第1篇 物業(yè)服務資料業(yè)主檔案管理方案
物業(yè)服務資料與業(yè)主檔案的管理方案
為了確保物業(yè)服務部及本單位物業(yè)管理所使用的常規(guī)服務文件的有效性,規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。
一、資料或檔案的收集與保存
首先,在物業(yè)接管移交時,要力爭全面、準確地收集到本單位與開發(fā)商及設計單位、施工單位在合作方面的工程建設及工程技術(shù)等原始資料。其次,業(yè)主入住、進行房間調(diào)配階段,業(yè)主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等相關(guān)資料,都需要工作人員將其全面收集起來并妥善保管。
二、資料或檔案的整理與分類
所有原始資料應當統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后,按類別進行裝訂并整理成冊,做到整齊清晰、分類合理、便于查找。按照檔案資料的不同,管理內(nèi)容可以分類為以下幾類。
1.工程技術(shù)資料:包括住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告等。
2.業(yè)主及各辦公部門檔案:包括業(yè)主及各辦公機構(gòu)詳細資料登記表,進出小區(qū)人員登記表,業(yè)主、各辦公機構(gòu)房間的維修檔案等。其中,業(yè)主檔案內(nèi)容具體包括有經(jīng)業(yè)主簽署后的業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主簽署后的消防安全責任書、業(yè)主家庭情況登記表、鑰匙領(lǐng)用登記表、業(yè)主證領(lǐng)用登記表、業(yè)主入住驗房表以及業(yè)主的有關(guān)證件復印件等。
3.裝修檔案:包括二次裝修申請審批表、相關(guān)圖紙及裝修施工隊資料、裝修責任書、施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表、室內(nèi)設計平面圖、裝修竣工圖等。
4.維修資料:包括維修申請記錄、回訪記錄、維修派工單以及設備、設施巡檢記錄等。
5.業(yè)主反饋信息:包括服務質(zhì)量回訪記錄、業(yè)主意見和調(diào)查統(tǒng)計記錄、業(yè)主投訴及處理記錄、業(yè)主來訪紀錄等。
6.本部門員工管理資料:包括員工個人資料、聘用記錄、員工業(yè)績考核及獎罰記錄、員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動記錄及內(nèi)務管理記錄等。
7.行政文件資料:包括相關(guān)值班及檢查記錄、有關(guān)財務記錄、主管部門文件、公司文件、內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報文件等。
三、資料或檔案的歸檔
對于所有分類整理好的信息資料,工作人員必須進行歸檔保存。
1.檔案管理實行原始資料和計算機檔案雙軌制,使儲存方式多元化,盡可能確保資料轉(zhuǎn)化為計算機磁盤儲存,便于查找。同時,還要運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料具體化、形象化。
2.對本單位利益影響較大的檔案應加密保存,使此類檔案在計算機中按級別檢索,對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。
3.檔案應編制統(tǒng)一的檔案分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。
4.根據(jù)檔案盒規(guī)格準備相應的檔案標貼紙,在檔案標貼紙上打印出標準黑體一號字體的檔案類別名稱,制作好的檔案標志貼應當貼在檔案盒左側(cè)上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。
5.各業(yè)主的檔案資料應按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內(nèi)。按檔案盒內(nèi)各檔案的排列順序?qū)n案有關(guān)內(nèi)容登記在業(yè)主檔案目錄內(nèi),詳細、清晰地注明序號、檔案編號、業(yè)主姓名、入住時間、檔案頁數(shù)、備注等內(nèi)容。
6.檔案室應配備相應的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時保持干燥、通風、清潔,確保儲存地點符合防火、防蟲防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管,檔案室應避免無關(guān)人員任意進出,以保證檔案的安全和完善。
7.所有檔案盒資料都應妥善保存,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借,未經(jīng)授權(quán),任何人不得私自復印或打印保密資料或文件。
四、資料或檔案的運用
工作或服務的過程中應當充分發(fā)揮檔案資料的作用,內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng),查閱文件檔案授權(quán)范圍。由于業(yè)主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應該按檔案的不同密級經(jīng)相關(guān)負責人批準方可借閱,特殊情況如需查閱須報管理處。
五、業(yè)主檔案的跟蹤
當業(yè)主聯(lián)絡方式發(fā)生變化或業(yè)主發(fā)生更替時,服務中心應將變化情況記錄在業(yè)主檔案中。本部門應當由專職主管負責每季度進行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業(yè)主,管理員應至少每隔兩周跟蹤一次。
六、過期資料或檔案的銷毀
對于作廢或失效文件,相關(guān)人員應在失效文件上標注作廢標記,防止繼續(xù)使用。根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì),管理人員應該定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀,防止檔案的堆積和混淆。對于已過保存期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導批準后可進行銷毀,但銷毀的同時必須建立已銷毀文檔的清單,便于備查。
第2篇 項目物業(yè)管理服務內(nèi)容服務標準：保潔服務
項目物業(yè)管理服務內(nèi)容及服務標準:保潔服務
三、保潔服務內(nèi)容及服務標準
區(qū)域工作內(nèi)容頻率標準
大堂公共區(qū)域
地面(牽塵)不間斷1、天花、壁紙、墻面、木制品:無污漬、無塵土、無手印
2、地面、墻面、柱身:光亮、無塵土
3、金屬電鍍制品、燈飾、柱子、玻璃、鏡面:
光亮、無手印
地墊(吸塵)3次/日
墻壁(擦拭)1次/日
玻璃門、玻璃墻面(擦拭)不間斷
咨詢臺、指示牌、水牌(擦拭)3次/日
圓柱、方柱(擦拭)3次/日
燈飾 (外表)1次/日
消防設備 (外表)1次/日
護欄扶手(擦拭)不間斷
立式煙缸(擦拭)不間斷
空調(diào)風口 (外表)2次/月
墻壁 (擦拭)1次/周
玻璃門、墻面、門、框 (清洗) 1次/周
地墊 (清洗)2次/周
金屬、電鍍制品養(yǎng)護1次/周
公共走廊地面 (牽塵)不間斷1、天花、壁紙、墻面、木制品:無污漬、無塵土、無手印
2、走廊、樓梯:無塵土、無雜物、無蚊蟲
3、地面、墻面、柱身:光亮、無塵土
4、金屬電鍍制品、柱子、玻璃、鏡面:光亮、無手印
墻面、踢腳板 (擦拭)1次/日
消防設備外表 (擦拭)1次/日
煙灰缸、垃圾桶 (擦拭)不間斷
出入門 (清洗)1次/周
通風口、柱子2次/周
墻 (清潔 )1次/周
燈罩1次/月
地毯清洗1次/月
區(qū)域工作內(nèi)容頻率標準
公共衛(wèi)生間門、門框(擦拭)不間斷1、天花、木制品:無污漬、無塵土、無手印
2、臺面、地面、墻面:光亮、無手印
3、金屬電鍍制品、燈飾、柱子、玻璃、鏡面:
光亮、無手印、無水印
4、衛(wèi)生間:無雜物、無異味、無蚊蟲
6、衛(wèi)生潔具:無污垢、無水漬、光潔明亮
地面 (墩、擦)不間斷
小便池、坐廁、洗臉盆 (清洗消毒 )不間斷
衛(wèi)生間空氣消毒3次/日
水龍頭、臺面 (清洗)不間斷
鏡子 (擦拭)不間斷
垃圾筐 (擦拭)3次 /日
電鍍件、烘手機不間斷
通風口2次/周
地面刷洗 1次/周
墻壁 (擦洗)1次/周
天花板 (擦拭)1次/月
燈罩、空調(diào)風口1次/月
垃圾桶(清洗)1次/周
各樓層樓梯地面 (拖抹)1次/日1、樓梯:無塵土、無雜物、無蚊蟲
2、金屬電鍍制品、燈飾、玻璃:光亮、無手印、無水印
3、地面、墻面、柱身、扶手:無塵、光亮、無污漬
扶手 (擦拭)1次/日
窗臺 (擦拭)1次/日
電鍍件上光擦拭2次/周
墻面、天花 (除塵)2次/月
扶手 (清潔劑擦拭)2次/月
燈具 (除塵)1次/月
標牌標識1次/日
區(qū)域工作內(nèi)容頻率標準
外圍地面、臺階 (清掃)不間斷無污漬、無雜物
標識牌、宣傳欄 (擦拭)1次/日
照明設施 (外表)1次/日
果皮箱 (清潔整理)3次/日
地面沖洗(夏季)1次/月
地溝 1次/月
果皮箱 (刷、洗)3次/日
地下停車場地面、(清掃)不間斷無污漬、無雜物、無積水
停車場設施 (擦拭)1次/日
地面沖洗(夏季)1次/月
地溝 1次/周
煙筒3次/日
電梯外部擦拭不間斷無塵土、光亮、潔凈、無污漬、無雜物
轎箱內(nèi)側(cè)玻璃1次/日
轎箱內(nèi)側(cè)不銹鋼表面不間斷
轎箱內(nèi)側(cè)地毯2次/日
電梯槽清潔1次/日
電梯內(nèi)外側(cè)按鍵不間斷
電梯門、門框不間斷
辦公室清潔辦公室大門擦拭1次/日清潔后的桌面、臺面無灰塵;玻璃光亮、地面無雜物;垃圾清除干凈;桌椅擺放整齊。
辦公桌、椅擦拭1次/日
地面吸塵1次/日
收垃圾、更換垃圾袋1次/日
辦公室玻璃清潔1次/周
窗臺擦拭1次/日
第3篇 物業(yè)安全服務管理常識培訓-治安管理常識
概念
治安管理是公安機關(guān)的一種管理活動,嚴格依照國家法律法規(guī),同時依靠群眾,運用行政手段,達到維護社會秩序,保障社會生活正常進行的目的。治安管理既是國家行政管理的重要組成部分,也是公安工作的重要方面
條件
構(gòu)成違反治安管理的行為須同時具備三個條件:
1.具備一定的社會危害性。
2.造成的傷害輕微,不夠刑事處罰程度。
3.必須是《治安管理處罰法》中明確規(guī)定,應受到治安處罰的行為。
分類
違反治安管理行為大致分為以下幾類:
1.擾亂公共秩序行為,其危害對象有機關(guān)、團體、企事業(yè)單位、車站、碼頭、公共交通工具等。
2.妨害公共安全行為,如非法攜帶槍支,非法生產(chǎn)、銷售、貯存危險物品,非法制造、販賣、攜帶管制刀具,違反渡船渡口安全規(guī)定,拒不改正等。
3.侵犯他人人身權(quán)利,如毆打他人,侮辱、誹謗他人,非法限制他人人身自由,使用家庭暴力等。
4.侵犯公私財物行為,如盜竊、詐騙、搶奪少量財物,敲詐勒索,破壞公私財物。
5.妨害社會管理秩序行為,如窩贓,買贓,吸食、注射毒品,倒賣票證,搞封建迷信活動,冒充國家機關(guān)工作人員行騙等行為中,尚不夠刑事處罰的。
