第1篇 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準程序考試題
項目物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標的標準和程序考試題
1、2000年全國物業(yè)管理示范項目標準按不同物業(yè)類型分為哪三種(20分)
住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)
2、住宅小區(qū)的示范標準內(nèi)容分為哪八個大項(30分)
基礎(chǔ)管理;房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設(shè)施設(shè)備管理;保安/消防/車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。
3、迎接考評主要包括哪幾項工作(20分)
接待工作、匯報工作、現(xiàn)場陪同、考評情況匯總
4、簡述創(chuàng)優(yōu)達標對企業(yè)的意義(30分)
(1)完善企業(yè)管理制度,規(guī)范管理行為,提高管理水平。
(2)增強員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識。
(3)獲得社會認可,提升企業(yè)知名度,樹立品牌。
(4)增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。
(5)取得調(diào)整收費標準的依據(jù)。
第2篇 大學館藏類物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)服務(wù)內(nèi)容及技術(shù)標準規(guī)范
(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:
物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、燃氣設(shè)施、通訊設(shè)施、景觀燈、公共即熱式開水爐、多媒體設(shè)施設(shè)備、會場、講堂、報告廳音響設(shè)施設(shè)備、高壓變電所、一級供水供電基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備由委托方相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門確定專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng),物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)技術(shù)服務(wù)(設(shè)施設(shè)備管理)的具體標準:
總體標準:保證設(shè)施設(shè)備完好,正常運轉(zhuǎn)。
1、水電設(shè)備房內(nèi)要保持整潔,室內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。水電設(shè)施設(shè)備房鑰匙由專人保管,給水設(shè)施設(shè)備、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備由機電人員及定時進行巡回檢查,了解設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關(guān)職能主管部門或相關(guān)維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關(guān)人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關(guān)部門的檢測報告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置,操作標志都應(yīng)簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉(zhuǎn),定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關(guān)記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關(guān)參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關(guān)記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結(jié)果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
6、多媒體設(shè)備、會場、講堂、報告廳音響設(shè)施設(shè)備。
(1)檢查多媒體教室電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應(yīng)用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護,殺毒軟件升級維護工作;
(2)保證會場、講堂、報告廳音響設(shè)施設(shè)備的正常使用,會議期間有專人服務(wù)。
(3)定期檢查設(shè)施設(shè)備的完好,做好相關(guān)記錄,如有問題及時與相關(guān)部門進行聯(lián)系。
7、電梯運行與管理 。
(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務(wù),做好相關(guān)記錄。
(2)按維保服務(wù)合同督促維保單位實施電梯及其安全設(shè)施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風、照明等附屬設(shè)施完好。
(3)在電梯維修時應(yīng)配合做好臨時警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應(yīng)盡快設(shè)法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障。
(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應(yīng)提供工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務(wù)評價。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
8、空調(diào)設(shè)備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應(yīng)及時與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對空調(diào)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
第3篇 校區(qū)物業(yè)綠化管理考核標準
校區(qū)物業(yè)項目綠化管理考核標準
一、核內(nèi)容
1.整形造型:
(1)喬木剪下重枝、內(nèi)生枝、溢木造型;
(2)地被草保持4~8厘米。
2.施肥:均分無重無漏。
3.澆水:100%均勻。
4.除雜草:純度90%以上。
5.補缺:
(1)保證人均綠化0.5平方米以上;
(2)綠地率37.5%以上。
(3)綠化覆蓋率98%以上。
6.殺蟲:清秀成蔭、鮮花飄香。
7.保潔:保潔率達97%以上。
二、考核標準
1、綠化主管巡視抽查一至二次;
2、每周由管理主管抽查一至二次;
3、每日評比一次,每半年管理處評比一次。
三、獎懲
1、內(nèi)容扣5分以下,由管理處發(fā)足承包金;
2、考核內(nèi)容扣分10分以上,扣發(fā)承包金20%;
3、考核內(nèi)容單項零分,扣發(fā)承包金50%;
4、連續(xù)兩個月不合格者解除承包合同,并扣發(fā)一個月承包金。
第4篇 某行政中心物業(yè)管理收支預(yù)算管理費標準
行政中心物業(yè)管理收支預(yù)算和管理費標準
一、管理費測算依據(jù)及說明
(一)管理費測算依據(jù)
1、根據(jù)zz開發(fā)區(qū)行政中心項目特點及多次對其實地調(diào)研后掌握的一手資料。
2、根據(jù)zz開發(fā)區(qū)行政中心物業(yè)管理定位及管理標準。
3、本公司在辦公性物業(yè)管理方面所積累的成功經(jīng)驗。
4、本土物業(yè)管理企業(yè)的管理成本優(yōu)勢。
5、本公司現(xiàn)有較大管理規(guī)模的資源整合優(yōu)勢。
6、長沙市的整體物價水平。
(二)管理費測算說明
1、管理支出預(yù)算中的前期開辦費攤銷,是指為在行政中心實施物業(yè)管理所配備的一些固定資產(chǎn),如提供服務(wù)所需的工具、交通、通訊、辦公設(shè)備等。
2、前期開辦費均按三年平均攤銷,如部份物資由甲方提供可相應(yīng)扣出攤銷金額。
3、管理支出預(yù)算中的物業(yè)管理傭金按長沙市有關(guān)規(guī)定,按每年實際發(fā)生管理成本的10%計提。
4、管理費支出預(yù)算中不含室內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護費用。
5、某某開發(fā)區(qū)行政中心內(nèi)公用設(shè)施的重大維修工程項目(中、大修或更多的改造工程項目),房屋本體的重大維修養(yǎng)護項目等由甲另行委托,本次預(yù)算中不含此項費用。物業(yè)管理費支出中僅含單價200元(含)以下的維修材料費。
6、管理費支出預(yù)算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費及外墻的清洗。
7、管理費支出預(yù)算中不含物業(yè)管理公司入場后的全環(huán)境開荒費用。
