物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文【16篇】

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：16

物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文

第1篇物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文

《物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材》致新員工范文

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cpm 的經(jīng)營管理理念是:以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),為社會(huì)提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。有理由相信:一個(gè)健康的企業(yè)要想追求永恒的發(fā)展,人才是最根本的動(dòng)力。cpm 真誠地希望大家具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和創(chuàng)新意識、積極向上的工作態(tài)度和真誠合作的團(tuán)隊(duì)精神,我們推崇奉獻(xiàn)精神,并努力使奉獻(xiàn)者得到合理的回報(bào)。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)在注重企業(yè)效益的同時(shí),更注重對社會(huì)的責(zé)任,為能給員工終身職業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ),cpm 將會(huì)努力為大家創(chuàng)造和諧、有序的工作環(huán)境,適時(shí)地提供新理論新技術(shù)的培訓(xùn)機(jī)會(huì),并密切關(guān)注員工們的自我完善和不斷提高的意識,為優(yōu)秀的您提供良好的施展才華的舞臺。而cpm 的持續(xù)輝煌同樣需要您的積極性、創(chuàng)造性、能動(dòng)性和進(jìn)取精神,我們期待著您的智慧和才能在cpm 得以充分發(fā)揮。

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總經(jīng)理:

第2篇 ds物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序

物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序

1目的

本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調(diào)管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保空調(diào)設(shè)施技術(shù)性能良好,保證大廈正常供冷。

2適用范圍

大廈空調(diào)(設(shè)施)的運(yùn)行管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13

4相關(guān)文件

4.1《物業(yè)裝修管理》

4.2《水泵站運(yùn)行規(guī)程》

4.3《冷卻塔運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》

4.4《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

5責(zé)任

5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)日常運(yùn)行和維護(hù)。

5.2機(jī)電工程部是空調(diào)設(shè)施的技術(shù)主管部門,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施的技術(shù)管理和維護(hù)運(yùn)行中的指導(dǎo)及維修后的檢測驗(yàn)收等技術(shù)性工作。

5.3經(jīng)營部制定空調(diào)費(fèi)用的收取辦法并負(fù)責(zé)計(jì)算每月收費(fèi)將有關(guān)資料交財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部,并向機(jī)電部通報(bào)。

5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)空調(diào)費(fèi)的收取。

6工作程序

6.1日常運(yùn)行和維護(hù)

6.1.1空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電部具體制定設(shè)備的技術(shù)安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)日常的操作、運(yùn)行、監(jiān)控、記錄,并應(yīng)在空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行時(shí)觀察并記錄相關(guān)的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》。

6.1.2機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管在物業(yè)管理部相關(guān)管理處的配合下負(fù)責(zé)編制空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)設(shè)備臺帳,設(shè)備卡,相關(guān)資料除公司檔案室存檔外,管理處應(yīng)留一份備案。

6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工應(yīng)及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷,以達(dá)到節(jié)能目的。

6.1.4物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)對空調(diào)機(jī)房和機(jī)組的保潔工作;保持機(jī)房地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。

6.1.5物業(yè)管理部相關(guān)管理處應(yīng)保證機(jī)房消防設(shè)備、器材完備,保持室內(nèi)良好照明及通風(fēng),門窗開啟靈活無破損。

6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調(diào)查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處在征求機(jī)電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結(jié)束以及每日空調(diào)設(shè)備的開、停時(shí)機(jī)。

6.1.7特殊情況下,若個(gè)別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認(rèn)承擔(dān)有關(guān)運(yùn)行費(fèi)用后,經(jīng)機(jī)電部、經(jīng)營部會(huì)簽同意后,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處來實(shí)施。

6.1.8空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)操作,若無機(jī)電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。

6.1.9非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)機(jī)電部主管或物業(yè)管理部相關(guān)管理處主任批準(zhǔn)后,由空調(diào)維修工陪同,方能進(jìn)入。

6.2維修保養(yǎng)

6.2.1機(jī)電部每年12月份制定訂下一年度《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按運(yùn)行情況制訂中修、大修改造計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

6.2.2物業(yè)管理部相關(guān)管理處依據(jù)《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按時(shí)按各空調(diào)保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。

6.2.3空調(diào)設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)所需材料由物業(yè)管理部相關(guān)管理處按材料采購申報(bào)領(lǐng)用程序執(zhí)行。

6.2.4空調(diào)設(shè)施專項(xiàng)改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項(xiàng),由機(jī)電部技術(shù)主管提出計(jì)劃和建議,機(jī)電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實(shí)施。

6.3新增、改造和異常情況處理

6.3.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)接受用戶新增或改造供冷設(shè)備的申請。

6.3.2機(jī)電部負(fù)責(zé)審查用戶新增或改造供冷設(shè)備的圖紙和文件說明,用戶應(yīng)填寫《空調(diào)安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗(yàn)收合格后方可投入使用。

6.3.3運(yùn)行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應(yīng)立即停機(jī),仔細(xì)檢查,排除故障后方可重新開機(jī)。若故障嚴(yán)重時(shí),無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管及時(shí)到位處理,同時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人立即到現(xiàn)場協(xié)助。

6.3.4因工程維修等原因停機(jī),應(yīng)由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機(jī)通知單》,經(jīng)機(jī)電部主管及管理處主任批準(zhǔn)后,由大廈管理處提前24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī),應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復(fù)供冷后24小時(shí)內(nèi)向用戶作出解釋。

6.4物業(yè)空調(diào)設(shè)施運(yùn)行狀況和維修效果的檢查和檢測

6.4.1機(jī)電部技術(shù)主管每月詳閱運(yùn)行、維修記錄,作出運(yùn)行維修狀況評價(jià),填《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》。

6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項(xiàng)目維修完成后,機(jī)電部技術(shù)主管負(fù)責(zé)組織、做檢查測試,填入《設(shè)備登記表》。

