小區(qū)維修管理制度主要包括以下幾個部分：
1. 維修責(zé)任界定：明確物業(yè)、業(yè)主、第三方維修服務(wù)商各自的責(zé)任和義務(wù)。
2. 報修流程：規(guī)定業(yè)主報修的途徑、時間及所需提供的信息。
3. 維修響應(yīng)機(jī)制：設(shè)定維修問題的處理時效和優(yōu)先級。
4. 維修費用管理：規(guī)定維修費用的承擔(dān)方、支付方式和審批流程。
5. 維修質(zhì)量控制：設(shè)立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗收程序，確保維修質(zhì)量。
6. 應(yīng)急處理預(yù)案：制定應(yīng)對突發(fā)性設(shè)施損壞的應(yīng)急措施。
7. 維修記錄與檔案管理：記錄每次維修的情況，便于追蹤和分析。
8. 定期維護(hù)計劃：規(guī)劃周期性的設(shè)施檢查和保養(yǎng)工作。
包括哪些方面
1. 設(shè)施范圍：涵蓋小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，如道路、綠化、照明、電梯、供水供電系統(tǒng)等。
2. 服務(wù)對象：包括全體業(yè)主、租戶以及訪客。
3. 服務(wù)內(nèi)容：涉及設(shè)施的日常維修、定期保養(yǎng)、故障排除和緊急搶修。
4. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)實際情況設(shè)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
5. 協(xié)調(diào)機(jī)制：建立物業(yè)與業(yè)主、第三方服務(wù)商之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。
重要性
小區(qū)維修管理制度的重要性體現(xiàn)在：
1. 確保居民生活品質(zhì)：及時有效的維修保障了小區(qū)設(shè)施的正常運行，提高居民的生活滿意度。
2. 防止設(shè)施老化：定期保養(yǎng)可以延長設(shè)施使用壽命，減少大修成本。
3. 提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量：制度化管理提升物業(yè)的服務(wù)水平，增強(qiáng)業(yè)主的信任感。
4. 維護(hù)小區(qū)安全：及時處理安全隱患，防止意外事故的發(fā)生。
5. 促進(jìn)和諧社區(qū)：通過公平公正的維修處理，減少業(yè)主間的糾紛。
方案
1. 制定詳細(xì)的操作手冊：為物業(yè)和業(yè)主提供清晰的操作指南，確保制度落地執(zhí)行。
2. 建立反饋機(jī)制：鼓勵業(yè)主對維修服務(wù)提出意見和建議，持續(xù)改進(jìn)管理制度。
3. 培訓(xùn)與考核：定期對物業(yè)人員進(jìn)行維修知識和技能的培訓(xùn)，確保服務(wù)質(zhì)量。
4. 公開透明：公開維修費用和進(jìn)度，增加業(yè)主的參與感和信任度。
5. 定期評估：每年至少一次全面評估維修管理制度的效果，適時調(diào)整優(yōu)化。
以上方案旨在構(gòu)建一個高效、公正、透明的小區(qū)維修管理體系，為小區(qū)居民提供舒適、安全的生活環(huán)境。
小區(qū)維修管理制度范文
第1篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋灣zz苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補(bǔ)充)
維修資金按照下列第(一)項方式補(bǔ)充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補(bǔ)充;
第三條 (維修資金不足時的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時,按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項方式補(bǔ)建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費用在500元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地的維修和更新費用在1000元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會會同業(yè)主代表二人以上簽字驗收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項目預(yù)算費用須經(jīng)zz苑維修項目經(jīng)費審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報價須詢價3個以上企業(yè);100,000元以上項目須公開招標(biāo)。實施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項目,物業(yè)服務(wù)接到報修后二小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,24小時內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報告業(yè)主委員會、主業(yè)代表后,可組織實施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實施,由報修業(yè)主簽字驗收,按規(guī)定分?jǐn)傊Ц丁?/p>
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報價,須由業(yè)委會會同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認(rèn)同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實施。
屋面、外墻滲水維修費用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會再次會同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報價,經(jīng)審核后確實符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實施。
( 四)竣工驗收單須經(jīng)報修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨使用筑物滲漏水的,其維修費用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔(dān),不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會與業(yè)主代表復(fù)核審查認(rèn)同、未經(jīng)公示直接實施的,其維修費用由報修業(yè)主自行承擔(dān),若該業(yè)主不同意承擔(dān)費用的則由施工單位承擔(dān)費用責(zé)任。
第五條 (維修費用的承擔(dān))
物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔(dān):
(一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
第六條 (維修資金的審價)
有下列情形之一的,維修費用需經(jīng)有資質(zhì)的審價機(jī)構(gòu)審價后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審價的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的;
第七條 (維修資金的審計)
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計機(jī)構(gòu)對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費進(jìn)行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主代表大會或業(yè)主大會決定的;
(三)政府有關(guān)部門認(rèn)為必要時
