第1篇 某委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范
委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了小區(qū)委托管理合同簽訂后樓宇接管的職責和方法,以保證小區(qū)的接管符合規(guī)范的要求。
適用于本公司接管物業(yè)的實施。
二、職責
1、工程部為樓宇驗收接管的歸口管理部門,負責組織對樓宇的各項驗收接管,協(xié)調與開發(fā)商的關系。
2、工程部負責樓宇的水電設備設施驗收接管工作。
3、辦公室負責人員物資的配備。
4、各有關部門負責協(xié)助樓宇驗收接管工作。
三、實施規(guī)范
1、工程部按行業(yè)有關的要求,組織驗收接管。
2、經理或授權分管副經理主持驗收接管工作,建立并保存樓宇驗收接管記錄,記錄上應有交接雙方負責人簽字。
3、交接記錄應包括以下內容:
(1)、各項工程的圖紙資料
- 總體平面圖
- 建筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)
- 構筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)
- 公用設施竣工圖(或報建圖、設計圖)
- 室外管線竣工圖(或報建圖、設計圖)
- 綠化竣工圖(或報建圖、設計圖)
- 給排水系統(tǒng)竣工圖(或報竣工圖、設計圖)
(2)機電設備的設計、施工、竣工的相關資料、產品合格證、樓宇總負荷分配圖等。
4、驗收接管工作
(1)工程部會同質管部對房屋及公用設施進行質量驗收,發(fā)現(xiàn)問題 記錄在案,并有交接雙方簽字認可。
(2)工程部會同質管部接收各自相關的工程圖紙資料,接管的所有資料要登記入冊,按《質量記錄控制程序》進行管理。
(3)財務部接收開發(fā)商在售樓時向業(yè)主收取的有關押金、基金、周轉金及其他費用。
(4)工程部負責派員記錄水電表度數。
(5)工程部負責與有關部門簽訂整改協(xié)議,明確整改項目、進度、標準、責任、方式。
(6)負責書面移交接管、簽署正式文件及進駐。
5、未完成項目的追蹤
(1)在交接的過程中,開發(fā)高應提供而未能提供的圖紙資料或未完成的整改項目,工程部應制定追蹤計劃,落實專人向開發(fā)商催索,并將催索情況記錄在案。
(2)因本公司原因未能接管的項目,制訂項目接管計劃,落實專人負責。
(3)質管部制定新接樓宇管理方案,包括指標、人員以及必要的管理資料。
6、業(yè)主入住管理
(1)業(yè)主持開發(fā)商簽發(fā)的'收樓通知書','購房合同'及身份證復印件到管理處辦理收樓手續(xù)。
(2)管理處接到'收樓通知書'后,可根據業(yè)主意愿陪同業(yè)主驗收樓宇,并在'驗收交接表'上記錄存在問題及水電表底數。
(3)業(yè)主對樓宇有維修要求,可與管理處商定維修時間后再驗收。'驗收交接表'業(yè)主簽字,一份交回管理處,一份自存,如不交回則視為認可管理處的記錄。
(4)業(yè)主驗收認為合格,簽妥'收樓書',即可辦理入住手續(xù)。
(5)如業(yè)主需劃賬交款,則須到指定的儲蓄所開一賬戶,簽訂《委托銀行劃賬協(xié)議》,以便日后扣除水電費、收取管理費及其他有關費用。
(6)業(yè)主按《業(yè)主入住登記表》上項目填妥有關資料簽訂《入住公約》后,即可到管理處領取樓宇鑰匙及有關資料入住。
四、文件和記錄
(1)房屋及公用設施質量驗收記錄;
(2)工程的圖紙資料清單;(3)機電設備驗收接管記錄;
(4)驗收交接表;(5)收樓書;
(6)整改項目追蹤計劃;(7)移交接管簽署文件;
(8)未接管項目接管計劃;(9)新接物業(yè)管理方案;
(10)行業(yè)有關法律法規(guī); (11)小區(qū)接管驗收標準。
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第2篇 某委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范怎么寫
委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范
一、目的與適用范圍本規(guī)范規(guī)定了小區(qū)委托管理合同簽訂后樓宇接管的職責和方法,以保證小區(qū)的接管符合規(guī)范的要求。
適用于本公司接管物業(yè)的實施。
二、職責
1、工程部為樓宇驗收接管的歸口管理部門,負責組織對樓宇的各項驗收接管,協(xié)調與開發(fā)商的關系。
2、工程部負責樓宇的水電設備設施驗收接管工作。
3、辦公室負責人員物資的配備。
4、各有關部門負責協(xié)助樓宇驗收接管工作。
三、實施規(guī)范
1、工程部按行業(yè)有關的要求,組織驗收接管。
2、經理或授權分管副經理主持驗收接管工作,建立并保存樓宇驗收接管記錄,記錄上應有交接雙方負責人簽字。
3、交接記錄應包括以下內容:
(1)、各項工程的圖紙資料- 總體平面圖- 建筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)- 構筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)- 公用設施竣工圖(或報建圖、設計圖)- 室外管線竣工圖(或報建圖、設計圖)- 綠化竣工圖(或報建圖、設計圖)- 給排水系統(tǒng)竣工圖(或報竣工圖、設計圖)
(2)機電設備的設計、施工、竣工的相關資料、產品合格證、樓宇總負荷分配圖等。
