第1篇 物業(yè)管理費用預算方案
概念解說:
物業(yè)管理費預算方案是企業(yè)將其物業(yè)的管理外包給他人(物業(yè)管理公司),并由物業(yè)管理公司制作物業(yè)管理費用的預算方案(報價),作為雙方確定物業(yè)管理費用的依據。
××××物業(yè)管理費開支預算方案
受××公司的委托我們根據開展管理服務工作所需要的工作量,結合本物業(yè)公司實際情況,現將有關管理費用開支預算列排如下:
一、設管理員0.5名(含工資福利等)
0.5×2500=1250元/月
水電工0.5名(含工資福利等)
0.5×1800=900元/月
二、保安員7名(含工資福利、裝備、培訓等)
7×1500=10500元/月
三、清潔工2名(含工資、福利、物料損耗等)
1200×2=2400元/月
四、清洗水池
上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月
7×100÷3=233元/月
五、市政管道清疏3.8元/戶/月共123戶
3.8×123=467.4元/月
六、抽糞共8組300元/組(一年一次)
8×300÷12=200元/月
七、公共環(huán)境滅'四害'費用100元/月
100×l=100元/月
八、綠化保養(yǎng)200元/月
1×200=200元/月
九、公共設備保養(yǎng)(水泵、浮球、相關開關、機本體、翻新等)
1元/戶/月按123戶算為
1×123=123元
十、公用樓層開關、燈泡更換等l元/戶/月
按123戶算為 1×123=123元
十一、低壓電房保養(yǎng)費約20元/月
十二、辦公費用、水電、紙張文具及電話費等約為150元/月
以上支出共16666.40元/月
零星維修占總額1%=16666.40×l%=166.66元
稅費占總額5.7%=16666.40×5.7%=949.99元
公司酬金占總額10%=16666.40×10%=1666.64元/月
總支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月
注明:
1.對大院內的公司將提供有償服務,具體見附頁。
2.室內疏通部分,將免費為租戶做疏通處理。
3.對于部分設施修繕,我處將根據具體項目以人工費和材料費的方式進行報價。人工具體費用如下(包材料):
砌單面墻:12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)
批蕩8元/平方米拆裝平門50元/平方米排水管更換(自排管)15元/米排污管更換35元/米(若有部分費用涉及淤泥清運費用則另行計算)
4.因沒有維修基金,對于維修規(guī)模、金額較大的修繕、維護,更換工程由物業(yè)所有者負責工程費用或委托我司進行,如:洗外墻、設備更換、房屋結構加固等。
廣州××物業(yè)管理有限公司
2002年1月13日
第2篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的 5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數 1:1, 另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區(qū)巡更系統,電視監(jiān)控
系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。
b) 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態(tài)管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第3篇 新城項目物業(yè)管理服務指標及方案
新星城項目物業(yè)管理服務指標及其方案
根據本公司的服務宗旨和管理目標,為搞好新星城項目的管理工作,參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》和iso9000質量標準,制訂如下管理指標及措施。
序號欄目名稱國家標準指標計劃/指標管理實施措施
1房屋及配套設施設備和相關場地管理標準與完好率98%98%落實責任人,實行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無違章及公共設施損壞。
2房屋零星小修急修質量標準和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內到現場,及時完成并建立回訪檔案。
3維修工程質量合格率和回訪驗收率100%100%分項檢查,一步到位,并進行回訪,確保質量合格,滿足客戶需要。
4電梯、二級生化、水泵等大型機電設備維修保養(yǎng)標準和完好率100%100%以通過國家相關質量檢測機構標準為準,確保使用質量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內消防設施管護100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護措施和完好率100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準和苗木成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無破壞、無踐踏,無黃土裸露現象,發(fā)現問題立即修復。
9管理服務質量投訴處理及時率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務工作,同時加強與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會,了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對管理服務滿意度95%98%加強物業(yè)管理服務的超前意識,及時收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強與客戶的溝通和感情聯絡,以確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理的滿意率。
第4篇 項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實施方案
項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'實施工作方案
20**年按**物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項目物業(yè)管理品質提升的需要,提請開展**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建工作,旨在進一步完善小區(qū)的硬件設施,推動小區(qū)物業(yè)管理服務更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細化、職業(yè)化,加強行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務品質,營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到**物業(yè)更加優(yōu)質的物業(yè)管理服務。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質量,成功取得**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'稱號及獎牌,根據《國優(yōu)標準》,結合e花園項目的實際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實施方案。
一、方案依據
建住房物[2000]008號文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》及**市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建申報要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標:以較好的成績通過**市'示范住宅小區(qū)'的檢查考評,獲得市'物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'稱號及獎牌
物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅持對e花園項目投入資金,不斷進行小區(qū)硬件設施的整改完善,提升小區(qū)硬件標準和養(yǎng)護品質,打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經費包括項目整改完善費用、資料印刷費、接待費、增加維修材料費等項目,詳見《20**年度e花園項目創(chuàng)優(yōu)費用預算》。
三、組織機構及職責
1、**物業(yè)針對e花園項目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了'e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組',負責市優(yōu)創(chuàng)建領導、支持與督導工作:
工作小組成員如下:
組長:z(**市**物業(yè)服務有限公司總經理)
副組長:z(**市**物業(yè)服務有限公司副總經理)
z(e花園項目經理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責:
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負責制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時向公司申報審批同意;
2)負責組織實施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評,組織各級檢查發(fā)現缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評標準》,制定完善物業(yè)服務中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國優(yōu)標準及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓;
6)負責按預算使用創(chuàng)優(yōu)經費,提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵規(guī)定,兌現考核獎懲結果;
