- 目錄
篇一 我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理調(diào)研報告
物業(yè)服務(wù)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務(wù)，其直接收取的物業(yè)服務(wù)費主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作全部是通過有償服務(wù)收費來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務(wù)市場的主體結(jié)構(gòu)要求是“誰受益、誰交費”。
目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費問題尤為突出，如何加強監(jiān)管已屬刻不容緩。
2003年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù)，_____市政府于2023年6月下發(fā)了《_____市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導價?！掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級、標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。
《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復(fù)定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標準的掛鉤、收費標準的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們曾經(jīng)在一天內(nèi)接到10多個有關(guān)收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補服務(wù)費等做法，導致物業(yè)的重新招標，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務(wù)費的含金量重新評定問題。
一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀：
1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設(shè)置的維修，不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應(yīng)無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內(nèi)提供一切服務(wù)，一旦服務(wù)得不到滿足，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。
2、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)。從我市中心城區(qū)看，各物業(yè)服務(wù)公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)項目內(nèi)容、收費標準、收費依據(jù)等等，但對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)服務(wù)公司沒有嚴格按照嚴格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
3、物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司，不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價格進萬家等一系列社區(qū)建設(shè)活動的契機，拓展服務(wù)平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉(zhuǎn)。全市沒有一家開設(shè)代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務(wù)等項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范，認為物業(yè)服務(wù)是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)不一，高品位的物業(yè)公司無從查找。
6、業(yè)主委員會工作滯后。目前，我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒成立業(yè)主委員會，雖然有極個別社區(qū)成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用：服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正開展起來；對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)管。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)企業(yè)單方說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。
7、有個別業(yè)主過度強調(diào)個人的實用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量。
8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有得到全面執(zhí)行。目前，_____市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開發(fā)代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司，致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標準缺少明細、欠缺可監(jiān)督性。
9、市場體制不活，社會公共服務(wù)資源不均，增加了物業(yè)公司管理成本，導致不少物業(yè)公司負債經(jīng)營。如；_____市康居蒂景灣居民住宅小區(qū)，公共服務(wù)水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業(yè)公司的管理成本，以致企業(yè)通過變術(shù)來減少債務(wù)，實行勉強運轉(zhuǎn)。
