第1篇 物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范2
物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范(二)
(一)員工守則
1、遵守國家政策法令、法規(guī)、遵守長春市民行為道德規(guī)范,遵守本公司規(guī)章制度。
2、人事部門要求如實(shí)填寫各類表格,提供有效證件,不得有隱瞞或假造。
3、按照本公司《培訓(xùn)制度》的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類培訓(xùn)及考核。
4、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助,按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
5、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求開展工作,作業(yè)場所禁止無關(guān)人員逗留。
6、講究社會(huì)公德和職業(yè)道德,嚴(yán)守公司機(jī)密,廉潔奉公,維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
7、愛護(hù)公物及公用設(shè)施,自覺維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。
8、勤儉辦公,節(jié)約用水、用電,杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
9、衣容整潔,精神飽滿、待人熱情,文明用語。
10、關(guān)心企業(yè),主動(dòng)提出合理化建議,發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神,為企業(yè)作貢獻(xiàn)。
(二)工作態(tài)度
1、服從領(lǐng)導(dǎo),不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。
2、嚴(yán)于職守--堅(jiān)守本職崗位,不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3、正直誠實(shí)--對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠相待,不得陽奉陰違。
4、團(tuán)結(jié)協(xié)作--各部門之間、員工之間要互相配合,同心協(xié)力的解決困難。
5、勤勉高效--發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神,優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。
(三)服務(wù)態(tài)度
1、禮貌--這是員工對(duì)客戶和同事最基本的態(tài)度,在任何時(shí)刻均使用禮貌用語,“請(qǐng)”字當(dāng)頭、“謝”字不離口。
2、樂觀--以樂觀的態(tài)度接待客戶。
3、友善--“微笑”是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式,因此應(yīng)以微笑來迎接客戶及與同事相處。
4、熱情--盡可能為同事和客戶提供方便,熱情服務(wù)。
5、耐心--對(duì)客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽,并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。
6、平等--一視同仁地對(duì)待所有客戶,不應(yīng)有貧富之分,厚此薄彼。
(四)儀容儀表
1、員工必須保持衣冠整潔,按規(guī)定要求著裝,并將工作卡端正佩戴在左胸前。
2、任何時(shí)候,在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。
3、皮鞋要保持干凈、光亮,不準(zhǔn)釘響底。
4、男員工應(yīng)每日修剪胡須,發(fā)不蓋耳遮領(lǐng),不得剃光頭;女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊,不做怪異發(fā)型。
5、面部、手部必須保持干爽清潔,女員工不得濃妝艷抹,并避免使用濃味的化妝品,不留長指甲(不長于指頭2毫米)和涂有色的指甲油。
6、保持口腔清潔,上班前不吃異味食物。
(五)行為舉止
1、舉止應(yīng)大方得體,與人交談雙眼應(yīng)平視對(duì)方,不要左顧右盼。
2、遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或有客來訪,應(yīng)即時(shí)起身相迎并問好,先請(qǐng)來訪人員入座后,自己方可坐下;來客告辭,應(yīng)起身移步相送。
3、站立的正確姿勢(shì)是:雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(體重落在雙腳上),肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。
4、注意走路姿勢(shì),在樓道內(nèi)行走腳步要輕,不得奔跑(緊急情況下除外)
5、進(jìn)入上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門辦公室前,應(yīng)先立在門外輕叩站三下,征得同意后方可入內(nèi);若進(jìn)去時(shí)門是關(guān)住的,出來時(shí)則應(yīng)隨手將門輕輕帶上。
6、進(jìn)出辦公室、電梯時(shí),應(yīng)主動(dòng)上前一步先拉開門或按住電梯按鈕,請(qǐng)同行的客戶、女士或來訪人員先行。
7、對(duì)客戶或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見,要耐心傾聽,在不違背保密制度的原則下,有問必答并做到回答準(zhǔn)確(對(duì)自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意,聯(lián)系有關(guān)人員給予解答,或留下文字記錄,限時(shí)予以回復(fù))。
(六)接聽電話
1、所有來電,務(wù)必在三響之內(nèi)接答。
2、拿起話筒先說“您好,***(單位)!”,語氣平和。
3、通話時(shí),話筒的一邊置于唇下約5厘米處,盡量不使用免提鍵。
4、必要時(shí)要做好記錄,將要點(diǎn)向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。
5、通話完畢后應(yīng)說“再見”,不得用力擲話筒。
6、班時(shí)間一般不打私人電話,如有急事,通話時(shí)間不宜超過3分鐘(禁止打聲訊電話)
第2篇 新接管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾規(guī)范
新接管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾
深圳市**物業(yè)管理有限公司鄭重承諾,在接管**小區(qū)后一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到 98%以上。 管理承諾要求達(dá)到的最終效果
序 號(hào) 指標(biāo)名稱 承諾指標(biāo) 完成承諾指標(biāo)的措施
1 房屋及配套 設(shè)施完好率 99%以上 采用分工負(fù)責(zé)制,責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,健 全檔案記錄,每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。
2 房屋零修、 急修及時(shí)率 99%以上 維修人員24 小時(shí)待命,接到維修通知立即組織維修,十 五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。零修工程及時(shí)完成,急修工程不過 夜,并建立回訪制度和回訪記錄。 3 綠化完好率 99% 專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作
4 保潔率 100% 保潔員十二小時(shí)保潔工作,按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,保潔 工作落實(shí)到人,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核。
5 維修工程質(zhì) 量合格率 100% 維修全程控制、監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時(shí)回訪。
6 公共照明完 好率 96% 落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視 檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),并健全檔案記錄。
7 區(qū)內(nèi)治安案 件發(fā)生率 168以下 實(shí)行24 小時(shí)監(jiān)察制度,明確保安員職責(zé),層層防衛(wèi)。 8 火災(zāi)發(fā)生率 168以下 全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度, 由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保 安全。
9 客戶有效投 訴率 268以下 采取措施,加強(qiáng)與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意 見,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),及時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴處理 有結(jié)果,有記錄和回訪。 客戶投訴處 理率 100% 投訴回訪率 100%
10 客戶對(duì)管理 服務(wù)滿意率 95%以上 實(shí)行人性化管理,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),加強(qiáng)與客戶溝通,完 善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。
11 公共設(shè)施設(shè) 備完好率 99% 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,實(shí) 行巡查制度,建立設(shè)備檔案,制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。
第3篇 某某物業(yè)人員管理方式規(guī)范
某物業(yè)人員管理方式
一流的管理,一流的服務(wù),需要一流的人才。公司在人才管理上將建立三個(gè)機(jī)制,做到公開、平等、競爭、擇優(yōu),通過嚴(yán)格的管理和培訓(xùn),充分展現(xiàn)員工的才能,發(fā)揮他們的潛力。
激勵(lì)機(jī)制
首先依據(jù)員工貢獻(xiàn)的大小進(jìn)行收入分配,激勵(lì)員工取得更好的工作業(yè)績。其次在員工提升上不定框框,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。再次,針對(duì)員工的不同狀況適時(shí)做好思想工作,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和同心力。
考核機(jī)制
根據(jù)'zz'物業(yè)管理內(nèi)容和人員現(xiàn)狀,制定員工考核標(biāo)準(zhǔn)?？己藘?nèi)容有工作能力、工作業(yè)績、職業(yè)道德等方面?？己私Y(jié)果優(yōu)秀將有提升機(jī)會(huì),不合格則被淘汰。
淘汰機(jī)制
在選聘員工中,考核、培訓(xùn)、試用期不合格將被淘汰。在日常工作中采用'末位淘汰制',從而真正體現(xiàn)'能者上、平者讓、庸者下'的用人思想。
第4篇 海倫物業(yè)管理服務(wù)類行為規(guī)范培訓(xùn)
海倫堡物業(yè)管理服務(wù)類行為規(guī)范培訓(xùn)
客戶服務(wù)人員
儀容儀表參照共用類行為規(guī)范中儀容儀表內(nèi)容
接待來訪
1.客戶來訪時(shí),應(yīng)面帶微笑起身,熱情、主動(dòng)問候:'您好,有什么可以幫到您嗎'
2.與客戶溝通時(shí),須起身站立、身體略微前傾、眼望對(duì)方,面帶微笑,耐心的傾聽,并點(diǎn)頭致意表示認(rèn)真傾聽。
3.對(duì)所有客戶應(yīng)一視同仁,友好相處,熱情親切。
4.辦事講究方法,做到條理清晰,不急不躁
5.與客戶道別主動(dòng)講:'先生/小姐,再見!''歡迎您再來'等。
6.接受電話咨詢1.嚴(yán)格遵守接聽電話的禮儀。
7.對(duì)客戶服務(wù)口徑專業(yè)、一致,避免不同工作人員對(duì)同一問題給客戶的解釋出現(xiàn)偏差。
接受投訴
1.接受客戶投訴時(shí),應(yīng)首先站在客戶的角度思考問題,急客戶之所急,想客戶之所想,盡量考慮周到。
2.與客戶約定好的服務(wù)事項(xiàng),應(yīng)按時(shí)赴約,言行一致。
3.不輕易對(duì)客戶許諾,一旦許諾就必須守信,按約定期限解決,不能解決的,應(yīng)立即向上級(jí)或相關(guān)部門反映,并及時(shí)跟蹤和向客戶反饋問題進(jìn)展的程度,直到問題解決。
4.處理問題時(shí),如客戶覺得不滿意,要及時(shí)道歉,請(qǐng)求對(duì)方諒解,可說'請(qǐng)您原諒'、'請(qǐng)您多包涵'、'請(qǐng)您別介意'。同時(shí)要配合適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償行。
5.對(duì)客戶的表揚(yáng)要婉言感謝。
辦理各類收費(fèi)業(yè)務(wù)
1.熟悉業(yè)務(wù)操作規(guī)程,辦事迅速,工作認(rèn)真細(xì)致,不忽視任何影響服務(wù)質(zhì)量的細(xì)小環(huán)節(jié)。
2.及時(shí)提出改善工作流程的好辦法,提高部門的服務(wù)層次。
3.禮貌地請(qǐng)客戶出示所需的證件,'請(qǐng)、您'字不離口。
4.為客戶準(zhǔn)備好筆和表格,耐心細(xì)致地引導(dǎo)客戶填寫表格。
5.想客戶解釋清楚相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.請(qǐng)客戶交費(fèi),將開具的發(fā)票收據(jù)和零錢以雙手奉上,并說:'這是您的發(fā)票和零錢,請(qǐng)收好',同時(shí)微笑注視客戶,等客戶確認(rèn)無誤后,向客戶表示感謝。
收取拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1.首先電話預(yù)約客戶,請(qǐng)其約定來交費(fèi)的時(shí)間,并在電話中清楚地告之其拖欠費(fèi)用的款項(xiàng)和數(shù)目。
2.如特殊情況要上門收費(fèi)時(shí),要尊重客戶的生活習(xí)慣和個(gè)人喜好,因工作造成的打擾應(yīng)誠懇道歉,同時(shí)也不能對(duì)客戶家里有任何評(píng)價(jià)。
3.工作時(shí)精神振奮,情緒飽滿,充滿自信,不卑不亢,對(duì)工作有高度的責(zé)任心,積極主動(dòng),盡職盡責(zé),任勞任怨。
4.如收費(fèi)中碰到投訴,對(duì)態(tài)度不好的投訴客戶要理智冷靜,自己不能處理時(shí),予以記錄,并及時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。
5.對(duì)客戶的意見應(yīng)誠摯道歉并虛心接受。
6.客戶交費(fèi)時(shí),要及時(shí)出具相關(guān)費(fèi)用明細(xì)表,如客戶有疑問,要做好相關(guān)的解釋工作。
7.客戶交費(fèi)后,將開具的發(fā)票和找零用雙手奉上給客戶,同時(shí)微笑注視客戶,等客戶確認(rèn)無誤后,向客戶表示感謝。
司機(jī)
儀容儀表1.駕駛員在執(zhí)行工作任務(wù)時(shí),按要求穿著崗位制服,保持干凈、整齊,面對(duì)客戶、乘客態(tài)度誠懇,表情自然大方。
2.儀表端莊,車容整潔。
對(duì)待客戶1.熱情對(duì)待每一位客戶,對(duì)客戶要禮貌,熱情接待;微笑服務(wù);安全整點(diǎn),一心一意為客戶服務(wù)。
2.要樹立正確的職業(yè)觀'客戶至上,服務(wù)第一'的觀點(diǎn),為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3.要做到有車必供,供車及時(shí),照顧特殊客戶,扶老攜幼,急人所難。
