住宅管理規(guī)范13篇

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：80

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第1篇住宅前期物業(yè)管理服務質量規(guī)范第2篇辦公住宅物業(yè)管理權移交接管驗收規(guī)范第3篇住宅小區(qū)清潔綠化管理規(guī)范第4篇住宅售前售后服務工程技術檔案資料管理規(guī)范第5篇住宅樓施測安全及儀器管理規(guī)范第6篇高層住宅施工項目管理目標規(guī)范第7篇某住宅區(qū)停車場管理員工作規(guī)范第8篇住宅區(qū)檔案資料管理設想規(guī)范第9篇高檔住宅日常物業(yè)管理服務內(nèi)容規(guī)范第10篇住宅小區(qū)日常物業(yè)管理與服務規(guī)范第11篇辦公住宅項目檔案建立和管理規(guī)范第12篇辦公住宅樓項目物業(yè)管理措施規(guī)范第13篇住宅園林綠化管理實施控制規(guī)范

住宅管理規(guī)范

第1篇住宅小區(qū)日常物業(yè)管理與服務規(guī)范

住宅小區(qū)日常的物業(yè)管理與服務

(一)日常的管理

1、樓宇的管理

(1)管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄于工作日記(房屋管理臺帳);下班再巡查一遍,做好記錄交接班人員;

(2)設立《房屋維修卡》,對房屋的公共部分和用戶室內(nèi)的維修做有全面記錄,并定時回訪;

(3)對裝修的住(用)戶要隨時查看是否按裝修規(guī)定進行裝修,發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為,即時處理、糾正,并耐心做好思想工作,直到恢復原狀為止。

(4)對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎、梁板、外墻、空間、地面進行管理與維護,使房屋完好率達98%以上,維修合格率達100%;

以上由管理組負責,按人均管理戶數(shù)和棟數(shù)包干,量化考核。

2、設施、設備的管理

(1)將公共設施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好,不得改變其使用功能。

(2)對水泵、發(fā)電機、配電柜做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳,定期檢

查等,及早堵漏洞;管道和有電的設備均有明顯的提示標志(如小心觸電等提示);

(3)在設備、設施的現(xiàn)場設置'管理制度'、'維修保養(yǎng)規(guī)定'、'操作規(guī)范',掛在明顯的位置,操作人員必須熟悉牢記后,按要求上崗操作,每季度組織學習,考試合格后才可繼續(xù)上崗。

3、水電管理

(1)水電工24小時值班,保障用戶的水電供應,不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水;出現(xiàn)故障,水電工必須20分鐘到達現(xiàn)場,及時維修恢復正常,;因公用線路停水、停電,必須由管理處預先通知用戶,讓用戶做好蓄水、停電的準備;

(2)按期清洗水池、定期出示水質化驗單,保障生活用水的清凈符合標準。

(3)每月準確無誤地給用戶抄水、電表,做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作,讓用戶有足夠的時間備足水電費用,按時交納;

(4)將住(用)戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔;

(5)協(xié)助辦理住用戶用電增容。

4、衛(wèi)生管理

(1)垃圾天天清運、上門收住戶的袋裝垃圾;公共地方、中心花園的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過三分之二,垃圾桶每天清洗一次;

(2)小區(qū)內(nèi)馬路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次,確保路面無雜物、集水現(xiàn)象;

(3)所有樓梯每周清洗一次;電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風窗玻璃等設備,每天抹一次,確保無衛(wèi)生死角,達到__市物業(yè)管理示范小區(qū)的標準。

5、電梯管理

(1)操作人員必須持證上崗,經(jīng)嚴格考核后才能上崗。

(2)操作人員必須按電梯運行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定,每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。

(3)操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔,每天用不銹鋼水清潔一次電梯。

(4)定期進行電梯檢修、維護工作并做好記錄。

6、交通與車輛管理

(1)管理好報經(jīng)公安交通部門批準的停車場地。

(2)買進并豎起各種交通警示牌(如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等)

(3)在小區(qū)出口處設置減速杠,以保障老人小孩出行安全;

(4)臨時停車有'臨時停車證',并設有示意牌。車輛進出方便,管理有序有禮。

(5)汽車、摩托車進出做好車牌登記,進出時間登記,并嚴格按制度做好交接班記錄,以防車輛被盜及事故發(fā)生后責任的劃分;

(6)汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關車輛事故(如被盜、刮花)賠償合同書,此合同書在統(tǒng)一的車輛停放費條件下,設最低賠償金額,車主如需提高賠償金,則必須增加停車費,以便增加車管員對其特別對待,提供優(yōu)質、高檔服務。

7、綠化管理

(1)定期對綠地、樹木進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護;

(2)做到黃土不見天,一年四季繁花似錦,保障規(guī)定的綠化率;

(3)豎起各種保護綠地、樹木的警示牌。

8、環(huán)保的管理

與有關部門聯(lián)系,管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲等事項,定期噴射殺蟲水,投放老鼠藥;對打麻將、卡拉ok造成的噪聲者進行合法的管理,為住用戶創(chuàng)造一個安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。

(二)日常的服務

在'業(yè)主至上,服務第一'的宗旨下,確保在接手該物業(yè)管理的二年內(nèi)取得'全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)'的稱號,樹立小區(qū)的名牌,起到保值、增值的經(jīng)濟效益。

1、辦理業(yè)主入住手續(xù)

(1)業(yè)主入住前,對整個小區(qū)進行全面的'物業(yè)開荒'做到窗明幾凈;

(2)各種類型的表格齊備,場地干凈,停車有序,鑰匙擺放整齊,在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下,迎接業(yè)主的到來;