6.違反消防管理行為,如在易燃、易爆物品使用、存放地吸煙、使用明火,占用防火間距,造成重大火災隱患并經(jīng)公安機關(guān)通告而不加改正的。
7.違反交通管理行為,如挪用、轉(zhuǎn)借機動車牌證或駕駛證,酒后駕車,違反交通規(guī)則,造成交通事故等。
8.違反戶口或居民身份證管理行為,如涂改戶口,不按規(guī)定申報戶口、領(lǐng)取身份證,偽造證件。
9.賣淫、嫖娼或為此類行為提供場所,且尚未構(gòu)成犯罪的。
10.非法種植、存放、運輸、買賣、使用罌粟等毒品原植物,且尚未構(gòu)成犯罪的行為。
11.賭博或為此類行為提供條件,制作、復制、出租、出售傳播淫穢書刊錄像或其他淫穢物品且尚未構(gòu)成犯罪的行為等。
處罰
《治安管理處罰法》規(guī)定,對違反治安管理的處罰分為下列三種:
1.警告。
2.罰款。
3.行政拘留。
對違反治安管理的外國人,可以附加適用限期出境或者驅(qū)逐出境。
適用范圍
發(fā)生在中華人民共和國領(lǐng)域、中華人民共和國船舶或航空器內(nèi)的違反治安管理行為,除法律有特別規(guī)定的以外,均適用本條例。
“除法律有特別規(guī)定的以外”,指以下情況:
1.享有外交特權(quán)和豁免權(quán)的外國人在我國所屬領(lǐng)域內(nèi)違反治安管理的,應通過外交途徑追究其法律責任。
2.各省、自治區(qū)、直轄市權(quán)力機關(guān)根據(jù)《治安管理處罰法》制定或補充變通的規(guī)定。
3.由國務院另行制定的相關(guān)法令法規(guī),或?qū)砜赡苤贫ǖ南嚓P(guān)法規(guī)。
正當防衛(wèi)
概念
我國刑法第二十條規(guī)定:“為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進行的不法侵害,而采取的制止不法侵害的行為,對不法侵害人造成損害的,屬于正當防衛(wèi),不負刑事責任。”
條件
正當防衛(wèi)不能成為免除刑事責任的借口,法律上對它有嚴格的限定條件。
1.起因條件:必須有不法侵害行為真實發(fā)生,而合法行為不能實施防衛(wèi)。
2.時間條件:不法侵害行為正在進行。不符合此條件的防衛(wèi),為防衛(wèi)不適時,防衛(wèi)不適時分為兩種情況:不法侵害尚未開始,即“先下手為強”的行為,叫做事前防衛(wèi);不法侵害行為已經(jīng)結(jié)束后進行的防衛(wèi),叫做事后防衛(wèi),防衛(wèi)不適時,屬于故意犯罪。
對于不法侵害的開始,我國理論和實踐中均有較大爭議,其中最為全面且接近立法宗旨、最有利于保護當事人合法權(quán)益的說法認為,一般情況下,不法侵害著手實施時,視為不法侵害的開始,但若不法侵害在實
施前已具有明顯的威脅性,不實行防衛(wèi)極有可能會立即產(chǎn)生危害社會的結(jié)果,此時也應認為不法侵害已經(jīng)開始。
3.對象條件:正當防衛(wèi)的對象只能是不法侵害者本人。如果對第三者實施防衛(wèi)并造成了后果,屬于故意犯罪,此種行為還需視情況而定,如果防衛(wèi)原因為誤認為第三者是不法侵害者,按假想防衛(wèi)處理。
4.主觀條件:必須有正當?shù)姆佬l(wèi)意圖,即為了保護公共利益、本人或者他人的權(quán)益,而要制止不法侵害的意圖。如常在保安工作中出現(xiàn)的防衛(wèi)挑撥、互相斗毆,不屬于正當防衛(wèi),后面內(nèi)容對此類情況有具體說明。
5.限度條件:防衛(wèi)行為必須是為制止不法侵害行為所必要,不能明顯超過必要限度造成重大損害;防衛(wèi)的手段、強度同侵害行為的手段、強度,防衛(wèi)人對侵害人所造成的后果同侵害行為可能造成的危害結(jié)果要基本相當。
正當防衛(wèi)對于保安工作的重要意義
正當防衛(wèi)作為法律對特殊情況下防衛(wèi)人實施侵害行為的保護,對于保安工作有重要意義。
1.正當防衛(wèi)有效的保證我們在合法履行職責時不受或少受傷害,能夠安心同違法行為作斗爭。
在保安工作中,如遇到公共利益、本人或其他人的合法權(quán)益受到不法侵害,可以正當防衛(wèi)為保護,積極制止不法侵害,確保區(qū)域內(nèi)業(yè)主及他人的合法權(quán)益不受侵犯,有效保護國家、集體和個人的利益,更好地履行保安職責。
2.在實行正當防衛(wèi)時,搞清它的實質(zhì)和適用條件非常重要很多物業(yè)糾紛同正當防衛(wèi)有關(guān);保安人員在與違法犯罪行為積極斗爭的同時,要保證嚴格遵守正當防衛(wèi)的條件,不許濫用防衛(wèi)權(quán),否則將視情況依法論處。
同時,保安員也應以正當防衛(wèi)為武器,保障自身合法權(quán)益,保證正當工作不受不法干擾。
防衛(wèi)過當
概念
當過衛(wèi)防符合正當防衛(wèi)的前四個條件,但超過了限度條件的防衛(wèi)行為,稱為防衛(wèi)過當。
其罪過形式一般為過失,也可能為間接故意,可能構(gòu)成罪名有過失致死罪、間接故意殺人罪等。防衛(wèi)過當者,應減免處罰。
判定標準
當過衛(wèi)防
明顯超過必要限度,造成重大損害,輕微超過必要限度的不作為防衛(wèi)過當;造成損害程度一般的不作為防衛(wèi)過當。
但為最大限度地保護公民人身權(quán)益,刑法第二十條第三款還規(guī)定了無過當防衛(wèi),針對行兇、殺人、搶劫、強奸、綁架等嚴重危及人身安全的暴力犯罪,即使防衛(wèi)行為造成不法侵害人傷亡,也不屬于防衛(wèi)過當,不負刑事責任。
防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)
防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)是保安工作中常見的兩
種情況,屬于非正常防衛(wèi),作為保安員一定要能夠正確加以區(qū)分,不牽涉,不受害。
防衛(wèi)挑撥
故意以挑撥尋釁等不正當手段激怒對方,誘使對方對自己進行侵害,再以“正當防衛(wèi)”的理由,掩飾加害目的,此種情況按故意犯罪論處。
互毆防衛(wèi)
指雙方互相打架、結(jié)伙斗毆、聚眾械斗等行為,不論哪種情況,雙方都不符合正當防衛(wèi)的主觀條件,其行為都是違法的,屬于非正當防衛(wèi),任何造成危害的一方,都要承擔法律責任。
但如斗毆雙方中的一方主觀上不愿再打,并在事實上已經(jīng)停止了自己的毆打行為,離開現(xiàn)場,而另一方仍繼續(xù)追打?qū)Ψ?這時,繼續(xù)毆打的一方即成為不法侵害者,已經(jīng)停止毆打的一方應有權(quán)進行正當防衛(wèi)。
非正當防衛(wèi)
概念
非正當防衛(wèi),指防衛(wèi)人的行為不符合正當防衛(wèi)條件的“防衛(wèi)”。非正當防衛(wèi)不受法律保護,造成危害結(jié)果的需承擔法律責任。
分類
除上述的防衛(wèi)挑撥、互毆防衛(wèi)以及在“正當防衛(wèi)”中提到的不適時防衛(wèi),常見的非正當防衛(wèi)還有以下幾種:
1.假想防衛(wèi),是行為人對于其錯誤地認識、想象或者推測而事實上不存在的不法侵害行為進行的“防衛(wèi)行為”,即對想象或推測中的不法侵害人實施侵害的行為,違反了正當防衛(wèi)的起因或?qū)ο髼l件。
2.局外防衛(wèi),是指防衛(wèi)者對不法侵害者以外的第三者實施的侵害行為,違反了正當防衛(wèi)的對象條件。
3.抗拒防衛(wèi),是行為人為保護自己的非法利益,對執(zhí)行公務等實行合法行為的人進行的抗拒、侵害行為,違反了正當防衛(wèi)中的起因條件。常見案例如:犯人對公安執(zhí)法人員拘捕的抗拒。
兇殺案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
1.兇殺犯罪是最為惡劣的犯罪之一,社會危害性極大,積極配合警方保護現(xiàn)場以便盡快破案是保安的重要職責。
2.兇殺案現(xiàn)場比較具有隨意性,可能在室內(nèi)、室外、荒郊野外、鬧市、公共場所等。
維護原則
1.以尸體為中心擴大現(xiàn)場范圍,兇殺案件被侵害對象是人體,所以尸體所在位置是現(xiàn)場最重要的位置;根據(jù)尸體被殺方式與其所在地性征是否相符(如被利器刺殺的人,尸體周圍理論上應有大量血跡),判斷此處是不是中心現(xiàn)場;如判斷兇手殺人后可能實施了移尸、焚尸等意在消滅罪證的行為,即發(fā)現(xiàn)尸體的地點不是兇殺案的中心現(xiàn)場,就需要根據(jù)尸體附近的拖拉、滴血等痕跡擴大保護范圍,把與尸體有關(guān)的痕跡都保護起來,作出標記。
2.保護現(xiàn)場的同時,注意發(fā)現(xiàn)細微跡象,兇殺案的發(fā)生,常伴有搏斗的過程,因此現(xiàn)場周圍遺留的痕跡、細小物品等都有可能是重要證據(jù),盡可能對現(xiàn)場及周圍的遺留物做好保護,對案件的偵破有著積極的幫助意義。
3.如有傷者,不論是被害人還是兇手,都應立即送往醫(yī)院救治;若傷者已危及生命,應在急救同時,盡可能問些案件關(guān)鍵問題(本條以下案件皆適用)。
自殺案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
一般可判定為自殺現(xiàn)場的,多為墜樓自殺,如為服藥、服毒、利器
傷害等方式,按照兇殺案現(xiàn)場保護,由警方進行判定,協(xié)助警方調(diào)查取證。
維護原則
1.迅速封鎖現(xiàn)場,疏散圍觀人員。
2.如能馬上確認自殺者身份,立即聯(lián)系其家屬,并判斷其自殺初始地點。
3.對現(xiàn)場拍照留存,若經(jīng)確認自殺者已死亡,或需送醫(yī)救治,需將人體的位置、姿態(tài)及散落物等作出標記,以備后續(xù)調(diào)查。
交通事故現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
一般物業(yè)區(qū)域內(nèi)的極少出現(xiàn)惡性交通事故,出現(xiàn)問題多為公共物品損壞,業(yè)主間糾紛,其現(xiàn)場保護需根據(jù)詳細情況判定。
維護原則
無人受傷:
1.若財物、車輛受損,需拍照存查。
2.如造成隱患,可能產(chǎn)生其他波及性損害,應進行局部封鎖,設立標志以警示。
有人受傷:
1.立刻封鎖現(xiàn)場,維持圍觀人群秩序,不得移動或弄亂現(xiàn)場相關(guān)物品,包括人(無需送醫(yī)情況下)、車、散落物品、車痕等;如遇下雨等惡劣天氣,應盡快將痕跡遮蓋保護起來。
2.如傷者需就醫(yī),移動前須對其躺臥位置和姿態(tài)作出標記,情況緊急時可就地以石頭劃出傷者位置;如傷者傷勢嚴重,需先拍照存查。
3.盡量不使用事故車輛運送傷員;如必須移動事故車輛,要先將現(xiàn)場拍照存查,再將車輛輪胎觸地處和相關(guān)物品、痕跡處做好記號,等候交警處理。
4.如有燃油溢出,須嚴禁煙火,避免火災、爆炸等更加嚴重的后果。
5.在現(xiàn)場及周圍尋找目擊證人,以協(xié)助警方調(diào)查。
盜竊案現(xiàn)場的保護
公共設施或物業(yè)所屬物品被盜:
1.發(fā)現(xiàn)被盜或被盜跡象時,判斷案犯是否尚未逃離,或有可疑人員混跡在圍觀人員中,盡量當場抓捕,或掌握案犯的直接特征。
2.封鎖現(xiàn)場,禁止非辦案人員入內(nèi),不得移動現(xiàn)場物品,保護現(xiàn)場痕跡不被破壞。
3.如發(fā)生在室內(nèi),確定作案人出入路線,并對出入通道及周邊環(huán)境加護保的場現(xiàn)案竊盜以保護;如發(fā)生在室外,對周邊環(huán)境進行判斷,將疑似作案人來去路徑、痕跡、逗留地點等加以保護。
