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有哪些
小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程
一、設(shè)備設(shè)施分類 1.1 電梯系統(tǒng)：包括乘客電梯、貨梯、消防電梯等。 1.2 消防設(shè)施：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等。 1.3 電力系統(tǒng)：高低壓配電設(shè)備、備用發(fā)電機、照明系統(tǒng)等。 1.4 給排水系統(tǒng)：供水設(shè)備、污水排放設(shè)施、雨水收集系統(tǒng)等。 1.5 空調(diào)暖通系統(tǒng)：中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、供暖設(shè)備等。 1.6 安全監(jiān)控系統(tǒng)：視頻監(jiān)控、門禁系統(tǒng)、周界防護等。
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2.1 設(shè)備巡檢 2.1.1 定期巡檢：每周至少一次全面檢查，每月進行深度維護。
2. 1.2 日常監(jiān)控：24小時實時監(jiān)控設(shè)備運行狀態(tài)，記錄異常情況。
2. 1.3 故障處理：接到故障報告后，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，2小時內(nèi)排除一般故障。
2.2 設(shè)備保養(yǎng) 2.2.1 預(yù)防性保養(yǎng)：按照設(shè)備制造商推薦的保養(yǎng)周期進行。
2. 2.2 專項保養(yǎng)：針對季節(jié)性變化或特殊需求進行，如冬季保暖措施、夏季冷卻優(yōu)化。
2.3 應(yīng)急預(yù)案 2.3.1 制定詳細應(yīng)急預(yù)案，包括設(shè)備故障、電力中斷、水源問題等。
2. 3.2 定期演練，確保物業(yè)團隊和居民熟悉應(yīng)對流程。
2.4 設(shè)備更新升級 2.4.1 根據(jù)設(shè)備使用壽命和技術(shù)進步，適時進行更新?lián)Q代。
2. 4.2 保持與制造商的溝通，了解新技術(shù)和政策動態(tài)。
標準
3.1 設(shè)備運行標準 3.1.1 設(shè)備運行穩(wěn)定，無異常噪音和振動。
3. 1.2 能耗指標符合國家和地方規(guī)定，運行效率高。
3.2 維護質(zhì)量標準 3.2.1 維護記錄完整，故障原因分析準確，維修效果明顯。
3. 2.2 設(shè)備清潔，無銹蝕、積塵現(xiàn)象，標識清晰可見。
3.3 安全管理標準 3.3.1 設(shè)備安全防護措施到位，符合國家相關(guān)安全規(guī)定。
3. 3.2 對居民進行安全教育，提高設(shè)備使用安全意識。
3.4 服務(wù)響應(yīng)標準 3.4.1 投訴處理及時，居民滿意度高。
3. 4.2 服務(wù)團隊專業(yè)，定期培訓(xùn)，提升服務(wù)質(zhì)量。
本規(guī)程旨在規(guī)范小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施的維護管理工作，保障設(shè)備高效、安全運行，為居民創(chuàng)造舒適、安全的生活環(huán)境。物業(yè)管理團隊應(yīng)嚴格遵守，定期評估執(zhí)行效果，持續(xù)改進，以實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的最優(yōu)管理。
小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程范文
第1篇 小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程
機電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同,但管理基本內(nèi)容是相同的,主要是對機電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護、維修的管理。而日常養(yǎng)護維修是機電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修,使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運行狀態(tài),保證24小時連續(xù)供電,并且延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,是設(shè)備管理的最終目的。
1.設(shè)備管理的原則
(1)以預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。
(2)對設(shè)備做到三好、四會和五定。三好即用好、修好和管好重要設(shè)備;四會即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;五定即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
(3)實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,同時要求設(shè)備的使用操作人員進行日常的維護保養(yǎng)和小修。
(4)完善設(shè)備管理和定期維修制度,制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
(5)修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
2.維修保養(yǎng)方案
(1)日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官,對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行檢查,發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。
(2)一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行局部解體,進行清潔調(diào)整。
(3)二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件。
(4)中修。對設(shè)備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu)和精度。
(5)大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。
