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有哪些
物業(yè)設備預防性維護保養(yǎng)制度主要包括以下幾個方面：
1. 定期檢查：對設備進行定期的全面或部分檢查，以發(fā)現(xiàn)潛在的問題。
2. 預防性維修：根據(jù)設備的工作狀態(tài)和制造商的建議，提前進行必要的維修工作。
3. 潤滑保養(yǎng)：定期對設備進行潤滑處理，減少磨損，延長設備壽命。
4. 清潔維護：保持設備清潔，防止灰塵和雜質影響設備性能。
5. 維護記錄：詳細記錄每次維護保養(yǎng)的過程和結果，以便追蹤設備狀況。
內(nèi)容是什么
這些制度的具體內(nèi)容包括設定詳細的維護周期、制定標準的操作流程、配置專業(yè)的維護團隊，以及確保有足夠的備件庫存。例如，空調(diào)系統(tǒng)可能每季度需要一次深度清潔，電梯則需每年進行一次全面的安全檢查。操作流程應明確每個步驟，從設備停機到保養(yǎng)完成，再到重新啟動的整個過程。維護團隊應接受專業(yè)培訓，能夠迅速識別和解決設備問題。備件庫存管理也至關重要，以確保在設備需要維修時能立即更換。
規(guī)范
執(zhí)行這些制度時，需遵循一定的規(guī)范，如：
- 嚴格按照預定的時間表進行維護，不得隨意延遲。 - 執(zhí)行維護任務時，應遵守安全規(guī)程，確保人員和設備的安全。 - 維護完成后，需由負責人簽字確認，并更新設備狀態(tài)記錄。 - 對于發(fā)現(xiàn)的異常情況，應及時上報并采取應對措施。
重要性
預防性維護保養(yǎng)制度對于物業(yè)管理至關重要。它不僅有助于延長設備的使用壽命，降低故障率，還能保證小區(qū)設施的正常運行，提升業(yè)主滿意度。通過及時的保養(yǎng)，可以避免突發(fā)性的設備故障，減少因設備停運造成的經(jīng)濟損失。良好的設備維護也有助于保持物業(yè)的整體價值，為物業(yè)管理和業(yè)主帶來長期的利益。因此，建立并嚴格執(zhí)行預防性維護保養(yǎng)制度是物業(yè)管理中不可或缺的一環(huán)。
s物業(yè)設備預防性維護保養(yǎng)制度2范文
第1篇 s物業(yè)設備預防性維護保養(yǎng)制度2
物業(yè)設備預防性維護保養(yǎng)制度(二)
1. 所有設備設施必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)項目、保養(yǎng)計劃時間安排及落實執(zhí)行責任人。
2. 相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長設備系統(tǒng)正常使用的壽命,并減少緊急維修的機會。
3. 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由專業(yè)工程師建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
4. 各系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目的制訂由專業(yè)工程師負責,并提交工程部經(jīng)理審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件的記錄由主管負責,并提交專業(yè)工程師及工程部經(jīng)理審閱。
5. 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對用戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知客服部,由客服部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對用戶之影響范圍),以便使受影響的用戶做好充分準備。
6. 影響正常營業(yè)時的施工及設備維修保養(yǎng)
6.1對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃,報總物業(yè)經(jīng)理審批。
6.2對會影響營業(yè)的消防設備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總物業(yè)經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。
6.3經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時,工程部須提前采取應急措施,并通知有關部門。必要時由客服部發(fā)書面通知給用戶。在可能的情況下,正式停機前采取應急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4停機前,按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師應親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務。
6.5維修保養(yǎng)結束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.5設備恢復正常運行,中斷臨時應急措施,并報告總物業(yè)經(jīng)理,通報有關使用部門,恢復正常營業(yè)。
第2篇 z物業(yè)區(qū)域變電房設備巡視檢查制度
物業(yè)區(qū)域變電房設備巡視檢查制度
1 變電站設備巡視檢查工作,應遵守以下規(guī)定:
1.1 變電站設備的巡視與檢查是為了監(jiān)視設備的運行情況,以便及時發(fā)現(xiàn)和消除設備缺陷,預防事故發(fā)生,是確保安全運行的一項重要工作。每個值班人員必須嚴格按照規(guī)定要求,認真負責,一絲不茍地做好設備巡視檢查工作。
1.2 變電站的巡視檢查工作,由值班負責人按巡檢要求進行定期性巡視和檢查。
1.3 擔任值班員允許單獨巡視檢查高壓配電裝置。新進人員不可單獨巡視檢查,但不準越過柵欄。
1.4 用紅外線測溫儀,絕緣棒等檢查高壓設備須由二個人進行。
1.5 值班人員進行巡視檢查,須隨身攜帶巡視記錄小冊、對講機,按照變電站內(nèi)規(guī)定的巡視規(guī)程進行檢查。防止漏查設備。
1.6 在設備巡視檢查中,要遵循看、聽、嗅、摸等工作方法防止漏查缺陷,對查出的設備缺陷和異常運行情況在現(xiàn)場做好記錄,班內(nèi)進行分析。
1.7 值班人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)設備缺陷或異常運行情況,應詳細記在值班記錄簿及缺陷記錄簿上,對緊急缺陷及嚴重異常情況需立即向工程主管、專職工程師、公司和上級匯報,必要時對設備簿弱環(huán)節(jié)進行監(jiān)視,并按值交接。
1.8 巡視時遇到有嚴重威脅人身和設備安全的情況應按事故處理,有關規(guī)定進行處理,并同時向工程主管、專職工程師和有關調(diào)度匯報。
2 設備巡視和檢查的周期和范圍
2.1 定期性巡視
2.1 .1 主變壓器及配電變壓器每4小時檢查一次。
2.1.2 備用發(fā)電機(緊急備用電源)及輔助設備每班必須檢查一次。
2.1.3 控制室設備、操作過設備、帶有緊急或重要缺陷設備在交接班時亦應檢查。
2.1.4 除上述以外的變電站35kv、10kv設備其他設備每班應檢查一次。
2.1.5 每周一次進行關燈巡視檢查,變壓器一次。
2.1.6 每月對繼電保護二次壓板核對一次。
2.1.7 站長每周一次巡視檢查高壓室設備。電容器設備交直流屏。
2.2 經(jīng)常性監(jiān)視:
2.2.1 主變壓器及配電變溫度溫升。
2.2.2 各級線線電壓,月本,各主要線路主變的潮流。
2.2.3 直流系統(tǒng)電壓、緣絕、站用電等。
2.3 特殊性巡視:
2.1 嚴寒季節(jié):應重點檢查充油設備油面是否過低,注意sf6高壓開關壓力等。
2.2 高溫季節(jié):重點檢查充油設備的油面是否過度,主變及配變溫度是否超過規(guī)定,接頭發(fā)熱,臘片熔化現(xiàn)象,檢查通風冷卻設備正常。
2.3 大雨時檢查門窗是否關好,墻壁有無漏滲水現(xiàn)象。
2.4 冬季重點檢查防小動物進入室內(nèi)的措施有無問題。
2.5 雷出后,檢查瓷瓶套管有無閃絡痕跡,檢查避雷器的動作記錄 及避雷保護壓并作好記錄。
2.6 大霧、霜凍季節(jié)重點檢查設備瓷質絕源部分的污穢程度等情況。
2.7 事故后重點檢查信號和繼電保護的動作情況和故障錄波儀動作情況,檢查事故范圍內(nèi)的設備情況,如斷路器有無漏氣,瓷瓶有無燒閥斷裂等情況。事故后檢查設備必要時配大防毒面具。
2.8 高峰負荷期間重點檢查主變線路負荷是否超過額定值,檢查過負荷設備有無發(fā)熱現(xiàn)象,主變嚴重過負荷每小時檢查一次溫度,并監(jiān)視回路接點示溫片是否熔化。
2.9 新設備投入運行后,檢查有無異聲,接點是否熾熱,是否有漏油漏氣等。
2.10 節(jié)日期間須增加巡視次數(shù),提高警惕,做好保衛(wèi)工作。
第3篇 物業(yè)轄區(qū)電氣設備巡檢制度
物業(yè)轄區(qū)電氣設備巡檢制度
