有哪些
房屋本體公用設施維修規(guī)程制度主要包括以下幾個方面：
1. 設施分類與責任劃分：明確各類公用設施（如電梯、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防設施、公共照明等）的維修責任主體。
2. 維修周期與頻率：設定各類設施的定期檢查、保養(yǎng)和維修的時間表，確保設施正常運行。
3. 故障報告與處理：規(guī)定故障發(fā)生時的報告流程和應急處理措施。
4. 維修標準與質(zhì)量控制：設定維修工作的具體標準和驗收條件，確保維修質(zhì)量。
5. 維修記錄與檔案管理：規(guī)定維修過程的記錄保存方式，便于跟蹤設施狀況和歷史維修記錄。
6. 維修資金與預算：確定維修資金來源，制定年度維修預算。
7. 培訓與安全規(guī)定：為維修人員提供必要的技能培訓，強調(diào)作業(yè)過程中的安全規(guī)定。
標準
1. 設施分類與責任劃分：根據(jù)設施的重要性和復雜程度，明確物業(yè)部門、業(yè)主委員會、專業(yè)承包商各自的角色和職責。
2. 維修周期與頻率：依據(jù)設施制造商的建議和實際運行情況，制定科學合理的維護計劃，如電梯每季度全面檢查一次，供水系統(tǒng)每月巡檢等。
3. 故障報告與處理：設立24小時故障報修熱線，保證在接到報告后1小時內(nèi)響應，并在規(guī)定時間內(nèi)完成修復。
4. 維修標準與質(zhì)量控制：參照國家相關標準和行業(yè)最佳實踐，設定維修工作驗收標準，如設施修復后需運行穩(wěn)定24小時無異常。
5. 維修記錄與檔案管理：使用電子化系統(tǒng)記錄維修信息，確保數(shù)據(jù)安全，便于查詢和分析。
6. 維修資金與預算：維修費用應納入物業(yè)管理費，年度預算應考慮設施老化、物價上漲等因素。
7. 培訓與安全規(guī)定：每年至少進行一次安全培訓，確保所有維修人員了解設施操作和應急處理流程。
是什么意思
房屋本體公用設施維修規(guī)程制度旨在保障居民的生活質(zhì)量和安全，通過明確各方責任，設定合理的維修周期，提高故障處理效率，確保維修質(zhì)量，規(guī)范維修記錄，合理規(guī)劃維修資金，以及強化安全培訓，實現(xiàn)設施的持續(xù)、有效運營。這一制度的實施需要各方面的配合，包括物業(yè)、業(yè)主、維修人員以及相關部門，共同維護公共設施的良好狀態(tài)，為居住環(huán)境提供堅實的硬件支撐。在實際操作中，可能遇到各種挑戰(zhàn)，如資金不足、人員技術參差不齊等，但通過不斷優(yōu)化和調(diào)整，可以逐步完善這一制度，提升社區(qū)的整體管理水平。
房屋本體公用設施維修規(guī)程制度范文
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了房屋本體公用設施的維修方法,使需維修的房屋本體公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),方便業(yè)主(住戶)。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于房屋本體公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責房屋本體公用設施的巡查。
3.2工程組負責對房屋本體公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查、監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。
4.2 各項維修項目的標準
4.2.1地基基礎
4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。
a)將破損松散部位鑿除至結實層或?qū)τ陲L化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口作成斜坡,以利泄水。
c)恢復勒腳飾面。
4.2.1.2如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。
a)如不嚴重,應做好巡查和記錄;
b)如有擴展趨勢,應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢查鑒定。
c)如情況嚴重,應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢查鑒定,并書面報公司主管領導。
4.2.2梁、柱、板主體
4.2.2.1露筋
a)將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
b)用鋼絲刷清潔干凈;
c)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。
d)用高標號水泥砂漿修復,如有需要還需按要求恢復飾面。
4.2.2.2有裂縫
參考《室內(nèi)維修規(guī)程》中4.2.20項“樓板裂縫”維修程序進行維修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;
b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;
c)充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁;
d)如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、柱或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護好。
e)按原標準做好飾面。
4.2.2.4破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超出規(guī)定范圍)。屬于此種情況時,應立即通知開發(fā)單位,請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后,作出修繕或加固方案,再進行修復。
4.2.3墻體
墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時進行(如:地基基礎沉降還在發(fā)展時,一般先做地基、基礎加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。
4.2.3.1裂墻
a)先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結實層,鑿槽成外八字形;
b)用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤;
c)均勻的涂刷一道素水泥漿;
d)再用比砌筑砂漿高一個強度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;
e)用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。
4.2.3.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。
a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動灰、土;
b)充分噴水濕潤破損面;
c)用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。
4.2.3.3墻體室外飾面缺損。
a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮動灰、土;
c)充分噴水濕潤破損面;
d)均勻涂刷素水泥漿;
e)用1:3防水水泥砂漿填平,然后修復飾面。
4.2.3.4墻體室內(nèi)飾面缺損
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂漿填平,然后修復飾面。
4.2.3.5外墻滲水
a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的,應先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補密實,并勾成向下卸水斜縫;
b)窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌灰,內(nèi)外留有卸水坡度,窗樘底的外側(cè)應留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實;
c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)絡布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;
d)外墻滲水面積較大時,先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料,在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復飾面;
e)墻、板接通處滲水,可用預制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
f)用氯丁防水膠在室內(nèi)修補,將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一道膠未干時,用水泥砂漿按平,再修復飾面
。
4.2.4頂棚
參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進行維修
4.2.5樓梯間
4.2.5.1踏步缺損
a)將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮土;
c)充分噴水濕潤;
d)均勻地涂刷一道素水泥砂漿;
e)用1:3水泥砂漿做好基層,再修復飾面。
4.2.5.2欄板缺損
如為砼或砌塊欄板,可參照4.2.2和4.2.3相應的程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板,維修程序如下:
a)如不能修復,應及時更換新配件;
b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;
c)修復欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。
4.2.6門、窗。
參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中有關4.2.11“維修門窗”維修程序執(zhí)行。
4.2.7屋面避雷設施。
4.2.7.1銹蝕。
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2連接部位斷開。
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8屋面隔熱層、防水層。
4.2.8.1隔熱層缺損:及時更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。
4.2.8.2屋面漏(滲)水(剛性屋面):
a)用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;
b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理;
c)出屋面管道漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、pvc膠泥等。
d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
4.2.9水池
4.2.9.1滲漏。
a)先將水池四壁清洗干凈;
b)做一布四膠防水層(或其他材料防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護層。
4.2.9.2水池檢修口、通風孔蓋缺損。
a)應立即維修,并加鎖;
b)刷兩道防銹漆,并定期檢查。
4.3 報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體公用設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名。《公共設施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將房屋本體公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內(nèi)維修規(guī)程》