8、管理費支出預(yù)算中不含室內(nèi)外綠化服務(wù),節(jié)假日裝飾布置費用。
9、所有公共水電費、設(shè)備運行費及物業(yè)管理辦公用水電費均由甲方承擔,本次預(yù)算不含此項費用。
10、管理費支出預(yù)算中不含公共財產(chǎn)保險費、各類設(shè)備年度檢測費,中央空調(diào)年度保養(yǎng)費,保修期內(nèi)的建筑主體及設(shè)施設(shè)備維護費。
11、協(xié)助業(yè)主開展社區(qū)文化活動,本測算不含社區(qū)文化活動費用。
12、物業(yè)管理用房(含護衛(wèi)宿舍)由業(yè)主提供。
四、物業(yè)管理費標準及測算
(一)管理費標準
根據(jù)zz開發(fā)區(qū)行政中心項目要求,在確定設(shè)備設(shè)施及綠化保修期時限后,通過專業(yè)測算(以三年為管理周期)。本項目日常物業(yè)管理費(年)標準為:
時間費用標準(元)單位面積收費標準備注說明
第一年381865.561.32元/平方米設(shè)備保修期一年
第二年412065.561.43元/平方米100元內(nèi)的維修材料由我方承擔
第三年412065.561.43元/平方米100元內(nèi)的維修材料由我方承擔
說明:單位面積收費標準以總建筑面積24000平方米計。
1、日常管理費測算
zz開發(fā)區(qū)行政中心總建筑面積為24000平方米,根據(jù)物業(yè)管理費 '以支定收'的原則,具體項目報價如下:
序號項目單價(元/月平方米)月收費標準(元)年收費標準(元)
一綜合服務(wù)費0.358405..32
二公共秩序管理0.368562..84
三建筑物及室外道路、停車場、廣場的管理
0.02
545.16
6541.92
四清潔管理0.286708.2480498.88
五設(shè)施設(shè)備管理0.4210117.8121413.6
合計1.4334338.8412065.56
五、增收節(jié)支措施
成本控制體現(xiàn)在為業(yè)主進行成本控制和內(nèi)部管理進行成本控制兩方面。
(一)為業(yè)主進行成本控制
1、通過節(jié)能降耗,降低物業(yè)能源費用,我們憑借多年的辦公性物業(yè)管理經(jīng)驗,本著為業(yè)主節(jié)約每一分錢為出發(fā)點,結(jié)合長沙市zz開發(fā)區(qū)行政中心的實際情況,我們擬定了一套行之有效的機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案,加強平時保養(yǎng)維護,延長設(shè)備的大修周期和使用壽命,提高設(shè)備的運行效率,降低運行成本,確保物業(yè)的保值增值。
2、科學測定行政中心用電、用水情況,通過經(jīng)濟器具的選定、限時控制等方式降低保潔、照明、設(shè)備、機電、供水等能源消耗。對各設(shè)備系統(tǒng)的運行參數(shù)適時調(diào)整,使其既達到最佳使用效果,又減少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗,減少維修用的水、電成本。
3、非上班時間及時關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備,盡量降低其損耗,減少運行費用。
4、合理運行使用長沙市zz開發(fā)區(qū)行政中心用電高峰期和波谷期的設(shè)備設(shè)施,提高各類供電系統(tǒng)的功率因數(shù),盡量降低能耗,為甲方節(jié)省電費開支。
5、依靠時間管理、目標管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺上,注重細部、細節(jié),控制環(huán)節(jié),流程,達到提高效率,節(jié)約成本的目的。
6、注重環(huán)保和生態(tài),預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實踐中,防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生,提倡靜式服務(wù),無干擾服務(wù),強調(diào)人與自然合諧共存,達到可持續(xù)發(fā)展的目的。
7、拓展物業(yè)服務(wù)的廣度和深度,豐富服務(wù)內(nèi)容研究行政中心各類需求,滿足開放的政府行政辦公的需要,以大行政,大后勤的思路,創(chuàng)造多樣性的服務(wù)。
8、根據(jù)長期管理辦公性物業(yè)的經(jīng)驗,通過對節(jié)能的有效管理,節(jié)能效果可達到總能源消耗量的15%以上。
(二)管理處內(nèi)部進行成本控制
物業(yè)管理作為微利行業(yè),主要靠規(guī)范的內(nèi)部管理,靠有效的成本控制來創(chuàng)造經(jīng)濟效益,對于長沙市zz開發(fā)區(qū)行政中心這類現(xiàn)代辦公性物業(yè),如何充分利用有限的管理費用提供更全面、高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),達到國內(nèi)一級管理水平,我們將采取以下做法:
1、依托本土公司的規(guī)模效應(yīng),在物流采購渠道、供應(yīng)商方面,已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購供應(yīng)網(wǎng)絡(luò),大大降低了服務(wù)用物資的采購費用。
2、完善內(nèi)部考核機制,制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。
3、加強員工成本控制意識,修舊利廢、工作創(chuàng)新,每個崗位定人定量實行計劃管理
4、本公司通過多年的發(fā)展經(jīng)驗,已建立了完善的服務(wù)體系。在行政中心我們除了做好日常物業(yè)管理服務(wù)外,還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務(wù)、會議、顧問培訓等其它增值服務(wù),以增加管理費收入。
5、本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢,爭取以優(yōu)質(zhì)低價向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等,以增加管理費收入。
6、以'想到的要說到、說到的要做到、做到的要看到'的iso9000管理理念來加強對所有服務(wù)項目的日常巡視,對可能發(fā)生的故障和問題提前發(fā)現(xiàn)并及時處理
,使行政中心物業(yè)管理服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都具有可追溯性,事事有著落,將其消滅在萌狀態(tài),以降低運行及管理成本。
7、利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)管理公司的地域優(yōu)勢,在行政中心的人員配置上以滿足日常管理服務(wù)為主,而當發(fā)生突發(fā)事件時,公司會將各部門的人力、物力進行綜合調(diào)配到行政中心,以充分體現(xiàn)本土公司的優(yōu)勢,從而大大地為業(yè)主降低了管理成本。
第5篇 物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行工作標準
物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準如下:
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同,發(fā)現(xiàn)問題,及時聯(lián)系解決,原則上必須當天完成。
三、每月安排半天大掃除,提前一周報辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時,應(yīng)及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報告,提出解決辦法。
五、對商鋪的門面衛(wèi)生應(yīng)以嚴抓緊,發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應(yīng)采取突擊清理辦法解決,不得無故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時督促清理,必要時采取非常措施。
第6篇 物業(yè)檔案管理標準作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經(jīng)理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業(yè)部編號:
①物業(yè)部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①辦公室 ;
②財務(wù)部 ;
③事務(wù)處 ;
④工程處 ;
⑤護衛(wèi)處 ;
(3)年份編號:引用年份序號―2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數(shù)字取3位有效數(shù)字―001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業(yè)部編號:
※※※―※※―※※※―※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
②物業(yè)部編號:
※※※―※※―※※※―※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
2、檔案的分類
(1)區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機構(gòu)劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務(wù)類;
