舊城改造可行性研究報(bào)告

• 第一篇：陽(yáng)和縣舊城改造可行性分析報(bào)告
• 第二篇：開(kāi)題報(bào)告-1884-淺析舊城改造存在的問(wèn)題及對(duì)策研究
• 第三篇：舊城改造調(diào)研報(bào)告
• 第四篇：舊城改造調(diào)查報(bào)告
• 第五篇：舊城改造專(zhuān)題調(diào)研報(bào)告

第一篇：陽(yáng)和縣舊城改造可行性分析報(bào)告

陽(yáng)和縣舊城改造可行性分析報(bào)告

前言

陽(yáng)和，一座歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚的現(xiàn)代文明城市，一座沐浴在改革新風(fēng)的新興工業(yè)經(jīng)濟(jì)城市，是全國(guó)重要的旅游城市之一，素有“__之鄉(xiāng)”之稱(chēng)。

為了順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了更快融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)潮流，陽(yáng)和在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上探索，參與各種變革及聯(lián)動(dòng)發(fā)展，加快城市及現(xiàn)代化的推進(jìn)進(jìn)程，迅速提高城市品位，完善城市功能。

如今，陽(yáng)和新一輪的城市總體規(guī)劃基本確定并在緊鑼密鼓的實(shí)施當(dāng)中，“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”、城中村改造等等無(wú)不逐一提上日程，相信經(jīng)過(guò)陽(yáng)和人民幾年的努力，陽(yáng)和將在高樓疊起，綠樹(shù)成蔭，一流人居的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高城市檔次和品位，增加城市人氣和造血功能，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，為拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)和打造頂級(jí)旅游城市推波助瀾。

項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)：

項(xiàng)目改造區(qū)位于運(yùn)河新城西街，長(zhǎng)江西路以前，占地面積55畝，總建筑面積6萬(wàn)平方米，由新陽(yáng)市天和置業(yè)有限公司與陽(yáng)和縣城關(guān)西街居委會(huì)、陽(yáng)和縣運(yùn)河西城辦事處聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總投資元。

區(qū)位設(shè)計(jì)及建設(shè)目標(biāo)：

運(yùn)河新城區(qū)位于陽(yáng)和縣較為優(yōu)越的地理位置，擬規(guī)劃從形態(tài)和功

能兩個(gè)層面的共同完善，將運(yùn)河新城區(qū)建設(shè)成商務(wù)、居住等綜合功能的，現(xiàn)代化的，面向新世紀(jì)的具有國(guó)際水準(zhǔn)的建筑群區(qū)。

功能和布局：

根據(jù)運(yùn)河新城區(qū)作為城市的新型住宅區(qū)這一功能的定位，規(guī)劃將通過(guò)項(xiàng)目地內(nèi)土地的可建設(shè)性，土地的區(qū)位價(jià)值，土地的地貌形態(tài)和周邊的環(huán)境等綜合因素，確定改造區(qū)功能的總體布局，使改造區(qū)的功能具備較全面的合理性和完善性。

結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)和資金運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)：一期是舊城改造區(qū)的拆遷工作，二期是新型住宅區(qū)的建設(shè)工作

一期先對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行拆遷，清理建設(shè)場(chǎng)地，做好對(duì)舊城改造區(qū)居民的拆遷安置工作。

二期新型住宅區(qū)的建設(shè)，建筑形態(tài)為6層的沿街首層為商業(yè)用房的住宅區(qū)以及6層的首層為車(chē)庫(kù)的普通住宅區(qū)。該建筑區(qū)內(nèi)又不乏林木、園藝設(shè)計(jì)，該設(shè)計(jì)形態(tài)既適應(yīng)了了住宅區(qū)的商務(wù)性又滿足了居民對(duì)住宅區(qū)的現(xiàn)代化需求。

項(xiàng)目綜合價(jià)值分析

一、社會(huì)效應(yīng)

陽(yáng)和縣舊城改造項(xiàng)目的推進(jìn)，將有利于城市發(fā)展，與現(xiàn)代都市生活接軌，它對(duì)提升本地區(qū)的生活檔次，促進(jìn)居住環(huán)境改善，滿足多層次的生活需求起到了積極地促進(jìn)作用。