(七)一巡視1.正常巡視每一小時一次,如遇設備有特殊情況或大風雷雨天應隨時加強巡視檢查;
雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時,應穿絕緣靴,并不應接近避雷器、避雷針及其接地裝置(對避雷針應保持5米以上的距離)。
任何情況下,巡視人員拒高壓帶電部位應保持規(guī)定的安全距離。
禁止越過遮攔巡視。
2. 高壓設備發(fā)生接地故障時,人體距接地點的安全距離:室內(nèi)應大于4米;
室外應大于8米。
進入上述范圍的人員應穿絕緣靴。
手接觸設備外殼和架構時,應帶絕緣手套;3.巡視高低壓設備時,應隨時將門關好,防止小動物由門進入高低壓室造成事故;4.巡視線路時,不論線路是否停電,均應視為帶電,應沿線路上風側行走。
當尋找接地故障時,應有防止跨步電壓的措施;
5.巡視線路,如發(fā)現(xiàn)高壓線斷落地面或懸掛空中,應設法讓行人遠離斷線處8米以外,一方面派人看守,一方面迅速進行處理。
6. 發(fā)現(xiàn)設備有問題應隨時做好缺陷記錄,及時向有關領導部門匯報,交接班時須向接班人交接清楚,如遇設備有問題或缺陷,必須立即采取措施處理,工作時嚴格執(zhí)行安全工作制度;
二檢查1.檢查20
1、202主進柜瓷部件和開關是否正常;2.運行變壓器檢查聲音、油位、油色有無滲漏,油溫是否正常,瓷絕緣母線有無異常現(xiàn)象;3.負荷急劇變化,惡劣天氣或變壓器發(fā)生故障后應進行特殊巡視檢查;4.檢查高壓油開關油面位置油色應正常,無滲漏油現(xiàn)象
5.所有瓷絕緣部分應無掉瓷、破碎、裂紋以及閃絡放電痕跡和嚴重電暈現(xiàn)象;6.觀察電壓互感器運行是否正常,電壓指示表應正常,電流互感器一二次接線端子連接應良好,無發(fā)熱打火現(xiàn)象,電流表指示應與實際負荷一致;7.巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數(shù)值范圍內(nèi);8.檢查電容運行是否正常,溫度應在正常范圍內(nèi),有無滲漏油及膨脹現(xiàn)象;
第4篇 _物業(yè)設備設施檢查管理制度
物業(yè)設備設施檢查管理制度
1、每季度(或每月),工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改,并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。
2、每天(或每周),由設備專業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查,發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應及時排除,重大問題應及時向工程部(設備設施主管部門)、管理處主任匯報;同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。
3、設備責任人必須保證設備安全運行,每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除,確保安全。
第5篇 綠景物業(yè)轄區(qū)設備機房管理制度
物業(yè)轄區(qū)設備機房管理制度
一.未經(jīng)管理處主任或部門經(jīng)理批準,員工不得私自引領外單位人員在機房內(nèi)參觀。
二.經(jīng)批準到機房參觀者,進出機房均應辦理登記手續(xù),原則不允許拍照和攝像,除非經(jīng)總經(jīng)理室批準方能進行。
三.要嚴格按照設備點檢有關規(guī)定,抄錄設備各運行數(shù)據(jù),認真做好記錄并填表。
四.在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理,處理不了的及時上報。
五.值班人員必須嚴格遵守公司有關設備設施的管理制度,不得將與工作無關的物品帶入機房。
六.嚴禁在機房內(nèi)吃任何食品。
七.在機房內(nèi)不允許接用臨時電器設備。
八.在機房內(nèi)不允許隨意挪動消防器材。
九.未經(jīng)批準不允許在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。
十.在機房內(nèi)嚴禁吸煙。
十一.保持機房整潔,確保機房及設備無塵,搞好文明生產(chǎn)。
十二.做好記錄,認真填寫《值班日記》。
第6篇 物業(yè)工程部機房管理制度設備運行管理制度
物業(yè)工程部設備運行管理制度:機房管理制度
物業(yè)的空調(diào)冷凍機房、變配電所、水泵房等,是工程部重要設備場所,也是最容易出重大事故的地方。因此機房內(nèi)的操作人員,必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。工程部應加強對各機房的管理,建立、健全嚴格的崗位責任制和設備操作規(guī)程,并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度,以確保設備的安全和正常運行。
各設備機房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作,保持___大廈內(nèi)整齊,無衛(wèi)生死角。所有規(guī)章制度、值班表、檢修計劃均應打印成表格,張貼于___大廈內(nèi)明顯位置。
1)安全防火管理規(guī)定:
a)認真執(zhí)行國家消法規(guī),嚴格遵守物業(yè)的消防制度。___大廈內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁動用明火,嚴禁閑雜人員入內(nèi)或會客,___大廈內(nèi)要保持良好通風。
b)嚴格遵守操作規(guī)程,密切監(jiān)視機器運轉,定期檢查維修機器設備。
c)配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況;定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路;堅持進行倒閘操作,必須一人操作一人監(jiān)護;嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令,嚴禁違章維修電器設備;每年在雨季之前要對避雷器進行檢查;逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設備。
d)木工房內(nèi)嚴禁拉設臨時電源線;電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物;碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃,禁止在___大廈內(nèi)堆放;不得過量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。
e)各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置,發(fā)現(xiàn)火情立即撲救,及時報有關領導及保安部,并保護好現(xiàn)場,協(xié)助查清起火原因。
f)愛護消防器材,保持滅火器清潔,禁止隨意挪動、遮擋消防器材。
g)凡違反本規(guī)定者,按物業(yè)消防管理規(guī)章有關規(guī)定處理。
6、消防水泵房管理制度
消防水泵房是消防用水的關鍵部位。為管理好消防水泵房需制訂管理規(guī)定。
a)消防泵、恒壓泵的選擇開頭位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
b)消防泵每月運轉一次(10分鐘),以保持正常運轉,每半年進行一次自動、手動操作檢查,每年進行一次全面檢查。
c)水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,及管道每半月清潔一次。
d)操作人員在2米以上檢修設備(包括開關、閥門等),必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。
e)機房內(nèi)應遵守安全防火制度,注意消防安全。
第7篇 大川物業(yè)設備維護制度
明潔物業(yè)設備維護制度
1、日常維護
1)班前維護要求:
①檢查電源以及電氣控制,裝置安全可靠,各操縱機構正常良好。
②安全保護裝置齊全有效。
③擦試設備,有動轉滑動部件的應檢查潤滑情況。
④認真檢查上一班次的交班記錄,然后填寫接班記錄。
2)運行中維護要求:
①嚴格按操作規(guī)程操作。
②集中精力工作,注意觀察設備運轉情況和儀器儀表,通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況。
③設備不能帶病工作,如有故障應停機,檢查及時排除,并做好故障排除記錄。
2、 定期維護
1)設備外表和內(nèi)部徹底清潔,管道、油路疏通。
2)設備的規(guī)定保養(yǎng)部位需拆卸、檢查
。
3)設備的電機、接觸器、繼電器等要清除灰塵、油污,接線完整無破損。
4)機械傳動裝置的潤滑,堅固零件和調(diào)整機械間隙,必要時更換零件。
5)對調(diào)整、小修、更換零件部件要逐一記錄,對疑難問題和尚未解決問題記錄上報技術主管人員,及時采取措施解決。
