包括哪些
1. 職責分配：明確工程人員的崗位職責，包括設(shè)施設(shè)備的日常維護、故障處理、項目改造等。
2. 培訓制度：定期進行專業(yè)技能培訓和安全教育，確保工程人員具備必要的專業(yè)知識和技能。
3. 工作流程：規(guī)定從接收到任務到完成工作的具體步驟，包括報告、審批、執(zhí)行和驗收等環(huán)節(jié)。
4. 考核標準：制定績效考核體系，包括工作質(zhì)量、效率、安全記錄等方面。
5. 緊急應對：設(shè)定緊急情況下的應急預案，如設(shè)備故障、突發(fā)事件的快速響應機制。
6. 工具與材料管理：規(guī)范工具使用、保養(yǎng)和材料領(lǐng)用流程，確保資源的有效利用。
7. 服務規(guī)范：強調(diào)與業(yè)主、物業(yè)團隊的溝通協(xié)作，提升服務質(zhì)量。
流程
1. 接收任務：工程人員接到維修或其他工程任務，需詳細記錄任務內(nèi)容和要求。
2. 初步評估：對任務進行初步分析，預估所需時間和資源，提交工作計劃。
3. 執(zhí)行任務：按照工作計劃進行操作，確保安全和質(zhì)量，必要時請求協(xié)助。
4. 進度報告：定期向主管匯報工作進度，如有變動及時溝通調(diào)整。
5. 完成驗收：任務完成后，自我檢查，確保達到標準，申請驗收。
6. 記錄歸檔：整理任務資料，錄入系統(tǒng)，便于后續(xù)查閱和分析。
重要性和意義
1. 提升效率：清晰的職責分工和工作流程能提高工程人員的工作效率，減少混亂和延誤。
2. 保證質(zhì)量：通過培訓和考核，工程人員的專業(yè)能力得以提升，保證了工程質(zhì)量和安全。
3. 優(yōu)化資源：規(guī)范的工具和材料管理，避免浪費，降低成本，提高資源利用率。
4. 強化安全：應急預案的設(shè)立和安全教育的實施，增強了工程人員的安全意識，降低事故風險。
5. 增強服務：良好的服務規(guī)范能提升業(yè)主滿意度，增強物業(yè)公司的品牌形象。
以上管理制度旨在建立一個有序、高效、安全的工程運行環(huán)境，通過規(guī)范管理，提高工程人員的工作效能，同時保障物業(yè)設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住體驗。
物業(yè)公司工程人員管理制度范文
第1篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度格式怎樣的
物業(yè)公司工程管理類標準1.目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管理。
2. 范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3. 管理標準分項內(nèi)容 服務標準前期介入、分戶驗收、接管驗收:見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準》裝修服務:在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當?shù)厣盍晳T確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查物業(yè)服務中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務協(xié)議》物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。
制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。
提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進行交底說明每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結(jié)果。
違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔遺留工程處理:各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內(nèi),跟進地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料:各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。
新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收設(shè)備臺帳:在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;
由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識節(jié)能降耗:在項目交房一年內(nèi)應根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;
公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;
其它能耗資源的控制使用各物業(yè)服務中心應根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風機起?？刂坪蛯嵤崃坑嬃抗芾淼却胧﹣砜刂颇芎木S養(yǎng)計劃:各項目應制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄維修保養(yǎng)計劃應包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結(jié)合設(shè)備房管理:設(shè)備房內(nèi)外應有相應的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。
相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。
流體要有流向標識;
重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責任人明確設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品應該有外來人員登記制度水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況設(shè)備房及庫房中均應采用防爆型開關(guān)、燈具噪音污染嚴重的設(shè)備應采用防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負責管理供配電系統(tǒng)管理:屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。
屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。
屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設(shè)施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于 狀態(tài)并配有設(shè)備標識、警示標識。
臨時取電必須穿管、作出警示防護要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。
配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。
補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。
補償控制手動、自動切換有效。
補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。
功率因數(shù):不小于00.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;
無發(fā)熱變色接線;
儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;
盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;
配電回路標識清楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質(zhì)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。
電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。
電線絕緣完好無銹蝕。
充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。
潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;
發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;
柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。
發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;
備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應妥善處理儲備的柴油;
若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;
必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;
備有符合要求的切換開關(guān)裝置;
發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施;
蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。
每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘電梯管理:電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。
保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性供方應有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi)轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。
控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。
平層標志明顯滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。
間隙應均勻緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。
其動作應靈敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應制訂相關(guān)的應急預案,如:電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等電梯機房應有通風降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位運行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應的救援處理給排水系統(tǒng)管理:水泵運行無異響,無異常震動。
水泵軸無泄漏。
(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。
)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。
止回閥動作靈敏可靠。
水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。
對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。
供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。
重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。
污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。
控制箱開關(guān)、指示燈完好。
電機運行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避免污染環(huán)境與浪費電能綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃水泵房有報警設(shè)施,防止爆管有排水溝和防溢水設(shè)施:生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。
有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示:生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全智能化系統(tǒng)管理:可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。