4.按規(guī)定停車,及時(shí)報(bào)站。注意顧客上下車安全。
5.態(tài)度和藹,時(shí)時(shí)使用禮貌語言,在車上拾到東西物品,要及時(shí)尋找失主,物歸原主。
6.學(xué)習(xí)心理學(xué)常識(shí),掌握服務(wù)技巧
檢查車輛加強(qiáng)車輛的預(yù)防保養(yǎng),做到勤檢查,勤保養(yǎng),使車輛經(jīng)常處于完好的狀態(tài)。做好出車前、行駛途中,收車后的三檢工作。
安全運(yùn)行1.牢固樹立'安全第一,預(yù)防為主'的觀念,樹立良好的駕駛作風(fēng),集中精力駕駛車輛、禮貌行車,文明駕駛,確保行車安全。
2.努力鉆研駕駛技術(shù),練好基本功,熟悉車隊(duì)的有關(guān)技術(shù)規(guī)章,正確地執(zhí)行駕駛操作規(guī)程。
3.鉆研技術(shù),熟悉業(yè)務(wù),練好駕駛操作和簡單修理的基本功。
4.遵章守法:嚴(yán)格遵守政府法令及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,服從車隊(duì)管理人員、道路交通管理人員的調(diào)度、指揮和管理
責(zé)任心1.正確認(rèn)識(shí)駕駛員工作崗位的重要性,樹立職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任感。
2.對(duì)自己的工作高度負(fù)責(zé),盡可能避免或減少差錯(cuò),增強(qiáng)安全責(zé)任感,確保行車安全。
3.牢固樹立'安全第一、預(yù)防為主'的觀念。
4.處理好服務(wù)與安全的關(guān)系。
5.增強(qiáng)法制觀念,敢于和善于同違法亂紀(jì)的現(xiàn)象作斗爭。
6.服從管理,聽從指揮,照章收費(fèi),謝絕饋贈(zèng)。
7.熟悉交通環(huán)境,提高服務(wù)本領(lǐng)。
家政服務(wù)人員
儀表1.工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩帶工牌。
2.保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
3.對(duì)講機(jī)統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對(duì)講時(shí)統(tǒng)一用左手持對(duì)講機(jī)。
4.提供飲食方面服務(wù)時(shí),應(yīng)配帶口罩。
5.工作期間應(yīng)保持積極良好的精神面貌。
敲門進(jìn)入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應(yīng)適中),若沒有應(yīng)答,應(yīng)等候10秒鐘左右進(jìn)行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應(yīng)表現(xiàn)主動(dòng),態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時(shí)鞠躬30度。'我是管理處的保潔員,請(qǐng)問是您預(yù)約了家政服務(wù)嗎'。
進(jìn)入客戶家中1.得到客戶確認(rèn)后,主動(dòng)說:'請(qǐng)問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進(jìn)入客戶家中。
開始服務(wù)1.進(jìn)入客戶家中后,主動(dòng)詢問:'請(qǐng)問您需要我做些什么'或重復(fù)已知的服務(wù)事項(xiàng)。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復(fù)一遍服務(wù)內(nèi)容,客戶認(rèn)為無誤后說:'謝謝,我會(huì)盡快做完'。
3.開始服務(wù)。
服務(wù)完畢1.服務(wù)完畢后,應(yīng)先收拾好服務(wù)工具,然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢
查一下。'
2.客戶看后若滿意,應(yīng)說:'謝謝,麻煩您確認(rèn)一下。'請(qǐng)客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意見,并主動(dòng)道歉:'對(duì)不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動(dòng)說:'謝謝,請(qǐng)問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應(yīng)答沒有后,主動(dòng)講'再見。'
2.拿起工具出門,關(guān)門時(shí),應(yīng)面向客戶主動(dòng)講:'打擾您了,再見!'并點(diǎn)頭致意。替客戶關(guān)好門后(注意關(guān)門聲響),脫下鞋套。
家庭維修人員
儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi)本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等。并保持制服干凈、平整,無汗味,無明顯油污、破損、褶皺。正確佩帶工牌。
2.對(duì)講機(jī)統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對(duì)講時(shí)統(tǒng)一用左手持對(duì)講機(jī)。
3.工具包統(tǒng)一挎在右肩處,并保持整潔。
4.工作期間應(yīng)保持積極良好的精神面貌。
騎單車行進(jìn)1.上下車跨右腿從后上下。
2.行進(jìn)時(shí)應(yīng)昂首挺胸,面帶微笑,精神抖擻,保持直線前進(jìn)、中速行駛,雙手扶車頭手柄,雙腿踏車并靠里,不超出車頭寬度。
3.行進(jìn)時(shí)遇到客戶詢問或與客戶交涉時(shí),應(yīng)下車停穩(wěn)車輛,呈姿態(tài)立正,點(diǎn)頭致意,面帶微笑,然后進(jìn)行交談。
敲門進(jìn)入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應(yīng)適中),若沒有應(yīng)答,應(yīng)等候10左右秒鐘進(jìn)行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應(yīng)表現(xiàn)主動(dòng),態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時(shí)鞠躬30度。'我是管理處的技術(shù)員,請(qǐng)問是您預(yù)約了家庭維修'。
進(jìn)入客戶家中1.得到客戶確認(rèn)后,主動(dòng)說:'請(qǐng)問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進(jìn)入客戶家中。
開始服務(wù)1.進(jìn)入客戶家中后,主動(dòng)詢問:'請(qǐng)問您需要我做些什么'或重復(fù)已知的服務(wù)事項(xiàng)。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復(fù)一遍服務(wù)內(nèi)容,客戶認(rèn)為無誤后說:'謝謝,我會(huì)盡快做完'。
3.鋪好工作地墊('全心全意全為您'字體正面面對(duì)自己),開始服務(wù)。
服務(wù)完畢1.服務(wù)完畢后,先收拾好服務(wù)工具,及清理現(xiàn)場。然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢查一下。'同時(shí)介紹使用時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)。
2.客戶確認(rèn)后若滿意,應(yīng)說:'謝謝,麻煩您確認(rèn)一下。'請(qǐng)客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意見,并主動(dòng)道歉:'對(duì)不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動(dòng)說:'謝謝,請(qǐng)問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應(yīng)答沒有后,主動(dòng)講'再見。'
2.拿起工具出門,關(guān)門時(shí),應(yīng)面向客戶主動(dòng)講:'打擾您了,再見!'并點(diǎn)頭致意。替客戶關(guān)好門后(注意關(guān)門聲響),脫下鞋套。
附:家庭維修服務(wù)人員工具包里工具物品必備表
序號(hào)名稱型號(hào)數(shù)量序號(hào)名稱型號(hào)數(shù)量
1克絲鉗118電膠布1
2十字螺絲刀大、小各119小鐵錘1
3活板手120三相插頭1
4尖嘴鉗121兩相插頭1
5扁口鉗122字工螺絲1
6試電筆123膠塞6分1
7萬用表124水閥4分1
8管鉗125軟管1
9大力鉗126花線1
10刻刀127三通4分1
11卷尺128直通4分1
12板尺129彎頭4分1
13毛刷230內(nèi)接4分1
14電烙鐵131燈泡1
15清潔毛巾132手套1
16一字螺絲刀大、小各133地墊1
17水膠布134鞋套2
會(huì)所服務(wù)
儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi),著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩戴工牌。
2.保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
迎接客人1.客戶進(jìn)入會(huì)所,應(yīng)面帶微笑,主動(dòng)問好:'先生/小姐,您好,歡迎光臨!'并行30度鞠躬禮。
2.主動(dòng)引客戶入內(nèi),并為客戶拉開座椅:'先生/小姐,請(qǐng)坐。'
點(diǎn)單1.身體直立,交叉于腹前(左手在下,右手在上)立于客戶側(cè)面(間隔1米),征詢客戶:'先生/小姐,請(qǐng)問您需要些什么'。
2.客人點(diǎn)完單后,確認(rèn)定單,及時(shí)下單。
送客客戶離開會(huì)所時(shí),應(yīng)主動(dòng)為客戶開門,立于門側(cè):'歡迎下次光臨!'。
解答顧客咨詢客人有需要咨詢的問題時(shí),應(yīng)起身或走進(jìn)客人大約一米左右的距離熱情解答,不說不知道或模糊的語言。
收銀1.首先告之客人的消費(fèi)金額。
2.收錢時(shí),確認(rèn)所收金額,'您好,收您**元,請(qǐng)稍等'。
3.找回客人的零頭,應(yīng)雙手遞上,身子稍前傾,面帶微笑,恭敬地對(duì)客人說:'這是找您的零錢,**元,請(qǐng)收好,謝謝光臨'。
接受電話訂場1.接聽電話嚴(yán)格按照電話禮儀要求進(jìn)行。
2.詳細(xì)記錄訂場客人的姓名、電話、所訂的功能廳的時(shí)間段等。
3.如所訂場地已經(jīng)訂滿,要委婉地向客人說明,并把還剩的場地向客人介紹,或者推薦其他的功能廳給客人選用。
4.向客人致謝。
維護(hù)前臺(tái)秩序1.委婉地制止客戶的拍照行為。
2.客人較多需排隊(duì)時(shí),應(yīng)不時(shí)向客人招呼以撫慰客人。
食堂人員
儀容儀表1.按要求著廚房制服,且保持干凈整齊,不能擅自改變穿著形式。
2.注意個(gè)人衛(wèi)生,不應(yīng)出現(xiàn)衣衫不整,油污滿身的現(xiàn)象。
3.佩帶口罩。
清潔1.各種肉菜要清洗干凈,凍肉要解凍清洗,蔬菜類要清洗三遍。
2.加工完畢后,及時(shí)清理爐頭及周圍的衛(wèi)生,清洗各種廚具。
3.保證供餐間的衛(wèi)生,提前十分鐘打開就餐間所有的空調(diào)。
4.打飯菜的和湯架的臺(tái)面要時(shí)刻保持干凈,無污跡。
5.在工作過程中嚴(yán)禁出現(xiàn)挖耳朵、摳鼻子的不良動(dòng)作。
態(tài)度1.熱情周到,主動(dòng)幫助別人,拾到東西主動(dòng)尋找失主。
2.主
動(dòng)詢問用餐人員的意見,對(duì)其表示感謝,并及時(shí)整改。
3.婉言拒絕外單位人員就餐。
4.引導(dǎo)就餐人將剩飯菜倒入規(guī)定的垃圾蔞。
5.出現(xiàn)飯菜不夠的情況,及時(shí)向顧客道歉,并盡量盡快滿足顧客的要求。
及時(shí)1.提前十分鐘將飯菜送到備餐間臺(tái)面。
第5篇 派駐物業(yè)管理顧問人員行為規(guī)范
派駐物業(yè)管理顧問工作人員行為規(guī)范
一、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度、員工守則、行為規(guī)范、道德規(guī)范等。嚴(yán)格執(zhí)行'**公司'派駐顧問崗位職責(zé),克盡職守、任勞任怨,積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成各項(xiàng)任務(wù)。
二、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排與任務(wù)部署,堅(jiān)決執(zhí)行上級(jí)指令,不得推諉、延誤、抵觸。遇到有意見分歧和出入,應(yīng)采取溝通交流、協(xié)商解決的方式合理處理,不得吵鬧、背后詆毀、搬弄是非,以大局為重。
三、堅(jiān)持執(zhí)行'工作匯報(bào)制度',即周報(bào)、月報(bào)制度,每周、每月按規(guī)定向直接上級(jí)分管領(lǐng)導(dǎo)書面匯報(bào)工作完成情況與計(jì)劃安排;便于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)掌握業(yè)務(wù)拓展的最新動(dòng)向與形勢(shì),及時(shí)提供指導(dǎo)與意見,調(diào)整業(yè)務(wù)策略或采取相應(yīng)對(duì)策。
四、派駐項(xiàng)目顧問人員必須按委托方公司考勤制度準(zhǔn)時(shí)上、下班,遵守委托方的日常管理規(guī)定,不做特殊人物,樹立**顧問公司工作人員良好的職業(yè)形象與工作道德。
五、尊重委托方企業(yè)工作人員與企業(yè)管理風(fēng)格,保持與委托方緊密的工作溝通與友好合作關(guān)系,在被派駐項(xiàng)目現(xiàn)場認(rèn)真負(fù)責(zé)地完成各項(xiàng)工作任務(wù),為取得委托方各方面的認(rèn)同而不遺余力。
六、在有突發(fā)緊急事件或有特殊事件時(shí)應(yīng)在第一時(shí)間向公司上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)如實(shí)匯報(bào)相關(guān)情況,分管上級(jí)對(duì)此應(yīng)有明確意見與指導(dǎo)建議,在取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的明確指示下,派駐顧問人員應(yīng)有足夠能力妥善處理好此等事宜。
七、派駐顧問人員因業(yè)務(wù)需要外出或因私必須臨時(shí)外出時(shí)(備注:時(shí)間少于一天),必須與委托方工作對(duì)接負(fù)責(zé)人溝通,征詢委托方的意見,同時(shí)注意必須不得影響到現(xiàn)場顧問工作的正常進(jìn)行。
八、如需派駐顧問人員因工作需要或探親需用必須離開顧問現(xiàn)場時(shí)間達(dá)一天以上的,必須取得委托方相關(guān)負(fù)責(zé)人的同意,并在不影響正常工作進(jìn)行的前提之下,再向公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)電話請(qǐng)示,經(jīng)批準(zhǔn)后方可外出;同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),必須留有至少1名顧問人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場工作,不可同時(shí)外出或休假。
九、顧問人員如因在顧問項(xiàng)目所在地周邊范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展相關(guān)工作的,當(dāng)日實(shí)在是無法按時(shí)趕回顧問項(xiàng)目所在地的,需書面向公司提前呈送《外出申請(qǐng)單》或電話請(qǐng)示,將外出事由、相關(guān)事項(xiàng)、計(jì)劃安排、費(fèi)用預(yù)算、預(yù)期目標(biāo)等到內(nèi)容明確說明,待分管領(lǐng)導(dǎo)與公司領(lǐng)導(dǎo)審核、審批同意后,方可出外。外出時(shí)間限定在周邊地區(qū)不得超過當(dāng)天,原則上,要求顧問人員當(dāng)日必須按時(shí)趕回顧問項(xiàng)目現(xiàn)場,不影響第二天的正常工作;較遠(yuǎn)區(qū)域視路途遠(yuǎn)近須請(qǐng)示直接上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可。嚴(yán)禁顧問人員憑借公務(wù)名義在外從事私人行徑。