審計報告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計,維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分?jǐn)偳闆r;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會會議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第2篇 物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度（13）
物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度(十三)
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際情況,特制定本制度。
(一)基金用途
小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費用。
(二)基金收取
小區(qū)交付使用時,每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)維修基金,該基金不可退還,但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時,轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。
(三)收入管理
1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。
2、本基金由公司收取,也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設(shè)立專門賬戶進(jìn)行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制,并在電腦客戶管理系統(tǒng)中進(jìn)行記錄,同時應(yīng)設(shè)置備查簿,登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。
(四)支出管理
1、一般情況下,公司不能動用維修基金。需動用維修基金,必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料,然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。
(五)結(jié)存管理
1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運作情況,對本基金進(jìn)行管理,盡可能讓其保值及增值。
2、公司應(yīng)及時向業(yè)主反映其增減變動情況,在財務(wù)報告 中予以說明。
3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次,接受業(yè)主監(jiān)督。
第3篇 w小區(qū)維修資金管理使用制度
zz小區(qū)維修資金管理及使用制度
一、維修資金是業(yè)主委員會和物業(yè)使用人委托代管的基金。
二、維修資金來源按政府有關(guān)規(guī)定。
三、維修資金用于房屋共用部位(指承重結(jié)構(gòu)部位,含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ),外墻面,樓梯間,走廊通道,門廳,樓內(nèi)存車間等)的維修和共用設(shè)施設(shè)備(指共用的上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車場等)的維修。
四、維修資金按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》,應(yīng)專戶存儲、?？顚Ｓ?利息凈收入經(jīng)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務(wù)處理按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出,經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會批準(zhǔn),報物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn),由存放銀行按核準(zhǔn)的開支方案,憑工程進(jìn)度撥付款項。
六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的情況,提出維修更新方案和計劃,報業(yè)主委員會審核批準(zhǔn),每年分二次向房管局申請。
七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號文件執(zhí)行。
八、維修資金的使用情況應(yīng)每半年公布一次,接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督
第4篇 z園小區(qū)維修管理服務(wù)方案
荔園小區(qū)維修管理服務(wù)方案
一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
2.配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問題及時上報管理處或機(jī)電設(shè)備公司。
3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
4.供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應(yīng)按負(fù)荷的需求,有計劃的切換變壓器。
5.停電時,應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時,在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
6.配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更,要經(jīng)公司工程部同意;重大變更,要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
7.配電房消防設(shè)施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入;無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
8.加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修,保證配電房內(nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。
二、供水管理規(guī)定
為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水,加強(qiáng)供水管理,達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的,特規(guī)定如下:
1.由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2.在非限水季節(jié)(以市政府通知為準(zhǔn)),管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時,應(yīng)先通知住戶;停水后必須采取臨時供水辦法,向住戶供水。
3.地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)),并送水質(zhì)樣品(或由水務(wù)局取樣)到市政府有關(guān)部門檢驗,水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。
4.水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應(yīng)立即向管理處報告,由管理處組織人員進(jìn)行搶修,杜絕浪費。
5.抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢,幫助解決用水浪費現(xiàn)象。
6.隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育,提高全體用戶節(jié)約用水意識。