6)定期維護結果,由技術主管檢查驗收。
3、計劃維護
1)建立維護保養(yǎng)任務卡
將所有必須進入維護計劃的設備列出,參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關維護保養(yǎng)內(nèi)容,編寫設備維護保養(yǎng)任務登記卡,每一個設備登記中都應附設備維護保養(yǎng)任務登記卡。
維護保養(yǎng)任務登記卡包括:
①間隔周期:每周(月、年)進行一次。
②任務內(nèi)容:應檢查零部件,應擦凈清掃或涂刷的部件,應測量的數(shù)據(jù),應記錄的內(nèi)容,應潤滑的部件及用油種類等等。
③任務時間定額:注明完成檢查、擦凈、測量和潤滑等任務所需的時間。
2)編制計劃維護總表
①具體任務內(nèi)容:根據(jù)維護保養(yǎng)任務卡內(nèi)容填入。
②工時安排:把完成任務所需時間(小時)填入適當?shù)脑路莺托瞧?可按任務的輕重緩急和人力情況安排,做到每一個月的每一個星期,工作保持相對平衡,并注意完成計劃外任務的時間。
3)發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡
①按編號發(fā)出,按編號交收入檔。
②任務明確,盡可能寫明標準要求。
③要列明完成任務所需的工具儀器或使用的油號等。維護工根據(jù)指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄,包括所有時間、結果等,并簽字交回,技術主管要對維護工的工作檢查或抽查,考核其工作質量,完成后的指令卡記錄了維護工的完成工作量。
4、設備運行的交接班制度
1)交接班的時間。
2)交接班記錄的合格要求和責任界限。
3)交接班應移交清楚的工具附件。
5、設備管理部門的規(guī)章制度
1)每位員工上下班時,都要從員工大門進出,同時遵守上下班登記(簽名式打卡)制度。
2)工程部每位員工在崗工作期間,無論白天或夜間必須佩戴工作牌,著工裝,注意保持良好的儀容儀表。
3)每位員工在進入各自工作區(qū)工作時,嚴禁攜帶煙和火柴進入工作場區(qū),更不準在工作區(qū)吸煙,違者重罰或除名。
4)員工在崗工作時,嚴禁看書或翻閱報紙及雜志,同時不準帶任何個人讀物進入大廈和工程隸屬工作區(qū)。
5)在崗員工要有明確的責任意識,出現(xiàn)問題責任自負,造成重大影響或損失嚴重者,按員工手冊中有關規(guī)定處理。
6)服從領導、聽從指揮,嚴格執(zhí)行各項操作規(guī)程和規(guī)章制度,每項工作,
包括平時的維修保養(yǎng)均需按著規(guī)定的程序進行,不準違章作業(yè)。
7)工程部隸屬員工均需服從緊急工程或緊急事故的臨時調(diào)遣,這是工程部工作性質決定的。
8)員工因病、因事或其他事宜不能前來上班,要在事先告知工程部經(jīng)理,否則影響工程部工作,要負責任。
9)搞好團結協(xié)作。
10)搞好環(huán)境衛(wèi)生。
6、交接班管理制度
1)值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,嚴禁私自調(diào)班、頂班,因故不能值班者,必須提前征得領班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù)。
2)交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。
3)交接班記錄填寫內(nèi)容需明朗化,必須將所要交接的問題的原因、經(jīng)過、結果(處理意見)填寫清楚。
4)本班次所發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的重大問題,已處理、未處理的都應該交接,便于接班人接著工作。
5)上級的指示、命令必須交接,便于上傳下達,保證其權威性及持久性。
6)公用物品及代他人保管之物品應仔細登記清楚,并當面驗清交接。
7)本班次應該完成的工作不得交給下一班次去完成。
8)交接班應依時,確因特殊情況,交班人必須將未處理事務處理完畢才能離開的,應先交完班再繼續(xù)完成。
9)每天交接班要清楚、全面,交接班雙方明確后在交接班記錄上簽名。
10)當接班時間已到,但接班人尚未來時,不得離崗。
11)在下列情況下不得交接班:
a:在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時。
b:交接班準備工作未完成時。
c:接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清,而未安排頂班人時。
7、工程部值班記錄
1)工程部實行值班運行管理制度,設立工程部值班班次運行時間表,每月25日由主管將下月的值班人員名單列出,于28日前下發(fā)執(zhí)行。
2)凡員工調(diào)換班次和請假,均需提前一天提出申請,并經(jīng)本部門經(jīng)理批準后方可生效,否則按無故缺勤處理。
3)各操作室或工作間的值班記錄,檢修記錄,每周一送部門經(jīng)理審閱,周三退回,并保存?zhèn)洳椤?/p>
4)值班人員在當班或搶修結束后,必須在值班記錄或搶修記錄上簽名,明確責任。
5)值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,按規(guī)定定時巡查運行情況,如脫離崗位巡查、抄表時,要告知另一值班人員。
6)發(fā)現(xiàn)設備故障,值班人員無法處理時,要立即報告部門領導和主管經(jīng)理,組織力量搶修。
7)早、午、晚及夜間所有運行設備值班機房,必須有人值班。
8、工作報告制度
1)下列情況必須報告:①主要設備非正常操作的開停;②主要設備除正常操作外的調(diào)整;
③設備發(fā)生故障后或停機檢修;④零部件改造、代替或加工修理;⑤操作人員短時間離崗位和維修人員的去向。
2)下列情況必須報告主管:①重點設備除正常操作外的調(diào)整和采用新的運行方式;②主要設備發(fā)生故障或停機檢修和系統(tǒng)故障及檢修;③領用工具、備件、材料、加班、換班、補件、病假和外協(xié)工作聯(lián)系。
3)下列情況報告主管經(jīng)理和總經(jīng)理:①重點設備發(fā)生故障或停機檢修以及影響營業(yè)的設備故障或施工;②系統(tǒng)運行方式有較大改變,重點設備主要零部件改變,系統(tǒng)及設備增改工程及外協(xié)施工;③系統(tǒng)及主要設備技術改造或移位安裝,領班以上人員崗位調(diào)整及工種重大組織結構調(diào)整,部門領導和主管換班、病假、事假等。
9、鍋爐系統(tǒng)工作制度
1)司爐長和全體司爐工都要對動力設備領班負責,在領班的指導下完成任務。
2)嚴格執(zhí)行蒸汽鍋爐安全監(jiān)察規(guī)程的有關規(guī)定和鍋爐房安全管理規(guī)則的各項要求,確保鍋爐安全、經(jīng)濟運行。
3)每班都要堅持巡回檢查制度,了解設備的運行情況,在準時秒表填寫運行記錄的同時,監(jiān)視水位、汽壓、油壓、火焰、排煙溫度、蒸汽管道等,根據(jù)各系統(tǒng)的設計和運行要求,有關設備進行相應調(diào)節(jié),并做好記錄。
4)巡查中發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象及故障先兆、隱患要及時處理,如一時處理不了的,則在做好補救措施后,要上報主管并做好記錄。
5)按鍋爐及其所屬設備運行周期,做好年計劃大、中、小修,每年鍋爐年檢后,要立即前往處理,必要時組織人力連夜搶修,不得誤時。
6)每班不少沖洗水位計及排污一次,并嚴格控制除氧器水溫,發(fā)現(xiàn)水溫不符合要求,要立即采取措施,加以檢查維修。
7)司爐人員應勤儉查勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
10、空調(diào)系統(tǒng)工作制度
1)全體空調(diào)工都要對動力設備領班負責,上崗期間,聽從值班長的運行調(diào)度和一切工作指令。
2)堅持巡控制度,了解設備的運行情況,根據(jù)外用天氣變化及是進行空調(diào)的調(diào)節(jié),確保系統(tǒng)正常運行并作好運行記錄。
3)巡查中發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象及故障要及時排除,如一時處理不了的,要做好補救措施的同時,上級主管并作好記錄。
4)每班都要監(jiān)視水溫、水壓、汽壓以及有無溢漏情況,如遇下雨或消防排水要注意排水系統(tǒng),以免水浸設備。
5)按中央空調(diào)及其設備運行周期,定期作好計劃大修、中修、小修,每年中央空調(diào)使用期過后,要進行必要的檢修。接到報修后,要立即到現(xiàn)場進行處理,必要時連夜搶修,確保規(guī)定的溫度。
6)值班人員必須掌握設備的技術情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,搞好中央空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和檢修,并做好工作日記。
11、配電室工作制度