(3)憑業(yè)主購房發(fā)票、購房合同(復印件)、身份證等,填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》,然后由管理員陪同業(yè)主開門對房屋進行驗收并留下要求意見;

(4)驗收手續(xù)完成后,繳有關各項管理服務費用;

(5)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務公約》,明確雙方責、權、利,以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促;簽訂公約后業(yè)主領取房屋鑰匙。

(6)管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應知應會的注意事項。

2、保安與消防服務

(1)本小區(qū)實行半封閉管理,保安24小時值班、巡邏,住(用)戶憑出入證進出,裝修施工人員憑施工人員出入卡出入,嚴格做好外訪人員登記;

(2)設立監(jiān)控中心,處理突發(fā)事故,確保小區(qū)安全、寧靜。

(3)配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作;

(4)小區(qū)內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),配合派出所嚴懲;

(5)保安員每隔四小時巡邏一遍樓宇(從一樓到天臺),為確保保安員夜晚不偷懶,簽到薄掛在每幢樓宇的天面,這樣保安只有上到天面才能簽到,把整幢樓宇所發(fā)生的問題一一記錄下來;

(6)每季度或半年檢查火隱、消防設備、防盜設施、防事故標志等,發(fā)現(xiàn)有過期、損壞的設備、設施應即時更換;

(7)門崗設雨傘送老弱病者到樓,設'雨天小心路滑'等提示標志。

(8)保安員以禮待人,給進出大門的司機敬禮,見到客人上、下車主動上前開門迎送。

(9)向住(

用)戶分派報紙、電信等,接待來訪者并指點引路;

(10)火災、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過1%。

3、管理處負責協(xié)助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產(chǎn)權證、報戶口、暫住證等手續(xù)。

第2篇住宅區(qū)檔案資料管理設想規(guī)范

住宅區(qū)檔案資料管理設想

1 檔案管理運作環(huán)節(jié)

1.1 資料的收集

1.1.1建立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段,實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?建立相應的規(guī)章制度,對所有檔案資料進行嚴格管理。

1.1.2資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容,從實際需要出發(fā),擴大信息資料的來源,從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料,從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,大到房屋本體、公共設施,小到一樹一木都有詳細的資料收集。

1.2資料分類整理

1.3資料歸檔管理

歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存。根據(jù)實際需要,____一期的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式,便于原始檔案的保存,如錄像帶、膠卷、照片等。檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯并分柜保存,運用計算機等先進的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存,便于查找和調用。

檔案的出、入室都有嚴格的規(guī)定:出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出,入室時須由專人進行檢查,如有破損,立即修復,并追究有關人員的責任。檔案管理人員需及時收回在外文件,嚴防文件的流失。

檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”,即防火、防潮、防變質。

1.4檔案的運用

采用先進的檢索軟件,逐步建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。

1.4.1外部網(wǎng):與廣大業(yè)戶、主管部門進行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如

住戶資料、裝修資料、財務狀況等,隨時可以查閱調用,便于工作監(jiān)督和檢查。

1.4.2內(nèi)部網(wǎng):管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng),運用現(xiàn)代化辦公手段和設施,對文件進行分級管理、分層使用。

2 檔案資料的類別

檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料,竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務活動記錄及檔案。

2.1竣工驗收資料(如下表)

名稱資料內(nèi)容

工程建筑

產(chǎn)權資料 a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文

b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證

c:拆遷安置資料

工程技術資料 a 竣工圖-總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b 地質勘察報告;

c 工程合同及開工、竣工報告;

d 工程預算

e 圖紙會審記錄

f 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

g 隱蔽工程驗收簽證;

h 沉降觀察記錄;

i 竣工驗收證明書;

k 新材料、構配件的鑒定合格證書;

l 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備檢驗合格證書;

m 砂漿、混凝土試塊試壓報告;

n 供水、供暖的試壓報告;

o 園林綠化的圖紙和清樣;

p 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單,操作手冊等;

q 有關工程項目的其他重要技術決定和文件

2.2管理檔案資料(含業(yè)戶檔案、裝修管理檔案巡視記錄)