業(yè)主被盜:
1.同以上三點。
2.勸止業(yè)主進入現(xiàn)場察看失竊情況。
搶劫案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
搶劫案件嚴重破壞社會安定,對人民物質(zhì)財產(chǎn)乃至人身安全有極大威脅,是我國法律規(guī)定的最重大刑事案件之一。
維護原則
1.注意現(xiàn)場罪犯潛伏、襲擊被害人的位置,逃走路線,如發(fā)現(xiàn)相關(guān)痕跡、足跡,要劃出范圍加以保護,避免破壞。
2.注意發(fā)現(xiàn)并保護現(xiàn)場中心及周圍遺留的痕跡或物品,如搏斗中掉落的物證,扯落的紐扣、衣物碎片、血跡、毛發(fā)等。
3.及時詢問被害人,如罪犯剛剛逃離不久,要立即組織追捕,注意沿路的逃竄痕跡和路人的證詞,增加破案概率,而不只是消極等待公安機關(guān)到來。
縱火案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
1.縱火犯罪通常會造成人身及物質(zhì)財產(chǎn)的重大損失,犯罪分子如利用這種手段以達到報復、破壞社會主義建設、擾亂社會秩序等目的,將很容易造成巨大災難。
2.縱火案容易因救火行為使現(xiàn)場遭到破壞,增加破案難度。
維護原則
1.當起火還未成火災前,起火點較明顯,只需盡量保護好起火點,撲護保的場現(xiàn)案火縱救時有意減少對其的破壞。
2.如火災已釀成,先要積極配合消防部門及相關(guān)單位滅火,滅火后立刻封鎖現(xiàn)
場,并認真配合消防及刑偵部門清理火場,發(fā)現(xiàn)起火點后加以重點保護。
第4篇 z城小區(qū)物業(yè)管理服務措施
名城小區(qū)物業(yè)管理服務措施
結(jié)合名城物業(yè)管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務的供給:
一、導入iso9001質(zhì)量管理體系
在名城物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的過程中不偏離既定的軌道。
二、結(jié)合自身優(yōu)勢,提升服務質(zhì)量
名城物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運用現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營的管理模式以及行業(yè)成功運作的經(jīng)驗,有針對性地開展工作,了解客戶需求,提供個性化服務和精品服務,對可能發(fā)生的問題進行前期預防,使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業(yè)主的需要及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。
三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍
要實現(xiàn)管理方案中的各項承諾,最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì),人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行,通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力,通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質(zhì)。
四、建立'全方位式'的員工培訓機制
在實踐中,推出 '全方位式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。
五、提供個性化的裝修套餐服務
隨著人們生活品質(zhì)的不斷改進,使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。在名城的裝修管理上,竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務。擬通過公開招標的方式引入3-4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務的正規(guī)裝修商進駐并向業(yè)主推薦,避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主;同時,根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個性化的裝修方案以供選擇,實現(xiàn)設計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務。另外,根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請及方案審核的服務,以解業(yè)主的后顧之憂。
六、構(gòu)建'一站式'服務平臺--客戶服務中心
強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提。在名城的服務形式上,擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理;而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務中心的有效運作,第一,可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化,第二,建立首問責任制,所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主;第三,客戶服務中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。
第5篇 物業(yè)服務中心食堂倉庫管理規(guī)定
物業(yè)項目服務中心食堂倉庫管理規(guī)定
第一章總則
第一條為規(guī)范**實業(yè)有限公司zz城服務中心食堂(以下簡稱:食堂)的倉庫管理程序,充分發(fā)揮倉庫功效,保證所采購的物品進、出庫手續(xù)齊全,保證倉庫的安全,特制定zz城服務中心食堂倉庫管理規(guī)定。
第二條zz城服務中心是負責倉庫管理的職能部門。
第三條本規(guī)定適用于zz城服務中心
第二章職責
第四條食堂設置倉庫管理員一名,對倉庫管理全權(quán)負責。
第五條倉庫管理員負責本部門的物資盤點及發(fā)放等工作。包括對采購物品進行驗貨等工作。
第六條倉庫管理員必須熟悉倉庫內(nèi)所存入物品的型號、規(guī)格、用途、性能等。
第三章物品的進庫
第七條采購物品由倉管員根據(jù)《物品需求計劃表》對實物進行驗收,專業(yè)性用品匯同申購部門進行檢驗。對驗收合格的物品進行標識后填寫《物品驗收記錄表》辦理入庫。
第八條驗收合格的物品由倉管員進行核對后在送貨單上簽收或在購物發(fā)票上簽字認可。并填寫《入庫單》、物資卡;《入庫單》必須按項目填寫收貨日期、數(shù)量、規(guī)格、單價、總價,供貨商名稱。
第九條經(jīng)驗收不合格的物料,倉管員應進行適當?shù)臉俗R或進行隔離,并及時聯(lián)系采購員進行解決。
第十條對急需使用來不及入庫或不宜入庫的物品,由領(lǐng)用部門負責人在發(fā)票、驗收記錄上簽字后,倉管員簽署發(fā)票。
第十一條對于服務過程中多余的物料退庫,由倉管員驗收,合格則填制紅字《發(fā)料單》辦理入庫手續(xù);不合格則進行適當?shù)臉俗R,由分管領(lǐng)導處置。
第十二條倉庫管理員根據(jù)《入庫單》登記材料帳,根據(jù)《物資領(lǐng)用單》銷帳。
第四章物品的領(lǐng)用
第十三條倉庫所有物資實行計劃用料、節(jié)約用料原則,并遵守'先進后出'原則。領(lǐng)用的物資除外,領(lǐng)用物資必須 '以舊換新'。
第十四條急用物資入庫后倉管員應及時通知有關(guān)使用人員。
第十五條倉管員必須憑《物品領(lǐng)(借)用登記表》發(fā)放物資,如手續(xù)不全,倉管員有權(quán)拒絕發(fā)放倉庫物資。
第十六條食堂主管負責對物料領(lǐng)用的審批。中心員工領(lǐng)用物品須在倉庫管理員處領(lǐng)取《物品領(lǐng)(借)用登記表》并在單上填寫領(lǐng)取物品名稱、數(shù)量、領(lǐng)用人并由食堂主管簽字。
第十七條倉庫管理員憑由領(lǐng)用人和食堂主管簽字的《物品領(lǐng)(借)用登記表》所列名細照單發(fā)貨。
第十八條日用消耗品領(lǐng)用須領(lǐng)用人填寫《物品領(lǐng)(借)用登記表》,并由食堂主管簽字審批,按周用量一次性領(lǐng)用,再按實際情況發(fā)放,并記錄。每月底倉管員將明細表匯總交付給食堂主管進行核對、參考。
第十九條物料消耗每月計劃領(lǐng)用;每月統(tǒng)計物料實際消耗量和庫存量;月度盤點做到帳實相符,杜絕浪費和遺失。
第五章物品的保管
第二十條倉庫內(nèi)所有存放的物品必須有明顯、統(tǒng)一打印的規(guī)范標識。
第二十一條倉庫內(nèi)必須配備有足夠的滅火器材(按50m2配置一個手提式滅火器具);庫內(nèi)照明燈應選用安全防爆燈。
第二十二條倉庫內(nèi)必須保持整潔、溫度40c以下、相對濕度80%以下,通風良好。
第二十三條庫房重地,未經(jīng)許可,不得擅自進入,更不允許在倉庫逗留、閑談。
第二十四條倉庫保管存儲狀態(tài)良好,庫存帳目清楚、帳實相符。
1.倉庫管理員應確保:
a) 物品的堆放高度不能超過2米;
b) 液體物品用適宜的容器盛裝;
c) 對易燃、易爆、有毒的危險品必須有明顯的標識或進行歸類重點隔離存放。
d) 所有的標識必須內(nèi)容完整、清晰,并且擺放產(chǎn)品時標識應朝外;
e) 做好標識和賬目;
f) 對有貯存條件要求的物品,應予以充分滿足;
g) 做好防潮、防曬、防雨水淋、防蟲、防鼠、防白蟻等措施,以保證物品在保存期內(nèi)不變質(zhì)、不生銹,不失去使用價值。
h) 使用合適的搬運工具和方法,防止搬運過程中對物品質(zhì)量造成損壞。
i) 對不合格品和降級使用的物品應做特別標識;合格品、不合格品、待檢品分區(qū)存放。
第二十五條物品的貯存管理
1.對不能按貨架擺放或有特殊存放條件的,按實際情況存放,并且材料賬上注明存放位置。
2.倉管員每周應對貯存環(huán)境和貯存物品進行檢查,以防止產(chǎn)品損壞、變質(zhì)、丟失和混淆。檢查內(nèi)容包括但不限于:
a) 倉庫環(huán)境是否能保證物品在保存期內(nèi)不變質(zhì)、不生銹、不失去使用價值;
b) 物料是否損壞或變質(zhì);
c) 標識是否完整、清晰;
d) 物料是否丟失或混淆。
3.當發(fā)現(xiàn)問題時應及時進行標識或采取隔離措施,并通知有關(guān)人員處理。
4.如物品快過期時應提前一個星期書面知會需領(lǐng)用的部門盡快領(lǐng)用,避免物品報廢;
5.倉管員對倉庫物資必須每月進行一次檢查和盤點工作,盤點結(jié)果記錄于《倉庫物資盤點表》,交出納一份。
6.每年底由出納負責對庫存品至少進行一次盤點。
第二十六條每月月底倉庫管理員必須對庫存實物進行盤點,盤點物資須登記在《庫倉物資盤點表》并與每月統(tǒng)計的物料實際領(lǐng)用量和庫存量報表交分管領(lǐng)導審核;做到帳實相符,如不符要查明原因,并向中心如實反映。