6.5計(jì)量收費(fèi)

6.5.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關(guān)的空調(diào)水電表報(bào)經(jīng)營部。

6.5.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的空調(diào)費(fèi)用,并打印出票據(jù)交財(cái)務(wù)部。

6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費(fèi)用等數(shù)據(jù)交機(jī)電部。

6.5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費(fèi)用。

7記錄

7.1《空調(diào)安裝審批表》

7.2《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》

7.3《空調(diào)設(shè)備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》

7.4《吊頂式風(fēng)柜定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》

7.5《風(fēng)機(jī)盤管定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》

7.6《水冷柜機(jī)定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》

7.7《空調(diào)水泵定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》

7.8《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》

7.9《空調(diào)停機(jī)通知單》

7.10《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》

7.11《設(shè)備登記表》

7.12《大廈用戶單獨(dú)申請空調(diào)運(yùn)行審批表》

第3篇某物業(yè)公司財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。

2.0適用范圍

物業(yè)公司出具的所有票據(jù)

3.0管理內(nèi)容

3.1票據(jù)的購買

3.1.1物管公司會(huì)計(jì)在每月5日時(shí),需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項(xiàng)票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。

3.1.2物業(yè)公司會(huì)計(jì)持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。

3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。

3.1.4清點(diǎn)所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時(shí)確認(rèn)票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。

3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。

3.1.6會(huì)計(jì)人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。

3.2票據(jù)的領(lǐng)用

3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時(shí),可到財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。

3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。

3.2.5財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專用章。

3.3票據(jù)的退回

3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實(shí)應(yīng)收的相應(yīng)款項(xiàng)后,收取相應(yīng)費(fèi)用。

3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員核實(shí)其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。

3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。

3.4票據(jù)的保存

3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。

3.4.2存檔時(shí)間按照會(huì)計(jì)制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。

4.0相關(guān)記錄

4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》

4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))

編寫:zz審批:zz

第4篇金和物業(yè)別墅項(xiàng)目擬采用管理模式

金和物業(yè)別墅項(xiàng)目擬采用的管理模式

1、物業(yè)管理架構(gòu)

zz物業(yè)服務(wù)中心由蘇州市金和物業(yè)管理有限公司直接領(lǐng)導(dǎo);服務(wù)中心作為zz的專職管理機(jī)構(gòu),財(cái)務(wù)獨(dú)立,在金和物業(yè)的授權(quán)下,履行《zz前期物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任;服務(wù)中心實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo);組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效,一專多能;服務(wù)中心突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流程;服務(wù)中心實(shí)行24小事值班制,值班人員保持通訊暢通,授權(quán)在事件處理中代替服務(wù)中心代替行服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé),以使工作高效,提高服務(wù)品質(zhì)。

2、激勵(lì)機(jī)制:

此為我公司內(nèi)部對員工進(jìn)行管理的主要方式,每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)益都要得到尊重,

第5篇紫苑前期物業(yè)管理招標(biāo)書

紫庭苑前期物業(yè)管理招標(biāo)書

**紫庭苑由臺州金龍投資有限公司開發(fā)建設(shè),為推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的市場化運(yùn)作,按照《臺州市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定,采用公開招標(biāo)的方式選聘本項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)。

招標(biāo)人:臺州金龍投資有限公司

標(biāo)的:**紫庭苑的前期物業(yè)管理

一、**紫庭苑基本情況概述

本項(xiàng)目建造的物業(yè)類型為:住宅。

本項(xiàng)目位于溫嶺市太平街道中華北路,東至塔山公園,西至中華北路,南至沿河公園,北至藍(lán)庭苑。用地面積46755平方米,總建筑面積132191.2平方米。其中地下總建筑面積29383平方米;地上總建筑面積102808.2平方米(住宅建筑面積102143.52 平方米,非住宅建筑面積664.68 平方米)。

本項(xiàng)目共計(jì)8 幢17層建筑,建筑結(jié)構(gòu)為框剪,預(yù)估使用約1230戶。

本項(xiàng)目容積率 2.2;綠化率35 %;集中綠化率30 %.

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)停車位 770個(gè),其中地上停車位52個(gè),地下停車位718個(gè)。小區(qū)主次出入口共計(jì)2 處:分設(shè)在中華北路,塔山公園路;地下車庫出入口3處,分別位于中華北路,塔山公園路。

本項(xiàng)目已于2007 年2 月開工建設(shè),計(jì)劃于2008 年 7 月竣工并交付使用。

物業(yè)專項(xiàng)維修基金按溫嶺市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考溫嶺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則,物業(yè)管理服務(wù)要求

提供2級以上服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、主要設(shè)施設(shè)備的配置及說明

1、本項(xiàng)目8幢20個(gè)單元,每單元配電梯2臺,共40臺電梯。

2、小區(qū)智能化設(shè)備:車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、指紋門鎖系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。

三、物業(yè)管理用房的配置情況

1、物業(yè)管理用房地上建筑面積為664.68 平方米,地下超市約290平方米,

備注:上述一至四點(diǎn)文字?jǐn)?shù)據(jù)僅供投標(biāo)參考,以政府最終批準(zhǔn)為準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理的內(nèi)容與要求

(一)物業(yè)管理的內(nèi)容

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備及場所的使用管理及維修養(yǎng)護(hù);

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的保潔服務(wù);

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理;

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛(機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)行駛、停放及經(jīng)營管理;

6、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理;

7、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù);

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查,物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理,物業(yè)檔案資料的保管;

9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的行為管理;

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑及智能系統(tǒng)的的日常維修養(yǎng)護(hù)

(二)物業(yè)管理的要求

1、按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員,

2、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符;

3、成為溫嶺市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的典范;為紫庭苑的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

五、投標(biāo)人的條件

1、依法注冊登記、具有獨(dú)立法人資格,并有一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);