系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。
室外機、圍墻機安裝牢靠門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;
報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。
探測器清潔、安裝牢固停車場道閘系統(tǒng):服務器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;
畫面切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。
根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲消防系統(tǒng)管理:消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。
消防專用工具配備齊全。
消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。
不泄漏。
止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。
消火栓配置齊備,各配件功能良好。
水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。
消防水泵控制柜指示正常噴淋頭:無泄漏,外觀完整。
消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。
設(shè)施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值 簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確對消防系統(tǒng)應有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施采暖系統(tǒng)管理:鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全 靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。
無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。
傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。
儀表應至少應每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可換熱器設(shè)備應設(shè)有排氣閥、排污閥。
設(shè)備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結(jié)水排凈,待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;
空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠空調(diào)系統(tǒng)管理:冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;
中央空調(diào)新、回風機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。
其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配房屋本體及附屬設(shè)施管理:房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;
引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復空置房水電控制閥門應處于 狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。
室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮木作的翻新和油漆應每年進行一次操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施,應設(shè)置使用說明,做好相應的安全警示活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓加建改造管理:造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關(guān)要求,注意事項,施工工藝,相關(guān)材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關(guān)規(guī)定特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準工具管理:各部門應建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責任進行管理員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;
如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用計量儀器儀表管理:購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;
并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標識對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標識;
不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理:在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛組織專業(yè)維修人員仔細排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預留風險金退付質(zhì)保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。
應扣除代付的整改費用維修基金使用:由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。
沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關(guān)規(guī)定,應取得相關(guān)行政主管部門的批準當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開接管項目應與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法,或明確相關(guān)管理責任維修家政服務:維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具準備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。
并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長物料管理:倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標識,容易領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應隔離存放倉庫應根據(jù)庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。
乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用做好設(shè)備設(shè)施緊急預案常用的工具配置、保養(yǎng)與應急材料的管理。
如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等報廢物資、
第2篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度怎么寫
物業(yè)公司工程管理類標準1.目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管理。
2. 范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3. 管理標準分項內(nèi)容 服務標準前期介入、分戶驗收、接管驗收:見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準》裝修服務:在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當?shù)厣盍晳T確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查物業(yè)服務中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務協(xié)議》物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。
制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。
提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進行交底說明每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結(jié)果。
違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔遺留工程處理:各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內(nèi),跟進地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料:各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。
新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收設(shè)備臺帳:在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;
由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識節(jié)能降耗:在項目交房一年內(nèi)應根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;
公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;
其它能耗資源的控制使用各物業(yè)服務中心應根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風機起?？刂坪蛯嵤崃坑嬃抗芾淼却胧﹣砜刂颇芎木S養(yǎng)計劃:各項目應制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄維修保養(yǎng)計劃應包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結(jié)合設(shè)備房管理:設(shè)備房內(nèi)外應有相應的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。
相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。
流體要有流向標識;
重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責任人明確設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品應該有外來人員登記制度水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況設(shè)備房及庫房中均應采用防爆型開關(guān)、燈具噪音污染嚴重的設(shè)備應采用防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負責管理供配電系統(tǒng)管理:屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。
屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。
屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設(shè)施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于 狀態(tài)并配有設(shè)備標識、警示標識。
臨時取電必須穿管、作出警示防護要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。