③公共事務(wù)類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經(jīng)營類;
⑧品質(zhì)類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應(yīng)具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據(jù)物業(yè)管理的物性,我們采用組織機構(gòu)――問題分類法,如:
收文類
發(fā)文類
合同類
① 辦公室
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發(fā)文類
報表類
② 財務(wù)部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發(fā)文類
業(yè)主檔案類
③ 事務(wù)部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務(wù)與多種經(jīng)營類
計劃總結(jié)類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準備相應(yīng)的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構(gòu)、名稱組成,如:
――物業(yè)行政部、人事部收文:※※※―*z―收文;
――物業(yè)財務(wù)部報表:※※※―cw―報表;
――物業(yè)部服務(wù)處業(yè)主檔案:
※※※―※※※―fw―業(yè)主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾內(nèi))。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標準作業(yè)程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務(wù)是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復(fù)技術(shù),延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務(wù)部保管財務(wù)檔案;
②辦公室保管公司對內(nèi)、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績效考評檔案;分供方評審、物業(yè)租憑和多種經(jīng)營資料;
③工程處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務(wù)多種經(jīng)營記錄及計劃、總結(jié)及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案;
④各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策、形成的檔案、財務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結(jié)和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:
公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權(quán)限
(1)總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復(fù)制
(1)查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權(quán)限內(nèi)(經(jīng)授權(quán)/審批)的按正常手續(xù)辦理;
②權(quán)限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):
③屬部門(財務(wù)類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復(fù)制檔案的,絕密檔案報總經(jīng)理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門標準作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經(jīng)理審核。
(2)行政部、人事部經(jīng)理審核無誤后報總經(jīng)理審批。
(3)總經(jīng)理審批同意后由行政部、人事部經(jīng)理指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監(jiān)銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關(guān)支持文件
1、《文書管理標準作業(yè)程序》
第7篇 物業(yè)管理保安部經(jīng)理經(jīng)理助理錄用標準
一.身體標準
1.性別:男,身高170cm或以上;
2.年齡:28歲或以上(必要時放寬至26歲),40歲以下;
3.身體狀況:五官端正,面部無疤痕或明顯缺陷,經(jīng)醫(yī)院體檢合格,視力5.0以上,無色盲;
4.語言表達:吐詞清晰、流利,聲音洪亮;普通話表達正規(guī),會聽粵語;
5.體能:俯臥撐不低于40個/分鐘;下蹲50個/分鐘;仰臥起坐不低于40個/分鐘;
二.文化:大?；蛞陨衔幕潭?含大專在讀);
三.證書:身份證、學歷證、各類培訓證書;
四.專業(yè)要求:
1.參加過由國家建設(shè)部組織的物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理培訓;持《物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證》證書;
2.物業(yè)管理保安類工作滿三年其中任職主管級或以上職務(wù)兩年以上;
3.通過口試、面談,對考官提出的相關(guān)物業(yè)管理方面的案例分析或?qū)I(yè)知識回答要點全面,見解獨到;
4.懂得處理大型投訴及突發(fā)事件;
五.溝通表達能力:回答問題時思路敏捷,條理清晰,突出要點,主次分明,對公司企業(yè)文化精髓理解深刻,聲音適中,眼神會意能力強;
六.個人魅力:謙虛有禮,自信坦率,回答問題果斷、自信、不做作;著裝得體,坐姿良好;語言具有親和力與感染力;個性開朗、大方、不拘泥也不輕浮;
七.組織教學與管理能力:
1.隊列'四會'教學測評達標(會講、會做、會教、會做思想工作),講解要領(lǐng)正確,講做結(jié)合一致,節(jié)奏、力度感強;班隊列指揮測評良好,口令清晰、洪亮;
2.對部門內(nèi)部管理、隊伍建設(shè)、技能培訓、思想教育等有較好的認識與行之有效的運用方法;
八.基礎(chǔ)素質(zhì)要求:
1.能吃苦耐勞,自我開發(fā)意識強;
2.有較好的協(xié)作性及大局觀念、全局意識;
3.自我開發(fā)意識強,善于開拓創(chuàng)新;
4.無酗酒賭博等不良嗜好,品行端正;
5.政審合格,無前科,未參加過法*及*組織。
備注:經(jīng)理助理二、三項可適當降低條件。
第8篇 寫字樓大廈物業(yè)安全管理標準
寫字樓(大廈)物業(yè)安全管理標準
1.管理目標
(1)確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)主的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第9篇 某物業(yè)管理處考核標準
一.經(jīng)理考核標準
1.未能貫徹公司工作意圖,延誤工作的,扣15分/次。
2.執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的工作指令,不負責工作的,扣10分/次。
3.未作調(diào)查,錯誤發(fā)出指令,造成負面影響的,扣10分/次。
4.未能協(xié)調(diào)部門內(nèi)部員工形成良好的合作關(guān)系的,扣10分/次。
5.未能主動計劃和完善部門之日常管理事務(wù)的,扣10分/次。
6.員工培訓考核、儀容禮貌、工作質(zhì)量和紀律監(jiān)察不力的,扣10分/次。
7.重大事故或重大投訴處理不當,或?qū)筒欢Y貌的,扣10分/次。
8.凡下屬員工在執(zhí)行崗位職責中犯有錯誤的,扣10分/次。
9.未能與其他部門做協(xié)調(diào)配合,影響工作的,扣10分/次。
10.每月未能按時提交工作報告的,扣5分/次。
二.大廈主任考核標準
1.未能協(xié)助、完成經(jīng)理的日常管理或工作指令的,扣10分/次。
2.重大、突發(fā)事件處理不當,工作上嚴重失誤的,扣15分/次。
3.部門財產(chǎn)交接不清,造成損失的,扣10分/次。
4.未能發(fā)現(xiàn)、阻止用戶違反《管理公約》的行為,令公司的安全、形象、
財產(chǎn)損失的,扣10分/次。
5.接待投訴未能及時跟進,妥善處理,或?qū)筒欢Y貌的,扣10分/次。
6.對員工的紀律、儀容禮貌、工作質(zhì)量控制及監(jiān)察不力的,扣10分/次。
7.工作上弄虛作假,不向上級作真實的反映、匯報的,扣10分/次。
8.未能配合其他部門工作,導(dǎo)致工作失誤或投訴的,扣10分/次。
9.未能遵守公司規(guī)章制度,在員工中產(chǎn)生較大影響的,扣10分/次。
10.未能跟進上一班工作或員工執(zhí)行職責中犯有錯誤的,扣5分次。
三.資深管理員考核標準
1.未能協(xié)助、完成主管日常管理或工作指令的,扣10分/次。
2.未能發(fā)現(xiàn)、阻止用戶違反《管理公約》的行為,令公司的安全、形象、
財產(chǎn)損失的,扣10分/次。