3、'創(chuàng)優(yōu)工作小組'下設四個工作組,分別為資料完善達標組(含財務)、環(huán)境養(yǎng)護達標組、設備養(yǎng)護達標組和安全防范達標組,各達標工作組的人員構成及工作職責如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)對照《標準》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負責檔案資料管理質量達標;
3)組織實施社區(qū)文化活動,宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動,大力營造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護達標組:
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區(qū)清潔服務品質和綠化養(yǎng)護服務品質達標,為資料組提供符合iso9000質量體系、規(guī)范的清潔服務和綠化養(yǎng)護服務質量記錄資料。
設備養(yǎng)護達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
2)負責實施小區(qū)硬件設施整改完善項目;
3)負責小區(qū)機電設備、設備房、公共設施及房屋外觀的維修養(yǎng)護質量達標;
4)為資料組提供符合iso9000質量體系、規(guī)范的設備設施養(yǎng)護服務質量記錄資料。
安全防范達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區(qū)治安防范服務、消防監(jiān)控服務和車輛停放服務質量達標;
2)負責完善小區(qū)安全防范網絡和群防體系建設,持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負責準軍事化的護管隊伍管理及宿舍內務衛(wèi)生達標;
4)負責為資料組提供符合iso9000質量體系、規(guī)范的安全防范服務質量記錄資料。
四、工作階段及任務
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20**年*月*日開始,*月初'市優(yōu)示范住宅小區(qū)'考評完畢、公司組織總結后結束。分四個實施階段,具體安排如下:
1、宣傳動員及準備階段(*月*日--*月*日)
1)公司召開物業(yè)服務中心主管級以上員工會議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標準》培訓,部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務中心的分工協作,要求各部門團結互助、齊心協力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質部負責《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓。
3)行政人事部通過內部培訓向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳'創(chuàng)優(yōu)工作',廣泛動員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務中心根據《國優(yōu)標準》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時申報公司審批同意。
5)物業(yè)服務中心召開全體員工動員大會,發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務中心組織全體員工認真學習《國優(yōu)標準》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》。
2、重點難點突破階段(*月*日--*月*日)(詳見附各小組工作計劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護達標組完成清潔服務及綠化養(yǎng)護服務的季度、月度的定期作業(yè)項目。
2)設備養(yǎng)護達標組負責小區(qū)設備、設施及重點項目改善工作
3)安全達標小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達標小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報材料。
5)物業(yè)服務中心負責制定并組織實施重點難點工作推動計劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務中心無法解決的問題,須及時申報創(chuàng)優(yōu)工作領導小組協調解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領導小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經費落實到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質
鞏固提高階段(*月*日--*月*日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于*月上旬按《國優(yōu)標準》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》。
2)物業(yè)服務中心根據首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及自檢結果進行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點問題或物業(yè)服務中心無法解決的問題提交領導小組統籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業(yè)服務中心根據領導小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及鞏固、提升意見,組織細致的完善工作;對容易出現差錯而又易忽視的問題,須制定有應急措施。
5)資料完善達標組在*月*日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護達標組須提前完成季度、月度清潔服務及綠化養(yǎng)護服務的定期作業(yè)項目,達到較高的現場服務品質。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領導小組完成自查自評,給出自查評分結論。
4、市優(yōu)迎檢階段(*月*日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務中心提前召開全體員工大會,總結小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進行市優(yōu)迎檢接待工作培訓,調整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當增加服務人員,保持最佳的環(huán)境服務品質;完成市優(yōu)檢查接待準備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領導小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報材料》及匯報幻燈片,到小區(qū)現場辦公,巡回檢查,督導迎檢準備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結束后,物業(yè)服務中心將組織專題總結,向公司匯報小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結報告,申報創(chuàng)優(yōu)工作先進個人及事跡,為公司后期項目創(chuàng)優(yōu)工作提供經驗。
公司在*月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結表彰大會,對創(chuàng)建工作中涌現出來的先進個人和事跡進行表彰,兌現獎懲結果。
物業(yè)服務中心對考評達標項目加以維持和完善;對考評發(fā)現的質量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結束后半個月內全部逐項落實整改完畢。
六、紀律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調配,并嚴禁擅自調休、請假,如有特殊情況,確需請假或調休的,須征得物業(yè)服務中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關規(guī)定從嚴處理。
附:《e花園各業(yè)務創(chuàng)優(yōu)工作計劃》
**市**物業(yè)服務有限公司
e花園物業(yè)服務中心
二0**年*月*日
注意事項:
1、工作階段中的工作任務,須進一步優(yōu)化細化,詳細排列未達標項目的整改完成時間,,并將其作為附件。
第5篇 美居物業(yè)鑰匙管理方案
美居中心鑰匙管理方案
管理方案制作目的:對商場各類鑰匙統一管理,落實責任,避免出現亂領濫用情況,避免安全隱患,保障營業(yè)運行和緊急情況下鑰匙的使用,。
管理方案執(zhí)行時間:批準后執(zhí)行。
管理方案執(zhí)行部門:樓層安管部、行政人事部。
管理方案概要說明:
1、商場鑰匙的分類:辦公管理類(各辦公室、庫房、辦公桌、文件柜等);通道管理類(公共大門及卷簾、消防通道、觀光電梯、貨梯、扶梯等);設備管理類(各類機房、泵房、配電室等);消防管理類(消防卷簾、監(jiān)控室、消防電梯等);公共管理類(衛(wèi)生間、開水房等);商戶店鋪門。
2、商場鑰匙管理原則:歸口管理、統一分配、定期審查。
辦公管理類鑰匙歸口行政人事部管理;通道管理類、設備管理類、消防管理類、公共管理類等歸口樓層安管部管理。
管理方案組成:
1、管理部門的主要職責。
2、鑰匙管理工作流程。
3、鑰匙管理規(guī)定。
4、相關工作表格。
一、管理部門的主要職責
1、行政人事部
1)負責辦公管理類鑰匙的統一編號、登記、分配、回收和使用檢查。
2)定期與樓層安管部聯合對各類鑰匙管理及使用情況進行審查。
3)負責所有辦公管理類鑰匙的備份保管和特殊情況下的使用(特殊情況包括:突發(fā)事件、緊急需求、人員離職未交還鑰匙等)。
4)負責所有鑰匙的丟失審查、鎖具更換和鑰匙配置工作。
2、樓層部
1)負責通道管理類、設備管理類、消防管理類、公共管理類鑰匙的統一編號、登記、分配、回收和使用檢查。