配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。
補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。
補償控制手動、自動切換有效。
補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。
功率因數(shù):不小于00.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;
無發(fā)熱變色接線;
儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;
盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;
配電回路標識清楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質(zhì)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。
電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。
電線絕緣完好無銹蝕。
充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。
潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;
發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;
柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。
發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;
備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應妥善處理儲備的柴油;
若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;
必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;
備有符合要求的切換開關(guān)裝置;
發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施;
蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。
每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘電梯管理:電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。
保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性供方應有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi)轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。
控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。
平層標志明顯滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。
間隙應均勻緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。
其動作應靈敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應制訂相關(guān)的應急預案,如:電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等電梯機房應有通風降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位運行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應的救援處理給排水系統(tǒng)管理:水泵運行無異響,無異常震動。
水泵軸無泄漏。
(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。
)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。
止回閥動作靈敏可靠。
水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。
對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。
供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。
重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。
污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。
控制箱開關(guān)、指示燈完好。
電機運行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避免污染環(huán)境與浪費電能綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃水泵房有報警設(shè)施,防止爆管有排水溝和防溢水設(shè)施:生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。
有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示:生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全智能化系統(tǒng)管理:可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。
系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。
室外機、圍墻機安裝牢靠門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;
報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。
探測器清潔、安裝牢固停車場道閘系統(tǒng):服務器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;
畫面切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。
根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲消防系統(tǒng)管理:消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。
消防專用工具配備齊全。
消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。
不泄漏。
止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。
消火栓配置齊備,各配件功能良好。
水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。
消防水泵控制柜指示正常噴淋頭:無泄漏,外觀完整。
消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。
設(shè)施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值 簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確對消防系統(tǒng)應有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施采暖系統(tǒng)管理:鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全 靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。
無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。
傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。
儀表應至少應每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可換熱器設(shè)備應設(shè)有排氣閥、排污閥。
設(shè)備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結(jié)水排凈,待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;
空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠空調(diào)系統(tǒng)管理:冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;
中央空調(diào)新、回風機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。
其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配房屋本體及附屬設(shè)施管理:房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;
引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復空置房水電控制閥門應處于 狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。
室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮木作的翻新和油漆應每年進行一次操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施,應設(shè)置使用說明,做好相應的安全警示活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓加建改造管理:造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關(guān)要求,注意事項,施工工藝,相關(guān)材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關(guān)規(guī)定特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準工具管理:各部門應建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責任進行管理員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;
如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用計量儀器儀表管理:購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;
并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標識對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標識;
不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理:在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛組織專業(yè)維修人員仔細排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預留風險金退付質(zhì)保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。
應扣除代付的整改費用維修基金使用:由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。
沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關(guān)規(guī)定,應取得相關(guān)行政主管部門的批準當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開接管項目應與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法,或明確相關(guān)管理責任維修家政服務:維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具準備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。