3.無故未能完成上級主管的工作指令,工作效率差的,扣10分/次。
4.對裝修單位控制不力,導(dǎo)致投訴或?qū)`例未能指出及糾正的,扣10分/次。
5.未能發(fā)現(xiàn)、阻止異常設(shè)施,引致投訴或事故發(fā)生的,扣10分/次。
6.未能協(xié)助、配合其他部門做好在廈管理工作的,扣10分/次。
7.對下屬員工的工作質(zhì)量控制不力,督導(dǎo)不足的,扣10分/次。
8.不給予執(zhí)行上級工作指令或私自改變指令行事,而事后沒有與上級主管協(xié)議的扣10分/次。
9.衛(wèi)生監(jiān)管不力,引致投訴或無故不參加部門例會的,扣5分/次。
10.處理重大、突發(fā)事件中有差錯,工作失職的扣10分/次。
11.未能完成每天員工評估、清潔質(zhì)量評估的扣5分/次。
四.信報員考核標準
1.執(zhí)行主管指令,不負責分撿、派發(fā)信報出現(xiàn)差錯的,扣10分/次。
2.未能按時完成每日郵件、信報派發(fā),引致用戶投訴的扣10分/次。
3.未按規(guī)定處理退郵,造成郵件堆積的扣10分/次。
4.對用戶信報資料,未能定期核對,導(dǎo)致派發(fā)錯誤的,10分/次。
5.對有關(guān)信報的投訴,未能耐心解釋與客爭辨或不禮貌的,扣10分/次。
6.年中(終)未能及時聯(lián)系郵局,校對、整理、保管訂閱資料,資料混亂的扣10分/次。
7.工作效率差,未能及時派發(fā)報刊雜志,引致投訴的,扣10分/次。
8.節(jié)假日未能對郵件、報刊雜志進行妥善處理、保管,造成遺失的扣15分/次。
9.工作中因責任心不強造成錯派、漏派現(xiàn)象,每次/信扣1分。
10.送來的郵件未作認真清點、簽收、登記的,扣10分/次。
五.聯(lián)絡(luò)員考核標準
1.未能及時跟時跟進維修事項,令維修工作延誤,引致投訴或事件發(fā)生的扣15分/次。
2.不按時完成巡樓報告和驗收報告的書寫和打印的,扣10分/次。
3.對工程事項交待不清,使工作脫節(jié)的,扣10分/次。
4.對提供的工程和清潔事務(wù),未能聯(lián)絡(luò)有關(guān)執(zhí)行部門及時跟進,造成影響的,扣10分/次。
5.未能將大廈實務(wù)資料錄入電腦,工作失職的,扣10分/次。
6.未能閱讀工作日志、跟進手冊的交班事項,延誤工作的,扣10分/次。
7.未能認真閱讀巡樓報告,督導(dǎo)維修事務(wù)的,扣5分/次。
8.對遺留工程未能做好督促,造成
積壓的,扣10分/次。
9.其他部門和內(nèi)部協(xié)調(diào)性差,影響工作引致投訴的,扣10分/次。
10.接待客人的投訴未能耐心解釋或不禮貌的扣10分/次。
六.內(nèi)勤管理員考核標準
1.未能在規(guī)定內(nèi)完成人事考勤或考勤有差錯的,扣10分/次。
2.未能安排、督促巡樓管理員對用戶變動資料的更改、核實,資料陳舊的,扣10分/次。
3.未能做好水牌的訂購、維護、變更工作,造成誤導(dǎo)的,扣10分/次。
4.文件收發(fā)、歸檔不規(guī)范,管理混亂影響工作的,扣10分/次。
5.對員工的工資單領(lǐng)取或其他事項報銷有差錯的,扣10分/次。
6.協(xié)助部門主管處理行政事務(wù)中有差錯的,扣10分/次。
7.對大廈工作匙、用戶匙管理不善,造成錯匙或遺失的扣10分/次。
8.對客戶的投訴和服務(wù)要求,未能耐心解釋或組織落實的,扣10分/次。
9.未能協(xié)調(diào)其他部門或內(nèi)部工作,造成影響的扣10分/次。
10.未能閱讀工作日志和跟進手冊交待的工作事項,延誤工作的,扣10分/次。
七.巡樓管理員考核標準
1.日常巡樓中未能發(fā)現(xiàn)設(shè)施異常,導(dǎo)致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。
2.未能發(fā)現(xiàn)房間異常,使公司受到損失的,扣10分/次。
3.裝個單位控制不力,發(fā)現(xiàn)違例未能指出及糾正的,扣10分/次。
4.對公司的開源節(jié)流制度未能嚴格執(zhí)行,浪費公司資源的,扣10分/次。
5.對工程的巡查、驗收工作馬虎了事,工作態(tài)度差的,扣10分/次。
6.對巡樓報告沒有認真記錄、保管,以致遺失影響工作的,扣10分/次。
7.未能完成當日的郵件派發(fā),工作效率差的,扣10分/次。
8.對所派的郵件無認真保管以致遺失的,扣10分/次。
9.對樓層的衛(wèi)生監(jiān)管不力以致投訴的,扣5分/次。
10.對樓層不安全的因素,未能及時制止或匯報,造成嚴重影響的扣10分/次。
11.接待用戶的投訴未能耐心解釋或不禮貌的,扣10分/次。
八.接待處管理員考核標準
1.不認真閱讀交班本及跟進上班交待的工作事項,扣10分/次。
2.崗位上不注重儀容禮貌,有損公司形象的,扣10分/次。
3.工作上不能主動、熱情待客提供服務(wù)的,扣10分/次。
4.大廈貨物、人員出入的控制不力,以致公司的形象、安全、財產(chǎn)受損的扣10分/次。
5.對公司開源節(jié)流未能嚴格執(zhí)行,造成浪費資源的,扣10分/次。
6.未能按實際設(shè)置告示牌,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。
7.對郵件工作沒能認真簽收、保管,以致遺失的,扣15分/次。
8.違反員工條例,未經(jīng)批準擅自離崗的,扣10分/次。
9.未能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施異常,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。
10.不積極協(xié)助、配合保安維護正常秩序的,扣5分/次。
九.貨物出入管理員考核標準
1.沒有認真閱讀交班本及跟進事項,延誤工作的,扣10分/次。
2.對大廈貨物、人員出入控制不力,以致公司的形象、安全、財產(chǎn)、受損的,扣10分/次。
3.對裝修余池、生活垃圾房控制不力,對環(huán)境衛(wèi)生造成影響的,扣10分/次
4.衛(wèi)生監(jiān)管不力導(dǎo)致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。
5.余泥清運監(jiān)管不力,令公司損失的,扣10分/次。
6.未能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施異常,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。
7.崗位上不注重儀容禮貌,有損公司形象的,扣10分/次。
8.未嚴格執(zhí)行公司物品放行制度,私放物品,令公司損失或用戶投訴的,扣15分/次。
9.違反員工條例未經(jīng)批準擅自離崗的,扣10分/次。
10.不積極協(xié)助、配合保安維護正常秩序的,扣5分/次。
十.電話接線員考核標準
1.不聽從上級主管工作安排和工作指令的,扣10分/次。
2.對總機房設(shè)施未作檢查,以致空線、轉(zhuǎn)接失靈或投訴的,扣10分/次。
3.未能正確使用規(guī)范用語,語氣生硬以致投訴的,扣10分/次。
4.重大投訴未作登記或向上級反映的,扣10分/次。
5.無特殊情況或事先沒有知會使用自動電腦話務(wù)員的,扣10分/次。
6.未經(jīng)批準擅自離崗或私自更改上班安排的,扣10分/次
7.在崗位上做與工作無關(guān)的事項,扣10分/次。
&n
bsp;8.未按規(guī)定穿著工衣、佩戴工卡的,扣10分/次。
9.無故不參加公司培訓工作的?？?0分/次。
10.未經(jīng)批準擅自給崗位員工打外線電話的,扣10分/次。
十一.評分和獎罰
1.每月28日由上級對下級評分一次,滿分為100分。
2.月考評得分分級:
90~100分 優(yōu)秀
80~90分 優(yōu)良
70~80分 一般
60~70分 達標合格
50~60分 不合格
50分以下 處分:口頭警告或書面警告
3.年度考評獎罰
3.1全年每月得分在90分以上,獲評優(yōu)秀員工候選人資格;
3.2全年有10個月得分在90分以上,獲得公司表揚候選人資格;
3.3全年出現(xiàn)三個月在70分以下,不能獲他年終最高獎;
3.4全年出現(xiàn)三個月在60分以下,取消該年度升級資格;
第10篇 s物業(yè)公司管理標準
物業(yè)公司管理標準(試行)
第一章形象標準
一、儀態(tài)
所有以立姿工作的員工,其正確的站立姿勢應(yīng)是:雙腳自然垂直分開與兩肩同寬(體重落在雙腳),肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹;所有以坐姿工作的員工,必須坐姿端正,腰板挺直,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得脫鞋;要隨時保持良好姿勢,身體不得東歪西倒,前傾后靠。
二、儀表
身體、面部、手部必須清潔;男員工不得留長頭發(fā),發(fā)腳長度以不蓋耳部及后衣領(lǐng)為準,女員工不得濃妝艷抹;上班必須佩帶工作牌,統(tǒng)一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭。
三、表情、舉止、言談
1、微笑,是員工最起碼應(yīng)有的表情;聲調(diào)要柔和、親切,多用敬語。
2、面對客人應(yīng)表現(xiàn)出熱情、友好,做到情緒飽滿,不卑不亢。不得以任何借口頂撞、挖苦客人。
3、不得二人搭脖或挽手而行,與客人相遇要靠邊行走,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
4、不得大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品,發(fā)出不必要聲響。
5、上班時間不得閑聊或做與工作無關(guān)的事情。
6、不準講粗語、不準使用蔑視或污辱性的語言。
7、有說普通話的同事在場,請講普通話。
8、工作服不得有明顯污跡。