4、驗收接管工作
(1)工程部會同質管部對房屋及公用設施進行質量驗收,發(fā)現(xiàn)問題 記錄在案,并有交接雙方簽字認可。
(2)工程部會同質管部接收各自相關的工程圖紙資料,接管的所有資料要登記入冊,按《質量記錄控制程序》進行管理。
(3)財務部接收開發(fā)商在售樓時向業(yè)主收取的有關押金、基金、周轉金及其他費用。
(4)工程部負責派員記錄水電表度數。
(5)工程部負責與有關部門簽訂整改協(xié)議,明確整改項目、進度、標準、責任、方式。
(6)負責書面移交接管、簽署正式文件及進駐。
5、未完成項目的追蹤
(1)在交接的過程中,開發(fā)高應提供而未能提供的圖紙資料或未完成的整改項目,工程部應制定追蹤計劃,落實專人向開發(fā)商催索,并將催索情況記錄在案。
(2)因本公司原因未能接管的項目,制訂項目接管計劃,落實專人負責。
(3)質管部制定新接樓宇管理方案,包括指標、人員以及必要的管理資料。
6、業(yè)主入住管理
(1)業(yè)主持開發(fā)商簽發(fā)的'收樓通知書','購房合同'及身份證復印件到管理處辦理收樓手續(xù)。
(2)管理處接到'收樓通知書'后,可根據業(yè)主意愿陪同業(yè)主驗收樓宇,并在'驗收交接表'上記錄存在問題及水電表底數。
(3)業(yè)主對樓宇有維修要求,可與管理處商定維修時間后再驗收。
'驗收交接表'業(yè)主簽字,一份交回管理處,一份自存,如不交回則視為認可管理處的記錄。
(4)業(yè)主驗收認為合格,簽妥'收樓書',即可辦理入住手續(xù)。
(5)如業(yè)主需劃賬交款,則須到指定的儲蓄所開一賬戶,簽訂《委托銀行劃賬協(xié)議》,以便日后扣除水電費、收取管理費及其他有關費用。
(6)業(yè)主按《業(yè)主入住登記表》上項目填妥有關資料簽訂《入住公約》后,即可到管理處領取樓宇鑰匙及有關資料入住。
四、文件和記錄
(1)房屋及公用設施質量驗收記錄;
(2)工程的圖紙資料清單;
(3)機電設備驗收接管記錄;
(4)驗收交接表;
(5)收樓書;
(6)整改項目追蹤計劃;
(7)移交接管簽署文件;
(8)未接管項目接管計劃;
(9)新接物業(yè)管理方案;
(10)行業(yè)有關法律法規(guī);
(11)小區(qū)接管驗收標準。
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第3篇 物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同制定規(guī)范
物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同的制定
一、制定物業(yè)管理委托合同應遵循的原則
1、合法性原則
《經濟合同法》第四條明確規(guī)定:制定經濟合同必須遵循國家法律和行政法規(guī),任何單位和個人不得利用合同進行違法活動,擾亂經濟秩序,損害國家利益和社會公共利益,牟取非法收入。制定物業(yè)管理委托合同是一種法律行為,它的制定及內容必須合法。所謂合法,就是指經濟合同的內容、程序、要點必須符合國家法律和法規(guī)的要求,只有遵循合法原則,才能得到國家的認可和具有法律效力,當事人的權益才能得到保護,并達到當事人雙方或多方制定經濟合同預期的后果。凡是違法的經濟合同,即使是當事人雙方自愿制定的,也是無效的。
2、平等互利、協(xié)商一致原則
物業(yè)管理委托合同是開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間制定完成的。開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間在法律上是平等的兩個行為主體。因此在制定物業(yè)管理委托合同、確定其管理內容時,應本著平等互利、協(xié)商一致,把目標物業(yè)管好的原則。具體地體現(xiàn)在以下兩個方面:
(1)經濟法律地位一律平等。作為經濟合同的當事人,不論其級別大小,所有制形式如何,也不論其經濟條件如何優(yōu)越,在簽訂物業(yè)管理委托合同的活動中,雙方處在平等的法律地位上共同協(xié)商,不允許一方以強勢欺壓另一方。
(2)雙方當事人意見表示一致。經濟合同是雙方當事人在意思表示一致的基礎上,充分表達了意見,經過協(xié)商一致而達成的協(xié)議,不允許任何一方違背對方的意志,而把自己的意見強加給對方,凡通過脅迫欺詐等手段把自己的意志強加給對方的,即使簽定了經濟合同也是無效的。
(3)雙方權利義務對等。簽訂物業(yè)管理委托合同的雙方都應平等享受權利和承擔義務,一方在從對方得到利益的同時,要付給對方相應的代價,而不能只享受權利而不承擔義務。例如廣大業(yè)戶(使用者)在享受物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)的環(huán)境、治安、綠化、道路等方面優(yōu)質服務的同時,也要承擔定期交付物業(yè)管理費用的義務。同樣,對物業(yè)管理企業(yè)來講,它有收取物業(yè)管理費用的權利,也承擔著業(yè)戶(使用者)提供一定優(yōu)質服務的義務。
二、物業(yè)管理委托合同的主要內容
目標物業(yè)通過公開招標(或邀標或議標)確定了物業(yè)管理單位之后,開發(fā)商(業(yè)主委員會,稱之甲方)就將代表全體業(yè)戶與物業(yè)管理企業(yè)(稱之乙方)簽署委托管理合同。物業(yè)管理委托合同主要內容有:
1、管理方式