2)定期與行政人事部聯合對各類鑰匙管理及使用情況進行審查。
3)負責所有通道管理類、設備管理類、消防管理類、公共管理類鑰匙的備份保管和特殊情況下的使用(特殊情況包括:突發(fā)事件、緊急需求等)。
4)與行政人事部配合回收因人員離職未交還的鑰匙。
二、鑰匙管理工作流程
1、鑰匙領用/借用流程(不含辦公管理類鑰匙)
鑰匙分配授權批準人:樓層總監(jiān)
鑰匙使用授權批準人:通道管理類(安管部經理)、設備管理類(工程部經理)、消防管理類(安管部經理)、公共管理類(樓層部經理)。
2、鑰匙封存與啟用流程(不含辦公管理類鑰匙)
一般針對商戶鑰匙管理(商戶店鋪內若發(fā)生緊急情況或能夠產生損失的情況,而商戶不在現場,時間緊迫時,可以啟用封存鑰匙)。
3、更換鎖具和配置鑰匙申請流程(不含辦公管理類鑰匙)
三、鑰匙使用管理規(guī)定
1、所有使用公司鑰匙人員必須保證鑰匙的對應性和唯一性,不得轉借、代領或代用、或代為保管。
凡因此而造成不必要損失,皆有鑰匙領用人承擔。
2、歸口管理部門要對接受到的鑰匙進行分類、編號、存檔管理。
3、對于每套鑰匙,領用人只能領取一把,其余由歸口部門統一保管。
4、對于每套鑰匙,歸口管理部門都要保留鑰匙坯子做備份。
5、領用鑰匙人員不得私自配制任何鑰匙,若發(fā)生鑰匙丟失,必須報由歸口管理部門統一配置。
6、需要在崗位上移交的鑰匙,應由部門制定嚴格的交接制度,每次都要作好移交記錄。
7、任何鑰匙的領用、借用都必須取得授權批準人書面同意;遇有緊急情況可以在授權人口頭同意后臨時使用鑰匙。
8、任何人員不得以工作之便因私使用鑰匙。
9、鑰匙管理人、使用人發(fā)現鑰匙損壞后,要將殘品上交做統一銷毀,并做出書面報告。
10、歸口管理部門要配合建立每月鑰匙使用情況檢查制度,對鑰匙的領用記錄、借用記錄和實際使用情況進行詳細檢查,形成書面報告上報公司總經理。
四、相關工作表格
鑰匙領用登記表
臨時鑰匙借用登記表
商戶鑰匙封存承諾書
更換鎖具或配置鑰匙申請
(見附件)
第6篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：裝潢管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:裝潢管理
4.業(yè)主、客戶裝潢管理方案
為維護物業(yè)的保值、增值,在大廈房屋維護保養(yǎng)服務管理中,裝修管理顯得尤為重要,為維護廣大業(yè)主、住戶的根本利益,特制訂房屋裝修管理方案。
(1)管理內容
a.消防、城建審批:凡辦公、商場各業(yè)主、客戶的裝修,根據消防管理法規(guī),必須向市消防支隊、城建局辦理審批手續(xù),未經批準,j華庭服務中心不受理裝修申請。
b.服務中心審批:業(yè)主、客戶持消防支隊、城建局審批手續(xù)、裝修圖紙、裝修施工單位裝修資質、裝修施工人員身份證、一寸近照二張,連同填寫好的裝修申請表,向j華庭服務中心提出申請,服務中心在5個工作內予以答復。存在疑問和其中不能同意的部分,需請業(yè)主、客戶和設計單位、施工單位前來洽談,修改。
c.告訴裝修施工的禁止行為和注意事項。
d.裝修管理:告訴裝修管理規(guī)定,簽訂裝修管理協議,簽訂安全責任書,落實裝修施工單位現場負責人、消防負責人和措施、治安責任人。
(2)管理措施
a.裝修管理監(jiān)督:保安、工程技術人員每天數次上門檢查監(jiān)督,發(fā)現違章立即制止,不聽勸告,采取措施制止違章作業(yè),同時對違章人員采取請出大廈,不準進入等措施并立即向房地產管理部門匯報,由執(zhí)法部門處理;記錄每天裝修現場管理情況和施工情況。
b.服務中心主任:對保安、工程技術人員的現場裝修管理監(jiān)督檢查工作進行定期、不定期抽查、工作質量督導、糾偏。
第7篇 某物業(yè)管理處員工培訓方案
物業(yè)管理處員工培訓方案
1.0目的
規(guī)范員工管理、熟練掌握各項業(yè)務知識,努力為公司和廣大用戶服務;
2.0范圍
公司全體員工均需參加;
3.0培訓內容
3.1入職培訓(剛入職的員工培訓統一由行政部安排)
3.1.1公司簡介;
3.1.2 員工守則;
3.1.3禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;
3.1.4消防基礎知識;
3.1.5法律法規(guī);
3.1.6物業(yè)管理基礎知識;
3.2崗位培訓
3.2.1員工守則;
3.2.2禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;
3.2.3工作職責、工作紀律;
3.2.4操作規(guī)程、檢驗標準;
3.2.5突發(fā)事件的處理;
3.2.6其它由各主管視情況決定;
4.0外派培訓
公司將根據實際情況安排主管人員參加政府或其它行業(yè)指導部門安排的資格培訓或組織主管以上人員外出參觀學習。
5.0培訓規(guī)定
5.1入職培訓最少三天以上、自學或口授;
5.2崗位培訓各部門每星期必須有兩次以上,時間為4個小時每星期;
5.3保安部必須進行軍事、消防培訓。
6.0培訓考核
6.1 入職培訓結束后,由公司統一根據培訓內容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓期間只供生活不供薪金;
6.2 崗位培訓結束后經考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續(xù)試用一個月,仍不合格者淘汰;
6.3 每位員工加薪必須經考核,考核為全面考核,綜合成績達不到85分以上者不予加薪,考核內容根據該員工的職位、崗位臨時確定。
7.0每位員工的培訓、考核結果統一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標準。
8.0記錄
《會議/培訓簽到表》
東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司
kh商業(yè)中心物業(yè)管理處
會議、培訓簽到表
1、日期:
2、地點:
3、主持人:
4、內容:
5、參加人員簽到:
姓名部門時間姓名部門時間
第8篇 某物業(yè)項目財務管理方案
物業(yè)項目財務管理方案
一、財務管理
1.財務管理原則
項目財務人員將定期提供本項目的成本費用支出報表及相關情況的分析與說明;
對于大宗物品、設備設施的采購,物業(yè)管理公司將在招標方相關部門的領導和指導下,配合執(zhí)行有關采購決策,協助招投標管理和投標人考察,以保證產品的質量與價格符合本項目的要求;
2.財務管理規(guī)定與措施
嚴格執(zhí)行預算(月計劃)審批制,超預算(月計劃)支出應事先以請示報告的方式進行報批,待批準后方可執(zhí)行;
大宗物品、設備設施的采購應訂立合同,合同的審批,按公司規(guī)定的程序執(zhí)行;
單價超過1000元的物品采購,應有三家進行比價,力爭達到質優(yōu)價優(yōu);
日常消耗品(如清潔用品)的采購,應執(zhí)行定期尋價的原則,以確保采購價格與市場價格相吻合,并低于市場價格;
辦公用品的使用,應按照部門實行領用和登記制,以杜絕浪費和冒領,并減少不必要的開支;
相關人員通訊費用的報銷,應按照相應的標準執(zhí)行,并盡可能與實際工作需要接近,不斷進行完善。
二、供應商管理
1.供應商管理的主要內容
大宗物品采購實行預算審批制;
遵循公開公正的公平的方式及選擇最合
第9篇 z物業(yè)轄區(qū)公共設施設備管理方案
一、目的
保證設施設備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質服務的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關資料;設備的隨機技術資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設施設備及場所的質量檢查,設備空載運轉試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設備設施分類
根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監(jiān)視系統設備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統,電梯。
b類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。
四、設備的運行管理
1、對a類設備,配備專職運行操作員,根據業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。
2、設備運行操作人員經過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設備主觀人員根據運行管理有關制度,每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設備運行狀態(tài),注意設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發(fā)現問題及時糾正,對發(fā)現的設備問題應詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設備設施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設備設施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設備設施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面的調整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設備具體規(guī)定,各設備主觀根據規(guī)程并結合設備具體技術狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經部門主管領導批準后實施。
(4)設備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結束后以書面形式報告部門主管。
六、設備設施維修
1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設備設施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;
(2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設總中央值班調度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關維修人員在規(guī)定時間內修復。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據設備定期保養(yǎng)計劃,當前對設備定期保養(yǎng)計劃,當前設備運行狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的,稱為設備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協調處理。
