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第1篇 對(duì)預(yù)售商品房適用懲罰性賠償實(shí)務(wù)問(wèn)題分析
最高人民法院于xx年發(fā)布了《關(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應(yīng)當(dāng)予以懲罰性賠償?shù)那樾?。第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求 解除合同 、返還已付 購(gòu)房 款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài) 合同訂立 后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該 房屋抵押 給第三人(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致 合同無(wú)效 或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得 商品房預(yù)售許可證 明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為 拆遷補(bǔ)償安置 房屋的事實(shí)。第十四條第(二)項(xiàng)規(guī)定：房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人“和”房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
筆者認(rèn)為在預(yù)售 商品房合同 中確立懲罰性賠償制度，是符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活需要的，對(duì)于維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果。但最高人民法院的《解釋》在實(shí)務(wù)運(yùn)用過(guò)程中，尚有諸多不完善之處。
第一、關(guān)于《解釋》規(guī)定的“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析：
一般來(lái)說(shuō)，簽訂合同后，購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)受人能夠按照約定的時(shí)間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用，就實(shí)現(xiàn)了合同目的。因此，出賣(mài)人沒(méi)有按照約定的時(shí)間交付房屋、沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明而無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)、因房屋質(zhì)量問(wèn)題致使買(mǎi)受人無(wú)法正常居住和因出賣(mài)人履行不能致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情形。然而《解釋》的規(guī)定只涉及其中部分情況，對(duì)于其他“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責(zé)任，僅規(guī)定了或者支持解除合同，或者支持追究 違約責(zé)任 、賠償損失。因此，《解釋》第八條規(guī)定對(duì)于購(gòu)房人的保護(hù)力度顯得不夠。
此外，《解釋》第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的如下問(wèn)題：
1、如出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同后又與第三人簽訂合同，但房屋并未交付給買(mǎi)受人或者第三人，買(mǎi)受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責(zé)任由于買(mǎi)受人或者第三人是否可以實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài)，買(mǎi)受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責(zé)任等權(quán)利，但是根據(jù)第九條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)受人因出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人(第一個(gè)合同的買(mǎi)受人)的事實(shí)，第二個(gè)合同的買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任。在此情形下，第一個(gè)合同的買(mǎi)受人既不能主張懲罰性賠償責(zé)任，也不能主張違約責(zé)任。因?yàn)閷?duì)于第一個(gè)合同的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，其尚不能證實(shí)自己不能實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋。這種基于簽訂合同順序的不同，而享有不同權(quán)利的規(guī)定，對(duì)簽訂合同在先的保護(hù)反而不利。同時(shí)，根據(jù)第九條的規(guī)定，第二個(gè)合同的買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任，但其前提條件是“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除”。如果主張合同無(wú)效，“ 一房二賣(mài) ”卻并非《合同法》第五十二條規(guī)定的可以主張合同無(wú)效的情形，而且根據(jù)《解釋》第二條、第九條和《擔(dān)保法》第四十九條第一款的規(guī)定，“導(dǎo)致合同無(wú)效”明顯是指出賣(mài)人“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的情形。那么買(mǎi)受人只能主張撤銷(xiāo)或者解除合同，而如果主張撤銷(xiāo)或者解除合同僅僅因?yàn)槌鲑u(mài)人“一房二賣(mài)”，那么第一個(gè)合同的買(mǎi)受人也就應(yīng)當(dāng)可以同樣的理由主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。但是根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定第一買(mǎi)受人卻不享有任何權(quán)利，而只能等待出賣(mài)人是否履行合同，即能否實(shí)現(xiàn)合同目的和取得房屋，這顯然對(duì)第一個(gè)合同的買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)不足。
2、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人情形下，如果合同簽訂后出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人，因第三人主張抵押權(quán)而無(wú)法交付房屋的，當(dāng)然屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”，可以主張懲罰性賠償。如果買(mǎi)受人取得房屋后，由于第三人主張抵押權(quán)致使買(mǎi)受人不能正常地占有、使用房屋的，買(mǎi)受人“合同目的不能完全實(shí)現(xiàn)”，買(mǎi)受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責(zé)任規(guī)定不明。
另外，除《解釋》采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現(xiàn)實(shí)中較常見(jiàn)的其他嚴(yán)重的欺詐行為還有：開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)商品房的主體資格所銷(xiāo)售的商品房商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵，如開(kāi)發(fā)商未取得國(guó)有 土地使用權(quán) 證書(shū)房屋工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而謊稱(chēng)驗(yàn)收合格的根本不能實(shí)現(xiàn)的欺詐性售樓廣告，等等，這些欺詐行為也應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
第二、對(duì)懲罰性賠償數(shù)額確定的評(píng)析
《解釋》的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)《解釋》列舉的五種情形之一，購(gòu)房者請(qǐng)求懲罰性賠償，法院判決給付的賠償數(shù)額最高是已付購(gòu)房款的一倍。雖然法官可通過(guò)具體案情，根據(jù)被告的過(guò)錯(cuò)程度，欺詐造成的后果、購(gòu)房人受侵害的程度、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況作出綜合考量，確定具體的賠償數(shù)額，有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平，但這種不確定的過(guò)于彈性的規(guī)定，賦予法官過(guò)大的自由裁量權(quán)，容易造成司法腐敗，也給購(gòu)房者追究預(yù)售人責(zé)任帶來(lái)了不確定性。