第六章物品的報廢
第二十七條嚴格控制餐飲器皿、會務器皿、布草類、維修用料辦理破損物品報廢手續(xù)。
第二十八條使用期限(次數(shù))滿,即需更新的報廢物品必須由有關(guān)人員填寫《物資報廢申請單》說明報廢原因,屬正常報廢由食堂主管簽署處理意見,方可作報廢處理。并'以舊換新'。
第二十九條過期、霉變或破損的物品應及時填寫《物資報廢申請單》說明報廢原因,由分管領(lǐng)導填寫處理意見,屬人為失誤造成的損失,應追究責任;對不能及時處理的物資,應統(tǒng)一放置于倉庫的不合格物資隔離區(qū)內(nèi),物資得不到妥善處理之前,《物資報廢申請
單》與物資不可分開放置。
第七章附則
第三十條本規(guī)定由西麗山莊管家服務中心負責解釋。
第6篇 物業(yè)管理知識--保安服務篇
物業(yè)管理知識學習-保安服務篇
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料);符合計劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓基本功;有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓的主要內(nèi)容包括:公司簡介;物業(yè)管理法規(guī)學習;企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則,工作紀律等;安全防火教育;iso9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學習;普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。
007保安人員在崗培訓的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產(chǎn)的保險責任。
012保安守護工作主要有:保護人身安全;保護財產(chǎn)安全;維護客戶單位內(nèi)部正常的秩序。
013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂秩序;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標周圍的正常治安秩序;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關(guān);疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施控制、監(jiān)護。
018守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關(guān)報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關(guān)。
019發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關(guān)領(lǐng)導報告,做好控制工作。
020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內(nèi)容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點與線結(jié)合的方法。
023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表
現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財產(chǎn)的行為;妨害社會管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
026正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。
2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。
027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。
028正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
029非正當防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
030常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。
031防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。
032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
033緊急避險的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
034保安員處理問題應遵循的原則:保安員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
035保安員處理問題應遵循的方法:對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導,對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取“可散不可聚,可解不可結(jié),可緩不可急,可順不可逆”的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因為這樣不利于解決問題。對處理問題上,堅持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當場教育,或協(xié)助所在單位、家屬進行教育,如需要治安處罰的,交公安機關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機關(guān)處理。對于犯罪行為,應及時制止,并把犯罪分子扭送公安。
第7篇 物業(yè)管理服務部機構(gòu)設置職責
物業(yè)管理服務部機構(gòu)設置及其職責
物業(yè)服務部下設業(yè)主服務部、秩序維護部、清潔綠化部、工程維修部四個部門。各部門職責如下:
1、業(yè)主服務部
--負責物業(yè)服務部行政、總務、車輛管理工作;
--負責物業(yè)服務部人事、勞資、培訓工作:
--負責物業(yè)服務部的財務管理工作:
--負責業(yè)主(住戶)裝修及其它檔案管理:
--負責物料采購、供應及庫房管理;
--負責小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展:
--負責社區(qū)間文化交流活動的組織開展;
--負責區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設工作;
--負責對外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。
2、秩序維護部
--負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作;
--對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件,按照《治安服務部罰條例》實施權(quán)限內(nèi)的處罰,并配合公安機關(guān)調(diào)查,偵破案件;
--負責轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理;
--負責消防設施、設備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作;
--負責轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理;
--負責轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管理;
--參與轄區(qū)內(nèi)義務勞動和便民服務活動;
--負責消防設備的運行管理。
--負責智能系統(tǒng)的運行操作和維護:
--負責小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計、分析和及時傳遞,定期形成日、月統(tǒng)計報表,為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù);
--負責業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務申請,受理投訴與處理,并定期進行住戶意見調(diào)查,回訪統(tǒng)計分析工作;
--負責組織物業(yè)服務部內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查,提出質(zhì)量改進建議,負責糾正措施的貫徹落實。
3、清潔綠化部
--負責清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護;
--負責公共設施和道路的巡視檢查;
--負責小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設計、修剪;
--負責小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和居家服務攤點的統(tǒng)一管理;
--負責小區(qū)內(nèi)家政服務和便民服務項目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開展;
--負責小區(qū)內(nèi)家政服務人員的統(tǒng)一管理和培訓;
--負責小區(qū)內(nèi)文化設施場所的運行、經(jīng)營管理和日常維護保養(yǎng);
4、工程維修部
--負責室內(nèi)裝修審批,負責區(qū)內(nèi)公共設施及場所(地)的維修和定期保養(yǎng);
--負責小區(qū)內(nèi)公共設備(消防設備除外)的運行管理、維修和維護保養(yǎng);
--負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng);
--負責智能系統(tǒng)末端設備的設施維修和定期保養(yǎng)。
第8篇 某物業(yè)管理中心服務接待工作規(guī)定怎么寫
物業(yè)管理中心服務接待工作規(guī)定l接待規(guī)范
1.1文明語言:執(zhí)行《員工手冊》中相關(guān)規(guī)定。
2舉止規(guī)定:2.1執(zhí)行《禮儀手冊》中相關(guān)規(guī)定。
3特殊規(guī)定:
1.3.1 當來訪人有過激的言行時,應保持冷靜,不準與來訪人發(fā)生爭吵。
1.3.2 當個別工作人員與來訪人發(fā)生激烈爭辯時,在場的其他工作人員應立即制止,并安排該名工作人員適當回避,由其他人繼續(xù)接待或匯報管理處主任,有必要時由主任親自負責接待。
2接待工作分類2.1業(yè)主來訪
2.1.1 業(yè)主提管理意見
2.1.2 接待投訴人士
2.1.3 申報裝修、維修等2.2外來參觀2.3上級單位物業(yè)檢查3接待工作程序3.1業(yè)主來訪:3.