十、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意的外出拓展或公關(guān)工作,交通、食宿、應(yīng)酬等支出費(fèi)用按公司規(guī)定執(zhí)行,先由顧問人員先行墊付或借款預(yù)支,回來后按公司規(guī)定報(bào)銷,超出標(biāo)準(zhǔn)部分由顧問人員自行承擔(dān)。
十一、顧問人員在外地派駐時(shí)時(shí),必須保持與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的密切聯(lián)絡(luò)與溝通,及時(shí)匯報(bào)工作的進(jìn)行情況與相關(guān)事宜;遇到有特殊性事宜或計(jì)劃外費(fèi)用支付情況時(shí),必須向公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示批準(zhǔn)后方能實(shí)施,顧問人員不得擅做主張、自行其事。
十二、顧問人員派遣到委托項(xiàng)目所在地代表著公司形象,必須堅(jiān)決維護(hù)公司的形象、信譽(yù)和利益,不得給公司造成任何事實(shí)上的損失(包括經(jīng)濟(jì)與名譽(yù)等方面),否則,公司保留追究的權(quán)利。
十三、派駐顧問必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)與創(chuàng)新進(jìn)取,努力鉆研業(yè)務(wù),持續(xù)提升專業(yè)素養(yǎng)與綜合工作能力。在公司授權(quán)范圍內(nèi)能獨(dú)當(dāng)一面,工作成效好,委托方評(píng)價(jià)高。
十四、公司會(huì)定期安排對(duì)派駐顧問人員進(jìn)行工作檢查與績效考核,并依據(jù)檢查與考評(píng)結(jié)果,予以合理獎(jiǎng)懲。
十五、派駐顧問人員應(yīng)在保持與相關(guān)各方友好合作的前提下,還需保持必要合理的交往距離,注意外事禮儀與禮節(jié)禮貌,不得暴露本性,使對(duì)方輕視與不敬。
十六、派駐顧問人員在委托方工作現(xiàn)場期間,不得做違法亂紀(jì)之事,損害公司利益與形象,由此所造成的一切后果,均由當(dāng)事行為人自行承擔(dān),公司不負(fù)任何責(zé)任。
十七、派駐顧問人員應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)合作,以良好的團(tuán)隊(duì)精神展現(xiàn)在客戶面前,樹立'**公司'務(wù)實(shí)、真誠、敬業(yè)的風(fēng)格。
十八、公司提倡'團(tuán)結(jié)、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)干、負(fù)責(zé)'的工作作風(fēng),公司堅(jiān)決不允許派駐顧問人員發(fā)生任何內(nèi)部糾紛,必須從公司整體利益出發(fā),無條件服從公司的統(tǒng)一管理與調(diào)度指揮。
十九、派駐顧問項(xiàng)目組實(shí)行'項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制',即:在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下,在委托項(xiàng)目現(xiàn)場,顧問工作由派駐的'項(xiàng)目經(jīng)理'全權(quán)負(fù)責(zé),項(xiàng)目組其他成員必須接受項(xiàng)目經(jīng)理的統(tǒng)一現(xiàn)場管理,不得推諉與不服從安排,從而影響公司顧問工作的正常進(jìn)行,由此而導(dǎo)致的任何不良責(zé)任由當(dāng)事人承擔(dān)。
二十、派駐顧問項(xiàng)目組在'經(jīng)理負(fù)責(zé)制'的前提下,在現(xiàn)場工作提倡'群策群力、集思廣益、專業(yè)互補(bǔ)、敬業(yè)認(rèn)真'的作風(fēng),發(fā)揮項(xiàng)目組的組織力量,共同努力,保質(zhì)保量地完成顧問工作任務(wù)。
二十一、公司派駐顧問項(xiàng)目人員必須保守公司商業(yè)機(jī)密,不得在客戶與外人面前透露公司內(nèi)情,如公司市場銷售、財(cái)務(wù)狀況、技術(shù)情況、設(shè)備運(yùn)營狀態(tài)、人力管理、法律事務(wù)、領(lǐng)導(dǎo)決定等事項(xiàng),或詆毀公司形象與信譽(yù)。
二十二、公司派駐顧問人員必須遵守《公司宿舍管理規(guī)定》,不得在宿舍內(nèi)發(fā)生嫖娼、賭博、吸毒等不良行為,未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意,不得私自容留非公司或非顧問人員直系親屬留宿,一旦發(fā)現(xiàn),必將嚴(yán)懲,直至開除處理。
第6篇 物業(yè)管理公司性質(zhì)組織機(jī)構(gòu)規(guī)范
物業(yè)管理公司的性質(zhì)和組織機(jī)構(gòu)
一、公司的性質(zhì)和組織機(jī)構(gòu)
二、公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)新觀念之確立
三、公司所追求的高品味服務(wù)特征
四、公司對(duì)住戶優(yōu)良服務(wù)的表現(xiàn)形式及內(nèi)容
公司經(jīng)營的成功與否,不僅取決于優(yōu)良的硬件設(shè)施,重要的是能否為住戶提供優(yōu)良的服務(wù)。它的表現(xiàn)形式是:
1.所有公司員工的儀容、儀表和舉止。
2.所有公司員工的氣質(zhì)、風(fēng)貌和禮儀。
3.良好的服務(wù)技能和態(tài)度。
4.規(guī)范化的服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)。
5.良好的人際關(guān)系,知識(shí)視野,應(yīng)變能力。
公司優(yōu)良服務(wù)的內(nèi)容包括:
1.公司所有員工對(duì)住戶態(tài)度要熱情,要了解住戶的需求,并盡可能滿足他們。
2.從住戶角度看待自己的工作,力求專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3.對(duì)工作既要有自豪感,也要有責(zé)任心。
4.要經(jīng)常樂意完成職外的工作,以顯示對(duì)住戶的關(guān)心。
5.公司是對(duì)住戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一整體,它不僅要求一部門員工搞好團(tuán)結(jié),而且還要求各部門員工緊密配合,同心同德。
第7篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負(fù)責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:
(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動(dòng));
(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請(qǐng),有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請(qǐng),并報(bào)上級(jí)審批;
3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報(bào)箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制定下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)物業(yè)部;
2.編制管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)公司財(cái)務(wù)部;
3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;
4.對(duì)本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對(duì)發(fā)生異動(dòng)的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng))作出修改;
6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會(huì)、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報(bào)告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理;
3.組織對(duì)樹木花草進(jìn)行一次施肥;
4.清理管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報(bào)表;清查是否有漏收、錯(cuò)收;采取措施對(duì)拖欠管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表;
6.辦一期物業(yè)管理專刊,宣傳表揚(yáng)小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識(shí)。
五、每年工作
1.參加一次上級(jí)主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
2.對(duì)小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動(dòng)報(bào)告,對(duì)發(fā)生異動(dòng)的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;
7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn);
8.組織召開一次住戶代表大會(huì),聽取住戶對(duì)物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
10.制定下年度工作計(jì)劃。
第8篇 學(xué)校行政辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)服務(wù)規(guī)范
學(xué)校行政辦公樓物業(yè)(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:
物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)施、通訊設(shè)施、公共即熱式開水爐、教室多媒體設(shè)施設(shè)備、高壓變電所、物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運(yùn)行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進(jìn)行檢修處理。
(二)技術(shù)服務(wù)(設(shè)施設(shè)備管理)的具體標(biāo)準(zhǔn):
總體標(biāo)準(zhǔn):保證設(shè)施設(shè)備完好,正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
1、水電設(shè)備房內(nèi)要保持整潔,設(shè)備房鑰匙由服務(wù)方專人保管,給水設(shè)施設(shè)備、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。
2、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次,每季度對(duì)地下管井疏通1次,做好相關(guān)記錄,保證通道清潔,排水暢通。
3、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號(hào)、功率、數(shù)量等相關(guān)參數(shù),并做好統(tǒng)計(jì)和相關(guān)記錄。
4、空調(diào)設(shè)備維護(hù)管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報(bào)修項(xiàng)目后應(yīng)及時(shí)與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對(duì)空調(diào)專業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)方需妥善保管。對(duì)維修完成后的驗(yàn)收維保、維修并做好記錄。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴(yán)格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費(fèi)。
第9篇 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)細(xì)則規(guī)范
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)條款
( 2000年9月8日由中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)備案)
保險(xiǎn)對(duì)象
第一條 凡在工商行政管理部門登記注冊(cè),取得合法資格的物業(yè)管理者,均可作為被保險(xiǎn)人。
保險(xiǎn)責(zé)任
第二條 在本保險(xiǎn)期限內(nèi),本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè),因被保險(xiǎn)人管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故造成下列損失或費(fèi)用,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償:
(一)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失;
(二)事先經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意的訴訟費(fèi)用;
(三)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任事故后,被保險(xiǎn)人為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。
上述第(一)和第(二)項(xiàng)每次事故總賠償金額不得超過本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額;第(三)項(xiàng)每次事故賠償金額不得超過本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額。
責(zé)任免除
第三條 下列原因造成的損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償:
( 一 ) 被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為;
( 二 ) 戰(zhàn)爭、敵對(duì)行為、軍事行為、武裝沖突、罷工、騷亂、暴動(dòng)、盜竊、搶劫;
( 三 )政府有關(guān)當(dāng)局的沒收、征用;
( 四 )核反應(yīng)、核輻射及放射性污染;
( 五 )振動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐;
( 六 )地震、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、洪水、火山爆發(fā)、地下火、龍卷風(fēng)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害,但因被保險(xiǎn)人管理、維護(hù)不善,造成災(zāi)害來臨時(shí)本不應(yīng)發(fā)生的損失除外;
( 七 )大氣、土地、水污染及其它污染;
( 八 )直接或間接由于計(jì)算機(jī) 2000 年問題。
第四條 下列各項(xiàng)損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償:
(一)被保險(xiǎn)人根據(jù)非經(jīng)政府有關(guān)部門核準(zhǔn),且保險(xiǎn)人未
書面認(rèn)可的協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任;