2、具有經(jīng)營管理相似物業(yè) 10 萬平方米以上的管理經(jīng)驗(yàn);

六、投標(biāo)文件的編制要求

1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)

要求結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格,智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn),提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)及具體實(shí)施措施。

2、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖,闡述項(xiàng)目經(jīng)理(小區(qū)經(jīng)理)的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務(wù)人員配置

擬配小區(qū)(項(xiàng)目)經(jīng)理、主要工程技術(shù)管理人員的姓名,年齡、學(xué)歷、職稱,以及相似工作崗位工作年限,經(jīng)歷;其他崗位人員擬配人選,數(shù)量,職稱。

4、物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置

提供物業(yè)管理用房的使用計(jì)劃、辦公經(jīng)費(fèi)的投入預(yù)算、開辦費(fèi)籌措和處理意向。

5、物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾

(1)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率承諾;

(2)房屋零星小修、急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保質(zhì)期承諾;

(3)維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率承諾;

(4)電梯、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率承諾;

(5)街坊道路、小區(qū)綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場所等公共部位24小時(shí)內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾;

(6)街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率承諾;

(7)住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)措施與承諾;

(8)小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率承諾;

(9)小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和苗木成活率承諾;

(10)管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率承諾;

(11)業(yè)主及使用人對管理服務(wù)滿意度及對滿意度測評方法的承諾;

6、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理,保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案

(1)對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施;

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施;

(3)業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施;

(4)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn),影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案;

(5)保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施;

(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)值勤,巡視重點(diǎn)部位24小時(shí)監(jiān)控的崗位責(zé)任描述;

(7)小區(qū)綠化(喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施)按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施;

7、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

(1)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施;

(2)小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施;

(3)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施;

(4)雨、污水管及排

水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施;

(5)電梯突然停運(yùn)或機(jī)電故障的應(yīng)急措施;

(6)發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施。

8、豐富社區(qū)文化,加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。

9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對預(yù)案。

11、提供《業(yè)主臨時(shí)公約》的建議稿。

七、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求

1、根據(jù)本招標(biāo)文件的要求,表明對本項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測算依據(jù)。

八、投標(biāo)書送達(dá)的要求

1、投標(biāo)單位應(yīng)于2007年 4 月25 日前至臺州龍投資有限公司領(lǐng)取標(biāo)書。

2、招標(biāo)人自行踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場。

3、投標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求,編制投標(biāo)書共 5 套,并加蓋投標(biāo)企業(yè)法定代表人印章,于2007年 4月30日截標(biāo)前,送達(dá)招標(biāo)人處,逾期送達(dá)的,視作為放棄投標(biāo)。

投標(biāo)人在截標(biāo)前可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在截標(biāo)后送達(dá)經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件,招標(biāo)人有權(quán)拒收。

九、開標(biāo)的時(shí)間,地點(diǎn)

1、開標(biāo)的時(shí)間:2007年 5 月 8 日

開標(biāo)的地址:溫嶺市建設(shè)局11樓會(huì)議室。

2、本項(xiàng)目的評標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè) 6人。

3、評標(biāo)陳述時(shí)間30分鐘之內(nèi),再就物業(yè)管理方案進(jìn)行答辯。

十一、招標(biāo)人及聯(lián)系方式

招標(biāo)人: 臺州z投資有限公司

地址: z市z中路九龍公寓z室

電話:z

臺州金龍投資有限公司

第6篇中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求說明

中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求和說明

1 報(bào)價(jià)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。

2 中標(biāo)單位安排到學(xué)校工作的工作人員要求有高中以上文化程度,年齡40歲以下,有責(zé)任心、專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗(yàn),并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證,人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。統(tǒng)一服裝,形象良好,舉止文明,對學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。

3 中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)實(shí)行一體化的統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。

4 物業(yè)委托管理期限為24個(gè)月,試用期為3個(gè)月,從簽訂合同生效之日起。

5 辦公室和學(xué)生宿舍內(nèi)的設(shè)施維修、清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)。

6 校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施均由招標(biāo)方負(fù)責(zé);但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

7 物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

8 招標(biāo)單位提供物業(yè)管理辦公用房平方米(按委托管理的物業(yè)建筑面積3‰計(jì),含辦公用房、值班用房、倉庫及維修場所),該用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費(fèi)使用,水、電、通訊等費(fèi)用由中標(biāo)單位承擔(dān)。

9 物業(yè)公司員工生活用房自行解決。

10 校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備、機(jī)電等設(shè)施設(shè)備、單項(xiàng)維修費(fèi)用超過5000元以上由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

11 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理不包括:

11.1公寓、宿舍的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(燈具、風(fēng)扇、插座、開關(guān)、水龍頭、床、桌、椅、柜子、鏡子、洗手盆、大小便器、花灑、晾衣架等);

11.2食堂廚具、餐具等專用設(shè)施設(shè)備。

12 會(huì)議室的管理服務(wù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé),物業(yè)公司主要提供人力服務(wù),會(huì)議室所掛的會(huì)標(biāo)、條幅、茶葉、水果、茶杯等均由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

13 學(xué)校一年有近三個(gè)月的假期,假期間絕大部分師生離校,課室、工作室、辦公室基本停用,期間的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)。

14 物業(yè)管理服務(wù)報(bào)價(jià)包括的主要項(xiàng)目:

14.1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

14.2辦公費(fèi)用;

14.3清潔衛(wèi)生費(fèi)(不包括公共洗手間衛(wèi)生用品費(fèi)用);

14.4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);

14.5治安保衛(wèi)費(fèi);

14.6物業(yè)共用設(shè)施、公用設(shè)施維護(hù)費(fèi);

14.7機(jī)電設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi);

14.8固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

14.9法定稅費(fèi);

14.10物業(yè)管理企業(yè)利潤。

15 本次物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)不包括設(shè)備財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。