3.各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果
_供配電系統(tǒng)
(1)保證24小時正常運行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)設(shè)備完好率為98%以上。
(3)投訴處理率為100%。
_給排水系統(tǒng)
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能,用水設(shè)施完好,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率為98%以上。
_消防系統(tǒng)
(1)消防中心實行24小時值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無損,隨時啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務(wù)消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為0。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標志完好。
(4)無火災(zāi)及其它安全隱患。
_智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控等)
(1)制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運行、崗位責任制并嚴格執(zhí)行。
(2)定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng),確保各設(shè)備運行正常。
(3)確保設(shè)備完好率在99%以上。
_空調(diào)系統(tǒng)
(1)配備專業(yè)工程技術(shù)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的配電運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無嚴重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)有準確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(5)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(6)系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。
_電梯系統(tǒng)
(1)電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實,各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術(shù)檔案完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全正常有效,轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員能在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修,每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次,電梯按規(guī)定時間運行,月總故障停機率小于1%。
(5)電梯設(shè)備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。
_其它公共設(shè)施
(1)確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。
(2)及時修補損壞設(shè)施。
(3)做好巡回檢查記錄。
(4)設(shè)備設(shè)施完好率達98%以上。
第2篇 小區(qū)機電設(shè)備編號管理規(guī)程19
小區(qū)機電設(shè)備編號管理規(guī)程(十九)
1.0目的
明確服務(wù)中心機電設(shè)備編號規(guī)則,建立統(tǒng)一的、可識別的機電設(shè)備編號方法。
2.0適用范圍
適用于zz城服務(wù)中心的機電設(shè)備的編號。
3.0職責
3.1工程維修主任負責機電設(shè)備的編號的編制;
3.2維修工負責對機電設(shè)備的編號普查、登記工作。
4.0程序要點
4.1設(shè)備編號規(guī)則。設(shè)備編號由以下四部分組成:
4.1.1第一部分表示單位的名稱編號:用大寫英文字母+數(shù)字表示(見4.2);
4.1.2第二部分表示設(shè)備的類別編號:用數(shù)字01-999表示(見4.3);
4.1.3第三部分表示設(shè)備的管理等級編號:用大寫英文字母表示;(見4.4)
4.1.4第四部分表示單位設(shè)備序號,用數(shù)字1、2、3等表示;
例:
4.2單位名稱與編號
yjc代表雍景城服務(wù)中心,1#201代表1棟201房,依此類推樓號,00代表公共設(shè)備設(shè)施。
4.3設(shè)備類別代碼
序號第一位第二位(及第三位)
0生活泵(0)給水泵1潛水泵2管道泵4
1消防泵(1)消火栓泵1噴淋泵2穩(wěn)壓泵3
2消防送風/排煙(2)正壓風機1排煙風機2送/排風口3防火卷簾4防火門5排煙閥6
3消防報警控制(3)煙感/溫感1破玻按鈕/警鈴2模塊3消防廣播4消防對講機/電話5濕式報警閥/水力警鈴6消防控制聯(lián)動柜7火災(zāi)報警控制器8水流指示器/信號閥9co2氣體滅火10
4公共通道(4)電梯1
5智能化設(shè)施(5)樓宇對講1安保對講2閉路監(jiān)視3門禁4巡更5道閘6防盜報警7煤氣泄漏報警8自動抄表9
6通風(6)新風機1新風加熱器2
7電訊(7)電話交換機1信號放大/轉(zhuǎn)換器2無線對講機3
8控制、配電(8)配電柜1電氣三箱2控制柜3發(fā)電機4變壓器5不間斷電源6直流電源7充電器8
9其它(9)消火栓1消火栓接合器2噴淋接合器3工機具4辦公設(shè)備5汽車6煤氣報警器7疏散指示燈8計算機9洗地機10吸塵器11噴霧器12應(yīng)急燈13滅火器14
4.4設(shè)備的管理等級。根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性,將其分三級:
4.4.1a級設(shè)備:電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、低壓配電柜、水泵配電柜及控制柜、火災(zāi)報警控制器、消防聯(lián)動柜。
4.4.2a級管理設(shè)備應(yīng)做到日巡視檢查,責任落實到人,按計劃保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄,發(fā)生故障及時處理,能做到熱備用。