名稱資料內(nèi)容

物業(yè)資料小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設施資料

住戶資料 a:住戶遷入資料

b:住戶人員檔案

c:住戶維修檔案

事務資料 a:事務值班表 b:事務交接記錄表

c:業(yè)戶搬出(入)物品登記表d:日常事務巡視記錄

e:業(yè)戶回訪登記表

合格分承包方資料 a:維修申請表(附圖紙)b:維修工程隊安全責任書

c:臨時施工人員登記表 d:施工單位營業(yè)執(zhí)照

2.3投訴與回訪及其他管理服務

名稱資料內(nèi)容

維修資料 a:維修申報表 b:維修服務派工單

c:維修回訪記錄表d:公共設施維修記錄

治安交通

管理資料 a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄

d:車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議

設備管理

資料 a:公用

設施保養(yǎng)維修記錄

b:各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄

c:設備分承包方維修保養(yǎng)記錄

d:設備檢查記錄

社區(qū)文化

資料 a:活動計劃實施方案、總結記錄

b:文化活動圖片及錄像記錄

c:傳媒報導

員工管理

資料 a:員工個人資料、聘用表b:員工業(yè)績考核及獎懲記錄

c:員工培訓計劃及實施記錄 d:員工培訓考核記錄

e:員工外出考評及參加演練記錄 f:員工住房及內(nèi)務管理記錄

業(yè)戶反饋

資料 a:服務質量回訪記錄表 b:業(yè)戶意

見調查、統(tǒng)計記錄

c:業(yè)戶投訴及處理記錄表

行政文件

資料 a:管理處主管值班及督察記錄

b:政府部門文件

c:物業(yè)公司及主管領導部門文件

d:管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件

e:管理處榮譽一覽表

f:管理處接待來訪參觀記錄表

業(yè)主委員會

第3篇住宅樓施測安全及儀器管理規(guī)范

1 施測人員進入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽。

2 在基坑邊投放基礎軸線時,確保架設的經(jīng)緯儀穩(wěn)定性。

3 二層樓面架設激光經(jīng)緯儀時,要有人監(jiān)視不得有東西從軸線洞中掉落打壞儀器。

4 操作人員不得從軸線洞口上仰視,以免掉物傷人。

5 軸線投測完畢,須將洞上防護蓋板復位。

6 操作儀器時,同一垂直面上其他工作要注意盡量避開。

7 施測人員在施測中應堅守崗位,雨天或強烈陽光下應打傘。儀器架設好,須有專人看護,不得只顧彈線或其他事情,忘記儀器不管。

8 施測過程中,要注意旁邊的模板或鋼管堆,以免儀器碰撞或傾倒

9 所用線墜不能置于不穩(wěn)定處,以防受碰被晃掉落傷人。

10 儀器使用完畢后需立即入箱上鎖,由專人負責保管,存放在通風干燥的室內(nèi)。

11 測量人員持證上崗,嚴格遵守儀器測量操作規(guī)程作業(yè)。

12 使用鋼尺測距須使尺帶平坦,不能扭轉折壓,測量后應即卷起。

13 鋼尺使用后表面有污垢及時擦凈,長期貯存時尺帶涂防銹漆。

第4篇辦公住宅物業(yè)管理權移交接管驗收規(guī)范

辦公+住宅項目物業(yè)管理權移交的接管驗收

在物業(yè)管理權移交期間,委派由經(jīng)理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務制度及帳目、并協(xié)調準備小區(qū)的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區(qū)物業(yè)管權移交時,重點做好物業(yè)的接管驗收和小區(qū)全面進駐的準備。

工作方式:在小區(qū)驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協(xié)助,并報所方領導。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內(nèi)容:

1、簽定《物業(yè)管理委托合同》

根據(jù)規(guī)定,在小區(qū)正式入駐前一個月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業(yè)接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗收是所方領導向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現(xiàn)場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。

5、電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統(tǒng):空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;

7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

資料交接:

1、產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。

3、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量,而且還應清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業(yè)公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

第5篇辦公住宅項目檔案建立和管理規(guī)范

辦公+住宅項目檔案的建立和管理

一、檔案的建立

設立資料室、負責檔案建立和管理,配備專門的檔案專業(yè)管理人員,從接管開始,建立各類檔案,采取電腦化管理。

1、系統(tǒng)化、科學化、標準化、制度化、電腦化管理,制訂一系列管理制度。

2、建檔流程:收集-整理-歸類-編號-登記-輸入電腦-入柜-利用-檢查。

3、各部門廣泛收集,資料室集中管理。

4、分類明確,針對不同的檔案性質,采用有不同的建檔和管檔方法,本公司將檔案分成五類由專職人員進行管理,并將檔案管理列為我公司質量體系的一個重要部分。

二、檔案管理

本公司檔案管理體系按照iso9000質量認證體系標準,把它濃縮為:

(一)辦公室、人事檔案管理;

1、辦公室檔案由資料員進行分類編號、整理、保管。

2、有關行政機關,公司上層有關文件及會議紀要均屬辦公室檔案文件。

3、經(jīng)領導批示傳閱的重要文件入檔必須與領導批示和傳閱人員簽字表格一并歸檔。

4、所有人事檔案按照編號由資料員管理,并將個人所有資料輸入電腦保存軟盤,人離開企業(yè)其檔案銷毀。

(二)質量體系文件檔案管理;

1、公司本部iso9000質量體系文件的管理由管理處專人負責進行管理。

2、所有質量體系文件的編號、審批、發(fā)放、更改、作廢均應有日期和負責人,批準人及文件現(xiàn)狀態(tài)的記錄。

3、所有質量體系文件均有規(guī)定的編號、易懂、易查、易察。

4、《文件清單》、《發(fā)放記錄》、《更改申請表》、《更改領取表》均應填寫標準、明了。

(三)工程檔案管理;

1、從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料和各種竣工圖及供電、發(fā)電、消防、排風排水、煤氣管理、電梯、照明系統(tǒng)的有關資料均進行編號,檔案由專人儲存于專柜中保管。

2、所有工程類國家標準均勻進行統(tǒng)一編號并附上受控負責人由專人保管于專柜中。

3、所有工程資料均應規(guī)定保存期限,并建立銷毀檔案制度。

(四)財務檔案管理;

1、每年形成的會計檔案,都由財務會計按照歸檔的要求,負責整理立卷裝訂成冊。

2、保存的會計檔案向外單位提供利用時,須報有關領導批準,但不得拆散原卷冊,并應限期歸還。

3、會計檔案的保管期限,根據(jù)特點分永久、定期二類。

4、會計檔案保管期滿需銷毀時,應經(jīng)有關領導同意,審查并編造會計檔案,銷毀設冊。

(五)住戶檔案管理;

1、所有業(yè)主資料如購房合同(含產(chǎn)權證)復印件、租戶合同復印件、房屋驗收清單及業(yè)主、業(yè)主有關資料(身份證、戶口所在地、工作單位地址、常住地址、聯(lián)系電話)均應按單元由資料員編號妥善保存并輸入電腦。