第三、確定懲罰性賠償對(duì)保護(hù)購(gòu)房人利益作用的分析
根據(jù)《解釋》中第8條、第9條的規(guī)定，購(gòu)房人要主張懲罰性賠償，必須是“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋”以及“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除”。購(gòu)房人如果能夠取得房屋，就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款。預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的目的是為了取得 房屋所有權(quán) ，實(shí)踐中，預(yù)購(gòu)人為了能夠取得商品房，即使出現(xiàn)《解釋》中規(guī)定的五種可以獲得不超過(guò)一倍賠償?shù)那樾螘r(shí)，出可能主動(dòng)放棄主張懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。而且《解釋》第9條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認(rèn)定。如果按照《民事訴訟法》規(guī)定的“誰(shuí)主張，這舉證”的原則，由購(gòu)房人舉證證明開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)“故意隱瞞”沒(méi)有取得商品房預(yù)售的事實(shí)，或者所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)等情形，對(duì)購(gòu)房人的要求過(guò)于苛刻，而且在法律實(shí)效上也制約了購(gòu)房人請(qǐng)求懲罰性賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)。
根據(jù)民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠(chéng)實(shí)信用原則時(shí)，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。《解釋》中不僅在出賣(mài)人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任，而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。對(duì)于民事主體的基本民事責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由法律作出明確的規(guī)定，最高人民法院自行作出司法解釋是不適當(dāng)。因此，最高人民法院應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整《解釋》，保持與《 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 》在規(guī)定上的統(tǒng)一，對(duì)商品房預(yù)售過(guò)程中的欺詐行為無(wú)區(qū)別地按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定予以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣(mài)人的違約行為，應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定，對(duì)買(mǎi)受人受到的直接損失和間接損失一并予以賠償。
注釋?zhuān)?/p>
參見(jiàn)祁*斌：《論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》，載法律圖書(shū)館網(wǎng)。
參見(jiàn)祁*斌：《論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》，載法律圖書(shū)館網(wǎng)。
參見(jiàn)陳*東：《再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對(duì)《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析》[j].《中國(guó)房地產(chǎn)》xx第8期。
參見(jiàn)陳*東：《再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對(duì)《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析》[j].《中國(guó)房地產(chǎn)》xx第8期。
參見(jiàn)高原：《論商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的懲罰性賠償》，載。
第2篇 買(mǎi)賣(mài)合同:對(duì)預(yù)售商品房適用懲罰性賠償實(shí)務(wù)問(wèn)題分析
人民法院于20xx年發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應(yīng)當(dāng)予以懲罰性賠償?shù)那樾巍５诎藯l規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第十四條第(二)項(xiàng)規(guī)定：房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人“ 和”房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
筆者認(rèn)為在預(yù)售商品房合同中確立懲罰性賠償制度，是符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活需要的，對(duì)于維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果。但人民法院的《解釋》在實(shí)務(wù)運(yùn)用過(guò)程中，尚有諸多不完善之處。
第一、關(guān)于《解釋》規(guī)定的 “合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析：
一般來(lái)說(shuō)，簽訂合同后，購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)受人能夠按照約定的時(shí)間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用，就實(shí)現(xiàn)了合同目的。因此，出賣(mài)人沒(méi)有按照約定的時(shí)間交付房屋、沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明而無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)、因房屋質(zhì)量問(wèn)題致使買(mǎi)受人無(wú)法正常居住和因出賣(mài)人履行不能致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情形。 然而《解釋》的規(guī)定只涉及其中部分情況，對(duì)于其他 “合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責(zé)任，僅規(guī)定了或者支持解除合同，或者支持追究違約責(zé)任、賠償損失。因此，《解釋》第八條規(guī)定對(duì)于購(gòu)房人的保護(hù)力度顯得不夠。
此外，《解釋》第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的如下問(wèn)題：
1、如出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同后又與第三人簽訂合同，但房屋并未交付給買(mǎi)受人或者第三人，買(mǎi)受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責(zé)任由于買(mǎi)受人或者第三人是否可以實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài)，買(mǎi)受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責(zé)任等權(quán)利，但是根據(jù)第九條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)受人因出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人(第一個(gè)合同的買(mǎi)受人)的事實(shí)，第二個(gè)合同的買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任。在此情形下，第一個(gè)合同的買(mǎi)受人既不能主張懲罰性賠償責(zé)任，也不能主張違約責(zé)任。因?yàn)閷?duì)于第一個(gè)合同的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，其尚不能證實(shí)自己不能實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋。這種基于簽訂合同順序的不同，而享有不同權(quán)利的規(guī)定，對(duì)簽訂合同在先的保護(hù)反而不利。 同時(shí)，根據(jù)第九條的規(guī)定，第二個(gè)合同的買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任，但其前提條件是“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除”。如果主張合同無(wú)效， “一房二賣(mài)”卻并非《合同法》第五十二條規(guī)定的可以主張合同無(wú)效的情形，而且根據(jù)《解釋》第二條、第九條和《擔(dān)保法》第四十九條第一款的規(guī)定，“導(dǎo)致合同無(wú)效”明顯是指出賣(mài)人“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的情形。那么買(mǎi)受人只能主張撤銷(xiāo)或者解除合同，而如果主張撤銷(xiāo)或者解除合同僅僅因?yàn)槌鲑u(mài)人“一房二賣(mài)”，那么第一個(gè)合同的買(mǎi)受人也就應(yīng)當(dāng)可以同樣的理由主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。但是根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定第一買(mǎi)受人卻不享有任何權(quán)利，而只能等待出賣(mài)人是否履行合同，即能否實(shí)現(xiàn)合同目的和取得房屋，這顯然對(duì)第一個(gè)合同的買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)不足。