1)值班電工要熟練掌握酒店供電方式、狀態(tài)、線路定向及所管轄設備的原理,技術性能和操作規(guī)程。
2)定時巡視電器設備密切監(jiān)視設備運行情況,并準確抄錄各項數(shù)據(jù),填好各類報表,確保電力系統(tǒng)正常運行。
3)嚴格保持各開關狀態(tài)和模擬盤相一致,不經(jīng)領導批準,值班人員不得隨意更改設備和路線的運行方式及各開關的整定值。
4)值班人員對來人來電話報修,應及時登記,并立即赴現(xiàn)場修理。
5)值班人員違反工作原則或失職,造成影響營業(yè)以及損壞設備,要追究當事人責任。
第8篇 __物業(yè)轄區(qū)設備保養(yǎng)管理制度
物業(yè)轄區(qū)設備保養(yǎng)管理制度
1、設備的檢查保養(yǎng)分周,月度、季度、半年、年度,由值班主任按保養(yǎng)項目、內(nèi)容,達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃,交領班實施。
2、各班組每次完成常規(guī)的保養(yǎng)后,責任人填寫保養(yǎng)記錄并存檔
3、設備的維修分小修、中修、大修三種,由值班主任根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制修正方案,交領班執(zhí)行。
4、小修項目如一般的零部件修補或更換,由熟練技工負責。中修項目如,如較重要以有一定工藝難度的零部件檢修或更換,由領班負責;大修項目如關鍵主件檢修或更換,由值班主任完成。
5、為切實保證工程質量,小修項目、中修項目由領班負責檢查驗收;大修項目由值班主任監(jiān)督驗收。
6、如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導致嚴重的缺陷事項,必須立即填寫記錄表格,上報領班及值班主任整改。
7、每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫相應的表格,領班負責監(jiān)督執(zhí)行。
8、每月由值班主任召集各領班巡查工程部所轄范圍對設備、衛(wèi)生,安全等狀況進行評比,先出當月的優(yōu)秀班組,對發(fā)現(xiàn)的問題,限時整改。巡檢結果在工程部每月評比表上公布。
9、各領班每月根據(jù)設備運行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當月工程報告,交值班主任。
8、參照公司關于公共區(qū)域的衛(wèi)生管理規(guī)定執(zhí)行。
7、工程部每周組織一次巡查,對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。
第9篇 物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)管理制度
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現(xiàn)故障,應報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設備設施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
(1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能劣變,維修主管應提前備好相關備件,預訂維修時間實施作業(yè)。
(2)如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
(3)維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。
(4)施工前,維修人員應備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
(5)維修完畢后,工程部應就維修情況進行檢查,填寫《設備設施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
(1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。
(2)正式施工前,維修人員應準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關人員做好配合。
(3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
(1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應同時向管理處主任、公司主管領導報告。
(2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。
(3)實施搶修前,嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關人員予以配合。
(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應集中商議,找出最佳方案;如屬特種設備,應請求有關單位配合支援,并按中華人民共和國國務院令(第373號)《 特種設備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。
(5)故障處理完畢后,應做好事故起因分析,制訂相應的防范措施。
(6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相關部門。
第10篇 物業(yè)設備設施檢查管理制度
1、每季度(或每月),工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改,并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。
2、每天(或每周),由設備專業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查,發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應及時排除,重大問題應及時向工程部(設備設施主管部門)、管理處主任匯報;同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。
3、設備責任人必須保證設備安全運行,每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除,確保安全。
第11篇 榮發(fā)物業(yè)園區(qū)消防設備設施使用管理制度
物業(yè)園區(qū)消防設備設施使用管理制度
一、消防器材及設備由保安部消防中心進行統(tǒng)一管理,并對其設施設備器材統(tǒng)一定位,合理布置。
二、所有的消防設施設備均為公司及小區(qū)應急時使用,在未經(jīng)得管理處經(jīng)理同意之下,任何人不得動用消防設備。
三、配備的消防器材由保安部消防中心專人管理,每月要定期對小區(qū)及中心會所、停車場內(nèi)的消防器材進行檢查和保養(yǎng),并將器材檢查情況以書面形式上報保安部主管,以便領導及時了解器材、設備的使用情況。
四、嚴格作好器材進出的登記情況,如有外單位或部門借用的消防器材,必須先征得部門主管同意后方可借用,并注明器材的歸還時間和其它事項,如有丟失或損壞,借用部門和個人按原價進行賠償。
五、員工要愛惜器材,在訓練中,應熟練掌握器材的正確操作方法,防止不當操作而導致器材和設備的損壞。
第12篇 物業(yè)轄區(qū)電氣設備巡檢制度7
物業(yè)轄區(qū)電氣設備巡檢制度(七)
一.巡視
1.正常巡視每一小時一次,如遇設備有特殊情況或大風雷雨天應隨時加強巡視檢查;
雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時,應穿絕緣靴,并不應接近避雷器、避雷針及其接地裝置(對避雷針應保持5米以上的距離)。任何情況下,巡視人員拒高壓帶電部位應保持規(guī)定的安全距離。禁止越過遮攔巡視。
2.高壓設備發(fā)生接地故障時,人體距接地點的安全距離:室內(nèi)應大于4米;室外應大于8米。進入上述范圍的人員應穿絕緣靴。手接觸設備外殼和架構時,應帶絕緣手套;
3.巡視高低壓設備時,應隨時將門關好,防止小動物由門進入高低壓室造成事故;
4.巡視線路時,不論線路是否停電,均應視為帶電,應沿線路上風側行走。當尋找接地故障時,應有防止跨步電壓的措施;
5.巡視線路,如發(fā)現(xiàn)高壓線斷落地面或懸掛空中,應設法讓行人遠離斷線處8米以外,一方面派人看守,一方面迅速進行處理。
6.發(fā)現(xiàn)設備有問題應隨時做好缺陷記錄,及時向有關領導部門匯報,交接班時須向接班人交接清楚,如遇設備有問題或缺陷,必須立即采取措施處理,工作時嚴格執(zhí)行安全工作制度;
二.檢查
1.檢查201、202主進柜瓷部件和開關是否正常;
2.運行變壓器檢查聲音、油位、油色有無滲漏,油溫是否正常,瓷絕緣母線有無異?，F(xiàn)象;
3.負荷急劇變化,惡劣天氣或變壓器發(fā)生故障后應進行特殊巡視檢查;
4.檢查高壓油開關油面位置油色應正常,無滲漏油現(xiàn)象