16 裝修施工垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清理。

17 一期物業(yè)中有部分房間不開放使用,按每季度清潔1次進(jìn)行報(bào)價(jià)。

18 凡處于保修期或養(yǎng)護(hù)期內(nèi)的項(xiàng)目,其維修管理由供應(yīng)商負(fù)責(zé)或由物業(yè)公司與供應(yīng)商協(xié)商決定,學(xué)校不再另行支付維修費(fèi)用。

第7篇物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理質(zhì)量的特征

物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:物業(yè)管理質(zhì)量的特征

質(zhì)量在《辭?！芳啊冬F(xiàn)代漢語詞典》中均表述為'產(chǎn)品或工作的優(yōu)劣程度'。按照這個(gè)定義解釋,對于生產(chǎn)性企業(yè)來說,質(zhì)量是指產(chǎn)品本身的優(yōu)劣程度;對于服務(wù)性行業(yè)來說,質(zhì)量是指工作的優(yōu)劣程度。這個(gè)簡單的概括,說明了兩種不同類型的行業(yè)有著不同的質(zhì)量概念。產(chǎn)品的優(yōu)劣程度大多可以用數(shù)學(xué)或物理的指標(biāo)進(jìn)行衡量,如:誤差值、強(qiáng)度、溫度等等;而服務(wù)性行業(yè)來說,工作的優(yōu)劣常常用工作態(tài)度、顧客滿意情況等比較抽象的概念作為標(biāo)準(zhǔn)。很明顯,后一種質(zhì)量比前一種質(zhì)量模糊和抽象,人們難以用一種具體的數(shù)量化指標(biāo)說清楚或規(guī)定清楚它的質(zhì)量要素。

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè),物業(yè)管理質(zhì)量具有服務(wù)行業(yè)共有的抽象性。同時(shí)我們又覺得,物業(yè)管理又是一種比較特殊的服務(wù)性行業(yè)。它的質(zhì)量比起其他服務(wù)行業(yè)有著更多的特色。

1、生產(chǎn)與消費(fèi)的同一性

在一般的生產(chǎn)商品中,生產(chǎn)在前,消費(fèi)在后。只有當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)入市場交換時(shí)它才是真正意義上的商品,消費(fèi)者對商品質(zhì)量的真正感受是在實(shí)際使用階段發(fā)生的。鑒于這一個(gè)特性,在生產(chǎn)性企業(yè)中,通過內(nèi)部的質(zhì)量檢驗(yàn),在生產(chǎn)的最后階段把不合格的產(chǎn)品鑒別出來,禁止出廠,從而取得對商品質(zhì)量控制的主動(dòng)權(quán)。服務(wù)行業(yè)中帶有生產(chǎn)內(nèi)容的產(chǎn)品可以如此。如飯店,當(dāng)一道菜肴不好時(shí),可以在端給客人餐桌前撤換下來。消費(fèi)者吃到嘴里的菜是經(jīng)過廚師檢驗(yàn)的合格產(chǎn)品,他并不知道也不會(huì)顧問你生產(chǎn)階段具體情況。

物業(yè)管理則屬于另外一種情況。它提供的是一種服務(wù),如果將管理比作生產(chǎn)的話,那么在企業(yè)生產(chǎn)的同時(shí),消費(fèi)者就在享受你的產(chǎn)品(服務(wù))。物業(yè)公司在保安值勤,消費(fèi)者就在享受保安服務(wù),物業(yè)公司在進(jìn)行環(huán)境保潔,消費(fèi)者就在享受清潔服務(wù)。生產(chǎn)與消費(fèi)面對面,同時(shí)開始,同時(shí)進(jìn)行。這一個(gè)重要特點(diǎn)決定了企業(yè)的生產(chǎn)過程和質(zhì)量情況都同時(shí)展現(xiàn)給消費(fèi)者。你的員工素質(zhì),你的服務(wù)水平,你的技術(shù)力量等等一覽無余地讓消費(fèi)者(業(yè)主)感受和評判。如果某一個(gè)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題,消費(fèi)者馬上感受到,馬上會(huì)提出意見。實(shí)事求是地說,生產(chǎn)也好,服務(wù)也好,企業(yè)完全不出現(xiàn)一點(diǎn)不合格產(chǎn)品或服務(wù)完全沒有問題是不現(xiàn)實(shí)的。但是服務(wù)行業(yè)企業(yè)無法提前預(yù)知,也無法把不合格的產(chǎn)品(服務(wù))提前截留下來,只有當(dāng)不合格產(chǎn)品(服務(wù))產(chǎn)生后,甚至在接到消費(fèi)者投訴后才知道,才能采取相應(yīng)的措施,這就使企業(yè)對質(zhì)量的控制處于相對被動(dòng)狀態(tài)。物業(yè)管理質(zhì)量控制難就難在這個(gè)上面。

2、服務(wù)的過程性

一般的生產(chǎn)性產(chǎn)品,只要制造結(jié)束,其質(zhì)量就不可改變了。如一臺電視機(jī),出廠時(shí)怎么樣就是怎么樣,是好的就是好的,不好的就是不好的,除非你再去修理改造才有可能改變它的質(zhì)量性能。

物業(yè)管理是一種服務(wù),這種服務(wù)具有過程性,過程長短由管理合同約定,如果約定了兩年,它的過程就是兩年。由于物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì),兩年的時(shí)間內(nèi)其產(chǎn)品(服務(wù))的質(zhì)量常常處于變動(dòng)狀態(tài)?？赡苁侵鸩阶兒?也可能逐步變差;每一個(gè)具體的時(shí)間段內(nèi),服務(wù)質(zhì)量也可能發(fā)生變化。今天清潔工作很好,明天就不一定好;上午保安正常工作,下午保安與客人發(fā)生爭吵,引起客人投訴,質(zhì)量就成了問題。此類事情,司空見慣。要在一個(gè)相當(dāng)長的服務(wù)過程中保持質(zhì)量的穩(wěn)定,難度是相當(dāng)大的。保得了張三,保不了李四;保得了今天,不一定保得了明天?？梢娢飿I(yè)管理的質(zhì)量控制難度有多大。