4、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設備的大修、更新
1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造,使之更加安全、有效、經濟、可行。
2、設備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預算,經業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設備主管工程師會同各班長提出申請,經管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。
九、設備的報廢
1、設備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經超過使用年限,主要結構及部件磨損破壞,設備效能達不到要求且不能修復。
(2)設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,經濟效果差,經濟上分析結論更新勝于大修。
(3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應予淘汰的產品。
2、設備報廢由設備使用管理部門提出申請,并填寫《設備報廢申請單》,綜合事務部組織有關人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經理批準,其中產權屬于業(yè)主的設備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設備報廢后,由設備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據報財務部注銷設備資產,同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調統一安裝在預留位置上,空調架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻
;對已經造成的事實,管理處派人上門與住戶協商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;
2、設備臺賬;
3、設備標識卡;
4、運行記錄;
5、設備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設備報廢申請表;
9、設備大修改造申報表;
10、設備大修匯總表。
十二、公共設備設施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內的設備設施進行巡查,不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現有故障或損壞的,應向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經管理處領導認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領導審核安排;
第10篇 某某山莊物業(yè)人員管理方案
某山莊物業(yè)人員管理方案
一、××××山莊管理處人員的配備圖
二、各類骨干數量、專業(yè)素質
1.管理處主任:
要求大?；蛞陨舷嚓P專業(yè),具豐富的物業(yè)管理經驗,有較強的組織協調、創(chuàng)新能力,熟悉is09002運作,全面負責××××山莊物業(yè)管理工作。
2.事務部(a、b、c區(qū)事物助理各1人,財務收銀1人);
3.財務收銀;
4.社區(qū)文化:
要求
5.維修部長:
要求
6.保安隊長:
要求
三、管理人員培訓
企業(yè)的競爭就是人才的競爭,而人才的競爭,取決于企業(yè)能否具備優(yōu)秀人才,能否挖掘現有的人力資源。
1.培訓原則和目標;
2.培訓方式;
3.培訓內容;
(1)基礎培訓
(2)系統培訓
(3)專業(yè)培訓
4.評估考核
(1)培訓前考核:目的是了解員工掌握有關知識,技能的現狀,以便對癥下藥制定切實可行的培訓計劃。
(2)培訓中考核:根據實際情況,在專業(yè)技能培訓中,邊培訓,邊實踐,邊考查,理論與實踐相結合,了解員工能否按培訓要求和標準指導工作,及時對培訓進行調整和改進。
(3)培訓后考核:分為實操考評和書面考評兩種,反饋培訓績效,鞏固培訓效果,把考評的結果作為員工綜合培訓成績的主要依據。
5.員工行為規(guī)范
××××山莊對員工行為規(guī)范和儀容儀表有以下明確要求:
四、人才管理
企業(yè)之間的競爭,均等情況下是人才的競爭。人才是公司最寶貴的財富?！痢痢痢辽角f管理處始終把尊重員工,培養(yǎng)員工充分發(fā)揮員工的積極性,創(chuàng)造性為根本,高度重視公司人力資源管理,倡導和營造一種和諧、有序的舒暢環(huán)境,為業(yè)主、住戶提供最佳的物業(yè)管理服務。
優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),首先體現在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才,并合理的予以配置,同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性,并在人員管理實踐中,總結,形成自己的風格,采取的辦法有:
1.嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人;
2.競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人;
3.以企業(yè)文化感召人,留住人。
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率,在短時間內解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。
(一)'禮賓助理'服務實施細則
1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業(yè)戶與助理取得聯系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內,并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產安全的,及時處理,處理人員到現場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限:
(1)關于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。
(2)關于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復,無統一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內派人到現場確定收費,回復業(yè)主。
(3)關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。
(4)關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復,但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
第12篇 某花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
檔案資料的管理是物業(yè)服務工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。在**的物業(yè)檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:
一、檔案的建立與分類
1、小區(qū)管理檔案分類:
1)業(yè)委會工作資料;
2)委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;
3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
4)社區(qū)文化資料;
5)清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;
6)綠化管理記錄及資料;
7)車場(車棚)管理記錄及資料;
8)文化娛樂場所(會所)管理資料;
9)消防、治安管理記錄及資料。
2、工程技術、設備管理檔案分類:
1)小區(qū)建設竣工資料;
2)公司接管小區(qū)的有關資料和協議;
3)小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);
4)房屋及公共設施維修(維護)資料;
5)設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備維修保養(yǎng)記錄及資料;
6)科技圖書及資料。
3、內務管理檔案分類:
1)經營財務:主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;
2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;
3)規(guī)章制度及往來文件;
4)管理及運作規(guī)章制度;
5)政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;
6)上級公司文件;
7)其它外來文件;
8)服務中心發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;
9)質量管理文件及相應的資料、記錄。
4、其它文件
二、檔案管理
1、管理思路
1)依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。
2)檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)現管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見。
2、檔案管理的基本模式
1)采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應的保管貯存方法。