10、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，小區(qū)分期建設(shè)及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設(shè)施如水、電、氣工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
11、如何加強監(jiān)管、規(guī)范行為？如何引導物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體？相關(guān)職能部門監(jiān)管缺位。
二、造成物業(yè)服務(wù)管理難的主要成因：
1、開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。由于開發(fā)商不兌現(xiàn)售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務(wù)費來與物業(yè)服務(wù)公司實行對峙。開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾，主要表現(xiàn)在；一是面積分攤不合理，配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔的費用（如：房產(chǎn)測繪費）給業(yè)主導致業(yè)主意見突出。
2、物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費不合理、財務(wù)不透明。物業(yè)服務(wù)收費難的另一個原因，是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費標準收取物業(yè)費，擅自設(shè)立收費項目收費或者收費少服務(wù)。從調(diào)查的情況看，這是業(yè)主反映最強烈的問題，直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。雖然我市1999年就出臺了《_____市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費辦法》，明確規(guī)定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費標準、設(shè)立項目或者以強制提供服務(wù)的方式收取費用。此外，問題更多的是物業(yè)公司的收費標準與其所提供的服務(wù)質(zhì)量不符，同一區(qū)域同一收費標準的不同小區(qū)，服務(wù)的質(zhì)量各有千別，常常引起業(yè)主的不滿，以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。依照國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒有執(zhí)行規(guī)定，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費用花在什么地方，總認為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上，所以拒絕交納物業(yè)費。
3、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、著力從以下方面加強監(jiān)管。
1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。倡導物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立成本分析制度整合資源，聯(lián)合采購，擴大管理規(guī)模，降低管理成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的核心問題，這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更細致、更周到的人性化服務(wù)，定期公布物業(yè)費的收支情況，使業(yè)主明白消費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業(yè)費已經(jīng)不能吸引消費者，只有通過規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造企業(yè)品牌，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應(yīng)該：一是改變以往的收費態(tài)度和方式。由于收費員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，自身對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺位理解和運用。同時，由于收費面廣、點多、量大，難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利，導致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司有意見而不愿交費。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費業(yè)主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區(qū)物業(yè)收費工作的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義下發(fā)通知，宣傳交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)盡的職責。二是要加強物業(yè)服務(wù)公司的自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)自身的不斷努力，為小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建立規(guī)章，規(guī)范行為準則。收費時可根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內(nèi)，與業(yè)主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業(yè)管理費的，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該在加強企業(yè)自身建設(shè)、通過服務(wù)水平、質(zhì)量上下功夫，盤活內(nèi)部管理機制，不斷提升服務(wù)質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認可和滿意。