(二)被保險(xiǎn)人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人
員所有的,或雖非其所有但由其保管或控制的非物業(yè)的財(cái)產(chǎn)損失;
(三)罰款、違約金、罰金或懲罰性賠款;
(四)本保險(xiǎn)單明細(xì)表或有關(guān)條款中規(guī)定的應(yīng)由被保險(xiǎn)人
自行負(fù)擔(dān)的免賠額;
(五)因保險(xiǎn)責(zé)任事故引起的停產(chǎn)、減產(chǎn)等間接損失;
(六)精神損害。
第五條 其他不屬于本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的一切損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償。
被保險(xiǎn)人義務(wù)
第六條 被保險(xiǎn)人應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù),提供被保險(xiǎn)人委托管理物業(yè)的清單,并如實(shí)回答保險(xiǎn)人就有關(guān)情況提出的詢問。
第七條 被保險(xiǎn)人應(yīng)按約定如期繳付保險(xiǎn)費(fèi),未按約定繳付保險(xiǎn)費(fèi)的,保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八條 在本保險(xiǎn)期限內(nèi),保險(xiǎn)重要事項(xiàng)變更或保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加的,被保險(xiǎn)人應(yīng)及時(shí)書面通知保險(xiǎn)人,保險(xiǎn)人應(yīng)辦理批改手續(xù)或增收保險(xiǎn)費(fèi)。
第九條 發(fā)生本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí),被保險(xiǎn)人應(yīng)盡力采取必要的措施,縮小或減少損失,立即通知保險(xiǎn)人,并書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失程度。否則,對(duì)擴(kuò)大部分的賠償責(zé)任,保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償。
第十條 發(fā)生本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故后,在未經(jīng)保險(xiǎn)人檢查和同意之前,對(duì)發(fā)生事故的物業(yè)不得予以改變和修復(fù)。
第十一條 被保險(xiǎn)人在獲悉可能引起訴訟時(shí),應(yīng)立即以書面形式通知保險(xiǎn)人;當(dāng)接到法院傳票或其它法律文書后,應(yīng)及時(shí)送
交保險(xiǎn)人。
第十二條 被保險(xiǎn)人如不履行第六條至第十一條約定的任何一項(xiàng)義務(wù),保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任,或從解約通知書送達(dá)十五日后解除本保險(xiǎn)。
賠償處理
第十三條 發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任事故時(shí),不經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意,被保險(xiǎn)人或其代表人對(duì)索賠方自行作出的任何承諾、拒絕、出價(jià)、約定、付款或賠償,保險(xiǎn)人均不承擔(dān)賠償責(zé)任。必要時(shí),保險(xiǎn)人可以被保險(xiǎn)人的名義對(duì)訴訟進(jìn)行抗辯或處理有關(guān)索賠事宜。
第十四條 保險(xiǎn)人對(duì)每次事故的賠償金額以法院或政府有關(guān)部門依法裁定的或經(jīng)雙方當(dāng)事人及保險(xiǎn)人協(xié)商確定的應(yīng)由被保險(xiǎn)人償付的金額為準(zhǔn),但不得超過本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額及所含人身傷亡每人賠償限額。在本保險(xiǎn)期限內(nèi),保險(xiǎn)人對(duì)被保險(xiǎn)人多次事故的累計(jì)賠償金額,不得超過本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的累計(jì)賠償限額。
第十五條 保險(xiǎn)人根據(jù)上述第二條的規(guī)定,對(duì)每次事故中被保險(xiǎn)人為縮小或減少損失支付必要的、合理的費(fèi)用及事先經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意的訴訟費(fèi)用予以賠償。
第十六條 被保險(xiǎn)人在向保險(xiǎn)人申請(qǐng)賠償時(shí),應(yīng)提交保險(xiǎn)單正本、事故證明書、裁決書、由保險(xiǎn)人認(rèn)可的縣級(jí)以上(含縣級(jí))醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的醫(yī)療證明及其它必要的單證材料。
第十七條 必要時(shí),保險(xiǎn)人有權(quán)以被保險(xiǎn)人的名義向有關(guān)責(zé)任方提出索賠要求,未經(jīng)保險(xiǎn)人書面同意,被保險(xiǎn)人自行接受有關(guān)責(zé)任方就有關(guān)損失作出付款或賠償安排或放棄向有關(guān)責(zé)任方索賠的權(quán)利,保險(xiǎn)人可以不負(fù)賠償責(zé)任或取消本保險(xiǎn)。
第十八條 發(fā)生本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失,應(yīng)由有關(guān)責(zé)任方進(jìn)行賠償?shù)?被保險(xiǎn)人應(yīng)采取一切必要的措施向有關(guān)責(zé)任方索賠。保險(xiǎn)人自向被保險(xiǎn)人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內(nèi)代位行使被保險(xiǎn)人對(duì)有關(guān)責(zé)任方請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。在保險(xiǎn)人向有關(guān)責(zé)任方代位行使請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利時(shí),被保險(xiǎn)人應(yīng)積極協(xié)助,并提供必要的文件和所知道的有關(guān)情況。
第十九條 被保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利,自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起兩年內(nèi)不行使而消滅。
第二十條 接到被保險(xiǎn)人的賠償請(qǐng)求后,保險(xiǎn)人應(yīng)及時(shí)核定。對(duì)屬于保險(xiǎn)責(zé)任的,保險(xiǎn)人應(yīng)在與被保險(xiǎn)人達(dá)成有關(guān)賠償協(xié)議后十日內(nèi),履行賠償義務(wù)。
第二十一條 保險(xiǎn)事故發(fā)生后,如被保險(xiǎn)人有重復(fù)投保的情況,保險(xiǎn)人僅負(fù)按比例賠償?shù)呢?zé)任。
爭議處理
第二十二條 被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)人之間有關(guān)本保險(xiǎn)的爭議解決方式由當(dāng)事人從下列兩種方式中選擇一種:
(一)因履行本合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,提交 ××× 仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)因履行本合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,依法向人民法院訴訟。
本保險(xiǎn)適用中華人民共和國法律。
其他事項(xiàng)
第10篇 大學(xué)樓宇物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
大學(xué)樓宇物業(yè)(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:
物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、運(yùn)輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)施、通訊設(shè)施、景觀燈、公共即熱式開水爐、多媒體設(shè)施設(shè)備、高壓變電所、一級(jí)供水供電基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備由委托方相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門確定專業(yè)維保單位進(jìn)行維修保養(yǎng),物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運(yùn)行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進(jìn)行檢修處理。
(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、水電設(shè)備房內(nèi)要保持整潔,設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮;室內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。水電設(shè)施設(shè)備房鑰匙由服務(wù)方專人保管,給水設(shè)施設(shè)備每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)清潔及定時(shí)進(jìn)行巡回檢查,了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時(shí)處理,認(rèn)真做好記錄,解決不了的問題報(bào)告委托方有關(guān)職能主管部門,爭取早日解決。
(2)水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé),無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置,操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),完成年檢任務(wù),定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專項(xiàng)檢查并做好記錄。
(5)水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
(6)不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆保養(yǎng)工作。(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次,每季度對(duì)地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
4、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù);在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即向委托方報(bào)修,做好日常維護(hù)管理。檢查維護(hù)結(jié)果及處理措施報(bào)委托方物業(yè)主管部門備案。
5、電梯運(yùn)行與管理。
(1)配備規(guī)定的有特種設(shè)備上崗證的服務(wù)人員管理服務(wù)。
(2)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況,加強(qiáng)日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務(wù),做好相關(guān)記錄。
(3)按維保服務(wù)合同督促維保單位實(shí)施電梯及其安全設(shè)施檢查每月不少于2次。確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。
(4)在電梯維修時(shí)應(yīng)配合做好臨時(shí)警示管理。
(5)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號(hào)應(yīng)盡快設(shè)法解救乘客,同時(shí)迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障。
(6)有關(guān)空調(diào)專業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料有物業(yè)服務(wù)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗(yàn)收,對(duì)其維保工作作出服務(wù)評(píng)價(jià)。
(7)配合完成每年電梯年檢工作。
6、空調(diào)設(shè)備維護(hù)管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報(bào)修項(xiàng)目后應(yīng)及時(shí)與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對(duì)空調(diào)專業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)服務(wù)方需妥善保管。對(duì)維修完成后的驗(yàn)收維保、維修并做好記錄。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴(yán)格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費(fèi)。
第11篇 物業(yè)區(qū)安全用電管理規(guī)范
物業(yè)轄區(qū)安全用電管理規(guī)范
1.物業(yè)公司管理范圍任何部位不準(zhǔn)私自搭接臨時(shí)電源線路,需改變用電源線路,必須由工程部電工操作。
2.使用多項(xiàng)電源插座不準(zhǔn)平放在桌面上或地面上,必須釘掛在墻壁上或放在計(jì)算機(jī)操作臺(tái)二層,防止金屬異物落入插孔造成短路引起火災(zāi)。
3.各類電源插座周邊不準(zhǔn)存放易燃、可燃物,使用各類電源插座時(shí)插孔出現(xiàn)被燒痕跡,應(yīng)及時(shí)請(qǐng)電工維修更換,嚴(yán)禁繼續(xù)使用。
4.在多項(xiàng)電源插座上需插接的全部用電設(shè)備耗電量必須與電源插座額定電流相匹配,禁止超負(fù)荷使用。
5.使用多項(xiàng)電源插座時(shí)必須一次性插接在墻壁上 ,嚴(yán)禁將多項(xiàng)電源插座二次插接在上方多項(xiàng)電源插座上。
6.嚴(yán)禁將無插頭裸線直接插入電源插座上用電。
7.導(dǎo)電電源線嚴(yán)禁從行走地面和門窗縫直接穿過,防止帶電導(dǎo)線破損斷裂,漏電引發(fā)事故。
8.分布在小區(qū)室外的電源閘箱接點(diǎn),必須封閉防水加鎖,防止兒童觸電。
9.嚴(yán)禁在臺(tái)燈下堆放壓蓋紙張或其他可燃物,防止燈泡過熱或臺(tái)燈質(zhì)量問題短路引燃。
10.計(jì)算機(jī)上和周邊禁止堆放雜物、書報(bào)、紙張、煙缸、水杯,操作計(jì)算機(jī)時(shí)不準(zhǔn)吸煙。
11.各種充電器材必須放置在無可燃物位置,保持干燥通風(fēng),指定專人負(fù)責(zé)經(jīng)常檢查,清除灰塵,保證器材電源及線路無故障,下班斷電停止使用,禁止超24小時(shí)無人狀態(tài)繼續(xù)充電。
12.電源開關(guān)、插銷、插座、照明燈具,嚴(yán)禁帶病使用,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即請(qǐng)電工維修。
第12篇 物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想策劃規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃
**** 管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔(dān)起 **** 一期的物業(yè)管理工作,一旦我司受委托管理這個(gè)項(xiàng)目,我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì),把 **** 一期建設(shè)成為 ** 首座公寓式的物業(yè)管理的典范。
我們的管理總目標(biāo)是:
自接管 **** 一期之日起,按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),三年內(nèi)成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),并積極爭創(chuàng)全國示范。整體的設(shè)想與策劃分為五個(gè)方面:
1高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施
1.1建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來,在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的 iso9001-2000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的,這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過 iso9001-2000 質(zhì)量體系國際認(rèn)證后,就深深地體會(huì)到其好處。在 **** 一期的物業(yè)管理工作中,從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn),科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要根據(jù)****一期的管理模式和特點(diǎn)盡快建立和實(shí)施iso9001-2000質(zhì)量管理體系。
1.2培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍
人才對(duì)我們來說,是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié),一是“引進(jìn)關(guān)”,引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí),為業(yè)戶服務(wù)的意識(shí),都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。
1.3加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件
在 **** 一期物業(yè)管理工作中,除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外,還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施,如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。
1.4營造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細(xì)描述。
1.5實(shí)施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念,關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量,關(guān)注員工的不同需求,在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)戶的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛和關(guān)懷。
1.6注重發(fā)揮業(yè)戶自治、自律的功能
以業(yè)主委員會(huì)為代表的廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,變單向推動(dòng)為雙向共管,是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢(shì),只有啟發(fā)廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)戶自治、自律功能,使業(yè)戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,才能使 **** 一期物業(yè)管理真正得到升華,這也是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗(yàn)。為此,我們將充分發(fā)揮 **** 一期業(yè)戶管委會(huì)作用,通過業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng),潛移默化地增強(qiáng)業(yè)戶參與管理的意識(shí)。
2 管理深度和廣度的做法
社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于 **** 一期這樣一個(gè)白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)戶而言,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為:隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合,滿足業(yè)戶的多方面需求。我們提出以下兩項(xiàng)措施:
2.1在 **** 一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業(yè)戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng),與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系,滿足業(yè)戶需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。
3超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)
3.1超前性是 **** 一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成:
3.1.1實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)(dis)工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃(cis)之后更富時(shí)代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成住宅管理的要素之一,同時(shí),具有對(duì)住宅形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。
3.1.2全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心。我們將在整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)對(duì)殘疾人實(shí)行無障礙通行,公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛,同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。
3.1.3充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用,使管理人員及時(shí)掌握 **** 一期各個(gè)區(qū)域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時(shí)處理。
3.2創(chuàng)造性是 **** 一期物業(yè)管理的生命源泉
科技在進(jìn)步,人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變,人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。**** 一期只有不斷地創(chuàng)新,吸收國內(nèi)外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如:實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營,我們計(jì)劃在接管****一期物業(yè)管理工作后,在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時(shí)不斷提高管理處的綜合實(shí)力。
3.3實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)
我們?cè)诮庸?**** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計(jì)劃”,充分利用**** 一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場所,為廣大業(yè)戶提供全面周到的 24 小時(shí)溫馨服務(wù)。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對(duì)等,豐富住戶的業(yè)余生活,增進(jìn)業(yè)戶間的情感溝通。。
3.3.2設(shè)立業(yè)戶接待日和業(yè)戶接待電話,向業(yè)戶提供24 小時(shí)全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。
我們的口號(hào)是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業(yè)戶都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。
4創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安
全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想
**** 一期位于新市區(qū),是一個(gè)高檔住宅區(qū),在物業(yè)管理工作中,我們應(yīng)以高的文化品味取勝,通過住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù),創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。
4.1硬件建設(shè)
可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 **** 一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。
4.1.1公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在 **** 一期內(nèi)業(yè)戶基本上都入住以后,實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為業(yè)戶服務(wù),同時(shí)又可以提高住戶的環(huán)保意識(shí)。**** 一期應(yīng)為凈化 ** 環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。
4.1.2建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使 **** 一期環(huán)境進(jìn)一步活躍起來,更具文化品味,我們將與 **合作,對(duì)小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類,將 **** 一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@,使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí),這是一項(xiàng)極有意義的措施。
4.1.3對(duì)垃圾的分類處理。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,環(huán)保問題越來越突出,我們計(jì)劃在接管 **** 一期后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊(cè)》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對(duì)垃圾的分類處理,我們將通過各種宣傳手段,增強(qiáng)業(yè)戶的環(huán)保意識(shí),引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。
4.1.4嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí),加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo),及時(shí)處理突發(fā)事件。
4.1.5運(yùn)用現(xiàn)代科技手段,“三防”結(jié)合,確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng),由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,逐步過渡到技防為主,運(yùn)用 **** 一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度,確保治安防范萬無一失。
4.2軟件建設(shè)
創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū),軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短,管理公司和廣大業(yè)戶均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng),這個(gè)過程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展,持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下內(nèi)容:
4.2.1將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為 **** 一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。
4.2.2組織落實(shí),措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的 ****一期環(huán)保委員會(huì),著眼于 **** 一期長遠(yuǎn)發(fā)展,依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,制定和實(shí)施 ****一期環(huán)保工程。
4.2.3引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能,對(duì) **** 一期進(jìn)行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念,對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。
4.2.5營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境,創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點(diǎn)放在 提高環(huán)保意識(shí),增加環(huán)保知識(shí)方面,通過環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等,引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。
4.2.6鼓勵(lì)節(jié)約水電,組織居民開展有利于身心健康的文體活動(dòng)。
4.2.7嚴(yán)格裝修審批手續(xù),規(guī)范施工行為,控制裝修材料的使用,加強(qiáng)工程監(jiān)管。
4.2.8要逐步實(shí)行垃圾的分類投放、處理。
5體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式
5.1**** 一期社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想
社區(qū)文化三項(xiàng)主題:營造全新的工作理念;熱愛地球,保護(hù)環(huán)境;做新世紀(jì)文明使者。