主題式商業(yè)居住區(qū)概念的提出，對(duì)當(dāng)?shù)匦纬蓾庥舻纳虡I(yè)居住區(qū)起到了巨大的推動(dòng)作用。

本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，易形成規(guī)模效應(yīng)，其輻射范圍及影響力的擴(kuò)張潛力使之綜合素質(zhì)提高，從而帶動(dòng)整個(gè)陽(yáng)和居住領(lǐng)域視野擴(kuò)大。

二、社會(huì)價(jià)值

十富城市結(jié)構(gòu)，緩解社會(huì)居住壓力，該住宅區(qū)投入使用后可改善人的居住條件。

擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)開(kāi)放，有利于貨幣的良性循環(huán)，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步，提高陽(yáng)和人民的生活水平。

該舊城改造區(qū)位于運(yùn)河新區(qū)，其獨(dú)特的商業(yè)居住形態(tài)，對(duì)人流有著強(qiáng)大的吸引力，對(duì)聚集人氣，對(duì)本地段形成商業(yè)居住氣候，推動(dòng)周邊商業(yè)互動(dòng)起到促進(jìn)作用。

第二篇：開(kāi)題報(bào)告-1884-淺析舊城改造存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院自學(xué)考試本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開(kāi)題報(bào)告登記表

第三篇：舊城改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于商河縣城中村改造難題的調(diào)查報(bào)告

當(dāng)前，城中村改造不僅是我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)面臨的突出問(wèn)題，而且是影響人居環(huán)境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢(shì)在必行。經(jīng)過(guò)近時(shí)期對(duì)我縣城中村的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)如下：

一、存在的突出問(wèn)題

（一）土地利用粗放，視覺(jué)環(huán)境較差。我縣城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門(mén)管不到，街道管不好的問(wèn)題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場(chǎng)秩序。

（三）思想認(rèn)識(shí)不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位臵、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無(wú)理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開(kāi)展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過(guò)大，改造開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進(jìn)的突出問(wèn)題。

二、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了城中村改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的城中村，只要擁有農(nóng)村戶口，無(wú)需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持城中村農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識(shí)偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒(méi)有意識(shí)到城中村改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒(méi)有體會(huì)到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊村改造或整體拆遷會(huì)使生活無(wú)著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對(duì)舊村改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對(duì)。

三、對(duì)策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)城中村改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是城中村改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開(kāi)欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹(shù)立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過(guò)實(shí)行全民參與，使城中村改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)城中村改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)城中村改造。堅(jiān)持舊村改造與提升環(huán)境、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好城中村整體改造開(kāi)發(fā)規(guī)劃。按照“一改一個(gè)村、一

改一個(gè)區(qū)片、一改一條街”的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫(xiě)字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使城中村改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過(guò)吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過(guò)特色改造開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)城中村改造。按照先建設(shè)安臵房，后拆遷改造，再綜合開(kāi)發(fā)的程序，合理明確開(kāi)發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的城中村自我組建開(kāi)發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過(guò)土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向市場(chǎng)出售。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開(kāi)發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安臵被拆遷戶，其他推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而加快城中村拆遷安臵和實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)，合理把握城中村改造開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開(kāi)發(fā)商贏利潤(rùn)、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)城中村改造。

完成城中村改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把城中村改造工作納入相關(guān)部門(mén)、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部年度考評(píng)主要依據(jù)，與評(píng)先樹(shù)優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

項(xiàng)目策劃科

王少雷

第四篇：舊城改造調(diào)查報(bào)告

關(guān)于舊城改造問(wèn)題的調(diào)查分析

摘要 舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過(guò)程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過(guò)程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過(guò)程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