1.1業(yè)主到管理處提合理化建議時:a.接待人員認真填寫《來訪登記表》。
根據(jù)內(nèi)容的輕重緩急及時匯報給主任或通知有關(guān)領(lǐng)導負責處理。
b.管理處主任將可付諸實施的合理化建議列入工作計劃中;
對關(guān)系到公司服務質(zhì)量的重大整改建議時,上報公司領(lǐng)導決策。
3.1.2接待投訴人士:執(zhí)行投訴處理規(guī)定和程序。
3. 2接待業(yè)主申報裝修和維修等:
3.2.1 申報裝修:a.接待人員填寫辦理裝修手續(xù)登記,接受業(yè)主的裝修申請表。
b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關(guān)手續(xù)。
3.2.2 申報維修(業(yè)主區(qū)域內(nèi)報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認,并錄入《服務記錄表》。
b.對業(yè)主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規(guī)定時,向申請人做好解釋工作,及時處理。
c.對申請的緊急維修項目,應立即通知維修人員,先進行維修,再補辦派工手續(xù)。
d.業(yè)主直接向維修人員申請的維修,維修人員可先進行維修,再補辦申請和派工手續(xù)。
3.2.3 申報維修(公共區(qū)域內(nèi)報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認,并錄入《日常報修記錄》。
3. 3外來參觀:
3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待,并記入《來訪登記表》。
3.3.2 對不符合規(guī)定程序的參觀要求,應禮貌地謝絕或向其指明本公司有關(guān)參觀事宜的聯(lián)系途徑。
3. 4上級單位的物業(yè)檢查:
3.4.1 由公司統(tǒng)一安排,管理中心做好檢查布置工作。
3.4.2 檢查過程中,關(guān)系到管理中心的事項,由中心經(jīng)理或經(jīng)理指定的管理人員做檢查記錄。
3.4.3 上級單位無通知進行突然檢查時,管理中心經(jīng)理、各相關(guān)管理處主任負責接待,并記錄在'來訪登記表'中,對發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題按相關(guān)規(guī)定進行處理。
4接待工作的要求
4.1管理中心的管理人員均應熟悉接待工作,并掌握本手冊中的相關(guān)內(nèi)容。
4.2派工單可以由接待人員填發(fā),但'派工人'必須是管理處主任指定的管理人員。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《來訪登記表》c-11/b012.《服務登記表》c-07/b023.《日常報修記錄》
第9篇 住宅物業(yè)管理服務內(nèi)容收費辦法
住宅社區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容與收費辦法
本社區(qū)服務分為公共性物業(yè)管理服務和特約專項服務。
公共性物業(yè)管理服務費用簡稱為'物管費'。
特約專項服務是根據(jù)不同客戶的實際需求而開展的特別針對性服務項目,其收費標準根據(jù)所提供的服務內(nèi)容并按照合理的原則自行定價或與客戶協(xié)商定價收取。
1、公共性物業(yè)管理服務內(nèi)容
(1)房屋檔案管理:建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案,并負責及時記載有關(guān)變更情況;
(2)業(yè)主檔案資料管理:搜集、整理、歸檔、保管、及時更新本社區(qū)業(yè)主基本情況及檔案資料,并配合當?shù)毓矙C關(guān)進行備案登記;
(3)收費服務:定期向業(yè)主及物業(yè)使用人收取物業(yè)管理公共服務費(簡稱'物管費'),可接受有關(guān)單位的委托代收代繳水、氣費、垃圾處理費、有線電視收視費、網(wǎng)絡服務費、電話費等費用;
(4)協(xié)調(diào)關(guān)系、對外聯(lián)絡、處理投訴;
(5)維修養(yǎng)護服務及管理:對社區(qū)公共建筑、場地、房屋、公共設施設備及房屋共用設施設備進行定期巡檢、養(yǎng)護、維修和管理;
(6)安全防范(但不含人身、財產(chǎn)的保險和保管責任,另有合同約定的除外);協(xié)助配合當?shù)毓矙C關(guān)維護社區(qū)內(nèi)公共秩序及消防安全,創(chuàng)造良好的治安環(huán)境;
(7)交通管理:對進入社區(qū)的車輛行駛和停放加以管理,保持社區(qū)內(nèi)交通的順暢及安全;
(8)保潔服務:定期清掃和清運垃圾,定期除蟲、滅鼠,保持社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及公共設施的清潔衛(wèi)生;
(9)綠化養(yǎng)護管理:負責社區(qū)景觀和綠化帶的綠化養(yǎng)護,維護良好的綠化景觀;
(10)社區(qū)文化活動:根據(jù)實際情況不定期舉辦社區(qū)宣傳和文化活動。
2、特約專項服務內(nèi)容
(1)車輛停放服務:按相關(guān)規(guī)定收取機動車和非機動車的車位使用費;
(2)特約有償服務:維修(水電、房屋、家電)服務、家政服務、代租植物盆景(提供家庭綠化服務)、代訂報刊雜志、代繳費用、房屋代租代售、商務服務、信息咨詢……
(注:上述特約有償服務項目可根據(jù)實際需要及具備條件逐步開展)
3、物業(yè)管理費的支出范圍
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行、維修、保養(yǎng)費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域公共秩序維修費用(包括保安及消防裝備);
(6)辦公、通訊等行政管理費用;
(7)公用水、電費;
(8)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;
(9)美化環(huán)境及節(jié)日裝飾活動費用;
(10)法定稅費;
(11)物業(yè)公司酬金。
4、物業(yè)管理費的計費標準及交費辦法
(1)計費標準:
根據(jù)物業(yè)管理服務原則與思路,實行在政府指導下同業(yè)主協(xié)商以期達到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、服務水平與服務價格相適應的收費原則。
(2)交費辦法:
①業(yè)主/住戶應當根據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《物業(yè)管理服務合同》的約定按時足額交納物業(yè)管理服務費;
②業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物管費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任;
③未能按時交納者,物業(yè)公司將依據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《物業(yè)管理服務合同》的約定向業(yè)主/住戶收取逾期滯納金;
④任何業(yè)主/住戶以任何借口、理由延期或拒絕交納物管費,都是對其他業(yè)主及住戶利益的侵犯,物業(yè)公司將會同業(yè)主委員會督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)公司可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V,依法進行追討。
(3)交費時間:每月的25日
第10篇 質(zhì)量手冊物業(yè)管理服務費用收繳控制程序
質(zhì)量手冊:物業(yè)管理、服務費用收繳控制程序1目的確保公司能按時收繳各項物業(yè)應收費用,確保業(yè)主與住戶滿意。2適用范圍適用于各項應收物業(yè)費用的收繳管理。3職責
3.1 公司財務部負責物業(yè)各項應繳費用的統(tǒng)一控制。
3.2 管理部收費員負責各項費用的代收代付。4程序
4.1 物業(yè)管理、服務收費種類根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理、服務收費包括:a)公共性服務費,指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用;b)公共代辦性質(zhì)費用,如為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕費用;c)特約服務,如為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務,包括房屋修繕、代購商品、家電維修等;d)修繕費用,指用于新建住宅保修期滿后,房屋公用部位和公用設備的養(yǎng)護、維修和更新的費用。
4.2 物業(yè)管理、服務費用的收繳
4.2.1 每月初公司財務部將《費用收繳通知單》交給管理部,管理部人員將費用通知單發(fā)送給業(yè)主或住戶。并請業(yè)主或住戶在費用通知單上簽名確認。
4.2.2 業(yè)主或住戶因故無人時,管理部人員應將通知單妥善保管,設法送達。
4.2.3 財務部每月20日將未繳、欠繳費用的業(yè)主、住戶名單交給管理部,由管理部發(fā)出《費用催交通知單》,并請業(yè)主、住戶簽名確認。
4.2.4 逾期仍未繳費者,管理部業(yè)務員應上門催收,特殊原因拖欠費用的,業(yè)務員應做好記錄并向管理部經(jīng)理報告。對特殊情況,經(jīng)管理部經(jīng)理批準可再拖延一個月,對無特殊原因而拖欠費用或拖欠兩個月以上者,應由管理部張欄公布,限期交費。
4.2.5 對超過限期仍未交付費用者,根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主和住戶簽定的《物業(yè)管理合同》規(guī)定,由管理部通知工程部停止供水、電等。在停止供應之前,管理部應事先通知業(yè)主或住戶,作好協(xié)調(diào)解釋工作。
4.2.6 如果業(yè)主或住戶連續(xù)10個月不交費,則經(jīng)總經(jīng)理批準,遵循法律程序解決。