社區(qū)文化三項(xiàng)特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧靜、祥和的文化氣氛。
社區(qū)文化的總體目標(biāo):使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)。**** 一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個(gè)方面全方位展開,通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè),提高業(yè)戶素質(zhì),培養(yǎng)互助互愛精神,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力,發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在 **** 一期文化建設(shè)上,我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略,積聚****一期的無形資產(chǎn),創(chuàng)造名牌。
5.2**** 一期環(huán)境文化的構(gòu)想
針對(duì) **** 一期的園林式布局和環(huán)保要求,我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè),全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外,還準(zhǔn)備做好以下幾點(diǎn):第一,維護(hù)已有的園林綠化,實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二,加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸,使每個(gè)業(yè)戶都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境,建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)擺放一些雕塑作品,以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。第三、開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè),實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略,整合社區(qū)環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)戶手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)、制訂全面的環(huán)境管理方案。
第13篇 項(xiàng)目物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)管理規(guī)范
項(xiàng)目物業(yè)管理人員配備、培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。cpm擬安排高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后,形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司,故人員未計(jì)入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
綜合部
6人部長1人本科,六年行政管理經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理個(gè)業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語熟練。
財(cái)務(wù)1人本科,會(huì)計(jì)師職稱,三年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),持有會(huì)計(jì)上崗證,熟練會(huì)計(jì)電算化操作,業(yè)務(wù)能力強(qiáng),英語四級(jí)。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗(yàn),電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
后勤2人本科,二年采購工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
工程部18人部長1人本科,黨員,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級(jí)以上職稱,五年經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門以上外語熟練。
運(yùn)行班10人中技,二年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護(hù)班5人中技,三年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
管理部23人部長1人本科,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語四級(jí)。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗(yàn),持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費(fèi),電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工人責(zé)任心強(qiáng)。
合計(jì)53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。
cpm高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 cpm培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng),切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問題;
c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。
2.3 培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對(duì)全體人員)
服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及cpm企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對(duì)各級(jí)骨干)
員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對(duì)操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對(duì)新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。
2.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃
cpm擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績?cè)u(píng)估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為:人均受訓(xùn)130課時(shí)以上,保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。
年度培訓(xùn)計(jì)劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4
cpm概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費(fèi)收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物
業(yè)管理全體員工研討4
計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書)管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測(cè)試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對(duì)員工工作為績進(jìn)行跟蹤評(píng)估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
3.2 競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人
員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實(shí)行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第14篇 某某物業(yè)管理公司職員行為規(guī)范
某物業(yè)管理公司職員行為規(guī)范
(一)基本要求
(1)遵守國家政策法令、法規(guī),遵守南京市市民行為規(guī)范,遵守公司一切規(guī)章制度。無條件服從主管的安排,密切配合主管及部門的工作。
(2)職員必須以無私的態(tài)度對(duì)待工作,團(tuán)隊(duì)精神是公司的首要精神;敬業(yè)精神是團(tuán)隊(duì)之精神支柱;服務(wù)精神是公司的利潤源泉。
(3)自覺接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類培訓(xùn)及考核,努力提高工作技藝。
(4) 如實(shí)填寫各類表格,提供有效證件,不得隱瞞或假造。
(5)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按規(guī)定要求開展工作,工作場所禁止無關(guān)人員逗留。
(6)講究社會(huì)公德和職業(yè)道德,嚴(yán)守公司機(jī)密,廉潔奉公,維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
(7)愛護(hù)公物及公用設(shè)施,保持保潔衛(wèi)生,節(jié)電、節(jié)水、注意防火。
(8)勤儉節(jié)約,注意節(jié)能和廢物利用,杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
(9)衣容整潔,精神飽滿,待人熱情,文明用語。
(10)關(guān)心公司,主動(dòng)提出合理化建議,為公司作貢獻(xiàn)。
(二)工作態(tài)度
(1)服從領(lǐng)導(dǎo)--不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。
(2)嚴(yán)于職守--堅(jiān)守本職崗位,不得擅自離崗、串崗或睡崗。
(3)正直誠實(shí)--對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠相待,不得陽奉陰違。
(4)團(tuán)結(jié)協(xié)作--各部門之間、員工之間互相配合,同心協(xié)力地解決困難。
(5)勤勉高效--發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神,優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。
(三)服務(wù)態(tài)度
(1) 禮貌--這是員工對(duì)客戶和同事的基本態(tài)度,在任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語,'請(qǐng)'字當(dāng)頭,'謝'字不離口。
(2)樂觀--以樂觀的態(tài)度對(duì)待工作和工作中的困難。
(3)友善--微笑是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式,因此應(yīng)以微笑迎接客戶及與同事相處。
(4)熱情--對(duì)待客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、周到,對(duì)待同事要熱情真誠,對(duì)待工作要熱情勤奮。
(5)耐心--對(duì)客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽,在不違背公司規(guī)定的前提下盡可能為客戶排憂解難。
(6)平等--要一視同仁地對(duì)待每一客戶、員工,不能有貧富之分、厚此薄彼。
(四)儀表規(guī)范
1、儀表要求
(1)工作時(shí)間穿本單位規(guī)定的統(tǒng)一的工作服,佩戴服務(wù)標(biāo)志。
(2)工作服要整潔,領(lǐng)帶、領(lǐng)花挺括干凈,系戴端正,扣齊紐扣,鞋襪整齊,皮鞋要保持光亮。
(3)頭發(fā)要整潔、梳理整齊,不得有頭皮屑。
(4)發(fā)型要講究:女員工:前發(fā)不遮眼,后發(fā)不過肩,不準(zhǔn)梳奇形怪狀發(fā)式;男員工:不留長發(fā)、大鬢角和胡須。
(5)鞋子不得沾灰塵和油漬。
(6)雙手保持清潔,指甲內(nèi)不得留有污物,夏季手臂保持清潔。
(7)女員工可以化淡妝,使用淡香型香水;不準(zhǔn)留長指甲和涂有色指甲油;不允許當(dāng)眾化妝。
(8)上班時(shí)間不準(zhǔn)穿短褲、背心和打赤腳、穿拖鞋;不準(zhǔn)帶有色眼鏡。
2、舉止要求
站姿:
(1)堅(jiān)持站立服務(wù)。站立時(shí)肩平、頭正、挺胸、收腹,雙眼平視前方,眼神自然,不左顧右盼,兩手自然下垂或在體前交叉,身體正直平衡,保持微笑狀態(tài)。切忌側(cè)身亂靠、來回走動(dòng)、手足無措或雙手插在褲袋。精神飽滿,落落大方,隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶服務(wù)。
(2) 不能彎腰駝背,也不能肩膀向一側(cè)傾斜。不能叉腰抱胸,不能將手放在兜內(nèi)。
(3)雙腳稍微拉開呈30度角。
(4)不準(zhǔn)背靠它物或趴在服務(wù)臺(tái)上。
坐姿:
與業(yè)主交談或其他活動(dòng)需要坐下時(shí),應(yīng)保持上身挺直,坐姿優(yōu)美端莊。坐下
后不前俯后仰、身體扭曲,不搖腿蹺腿,不將腳放在椅子、沙發(fā)扶手或茶幾上。
行姿:
(1)行走時(shí)挺胸、收腹,上身保持垂直平穩(wěn),身體重心略向前傾,兩臂前后自然擺動(dòng),不要把手插進(jìn)口袋,不左右搖晃。行走時(shí)速度適中,不過快過慢。注意前方,防止與人沖撞。路遇業(yè)主,面帶微笑,主動(dòng)問好,側(cè)身禮讓。引導(dǎo)業(yè)主行進(jìn),先問好,用手指示方向,走在客戶右前方或側(cè)身略向業(yè)主,保持1.5至2步距離;業(yè)主在過道或樓梯間時(shí),不能從業(yè)主中間穿過,應(yīng)先道一聲'對(duì)不起,請(qǐng)讓一下',待對(duì)方移步后再從側(cè)面通過。在樓道內(nèi)行走腳步要輕,不得奔跑(緊急情況下除外)。
(2)員工行走,一般靠右側(cè)。與賓客同行時(shí),要讓賓客走在前面;遇通道比較狹窄,有賓客從對(duì)面過來時(shí),員工應(yīng)主動(dòng)停下來靠在邊上,讓賓客先通過,但切不可背對(duì)著賓客。
(3)行走時(shí)不能將手放入兜內(nèi),也不能雙手抱胸或背手。
(4)如多人同時(shí)行走時(shí),不能用手勾肩搭腰,不能邊走邊笑、邊打鬧。
(5)如引領(lǐng)賓客時(shí)走在賓客左前方兩步遠(yuǎn)處,行至轉(zhuǎn)彎處伸手示意。
(6)與賓客同行時(shí),不能突然搶道穿行;在允許情況下給賓客一定程度的示意后方能越行。
3、目光要求
(1)注視對(duì)方時(shí)間應(yīng)占談話時(shí)間的三分之一,否則給人不信任的感受。
(2)注視的位置要適當(dāng)。
一般社交場合應(yīng)注視對(duì)方雙眼與嘴之間的三角區(qū),談公事時(shí)注視眼部以上位置能保持主動(dòng)。
(3)輕輕的一瞥,表示興趣或敵意,疑慮或批評(píng),所以,要特別注意不要讓這種目光流露出來。
(4)切忌閉眼,因?yàn)槌掷m(xù)一秒鐘或更長時(shí)間的閉眼,表示排斥、厭煩、不放在眼里的意思。
總之,員工應(yīng)恰當(dāng)運(yùn)用語言和目光表達(dá)對(duì)顧客的熱情關(guān)注。
4、行為要求
(1)服務(wù)動(dòng)作要輕。
(2)在賓客面前不要吃東西、飲酒、吸煙、掏鼻孔、搔癢,不要脫鞋、綰褲角、擼衣袖、伸懶腰、哼小調(diào)、打哈欠。
(3)路遇熟悉的賓客要主動(dòng)打招呼,在走廊、過道、電梯或活動(dòng)場所與賓客相遇時(shí),應(yīng)主動(dòng)禮讓。