7.執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定,用經(jīng)濟(jì)手段管理,加強(qiáng)節(jié)約用水。
三、電梯安全管理規(guī)定
電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設(shè)設(shè)備,是高層住戶主要的交通工具,為了保證電梯正常運行,更好地為業(yè)主服務(wù),特制訂以下幾條:
1.梯維修保養(yǎng)相適應(yīng)的各種機(jī)具、設(shè)備、儀表、儀器和調(diào)試、檢測手段,要有具體的質(zhì)量保證體系。
2.電梯隊維修技術(shù)人員須有高中以上文化,并經(jīng)市勞動局培訓(xùn)取證后方可上崗。
3.電梯任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作(主要部件不得隨意調(diào)動)。
4.各電梯組要嚴(yán)格實行24小時值班制度,要求電梯工對講機(jī)隨身帶,做到隨叫隨應(yīng),從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。
5.如電梯發(fā)生困人故障,中控室保衛(wèi)應(yīng)首先用大堂至電梯轎廂內(nèi)的對講安慰乘客不要驚慌,利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內(nèi)乘客的行動,并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。
6.電梯工應(yīng)每日對電梯進(jìn)行巡視、檢查、填寫記錄,對不能解決的問題應(yīng)及時書面報告領(lǐng)導(dǎo)研究解決。
7.未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)書面批準(zhǔn),電梯任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)變動,否則后果自負(fù)。
8.電梯工認(rèn)真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內(nèi)容,認(rèn)真維修電梯所發(fā)生的故障,并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯,應(yīng)在基層掛牌告示。
10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃,應(yīng)在當(dāng)月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議,要求全體人員參加(除值班外),并做會議記錄。12、每季度電梯進(jìn)行一次由電梯安全管理機(jī)構(gòu)及責(zé)任人組織的安全檢查。
四、消防實行三級檢查制度
(一)三級檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二)一級檢查
一級檢查由班(組)組織實施,要求每班檢查一次。
1.接班人應(yīng)提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細(xì)介紹本班安全情況,待接班人對本崗位、本責(zé)任區(qū)的安全情況進(jìn)行全面檢查驗收后,予以簽字確認(rèn)。
2.交接班工作完成后,接班人應(yīng)及時將檢查結(jié)果報告本班班長。
3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發(fā)現(xiàn)的問題,主要由交班人負(fù)責(zé),交接班時發(fā)生的問題,由本崗交接班雙方共同負(fù)責(zé)。
4.檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的一般性問題,由接班班長負(fù)責(zé)處理,重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領(lǐng)導(dǎo)。管理處領(lǐng)導(dǎo)接到報告后必須盡快處理,不得貽誤戰(zhàn)機(jī)。
(三)二級檢查
二級檢查由管理處組織實施,要求每月檢查一次。
1.管理處領(lǐng)導(dǎo)每月組織班(組)長對責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備(施),物資特別是易燃易爆物品進(jìn)行一次認(rèn)真檢查。
2.檢查各班組對防火安全工作任務(wù)的執(zhí)行落實情況。
3.通報檢查情況,開展宣傳教育,強(qiáng)化消防安全意識,及時消除火險隱患。
4.在公司領(lǐng)導(dǎo)檢查工作時匯報消防安全工作情況。
(四)三級檢查
三級檢查由公司組織實施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進(jìn)行一次重點檢查或抽查。
2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況,對好的單位提出表揚或獎勵,差的單位進(jìn)行批評或處罰。
(五)檢查的主要內(nèi)容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無定期測試,有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
2.使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3.消防安全的宣傳、教育、培訓(xùn)、檢查制度是否落實。
4.庫內(nèi)的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定;庫房內(nèi)燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5.電器設(shè)備運行是否正常,有無超負(fù)荷運轉(zhuǎn)情況;電線、電纜的
絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動機(jī)有無空轉(zhuǎn),防雷設(shè)備是否完好,有無私拉亂接電線情況等等。
6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7.動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù),重點部位、危險場所動火是否符合七不、四要、一清要求。
8.使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴(yán)格,責(zé)任是否落實到人,是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10.是否按規(guī)定對來訪人員進(jìn)行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進(jìn)入小區(qū)。
11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、房屋維修保養(yǎng)制度
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著實事求是,劃清責(zé)任,合理收費,服務(wù)用戶的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負(fù)責(zé)。
2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應(yīng)立即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
4.如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5.如用戶提出大的維修申請,維修班應(yīng)上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
六、公共建筑設(shè)施保養(yǎng)制度
(一)目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