4.2.7 特約服務費用的收繳財務部參照國家規(guī)定,制定統(tǒng)一收費標準,明碼標價,本著利民、微利的原則,確保服務質(zhì)量。
4.2.8 修繕基金的管理新建住宅保修期滿后,物業(yè)公司接受產(chǎn)權(quán)人委托對房屋公用部位和公用設備進行養(yǎng)護、維修和更新,并收取費用。物業(yè)公司對這筆費用必須加強管理、?？顚Ｓ?不得挪用。
4.3 財務部每半年向業(yè)主、住戶公布費用收入和支出帳目,接受業(yè)主、住戶的監(jiān)督。5相關(guān)文件
5.1 《物業(yè)管理合同》6質(zhì)量記錄
6.1 《費用收繳通知單》
6.2 《費用催交通知單》
第11篇 某物業(yè)服務中心電瓶車管理規(guī)定
物業(yè)服務中心電瓶車管理規(guī)定
一、目的
規(guī)范電瓶車駕駛和維修,杜絕安全事故,延長電瓶車使用壽命。
二、使用范圍
適用于**花城物業(yè)服務中心
三、方法與過程控制
1.電瓶車駕駛?cè)藛T必須持證上崗,經(jīng)房管部車隊長、安全主管考核合格后,方可承擔駕駛職責。
2.駕駛員須保持中速行駛,注意車輛起步時緩慢前進,不得突然提速,防止客人從車上跌落。
3.電瓶車最高時速不得超過每小時15公里,行駛中不得超越其他機動車輛,并注意避讓行人,嚴禁帶故障行駛。
4.電瓶車服務的對象為看樓客戶,嚴禁無關(guān)人員搭乘電瓶車,特別是公司內(nèi)部員工。
5.駕駛員不得坐在車上候客、不得在車上吃東西或做與工作無關(guān)的事,應站立于駕位左側(cè),并禮貌提示所有上車客戶注意'不要將頭、手、腿等身體部位超出車外,小孩必須在大人的監(jiān)護下方可允許上車,下車時必須待車停穩(wěn)后方可下車等',提示完畢后待客坐穩(wěn)時方可緩慢啟動。
6.駕駛員嚴格按照規(guī)定時間或行駛路線進行行駛,下班后必須將車停放在指定的區(qū)域進行充電,做好電瓶車外觀的清潔,確保第二天能正常使用,并與當班安全員做好交接,將鑰匙移交到控制中心保管。
7.司機為電瓶車的最終責任人,必須保持車體衛(wèi)生及日常保養(yǎng)工作,以確保車輛的正常運行。
8.技術(shù)組必須安排專人每周對電瓶車進行保養(yǎng)一次,每半月請房管部車隊長,對車輛狀況進行檢驗并提供專業(yè)意見。
9.駕駛員必須嚴格遵守交通規(guī)則,在開車的過程中因人為因素造成的一切后果均由當值司機個人承擔。
第12篇 物業(yè)服務中心食堂物品采購管理規(guī)定怎么寫
物業(yè)項目服務中心食堂物品采購管理規(guī)定第一章總則
第一條為規(guī)范湛江物業(yè)服務有限公司城服務中心食堂(以下簡稱:食堂)的物品采購管理程序,保證所采購物品符合質(zhì)量要求,特制定城服務中心食堂物品采購管理規(guī)定。
第二條服務中心是負責物品采購管理的職能部門。
第三條本規(guī)定適用于城服務中心。
第二章職責
第四條分管領(lǐng)導、服務中心經(jīng)理逐級負責物品采購的審批。
第五條分管領(lǐng)導負責對所有物品的采購活動進行監(jiān)管。
第六條食堂主管負責制定月度采購計劃及零星、急需物品采購計劃。
第七條食堂倉管員負責采購和驗收工作,包括與供方聯(lián)絡供貨、驗貨、費用結(jié)算等工作。
第三章采購計劃審批
第八條采購員負責于每月月底,根據(jù)倉管員的《庫房物品盤點清單》制定下個月物品采購計劃,填寫《物品需求計劃表》,報食堂主管處審批。
第九條食堂主管將所報采購計劃匯總后,按審批程序?qū)徟?由采購員通知合格供貨商供貨。
第十條對于零星、急購的物品,部門可即時填寫《物品需求計劃表》,并于'備注'欄中注明'零星、急購'字樣及申購原因,經(jīng)授權(quán)人口頭同意后實施采購,次日按規(guī)定補辦采購申請手續(xù)。
第十一條 固定資產(chǎn)采購以報告形式逐級上報,經(jīng)公司分管領(lǐng)導審批后由西麗山莊管家服務中心負責統(tǒng)一采購。
第五章采購實施與驗收
第十二條 根據(jù)經(jīng)批準的《物品需求計劃表》,采購員通知指定的合格供方進行供貨。
第十三條 無法在合格供方處購到的零星、急需物品可在其他供方處對實物質(zhì)量驗證后實施采購,但其后補簽的《物品需求計劃表》需經(jīng)管理中心審價。
第十四條 采購物品由倉管員與相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合進行驗收,合格物品入庫。
第十五條 驗收時根據(jù)公司發(fā)放的供方價目表對價格進行核對,驗收結(jié)果記錄在《物品驗收記錄表》中。
第十六條 《物品驗收記錄表》由倉管員保存,對驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格品由驗收人員及時標識和隔離,更換或退貨。
第六章物品領(lǐng)用與費用結(jié)算
第十七條 由申領(lǐng)人持經(jīng)分管領(lǐng)導批準后的《領(lǐng)料單》到倉管員處領(lǐng)取相關(guān)物品。
第十八條 倉管員需建立物品管理臺帳,對物品的進庫、出庫、庫存狀態(tài)進行管理。
第十九條 確定合格供貨商的物品采購由管理中心與合格供貨商每月結(jié)算一次,由倉管員核實供方提供的送貨清單、核實無誤后,倉管員在《付款申請清單》上簽字確認,由合格供方提供每月發(fā)票、送貨清單及經(jīng)簽字確認的《付款申請清單》交給出納,經(jīng)管家服務中心經(jīng)理審批,報公司領(lǐng)導批準后,交公司財務部付款。
第二十條 在臨時供貨方處進行的零星、急需物品采購,由采購部門與臨時供貨方即時結(jié)算,經(jīng)辦人以臨時供方為單位填制報銷憑證,附發(fā)票、送貨清單、經(jīng)審批的采購計劃,按原批準程序進行審批,報公司領(lǐng)導批準后交公司財務部付款。
第七章附則
第二十一條 本規(guī)定由西麗山莊管家服務中心負責解釋。
第二十二條 本規(guī)定自簽發(fā)之日起實施。
第13篇 林苑小區(qū)物業(yè)服務收費管理規(guī)定
林之苑小區(qū)物業(yè)服務收費管理規(guī)定
為保證小區(qū)物業(yè)管理服務的正常運行和質(zhì)量規(guī)范,根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《湖南省物業(yè)服務收費管理實施辦法》等法律法規(guī),結(jié)合小區(qū)實際情況,制訂本物業(yè)服務收費管理規(guī)定:
一、具體收費項目和標準遵照《林之苑收費項目標準表》和《前期物業(yè)管理合同》執(zhí)行,其中水、電、燃氣等市政公用事業(yè)收費屬于代收代繳。
二、公共性服務費(物業(yè)管理費)按季度預收,業(yè)主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業(yè)管理服務中心足額交納本季度公共性服務費。
三、固定停車場地使用和衛(wèi)生費按季度預收,業(yè)主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業(yè)管理服務中心足額交納本季度固定停車場地使用和衛(wèi)生費。
四、臨時停車場地使用和衛(wèi)生費根據(jù)停車時間遵照收費標準由門崗管理員現(xiàn)場收取。
五、水費由物業(yè)管理服務中心每月底到戶抄表,業(yè)主(使用人)在發(fā)出收費通知之日內(nèi)起15日到物業(yè)管理服務中心辦理繳費手續(xù)。
六、電費實行ic卡預購電系統(tǒng),使用人根據(jù)需要持ic卡辦理購電繳費,每次最高購電額控制在1000度以內(nèi)。
七、管道燃氣費實行ic卡預購燃氣系統(tǒng),業(yè)主(使用人)根據(jù)需要持ic卡辦理購買燃氣,每次最高購買燃氣額控制在100立方以內(nèi)。
八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業(yè)收費,執(zhí)行相關(guān)部門規(guī)定。
九、交房和裝修相關(guān)費用由物業(yè)管理服務中心另行通知安排。
十、對如延期繳付相關(guān)費用的,物業(yè)管理服務中心可按延期天數(shù)每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強制措施要求繳付應繳費用。
十一、當相關(guān)收費標準和時間發(fā)生調(diào)整和變動時,由物業(yè)管理服務中心據(jù)實通知發(fā)布。
第14篇 某物業(yè)服務公司辦公用品管理規(guī)定
物業(yè)服務公司辦公用品管理規(guī)定
為加強辦公用品的管理,節(jié)約辦公費的開支,特制定辦公用品管理制度:
一、辦公用品統(tǒng)一由行政人事部購置和發(fā)放,各部門應于每月底擬定下月辦公用品計劃遞交行政管理。行政人事部以各職能部門為單位,按月發(fā)放辦公用品。
二、各部門購買專業(yè)性較強或較貴重的物品,須向行政人事部報計劃,報請公司領(lǐng)導同意后,由行政人事部安排專員陪同各部門購買。
三、購進物品要嚴格驗收,票物相符,及時登記造冊,及時入帳。
四、所購物品各部門應指定專人負責保管,如出現(xiàn)遺失或損壞現(xiàn)象,一概由保管人按折舊價賠償。
五、公司的各種固定資產(chǎn)管理按照公司《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行。
第15篇 商住小區(qū)前期物業(yè)管理委托服務合同13
商住小區(qū)前期物業(yè)管理委托服務合同(十三)
第一章 總 則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方): 武漢zz實業(yè)發(fā)展有限公司
受托方 (以下簡稱乙方): 武漢**物業(yè)管理有限公司
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,甲方將 畔島花園 委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:住宅
座落位置:武漢市**湖區(qū)**路(街道)號
四至:東 環(huán)湖路*南 金銀湖 西 北 環(huán)湖路
占地面積:**平方米
建筑面積: 60000 平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、。