2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，規(guī)范自身行為。協(xié)會應(yīng)實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業(yè)服務(wù)管理培訓，規(guī)范其執(zhí)收行為，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務(wù)管理條例》存在的疑問。針對企業(yè)在執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業(yè)意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會要重在宣傳及時引導的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)?，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請有關(guān)人士來為其講解案例，在物業(yè)管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導物業(yè)服務(wù)收費的定價、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會可以啟用物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費提供切實可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業(yè)協(xié)會除了對物業(yè)服務(wù)收費項目進行明碼標價外，物價部門也應(yīng)主動與其溝通，開展收費公示，統(tǒng)一制作公示牌，接受社會監(jiān)督。
3、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。業(yè)主買房是一個持續(xù)消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應(yīng)該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務(wù)費是每個業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。
4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關(guān)職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見的基礎(chǔ)上，建立和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理招投標制度》。業(yè)主大會通過招標選聘物業(yè)企業(yè)時，房管和物價部門必須到場進行指導，努力做好監(jiān)管、指導到位，當好服務(wù)者、指導者、監(jiān)督者和管理者。作為服務(wù)者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)；作為指導者，房管和物價部門要在全面實施《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的同時，加快出臺《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法實施細則》，加強宣傳發(fā)動的工作力度；作為監(jiān)督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。同時，又要加強對業(yè)主行為的正確引導，提高業(yè)主素質(zhì)。要通過整合社會公共服務(wù)資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業(yè)企業(yè)管理成本，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營造良好的社會氛圍。
5、加強監(jiān)管，完善配套。物業(yè)費的收取標準與物業(yè)的品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量密不可分，收費辦法應(yīng)當更加細化服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標準，根據(jù)服務(wù)的質(zhì)量可以有一定的浮動幅度，以體現(xiàn)服務(wù)的差別性帶來的收費差異。此外，對實行物業(yè)服務(wù)費酬金制的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中除了物業(yè)服務(wù)支出外，還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，而國家對酬金并沒有統(tǒng)一的標準，建議提供一個教較為合理的利潤區(qū)間，供業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)進行協(xié)商確定標準。此外，價格執(zhí)法部門要加強監(jiān)督檢查，及時解決價格糾紛，切實保護業(yè)主的合法權(quán)益。在嚴格查處價格違法行為的同時，要積極幫助物業(yè)企業(yè)改進工作，規(guī)范執(zhí)收行為，促進全市物業(yè)服務(wù)管理的制度化、規(guī)范化。
總之，物業(yè)管理服務(wù)收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關(guān)系，如何兼顧居民的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導價及市場調(diào)節(jié)價下，學會如何在改革開放的經(jīng)濟市場中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風順，更何況風雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務(wù)和市場，這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負責態(tài)度、行使指導、監(jiān)督的職能。當物業(yè)服務(wù)公司做到公布帳目明明白白時，當業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費的含金量時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會達到一種平衡、業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場經(jīng)濟規(guī)律時，才是持久的、永恒的。物業(yè)管理的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時應(yīng)及時地引導以提升業(yè)主對物業(yè)管理的認知度，這樣，物業(yè)管理只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。