最近幾年舊城改造在各大城市進(jìn)行著，舊城改造的首要目的是改善市民的居住條件，讓舊城區(qū)居民分享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果。要按照“修舊如舊，建新如故”的原則推進(jìn)舊城成片改造和歷史文化街區(qū)保護(hù)工作，使城市記憶得以延續(xù)。但舊城改造依然存在很多問(wèn)題，例如對(duì)舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識(shí)，將問(wèn)題簡(jiǎn)單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開(kāi)發(fā)方式,造成財(cái)力和物力的浪費(fèi), 以獲取利潤(rùn)為主要目標(biāo),追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,過(guò)度提高容積率,,造成過(guò)密開(kāi)發(fā)和土地濫用,導(dǎo)致環(huán)境持續(xù)惡化。 還有對(duì)于拆遷補(bǔ)助問(wèn)題沒(méi)處理好導(dǎo)致居民情緒波動(dòng)等。針對(duì)舊城改造的問(wèn)題，我們進(jìn)行調(diào)查，旨在了解情況，分析具體問(wèn)題，找出解決方案，為以后舊城改造，規(guī)劃，拆遷提供合理建議。

關(guān)鍵字：舊城改造城市拆遷補(bǔ)助糾紛經(jīng)濟(jì)影響

目錄

一、 調(diào)查題目：關(guān)于舊城改造問(wèn)題的調(diào)查分析

二、 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)李村、城陽(yáng)等地舊城改造中若干問(wèn)題的調(diào)查

研究，提出解決問(wèn)題的對(duì)策、方案.為以后的城市規(guī)劃提供有效

信息，利于公正、公平的處理各種矛盾維護(hù)弱勢(shì)群體利，實(shí)現(xiàn)"

以人為本"。凸顯上海世博“城市，讓生活更美好”的主題，建

設(shè)新城區(qū)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。

三、 調(diào)查地點(diǎn)：城陽(yáng)流亭機(jī)場(chǎng)附近改造區(qū)李村南莊改造區(qū)，嶗山

朱家洼改造區(qū)

四、 調(diào)查方法：1、問(wèn)卷調(diào)查 。

2 、 訪問(wèn)當(dāng)?shù)夭疬w居民和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人，獲得

我們想要的資料 。

3、現(xiàn)場(chǎng)觀察,憑借感覺(jué)的印象搜集數(shù)據(jù)資料。

4、請(qǐng)教相關(guān)大學(xué)教授，政府官員，對(duì)舊城改造的問(wèn)

題進(jìn)行補(bǔ)充，找到解決方案。

五、 調(diào)查內(nèi)容：

第一章 調(diào)查前分析準(zhǔn)備

1、廣泛了解青島市舊城改造分布范圍

2、探究正在改造的范圍是怎樣確定的

3、了解青島市舊城改造的現(xiàn)狀

第二章 調(diào)查舊城改造中出現(xiàn)的問(wèn)題

1、拆遷居民安置問(wèn)題

2、拆遷費(fèi)怎樣分發(fā)

3、釘子戶處理方式

4、文物保護(hù)區(qū)的保護(hù)工作

5、舊城改造的模式，建筑密度

第三章 舊城改造問(wèn)題的解決對(duì)策及改進(jìn)方法。

1、舊城改造成功地區(qū)的改造流程、經(jīng)驗(yàn)

2、舊城改造的創(chuàng)新舉措

3、舊城改造中兼顧現(xiàn)代與傳統(tǒng)、效率與效果的舉措

第四章 舊城改造中政府的定位

1、舊城改造中利益相關(guān)者與利益均衡分析

2、政府角色的誤區(qū)

3、政府合理的角色定位

第五章 舊城改造的影響

1、舊城改造的規(guī)劃及改造后的屬性

2、現(xiàn)在舊城改造周?chē)沫h(huán)境

3、舊城改造過(guò)程中對(duì)周邊居民、交通造成的不便

4、舊城改造后對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

六、 調(diào)查中的行動(dòng)路線：

1、擬定題目

2、根據(jù)選題查閱相關(guān)資料對(duì)舊城改造問(wèn)題進(jìn)行大體的了解

3、對(duì)城陽(yáng)、李村兩地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查了解舊城改造的現(xiàn)狀