5.所有瓷絕緣部分應無掉瓷、破碎、裂紋以及閃絡放電痕跡和嚴重電暈現(xiàn)象;
6.觀察電壓互感器運行是否正常,電壓指示表應正常,電流互感器一二次接線端子連接應良好,無發(fā)熱打火現(xiàn)象,電流表指示應與實際負荷一致;
7.巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數(shù)值范圍內(nèi);
8.檢查電容運行是否正常,溫度應在正常范圍內(nèi),有無滲漏油及膨脹現(xiàn)象;
第13篇 物業(yè)設備、設施管理制度
各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率，直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著直接的關系。所以必須從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司（處）設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類：
a．供暖、供熱水設備；b．供電設備；c．給排水設備；d．通訊設備；
e．交通運輸設備；f．辦公設備g．生活設備h．機械加工設備
i．土建設備j．社區(qū)文化宣傳設k．社區(qū)文娛健身設施l．其它設備
2、設備設施編號：
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產(chǎn)的同時，均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執(zhí)一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理：
臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等，都應根據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi)，集團內(nèi)部調(diào)配轉移時，卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理：
設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a：要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為：
設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書；
設備購置意向書和競標內(nèi)容；
購置合同或協(xié)議簽字副本；
設備驗收合格證；
設備裝箱單及開箱檢驗記錄；
進口設備索賠相關資料；
設備安裝記錄和驗收移交記錄；
設備登記卡片；
設備調(diào)試、運行記錄；
設備故障分析報告、事故報告；
設備定期檢查和監(jiān)測記錄；
設備維修、檢修工作記錄；
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法：設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。
設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理：
１、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。
２、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護：
1、設備在使用操作過程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術、安全等方面的業(yè)務知識，熟悉所操作的設備的關鍵部位，嚴格遵守本工種的技術安全規(guī)程。
2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。
3、設備在使用過程中，操作人員必須做到；三好；即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢：
1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門，必須由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設備事故：
4、設備事故類別：ａ.一般事故（直接損失在５00元以下）
ｂ.設備大事故（直接損失在２000元以下）
ｃ.重大設備事故（直接損失在２000元以上）
5、事故責任劃分：a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。
b.因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。
c.設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設
備事故屬自然事故。
6、設備事故處理：a.一旦設備發(fā)生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因，確定事故類別、
責任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領導做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養(yǎng)：
1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點，使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人，
多人操作的設備每一臺都要有專人負責，集團公用設備指定專人保管維護，根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標：a.設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛(wèi)生，完成本班次交班設備運轉記
錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，必要時拒絕接班，請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實，各類記錄不準撕毀和丟失。
第14篇 z物業(yè)轄區(qū)變電所設備巡回檢查制度
物業(yè)轄區(qū)變電所設備巡回檢查制度
1、值班人員對運行和備用(包括附屬)設備及周圍環(huán)境,按運行規(guī)程的規(guī)定,定時定點按巡視路線進行巡視檢查。
2、在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù):
(1)過負荷或負荷有顯著增加時;
(2)新裝、長期停運或檢修后的設備投入運行時;
(3)設備缺陷有發(fā)展,運行中有可疑現(xiàn)象時;
(4)遇有大風、雷雨、濃霧、冰凍、大雪等天氣變化時;
(5)根據(jù)領導指示增加的巡視等。
3、巡視后向值班長匯報,并將發(fā)現(xiàn)的缺陷記入設備缺陷記錄簿,重大設備缺陷應及時向領導匯報。
4、值班長每班至少全面巡視一次,變電所長、專責工程師(技術員)每周應分別進行一次監(jiān)督性巡視,每月至少進行一次夜間熄燈巡視。
5、巡視中遇有嚴重威脅人身和設備安全情況,應按事故處理規(guī)定進行處理,并同時向領導匯報。
第15篇 物業(yè)項目設備管理部經(jīng)理崗位職責制度
物業(yè)項目設備管理部經(jīng)理崗位職責(制度)
1.對管理處經(jīng)理負責,執(zhí)行管理處各項規(guī)定和決議。
2.負責設備管理質量控制,通過科學管理和精心保養(yǎng),使各項設備運轉正常,提高設備的使用壽命與完好率。
3.擬制設備的各項管理規(guī)章制度和質量管理辦法,并督促所屬員工貫徹執(zhí)行各項規(guī)章制度和質量管理辦法。
4.制定設備年度、月度的修理與維護保養(yǎng)計劃,并組織實施。
5.擬制設備的應急預案,及時處理每一項與設備有關的緊急狀態(tài)與緊急事故,并做好善后與防范工作。
6.組織對日常設備管理,對重大設備事故做好原始記錄,搞好技術資料的歸檔和資料管理。
7.明確所屬員工工作職責,督促其按時、按質、按量完成本職工作,認真查閱設備員工的各類工作記錄并簽名,努力提高每個員工的工作積極性、創(chuàng)造性,營造和保持良好的工作氛圍。
8.關心下屬員工的思想和生活,考核其工作實績與技術水平,對設備員工的獎罰提出意見,同時做好新進、轉崗設備人員的崗位職責、工作要求等內(nèi)容培訓工作。
9.配合和參與業(yè)主搞好工程收尾工作,做好已竣工系統(tǒng)的驗收與接管工作。
10.做好與其它部門的協(xié)作與配合工作,遇事分工不分家,責任到人。
第16篇 物業(yè)小區(qū)機器設備管理制度12
物業(yè)小區(qū)機器設備管理制度(十二)
第一章目的