9、接電話必要時要作好記錄,問清通話要點,然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。在崗位上盡量不打私人電話、傳私人電話,家人有急事來電,應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話,他人接聽須代為傳達。
第二章 服務(wù)標準
一、管理處
1、交房滿1年的小區(qū)管理處人員上班時間為8:30-18:00。管理人員應(yīng)將家庭電話或手提電話登記在管理處,確保能隨時聯(lián)系。
2、管理處電話與保安固定崗?fù)みB線,確保隨時有人接聽。
3、每天2次巡查整個小區(qū)范圍情況,發(fā)現(xiàn)問題及時進行處理。
4、臨時停車費登記準確、詳細,杜絕出現(xiàn)少收、漏收或貪污的現(xiàn)象。
5、合理控制公共用電用水,杜絕浪費的現(xiàn)象,
6、每年開展3次社區(qū)文化活動。
二、保安標準
1、著裝時需領(lǐng)帶打正、帽戴正、不挽袖、不卷褲腿、風紀嚴明,衣服不得有明顯污跡。
2、站勢:精神飽滿,雙手握拳向后交叉,挺胸收腹,雙眼平視對方,雙足與肩平。
3、頭發(fā)要整潔。
4、文明服務(wù)、禮貌待人,見人要點頭微笑問候,糾正違規(guī)行為時應(yīng)先敬禮。
5、堅守崗位,不擅自離崗,如確需離崗時要通知班長,有人頂崗后方可離崗。
6、工作時間不準當眾吸煙、吃東西、閑聊、看書,不隨地吐痰、亂丟雜物,不準做與工作無關(guān)的事情。
7、工作時只能在規(guī)定范圍內(nèi)活動,按規(guī)定的工作方式進行。
8、對被執(zhí)行者不服或提出疑問,解釋不通時,應(yīng)說“請您稍候,我請上級領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決”,然后立即向上級匯報。
9、如有火警,應(yīng)立即處理,即時用對講機通知同事協(xié)助,并向管理處負責人匯報。
10、各崗?fù)ばl(wèi)生情況良好,值班保安要確保無灰塵、無雜物,道閘干凈,運作自如,崗?fù)?nèi)消防物品齊全,可用警械齊備完好。
11、對講機一律掛于右側(cè)皮帶,使用對講機時語言要簡單扼要,不得私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,以免影響工作,不得使用對講機講與工作無關(guān)的話。
12、在工作范圍內(nèi)或巡邏時看到垃圾、雜物,應(yīng)隨手撿起放于垃圾桶,如確實不能清潔,要及時通知保潔員處理。如發(fā)現(xiàn)其他機電設(shè)備有異常,應(yīng)立即通知機電管理員到場處理。
13、保安員就餐次序統(tǒng)一由班長安排,不得在崗位上就餐。
14、監(jiān)控中心要確保干凈、無雜物,物品完好,消防器材、器械完好,電話暢通。
15、巡邏保安員要按規(guī)定路線依時巡查,發(fā)現(xiàn)異常情況,立即處理,無法處理的,通知上一級領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)部門處理,并在“巡樓登記表”上登記。
16、確保車輛按規(guī)定行駛及停放。
17、保安員交接班必須列隊,在班長帶領(lǐng)下,齊步繞小區(qū)一周,然后逐崗互相敬禮進行交接班,交班完畢的隊員在班長帶領(lǐng)下齊步繞小區(qū)一周后離崗。
18、管理人員不在小區(qū)時,保安班長為現(xiàn)場管理者,負責對保安員進行調(diào)配,負責處理突發(fā)事件,無法處理的馬上上報管理處負責人。遇突如其來的暴雨等惡劣天氣,保安班長應(yīng)加強巡邏。出現(xiàn)火警、盜警時,馬上進行處理,后即與管理處負責人、保安大隊長、公司經(jīng)理聯(lián)系。
三、清潔衛(wèi)生標準
1、小區(qū)公共場所無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、垃圾及時清理。
2、草地、樹叢中無垃圾、雜物。
3、墻壁無亂貼亂畫。
4、小區(qū)外道路基本清潔。
5、兒童設(shè)施、游樂設(shè)施、石桌、石椅等手摸無塵。
6、防盜門、信箱眼視基本無塵、無明顯污跡。
7、小區(qū)地面、路面不出現(xiàn)大面積的污跡、缺磚。
8、下水道、化糞池通暢,沉沙井、集水井及時清理。
9、噴水池等水體無垃圾、雜物。
10、二次供水池每三個月清潔一次。
11、樓宇天面無明顯垃圾、雜物。
12、管理處、保安崗?fù)ぁ⒏鳈C房衛(wèi)生清潔,物品排列整齊有序,無殘缺物品或標識。
14、公共大堂、電梯轎廂衛(wèi)生清潔,墻面、物品、桌椅手摸無塵。
四、綠化管養(yǎng)標準
1、樹木長勢良好,枯死樹木及時更換。
2、小區(qū)主景地、中心花園無出現(xiàn)枯死灌木,樹木修剪整齊美觀,草皮盡量完整。
3、其它場地綠化維護管理較好。
4、合理使用澆花用水,杜絕浪費用水的現(xiàn)象。
五、機電設(shè)備、設(shè)施管理標準
1、合理控制使用公共用電、用水,杜絕浪費現(xiàn)象。
2、路燈等公共照明按規(guī)定時間開關(guān),確保照度。
3、巡邏保安員負責檢查路燈、樓梯燈、公共龍頭等設(shè)施是否損壞,發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時登記,并通知機電管理員及時更換。
4、二次供水水泵、電梯設(shè)備每天檢查1次,每月保養(yǎng)1次,及時進行維修。
5、噴水池設(shè)備、柴油發(fā)電機等每月保養(yǎng)1次。
6、外置監(jiān)控設(shè)備、背景音樂設(shè)備每天檢查1次。
7、巡邏保安負責外置消防設(shè)備檢查,發(fā)現(xiàn)損
壞及時登記,并通知機電管理員負責處理。
8、機電設(shè)施要設(shè)立臺帳進行管理,記錄保養(yǎng)、維修時間及內(nèi)容。
9、公共設(shè)施設(shè)備損壞馬上進行維修,確實不能維修的,應(yīng)及時上報工程部,工程部接報后,原則上立即到場進行處理,到場后如不能自行解決的,馬上通知工程處專門負責處理物業(yè)工程問題的有關(guān)人員進行維修,原則上48小時內(nèi)派員進行,特殊情況協(xié)商解決或及時找專業(yè)部門維修。
六、處理住戶投訴標準
1、所有物管人員接到住戶投訴后能處理的馬上進行處理,處理后要通知管理處負責人,并在“投訴登記本”上登記,不能處理的馬上通知管理處負責人進行處理。
2、管理處負責人不能現(xiàn)場作出處理的,通知公司或相關(guān)部門協(xié)助,其中關(guān)于工程問題投訴的,通知物業(yè)公司工程部,工程部人員24小時內(nèi)應(yīng)到場。根據(jù)檢查情況通知工程處專門處理工程投訴的人員,原則上48小時內(nèi)派人解決,特殊情況由管理處與工程處協(xié)商解決,原則上以管理處意見為主。
3、確保住戶投訴件件有落實,24小時內(nèi)應(yīng)告知業(yè)主具體的處理辦法及處理時間。
七、裝修管理標準
1、接到住戶送審的裝修圖紙后,馬上通知工程部有關(guān)人員進行圖紙審核,24小時內(nèi)需答復(fù)圖紙是否進行修改。
2、住戶進行裝修時,泥工施工開始至結(jié)束每天檢查不少于2次,特別是隱蔽工程,復(fù)土前需確認是否進行試水、防漏檢查,其余時間每天檢查不少于1次。
3、一旦發(fā)現(xiàn)違章裝修,馬上現(xiàn)場進行處理,確實不能處理的,通知有關(guān)部門或上級領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助。
4、確保違章裝修處理率100%。
5、對違章裝修處理必須逐項在“處理違章裝修登記表”上登記。
八、宿舍管理標準
1、本宿舍僅供公司員工住宿,一律不得留宿外人,會客不能影響他人正常休息。
2、要確保室內(nèi)衛(wèi)生,垃圾放在指定地方,室內(nèi)物品擺放整齊。
3、員工在公共區(qū)域或室內(nèi)活動時,要確保不會影響他人休息或生活。
4、員工要愛護公物,要尊重他人的使用權(quán)利,合理使用公共設(shè)施、設(shè)備。要互諒互讓,不得以個人的喜好為主。
5、宿舍內(nèi)不得使用大功率的用電器具,如電爐、電熱絲、電熱毯等。
6、不得在宿舍內(nèi)說粗話、飲酒、高聲喧嘩。
7、員工應(yīng)在22:30前回到宿舍,以免影響他人休息,特殊情況事先報班長批準。
8、不得長時間占用公共浴室或衛(wèi)生間,以免影響他人使用。
9、杜絕浪費水、電、氣的現(xiàn)象,保證人走隨手關(guān)閉水、電、氣。
九、設(shè)備、物品管理標準
1、管理處負責人對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備、物品承擔管理責任,要制作小區(qū)固定資產(chǎn)、低值易耗品的一覽表,落實設(shè)備物品的實物負責人。
2、機電設(shè)備、公共設(shè)施應(yīng)造冊登記,注明保養(yǎng)時間,登記維修記錄、保養(yǎng)記錄。
3、每月報送公共設(shè)備、設(shè)施零配件,燈具更換的數(shù)量表。
4、做好燈具、保潔用品、文具用品,保安用品等日常用品的入庫,使用登記工作,確保每一樣用品的去向均有據(jù)可查。
5、對各類制服要做好登記工作,員工離職后,將制服收回,洗凈并保存好,確保正常使用時間。
十、員工培訓標準
1、管理處下屬員工的培訓工作由管理處負責。管理處負責人根據(jù)小區(qū)實際,在每月25日前將員工培訓計劃上報辦公室。
2、公司下發(fā)的通知、通報、制度等管理處必須確認在規(guī)定時間傳達至指定員工,并要確保表達清楚,不產(chǎn)生歧義。
3、保安員的培訓在每年11月―次年4月,每周2次;5月―10月,每周1次,每次20分鐘。具體時間及培訓內(nèi)容由管理處確定,并根據(jù)需要,通知相關(guān)部門協(xié)助。
十一、收款規(guī)定