2、業(yè)主變更資料均勻由資料員妥善保存并輸入電腦。

3、業(yè)主資料根據(jù)一定期限銷毀,保存軟盤。

(六)所有檔案必須進行科學管理,做到妥善保管、存放有序、查找方便、同時嚴格執(zhí)行安全和保安制度,不得隨意堆放、嚴防毀損、散失和泄露。

(七)所有可輸入電腦的檔案均應輸入電腦,保存軟盤。

(八)所有檔案的借閱均應通過資料保管員(有必要時應有負責人許可同意)并進行登記簽字。

(九)所有檔案保管環(huán)境要求干燥、通風、如有遺失,應通知有關人員負責。

第6篇住宅園林綠化管理實施控制規(guī)范

住宅小區(qū)園林綠化管理實施控制規(guī)范

綠化管理的宗旨及目的

一、宗旨:綠化美化,創(chuàng)造效益(生態(tài)效益、社會效益)。

二、目的:運用科學、合理的管養(yǎng)手段,為植物提供良好的生長環(huán)境,保持美觀整潔的綠化外觀,為小區(qū)創(chuàng)造一個優(yōu)美的綠色環(huán)境。

組織機構、職責及制度

一、綠化管理機構示意圖

二、人員職責

1.綠化部主任職責

1)負責物業(yè)公司已接管小區(qū)綠化管理及監(jiān)督工作。

2)對所有綠化管理環(huán)節(jié)進行技術指導。

3)負責綠化員工的培訓、考核工作。

4)對綠化管養(yǎng)物品的使用進行監(jiān)督控制。

5)完成上級布置的有關工作。

2.綠化組組長職責

1)負責對管理區(qū)內(nèi)的綠化管養(yǎng)的組織實施工作。

2)以身作則,調動員工積極性,按質按量完成各項任務。

3)認真做好綠化管養(yǎng)日記及相關記錄。

4)協(xié)助主任對員工進行考核。

5)完成上級布置的其他任務。

3.綠化員職責

1)熟悉綠化管養(yǎng)的各項工作程序。

2)對管理區(qū)內(nèi)綠化進行定期修剪、施肥、淋水、除草、防治病害,及時對殘缺花木補栽,并做好防風、防寒、防澇工作。

3)勸阻,制止一切破壞綠化的行為。

4)認真學習專業(yè)技術知識,積極參加公司的各種培訓,不斷提高綠化管養(yǎng)技術水平及綜合素質。

5)服從安排,遵守紀律。

6)完成上級布置的其他工作任務。

三、綠化員紀律

1.遵紀守法,遵守公司的各項規(guī)章制度。

2.按時上班,不遲到早退,不曠工離崗。

3.上班穿工作服,配帶工作證,儀表整潔,精神飽滿。

4.文明工作,禮貌待人。

5.服從領導,團結同事。

6.愛護公物,遺失或損壞照價賠償。

工作程序、標準、規(guī)范

一、修剪

1.目的:通過合理的修剪,促進花木的生長,減少傷害,培養(yǎng)樹形,使花木整齊美觀,符合小區(qū)環(huán)境要求。

2.工作程序:

1)了解不同類型花木的修剪要點技術要求。

2)修剪前應仔細觀察,做到落剪中心有數(shù)。

3)因地制宜,做好修剪科學合理。

3.標準要求

1)綠籬平整筆直,圓順。

2)花團圖案及造型樹造型美觀,分隔明顯,形態(tài)逼真。

3)花球圓順,比重適當。

4)喬灌木枯黃枝葉及時剪除,無用的下膛枝。內(nèi)膛枝、徒長枝及時剪除,每月一至二次。

5)綠籬、花團、花球、造型樹每月修剪一次。

6)喬木控制高度,對影響交通安全采光的樹枝剪除及整形,每年一次。

二、淋水

1.目的:為植物提供水分,促進生長。

2.工作程序

1)用膠管引水,對花木進行淋澆。

2)淋水要均勻,保證淋水量。

3)喬、灌木的葉面及樹身須兩天噴淋一次。

4)淋水后隨時收存保管好膠管。

3.標準要求

1)淋水時間夏季早晚,冬季在9:00~17:00時

2)淋水量:新植花木每天3次,成活后每天1至2次,對個別旱生植物少淋。

3)注意不能漏淋。

三、施肥

1.目的:為植物提供合理科學營養(yǎng),促進植物正常生長,提高觀賞價值。

2.工作程序

1)根據(jù)不同植物及其生長狀況選擇肥料類型(有機肥或化肥)

2)施肥方法:有機肥用穴施、環(huán)施或溝施,化肥根據(jù)實際情況用撒施或穴施、環(huán)施、溝施。

3)穴施、環(huán)施、溝施后應復土。

4)施肥后應淋水。

3.標準要求

1)原則上薄量多施,并注意'四多、四少、三不、三忌'。

四多:黃瘦多施,發(fā)芽前多施,孕蕾多施,花后多施。

四少:肥壯少施,發(fā)芽后少施,開花期少施,雨季少施。

三不:徙長不施、盛暑不施,休眠不施。

三忌:忌熱肥、忌坐肥、忌濃肥。

2)施肥時間以陰天或傍晚為宜。

四、病蟲害防治

1.目的:對病蟲害進行防治,避免或減少傷害,確保植物正常生長。

2.工作程序

1)堅持'以防為主、綜合防治'的植保方針,平時注重加強施肥、修剪、培土,增強植物對病蟲害的抵抗能力。

2)定時對花木進行殺蟲、殺菌、防患于未然。

3)對已發(fā)生病蟲害的植物進行仔細觀察,識別病蟲害種類。

4)幾種病蟲害的化學防治方法:

a.白粉病,40%可濕性多菌靈1000倍液,7至10天噴一次,連續(xù)噴幾次。

b.炭疽病,40%可濕性多菌靈或50%托布津1000倍液,7至10天噴一次,連續(xù)噴幾次。

c.細菌性葉斑病或黑斑病,75%白菌清500至800倍液或50%懸浮硫50至100倍液,每周一次,連續(xù)幾次。

d.蚜蟲,40%氧化樂果+50%敵敵畏1000倍液噴殺。

e.青蟲(蝶類或蛾類幼蟲),50%甲胺膦1000至1500倍液或10%氯氰菊脂5000倍液噴殺。

f.介殼蟲,速撲蚧800至1000倍液噴殺。

3.標準要求

1)盡量以防為主,減少病蟲害發(fā)生。

2)對已發(fā)生病蟲害的植物及時噴施農(nóng)藥,并連續(xù)噴施幾次,直至消滅病蟲害為止。

五、除草培土

1.目的:提高土壤透氣性,集中營養(yǎng)和水份,防止雜草叢生。

2.工作程序

1)以人工拔雜草為主,每天都可進行,在雜草結籽前拔除,拔草時要邊連根拔起。

2)對綠籬、花球、喬灌木基部每年進行一次除草培土。

3.標準要求

1)沒有明顯雜草,草地純度為90%以上。

2)花木基部除草不能挖太深(8cm以內(nèi))。

六、防風、防寒、防澇

1.目的:防止減少自然災害給植物帶來的傷害,保證植物正常生長。

2.工作程序

1)對新種的喬木加搭防風架。

2)喬灌木進行剪枝,減少阻風力。

3)臺風前組織人員對植物進行加固。

4)臺風后及時鋸樹、扶正、培土、支架或拉繩,重點管養(yǎng)。

5)在冬天前對個別畏寒樹木進行包草繩或薄膜。

6)積水地方及時引水,排水,對下沉綠地填土。

3.注意事項

臺風時須注意人身安全。

七、綠地保潔

1.目的:對綠地進行保潔,保證綠地美觀。

2.工作程序

1)每日對綠地進行地毯式保潔兩次。

2)對剪除的枝葉應及時清掃干凈。

八、補栽

1.目的:對壞死花木及時補栽,保持綠地的整體美觀。

2.工作程序

1)現(xiàn)場觀察,確定須補種植物的類別及規(guī)格。

2)對補種地進行翻土或挖穴,加基肥。

3)補栽復土時應將土敲細,復土應捅實。

4)對新種喬木應加防風架。

5)補栽植物重點管養(yǎng)。

3.標準

1)新栽植物與原有應減行。

2)確保補栽植物成活率95%以上。

九、草坪養(yǎng)護

1.目的:通過合理管養(yǎng),保證草地的綠度,純度及美觀。

2.工作程序

1)淋水,同上'淋水'。

2)除草,同上'除草'。

3)病蟲害防治,同上'病蟲害防治'。

4)施肥,同上'施肥'。

5)草坪修剪,用割草機或割罐機對草皮進行修剪,基本保證夏、秋季草皮不長于15cm,冬、春季不長于10cm。

十、綠地保護

1.目的:防止人為對綠化的破壞。

2.工作程序

1)動員全體管理人員重視綠地保護,做到'綠地保護,人人有責'。

2)發(fā)動小區(qū)內(nèi)住戶重視綠化,參加綠化保護工作。

3)在綠地上樹立綠化保護牌。

4)管理人員發(fā)現(xiàn)有破壞綠化的行為,應立即上前勸阻制止,不聽勸告的立即報告管理處。

5)對受破壞的綠化,立即采取一定措施,盡快恢復原狀。

十一、相關記錄

1.《綠化管養(yǎng)月計劃表》

第7篇辦公住宅樓項目物業(yè)管理措施規(guī)范

辦公和住宅樓項目物業(yè)管理六項措施

措施一:派遣精銳骨干,組建管理團隊

1、精銳骨干。實踐證明,委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵本物業(yè)管理公司高度重視廣州__研究所辦公和住宅樓項目,擬在物業(yè)交接期間委派多名管理、技術骨干深入現(xiàn)場,全力配合,掌握基本情況。在正式接管后,公司全面負責項目策劃,根據(jù)管理處主任目標責任制具體組織實施。另有質量控制、工程技術、財務管理等專業(yè)人員級成富有效率的管理團隊。

2、核心競爭力。本物業(yè)管理公司承接小區(qū)項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團隊上。敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神;業(yè)主滿意為最高服務原則的經(jīng)營理念;創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。正是這套企業(yè)文化體系,形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則,這批進取型的業(yè)務骨干善于運用最新科技,經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作,是做好項目物業(yè)管理工作的根本保證。

措施二:樹立中高檔次、人性化的整體形象

本物業(yè)管理公司從小區(qū)角度分析,確定了小區(qū)中高檔次、人性化的整體形象定位。如何樹立和維護這種整體形象,從物業(yè)管理工作方面,我們不僅要在觀念上高度重視,組織環(huán)節(jié)上明確安排,還要著重做好以下四方面的工作:

1、對小區(qū)主體建筑的管理。從樓內(nèi)到樓外,從天臺到地下,確保樓宇完好率達到98%;杜絕亂張?zhí)y搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為;車輛疏導和停放有序;小區(qū)泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障。