為加強機器設備的管理,按照科學管理、“預防為主”的方針,防止設備安全事故的發(fā)生,確保機器設備安全運行,保障樓宇及相關設施正常供水、供電、,并依據(jù)國家有關設備管理的法律法規(guī)和技術要求,對水、電等設備設施進行日常維修與養(yǎng)護,特制定物業(yè)小區(qū)設備維修及保養(yǎng)管理細則。
第二章原則
以預防為主,堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重,確保安全、經(jīng)濟運行。
第三章適應范圍
適應小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設備設施。
第四章設備管理組織
一、物業(yè)公司設置設備維修運行部,對所管轄設備的安全運行、維修進行集中管理,有利于提高運行服務水平和經(jīng)營效益。
二、設備維修運行部設副經(jīng)理一名,負責所轄區(qū)域內(nèi)的設備設施的管理。
三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設備設施類型較多,設備運行維修部下設:強電班、弱電班、水暖班,并分別負責各自分管設備的運行、養(yǎng)護與維修。
第五章職責
一、設備運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下開展工作,并全面負責對所管轄區(qū)內(nèi)設備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。
二、設備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設備廠家簽定維修保養(yǎng)服務協(xié)議,并對質保金的領取出具主導意見。
三、強電組主要負責(1)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的保養(yǎng)和維修;(2)公共區(qū)域路燈、草坪燈、應急燈、背景音樂、噴泉泵站等設備的開、關與保養(yǎng)、維修;(3)共用部位的單元對講門系統(tǒng),樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。
四、弱電組主要負責消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應設備的維護、修理。
五、水暖組主要負責供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應設備的運行、維護和管理。
第六章設備管理的注意事項
一、設備運行、維修人員要持證上崗。
二、結合樓宇設備的使用情況,定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作,做到精心維護,嚴格檢查,清除事故隱患。
三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固,更換易損零部件等,設備維護時要按規(guī)程進行。
四、如果設備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障,使用人員要及時向管理人員匯報,由設備管理或專業(yè)技術人員確定維修方案及實施意見。
五、如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究當事人的責任。
六、設備維護、維修所需經(jīng)費由設備運行部據(jù)實報告預算,由物業(yè)公司批準撥付使用,以保證設備正常安全運行。
七、設備維修運行人員對設備設施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。
八、為了降低設備使用成本,提高經(jīng)濟效益,在條件允許的情況下,要修舊利廢,合理更新,避免浪費。
九、設備維修應按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。
十、設備運行維護人員要認真及時填寫有關設備運行、維修和保養(yǎng)記錄,即《交接班記錄》、《設備運行記錄》、《設備維修保養(yǎng)記錄》等。
第七章設備管理檔案
一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設備應及時建立設備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。
二、按設備運行的要求建立設備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責任制度。
三、收集整理所有相關資料,保證設備技術檔案的準確和完整。
四、特種設備執(zhí)行注冊登記制度,取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。
五、收集所有設備采購合同或協(xié)議,建立售后服務檔案。
第八章設備的安全使用及維護要求
一、設備必須嚴格按照使用說明和安裝技術規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。
二、使用操作人員必須經(jīng)過相應的安全技術培訓,剛接管的小區(qū)設備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術交底,并做好記錄。
三、特種設備的操作人員必須經(jīng)過有關部門的培訓,經(jīng)考核合格后方可使用操作。
四、設備的使用人員,負責設備的日常檢查和保養(yǎng),并做好記錄
第九章設備報廢
一、堅持“安全第一,預防為主”的方針,對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到安全生產(chǎn)要求的設備設施實行淘汰制度。
二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設備設施,報領導批準后,及時淘汰。
第十章安全工作注意事項
一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。
二、新員工入廠,由班組長牽頭進行安全教育后,方能上崗工作。
三、工作前應檢查自已所用的一切設備和工作場地,確認安全后,方能開始工作。
四、所有安全裝置不得拆卸,都應保證其完好有效、靈敏可靠。
五、工作中要互相關心,既要注意自身的安全,又要關心他人的安全,如遇違章及冒險作業(yè),有權勸阻。
六、加強設備管理,做好防火、防洪(汛)、防竊等安全工作。
七、電氣設備必須有可靠的接地(接零)裝置,防雷和防靜電設施必須完好,每年應定期檢測,并應做好記錄,否則責任人在當月考核中扣5分,分管領導扣2分。
八、高壓設備無論帶電與否,值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作,若必須移開遮欄時,必須有監(jiān)護人在場,并符合設備不停電的安全距離。該項不做扣2分。
九、嚴禁帶電作業(yè),必要時需班組長批準,并采取安全絕緣防護措施,且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。
十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè),輕者給于警告,并在當月考核中扣2分,重者根據(jù)公司有關規(guī)定給予處理。
十一、所有絕緣、檢驗工具,應妥善保管,并應定期檢查、校驗。該項不做扣5分,分管領導扣2分。
十二、有人觸電,立即切斷電源,進行急救;電氣著火,應立即將有關電源切斷后,使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人的責任,輕者給予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
十三、發(fā)電機運轉時,嚴禁人體接觸帶電部分。
第十一章消防設備及維修保養(yǎng)
一、火災自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng),配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備的功能,并應填寫登記表。該項不填扣2分。
二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,若不能排除,要及時通知維保單位進行維修,并詳細登記,一般要求一周至少進行一次檢查,否則每發(fā)現(xiàn)一次在當月考核中扣2分。
三、消防弱電機房值班室要24小值班,
夜間有保安進行值班,白天有專業(yè)人員值班,對設備每次報警多要到現(xiàn)場察看,確定是否有火情發(fā)生,并及時通知有關人員和單位,絕對不能隨意消除報警信號,否則重者將依法追究當事人的責任,輕者給予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
第十二章電器設備、配電室及發(fā)電機房的管理
一、高壓開關柜停送電操作應填寫好工作單,并檢查各項操作機械完好,嚴格執(zhí)行一人操作,一人工作制,按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。