1、由管理處負責人或指定管理人員擔任兼職收款,其它管理處管理人員均應(yīng)懂得怎樣收款,在收款員離開時,能進行收款工作。
2、收款員必須每月填寫“管理費、水費收入情況登記表”等相關(guān)表格,熟悉及掌握小區(qū)的各類收入情況。
3、每天1次檢查臨時停車費的收取情況。
4、收取現(xiàn)金額超過2000元須上繳公司財務(wù)部。
第11篇 物業(yè)管理標準：安全類
物業(yè)管理標準--安全類
一、人員素質(zhì)
1.安全員崗位人員按照企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝,各崗位按照工作要求統(tǒng)一形式配戴警用器械、臂章和鑰匙等工具,符合應(yīng)急要求;私用物品的配帶不影響統(tǒng)一形象;站立時至少保持跨立姿勢。
2.安全員應(yīng)熟悉小區(qū)的環(huán)境,熟悉小區(qū)的消防設(shè)施位置,熟悉本崗位工作方法和流程。
3.安全員行為言語規(guī)范、作風嚴謹、值勤文明、訓練有素、認真負責。
4.安全員具有使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援等技能。
5.安全員每周至少一次身體素質(zhì)訓練,一次業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓,突發(fā)事件處理協(xié)助正確處理獨立正確處理獨立正確處理
二、內(nèi)務(wù)管理
1.安全崗位所用器具保持完好,擺放整齊,標識清楚,電器設(shè)備電力充足,不影響正常使用。
2.集中住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象,并具有完善的監(jiān)督制度。
3.每周至少安排一次內(nèi)部溝通,并保存記錄。
4.項目須保存足夠處理突發(fā)事件的力量,原則上安全員外出人數(shù)不超過不當班安全員總?cè)藬?shù)的50%(不含50%)。
三、綜合安全
1.安全崗位實行24小時值班及巡邏制度,并有交接班記錄。
2.根據(jù)社區(qū)狀況實行至少二級監(jiān)控安全保衛(wèi)工作,整個小區(qū)安全防范有一個較封閉或有效的管理體系。
3.對高空作業(yè)人員行為應(yīng)符合作業(yè)安全需要。
4.對危機人身安全處應(yīng)設(shè)有明顯標識和具體的防范措施。
5.可控事件年發(fā)生數(shù)2件以下。
四、治安管理
1.有效控制外來人員,確保形跡可疑人員或無明確目的的探訪人員逗留小區(qū)。
2.對大型和貴重物資搬運要做到責任可追溯到用戶本人。
3.社區(qū)公共區(qū)域無易爆、劇毒、強腐蝕、放射嚴重危害生命和財產(chǎn)安全的危險品存放。
4.對突發(fā)事件如偷盜搶、意外傷害、非法*、在逃通緝犯等行之有效的處理辦法,對相關(guān)技能應(yīng)能把握。
5.在小區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應(yīng)作如下有效反應(yīng):
7層以下10層以下10層以上作出正確判斷和指揮統(tǒng)一、即時、恰當
人防2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)采取封鎖行動機防即時
徒步2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)5分鐘
趕到事發(fā)地點時間
機動2分鐘內(nèi)
攜帶事發(fā)性質(zhì)對應(yīng)工具正確,有效
6.每個小區(qū)應(yīng)具有兩套以上的巡邏路線圖,巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過整個周期時間的20%,特殊原因有注明的除外。
7.對非本公司員工的施工人員或供方人員需進行登記、易識別性和其行為舉止的管理。
五、交通管理
1.停車場有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標識。
2.小區(qū)區(qū)域內(nèi)嚴禁機動車鳴笛,有明確的限速標志。
3.經(jīng)營性停車場須具有當?shù)卣蟮暮戏ㄗC件。
4.所有機動車施行一車一單據(jù)、進出有憑據(jù)或車車進出要登記的封閉管理,對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個月的追溯根據(jù)。
5.對車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范。
6.對機動車車主應(yīng)有雙方明確車輛及車輛物品的管理責任關(guān)系。
7.機動車出入口都應(yīng)設(shè)有緩沖和防強闖設(shè)施,并能有效發(fā)揮功能。
8.機動車場地應(yīng)標識明顯的車位線,車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。
9.機動車停放整齊有序,指揮車輛動作標準規(guī)范。
10.夜晚在機動車場值勤的安全員應(yīng)著反光衣。
11.非機動車管理有序,停放整齊,存取方便,無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。
12.車場現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合,移交清晰。
13.惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0。
六、消防管理
1.有效按照消防安全責任制度落實,定期進行檢查,并有保存總結(jié)資料。
2.對小區(qū)業(yè)主每年至少兩次的普及消防知識宣傳。
3.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時啟用,嚴禁挪為他用。
4.消防通道暢通,無阻礙物和不符合消防規(guī)定的門。
5.火警通報后緊急救援隊成員應(yīng)攜帶相應(yīng)消防器具應(yīng)在2分鐘內(nèi)(參照緊急事件處理相關(guān)標準)趕到現(xiàn)場,各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。
6.滅火器選擇和配置數(shù)量標準燃燒特性及場所滅火器類型配置基準(每只2公升)一般由含碳固體可燃物組成的場所,如公共場所、過道走廊水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉、鹵代烷型滅火器
1只/20m2
存放有汽油、煤油、柴油、
酒精、油漆等場所,如油
類倉庫、機房等
干粉、泡沫、鹵代烷、二
氧化碳型滅火器。
1只/10m2
大量電器或帶電設(shè)備場
所,如配電房等
干粉、鹵代烷、二氧化碳
型滅火器。
1只/10m2
補充說明:
a.地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應(yīng)在配置基準上增加30%。
b.設(shè)有消防栓的場所,可相應(yīng)減少30%;設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所,可減少50%;設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所,可相應(yīng)減少70%。
c.一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只,每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。
d.滅火器設(shè)置明顯便于拿取,并有明顯標識。
7.每個小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具,以及警戒帶、醫(yī)療箱、防煙防毒工具等。
8.對燃油罐儲備時,要進行隔離管理,區(qū)域內(nèi)嚴禁煙火,配置足夠滅火器材。
9.公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)為0,火警有效控制率為100%。
七、智能防范
1.監(jiān)視攝像機設(shè)置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。重要場所停車場和出入口應(yīng)設(shè)有錄像,錄像至少保持一個月。
2.消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤,對信號隨時做出反應(yīng),并做必要記錄。
3.紅外報警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應(yīng)確保全天侯布防的需要,信號接受反應(yīng)靈敏。
第12篇 銀基物業(yè)住宅管理服務(wù)標準
銀基物業(yè)住宅管理標準
本標準將根據(jù)該項目的特點和形態(tài),制定符合該項目日后物業(yè)管理的各相關(guān)標準,該標準可從以下幾方面考慮(根據(jù)項目情況進行相應(yīng)的調(diào)整)
1.綜合管理
-負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實施;
-每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查,根據(jù)普查情況制定維修計劃,組織實施;
-白天由專職客戶服務(wù)人員提供接待服務(wù),處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理咨詢和投訴;
-夜間值班人員,處理緊急性報修,水、電等報修在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場;
-物業(yè)管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;