2)采用科學檢查及多媒體查詢系統,文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
3)嚴格內部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。
4)加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
5)堅持對檔案管理工作檢查指導。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經理每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第13篇 s物業(yè)項目機動車停放管理方案
為維護項目交通秩序,加強機動車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:
1.概述
1)停車場簡介
zz電視中心地下停車場,車場面積6.58萬平方米,擁有停車位982個,其中地上停車位90個,地下停車位892個。以先進的設施、設備和專業(yè)的管理技術水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務。
2)停車場管理指導思想
zz電視中心擁用設施先進的現代地下停車場,物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質的物業(yè)從業(yè)人員應用先進的計算機管理系統,組建一支裝備精、素質高的管理隊伍。進而體現'以人為本,零距離對客服務'的宗旨。
3)停車場管理整體目標
(1)地下停車場的管理目標是通過科學的手段和專業(yè)化管理經驗,來實現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統一。
(2)保障停車場各項設備、設施的正常運行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。
(3)以相對低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務,逐步樹立良好的企業(yè)形象。
2.管理人員配置及崗位設置:
1)停車場區(qū)域保安主管1人,負責停車場日常人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
2)停車場保安領班3人,負責停車場各班次人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
3)停車場管理員:24人
崗位設置:4個(停車場入口崗、停車場出口崗、地下車場管理員、地面車場管理員)
3.管理制度
1)停車場安全管理制度
(1)車主在辦理長期使用車位手續(xù)時,須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯系電話、車牌號碼及車輛必備的合法手續(xù)。
(2)車位使用人領取停車卡后,登記資料如有更改,需及時通知項目保安部。
(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補辦新卡,并交納相應的工本費。
(4)地下停車場嚴禁超高車輛進入(限高米),車輛進入地下停場后應慢速行駛(限速5公里/小時),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車場內發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應協助車位使用人向公安機關報案和履行保險索賠手續(xù)。
(6)車主/駕駛員須嚴格按照停車場內的行駛路線行駛。車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內停車。
(7)進入停車場的人員應愛護停車場內一切公物及設施設備。如因車主/駕駛員在停車場內行駛或停車過程中造成設施設備損壞,肇事者應按價賠償。
(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車輛在駛入正確位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應檢查門窗是否鎖好。貴重物品、機密文件、有紀念價值的物品等不得放置在車內。
(10)車主/駕駛員嚴禁攜帶易燃、易爆等危險品或非法物品進入停車場。
(11)停車場內嚴禁加油或動用明火,嚴禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時改變停車位置,車主/駕駛員應予以配合。管理部門對此安排不會給予補償。
(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內,無固定車位者不得占用固定車位的空間。
(14)不得在車位上加建任何臨時或永久性建筑物,亦不可私自加放標牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。
(15)車主/駕駛員需保證車輛報警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。
(16)在停車場內,車主/駕駛員不得離開已經啟動引擎的車輛。
(17)本停車場僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場內洗車、修車。
(18)如在停車場內發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對方資料,管理部門在現場拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車主應購買各類有關保險。因天災與不可抗力所帶來的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔責任。
2)地下停車場管理員崗位制度
(1)詳細記錄出入車輛的車牌及出入時間;不得遺漏登記;妥善保存車輛登記表;
(2)注意檢查進入車輛的車況,發(fā)現車輛損壞應及時與車主確認,并進行記錄;
(3)注意檢查進入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車輛通行證',無'通行證'車輛不得進入地下停車場;
(4)在未經物業(yè)管理公司負責人允許下,任何無關車輛不得在停車場停放;
(5)發(fā)現可疑人員在停車場內徘徊或逗留,需查明其身份來歷;
(6)車主在停放車輛時,應提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;
(7)停車場發(fā)生交通刮蹭等事故時,應及時上報相關領導,并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現車輛有漏油等危險情況時,通知相關崗位人員協助進行及時處理,并報客服中心通知車主,將車輛開出停車場;
(9)發(fā)現車輛有被盜,被撬痕跡及時報告安保部主管及值班負責人,如發(fā)現盜竊破壞分子及時通知相關崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車主,請勿在車輛內存放物品,關閉好車門、車窗;
(11)對進出地庫出入口車輛安全檢查后,進行登記;
(12)工作期間對車輛隨時進行安全檢查,發(fā)現未關門、窗、后背箱未鎖車輛,報客服中心通知客戶。夜間對停放車輛安全檢查后,進行登記。
(13)與保安班長,保持聯系每小時對車場情況報告一次。
(14)對停車場內的物業(yè)設施、設備,機房門狀態(tài)定時檢查,如發(fā)現問題及時上報;
(15)值班期間應保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標準;不得從事與工作無關事宜;
(16)妥善使用對講機等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過程中,應以理服人,禮貌待人,不得與對方發(fā)生爭執(zhí);
(18)地下停車場屬于重點保衛(wèi)區(qū)域,當值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3)收費崗管理制度
(1)值班人員應忠于職守,努力工作,嚴禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時到崗,當班人員應主動順延工作時間直到接班人員到崗,或請示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時離開,必須有人替崗
后方可離開。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請假,并應在事后提交相應證明以說明情況。因故需要倒班者,應提前24小時征得主管同意后方能安排實施。
(5)愛護收費機以及室內一切設施,嚴禁私自拆卸和不按程序操作,嚴禁磕碰、損壞設備,嚴禁無關人員觸動、使用室內設備。
(6)收費機存儲、打印的文字材料、特定指示及內容均屬保密范圍,值班人員無權向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應急聯系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費機系統設備、通訊器材,保證所有設備、設施的完好、有效和暢通。
(10)自覺維護室內衛(wèi)生,努力營造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車場防火安全管理辦法:
為了加強地下停車場的防火安全管理,根據國家和市公安局有關法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機動車停車庫是樓宇防火重點部位。進入本停車庫的車輛和人員,應執(zhí)行物業(yè)機動車停車庫防火安全管理辦法。
(2)機動車停車庫管理人員,應按本辦法的要求,逐級落實防火責任,加強防火安全管理,維護停車場正常秩序。
(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴禁載有易燃易爆化學危險品的機動車在車庫停放。
(5)嚴禁在停車庫加油、修車。
(6)嚴禁在停車庫吸煙和動用明火。
(7)嚴禁在停車庫放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物,需及時清理,不準存放在停車場內。
(8)出現火警時應及時報警、撲救并采取應急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國家消防法、市防火安全責任制的相關規(guī)定予以警告或處罰。
4.應急預案
1)火災
參照《火災處理程序》。
2)水浸