二、配電室值班員應熟悉配電房開關柜的各項操作細則及工作程序,做到操作準確無誤。
三、每周一次對所有配電房巡檢一次,并做好記錄,檢查設備運行狀況,包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關和指示燈狀態(tài),以及機房照明和附屬設施狀況。該項不做扣2分。
四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。
五、每月一次對每層配電箱進行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。
六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電,技術員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次,以保障市電停止后,仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。
七、定期查看機油、柴油是否滿足使用,出現(xiàn)不足填報申請后及時購買(附發(fā)電機檢查表)。該項不做扣2分。
第十三章公共區(qū)域照明燈具
一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應急照明燈進行檢查,出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。
二、定時開關公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。
第十四章消防水泵、排污泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。
三、每月對消防泵進行試機至少一次,時間不低10分鐘。該項不做扣5分。
四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。
五、每周一次巡視污水泵運行狀況,檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況,包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾,該項不做扣2分。
六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況(包括手動、自動和控制箱指示燈),包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。
第十五章無負壓水泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修,并做好記錄,該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄,該項不做扣2分。
三、負責小區(qū)內(nèi)生活用水,若要維修要提前通知住戶,避免影響住戶用水,并做好記錄,該項不做扣2分。
十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)
一、每周一次檢查電視監(jiān)控設備的運行情況,包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校,發(fā)現(xiàn)故障及時維修,若維修不了,則報請專業(yè)公司修理,并做好記錄。該項不做扣2分。
二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制,并填寫值班記錄,由保安部負責具體實施。該項不做扣2分。。
三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外,還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控,遇緊急情況要及時通知設備維修人員,并及時應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式,詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應注意的事項。該項不做扣5分,分管領導扣2分。
四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設備設施要及時通知保安進行制止或報警,并對破壞的設備依法賠償。
第十七章記錄與表格
一、《材料、設備購置申請表》
二、《圖紙設備檔案》
三、《設備日常檢修、保養(yǎng)表》
四、《設備報廢表》
五、《設備運行日志》
六、《設備修理、保養(yǎng)計劃》
七、《消防報警系統(tǒng)設備檢修記錄表》
八、《柴油機組檢查表》
九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》
十、《排污泵檢修表》
十一、《水泵無負壓設備維修保養(yǎng)紀錄表》
十二、《消防中心值班記錄表》
第17篇 物業(yè)轄區(qū)設備設施管理控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)設備設施管理控制程序
1.0目的
確保物業(yè)公共設備管理設施處于正常狀態(tài)以滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權限內(nèi)的設施設備。
3.0職責
3.1建筑物配套主要設備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司行政部、管理處客戶中心、工程部有關人員負責移交使用時的驗收。
3.2工程助理、負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備、配件、材料的采購計劃的編制。
3.3工程維修人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0程序
4.1接管設備的驗收
4.1.1設備的接管與驗證(收),由公司行政部工程主管和管理處主任組織有關人員與開發(fā)商辦理設備交接驗收及資料移交手續(xù),見《驗收移交書》。
4.1.2設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.1.3對主要的接管設備要建其檔案,設備檔案包括:《設備的基本情況》、《主要配件目錄》、《設備維修記錄表》、《大修記錄表》、《設備保養(yǎng)記錄表》將相關的內(nèi)容填寫在設備檔案表格上。
4.1.4設備的原版文件應由公司存檔,工程部使用副本。
4.1設備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設備的標識
工程部助理負責保證所有設備單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設備的建賬
4.2.2.1工程部助理負責建立《--設備臺帳》,臺帳內(nèi)容至少包括:設備名稱、設備編號、型號、生產(chǎn)廠家、所在位置。
4.2.2.2設備新增、報廢時應及時更新《--設備臺賬》。
《設備臺賬》要上交一份給財務部表明配備的資源。
4.2.3設備的保養(yǎng)計劃及實施
4.2.3.1工程助理根據(jù)《--設備臺帳》制定《設備檢查保養(yǎng)計劃表》。為此要確定各種設備的保養(yǎng)周期。
4.2.3.2工程維修人員依照計劃對設備進行定期的保養(yǎng)并在《設備保養(yǎng)記錄表》上作出記錄。
4.2.4設備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于管理處工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程助理對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.5設備的編號
該設備的序號(0×……×為自然序號)
代碼設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
例:__廈有電梯_臺,1#電梯編號為:__/dt-01。
注:公共設施不一定需要編號,當其特征顯示出標識時就無需編號。
4.2設備的運行
工程助理負責對設備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,確定責任區(qū)內(nèi)責任人。對應不同的設備制定運行管理規(guī)程,由工程維修人員遵照執(zhí)行,并做好相應的運行記錄。
4.3設備的維修
4.3.1發(fā)現(xiàn)設備損壞,工程助理要組織人員進行維修,對于重大維修,公司形狀部工程主管應派專業(yè)技術人員進行指導并填寫《大修記錄表》。
4.3.2解決不了的故障需要委外維修的,工程助理應填寫《設備對外委托維修申請單》,經(jīng)管理處主任和工程主管審核,報請公司批準后執(zhí)行,維修結束,工程人員需對設備進行檢測,檢測合格方予以驗收。并保留維修代理商的維修記錄。
所有設備的維修按單機記錄在《設備維修記錄表》內(nèi)。