-公開物業(yè)服務(wù)標準,收費依據(jù)及收費標準;
-對業(yè)主及房屋、收費情況建立檔案,進行系統(tǒng)管理;
-全體員工統(tǒng)一著裝,佩帶工牌。
-對各種公共突發(fā)事件處理有應(yīng)急預(yù)案。
2.共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
確保物業(yè)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:
-負責共用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護、小修;
-保證園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻、小品、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;
-確保雨水、污水管道保持暢通,定期清掏化糞池、污水井,相關(guān)設(shè)施無破損;
-負責智能化設(shè)施的日常運行及維護
3.綠化
由公司專業(yè)的綠化隊伍按沈陽市園林綠化養(yǎng)護標準進行
4.清潔
-建立健全的清潔制度,清潔衛(wèi)生實行責任制,有明確的分工和責任范圍
-設(shè)定垃圾收集點,并沒日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集,對垃圾站、箱、桶的垃圾進行及時處理;
-每日對清潔服務(wù)內(nèi)的區(qū)域進行清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢氣雜物;
-按當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放鼠藥、消毒劑,除蟲劑;
-在雨、雪天氣及時對積水、積雪進行清理
-突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,物業(yè)應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位公用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
5.公共秩序維護
-分區(qū)域管理,做到主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
-維護交通秩序,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;
-看管園區(qū)內(nèi)的公共財產(chǎn):包括消防器材、井蓋、雨箅子、小品、花草、樹木、果實等
-夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行定點定時防范檢查和巡邏,做到有計劃、有記錄;
-發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處理預(yù)案;
6.停車管理
-有健全的機動車、非機動車存放管理制度和管理方案;
-保證停車有序,設(shè)專人看管;
-緊急情況處理預(yù)案
7.消防管理
-健全的消防管理制度,消防責任制及火災(zāi)消防預(yù)案;
-消防設(shè)施有明顯標志,定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護;
-定期進行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能;
-發(fā)生火災(zāi),及時報警,消防人員疏散、救助人員等。
8.裝修管理服務(wù)
-健全的二次裝修管理服務(wù)制度;
-查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
-裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;
-對進出的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理;
-業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查;
-對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
-客戶內(nèi)部裝修垃圾做到日產(chǎn)日清,并清運到項目指定地點;
-及時清運裝修垃圾。
第13篇 某物業(yè)區(qū)域設(shè)備機房管理要求標準怎么寫
物業(yè)區(qū)域設(shè)備機房管理的要求和標準1.上墻文件、圖
1.1設(shè)備房管理制度。
1.2設(shè)備系統(tǒng)圖
1.2.1 符合實際。
1.2.2 變電房:一次模擬圖。
1.2.3 配房:配電系統(tǒng)圖。
1.2.4 水泵房:給、排水系統(tǒng)圖。
1.2.5 監(jiān)控機房:報警裝置系統(tǒng)圖。
1.3電梯突發(fā)事故處理過程。
2. 質(zhì)量記錄2.1設(shè)備卡。
2.1.1 設(shè)備上懸掛。
2. 2設(shè)備房進出登記記錄。
2.2.1 墻上懸掛。
2. 3設(shè)備房巡視記錄。
2.3.1 墻上懸掛。
3. 標識3.1設(shè)備房名稱。
3. 2警示標志
3.2.1 “機房重地,非請勿入”。
3.2.2 “止步,高壓危險”;
“禁止攀登,高壓危險”。
3.2.3 禁煙標志。
3. 3設(shè)備外表油漆顏色
3.3.1 生活水泵:綠色、銀白色。
3.3.2 消防泵:紅色。
3. 4管道外表顏色
3.4.1 上水管:綠色、銀白色。
3.4.2 消防管:紅色。
3.4.3 排污管:黑色。
3.4.4 煤氣管:黃色。
3. 5設(shè)備房顏色
3.5.1 機座:黃色。
3. 6液體流向標志:白色。
3. 7設(shè)備標識
3.7.1 設(shè)備名稱標志。
3.7.2 設(shè)備登記號標志。
3.7.3 設(shè)備內(nèi)部編號。
3. 8設(shè)備狀態(tài)標志
3.8.1 “開”。
3.8.2 “關(guān)”。
3.8.3 “檢修”。
3.8.4 “保養(yǎng)”。
3. 9設(shè)備房附屬裝置名稱標志。
4. 設(shè)備房附屬裝置配備
4.1消防器材
4.1.1滅火機:每年檢驗合格。
指定安放。
4.1.2黃沙桶。
指定安放。
4.2照明器材
4.2.1 室內(nèi)照明:完好無損,固定牢靠。
4.2.2 照明開關(guān):完好無損,固定牢靠。
4.2.3 應(yīng)急照明:斷電工作時間大于30分鐘。
完好無損,固定牢靠。
變配電房、發(fā)電機房、水泵房配置應(yīng)急照明裝置。
4.3溫濕度表:指示正確,完好無損,固定牢靠。
4.4去濕機、空調(diào)機、換氣扇:完好無損,功能良好。
4.5變配電器材
4.5.1 高壓電筆:每半年測試合格。
指定安放。
4.5.2 接地線:完好無損,每半年測試合格。
指定安放。
4.5.3 開關(guān)操作手柄:完好無損。
指定安放。
4.5.4 移動警示牌:完好無損。
指定安放。
4.5.5 絕緣地毯:完好無損,每半年測試合格。
指定安放。
4.5.6 絕緣手套:完好無損,每半年測試合格。
指定安放。
4.5.7 絕緣靴:完好無損,每半年測試合格。
指定安放。
4.5.8 絕緣棒:完好無損,每半年測試合格。
指定安放。
4.7電梯器材
4.7.1 松閘板手:完好無損。
指定安放。
4.7.2 盤車輪:完好無損。
指定安放。
5.設(shè)備房的安全
5.1進出設(shè)備房,應(yīng)隨手關(guān)門。
5.2無人值班的設(shè)備房,應(yīng)上鎖。
5.3設(shè)備房的門應(yīng)向外開。
5.4外來人員進入設(shè)備機房,須經(jīng)管理部經(jīng)理或設(shè)備主管同意,由專人陪同方可進入。
進入變配電房須做好“進出登記”手續(xù)。
5.5變配電設(shè)備房應(yīng)有防雨、雪侵入的可能,及防止小動物鉆入的保護措施。
5.6設(shè)備房建筑完好,無開裂、滲漏。
6. 設(shè)備房的環(huán)境
6.1地坪、墻面、頂干凈。
6.2無雜物堆放。
6.3通風良好。
保持環(huán)境溫度在0℃~40℃,相對溫度(25℃時)低于80%。
7. 設(shè)備
7.1設(shè)備完好7.
1.1外表清潔,無塵、油污。
7.
1.2表層油漆完好,無脫落。
7.
1.3固定牢固,無松動。
7.
1.4水系統(tǒng)設(shè)備無“滴、冒、跑、漏”現(xiàn)象。
7.2設(shè)備安全保護
7.2.1 設(shè)備接地、接零可靠、良好。
接地電阻小于4ω。
7.2.2 可觸及的設(shè)備轉(zhuǎn)動部位,應(yīng)有防護措施。
7.2.3 二次供水的水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口裝防蟲網(wǎng)。
第14篇 物業(yè)管理保安部主管副主管錄用標準
物業(yè)管理(保安)部主管(副主管)錄用標準
一.身體標準:
1.性別:不限,男:170cm以上,女:160cm以上;
2.年齡:35歲以下;
3.身體狀況:五官端正,經(jīng)正規(guī)醫(yī)院體檢合格,視力5.0以上,無色盲;
4.語言表達:吐詞清晰、流利,講標準普通話,會聽粵語,懂得簡單的交流;
5.體能:俯臥撐不低于50個/分鐘;下蹲50個/分鐘;仰臥起坐不低于40個/分鐘;
二.文化:高中、中專或以上文化程度;
三.證書:身份證、學歷證、各類培訓證書或榮譽證書;
四.專業(yè)要求:
1.物業(yè)管理保安類工作滿兩年,其中任職領(lǐng)班一職一年以上;
2.面談時對相關(guān)物業(yè)管理方面的案例及專業(yè)知識回答的要點全面;
3.懂得大型投訴及突發(fā)事件處理;
五.溝通表達:回答問題思路敏捷,條理清晰,突出要點,對提出問題理解通