4、探究舊城改造中的相關(guān)問(wèn)題

5、分析舊城改造中出現(xiàn)問(wèn)題的原因，找出解決舊城改造中問(wèn)題的策略

6、得出結(jié)論，撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告

七、調(diào)查進(jìn)程（各調(diào)查階段的時(shí)間、具體內(nèi)容完成程度）

第一周：查閱相關(guān)資料，徹底了解舊城改造的相關(guān)內(nèi)容，為后階段的調(diào)查準(zhǔn)備材料。10%第二周：寫(xiě)出具體的實(shí)地調(diào)查內(nèi)容，調(diào)查路線，調(diào)查方式，如何尋找相關(guān)人員進(jìn)行訪問(wèn)等等。20%第三、四周：到建筑工地，土地管理局等地進(jìn)行實(shí)地考察訪問(wèn)，并及時(shí)記錄了解到的相關(guān)內(nèi)容。50%第五周：在實(shí)地考察的同時(shí)，根據(jù)了解到的情況分析舊城改造中出現(xiàn)的問(wèn)題。70%第六周：通過(guò)查閱相關(guān)資料及對(duì)有關(guān)人員的訪問(wèn)找出出現(xiàn)上述問(wèn)題的原因，并提出解決對(duì)策。90%第七周：根據(jù)掌握到的信息，撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告，并找指導(dǎo)老師進(jìn)行修改整理。

八、 調(diào)查結(jié)果分析

九、撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告

第五篇：舊城改造專(zhuān)題調(diào)研報(bào)告

舊城改造專(zhuān)題調(diào)研報(bào)告

十八大報(bào)告中提到"以保障和改善民生為重點(diǎn)，讓老百姓生活的更幸福。"為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，__鎮(zhèn)把舊城改造提升工程作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程全力推進(jìn)。為市民提供舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境，讓大家切實(shí)感受到社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的幸福感。十八大的勝利召開(kāi)，讓我們?cè)谂f城改造工作中更有信心，更有干勁，結(jié)合黨的群眾路線學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的開(kāi)展，我們更要從細(xì)微處入手，實(shí)施精細(xì)化管理，進(jìn)一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。"

一、舊城改造背景及意義

在宏觀政策上，"科學(xué)發(fā)展觀"、"五個(gè)統(tǒng)籌"的提出都表明我國(guó)的發(fā)展目標(biāo)已逐步從先前的經(jīng)濟(jì)效率至上，轉(zhuǎn)向"和諧"、"平衡"式發(fā)展，從"以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心"向更全面、更廣泛、更綜合的"經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面進(jìn)步"轉(zhuǎn)變。反映到人民群眾最直接、最關(guān)心的問(wèn)題上，就是要讓老百姓從這些細(xì)微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數(shù)明顯飆升。

隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，舊城改造政策是解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時(shí)也為城市人口集聚、資金籌措、改變農(nóng)城生產(chǎn)生活方式、改善農(nóng)城人居環(huán)境提供了契機(jī)。

__鎮(zhèn)城市化已進(jìn)入發(fā)展期，城市化發(fā)展模式亟需提升轉(zhuǎn)型；而另一方面城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢，農(nóng)城居民生活居住條件沒(méi)得到明顯改善，無(wú)法享受城市化帶來(lái)的城市文明成果。這就迫切要求建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)城的新機(jī)制。

不管是宏觀政策的調(diào)整，或是新一輪規(guī)劃的實(shí)施，還是城鄉(xiāng)一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來(lái)貫徹和落實(shí)。舊城改造政策的推行，可以達(dá)到較好的政策預(yù)期。一是可打破城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的土地瓶頸，拓展建設(shè)用地空間，有了用地指標(biāo)也同步解決了城市建設(shè)資金不足問(wèn)題。二是改善農(nóng)城居民生活環(huán)境，能使配套公共服務(wù)帶來(lái)的便捷惠及更多的農(nóng)民。三是引導(dǎo)農(nóng)城人口向中心城區(qū)集聚，實(shí)現(xiàn)建設(shè)縣域中心城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。四是提供就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民收入。

二、存在的突出問(wèn)題

（一）土地利用粗放，視覺(jué)環(huán)境較差。我鎮(zhèn)舊城缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，土地利用率和產(chǎn)出率較低。