4.4設備的保養(yǎng)維修備件
4.4.1根據(jù)以往的保養(yǎng)、維修記錄分析常用的備件,確保其最低存量。
4.5設備事故
4.5.1當設備發(fā)生重大事故時,工程助理要對事故作出分析,并在36小時內(nèi)并寫出事故分析報告呈交管理處主任和工程主管,然后由管理處主任和工程主管報公司研究處理。
4.5.2設備檔案中應對每次設備重大事件都有記載。
4.5.3避免事故再次發(fā)生要采取糾正和預防措施。參照《糾正和預防措施控制程序》。
4.6設備庫存的管理
閑置設備和暫停使用的設備,由有關部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設備重新啟用前需由工程人員或相關人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.2設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續(xù)使用時,由工程助理組織相關人員確認,征得管理處主任和工程主管意見,提交物業(yè)管理公司經(jīng)理批準后,始得報廢并會同財務部除賬。
1.0 相關文件
1.1各類設備運行管理規(guī)程
1.2各類設備維修保養(yǎng)規(guī)程
1.3各類設備操作規(guī)程
1.4《糾正和預防措施控制程序》
2.0 相關記錄
2.1設備檔案包括:
2.1.1《設備的基本情況》
2.1.2《主要配件目錄》
2.1.3《設備維修記錄表》)
2.1.4《大修記錄表》
2.1.5《設備保養(yǎng)記錄表》
2.2 《設備卡》
2.3 《設備檢查保養(yǎng)計劃表》)
2.4 《--設備臺帳》
2.5 《設備對外委托維修申請單》
2.6《驗收移交書》
第18篇 物業(yè)管理公司設備驗收流程制度
物業(yè)管理公司設備驗收流程
1目的
為規(guī)范采購設備的驗收活動統(tǒng)一驗收流程,特定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司采購設備的進場驗收。
3職責
設備驗收由工程技術部與采購部門及設備使用部門負責。
4驗收要求
4.1進口設備必須由海關開箱,按合同、報關單、品名規(guī)格、數(shù)量進行檢查,并由商檢局依法檢查設備質量,并出具檢驗報告。
4.2具體驗收操作流程
4.2.1檢查外包裝是否完好,在運輸過程中有否損壞。
4.2.2按裝箱單清點設備的零件、部件、工具、附件、備品、說明書和其它技術文件是否齊全,有無缺損。
4.2.3不需要安裝的備品、附件、專用工具等應妥善保管,其中設備運行過程中需使用的專用工具由使用部門保管,其它物品由工程部保管。
4.2.4設備說明書及其它技術資料統(tǒng)一交給工程技術部辦公室歸檔保管。
4.2.5設備開箱檢查時要對檢查的情況作詳細記錄,對破損,嚴重銹蝕等情況,應拍照或圖示說明,作為向有關單位交涉的依據(jù),同時也作為該設備的原始資料予以歸檔。
4.2.6驗收工作結束后,驗收部門應填寫設備開箱驗收單。
5相關文件
《設備驗收、安裝和移交規(guī)程》
6記錄
設備開箱驗收單
第19篇 s物業(yè)設備的更新及系統(tǒng)改造管理制度
物業(yè)設備的更新及系統(tǒng)改造管理制度
1. 出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現(xiàn)有設備設施做出更新或改造之建議。
2. 設備設施更新及改造建議,必須向總物業(yè)經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。
3. 由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對用戶影響最小之時間進行。
第20篇 物業(yè)工程部工作安全設備運行管理制度
物業(yè)工程部設備運行管理制度:工作安全
1)安全運行管理制度
a)工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置,執(zhí)行有關規(guī)定,協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應有專人任安全員,負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。
b)各崗位值班人員,必須嚴守崗位職責,必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查,如發(fā)現(xiàn)有安全隱患,應隨時消除不安全因素,并須立即上報領班、工程師或工程部經(jīng)理。
c)應根據(jù)勞動局有關規(guī)定,組織對電工、電梯工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行技術考核,持有操作證的才能上崗。
d)根據(jù)勞動安全規(guī)程,制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。
e)加強勞動安全教育,在進行高危險性的設備檢修、工作時,主管(值班工程師)或經(jīng)理應親自到場指揮。
f)在進行有危險的設備檢修、操作時應放置明顯的警告標志,防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置請勿使用標志等。
g)對變配電、電梯及壓力容器,必須進行年度檢驗。
h)對中央空調(diào)、變配電、的壓力表、保險閥等,必須定期送有關單位進行校驗。
i)易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫,并應控制最大存放量。
j)各機房門、設備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制,必須向工程部經(jīng)理提出書面申請,經(jīng)批準后方可配制。
k)重要機房如變配電房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌,嚴禁非工作人員入內(nèi)。所有設置于公共區(qū)域內(nèi)之設備、設施等必須鎖好,并應設置圍欄及警示標志。
l)木工作業(yè)場地嚴禁吸煙,并要每天清除木屑。
m)避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查,對銹蝕部分要敲鏟上漆。
n)對各配備設施的接地設施,要定期檢查保養(yǎng);其接地電阻值應符合規(guī)范要求。
o)物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊,必須取得動火證。
p)電梯維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定,若有人配合應注意聯(lián)絡。
2)密閉地方的工作
a)當欲進入密閉的場所進行工作時,嚴禁未經(jīng)安全測試而直接進入該地方。
b)可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但水井、沙井等可能含有可燃氣體(如沼氣)、可燃物(如煤礦礦井)的地方嚴禁采用火焰試驗。
c)若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣,則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格,如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。
d)工作過程中應隨時注意環(huán)境的監(jiān)測,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離,確保人員安全。
e)工作照明應選用36v安全電壓,工作進行中要注意用電安全,防止觸電。
3)發(fā)生意外時的處理
a)應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。
b)對外單位施工人員,必須進行安全教育,并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督,避免事故發(fā)生。
c)當發(fā)生事故時,要保持鎮(zhèn)定,監(jiān)護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶,采取適當?shù)募本却胧?同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法,防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。
d)搶救人員應注意自身的安全,不要盲目冒進。
e)根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療,同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。
f)出具事故報告,總結經(jīng)驗教訓,處理事故有關責任人員,避免類似事故的再次發(fā)生。