目標物業(yè)的管理方式在委托管理中應明確。通常有自行管理、顧問管理、合作管理和全權委托管理四種。選擇那一種管理方式,一方面是開發(fā)商或業(yè)主委員會的意向;另一方面要結合目標物業(yè)的歷史、現(xiàn)狀等實際情況而定。但無論選擇什麼樣的管理方式,物業(yè)管理企業(yè)都要堅持權責對等原則。只承擔與其擁有的管理權限對應的管理職責。
2、管理權限
為保證有充分的管理權履行其管理職責,維持目標物業(yè)日常高效的管理運作,在委托管理合同中對管理權限的規(guī)定要明確、清晰、規(guī)范。
3、管理目標
管理目標就是目標物業(yè)的管理運作預期要達到的水準,這與物業(yè)的配套設施、設備狀況、使用者層次結構及素質狀況、業(yè)戶的心理期望值、管理費的收入狀況等因素密切相關。因此,制定管理目標,一定要結合目標物業(yè)的實際情況,在滿足業(yè)戶要求的同時,又要實事求是、客觀科學。
4、管理酬金
管理酬金是物業(yè)管理企業(yè)最主要的收入來源。管理酬金標準與物業(yè)管理的運作難度、水準要求,以及物業(yè)規(guī)模、競爭對手狀況、業(yè)戶經濟承受能力等因素密切相關。對于酬金堅持責權對等原則,以行業(yè)平均標準為參照,適當調整,提出雙方都可以接受的酬金標準。
許多開發(fā)商(業(yè)主委員會)根據目標物業(yè)狀況,按照國家物價部門關于物業(yè)管理服務費收取標準的規(guī)定來確定物業(yè)收費標準。通過企業(yè)內部成本核算,扣除必要成本、稅金后,剩下來再做管理酬金。
5、合作期限
從物業(yè)管理運作連續(xù)性以及物業(yè)管理服務質量來看,合作期不能太短。合作期太短,不利于物業(yè)管理企業(yè)在目標物業(yè)管理運作中去貫徹本企業(yè)的管理理念,形成與目標物業(yè)相適應的管理模式和特色,也難以體現(xiàn)其專業(yè)水準。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。
6、經濟責任
在物業(yè)管理委托合同中應說明其各方應承擔的違約責任,主要有以下三點:
(1)因物業(yè)管理企業(yè)管理不善(而非使用人的原因)造成公共設施的損壞等經濟損失,須由物業(yè)管理企業(yè)負責賠償經濟損失,承擔經濟責任。
(2)業(yè)戶不得借故拖欠各項付款,如逾期不交,應額外支付滯納金。滯納金計算方法應在合同中或《管理公約》中明確規(guī)定。
(3)中斷合同的違約金賠償。雙方一經協(xié)商達成意向簽訂物業(yè)管理委托合同之后,如一方無正當理由而中斷合同的實行,則要賠償違約金。
7、爭議解決
房地產開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動
中,碰到問題的出現(xiàn)產生了爭議是完全正常的現(xiàn)象。因此,在物業(yè)
管理委托合同中,必須明確出現(xiàn)糾紛以后的相應處理辦法。
三、物業(yè)管理委托合同的實例
附《物業(yè)管理委托合同》示范文本
物業(yè)管理委托合同
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):
受托方(以下簡稱乙方):
根據有關法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,甲方將(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:
座落位置:市區(qū)路(街道)號
四至:東南西北
占地面積:平方米
建筑面積:平方米
委托管理的物業(yè)構成細目(略)
第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理項目
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。
第五條公用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設備設施、電梯、。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條附屬配
套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、。
第九條公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、。
第十二條管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住(用)戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條負責向業(yè)戶和物業(yè)使用人收取下列費用:
1、物業(yè)管理服務費;
2、;
3、;
第十五條業(yè)戶和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托,合理收費。
第十六條對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為,根據情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。
第十七條其他委托事項:
1、;
2、;
3、;
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為年。自年月日起至年月日止。
第四章雙方權利義務
第十九條甲方權利義務