(二)原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進(jìn)行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三)職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理處實際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。
(四)內(nèi)容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫。
2.外墻飾面。每年對重點部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3.內(nèi)墻飾面。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補(bǔ)。
4.樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。
5.門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6.防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長時間不超過4年。
7.窗。每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8.公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9.吊頂。日常對吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10.人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
11.管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油)。
12.污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13.擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進(jìn)行加固,對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14.玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對玻璃門軸上油一次。
15.在大風(fēng)等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
附:公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)
序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備注
01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚
02外墻飾面每3年每年對重點部位進(jìn)行清洗
03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補(bǔ)
04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補(bǔ)
05門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理
06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間
07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)
08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換
09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換
10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換
11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)
12污水井每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)
13擋雨篷每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)
第5篇 z_小區(qū)維修管理員崗位職責(zé)
小區(qū)維修管理員崗位職責(zé)
維修工在物業(yè)部的領(lǐng)導(dǎo)下,實施對小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、樓宇外墻、天面以及住宅室內(nèi)外的維修保養(yǎng)。具體崗位職責(zé)如下:
一、熟悉小區(qū)的結(jié)構(gòu),安全要求及其養(yǎng)護(hù)方法,及時維護(hù)房屋,延長房屋的使用壽命。
二、熟悉小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求,掌握小區(qū)各種類管線(地上和地下)的分布、走向位置及其養(yǎng)護(hù)辦法,并做好養(yǎng)護(hù)工作。
三、具備工民建筑的基礎(chǔ)知識,能識讀施工圖紙,會做簡單預(yù)算,并有熟練施工技能,保證線直、面平、外表美觀。
四、經(jīng)常巡視小區(qū),掌握公用設(shè)施的狀況,如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況,應(yīng)及時處理,確保公共設(shè)施、設(shè)備運用、運轉(zhuǎn)正常。
五、保證上下水、排污管道暢通,每季度疏通雨水井、污水井及其管道一次,化糞池充滿80%即應(yīng)及時清理,不得造成污水外溢。
六、及時滿足業(yè)主、住戶的維修要求,急修不過夜,小修小補(bǔ)應(yīng)即時完成,上門維修時應(yīng)態(tài)度熱情、服務(wù)周到,按規(guī)定收取的維修費應(yīng)及時上交管理處,并及時給業(yè)主、住戶開具收據(jù),不得向業(yè)主、住戶索要小費或利益,如有收費不交公或向業(yè)主、住戶索要小費者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),按收取額的10倍處罰并予以辭退處理。
七、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
第6篇 小區(qū)維修工具管理制度（15）
小區(qū)維修工具管理制度(十五)
一、目的
規(guī)范工具管理。
二、適用范圍
適用于__園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責(zé)
1、工具保管人員嚴(yán)格執(zhí)行工具管理制度。
2、工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。公用工具及專業(yè)自用工具由主管負(fù)責(zé)保管及使用,個人工具由個人自行保管及使用。
2、工具保管人必須保持工具的完好及使用功能;必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具。
3、工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳,做到工具與臺帳相符,借用(使用)公用工具、專業(yè)工具情況應(yīng)列入交接班記錄。
4、全體員工必須愛護(hù)工具,正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者,將提出批評;凡因此造成工具損壞者,將按工具原價賠償,并同時扣罰100元人民幣。
5、借用公用工具歸還時,須由班長和使用人共同進(jìn)行檢驗。如有遺失或操作不當(dāng)造成損壞,須由使用人負(fù)責(zé)照價賠償。
6、專業(yè)自用工具必須由主管進(jìn)行每日清點,并保持完好,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償。
7、所有工具一律不得外借,不得用工具干私活。如因情況特殊外借,必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出,員工擅自外借、帶出,經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。
8、公用工具和個人領(lǐng)用工具按規(guī)定的使用年限到期,一律以舊換新。