但是過程也有兩面性。一方面是帶來了質(zhì)量控制的難度,另一方面又帶來了質(zhì)量的可塑性。業(yè)主不可能因?yàn)橐患戮?炒魷魚'。我們可以利用這個(gè)過程加強(qiáng)內(nèi)部控制,讓管理質(zhì)量往好的方向發(fā)展。

過程是一個(gè)機(jī)會(huì),有這個(gè)過程就有機(jī)會(huì)改善管理。物業(yè)公司水平的高低其實(shí)并不完全在于是否出現(xiàn)質(zhì)量問題,而是在于能否及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,以及能否在較短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行改變。沒有質(zhì)量問題的物業(yè)公司是不存在的,關(guān)鍵在于質(zhì)量問題有多大,能否及時(shí)糾正。

3、服務(wù)對象的多樣性

服務(wù)主要是通過人與人的交流,即服務(wù)人員與服務(wù)對象的交流而實(shí)現(xiàn)的。服務(wù)對象的多樣性、復(fù)雜性給服務(wù)者帶來了困難。凡有人群的地方都有左中右,人的性格、脾氣、愛好、氣度各不相同,服務(wù)人員必須適應(yīng)各種不同服務(wù)對象的需求。但是服務(wù)人員本身也是一個(gè)個(gè)有性格的人,他可能適應(yīng)某些人的服務(wù),不一定適應(yīng)另一部分人的服務(wù)要求。在一部分服務(wù)對象那里,他可能是優(yōu)秀服務(wù)人員,在另一部分服務(wù)對象那里就成為投訴對象,這種情況是經(jīng)常見到的。

在一般的商品交換中,供需雙方互相選擇的余地較大。我可以買他的,也可以不買他的;這一次買他的不好,下一次就不買他的,也可以不買他的。在一般的服務(wù)行業(yè)中,服務(wù)需求者與服務(wù)者之間相互選擇余地也比較大。如果他對某個(gè)飯店的服務(wù)有意見,他可以不去那個(gè)飯店。因?yàn)樗麄冎g的服務(wù)是一次性的,短暫的,容易改變的。而物業(yè)管理卻不同,物業(yè)管理合同是發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的,當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后,在合同期限內(nèi)是固定的、不變的。供需雙方中的某一個(gè)體,沒有自己選擇和調(diào)整對方整體的權(quán)利。如某個(gè)業(yè)主如果對某個(gè)服務(wù)者有意見,作為業(yè)主的一份子是無法終止物業(yè)管理合同的,他必須接受有意見的服務(wù)者繼續(xù)提供的服務(wù),必須忍讓,除非出現(xiàn)合同約定的提前終止情況。同樣物業(yè)公司的某個(gè)管理者,也不能認(rèn)為哪個(gè)業(yè)主素質(zhì)差,難服務(wù),如不繳管理費(fèi)、亂倒垃圾等等,就把這個(gè)業(yè)主從服務(wù)對象中劃出去。他必須繼續(xù)為這個(gè)業(yè)主提供服務(wù)。因此,有意見的雙方,低頭不見抬頭見,今天不見明天見。在有意見的氣氛中繼續(xù)服務(wù),繼續(xù)消費(fèi),繼續(xù)摩擦,直至合同到期。這種特點(diǎn),既增加了物業(yè)公司服務(wù)的難度,同時(shí)也給物業(yè)公司改進(jìn)管理方法,改善與業(yè)主關(guān)系,提供了時(shí)間與機(jī)會(huì)。

4、服務(wù)外延的寬廣性

服務(wù)工作的范圍很廣,物業(yè)管理的服務(wù)尤其是這樣。建筑與設(shè)備管理,保安管理,清潔管理等只是劃出了物業(yè)管理的主要內(nèi)容,實(shí)際服務(wù)工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)范圍,尤其在居住物業(yè)管理上,幾乎沒有不與物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)系的事。居民的生老病死的照顧、節(jié)日的裝飾慶賀、孩子的家教、親朋聚會(huì)的服務(wù)、災(zāi)害事件發(fā)生后的救護(hù)等等,都離不開物業(yè)管理。

第8篇花城物業(yè)小區(qū)停車場管理操作指引

花城小區(qū)停車場管理操作指引

一、目的

保證車輛行駛與停放秩序,規(guī)范停車場突發(fā)事件處理。

二、適用范圍

適用于花城物業(yè)服務(wù)中心。

三、職責(zé)

3.1部門經(jīng)理負(fù)責(zé)停車場全面管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作。

3.2安全主管負(fù)責(zé)停車場檢查、安全員的培訓(xùn)工作。

3.3安全督察負(fù)責(zé)現(xiàn)場實(shí)施情況的檢查與指導(dǎo),及時(shí)將發(fā)現(xiàn)問題上報(bào)主管予以處理。

3.4安全班長負(fù)責(zé)停車場管理工作的具體實(shí)施工作。

3.5停車場安全員負(fù)責(zé)車輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作。

4、方法和過程控制

4.1停車場屬于花城私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。

4.2花城架空區(qū)域、地下室停車場車輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機(jī)動(dòng)車輛可進(jìn)入小區(qū)停放。

4.3業(yè)主可根據(jù)需要向服務(wù)中心申請租用車位,經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審批后,在服務(wù)中心客戶前臺簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》,并免費(fèi)贈(zèng)送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。

4.4停車場購買車位的業(yè)主需與服務(wù)中心簽定《車輛停放服務(wù)協(xié)議書》,服務(wù)中心免費(fèi)贈(zèng)送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。