徹,見解獨特;
六.個人魅力:回答問題果斷、自信,不拖泥帶水,謙虛有禮,形象氣質(zhì)佳,
個性開朗大方;
七.組織指揮:
1.擅長隊列'四會'教學;
2.班隊列組織指揮準確無誤,口令清晰、洪亮;
3.擅長擒敵拳及教學;
4.對內(nèi)部管理、隊伍建設(shè)、崗位培訓等有較好的認識并具備較好的運用方法;
八.基礎(chǔ)要求:
1.能吃苦耐勞,自我開發(fā)意識強;
2.責任心強,關(guān)心愛護家屬;
3.無酗酒、賭博等不良嗜好;
4.政審合格,無前科。
第15篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)綠化工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標準:綠化
三、綠化工作標準
項目內(nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。
2、精神振作,姿態(tài)良好。
3、使用禮貌用語。
工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。
4、認真參加培訓和學習。
5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務(wù)培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經(jīng)主管同意不得外借。
草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時補植。
7、加強草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時除草、松土、培土。
3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。
5、死亡喬、灌木及時補植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節(jié),要經(jīng)常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應(yīng)增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設(shè)備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復(fù)踐踏。
1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通常控制在5:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行,以防施用不當損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應(yīng)視其生長情況,適當補充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。
3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項
4.1 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調(diào)查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據(jù)面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應(yīng)提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。
3.注意事項
3.1 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。
3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農(nóng)藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。
1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應(yīng)用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側(cè)枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設(shè)施管理
1、保護好綠化設(shè)施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。
2、綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地,不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。
3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。
4、保護好供水設(shè)施,節(jié)約用水,淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān),嚴禁任何人盜用綠化用水。
5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。
6、綠地設(shè)施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設(shè)施完整。
工具使用
1、做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。
第16篇 某小區(qū)物業(yè)服務(wù)高標準管理原則
小區(qū)物業(yè)服務(wù)高標準管理原則
物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,****在進行任何標準的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主,都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。****在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。
a)服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù),尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
b)服務(wù)設(shè)備--完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護,使之始終處于完好狀態(tài),降低設(shè)備故障率。
c)服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外,更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì),如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù),財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識,保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。
d)服務(wù)項目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外,物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù),使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
e)服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式,切忌死板僵硬的管理,應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。
f)服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟,它看起來無關(guān)緊要,實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán),不可隨心所欲、雜亂無章。
g)服務(wù)收費--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為,用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實的。而****公司制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定,以'大眾化收費、高標準服務(wù)'為原則;公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。
h)服務(wù)制度--健全
****將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務(wù)制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。
i)服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。在'時間就是金錢,效率就是生命'的時間價值觀下,服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間,而且能為用戶帶來利益,****將努力提高員工素質(zhì),減少工作環(huán)節(jié),簡明工作程序,縮短辦事時間,提高服務(wù)效率。