(4)不要隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑。
5、手勢(shì)要求
(1)手勢(shì)要正規(guī)、得體、適度、手掌向上。
(2)在指引方向時(shí),應(yīng)將手臂伸直,手指自然并攏,手掌向上,以肘關(guān)節(jié)為軸指向目標(biāo),同時(shí),眼睛也要轉(zhuǎn)向目標(biāo),并注意對(duì)方是否已看清目標(biāo)。
(3)在介紹或指路時(shí),不能用一個(gè)手指比劃。
(4)談話時(shí),手勢(shì)不宜過多,幅度不宜太大。
(5)在使用手勢(shì)時(shí),還應(yīng)注意克服自己的不良習(xí)慣。
(五)、個(gè)人衛(wèi)生要求
(1)經(jīng)常刷牙,保持口腔清潔,上崗前三小時(shí)內(nèi)不得吃有異味的食物,保持說話口無異味。
(2)發(fā)式要按規(guī)定要求梳理整潔。
(3)要做到勤洗手、勤洗澡、勤理發(fā)、勤剪指甲。
(4)工作服要勤洗勤換,保持整潔。
(5)皮鞋要勤擦油,保持光亮,鞋和襪子要保持清潔。
(6)不能在客人面前挖耳、摳鼻、挖眼屎、修指甲、打噴嚏。
(六)、語言要求
(1)語調(diào)親切,音量適度,講普通話。
(2)適時(shí)運(yùn)用'您好'、'請(qǐng)'、'謝謝'、'對(duì)不起'、'打擾了'、'別客氣'、'請(qǐng)稍候'等禮貌用語。
(3)稱呼要得當(dāng),不要用'哎、喂'等不禮貌的語言
(4)不準(zhǔn)粗言粗語,高聲喊叫
(5)語速不要太快,要清脆簡明,不要有含糊之音。
(6)同賓客講話時(shí),精神要集中,眼睛注視對(duì)方,要細(xì)心傾聽,不能東張西望,左顧右盼,不要與賓客靠得太近,應(yīng)保持一公尺左右。
(7)語言簡潔、明確、充滿熱情。
(8)遇見賓客主動(dòng)打招呼,向賓客問好。
(9)對(duì)賓客的要求無法滿足時(shí),應(yīng)說'對(duì)不起'表示抱歉。
(10)講究語言藝術(shù),說話力求語意完整,合乎語法。
(11)適時(shí)運(yùn)用六大接待用語:您來了,明白了,請(qǐng)稍等片刻,讓您久等了,真對(duì)不起,謝謝。
(七)工作行為規(guī)范
(1)提前5分鐘到崗,做好清潔及準(zhǔn)備工作(需交接班的提前15分鐘到崗)。
(2)上班時(shí)按時(shí)簽到,不得委托別人簽到,也不得代替別人簽到。
(3)辦公設(shè)施擺放整齊有序,桌面整潔。
(4)出入人事部開門、關(guān)門動(dòng)作輕便,進(jìn)入上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門人事部以及客戶室內(nèi),應(yīng)先在門外輕扣門三下,征得同意后方可入內(nèi)。若進(jìn)去時(shí)門是關(guān)著的,出來時(shí)則應(yīng)隨手將門輕輕帶上。
(5)維護(hù)安靜、嚴(yán)肅的工作氣氛,不得在人事部、走廊內(nèi)大聲喧嘩、吵鬧,有事應(yīng)走到相關(guān)人員面前輕聲交待。
(6)工作時(shí)間不談?wù)撆c工作無關(guān)事宜,或到其他人事部隨意走動(dòng)、閑聊。不離崗、串崗、脫崗。
(7)工作時(shí)間不干私事,不接待私人探訪,不私自會(huì)客,不得瀏覽與工作無關(guān)的書籍雜志、報(bào)紙。
(8)工作時(shí)間原則上不準(zhǔn)接打私人電話;如有急事,通話時(shí)間不宜超過3分鐘。禁止當(dāng)著業(yè)主打私人電話、談家事、談股票。
(9)上班時(shí)間不吃零食、飲酒、吸煙、下棋、打撲克、不得在人事部內(nèi)化妝。
(八)服務(wù)態(tài)度
1、電話禮儀規(guī)范
(1)電話鈴響三聲內(nèi)應(yīng)該接聽電話,超過三次應(yīng)先道歉:'對(duì)不起,讓您久等了。'
(2)接電話者應(yīng)先說'您好',然后自報(bào)家門,語氣平和。
(3)對(duì)方撥錯(cuò)電話號(hào)碼應(yīng)說:'對(duì)不起,您撥錯(cuò)電話了,這里是×××,請(qǐng)?jiān)贀芤淮?再見。'
(4)不時(shí)用'嗯'、'是'、'好的'表示聆聽,明白對(duì)方意思后應(yīng)及時(shí)給予適當(dāng)反饋。
(5)通話聲音輕柔、自然,音量適中,不影響他人。
(6)一般情況下,電話應(yīng)由撥打人先掛斷,通話完畢應(yīng)說'再見',不得用力擲聽筒。
(7)接電話時(shí)事先準(zhǔn)備記錄本,重要事宜記錄后還需要復(fù)述確認(rèn)一次。
(8)電話記錄應(yīng)有處理一欄,寫明轉(zhuǎn)達(dá)給部門、何人及處理結(jié)果。
(九)電梯禮儀規(guī)范
(1)員工須按規(guī)定乘坐電梯。
(2)乘坐電梯時(shí),應(yīng)注意先下后上,并主動(dòng)上前先拉開門或按住電梯按鈕,請(qǐng)同
行的客戶、領(lǐng)導(dǎo)、女士或來訪人員先行,切不可與業(yè)主爭搶電梯。
(3)乘坐電梯應(yīng)文明、禮貌、謙讓,不要旁若無人地大聲說笑。
(十)、業(yè)主投拆
1、電話投拆
接到業(yè)主的投拆電話時(shí),態(tài)度要冷靜、溫和、謙虛、禮貌,語調(diào)適中。無論業(yè)主投拆所反映的情況是否屬實(shí)或正確,接待人員都應(yīng)及時(shí)向業(yè)主表示歉意,同時(shí)將業(yè)主的單位名稱、座次號(hào)、投拆原因和時(shí)間認(rèn)真記錄下來,并答應(yīng)客戶會(huì)盡快將他(她)的意見報(bào)告給有關(guān)人員解決。
2、書面投拆
接到客戶的書面投訴時(shí),態(tài)度要友好,對(duì)客戶的投訴信件應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀,同時(shí)向客戶承諾立即將意見上報(bào),并會(huì)將處理結(jié)果及時(shí)反饋給他(她)。
3、當(dāng)面投訴
如果遇到客戶的當(dāng)面投訴時(shí),應(yīng)以慎重、富有同情心的態(tài)度注意傾聽,問清客戶的姓名、座號(hào)及投訴的事項(xiàng),認(rèn)真做好書面記錄,并當(dāng)面致歉。
4、投訴處理
接到客戶投訴后,應(yīng)立即做出反應(yīng),采取措施,根據(jù)具體情況分別處理:
(1)管理中心接待人員對(duì)自己職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理的投訴,應(yīng)立即按照相關(guān)的工作程序處理。
(2)對(duì)自己一時(shí)解決不了,或是超過了自己職權(quán)范圍的投訴,不要扯皮推諉,應(yīng)立即向主管上級(jí)匯報(bào),或是通知管理中心采取有效的措施解決。
(3)對(duì)客戶的投訴應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)、落實(shí)。問題處理完后,在規(guī)定的處理時(shí)間過后10分鐘內(nèi),要主動(dòng)向客戶詢問解決的情況及對(duì)處理結(jié)果的意見。
5、投訴注意事項(xiàng)
(1)公司的每一位員工遇到客戶的投訴時(shí),都應(yīng)遵守以上原則,不得推脫或置之不理。
(2)在聽取客戶當(dāng)面投訴時(shí),不要試圖辯解或不時(shí)打斷客戶的談話,也不要隨便輕易地許愿或允諾,更不得與客戶當(dāng)面爭吵、論是論非。應(yīng)該坦誠地告訴客戶,他所講的意見將受到公司的重視。
(3)在就投訴的問題向客戶作解釋時(shí),不能順著甚至引導(dǎo)客戶一起抱怨公司其他部門,使客戶對(duì)公司的整體形象產(chǎn)生懷疑,這樣無助于問題的解決,并給公司造成不好的影響。
(十一)、接待來訪規(guī)范
(1)遇有來訪人及領(lǐng)導(dǎo)等客人進(jìn)人事部,應(yīng)點(diǎn)頭示意并立即放下手中工作起身相迎、問好,客人入座后,自己方可坐下。
(2)盡量少讓客人久等,否則應(yīng)誠懇地表示歉意。
(3)業(yè)主站著時(shí),接待人不要坐著談話;最好請(qǐng)來訪者坐下才談話,有條件時(shí)應(yīng)送上一杯茶。
(4)在業(yè)主面前站立,應(yīng)兩臂自然下垂或雙手相握放在腹前,兩手不能背在身后、叉腰、交叉于胸前或雙手插入口袋。
(5)有關(guān)人員不在,應(yīng)禮貌地代為約定時(shí)間。
(6)前臺(tái)崗位工作人員,不得擅自離崗位;如遇特殊情況離崗,必須在門口留言,說明原因及何時(shí)有人在,并致歉意。
(7)他人互相交談時(shí),不要隨意去旁聽或插話。若需打斷,應(yīng)等對(duì)方談話告一段落時(shí),說聲'對(duì)不起,我打斷一下可以嗎'得到允許后再插話。
(8)送業(yè)主時(shí),應(yīng)等業(yè)主站起來后再起身,親切道別。業(yè)主伸手后再握手告別。
(十二)會(huì)議禮儀規(guī)范
(1)參加公司舉辦的各種會(huì)議、培訓(xùn),應(yīng)按時(shí)到會(huì),不得遲到或早退。
(2)會(huì)議過程中,要保持端莊坐姿、站姿,認(rèn)真聆聽,維護(hù)會(huì)議氣氛。不得在場下交頭接耳、哄談、吵鬧。
(3)待宣布散會(huì)時(shí)方可退場。
(4)開會(huì)、聽課時(shí)應(yīng)自覺將手機(jī)、呼機(jī)關(guān)閉或打震動(dòng)。
第15篇 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算規(guī)范
物業(yè)管理財(cái)務(wù)部門的基本職責(zé)一般有以下幾個(gè)方面:
1、按照國家的有關(guān)法規(guī),建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。
2、制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算,提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營管理決策。
3、監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的收繳和運(yùn)用,抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作,核算長期拖欠不清的款項(xiàng),督促經(jīng)辦人限期清理。
4、編制記賬憑證,及時(shí)記賬,及時(shí)編報(bào)各種會(huì)計(jì)報(bào)表,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。
5、按照合同的要求,做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算等工作。
6、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度,按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。
7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定,做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。
8、稅收的核算與申報(bào)。
9、銀行賬務(wù)往來的核對(duì)。
10、妥善管理會(huì)計(jì)賬冊(cè)檔案,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、主管部門和領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督。
物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算一般分成兩部分,一部分為賬務(wù)核算,另一部分為收費(fèi)核算。
一、物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)包括所管樓盤的物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算及物業(yè)公司其他的經(jīng)營的財(cái)務(wù)核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經(jīng)營的情況,應(yīng)該設(shè)置不同的賬套進(jìn)行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算。
財(cái)政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,明確了物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理包括代管理基金、成本和費(fèi)用、營業(yè)收入及利潤。
代管理基金主要是維修基金,作為企業(yè)長期負(fù)債管理。
成本和費(fèi)用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內(nèi)容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,計(jì)入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè),可不設(shè)間接費(fèi)用,有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。
廣州市人民政府2001年第2號(hào)令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括的項(xiàng)目明確如下:
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。
2、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場地日常小修維護(hù)費(fèi)。
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。
4、園林綠地日常維護(hù)費(fèi),包括淋用水費(fèi)。
5、環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務(wù)費(fèi)。
6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
7、公用設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費(fèi)。
8、建筑物公共設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)。
9、建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費(fèi)。
10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費(fèi)用。
公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費(fèi)可另外按實(shí)結(jié)算。
物業(yè)管理公司的酬金,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確定?！?/p>
主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。
物業(yè)管理收入將在收費(fèi)核算中詳細(xì)介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。
物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項(xiàng)目、物業(yè)管理項(xiàng)目、保安項(xiàng)目等;屬管理費(fèi)用部分主要為除上述部分之外的其他支出。
對(duì)物業(yè)管理中各種支出,審計(jì)、財(cái)務(wù)部門都必須加以審核,主要審核:
一、支出的項(xiàng)目有否預(yù)算;
二、如無預(yù)算有否專項(xiàng)審批;
三、屬合同的項(xiàng)目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時(shí)間、金額相符;
四、發(fā)票、收據(jù)是否合法;
五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯(cuò)誤;
六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應(yīng)付單位名稱相符。
七、屬購買物品的驗(yàn)收手續(xù)是否完全。
企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不僅管錢,還要管物。所以對(duì)物資從申購、領(lǐng)用、保管、盤點(diǎn)到報(bào)廢都必須加以管理。