第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、摟內(nèi)消防設施設備、電梯、 。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、 。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、 。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:
1、物業(yè)管理服務費;
2、;
3、。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。
第十七條 其它委托事項
1、 。
2、 。
3、 。
第三章委托管理期限
第十八條 委托管理期限為 年。自年月日時起至年月
日時止(如業(yè)主委員會在該終止日前成立,則該合同終止于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》生效時)。
第四章 雙方權(quán)利義務
第十九條
a甲方權(quán)利義務(適用于業(yè)主委員會)
1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2、規(guī)定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6、在合同生效之日起內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米 元租用,其租金收入用于;
7、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方接下列第 項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米 元租用,其租金收入用于。
8、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交;
9、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,負責催交或以其它方式償付;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1) ;
(2) 。
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12、 。
b甲方權(quán)利義務(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))
1、在為主委員會成立之前,負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。
3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題,按以下方式處理:
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修,支出全部費用;
(3)。
6、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米 元租用,其租用收入用于;
7、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方接下列第項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米元租用,其租金收入用于 。
8、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交。
9、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,負責催交或以其它方式償付;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1);
(2)。
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12、 。
第二十條 乙方權(quán)利義務
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督;
7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;
10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)
用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11、。
第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標管理。
1、房屋外觀: 。
2、設備運行:。
3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護: 。
4、公共環(huán)境: 。
5、綠化: 。
6、交通秩序:。
7、保安:。
8、急修:。
小修: 。
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:,具體的物業(yè)管理服務質(zhì)量要求 見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務費用
第二十二條 物業(yè)管理服務費
1、本物業(yè)的管理服務費,住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使 用人收取。
2、管理服務費標準的調(diào)整,按 調(diào)整。
3、空置房屋的管理服務費,由乙方按建筑面積每月每平方米元向 收取。
4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,按以下第 項處理:
(1)從逾期之日起按每天 元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之交納滯納金;
(3) 。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取:
1、露天車位:。
2、車庫:。
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務,由當事人按實發(fā)生的費用計付,收費標準須經(jīng)甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下:
1、高層樓房電梯運行費按實結(jié)算,由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
2、
3、
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用,由 承擔;大中修費用,由 承擔;更新費用,由 承擔。
2、房屋共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用,由 承擔;大中修費用,由 承擔;更新費用,由 承擔。
3、市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由 承擔;更新費用,由承擔。
4、公共綠地的養(yǎng)護費用,由 承擔;改造、更新費用,由承擔。
5、附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護引用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標,乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定,未zz到約定的管理目標,甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向?qū)Ψ街Ц?*元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的,還應給予賠償。
第八章 附 則
第三十一條 自本合同生效之日起 天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后,乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀,大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好,可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂初充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共 頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解,協(xié)商或調(diào)解不成的,雙方同意由 仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約這仲裁機構(gòu),事后又未達到書同仲裁協(xié)議的,可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章: 乙方簽章 :
代表人: 代表人:
年 月 日
附件:
一、物業(yè)構(gòu)成細目
第16篇 物業(yè)管家服務中心文書管理規(guī)定
山莊管家服務中心文書管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范文件分類、編號、擬制、審批、用印、收發(fā)處理工作。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務中心的文書管理工作。
3.0職責
3.1管家服務中心經(jīng)理助理負責本中心文件的擬制和審核。
3.2管家服務中心經(jīng)理負責所有管家服務中心文件的復核并報公司領(lǐng)導審批,負責對客服務文件的審批。
4.0程序要點
4.1公文格式
4.1.1公文種類。根據(jù)物業(yè)管理服務特點,引入以下公文類別:
上行文:請示、報告、計劃、總結(jié);
下行文:批復、決定、通知、通報;
平行文:函、會議紀要。
4.1.2文件標題
a)發(fā)文統(tǒng)一使用以上文件類別,字間距要適當,以清晰、美觀為原則;
b)標題統(tǒng)一使用2號黑體字,放在公文紙間隔線以下,文號上方居中位置。
4.1.3發(fā)文字號。簡稱文號,包括機關(guān)代字、年號和順序號三項內(nèi)容:
a)根據(jù)發(fā)文順序及發(fā)文時間對文件編號;
b)管家服務中心文號作以下統(tǒng)一規(guī)定
如:zz發(fā)[2006]009號,是指zz山莊管家服務中心2006年發(fā)的管家服務中心第9個文件。
c)文號統(tǒng)一使用5號字體,放在文件標題下一行的居中位置;
d)管家服務中心文號由管家服務中心經(jīng)理助理統(tǒng)一編號。
4.1.4秘密等級和緊急程度,用來確定公文發(fā)送方式及辦理速度
a)普通文件不加注明;
b)秘密文件必須在文件左上角位置注明'秘密'或'絕密'字樣;
c)急件必須在文件的左上角位置注明'急件'字樣。
4.1.5主送機關(guān)。是用來處理或答復公文中有關(guān)問題和有關(guān)事項的機關(guān):
a)應放在文號下方,正文之上,專行頂格,用冒號':'結(jié)尾;
b)主送機關(guān)不止一個時,要按其機關(guān)級別的高低、職權(quán)范圍大小依次排列,中間應頓號'、'隔開;
c)一般情況下,選擇小四號宋體字。
4.1.6正文。是文件的主體部分。文件制發(fā)的目的和根據(jù),講述什么事情,解決什么問題以及辦法和要求,都要在正文中闡述清楚:
a)正文文字一律從左至右橫排;
b)要合理地劃分段落、正確使用標點符號,每段開始空兩個中文字符空格;
c)正文字體與主送機關(guān)保持一致。
4.1.7附件。通常指隨正文發(fā)出的補充說明材料:
a)如果該文件有附件的,應在正文之下、機關(guān)落款的左上側(cè),專行空兩格注明'附件:×××'字樣;如果附件較多,還須編上序號1、2、3……末尾用分號,最后一個附件用句號結(jié)束;文件無附件的,無須注明;
b)要寫明附件的全稱;
c)附件字體與正文相同。
4.1.8落款。指發(fā)文單位全稱或規(guī)范化的簡稱。以總經(jīng)理的名義發(fā)出的,要用負責人姓名(前面冠以職務身份)署名:
a)落款一般放在正文(或附件標記)的右下角,相當于書信中具名的位置;
b)如果正文恰好占滿全頁,落款必須放在另頁空白紙上時,應在其上面加注一行'此頁無正文'字樣;
c)落款字體與正文相同。
4.1.9日期
a)一般應寫發(fā)文日期;
b)會議通過的文件寫會議通過的日期;
c)重要的文件應寫簽發(fā)的日期;
d)日期的字體與正文相同,放在落款下面正下方位置。
4.1.10蓋章。是發(fā)文機關(guān)對文件負責的標志,是文件合法生效和的標志,一般情況下文件都應加蓋印章:
a)蓋章應在公文打印校對完之后進行,由管理印章的工作人員經(jīng)手登記;
b)印章應蓋在落款和年月日中間,即'騎年蓋月'位置。
4.1.11公文文尾。指落款以下的頁面部分,位于末頁下端,包括:抄送機關(guān)、印刷機關(guān)、印刷份數(shù)等內(nèi)容:
a)公文文尾與文件日期中間應有間隔,一般需用一條直線分割以示區(qū)別;
b)公文文尾字體與正文相同,另行頂格;
c)抄送機關(guān)是協(xié)助或配合主送機關(guān)執(zhí)行任務或需要知道文件內(nèi)容的機關(guān)。對上級機關(guān)的抄送叫抄報。先寫抄報機關(guān),再寫抄送機關(guān);
d)印刷時間指開印的時間,印刷機關(guān)和印刷時間排在一行,通常用兩條黑色橫線夾住,與版頭搖相呼應;
e)印刷份數(shù)指的是印刷的總份數(shù),位于底線的偏右位置。
4.2發(fā)文辦理。包括交擬、撰寫、審核、簽發(fā)、裝訂、蓋印、發(fā)放等一系列工作:
4.2.1交擬和擬議
a)經(jīng)理將撰寫文書的任務和意圖明確具體交代給負責草擬文稿的具體部門或人員;
b)擬稿人員接受任務后,對所要撰寫的文書進行醞釀和構(gòu)思:
--深入領(lǐng)會意圖,掌握其精神實質(zhì);
--注意提煉觀點,選擇材料;
--安排文稿的結(jié)構(gòu)、搭好文件的骨架;
--如果對原交擬意圖不清或需要有重大修正時,須征得交擬人同意,不可擅自作主。
4.2.2撰寫與審核。 (正規(guī)文件須打印,擬稿人進行校對):
a)擬稿人在擬議的基礎上,按照擬議的設計撰寫文稿,撰寫時應注意;
--不與國家法律、法規(guī)相違背;
--把握各種文書的特點、規(guī)律和寫作方法;
--堅持觀點與材料相統(tǒng)一。
b)交擬人對擬稿人的文件進行審核:
--審查文稿內(nèi)容,看其主旨是否符合交擬愿意,是否違法;
--所提的任務、措施或方法是否切實可行;
--所規(guī)定的步驟和期限是否恰當;
--主送和抄送單位規(guī)定的是否恰當;
--文字中的引語、事例、數(shù)字以及專用術(shù)語是否正確;
--發(fā)文符合標準的,管家服務中心發(fā)文由管家服務中心主任在《公文處理單》上簽署審批意見后發(fā)文。
4.2.3簽發(fā):
管家服務中心發(fā)文:管家服務中心經(jīng)理對簽發(fā)的文件負有完全責任,應本著負責精神,仔細閱讀文稿,實事求是地擬寫批語;同意簽發(fā)的,注意'同意發(fā)文'字樣后按正常手續(xù)辦理;不同意的寫出具體意見返還相關(guān)部門或擬稿人重新撰寫。
4.2.4蓋章和發(fā)放:
a)蓋章部門管理人員(一般為行政人事部經(jīng)理/管家服務中心經(jīng)理)依據(jù)總經(jīng)理簽準的意見加印:
--總經(jīng)理未簽準的公文一律不能蓋章;
--蓋章的份數(shù)嚴格按照文件要求印發(fā)的份數(shù)要求蓋章;
--須將蓋章文件至少保留一份存檔(對特殊約定的按約定處理);
--對一頁以上的重要文件還須加蓋騎縫印章。
b)發(fā)放。發(fā)放(裝封和發(fā)送)工作要迅速、準確、安全:
--發(fā)文登記:由管家服務中心經(jīng)理助理將要發(fā)放的文件進行登記后,依據(jù)發(fā)送范圍(包括:主送單位、抄報部門、抄送部門)填寫《文件發(fā)放登記表》;
--采用快捷方式(電子郵件、信件或親自送達)發(fā)放文件,并落實收到情況;
--將發(fā)放情況登記在《文件發(fā)放登記表中》;
--次年2月底將當年的《文件發(fā)放登記表》與所發(fā)文件底稿移交檔案室保管;
--重要文件接收方需簽收。
4.3收文辦理。一般包括:收拆、登記、擬辦、批辦、承辦、催辦、歸檔等一系列工作。
4.3.1收拆。指文書的收進和拆封:
a)管家服務中心經(jīng)理助理為收拆工作的主要負責人;
b)凡封套上寫明由管家服務中心收啟的由管家服務中心經(jīng)理助理拆封;寫明為具體部門或具體人收啟的信,由收信部門/人拆封,拆封時應注意:
--檢查信封內(nèi)文件是否齊全,發(fā)現(xiàn)問題,要做出必要的記載和及時處理;
--取凈封內(nèi)的文件及附件,注意保持封套和文件的完好;
--急件拆封后要立即登記分送,密件一般交由部門經(jīng)理拆封。
4.3.2登記:
a)凡重要、保密、有指導意義、要求承辦、需要辦復、有保存和查考價值、使用期限長的公文,都要登記;
b)以下文件無須進行登記:
--各種無機密性的出版物;
--一般性的簡報、資料;
--告知性的廣告;
--事務性的便函等。
c)文書管理人員(一般為管家服務中心檔案資料管理員)將文件登記在《收文登記表》內(nèi),內(nèi)容包括:總流水號、收文日期、發(fā)文機關(guān)、發(fā)文標題、發(fā)文字號、發(fā)文日期、份數(shù)、處理情況、備注等,登記時應注意:
--要將收到的文件編列總流水號,每年編一次;此編號應與《收文登記表》上的總流水號相同;
--需要辦復的文件,還要填寫《公文處理單》,夾在文件前面,一并送有關(guān)人員或部門辦理;
--字跡要清晰整潔;
--及時登記,不錯登、漏登、積壓。
4.3.3擬辦與批辦:
a)擬辦是對收文如何處理提出初步意見,供領(lǐng)導或業(yè)務部門經(jīng)理審核裁決;
--擬辦工作一般由管家服務中心經(jīng)理助理或部門主管辦理;如果來文內(nèi)容專業(yè)性很強,也可以直接由相關(guān)部門經(jīng)理擬辦;
--擬辦時要仔細閱讀來文,同時要掌握本機關(guān)各部門的職責范圍、業(yè)務分工和工作情況;
--擬辦意見要準確恰當,明確具體,切實可行,簡明扼要。
b)批辦是管家服務中心經(jīng)理針對擬辦意見作出的批示意見:
--屬管家服務中心文件的,由管家服務中心經(jīng)理批辦;
--批辦意見應當比擬辦意見更明確、具體、肯定;
--對擬辦意見中內(nèi)容不全面、不妥當?shù)牡胤?應加以補充和修改;
--要求幾個部門合辦的,應指明由哪個部門牽頭主辦;
--需要傳閱的,應當寫出傳閱的對象和范圍;
--需要傳達貫徹的,應寫出由誰傳達和傳達范圍;
--如果擬辦意見有兩種以上方案,批辦時應有所裁決。
4.3.4承辦和傳閱:
a)承辦是有關(guān)部門根據(jù)批辦意見對收文的處理。包括辦文與辦事兩種情況。辦文是整理文字材料、制發(fā)文件;辦事是以實際行動落實收文內(nèi)容,如召開會議、電話聯(lián)系、當面洽談、現(xiàn)場調(diào)查等;
--承辦時應認真閱讀來文和批辦意見,有時還要提出承辦方案送有關(guān)領(lǐng)導審核指示后再著手辦理;
--屬本部門獨立承辦的,要及時認真辦理,不能推諉、拖拉;
--由本部門牽頭主辦的,應準備好有關(guān)文件和辦理意見,主動與有關(guān)部門協(xié)商,整理、綜合協(xié)商意見,報送有關(guān)領(lǐng)導審批;
--承辦完畢,把承辦情況填寫在《公文處理單》的'處理結(jié)果'欄內(nèi),并簽署姓名及日期。
b)傳閱工作一般由公司行政人事部或管家服務中心經(jīng)理助理辦理:
--安排傳閱應先主后次,對主要領(lǐng)導、主管經(jīng)理應優(yōu)先安排閱讀;
--傳閱范圍要適當,不能隨意擴大或縮小;
--各閱讀人收退文件均應直接與行政人事部或管家服務中心經(jīng)理助理聯(lián)系,切不可在閱讀人之間傳遞和交接;
--閱讀人在閱讀后應簽署姓名、日期。
4.3.5催辦包括對內(nèi)催辦和對外催辦兩種情況:
a)催辦可以當面催詢、電話催辦、派人催辦、發(fā)信催辦、用催辦單催辦等;
b)催辦時應注意催辦的時機和方式,講究禮貌,表示對對方的信任和尊重。
4.3.6歸檔:
文件辦理完畢后,由行政人事部文員或管家服務中心經(jīng)理助理將文件報檔案室按《檔案管理規(guī)定》辦理歸檔工作。
5.0相關(guān)支持文件
5.1印章管理規(guī)定
5.2檔案管理規(guī)定
6.0質(zhì)量記錄
6.1qp-01-08-f001 公文處理單
6.2qp-01-08-f002 文件發(fā)放登記表