篇二 物業(yè)服務(wù)管理處副主任述職報告
物業(yè)服務(wù)管理處副主任述職報告
物業(yè)服務(wù)管理處副主任述職報告
走過風雨春秋，歷經(jīng)千辛萬苦，當鮮紅的太陽冉冉升起，終點又成了新的起點。本人自20xx年擔任___管理處副主任職務(wù)以來，在公司領(lǐng)導的正確領(lǐng)導及諸位同仁的幫助支持下，我努力適應(yīng)新形勢新任務(wù)的需要，以學習強素質(zhì)，變壓力為動力，勇于實踐，大膽創(chuàng)新，個人能力和綜合素質(zhì)有了全面提高和升華，管理處的各項工作均取得了較好成績。現(xiàn)將20xx年度工作從以下幾個方面向各位作個匯報。不當之處，請批評指正。一、高標準，嚴要求，不斷加強學習，提高綜合素質(zhì)要做好新形勢下的物業(yè)管理工作，工作人員的素質(zhì)是關(guān)鍵，而提高素質(zhì)的主要途徑和手段就是學習。在學習上，我始終能夠擺正心態(tài)，做到虛心向公司領(lǐng)導和同事學習、向書本學習、向?qū)嵺`學習。每個星期按時參加公司統(tǒng)一組織的學習，認真作好每堂課的筆記、寫好心得體會。今年10月，博學堂文化傳播有限公司及實踐家王海倫博士到公司講座，他獨辟蹊徑的見地，深入淺出的講解，讓我豁然開朗，獲益匪淺。課后，我自費花錢購買了他推薦的《決策力》、《絕對成功》等系列叢書及光碟，并利用空閑時間認真研讀，同時作了學習筆記。我能積極參加公司開展的各種學習實踐活動，在各種學習會上主動發(fā)言，并結(jié)合實際，對公司的發(fā)展、廣場的定位進行認真思考。去年3月，在公司領(lǐng)導的關(guān)心和林總帶領(lǐng)下，我有幸到長沙著名物業(yè)小區(qū)唯一星城、美林景園及萬家麗建材市場參觀考察。并對考察進行了認真總結(jié)和思考，回來后向公司領(lǐng)導作了詳細匯報，一些好做法、好經(jīng)驗，我實行“拿來主義”，大膽借鑒，在___管理處有了具體體現(xiàn)。如從長沙萬家麗的商位布局中得到啟發(fā)，我們對廣場二層商位布局作了重新規(guī)劃，進行了合理調(diào)整，使招租工作有了重大突破。又如裝修管理施行現(xiàn)場巡邏監(jiān)督制，杜絕了違規(guī)裝修等。
二、整規(guī)章，建制度，不斷強化管理，提高領(lǐng)導和服務(wù)水平
和諧有序的工作環(huán)境，離不開規(guī)范科學的管理。管理出戰(zhàn)斗力，管理出效益。首先，我從加強內(nèi)部管理入手，不斷強化工作人員的服務(wù)意識和責任意識。年初，根據(jù)崗位職責要求，我對管理處的各項規(guī)章制度進行了一次統(tǒng)一整理和規(guī)范，并組織了全體員工進行了集中學習，重申了各項紀律要求。堅持和完善了周一例會制度，會上，對上一周工作進行認真總結(jié)，查漏補缺，對本周工作進行超前計劃，合理安排。加大各項制度的執(zhí)行力度，對違背制度規(guī)定的，堅持按制度辦事，嚴格獎罰兌現(xiàn)。
為加強在水一方小區(qū)的物業(yè)管理，我們于去年4月組建了在水一方物業(yè)管理辦公室，對辦公室進行了規(guī)范布置，建立了一系列管理制度，設(shè)立了24小時投訴電話，使小區(qū)從一開始接管就步入了規(guī)范、有序的運作軌道。管理就是服務(wù)。服務(wù)第一，業(yè)主至上。工作中我是身體力行這么做的。如在招租中，我要與形形色色的人打交道，甚至要面對一些人的無理取鬧和侮辱謾罵。每當遇到這些情況時，我總能想到公司的服務(wù)宗旨，努力克制自己，將淚水往肚里吞，始終面帶微笑做好解釋工作。我相信，雨過就會天晴，付出就有回報。在我與管理處同仁的共同努力下，如今___武陵城廣場呈現(xiàn)一派和諧、融洽的商業(yè)新景象。
三、勇求索，勤開拓，不斷推動工作，提高工作成效
租賃工作是管理處各項工作的重中之重。___武陵城廣場自20xx年6月28日開業(yè)以來，由于前期宣傳工作不力等原因，武陵城廣場一層b、c區(qū)及二層的招租工作幾經(jīng)陷入困境。當時我針對招租工作一直受阻的實際情況，我進行了認真分析，及時查找原因，加班加點制定了較為合理的商鋪新布局圖，并主動與房產(chǎn)公司協(xié)調(diào)，爭取了租賃優(yōu)惠政策。同時，一改過去坐等式的租賃方式，實行了兩項措施，激活了“一池春水”，即建立了租賃信息跟蹤表，實行專人上門招租。由于這兩項措施的實行，招租工作收到了積極的效果。截止到20xx年底，在房產(chǎn)公司原招租的基礎(chǔ)上，我們出租廣場一、二層商位達6000多平方米，五六層商位達5700多平方米，整個廣場商位出租率達95；出租倉庫及住房達3200平方米，出租率達100。三角坪招租工作也有了新突破，出租房屋達1000多平方米。在水一方門面招租開局良好，接管理次月對外出租門面達300平方米，并在短短3個月內(nèi)，不向公司增援一兵一卒，管理處完成在水一方交房及裝修入住達70多戶。
為減少收費中存在的漏收、跑單、呆帳現(xiàn)象，增強工作人員的責任意識，管理處建立并實行征收工作責任制，將責任落實到人。調(diào)動了員工的工作積極性和主動性，每年物業(yè)管理費及租金收繳率在95以上。20xx年，管理處完成租金收入200余萬元(包括加佳家私城家具款抵租金)，物業(yè)管理費達50余萬元。
四、查問題，找不足，積極應(yīng)對措施，開創(chuàng)工作新局面
目前，管理處工作中還存在一些不盡人意、不適應(yīng)新發(fā)展要求的地方，主要表現(xiàn)在：在員工隊伍上，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)水平不高，發(fā)展后勁不足；在內(nèi)部管理上，崗位職責欠完善，沒有嚴格執(zhí)行服務(wù)標準化、考核量化和細化，員工的積極性、責任性需進一步增強；等等。對于這些，都是我們在今后的工作中需要引起高度重視并切實加以解決的。
正視問題是為了解決問題，解決問題才能更好的向前發(fā)展。新形勢下，今后一段時間，我們管理處應(yīng)從以下幾個方面努力：
一要強化綜合管理，制定詳細的崗位職責，將責、權(quán)、利三者有機結(jié)合。
二建立工作目標責任制，嚴格執(zhí)行量化考核。
三要強化品牌意識，提升服務(wù)標準，力求惟精惟微。
四要加強競爭力，積極為公司創(chuàng)收，力爭利潤最大化。
五要組織和鼓勵管理處員工積極自學，提高其綜合素質(zhì)。
公司要實現(xiàn)至高至遠的宏偉藍圖，需要全體___人的精誠團結(jié)、奮力拼搏。這次活動，是公司給我們一次重新認識自我、展示自我的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，也是一次全面接受領(lǐng)導和同事們檢閱的難得機會。我都將以這次活動為契機，站在新的起跑線上，充分發(fā)揮“不用揚鞭蹄自奮”的精神，自加壓力，滿懷信心，積極進取，以更加務(wù)實的作風、更加扎實的工作，去接受新的考驗，迎接新的挑戰(zhàn)。