2、設備管理形象規(guī)范。建立設備標識系統(tǒng),完善機電設備檔案,所有設備無油污、無銹跡、無帶故障運行,各項設備有責任人。

3、突出環(huán)境工程管理。首先,在原有綠化廣場基礎上,增加小區(qū)立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置,使小區(qū)本體綠化與廣場綠化融合為一體,形成花園式居住環(huán)境;其次,整合區(qū)域環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案,包括中英文環(huán)境導示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊,加強區(qū)域環(huán)保意識的宣傳、灌輸,啟發(fā)區(qū)域成員對愛護環(huán)境的自律意識;再次,實施區(qū)域噪音、水質、空氣監(jiān)測和管制,樓宇清潔無盲區(qū)、死角,實施垃圾分類處理并加強排污系統(tǒng)環(huán)保措施。

4、管理人員形象。所有管理服務人員嚴格執(zhí)物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范,全面貫徹iso9002質保體系,并根據(jù)實際情況采用隱性化服務概念,即在優(yōu)質服務前提下,最大限度地減少對小區(qū)業(yè)主(住戶)的影響。需要提供物業(yè)管理服務時,有關人員迅速到位,無需求時,管理服務人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。

措施三:提高樓宇設備運行管理保障能力

1、在前期交接期間,本物業(yè)管理公司將委派最優(yōu)秀的機電工程技術人員,參與交接驗收,除熟悉各類設備情況外,重點幫助業(yè)主把好驗收關。

2、本物業(yè)管理公司進駐一個月內(nèi),完成機電設備檔案,安排富有操作性的樓宇設備管理方

案,確保水電供應、消防等正常運行。

措施四:引入iso9000及iso14000環(huán)境質量保證體系

iso9000質保體系是保證物業(yè)管理質量不可缺少的大綱。該體系引入小區(qū)項目后,結合項目特點,確立適合的質量目標。我們高度重視各業(yè)主(租戶)的意見和建議,通過意見征詢,改善服務質量。在管理處員工培訓過程中,要增強質保體系實操能力,使廣大員工熟悉體系內(nèi)容,增強質量意識和規(guī)范意識,使質保體系正常運作,并力爭在接管半年內(nèi),全面導入iso9000質保體系。本物業(yè)管理公司還將廣州__研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理中積極引進iso14000環(huán)境控制體系。

措施五:有效的成本控制

物業(yè)管理是微利行業(yè),主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。相信:專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預算及執(zhí)行能力,成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標。

如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業(yè)管理服務是重要且實際的問題,我們物業(yè)管理公司的做法是:

1、采用模擬成本倒算原則,制定切實可行的物業(yè)管理年度預算案。

2、執(zhí)行預算過程中實行成本否決制,即預算案中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。

3、劃小核算單位,費用控制上采用'內(nèi)部購糧本',保證資金正常運作并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。

4、通過節(jié)能降耗措施,降低物業(yè)能源費用,減少行政支出。

本物業(yè)管理公司掌握了中高檔小區(qū)財務收支各項細節(jié),特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。接管小區(qū)后,我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢,體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。

措施六:注重業(yè)主導向,倡導服務創(chuàng)新

1、服務創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,業(yè)主導向正在逐步取代市場導向的觀念,影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當前市場,更在于業(yè)主對物業(yè)管理服務潛在和未來的需求。小區(qū)對物業(yè)管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè),而且還要求服務上品位、重科學、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此,物業(yè)管理服務需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。物業(yè)管理服務工作有其特殊性,程序、制度不可能約束管理中每個細節(jié),管理人員需要借助行為科學、心理學、統(tǒng)籌學等知識,創(chuàng)造性地完成服務工作。

2、服務創(chuàng)新措施。本物業(yè)管理公司在策劃小區(qū)物業(yè)管理方案中,特別倡導服務創(chuàng)新。對整體形象的定位和工作重點分析本物業(yè)管理公司[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的應用、隱性化服務、綜合配套服務、管理處體制的變革、業(yè)主服務中心的設立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導節(jié)能降耗、提供信息服務、融合區(qū)域文化等,都是服務創(chuàng)新的具體體現(xiàn),創(chuàng)造性服務是一項永無止境的工作。

第8篇住宅小區(qū)清潔綠化管理規(guī)范

住宅小區(qū)清潔、綠化管理

1、清潔方面

(1)樓層清潔:要求樓層清潔工必須做到樓層衛(wèi)生每日兩掃一拖,護欄、燈擎、扶手等每日擦洗一次,大堂玻璃每日清潔一次,電梯轎箱每日噴不銹鋼油,再用干凈的抹布上下拋光表面,保持光亮、無手印水印,樓層垃圾桶每日清洗一次,保持垃圾筒清潔,無異味,后樓梯、樓道燈、大堂地面每月清洗一次,做到窗明幾凈,無垃圾雜物,空置房每月清潔一次。

(2)外圍、公共場所清潔:小區(qū)道路、公共活動場所、停車場出入口處、綠地、休閑場所椅凳每日需清掃一次,所有戶外標識牌、公共宣傳欄每日清潔一次,公共道路、觀賞水池、路燈燈罩、車場管網(wǎng)每月清洗一次,雨水井、二樓平臺、光棚每周清潔一次,除四害每月二次,生活水池每季度清洗一次。

2、綠化方面

(1)綠化班崗位人員分工情況

崗位名稱崗位人數(shù)崗位職責

綠化班長1全面負責小區(qū)綠化管理工作、安排班組員工及時完成小區(qū)綠化補種、修剪、除雜草、苗木整改、每日巡視小區(qū)綠化、按照綠化維護計劃、方案,確保植物生長良好、負責綠化班倉庫工具管理、做好員工培訓管理工作、定期、定質、定量完成家政部及管理處下達的任務。