4.5停車場實(shí)行智能化系統(tǒng)管理,已租車位、已售車位車輛進(jìn)出車庫,車主自行刷卡進(jìn)出;來訪車輛和業(yè)主臨停車輛經(jīng)安全員確認(rèn)登記后發(fā)臨時(shí)出入卡進(jìn)入,并按照物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取停車場地使用費(fèi)。

4.6停車場入場管理

4.6.1業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),安全管理員應(yīng)面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫,夜間0點(diǎn)后通知車場巡邏崗前往指揮停放,按私家車位停放整齊。

4.6.2外來看樓車輛一律停放在學(xué)校外圍停車場或宏城超市后面停車場。

4.6.3訪客車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停車場、安全管理員應(yīng)面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車,當(dāng)車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離呈立正姿勢并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫《來訪車輛登記表》,并溫馨提醒車主按位停放。

4.6.4 登記完成后打開道閘放行,使用標(biāo)準(zhǔn)直行交通手勢引導(dǎo)其入場。

4.6.5搬運(yùn)貨車進(jìn)入時(shí),安全員應(yīng)運(yùn)載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應(yīng)委婉謝絕入場,提醒其在小區(qū)外打完包后再入場。

4.6.6對以上裝修期間運(yùn)輸材料的貨車,車場崗核實(shí)清楚后通知巡邏崗予以監(jiān)控,要求對搬運(yùn)物料的全過程進(jìn)行跟蹤。

4.7車輛停放管理

4.7.1車輛入場后減速慢行、限時(shí)速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向內(nèi)、按車位中央停放整齊。

4.7.2外來車輛需在安全員引導(dǎo)下停放未租未售車位,嚴(yán)禁占位、停錯(cuò)位。

4.7.3車場安全員負(fù)責(zé)對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細(xì)記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。

4.8車輛出場管理

4.8.1車輛出場:已租或已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,同時(shí)按照三核制度進(jìn)行核實(shí),確認(rèn)無誤后打開打開道閘放行,以標(biāo)準(zhǔn)交通手勢示意車輛駛離停車場。

4.8.2外來臨停車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回臨時(shí)出入卡,按照三核制度進(jìn)行核實(shí),并按停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi),先開出相應(yīng)發(fā)票方可收取費(fèi)用,手續(xù)完善后打開道閘,以標(biāo)準(zhǔn)交通手勢示意車輛駛離停車場。

4.8.3對丟失《車輛臨時(shí)出入卡》的車輛,車場崗安全員及時(shí)同知班長到場,應(yīng)要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機(jī)賠償臨時(shí)卡工本費(fèi),安全員調(diào)出車場資料進(jìn)行人、車、證的核實(shí),核實(shí)駕車司機(jī)屬車主本人,請車主在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名后即可放行;核實(shí)駕車司機(jī)并非車主,安全員應(yīng)及時(shí)通知控制中心與車主聯(lián)系,經(jīng)確認(rèn)無誤后請駕車司機(jī)在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名確認(rèn)后方可放行,如有其他異常情況應(yīng)立即報(bào)告片區(qū)主辦或主管到場處理。

4.8.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應(yīng)及時(shí)在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時(shí)間及值班者姓名。

4.9車場票據(jù)的使用及管理(主要包括:車輛臨時(shí)ic卡/停車場發(fā)票/憑證)

4.9.1車輛停車場發(fā)票/憑證由安全班長負(fù)責(zé)從服務(wù)中心領(lǐng)取,并對領(lǐng)取數(shù)量進(jìn)行登記。各車場出入口崗在交接班時(shí)須將卡/證的數(shù)量、編號及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。

4.9.2 對回收的車輛停車場發(fā)票存根/憑證等應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失,每班由班長負(fù)責(zé)整理核對。

4.10車輛出入口緊急事件處理流程圖

做好解釋工作 →

通知當(dāng)值班長

本通知當(dāng)值班長車主無法解釋

態(tài)度惡劣的

通知當(dāng)值班長非小區(qū)業(yè)主

通知當(dāng)值班長通知安全主辦

到場處理

通知中心錄象

通知當(dāng)值班長雙方協(xié)商處理

協(xié)商未果

第9篇某物業(yè)管理處印章使用流程

物業(yè)管理處印章使用流程

1 管理處印章的用印

1.1 門主管審核文件原件。

1.2信息中心/管理處登記,并核對公章、文件份數(shù)。

1.3填寫《印章使用管理登記表》后用印。

2 損壞、丟失的處理

2.1 印章丟失后,必須立即書面寫出報(bào)告,部門主管審核確認(rèn)后,報(bào)信息中心行政主辦登記。

2.2 管理處行政助理及時(shí)將報(bào)告管理處主任,并轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理給出審批意見,由信息中心予以備案,須予以登報(bào) 明的由信息中心辦理。

2.3 管理處按責(zé)任后果輕重對責(zé)任人給予處罰。

2.4 管理處刻制新印章,需提出刻制申請,并經(jīng)審批、刻制。

2.5使用部門交還舊印章至信息中心并領(lǐng)取新印章 (丟失的直接領(lǐng)取)。

3 印章的廢止

3.1 管理處提出廢止印章意見書報(bào)總經(jīng)理審批。

3.2信息中心發(fā)出收回廢此印章通知并收回、核對作廢此印章,記錄歸檔。

4 印章的保管

4.1 管理處印章由管理處主任保管。

5 相關(guān)記錄

qpi-**-c-f035 《印章使用管理登記表》

qpi-**-c-f036 《印章領(lǐng)用登記表》

第10篇醫(yī)院項(xiàng)目后勤物業(yè)管理原則宗旨

醫(yī)院項(xiàng)目后勤物業(yè)管理原則和宗旨

(一)、由**物業(yè)公司實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)后勤服務(wù)管理(包括物業(yè)管理、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)以及與醫(yī)院后勤服務(wù)相配套的優(yōu)惠服務(wù)等),為醫(yī)院提供多功能一體化專業(yè)的服務(wù)。