最后讓我以這樣一段話來結(jié)束我的述職：這里有我們的汗水，這里有我們的淚水，我們在這里也費盡了口水。但這里也充滿了歌聲與歡笑，洋溢著幸福與溫馨……我堅信，在這個溫馨的大家庭里，只要我們同舟共濟，齊心協(xié)力，___的明天一定會更美好、更輝煌！
物業(yè)服務(wù)管理處副主任述職報告
篇三 物業(yè)服務(wù)管理思想工作實習報告參考
精選物業(yè)服務(wù)管理思想工作實習報告范文參考
通過近階段的實習工作，加深了我對物業(yè)服務(wù)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性上的認識。
陽光城物業(yè)小區(qū)作為市級一級服務(wù)小區(qū)，并作為敦化市首家封閉式小區(qū)。無論在硬件設(shè)施建設(shè)，小區(qū)園林綠化，兒童娛樂場，健身廣場等都投入了大量的物力和財力。小區(qū)內(nèi)公園式園林景觀設(shè)計注重于優(yōu)良環(huán)境的塑造，不僅滿足了業(yè)主居住的要求，更極大的滿足了業(yè)主精神與健康雙方面的享受。
陽光城物業(yè)在軟環(huán)境上更是注重人性化，個性化的封閉式小區(qū)管理模式。小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施的的設(shè)置，24小時保安執(zhí)勤制度，保潔，綠化，基礎(chǔ)設(shè)施維護，便民服務(wù)等服務(wù)項目。為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主構(gòu)筑了一個安全，整潔，優(yōu)美，舒適的生活和工作環(huán)境。
小區(qū)內(nèi)存在的問題
一。部分業(yè)主對封閉式小區(qū)的服務(wù)管理（尤其是出行問題）不理解，更甚者謾罵保安員和物業(yè)管理人員，不配合支持物業(yè)管理工作，甚至借此尋找理由和借口不按時交納物業(yè)費等，出了問題就責難物業(yè)。不僅對保安人員人格上的侮辱，同時也給小區(qū)管理工作帶來了極大的難點。
二。小區(qū)內(nèi)外來人員多，包括小區(qū)幼兒園接送孩子的家長（時間段比較集中），探親訪友人員，施工人員，外來參觀人員等，在出行管理上存在一定的漏洞。
三。部分員工工作態(tài)度不端正，情緒化嚴重。員工工作中，個人包括各班組協(xié)調(diào)性，統(tǒng)一性觀念較差，容易授人以柄。這就為員工執(zhí)行正常工作的'正規(guī)化和原則性留下了隱患。
我認為如何做到既能體現(xiàn)出封閉式管理嚴謹?shù)囊幻?，又不是服?wù)的人性化和個性化，讓業(yè)主滿意，員工工作愉悅，從而不斷完善管理與服務(wù)，是小區(qū)管理的重點。
這就需要我們?nèi)w員工從自我做起，端正自己的工作態(tài)度，強化服務(wù)意識，否定自備心態(tài)，注重服務(wù)流程。包括一個敬禮，收費，詢問，巡視等環(huán)節(jié)從講原則又不失禮儀的角度貼近業(yè)主，體現(xiàn)親情與關(guān)愛。外來人員長期進出者（如幼兒園家長）實行統(tǒng)一化管理（如印發(fā)出行卡等），其他外來人員仍實行門崗登記進出制度。盡可能的為業(yè)主和正常出行人員提供方便。樹立“友善與威嚴并存，服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)理念，感化業(yè)主，規(guī)范外來人員。從而不斷完善小區(qū)的管理與服務(wù)。
由于我對物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)涵了解較淺，所看所想淺薄，本身存在的問題也很多，望領(lǐng)導能多多批評指正。我也會在以后的實際工作中多向領(lǐng)導和老的員工請教，努力在理論和實際操作中完善自己。
精選物業(yè)服務(wù)管理思想工作實習報告范文參考
篇四 關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報告
小區(qū)不小
——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報告
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進行了實地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：
一、小區(qū)物業(yè)作用不小
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進經(jīng)濟增長。'買房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子。' 作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動了房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經(jīng)濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產(chǎn)品價格，促進銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務(wù)和治安管理等。加強物業(yè)建設(shè)管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元， 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項關(guān)系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2023年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
二、小區(qū)物業(yè)問題不小
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務(wù)指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導服務(wù)的領(lǐng)導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉(zhuǎn)運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照2023年7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定：'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛',但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權(quán)、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.