4.4.3b級設(shè)備:送/排風機、排煙風機、冷水機組,空調(diào)柜機、對講監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、交通道閘。
4.4.4b級管理設(shè)備至少應(yīng)做到經(jīng)常性巡檢,設(shè)備發(fā)生故障時能及時趕到。
4.4.5c級設(shè)備:除a、b級以外的所有設(shè)備。如防火卷簾門、小型控制箱(配電箱)、辦公室空調(diào)、風扇、維修機具、保安通信設(shè)備、消火栓、潛水泵、風機盤管、洗地機、吸塵器等。
4.4.6c級管理設(shè)備應(yīng)做到計劃保養(yǎng),設(shè)備發(fā)生故障時能及時趕到。
5.0支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
無
第3篇 小區(qū)機電設(shè)備及設(shè)施巡視檢查規(guī)程制度
1.目的
保證機電設(shè)備及設(shè)施的安全和運行良好,確保小區(qū)機電設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作的有序開展,并能在緊急情況下及時組織人員迅速進行搶修。
2.適用范圍
適用于清江山水小區(qū)機電設(shè)備及設(shè)施的巡視。
3.職責
3.1清江山水小區(qū)工程人員負責按照劃分的責任區(qū)域按本規(guī)程規(guī)定的各項要求完成巡視檢查任務(wù)。
3.2工程班長負責指導(dǎo)工程人員按照規(guī)范要求執(zhí)行各項工作,每周對工作完成情況檢查一次。
4.管理要求
4.1配電房
4.1.1由供配電值班人員每班按規(guī)定時間對地下室和配電房進行巡視,并做好相關(guān)記錄,具體如下:
4.1.1.1配電房:8:30、10:30、12:30、14:30、16:30、18:30、20:30、22:30、6:00、巡視檢查并填寫檢查記錄于《設(shè)備設(shè)施檢查記錄表》。
4.2水泵房
4.2.1由給排水設(shè)備責任人進行,每天8:30-9:00、17:00二次巡視,檢查水箱箱蓋是否正常,進出水閥等位置是否正常;消防增壓泵、生活水泵是否正常,消防管網(wǎng)水壓是否正常、水質(zhì)是否有異常。并填寫檢查記錄于《巡視日志》內(nèi)。
4.3公共區(qū)域巡視內(nèi)容及要求
4.3.1公共走道、衛(wèi)生間、電梯間、樓梯間開關(guān)照明燈具及消防安全指示燈是否完好(每天巡視)。
4.3.2公共區(qū)域的墻面、地面及吊頂,屋頂,地漏是否完好、清潔。
4.3.3消火栓、消防手動報警器、煙感、聲光報警器及監(jiān)控、門禁、車場管理系統(tǒng)、考勤管理系統(tǒng)設(shè)施是否齊全。
4.3.4泛光照明設(shè)施、室外配電箱及電梯運行情況是否正常。
4.3.5公共區(qū)域巡視應(yīng)每周一次。
4.3.6特殊巡視:當接到通知有特殊要求及參觀和重要會議時,必須立即去現(xiàn)場巡檢。
4.3.7每月25日至次月5日由相關(guān)設(shè)備責任人檢查樓棟各層管井、電井門鎖、照明及衛(wèi)生情況,運行是否正常。緊固開關(guān)箱、::控制柜接線螺絲、并填寫檢查記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
4.4室內(nèi)、外給排水管道的巡視祥見《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程》。
4.5特別巡視
4.5.1機電設(shè)備及水暖系統(tǒng)運行方式改變時。
4.5.2新設(shè)備或季節(jié)性使用設(shè)備投入運行,設(shè)備過負荷或缺陷運行時。
4.5.3接到物業(yè)服務(wù)中心通知的施工現(xiàn)場安全巡視、夏季高負荷期巡視、故障不明顯設(shè)備的觀察性巡視等,由工程班長或物業(yè)服務(wù)中心通知后執(zhí)行。
4.5.4遇氣候突變時,如雷暴雨、大風、降溫、暴熱等。
4.5.5遇開啟泛光燈時,工程人員提前調(diào)好泛光照明的開/關(guān)時間及照明范圍。
4.5.2巡視方式與要求
4.5.2.1嗅:放電嗅味及絕緣過熱之焦味。
4.5.2.2聽:火花放電聲,機械振動聲,電壓過高或電流過大所引起的異常聲音。
4.5.2.3摸:設(shè)備非帶電部分的溫度和振動情況。
4.5.2.4看:放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動,儀表和信號燈指示及其它情況。
4.5.2.5記錄:記錄表格存放于各設(shè)備房,巡視檢查記錄應(yīng)現(xiàn)場填寫。
4.6異常情況的處理
4.6.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或隱患應(yīng)及時排除,并記錄在《巡視日志內(nèi)》內(nèi)。
4.6.2一般性故障應(yīng)立即修復(fù),如未能立即修復(fù)要做出應(yīng)急處理措施及時上報工程班長處理。
4.6.3發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)出嚴重異常聲音、氣味應(yīng)迅速判斷故障范圍,將故障設(shè)備退出運行后,再進行詳細的檢查。
4.6.4出現(xiàn)大面積跑水、管道爆裂、電線或開關(guān)燒壞應(yīng)及時關(guān)閉閥門或電源,通知維修員協(xié)助搶修關(guān)及時報物業(yè)服務(wù)中心負責人,影響較大的事故,無論何時必須報物業(yè)服務(wù)中心負責人。
4.6.5如遇火災(zāi)、停電、停水、電梯故障等應(yīng)立即按照相關(guān)應(yīng)急處理程序進行。
4.7設(shè)施、設(shè)備故障報告
4.7.1一般性設(shè)備故障應(yīng)先向工程班長報告,由工程班長向物業(yè)服務(wù)中心負責人匯報。
4.7.2發(fā)生火災(zāi)、影響大廈正常運作且短時間內(nèi)無法恢復(fù)正常的設(shè)備故障應(yīng)同時向物業(yè)服務(wù)中心負責人及工程部報告。
5.分析改進
5.1巡視檢查的結(jié)果必須記錄于相關(guān)巡視記錄中,字跡要工整。對有重大疑問或異常情況,巡視人員必須向班長(或上一級領(lǐng)導(dǎo))書面匯報,班長將情況和處理結(jié)果向物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)書面匯報。
6.記錄、標識
6.1《設(shè)備設(shè)施檢查記錄表》
6.2《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)
記錄表》