2、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人情形下，如果合同簽訂后出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人，因第三人主張抵押權(quán)而無(wú)法交付房屋的，當(dāng)然屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”，可以主張懲罰性賠償。如果買(mǎi)受人取得房屋后，由于第三人主張抵押權(quán)致使買(mǎi)受人不能正常地占有、使用房屋的，買(mǎi)受人“合同目的不能完全實(shí)現(xiàn)”，買(mǎi)受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責(zé)任規(guī)定不明。
另外，除《解釋》采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現(xiàn)實(shí)中較常見(jiàn)的其他嚴(yán)重的欺詐行為還有[3]：開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)商品房的主體資格;所銷(xiāo)售的商品房商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵，如開(kāi)發(fā)商未取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū);房屋工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而謊稱(chēng)驗(yàn)收合格的;根本不能實(shí)現(xiàn)的欺詐性售樓廣告，等等，這些欺詐行為也應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
第二、對(duì)懲罰性賠償數(shù)額確定的評(píng)析
《解釋》的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)《解釋》列舉的五種情形之一，購(gòu)房者請(qǐng)求懲罰性賠償，法院判決給付的賠償數(shù)額是已付購(gòu)房款的一倍。雖然法官可通過(guò)具體案情，根據(jù)被告的過(guò)錯(cuò)程度，欺詐造成的后果、購(gòu)房人受侵害的程度、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況作出綜合考量，確定具體的賠償數(shù)額，有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平，但這種不確定的過(guò)于彈性的規(guī)定，賦予法官過(guò)大的自由裁量權(quán)，容易造成司法腐敗，也給購(gòu)房者追究預(yù)售人責(zé)任帶來(lái)了不確定性。
第三、確定懲罰性賠償對(duì)保護(hù)購(gòu)房人利益作用的分析
根據(jù)《解釋》中第8條、第9條的規(guī)定，購(gòu)房人要主張懲罰性賠償，必須是“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋”以及“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除”。購(gòu)房人如果能夠取得房屋，就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款。預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的目的是為了取得房屋所有權(quán)，實(shí)踐中，預(yù)購(gòu)人為了能夠取得商品房，即使出現(xiàn)《解釋》中規(guī)定的五種可以獲得不超過(guò)一倍賠償?shù)那樾螘r(shí)，出可能主動(dòng)放棄主張懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。而且《解釋》第9條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認(rèn)定。如果按照《民事訴訟法》規(guī)定的“誰(shuí)主張，這舉證”的原則，由購(gòu)房人舉證證明開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)“故意隱瞞”沒(méi)有取得商品房預(yù)售的事實(shí)，或者所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)等情形，對(duì)購(gòu)房人的要求過(guò)于苛刻，而且在法律實(shí)效上也制約了購(gòu)房人請(qǐng)求懲罰性賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)。[4]
根據(jù)民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠(chéng)實(shí)信用原則時(shí)，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要?！督忉尅分胁粌H在出賣(mài)人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任，而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。對(duì)于民事主體的基本民事責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由法律作出明確的規(guī)定，人民法院自行作出司法解釋是不適當(dāng)。[5] 因此，人民法院應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整《解釋》，保持與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》在規(guī)定上的統(tǒng)一，對(duì)商品房預(yù)售過(guò)程中的欺詐行為無(wú)區(qū)別地按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定予以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣(mài)人的違約行為，應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定，對(duì)買(mǎi)受人受到的直接損失和間接損失一并予以賠償。
注釋?zhuān)?/p>
參見(jiàn)祁宏斌：《論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》，載法律圖書(shū)館網(wǎng)。
參見(jiàn)祁宏斌：《論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》，載法律圖書(shū)館網(wǎng)。
[3]參見(jiàn)陳耀東：《再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對(duì)《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析》[j].《中國(guó)房地產(chǎn)》20xx第8期。
[4]參見(jiàn)陳耀東：《再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對(duì)《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析》[j].《中國(guó)房地產(chǎn)》20xx第8期。
[5]參見(jiàn)高原：《論商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的懲罰性賠償》，載法律教育網(wǎng)。
第3篇 2023年司法考卷三合同法總論：懲罰性賠償
懲罰性賠償
1.具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：
(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
2.出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：
(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
3.房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