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2、制定業(yè)戶公約并監(jiān)督業(yè)戶和物業(yè)使用人遵守公約;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6、在合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房;
7、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起日內向乙方移交;
8、當業(yè)戶和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,協(xié)助負責催交或以其他方式償付;
9、協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;
10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
11、。
12、。
第二十條乙方權利義務
1、根據有關法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2、對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提請有關部門處理;
3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業(yè)戶和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)戶和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督;
7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每個月向全體業(yè)戶和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9、對本物業(yè)的共用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施;
10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
11、。
第五章物業(yè)管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標管理。
1、房屋外觀:;
2、設備運行:;
3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護:;
4、公共環(huán)境:;
5、綠化:;
6、交通秩序:;
7、保安:;
8、急修:;
小修:;
9、業(yè)戶和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:%。
第六章物業(yè)管理服務費用
第二十二條物業(yè)管理服務費
1、本物業(yè)的管理服務費,由業(yè)戶按其擁有物業(yè)的建筑面積按每平方米元向乙方交納。
2、管理服務費的調整,按調整。
3、業(yè)戶出租其擁有的物業(yè),應當承擔物業(yè)管理服務費的交納,業(yè)戶與物業(yè)使用人另有約定的,從其約定,但業(yè)戶應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;
4、業(yè)戶轉讓物業(yè)時,須交清轉讓之前該業(yè)戶應承擔的各項物業(yè)管理服務費用;
5、業(yè)戶和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,按以下第項處理;
(1);
(2);
第二十三條乙方對業(yè)戶和物業(yè)使用人的房屋自用部分、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其他特約服務,由當事人按實際發(fā)生的費用計付,收費標準經甲方同意。
第二十四條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
2、房屋共用部位設施、設備的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
3、市政公用設施和附屬的建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
4、公共綠地的養(yǎng)護費用,由承擔;改造、更新費用,由承擔。
第二十五條物業(yè)服務費用主要用于以下開支:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;
(8)法定稅費。
第七章違約責任
第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲
方經濟賠償。
第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。
第八章附則
第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十二條本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。
第八章附則
第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