并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長物料管理:倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標識,容易領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應隔離存放倉庫應根據(jù)庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。
乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用做好設(shè)備設(shè)施緊急預案常用的工具配置、保養(yǎng)與應急材料的管理。
如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等報廢物資、
第3篇 某物業(yè)公司工程部水電管理制度
物業(yè)公司工程部水電管理制度
1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以提供)
1.1目的
加強對水電管理,堵住漏洞。
1.2適用范圍
客戶服務處工程部
1.3內(nèi)容
1.3.1所有工程部人員都有責任和義務對本客戶服務處所管水電進行認真管理。
1.3.2所有員工必須以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作嚴肅處理。
1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行,水電正常安全供給。
1.3.4隨時巡查,所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象,隨時維修,節(jié)約用水、用電
1.3.5定期檢查各用戶水電使用情況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。
1.3.6按時抄送水電表,并力求抄表正確、準時,每月將水電使用情況匯總報公司領(lǐng)導。
1.3.7嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。
1.3.8隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,注意事項,對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。
1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,協(xié)助人員每月更換,輪流抄表。
1.4附表
1.4.1《月份用電情況匯總表》
1.4.2《月份用水情況匯總表》
第4篇 某物業(yè)公司工程部水電管理制度怎么寫
物業(yè)公司工程部水電管理制度1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以提供)
1.1目的加強對水電管理,堵住漏洞。
1.2適用范圍客戶服務處工程部
1.3內(nèi)容
1.3.1 所有工程部人員都有責任和義務對本客戶服務處所管水電進行認真管理。
1.3.2 所有員工必須以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作嚴肅處理。
1.3.3 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行,水電正常安全供給。
1.3.4 隨時巡查,所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象,隨時維修,節(jié)約用水、用電
1.3.5 定期檢查各用戶水電使用情況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。
1.3.6 按時抄送水電表,并力求抄表正確、準時,每月將水電使用情況匯總報公司領(lǐng)導。
1.3.7 嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。
水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。
1.3.8 隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,注意事項,對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。
1.3.9 抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,協(xié)助人員每月更換,輪流抄表。
1.4附表
1.4.1 《月份用電情況匯總表》
1.4.2 《月份用水情況匯總表》
第5篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度
物業(yè)公司工程管理類標準
1.目的
建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管理。
2.范圍
本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3.管理標準
分項內(nèi)容 服務標準
前期介入、分戶驗收、接管驗收:
見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準》
裝修服務:
在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主
物業(yè)公司應根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當?shù)厣盍晳T確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查
物業(yè)服務中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間
業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務協(xié)議》
物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求
裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進行交底說明
每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留
裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收
裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔
遺留工程處理:
各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內(nèi),跟進地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決
形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)
工程檔案資料:
各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收
設(shè)備臺帳:
在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳
所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識
節(jié)能降耗:
在項目交房一年內(nèi)應根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進
公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;其它能耗資源的控制使用
各物業(yè)服務中心應根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實
中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風機起?？刂坪蛯嵤崃坑嬃抗芾淼却胧﹣砜刂颇芎?/p>
維養(yǎng)計劃:
各項目應制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄
維修保養(yǎng)計劃應包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等
維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結(jié)合
設(shè)備房管理:
設(shè)備房內(nèi)外應有相應的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作
現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻
配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好
設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識
各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責任人明確
設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用
重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈
設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品
應該有外來人員登記制度
水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況
設(shè)備房及庫房中均應采用防爆型開關(guān)、燈具
噪音污染嚴重的設(shè)備應采用防噪設(shè)施
設(shè)備房鑰匙由工程部專人負責管理
供配電系統(tǒng)管理:
屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄
管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整
高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設(shè)施
公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求
動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆
電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小
于00.9
高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路標識清楚準確
高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質(zhì)
酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋
發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時
發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏; 發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應妥善處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘
電梯管理:
電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響
合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)
門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好
限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性
供方應有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄
電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設(shè)施
保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi)
轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水
繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤
盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯
滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻
緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕
傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠
鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%
安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開
物業(yè)公司應制訂相關(guān)的應急預案,如:電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等
電梯機房應有通風降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位
運行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應的救援處理
給排水系統(tǒng)管理:
水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書
設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質(zhì)檢測
限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案
高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗
下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積
污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值
常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避免污染環(huán)境與浪費電能
綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全
建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃
水泵房有報警設(shè)施,防止爆管
有排水溝和防溢水設(shè)施:
生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置
管線上有流水方向指示:
生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全
智能化系統(tǒng)管理:
可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。室外機、圍墻機安裝牢靠
門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固
周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固
停車場道閘系統(tǒng):服務器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固
監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定
巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常
背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象
按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲
消防系統(tǒng)管理:
消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警
記錄
消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常
噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢
消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞
開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置
消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕
定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)
卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確
對消防系統(tǒng)應有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施
采暖系統(tǒng)管理:
鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好
嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作
鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固
市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可
換熱器設(shè)備應設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗
熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行
市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結(jié)水排凈,待排出全是蒸汽為止
分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕
電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠
空調(diào)系統(tǒng)管理:
冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全
風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;中央空調(diào)新、回風機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次
冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施
冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配
房屋本體及附屬設(shè)施管理:
房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象
每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復
空置房水電控制閥門應處于關(guān)閉狀態(tài)
內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損
屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計
小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖
各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角
兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊
北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放
所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮
木作的翻新和油漆應每年進行一次
操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施,應設(shè)置使用說明,做好相應的安全警示
活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示
景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓
加建改造管理:
造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等
技術(shù)交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關(guān)要求,注意事項,施工工藝,相關(guān)材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關(guān)規(guī)定
特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料
新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準
工具管理:
各部門應建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責任進行管理
員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)
大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)
公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用
計量儀器儀表管理:
購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標識
對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料
受檢合格的儀器儀表作好受控標識;不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔
質(zhì)保金退付管理:
在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見
做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛
組織專業(yè)維修人員
仔細排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預留風險金
退付質(zhì)保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。應扣除代付的整改費用
維修基金使用:
由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關(guān)規(guī)定,應取得相關(guān)行政主管部門的批準
當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開
接管項目應與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法,或明確相關(guān)管理責任
維修家政服務:
維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具準備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間
工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走
完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪
維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密
維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議
經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長
物料管理:
倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標識,容易領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應隔離存放
倉庫應根據(jù)庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施
易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具
大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放
庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整
所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符
部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用
做好設(shè)備設(shè)施緊急預案常用的工具配置、保養(yǎng)與應急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等
第6篇 _物業(yè)公司工程部物品管理制度
物業(yè)公司工程部物品管理制度
前 言