物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設(shè)備設(shè)施需要加以維護(hù)保養(yǎng),個(gè)別設(shè)備需要更換時(shí),其款項(xiàng)由物業(yè)公司在所收取的管理費(fèi)內(nèi)支付,但其資
產(chǎn)卻不進(jìn)入物業(yè)公司或其代管的物業(yè)的賬內(nèi)。
二、物業(yè)管理收費(fèi)核算
物業(yè)管理的收費(fèi)主要為管理費(fèi)及各種代收費(fèi)用。各種代收費(fèi)用包括公用水電費(fèi)、自用電費(fèi)、自用水費(fèi)、自用煤氣費(fèi)等。
新租售或新解約退場的業(yè)主或租戶的管理費(fèi)及公用水電費(fèi)的計(jì)算,其租售或退場時(shí)間往往不是整月的,就必須按天計(jì)算。由于月份有大有小,不同的月份每天的管理費(fèi)、公用水電費(fèi)就會(huì)有所不同,如按月份的天數(shù)計(jì)算,二月份一天的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)會(huì)比每月有31天的月份多出11%。為使按天計(jì)算的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)在不同的月份都能一致,應(yīng)按下列公式計(jì)算:
月份管理費(fèi)或公用水電費(fèi)×12個(gè)月÷365天 = 日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)
得出日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)后再計(jì)算應(yīng)收天數(shù)的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)。
收費(fèi)的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶,月末根據(jù)收取各項(xiàng)費(fèi)用的金額計(jì)算各種費(fèi)用(包括代收費(fèi)用)的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時(shí),每戶業(yè)主或租戶的收、欠金額不可能在賬面反映,就必須通過報(bào)表來反映,也即以表代賬。在此情況下,必須賬面的應(yīng)收、實(shí)收、欠收的總數(shù)與報(bào)表的總數(shù)相一致。這就需要每月進(jìn)行核對(duì)平衡。
對(duì)未按期交納管理費(fèi)的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府2001年第2號(hào)令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定:“業(yè)主、使用人不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金,合同另有約定的從其約定……”
上述的財(cái)務(wù)核算及收費(fèi)核算,如所管的物業(yè)屬單一樓宇的(單一為辦公樓或住宅小區(qū)),收支都均不需要分?jǐn)?。如所管理的物業(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū),而屬于綜合性的物業(yè),在收支方面都必須按樓宇進(jìn)行分?jǐn)偤秃怂?。各種收入進(jìn)入各個(gè)樓宇;各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項(xiàng)進(jìn)入該樓宇賬內(nèi),如屬綜合性的支出,應(yīng)按規(guī)定的分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ话惆锤鳂怯畹拿娣e及所收取的管理費(fèi)單價(jià)計(jì)算各樓宇的應(yīng)分?jǐn)偙壤?/p>
為考核各部門的工作,在各項(xiàng)支出中尚需按部門進(jìn)行核算,可以采用部門實(shí)際支出的費(fèi)用與預(yù)算對(duì)比的辦法進(jìn)行考核。若當(dāng)月實(shí)際與預(yù)算相差10%以上的,需由各部門檢查原因,加以說明。
三、物業(yè)管理相關(guān)報(bào)表
會(huì)計(jì)報(bào)表是反映會(huì)計(jì)主體在一定時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和理財(cái)過程的書面文件。
1、會(huì)計(jì)報(bào)表的目的
(1)為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況-物業(yè)管理企業(yè)資本的保值、增值信息。
(2)債權(quán)人提供物業(yè)管理企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)信息。
(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合同狀況的信息。
2、會(huì)計(jì)報(bào)表的種類
國家規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表有:
資產(chǎn)負(fù)債表:反映企業(yè)在某一特定時(shí)日(我國一般為12月31日)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表;
損益表:反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報(bào)表;
現(xiàn)金流量表:以現(xiàn)金為基礎(chǔ)編制的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的報(bào)表。
資產(chǎn)負(fù)債表
(一)資產(chǎn)負(fù)責(zé)表的作用
1、向報(bào)表使用者提供企業(yè)某一日期資產(chǎn)的總額,表明企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源,以及這些經(jīng)濟(jì)資源的分布和結(jié)構(gòu)。
2、反映物業(yè)管理企業(yè)某一日期的債務(wù)總額以及結(jié)構(gòu),表明企業(yè)未來需要用多少資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)。
3、反映企業(yè)某一日期所有者權(quán)益情況,表明管理者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額,了解所有者權(quán)益的構(gòu)成情況。
4、了解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財(cái)務(wù)實(shí)力,并可預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)。
(二)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)
1、構(gòu)成項(xiàng)目
(1) 資產(chǎn)
a、流動(dòng)資產(chǎn): 貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨
b、非流動(dòng)資產(chǎn):長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)
(2) 負(fù)債
a、流動(dòng)負(fù)債:短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金
b、長期負(fù)債:長期借款、應(yīng)付公司債券、其他長期負(fù)債
(3) 所有者權(quán)益:實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤
2、資產(chǎn)負(fù)債表的格式:采用帳戶式,會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”
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p; 損益表
損益表又稱利潤表或收益表,是一張動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)報(bào)表。是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期(月、季、年)內(nèi)經(jīng)營成果的報(bào)表。
(一) 損益表的作用
1、可反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)利潤(或虧損)的實(shí)現(xiàn)情況,以便了解企業(yè)的獲利能力。
2、可分析企業(yè)利潤增減變化的原因,評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績,有助于管理層作出正確的決策。
3、可考核企業(yè)利潤計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果,挖掘潛力,改善經(jīng)營,以利不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。
(二) 損益表的結(jié)構(gòu)
1、損益表的構(gòu)成
(1) 收入
(2) 成本費(fèi)用
(3) 利潤
2、損益表的主要內(nèi)容
(4) 經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-營業(yè)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加
(5) 營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-存貨跌價(jià)損失-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用
(6) 利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+補(bǔ)貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
(7) 凈利潤=利潤總額-所得稅
現(xiàn)金流量表
(一)現(xiàn)金流量表的作用
1、反映企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的全貌
2、為預(yù)測(cè)企業(yè)未來財(cái)務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)
3、彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足
(二)現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)
1、現(xiàn)金的界定
現(xiàn)金是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物。
2、現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目
(1) 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
(2) 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
(3) 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
企業(yè)內(nèi)部根據(jù)不同的需要可以設(shè)置各種不同的報(bào)表,如收費(fèi)方面在月前出單時(shí),編制收費(fèi)報(bào)表;月份終了編制管理費(fèi)及各種其他收費(fèi)的應(yīng)收實(shí)收欠收?qǐng)?bào)表;為滿足催交需要編制賬齡分析表等;賬務(wù)方面有各種收支預(yù)算與實(shí)際對(duì)比表等。
通過內(nèi)部的各種報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)信息。能對(duì)一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行比較,依據(jù)一定的原則,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià),找出存在的問題及原因,以便采取措施,挖掘內(nèi)部潛力,提高經(jīng)營管理的水平和效益。
會(huì)計(jì)報(bào)表的編制要求
(1) 一致性
(2) 相關(guān)性
(3) 可靠性
(4) 全面性
第16篇 太陽城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則規(guī)范
太陽城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則
物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主,都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。
*服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù),尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。
*服務(wù)設(shè)備--完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù),使之始終處于完好狀態(tài),降低設(shè)備故障率。
*服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外,更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì),如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù),財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí),保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。
*服務(wù)項(xiàng)目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外,物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù),使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
*服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式,切忌死板僵硬的管理,應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。
*服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟,它看起來無關(guān)緊要,實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán),不可隨心所欲、雜亂無章。
*服務(wù)收費(fèi)--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為,用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定,以'大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)'為原則;公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。
*服務(wù)制度--健全
順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。
*服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在'時(shí)間就是金錢,效率就是生命'的時(shí)間價(jià)值觀下,服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間,而且能為用戶帶來利益,順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì),減少工作環(huán)節(jié),簡明工作程序,縮短辦事時(shí)間,提高服務(wù)效率。