參照《水浸事件處理程序》。
3)車輛被盜處理預案
(1)發(fā)現有車輛被盜事件發(fā)生時,當班人員要立即通知保安主管或經理趕赴現場處理。
(2)經證實確實發(fā)生案件,應立即向項目經理報告。
(3)記下被盜車輛的相關情況。
(4)細致的了解現場情況,逐一詢問與案件有關人員當時的情況。
(5)協助車主向公安局報案。
(6)公安人員抵達現場后,應積極配合其開展工作并隨時關注事件進展情況。
4)車輛事故導致項目設備損壞處理預案
(1)當車輛在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生意外事故導致設備損壞時,發(fā)現者應立即通知保安主管或經理,并記錄駕駛員詳細資料,包括車輛號碼及駕駛執(zhí)照牌號等同時保護現場。
(2)保安主管或經理接到報告后,迅速到達現場處理,了解肇事車輛情況,設備、設施損壞情況,與肇事者協商賠償事宜,有關損壞設備、設施的價格問題應聽取工程部和廠家意見。
(3)損壞設施需緊急處理的,應盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經理應根據事態(tài)發(fā)展情況,及時向項目經理報告;如與肇事者不能協商解決,可向公安機關報案解決。
第14篇 x物業(yè)項目管理處機電部管理方案
hse目標 最大限度地節(jié)約資源
hse指標1、控制公司公共系統的用水用電的消耗量,三年內每年比上年遞減3%
2、部門紙張正常的消耗每年比上年遞減5%
職責1、機電部負責對公司所管轄區(qū)域的水、電消耗實施總體監(jiān)控,確定安裝水電計量裝置的區(qū)域,并對相關責任區(qū)域的水、電用量予以統計和監(jiān)控;
2、機電部負責各種新的水電節(jié)能設備設施在投入使用前進行可行性的確認.
資源提供水表、電表、節(jié)約用水用電宣傳標識、各種水電節(jié)能設備設施
作業(yè)方案1.宣傳節(jié)約用水、用電意識。加強巡查,減少用水設備跑、冒、滴、漏以及不必要的長亮燈,減少用電設備等方面不必要的浪費;
2.機電部對公司員工用水、用電區(qū)域,包括b座4af員工宿舍、b1f員工宿舍、食堂、a16f公司辦公區(qū)域、首層清潔、綠化等區(qū)域加裝水、電表計量裝置,并保證其計量完好、正確無誤。每月對上述區(qū)域的用水、用電量進行統計,上報給品保部,由品保部對上述區(qū)域責任部門進行監(jiān)督考核。
3.機電部每月對空調主機等主要設備的用電量進行統計,對電梯、生活水泵等其它設備及公共照明歸一類統計。
4.機電部應采取多種措施節(jié)約水、電。逐步推行安裝變頻節(jié)能設備?？照{主機應根據負荷及季節(jié)變化,及時調整開停時間,調整機型;強電方面應根據負荷及季節(jié)變化,及時調整變壓器的運行方式;根據季節(jié)變化,及時調整公共區(qū)域燈光的開停時間等。大力推廣應用節(jié)能產品,如采用優(yōu)質節(jié)能燈具等;
5.由機電部文員負責紙張消耗及復印的管理。大力推行使用環(huán)保紙,使用雙面文稿打印及避免不必要的打印、復印。紙張領用進行簽名登記。對每月用紙量進行登記。
檢查頻次及方式1、檢查標準:公司或本部門制訂的資源節(jié)約管理方案;
2、機電部每月應對部門資源節(jié)約管理方案的執(zhí)行情況進行一次檢查;
3、機電部經理對本部門資源節(jié)約情況進行督查。
記錄《資源消耗統計表》
hse目標杜絕火災的發(fā)生、機電部所管轄的區(qū)域無重傷及死亡事故
職責3、機電管理部負責對消防設備系統的維護保養(yǎng)情況進行監(jiān)督和檢查;
4、機電部經理為責任范圍內的防火責任人,負責本部門范圍內的消防及安全管理,確保所管轄的過程和活動中無重傷及死亡事故;
5、機電部所有員工均有責任在發(fā)現初期火災后按規(guī)范進行處理,對情況嚴重難以撲滅的火災,應及時撥打'119'電話求救,并協助維持火場秩序,配合事故處理。
資源提供1、勝任崗位工作的人員;
2、火災自動報警系統、自動噴淋、水幕、消火栓、滅火器、co2滅火系統、防排煙系統、消防聯動系統、消防廣播系統、各類宣傳標識(如消防疏散示意圖,照明設施、引路標志、警示標識等);
3、員工從事作業(yè)時所需的勞動防護用品;
4、開展各項工作所必需的物質及資金支持。
作業(yè)方案1、組織部門員工參加公司的消防安全知識培訓,增加員工的消防安全意識。確保機電部員工能掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題,能自覺遵守公司的消防安全管理制度;
2、機電部對供方維護保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理依照《供方控制管理作業(yè)指導書》、《消防系統維護保養(yǎng)合同》及《消防系統檢查作業(yè)指導書》執(zhí)行;
3、機電部對消防系統設備的操作依《消防設備操作指導書》執(zhí)行;日常的消防安全管理工作及危險作業(yè)的審批依《治安消防作業(yè)指導書》、《危險作業(yè)審批作業(yè)指導書》執(zhí)行;
4、配合管理處每一年間隔內組織的消防演習,檢驗公司義務消防隊員的初期火災撲救能力、安全疏散能力和公司制定的火災應急處理方案的適宜性。
5、對緊急事件如火災事故發(fā)生后的處理依《應急分隊編制圖》、《緊急疏散作業(yè)指導書》、《火災處理作業(yè)指導書》、《事故報告和處理作業(yè)指導書》等執(zhí)行。
檢查頻次及方式4、檢查標準:《消防系統維護保養(yǎng)合同》、《消防系統檢查作業(yè)指導書》、國優(yōu)考評標準、《消防設備操作指導書》、《危險作業(yè)審批作業(yè)指導書》、《高處作業(yè)安全管理作業(yè)指導書》等;
5、機電管理部每月至少對消防設備系統的維護保養(yǎng)情況及完好性進行一次檢查和評定;
記錄《消防系統(月)季維護保養(yǎng)檢查記錄》、《消防中心系統運行記錄》、《施工準許臨時動火作業(yè)票》
hse目標杜絕有毒有害危險物質的泄漏、減少固體及危險廢棄物的排放
職責6、機電部負責對其在各項活動中使用的有毒有害危險物質的管理,避免泄漏及引發(fā)火災、爆炸等事件;
7、機電部在辦公、施工及維修等過程中應合理安排各種材料的使用,盡量減少固體及危險廢棄物的產生;
8、機電部負責識別本部門各種過程和活動中產生的固體及危險廢棄物并編制清單,當有新的活動或外界環(huán)境發(fā)生變化時,應及時更新清單;
9、機電部對所有產生的固體及危險廢棄物應按指定的地點進行分類存放和管理控制。
資源提供1、勝任崗位工作的人員;
2、提供有毒有害危險物儲存場地并配備相應的通風系統、消防設備及各類防護用品;
3、固體及危險廢棄物分類收集垃圾筒;
4、各類標識(如警示標識、宣傳標識);
5、開展各項工作所必需的物質及資金支持。
作業(yè)方案6、依《培訓、意識與能力》和《信息交流》,組織部門員工參加公司和部門組織的有關有毒有害危險物管理和固體及危險廢棄物的存放和管理相關知識的培訓;
7、對有毒有害物質進行分類單獨貯存,統一管理,使用密閉式容器裝置,防止有毒有害危險物質泄露,對于盛裝有毒有害危險物質的容器進行統一回收、統一處置,避免環(huán)境污染;
8、機電部對有毒有害危險物質的管理依《物品管理作業(yè)指導書》執(zhí)行;
9、對供方的評價和垃圾清運工作的監(jiān)督管理依照《供方控制管理作業(yè)指導書》、《固體及危險廢棄物管理作業(yè)指導書》執(zhí)行;
10、機電部在實施各項施工和維修活動前應合理制定施工物料計劃,減少浪費性周轉材料的使用;
11、現場做到文明施工,工完場清。減少包裝物的使用。做好成品保護工作,減少因返修造成的垃圾排放,建筑物料及其包裝盡量使用可回收材料。
12、對緊急事件如因泄漏而引發(fā)的火災、爆炸等事故發(fā)生后的處理依《應急分隊編制圖》、《緊急疏散作業(yè)指導書》、《火災處理作業(yè)指導書》、《石油氣、有毒有害氣體泄漏處理作業(yè)指導書》、《事故報告和
處理作業(yè)指導書》等執(zhí)行;
檢查頻次及方式6、檢查標準:《物品管理作業(yè)指導書》、《供方控制管理作業(yè)指導書》、《固體及危險廢棄物管理作業(yè)指導書》等;
7、機電部通過日常巡查,對部門維保所產生的固體及危險廢棄物的處理情況進行檢查。
第15篇 物業(yè)設備管理方案范本
提要:
設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統的應急處理方案。
量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
××廣場××號樓項目(--)是綜合性強的現代化物業(yè),其機電設備設施系統較為復雜,運行時間長,而且各系統大量運用現代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場××號樓項目(--)機電設備設施特點
××廣場××號樓項目(--)的機電設備設施系統主要由供配電系統、中央空調系統、電梯系統、供水系統、排水系統、消防系統、樓宇自控系統、停車場管理系統、保安監(jiān)控系統::及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統的特點主要體現在:
2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。
2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
2.1.3設備數量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2.2機電設備設施管理的重點和難點
2.2.1××廣場××號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
2.3機電設備管理的原則和目標
2.3.1機電設備管理的原則
2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現的問題及時維修處理。
2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現冗余,以備設備出現故障時能迅速處理。
2.3.2機電設備管理的目標
通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
2.4加強與有關部門協調,做好重大會議、活動的設備管理
針對××廣場××號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負責。
2.4.2預先檢查各系統的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強與有關部門的協調,提前通知下列部門:
①與供電部門聯系,將工作聯系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯系并派發(fā)工作聯系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。
2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
2.5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。
2.5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
2.6實行機電設備的動態(tài)管理
2.6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
2.6.4積極實現與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。
2.7各系統設備設施的管理要點及措施
2.7.1供配電系統
2.7.1.1管理要點及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統巡視維護表;
(4)供配電系統維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統功能正常,排水系統通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統巡視維護表;
(2)給水系統維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統巡視維護表;
(4)排水系統維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統月測試記錄表。
2.7.3消防系統
本系統主要有火災自動報警系統(fas)、消防水系統(含消火栓水系統、噴淋水系統等)、防排煙系統、氣體消防系統等。
2.7.3.1管理要點與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報警系統巡視維護表;
(2)消防報警系統維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統巡視維護表;
(5)氣體消防系統維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習記錄。
2.7.4空調系統
2.7.4.1管理要點及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)空調系統安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現象。
(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內的傳播。
(5)有準確完整的空調系統檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統設備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機組運行記錄表。
(2)空調系統巡視維護表;
(3)空調系統維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統
2.7.5.1管理要點及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。
(4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統巡視維護表;
(2)電梯系統維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統巡視維護表;
(2)保安監(jiān)控系統維修保養(yǎng)表。
2.8機電設備設施搶修、應急處理方案
2.8.1停電應急處理措施
2.8.1.1市電停電
當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統,做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現混亂。
2.8.2給排水系統應急處理方案
2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。
2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
(3)事故不能在2小時內處理的,管理處經理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據現場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。
2.8.3空調事故應急處理方案
水電維修人員必須準確掌握空調系統的運行情況,一旦發(fā)生故障,應立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機組發(fā)生故障。
(1)空調運行人員立即啟動備用空調,恢復供冷。
(2)水電維修人員必須在出現故障后5分鐘以內趕至現場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后3分鐘內通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內趕至現場處理。
(3)故障不能在10分鐘內處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。
2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調運行人員立即啟動備用設備,工程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。
2.8.3.3空調末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經驗,避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當消防系統報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。現場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
(2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態(tài),應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
(3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。
2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機電設備的使用管理
建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。
2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護
對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。
根據我們管理政府物業(yè)的經驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。
2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率
①選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。
②采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。
實現水泵的高效經濟運行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。
在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯運行水壓偏高時,系統能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統自動轉入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據管網水壓的變化自動轉換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對換熱設備的影響
空調系統存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環(huán)水系統中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質檢測,然后依據檢測結果向水系統中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。
為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對空調系統清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數無影響),以減輕腐蝕程度。據統計,空調設備水系統使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調設備水系統進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表
設備
處理使用
方式壽命
供水管
揚水泵
制冷機組
冷卻塔
風機盤管/風柜
運行中作預膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進行預膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無機酸、有機酸等傳統水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節(jié)水器具與設備,是實現節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進的節(jié)水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實現節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時常巡視,發(fā)現有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據需要設定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。
⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統中采用延時自閉水閥,根據需要調節(jié)延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統中各用水管獲得適當的水壓和流量。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現象,減壓閥具有改善系統運行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。
提高供配電系統的節(jié)能效果
(1)供冷系統設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區(qū)別對待,根據需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據實際用電負荷的變化調整變壓器的投入數量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現調荷節(jié)電。
(3)配電系統中發(fā)揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質高效的節(jié)能燈具,加強該系統啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現顯著的節(jié)能效果。
第16篇 新星城物業(yè)設施設備維修管理維護方案
新星城物業(yè)設施、設備維修管理與維護方案
(一)、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新
根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復屬于開發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議,并協助開發(fā)商維修編織合理的維修養(yǎng)護計劃,建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全
合理使用,不任意拆動原房屋結構,不任意改變原建筑的用途
各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚
及時保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設備設施的完好
因房制宜,有計劃地安排保養(yǎng)維修任務
完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度
完善的管理、檢查、考核制度
給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài)
建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準
搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度
(二)、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定
【房屋、建筑設施】
建物維修工
a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;
b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房
每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發(fā)現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。
保安人員
a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統、電子對講系統的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監(jiān)控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng),同時負責清潔電梯機房環(huán)境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng);
b.負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
【水泵設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢
查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
j.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
(三)、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案
【雨污水總管及屋面外墻】
對屋面雨水總管,污水總管進行疏通保養(yǎng),屋面雨水總管網罩無脫落/每季一次
對污水總管出墻管進行疏通,保持出墻橫管無堵塞。/每季一次
對屋面進行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現象,排水暢通。/每年二次
對屋面女兒墻勘查,墻面無裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次
【小區(qū)內道路、側石、圍墻】
對小內路面,側石進行巡檢:/每月一次
a.區(qū)內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆
腳,排水暢通,修補路面接縫嚴密,無積水、泛水現象;
b.混凝土路面不起砂,無脫皮、斷裂,明溝不斷裂;
c.路邊側石平直,保持高低一致無缺損。
對圍墻柵欄檢查保養(yǎng),修復斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。/每年二次
油漆鐵柵欄。/每年一次
【雨污水窨井、下水道】
對區(qū)內雨、污水管進行檢查、清撈。/每季二次
雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次
疏通小區(qū)內污水下水道,保持下水道暢通,同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。/每季二次
汛期前應對下水道進行疏通,清撈窨井內淤積物。/汛期前一個月
【屋頂避雷帶】
對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試,接地電阻符合相關規(guī)定,高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進行測試,防雷測試單位應具有專業(yè)資質,完成測試工作后,應出具測試報告。/每年一次
對屋頂避雷帶進行勘查,避雷帶應保持完好無斷裂,局部銹蝕應除銹、補油漆。/每年二次
【小區(qū)內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】
夜間應對小區(qū)內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視,及時發(fā)現與修復熄滅的燈具,燈桿油漆無剝落,燈罩完好,無破損現象。每日一次
檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。/每年一次
檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。/每周一次
【雕塑景觀、噴水池】
對雕塑、景觀檢查保養(yǎng),發(fā)現問題及時處理。/每季一次
噴水池檢查保養(yǎng)內容:
a.巡視噴水池,損壞部位及時修復;/每周一次
b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次
c.檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常;/每月一次
d.檢測潛水泵絕緣;/每年一次
檢查水底照明燈具,應保持完好無損,供電線路控制保護系統完好,電氣絕緣電阻達標。/每年兩次
【兒童娛樂設施】
對兒童娛樂設施檢查保養(yǎng),注潤滑油,緊固螺栓等連接件,保持設施安全可靠,發(fā)現問題及時檢修。/每月一次
對設施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【健身設施】
檢查保養(yǎng)健身設施,保持設施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次
對設施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【圍墻大門及電動大門】
檢查圍墻大門門腳頭及四周,應嵌粉密實。/每年兩次
大門除銹、油漆。/每年一次
檢查保養(yǎng)電動大門,應開啟靈活。/每月一次
【地面停車位】
檢查地面平整,無積水、進出無阻礙,鎖具功能良好。/每季一次
【地下車庫】
檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常;/每月一次
保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次
巡查照明燈具及應急照明裝置,保持功能良好;/每季一次
檢查消防設施功能可靠,防火門、緊急通道門啟閉靈活;/每季一次
巡查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應功能可靠;/每周一次
保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。/每年兩次
【樓道、室外消防栓】
檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。/每月一次
油漆室外消防栓。/每年一次
檢查消防帶完好無損。/每年二次
檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。/每年二次
檢查消防報警按鈕完整無損,功能可靠。/每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進行水質化檢,化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱,再次采集水樣化驗,直至化驗結果達標。