(二)、**物業(yè)實(shí)行獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,在政策規(guī)定范圍內(nèi),以立足于長遠(yuǎn)經(jīng)營、服務(wù)為原則,確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(三)、**物業(yè)按照承諾的目標(biāo),通過引入可行有效的模式和經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),與醫(yī)院共建新形象,促進(jìn)醫(yī)院的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

**物業(yè)的經(jīng)營理念是:

把醫(yī)院交給的每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目都做出特色、做成精品、做出效益。

**物業(yè)的經(jīng)營原則是:

緊貼現(xiàn)代醫(yī)院的特點(diǎn)

緊貼醫(yī)院和客戶的需求

緊貼醫(yī)院的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

緊貼現(xiàn)代醫(yī)療行業(yè)的發(fā)展趨勢

**物業(yè)的競爭策略是:

依靠高質(zhì)、微利、低耗服務(wù)

依靠全方位的服務(wù)功能

依靠品牌和創(chuàng)新

在服務(wù)中,**物業(yè)強(qiáng)調(diào)客戶是朋友、服務(wù)是核心、安全是生命、人文是靈魂、商譽(yù)是資產(chǎn)的服務(wù)宗旨,推行'三化''四定''五制'等一整套行之有效的管理方法,營造用戶安心、放心、舒心的就醫(yī)環(huán)境和服務(wù)效果,努力創(chuàng)造政府贏、醫(yī)院贏、患者贏、企業(yè)贏、職工贏的多贏管理效果。

第11篇星城項(xiàng)目物業(yè)檔案資料管理

新星城項(xiàng)目物業(yè)檔案資料管理

隨著物業(yè)現(xiàn)代化的不斷發(fā)展,信息資源成為管理又一重要因素。檔案、信息管理從物業(yè)管理的介入期開始,始終伴隨著物業(yè)管理的進(jìn)程,從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、監(jiān)理、建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)施、設(shè)備及日常物業(yè)管理中的規(guī)章制度、記錄表格、業(yè)主投訴與回訪、承傳工作票等等都涉及到檔案、信息管理。為此,我們對檔案、信息資料采用計(jì)算機(jī)管理,達(dá)到'科學(xué)化、有序化、集中化'管理目標(biāo)。

管理的內(nèi)容

1、資料的收集

資料的收集堅(jiān)持'來源多、內(nèi)容廣'的原則。從物業(yè)管理的實(shí)際工作出發(fā),擴(kuò)大信息資料的來源,從建筑規(guī)劃到工程竣工;從建筑物本體修繕到一花一木的養(yǎng)護(hù)都有詳盡的檔案資料收集。

2、檔案資料的分類

所收集的檔案資料,根據(jù)其來源、內(nèi)容、形式,進(jìn)行集中整理和科學(xué)分類,做到條理清晰、分類合理,便于使用、查找、檢索。

移交資料

項(xiàng)目資料名稱

新星城項(xiàng)目規(guī)劃資料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

2、用地批準(zhǔn)文件

3、規(guī)劃證、建筑許可證、開工許可證

4、拆遷安置資料

5、房地產(chǎn)平面圖

工程技術(shù)資料

1、竣工圖、總平面圖,建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及附屬工程及隱蔽工程的全套圖紙

2、地質(zhì)勘查報(bào)告、工程建設(shè)投標(biāo)文件

3、工程合同及竣工報(bào)告

4、工程預(yù)決算

5、圖紙會(huì)審記錄

6、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)

7、隱蔽工程驗(yàn)收簽證

8、沉降觀察記錄

9、竣工驗(yàn)收證明書

10、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

11、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

12、水電氣、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

13、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

14、供水、供氣、空調(diào)的試壓報(bào)告

15、園林綠化圖紙和清樣

16、設(shè)備清單、設(shè)備供貨合同,設(shè)備安裝調(diào)試記錄,使用注意事項(xiàng)、說明,質(zhì)保書和保修單

17、工程監(jiān)理報(bào)告

日常物業(yè)管理檔案、信息資料

項(xiàng)目資料名稱

物業(yè)資料物業(yè)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料等

業(yè)主資料業(yè)主須知、業(yè)主基本資料、物品出入登記等

裝修資料裝修申請表、報(bào)建批文、裝修工程圖、裝修施工安全責(zé)任書、裝修施工人員出入證、施工單位營業(yè)執(zhí)照、裝修巡查記錄、裝修驗(yàn)收記錄等

維修資料修繕計(jì)劃與方案、維修申報(bào)表、維修服務(wù)派工單、維修回訪記錄、公共設(shè)施維修記錄等

綠化養(yǎng)護(hù)資料綠化檢查記錄、綠化養(yǎng)護(hù)記錄、禮儀擺花協(xié)議等

清潔、保潔資料清潔服務(wù)整改通知單、保潔日檢記錄等

消防管理資料消防巡視記錄、消防設(shè)施檢查記錄、動(dòng)火作業(yè)審批表、消防設(shè)施運(yùn)行記錄、火災(zāi)隱患整改通知等

治安交通管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶、緊急事件處理記錄、車輛管理記錄、護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表、安全隱患整改通知等

設(shè)備管理資料設(shè)備臺帳、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃與申請報(bào)告、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備維修分包協(xié)議、設(shè)備檢查記錄等

社區(qū)文化活動(dòng)資料活動(dòng)實(shí)施方案、活動(dòng)宣傳圖片、錄像記錄、傳媒報(bào)導(dǎo)、總結(jié)報(bào)告等

員工管理資料員工個(gè)人資料、聘用表、員工培訓(xùn)計(jì)劃、員工培訓(xùn)記錄、員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄、員工內(nèi)務(wù)管理記錄等

服務(wù)質(zhì)量反饋資料服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、展戶、參展人員意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄、業(yè)主人員投訴及處理記錄等