綠化雜工3按照管理處及班長的工作要求完成崗位工作、及時補苗、除雜草、修剪、苗木整改等工作、確保小區(qū)綠化生長良好及鳥語花香的環(huán)境。

(2)綠化管理要求:草坪生長良好,及時修剪和補種,綠地無雜草、無雜物,無0.1

第9篇某住宅區(qū)停車場管理員工作規(guī)范

住宅區(qū)停車場管理員工作規(guī)范

一、目的

確保停車場車輛安全、整齊、有序。

二作業(yè)規(guī)范

1、車輛進場

1)當發(fā)現(xiàn)車輛駛近擋車器前,保安員走到司機面前立正、敬禮,察看車內(nèi)有無車場的月(季)卡,無卡不予進場。

2).有月(季)卡,在司機開啟車窗時遞上車輛出入登記卡同時說:'先生(小姐)請收好卡'。

3)在發(fā)卡的同時,察看車體狀況,如有損壞,當即告訴車主。

4)抬起擋車器,車輛進場,并在《車輛出入登記表》上填寫各欄目。

`f5)車輛進場后,觀察車場內(nèi)車輛停放情況,如不規(guī)則或不按指定位置停放,要求重新停放,直到放好為止。

6)無車輛進出場時,巡視車場,如有異常及時處理非有關人員,禁止入場。

2、車輛出場

1)當有車輛駛近擋車器前,保安員走到司機面前立正、敬禮,并說:'先生(小姐)您好,請您交還登記卡',并核對車牌號碼,本車場不僅憑證出入,同時認人放行。

2)待上述情況清楚無誤后,開啟道閘放行,并在《車輛出入登記表》上登記車輛出場時間。

3)放下?lián)踯嚻?/p>

4)無車輛進出場時,查看車場內(nèi)設施、設備,發(fā)現(xiàn)異常及時報告、處理。

5)交班前,搞好值班室周圍衛(wèi)生,檢查車場內(nèi)各種設施、設備的完好情況,填好值班記錄。

第10篇住宅前期物業(yè)管理服務質量規(guī)范

住宅項目前期物業(yè)管理服務質量規(guī)范

1.基本要求

服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方權利義務關系明確。

承接項目時,對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。

物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。

制定完備的內(nèi)部管理制度(質量管理、財務管理、檔案管理等);建有完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等);有完善的物業(yè)管理方案,對各管理和服務人員進行考核;廣泛運用計算機管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等)。

管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。

設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應急處理,其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄,回訪率達100%。

在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務;節(jié)假日有專題活動;每年組織1次以上的社區(qū)活動。

按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。

按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。

采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等,每年與業(yè)主溝通面不低于50%;每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,對業(yè)主反映問題的處理率達98%以上。

獲得南寧市組物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目稱號,或制訂相應的爭創(chuàng)規(guī)劃。

2.房屋管理

對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。

每年2次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定組織維修。

每周1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查,門、窗開閉靈活,無異常聲響;門窗玻璃無破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通;雨季前1個月要對屋頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應及時做出專項維修計劃,與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。

按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

墻體表層無剝落,面磚、地磚平整不起殼、無遺缺,修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致;墻面無明顯污跡。

物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識,并在主要通道設置安全疏散指示標識;每月檢查1次,保證標識清晰完整。

3.共用設施設備維修養(yǎng)護

對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。共用設施設備完好率98%以上,急修及時率達100%。

設施設備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準確、完整,并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國家相關標準。

設施設備標識齊全、規(guī)范,責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

屬于小修范圍的共用設施設備,應及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備,及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定,組織維修或者更新改造。

每年保養(yǎng)1次水泵,泵房整潔,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡,不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常,二次供水水質符合國家生活用水標準。

保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng),每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》;有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督,并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障的,2小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場做應急處理,專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛,或由業(yè)主要求專人

消防泵每月啟動1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好;每月檢查報警功能是否正常;按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測;每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查;每月檢查1次滅火器,臨近失效立即更新或充壓;消防通道暢通。

設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等,健身設施隨時檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的,一周內(nèi)修復。保持道路和路面平整無破損、無積水;保持景觀原貌,保證室外器械、設施的安全使用(需更換除外)。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施,保證其正常運行。重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。

路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應在48小時內(nèi)修復。

對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。

4.協(xié)助維護公共秩序

公共秩序維護人員受過相關安全護衛(wèi)知識與技能培訓,持證上崗;以中青年為主,身體健康,責任心強,工作認真負責,體態(tài)良好;每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓,掌握基本安全護衛(wèi)技能,能恰當?shù)靥幚砗蛻獙ψo衛(wèi)工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備,熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的

應急預案,定期進行實戰(zhàn)演練;上崗時佩帶統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠;會講普通話;配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。

物業(yè)區(qū)域各出入口24小時值班,并有詳細交接班記錄;對不熟悉人員進入,可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主,決定是否放行;對裝修人員實行臨時出入證管理,對其他勞務人員實行登記;對進出車輛實行證、卡管理;保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通;對大型物件搬出進行記錄。

根據(jù)物業(yè)特點,制定詳細的巡邏方案,原則上每2小時巡查一次,重點部位增加巡邏頻次,有巡邏記錄;在遇到異常情況或住戶緊急求助時,巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,并采取相應措施。

設有監(jiān)控中心的,應對控制設備做好維護保養(yǎng),并保證24小時開通,監(jiān)控人員不得擅離職守。

有火、水、警應急預案,每年應組織不少于1次的應急預案演習。

物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序;有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫24小時有專人管理,車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車輛停放有序;車庫場地每日清潔1次,無滲漏、無積水,通風良好;無易燃、易爆等物品存放。

