業(yè)服務管理流程
(一)入住管理
1、入住手續(xù)
2、房屋檔案的建立(一戶一檔)
3、空房管理(定期檢查制度)
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
(二)收費管理
1、物業(yè)費的收取
1)繳費通知單的發(fā)放
2)收費期
3)費用明細
4)業(yè)主費用查詢
2、代收代繳費用的收取(水、電、煤氣、電視等)
1)繳費通知單的發(fā)放
2)收費期
3)費用明細
4)業(yè)主費用查詢
(三)清潔消殺管理
1、清潔消殺設備、用料管理
2、清潔消殺操作規(guī)程及服務標準
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
(四)保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1)公共區(qū)域巡視
2)樓內(nèi)巡視
4、保安隊員文明服務、著裝要求
5、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
6、監(jiān)控中心管理
1)監(jiān)控記錄
2)錄像帶管理
7、訪客管理
1)出入登記記錄
(五)綠化管理
1、小區(qū)綠化美化標準
2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理(新增、補種、更換)
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
2)整改
(六)業(yè)主投訴處理
1、
投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1)及時性
2)準確性
3)向業(yè)主反饋結(jié)果
4、投訴率的統(tǒng)計(對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果)
1)及時率
2)處理率
(七)業(yè)主意見調(diào)查
1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容
2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度
3、意見調(diào)查統(tǒng)計
1)圖表統(tǒng)計
2)調(diào)查報告
3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果
4)預防與糾正措施
(八)社區(qū)文化管理
1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度
2、專人負責
3、定期舉辦社區(qū)文化活動
(九)消防制度
1、消防設備設施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1)臺帳
2)更新記錄
3)檢測記錄
3、定期消防演習制度
4、消防宣傳標識的安放
(十)裝修管理
1、裝修手續(xù)的辦理
1)裝修備案申請表
2)裝修協(xié)議
3)裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗收
5、違章的處罰及整改制度
(十一)停車場(位)的管理
1、停車場管理制度
2、停車場進出記錄
3、臨時停車收費制度
(十二)維修服務制度
1、24小時值班制度
2、接受報修,填寫《報修維修單》
3、維修到場時限
4、維修服務收費標準的制定
5、業(yè)主確認制度
6、維修回訪制度
1)頻率
2)比例
3)整改
7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度
(十三)便民服務項目
四、公司iso9001質(zhì)量體系了解
(一)質(zhì)量手冊
(二)程序文件
(三)作業(yè)指導書
(四)質(zhì)量體系運作狀況
第15篇 大廈物業(yè)管理中心目標管理流程
物業(yè)管理中心目標管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實現(xiàn)中心總體任務目標。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標管理工作。
3、職責
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標任務,負責分解中心各職能部門、各管理處的目標任務。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負責人、各管理處主任簽訂目標責任書(包括經(jīng)營指標目標責任書、十防責任書、安全責任書),各職能部門負責人、各管理處主任對實現(xiàn)本職能部門和管理處的目標任務負責。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負責人及其他主管以上人員進行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權負責本職權范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務分解目標分解和下達
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標責任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標分解為各職能部門、各管理處的分目標。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標責任書(包括經(jīng)營目標責任書、十防責任書、安全責任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負責人和管理處主任就下一年度的任務目標進行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務目標。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負責人和各管理處主任分別簽定目標責任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標責任書,逐級進行目標分解落實到人,并逐級簽定目標責任書。
5、目標任務的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標的工作情況進行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標任務。對各職能部門、各管理處未能實現(xiàn)預定目標,應組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應作出書面說明,報上級領導確認。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務能夠得以實現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應的工作和服務標準的要求對主管以下員工進行考評,按《__管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應根據(jù)公司要求組織對本年度目標責任的完成情況進行總體評價考核,并根據(jù)公司對中心的任務目標制訂下年度目標。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負責人每年度依據(jù)目標完成情況和目標責任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標責任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標責任書、十防責任書、安全責任書、目標考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關質(zhì)量記錄
1.《__管理中心基層員工績效考核表》__-jr-02/b01