為確保物業(yè)管理公司對設(shè)備進行正常的維修保養(yǎng),給業(yè)主/租戶提供良好的工程服務,物業(yè)管理處需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購、采購、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、使用及報廢程序。
1 物品申購制度
物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿足物業(yè)維修保養(yǎng)和工程服務的需要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。
1.1 根據(jù)庫存情況和日常維修的消耗記錄,設(shè)立常用消耗物品庫存量,一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。
1.2 各班組所需的物品,均須按年分季做出計劃,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后,知會財務部,并經(jīng)總經(jīng)理批準。
1.3 物業(yè)公司可設(shè)立維修零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程維修和日常維修所需物品的采購,需動用維修零用金采購物品,必須提前二周上報公司,待公司批準后,費用在1000元之內(nèi),可從零用金內(nèi)支取,1000元 以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉(zhuǎn)帳。
1.4 若遇設(shè)備/系統(tǒng)故障急修需要采購物品,費用在人民幣200元之內(nèi),可先支取零用金后再上報公司。
2 物品采購制度
物品采購制度是為了在保證質(zhì)量的前提下,采購價廉物美實用的物品。
2.1 日常采購額度超過200元,每年內(nèi)第一次采購需找三家供貨商比價,同樣的品牌的物品,選擇價格較低,信譽較好的供貨商采購,跨年度采購必須重新比價。
2.2 在緊急情況和得到物業(yè)公司經(jīng)理同意下,可臨時豁免。
2.3 若是業(yè)主指定或安排的采購,需得到業(yè)主負責人的書面指令,并保存歸檔 備查。
2.4 凡購進物料、工具等,尤其是定制品,應先取樣品,征得使用人同意后, 才可進行采購或定制。
3 物品入庫制度
物品入庫制度是為了確保采購物品的質(zhì)量,辦理完備的入庫手續(xù)。
3.1 入庫時需登記的內(nèi)容為:日期、時間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細、發(fā)票相吻合。
3.2 入庫時需開箱/合查驗物品的質(zhì)量,若倉庫管理員無法把握時,可請使用人協(xié)助,并對查驗的物品簽字認可。
3.3 倉庫管理員需將驗收入庫的物品分別堆放、編號。
3.4 所有設(shè)備可不進入倉庫,
但入庫、出庫的手續(xù)而參照物品的同樣辦理。
3.5 采購的設(shè)備開箱后若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機文件,需交工程檔案管理人員統(tǒng)一歸檔,安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù),可辦理借閱手續(xù)。
4 倉儲管理制度
倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。
4.1 物品在倉庫內(nèi)儲存,應按不同種類分別堆放,并設(shè)置品種代碼與之對應,設(shè)立“物品的進、出、存貨卡,物品要先進先出,定期翻堆,當提貨時可快捷的提出。
4.2 要節(jié)約倉容,合理使用倉容,對干貨、溫貨、輕重、危險品需區(qū)分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。
4.3 倉庫管理員要留意倉房的溫濕情況,注意防火安全,確保所有物資的安全存放。
4.4 倉庫管理員對倉儲的物品應經(jīng)常檢查,對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領(lǐng)導反映滯存情況,對倉儲中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品 應及時提出處理意見。
5 倉庫管理制度
倉庫管理制度是為了確保倉庫儲存物品的安全。
5.1 倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業(yè)務、工作需要的有關(guān)人員外 ,任何人未經(jīng)許可不準入倉庫。
5.2 因業(yè)務、工作需要進入倉庫的人員,在進入倉庫時,必須辦理入倉登記手續(xù),記錄進入倉庫的時間、人員、事由及離開時間等,進倉要有倉庫管理員或工程部經(jīng)理/主管陪同,不得獨自進入,凡進倉人員工作完畢,出倉時應主動請倉庫管理員檢查。
5.3 一切進倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進入倉庫。
5.4 倉庫周圍、辦公地點不得會客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。
5.5 倉庫內(nèi)堆放易燃易爆物品需采取相應的措施,符合消防規(guī)范。倉庫內(nèi)不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是為了確保正常使用。工具借用按時間分可分為臨時借用和長期領(lǐng)用,長期領(lǐng)用又可分個人領(lǐng)用和公共領(lǐng)用。
6.1 臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表,經(jīng)批準后,向倉庫管理員申請領(lǐng)取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收,簽收時應檢查工具及其附件是否完好無損,若發(fā)現(xiàn)問題立即記錄并向主管反映。
6.2 個人領(lǐng)用工具的品種根據(jù)需要配備,由使用人提出申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后到倉庫領(lǐng)用,并辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個人負責使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。
6.3 公共領(lǐng)用工具由主管/領(lǐng)班申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后,到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后由申請人或指定專人負責保管。
6.4 工具調(diào)換原則上以舊換新,發(fā)生丟失和毀損,由保管者寫明原因,向上一級領(lǐng)導報告,不屬人力不可 抗拒的丟失和毀損,由責任人按該工具現(xiàn)市場價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領(lǐng)導批準辦理報廢手續(xù),超過500元需物業(yè)經(jīng)理批準同意。
6.5 工具一律不得帶出物業(yè),特殊情況經(jīng)由部門領(lǐng)導批準同意,辦理正式手續(xù)后方可借出。
7 物品領(lǐng)用制度
物品領(lǐng)用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設(shè)備等領(lǐng)用。
7.1 工作人員到倉庫領(lǐng)料之前,先要填妥一份物品領(lǐng)料單,注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、施工內(nèi)容、安裝位置等,經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準后到倉庫領(lǐng)取。
7.2 物品領(lǐng)用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領(lǐng)后交,若發(fā)生多領(lǐng) ,應主動歸還。
7.3 若項目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領(lǐng)料單上注明,經(jīng)工 程經(jīng)理/主管批準后備案。
8 物品報廢制度
物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。
8.1 工程部對所有設(shè)備除加強日常運行、維修和保養(yǎng)等工作外,還應認真做好設(shè)備、材料的更新工作。
8.2 工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到一定數(shù)量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款 項交財務入帳。
8.3 申請設(shè)備報廢,經(jīng)工程經(jīng)理/主管同意后,填寫“固定資產(chǎn)報
廢鑒定書,經(jīng)財務部和物業(yè)經(jīng)理同意后方可報廢,若設(shè)備價值超過人民幣5000元,還 需報業(yè)主/業(yè)主委員會審核后方可報廢。
8.4 設(shè)備報廢需符合下列情況之一:
8.4.1 經(jīng)預測,繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工藝(工作)要求,并且大 修需要費用相對更新設(shè)備較多的;
8.4.2 嚴重影響安全,又無法改造,繼續(xù)使用可能引起事故的;
8.4.3 嚴重污染環(huán)境,危害人體健康,進行改造又不經(jīng)濟的;
8.4.4 其它需淘汰或更換的設(shè)備;
8.4.5 對倉庫中發(fā)現(xiàn)因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應按年度報工程部領(lǐng)導批準報廢,價值超過500元,需報經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準,有關(guān)人員應吸取教訓,在以后的采購中加以避免。
9 物品盤點制度
物品盤點制度是為了確保倉庫內(nèi)儲存的物品與賬面物品余額相符,并為采購提供依據(jù)。
9.1 為及時反映庫存物品的數(shù)量配合編制采購計劃,節(jié)約使用資金,倉庫管理員應每月編制“倉庫物品申請表送交工程部領(lǐng)導,每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的余額數(shù)量是否相符。
9.2 倉庫管理員應定期盤點庫存,發(fā)現(xiàn)升溢或損缺,應尋找原因,并寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴重,倉庫管理員應承擔相應的責任。
9.3 倉庫管理員應制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數(shù)量上不能把握的需請有關(guān)
人員協(xié)助。根據(jù)庫存情況及時向工程部領(lǐng)導提出申購計劃,避免物 資積壓或短缺而影響物業(yè)的維護保養(yǎng)。
第7篇 某物業(yè)公司工程部水電管理制度格式怎樣的
物業(yè)公司工程部水電管理制度1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以提供)
1.1目的加強對水電管理,堵住漏洞。
1.2適用范圍客戶服務處工程部
1.3內(nèi)容
1.3.1 所有工程部人員都有責任和義務對本客戶服務處所管水電進行認真管理。
1.3.2 所有員工必須以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作嚴肅處理。
1.3.3 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行,水電正常安全供給。
1.3.4 隨時巡查,所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象,隨時維修,節(jié)約用水、用電
1.3.5 定期檢查各用戶水電使用情況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。
1.3.6 按時抄送水電表,并力求抄表正確、準時,每月將水電使用情況匯總報公司領(lǐng)導。
1.3.7 嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。
水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。
1.3.8 隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,注意事項,對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。
1.3.9 抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,協(xié)助人員每月更換,輪流抄表。
1.4附表
1.4.1 《月份用電情況匯總表》
1.4.2 《月份用水情況匯總表》