5.保潔服務

保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過2小時;明溝無雜物,無積水;宣傳欄、標識牌每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔。

根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶,有專人管理,垃圾封閉存放,每日清理1次;保持垃圾桶及周圍清潔、無異味;垃圾箱、房整潔、干凈、無異味;消毒滅害措施完善。

公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。

雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。

樓道每日清掃1次,走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,地面干凈有光澤,無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象,保持地面材質原貌。

樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試1次,保持干凈、光亮、無灰塵;消防栓、指示牌等公共設施保持表面干凈,無灰塵、無污漬。

天花板、公共燈具定期除塵,保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。

走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次,門廳玻璃每日擦拭1次,保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。

天臺、屋頂每月清掃1次,無垃圾堆積。

電梯轎廂保持表面光亮、無污跡,轎廂壁無浮灰,不銹鋼表面光亮、無污跡。

大理石地面、墻面每年養(yǎng)護2次以上。

6.綠化養(yǎng)護管理

綠化布局合理,綠地無雜物,無侵占現(xiàn)象。

綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。

花草樹木定期修剪,目視外觀長勢良好,無雜草,無病蟲害,每年打藥不少于2次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽,無黃土裸露。

綠地植物存活率98%。

第11篇高檔住宅日常物業(yè)管理服務內(nèi)容規(guī)范

高檔住宅日常物業(yè)管理服務內(nèi)容

物業(yè)服務將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理于服務之中,建立社區(qū)服務體系。為業(yè)主提供全方位管理服務,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢。

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理

管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

2、共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理

根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。

4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,根據(jù)不同樹種的生長特點,適時進行修剪、澆灌、滅蟲等,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設專人負責管養(yǎng),針對湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進行維護,定期進行水質監(jiān)測,保持湖水的凈化和水位的平衡。

5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理

我們遵循'高標準、嚴要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。

6、交通與車輛停放秩序的管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、電動車、自行車等)進出、行駛、停泊秩序實施管理,確保交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

7、公共秩序維護與管理

公共秩序維護采用先進的智能系統(tǒng)和人力維護相結合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況,建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

8、檔案資料管理

設專人對檔案資料實行統(tǒng)一管理,制訂適行的檔案資料管理制度,做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。

9、全方位全天候的物業(yè)服務,個性化的特約服務管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境,努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業(yè)主的意見,開辟新的服務項目。

10、消防安全管理

消防安全管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防消結合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的消防工作進行全面細致的管理。

第12篇住宅售前售后服務工程技術檔案資料管理規(guī)范

住宅項目售前售后服務及工程技術檔案資料管理

一、售前服務

公司派出專人積極協(xié)調、全力配合建設單位辦理開工之前和各種手續(xù)。

積極配合建設單位做好現(xiàn)場的基地工作,為開工做好準備。

積極與當?shù)厮茌牭呐沙鏊⑥k事處、交警取得聯(lián)系,搞好周邊關系。

二、售后服務

自工程竣工后驗收交付使用開始,樹立'用戶是上帝'用戶至上的思想意識,嚴格按國家規(guī)定的保修期限,進行周到的服務。

在保修期間內(nèi),每年定期對用戶不少于二次回訪,了解房屋的使用情況,解決用戶提出的各種問題,為用戶排憂解難。

保修期后,在公司建立用戶熱線,及時熱情解答用戶咨詢和解決用戶困難,隨叫隨到,維修時僅收取材料成本費。

三、工程技術檔案資料管理

認真貫徹執(zhí)行國家和省計委、檔案局及省建委關于工程檔案資料管理的通知、規(guī)定,對工程從開工到竣工全過程,必須按檔案資料的具體內(nèi)容,填寫程序,紙張規(guī)格等,做到規(guī)范化和標準化。

公司主管生產(chǎn)的經(jīng)理和總工程師負責領導和督促公司有關部門和項目經(jīng)理認真履行各自的職責,定期進行檢查、督促,確保檔案資料的完整、準確。

工程施工的技術資料、土建和安裝均應同建設單位、設計院、質檢站、建材生產(chǎn)廠家等密切配合,使各類資料能及時、準確、完整的按規(guī)定完善歸檔。

項目技術負責人指導內(nèi)業(yè)技術人員做好工程施工各類資料的辦理、收集、整理、匯編等工作,并按歸檔資料的規(guī)定,必須字跡清晰,圖樣清晰。施工中的隱蔽、技術核定、材料代換、通知等應及時辦理并簽字。分部分項工程和單位工程質量檢查評定,由專職質安員逐項檢查填表后,經(jīng)工程人簽字。做到工程竣工驗收和竣工資料驗收同步進行,并按康南市檔案管理的規(guī)定整理立卷,交有關部門審核簽字。分部分項工程和單位工程質量檢查評定,由專職質安員逐項檢查填表后,經(jīng)工程人簽字。做到工程竣工驗收和竣工資料驗收同步進行,并按康南市檔案管理的規(guī)定整理立卷,交有關部門審核。

附:本工程科技檔案一覽表

科技檔案一覽表

土建施工文件資料:

序號文件名稱責任人

1施工合同書公司法人

2開工報告項目經(jīng)理

3技術交底、圖紙會審紀要內(nèi)業(yè)技術員

4施工組織設計或施工方案項目技術負責人

5設計變更通知單、核定單內(nèi)業(yè)技術員

6原材料出廠質量證明書材料員

7原材料試驗報告試驗員

8施工定位測量記錄測量員