（二）管理機(jī)制缺乏，亂搭亂建盛行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我鎮(zhèn)舊城名義上納入了城市管理范圍，但現(xiàn)實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農(nóng)村管理范疇之間，存在城市管理部門(mén)管不到，街道管不好的問(wèn)題。同時(shí)，由于城市建設(shè)牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建、違法違章用地現(xiàn)象較為普遍，破壞了城區(qū)土地市場(chǎng)秩序。

（三）思想認(rèn)識(shí)不夠，拆遷難度加大。我鎮(zhèn)舊城人口多，人員構(gòu)成復(fù)雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀、價(jià)值觀呈現(xiàn)多樣性。由于村與村之間地理位置、經(jīng)濟(jì)條件差異，導(dǎo)致有的村民向村干部發(fā)難，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補(bǔ)償金，提出無(wú)理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開(kāi)展。

（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據(jù)調(diào)查，我鎮(zhèn)舊城改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮(zhèn)舊城改造整體推進(jìn)的突出問(wèn)題。

三、主要原因分析

（一）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制束縛了舊城改造。城區(qū)里村均為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區(qū)管理，涉及戶籍、土地、財(cái)政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉(zhuǎn)換成集體資產(chǎn)的舊城，只要擁有農(nóng)村戶口，無(wú)需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫(yī)保。二是城區(qū)里村出租房達(dá)千余戶，戶均年租金收入達(dá)數(shù)千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批"食租"群體。三是部分村民受利益驅(qū)使，亂搭亂建現(xiàn)象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟(jì)利益在維持舊城農(nóng)民生活的同時(shí)，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認(rèn)識(shí)偏差影響了舊城改造。一是思想觀念保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適__市現(xiàn)代化建設(shè)和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒(méi)有意識(shí)到舊城改造是現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，沒(méi)有體會(huì)到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統(tǒng)觀念濃厚。在村民傳統(tǒng)觀念中，村落就是他們生存的根，擔(dān)心舊城改造或整體拆遷會(huì)使生活無(wú)著落。三是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)濃厚。部分村民擔(dān)心造成的經(jīng)濟(jì)損失得不到補(bǔ)償，對(duì)舊城改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對(duì)。

四、對(duì)策與建議

（一）在強(qiáng)化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)舊城改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施的第一步，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開(kāi)欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導(dǎo)黨員干部群眾樹(shù)立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權(quán)和參與權(quán)。通過(guò)實(shí)行全民參與，使舊城改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)舊城改造。

（二）在科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌推進(jìn)中加快推進(jìn)舊城改造。堅(jiān)持舊城改造與提升環(huán)境、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，確保改造規(guī)劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好舊城整體改造開(kāi)發(fā)規(guī)劃。按照"一改一個(gè)村、一改一個(gè)區(qū)片、一改一條街"的思路，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)模改造。二是科學(xué)規(guī)劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。注重科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)一批寫(xiě)字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區(qū)，使舊城改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀。通過(guò)吸引高端人士創(chuàng)業(yè)、城區(qū)居民就業(yè)，拉動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設(shè)和景觀建設(shè)。堅(jiān)持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規(guī)劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀特點(diǎn)。通過(guò)特色改造開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。

（三）在創(chuàng)新模式、規(guī)范運(yùn)作中加快推進(jìn)舊城改造。按照先建設(shè)安置房，后拆遷改造，再綜合開(kāi)發(fā)的程序，合理明確開(kāi)發(fā)模式。一是村集體主導(dǎo)自我改造的方式。鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的舊城自我組建開(kāi)發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過(guò)土地招拍掛取得其他土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向市場(chǎng)出售。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)資或開(kāi)發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶，其他推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。三是政府主導(dǎo)有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而加快舊城拆遷安置和實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)，合理把握舊城改造開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開(kāi)發(fā)商贏利潤(rùn)、政府贏形象的"三贏"。

（四）在落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化考核中加快推進(jìn)舊城改造。完成舊城改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，重點(diǎn)在考核。把舊城改造工作納入相關(guān)部門(mén)、單位和各里村崗位目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，分解落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化量化工作考核指標(biāo)，列出時(shí)間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據(jù)，作為各村干部年度考評(píng)主要依據(jù)，與評(píng)先樹(shù)優(yōu)、工資補(bǔ)貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

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