行政文件資料政府相關(guān)文件、法規(guī)、法律;公司有關(guān)文件、通知、函件;商茂世紀(jì)廣場物業(yè)規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件;物業(yè)榮譽(yù)檔案;物業(yè)接待、參觀記錄等

3、檔案資料管理的要點(diǎn)

(1)重要的檔案資料(如竣工資料)的交接必須經(jīng)過雙方負(fù)責(zé)人或其指定責(zé)任人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后方能分卷立檔。

(2)檔案資料實(shí)行專人專職管理。

(3)檔案資料實(shí)行嚴(yán)格的借閱登記制度,歸還入檔時(shí),必須經(jīng)過審核檢查,如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ),損壞嚴(yán)重的須追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員須定時(shí)檢查檔案借閱情況,以便及時(shí)收回在外文件,防止因管理疏忽導(dǎo)致文件流失。

(4)檔案資料管理實(shí)行嚴(yán)格的鑒定制度。檔案資料的鑒定必須由主要負(fù)責(zé)人或其指定的責(zé)任人負(fù)責(zé),對檔案是否有效、作廢以及保存數(shù)量等做出決定。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù),以保證查閱者及時(shí)找到有效文件。

(5)檔案資料的管理必須做到'七防',即防火、防潮、防盜、防鼠、防蟲、防變質(zhì)、防高溫。必須配置有效的滅火器材,潮濕天氣需放置生石灰等防潮物,檔案管理人員須定期檢查和清理,保證檔案資料管理環(huán)境條件符合要求。

4、檔案資料管理制度

(1)管理公司檔案資料員負(fù)責(zé)整理收集各類檔案資料。

(2)管理公司工作人員日常工作中必須完成工作范圍內(nèi)的各類文件、記錄,以便檔案員收集。

(3)管理公司資料室收檔、存檔的文件、批文必須是原始記錄,其他資料確沒有原始記錄,也可存復(fù)印件。

(4)檔案員負(fù)責(zé)做好檔案、資料的防火、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防盜、防高溫工作。

(5)管理公司檔案資料分類:用戶檔案資料、裝修審批資料、維修保養(yǎng)資料、工程竣工資料及管理公司相關(guān)資料。

(6)已歸檔的資料,每月進(jìn)行抽查,每季進(jìn)行全面檢查,年度進(jìn)行清理、檢查,對超期或已無保存價(jià)值的檔案,嚴(yán)格按銷毀規(guī)程進(jìn)行。

(7)對外借閱

用戶借閱或其他人有關(guān)檔案資料,須向管理公司提出書面申請,經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后,交檔案員備案查找。所有借閱檔案資料不得帶出檔案室,如遇特殊情況需復(fù)印的,應(yīng)交納一定的保證金。

(8)對內(nèi)借閱。

管理公司內(nèi)部工作人員查閱檔案資料時(shí),經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后,交檔案室檔案員查找,但不得隨意復(fù)印

5、檔案資料管理體系

6、檔案資料銷毀規(guī)程

(1)每年年底由檔案資料員對檔案資料作一次全面認(rèn)真檢查、整理,并提出超過期限或已無保存價(jià)值的檔案。

(2)根據(jù)各類檔案資料的保管期限,在確定該檔案已超過保

存期限或已無保存價(jià)值時(shí),由檔案資料員填寫銷毀單并報(bào)經(jīng)理鑒定。

(3)經(jīng)理在接到銷毀單10個(gè)工作日內(nèi),結(jié)合實(shí)際情況,并經(jīng)管理公司辦公會(huì)議進(jìn)行鑒定,確認(rèn)無誤后,執(zhí)行銷毀。

第12篇成都市物業(yè)管理公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案

成都市物業(yè)管理公共衛(wèi)生事件中的應(yīng)急預(yù)案

第一節(jié) 傳染病疫情事件應(yīng)急預(yù)案

第八十五條傳染病是由各種病原體引起的能在人與人、動(dòng)物與動(dòng)物或人與動(dòng)物之間相互傳播的一類疾病。中國目前的法定傳染病有甲、乙、丙3類,共37種。常見的傳染病主要有流行性感冒、霍亂、鼠疫、肺結(jié)核、血吸蟲病、沙眼、狂犬病等;主要傳播途徑有呼吸道傳播、消化道傳播、血液傳播、體表傳播等。

第八十六條傳染病疫情的特點(diǎn)是有病原體,有傳染性和流行性,感染后常有免疫性。有些傳染病還有季節(jié)性或地方性。傳染病的分類尚未統(tǒng)一,有些按病原體分類,有些按傳播途徑分類。

第八十七條建筑區(qū)劃內(nèi)的傳染病疫情事件的預(yù)防和處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持科學(xué)客觀的態(tài)度,以政府相關(guān)衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)為主,積極配合相關(guān)部門開展傳染病疫情事件的預(yù)防和處理工作,加大建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境維護(hù)和宣傳力度;

第八十八條傳染病疫情事件的預(yù)防和緊急措施:

(一)傳染病的預(yù)防應(yīng)采取以切斷主要傳播環(huán)節(jié)為主導(dǎo)的綜合措施。傳染病的傳播和流行必須具備3個(gè)環(huán)節(jié),即傳染源(能排出病原體的人或動(dòng)物)、傳播途徑(病原體傳染他人的途徑)及易感者(對該種傳染病無免疫力者)。若能完全切斷其中的一個(gè)環(huán)節(jié),即可防止該種傳染病的發(fā)生和流行。各種傳染病的薄弱環(huán)節(jié)各不相同。在預(yù)防中應(yīng)充分利用。除主導(dǎo)環(huán)節(jié)外對其他環(huán)節(jié)也應(yīng)采取措施,只有這樣才能更好地預(yù)防各種傳染病。

(二)在傳染疾病高發(fā)期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)力度,對建筑區(qū)劃內(nèi)及周邊進(jìn)行定期消毒處理,開展滅鼠、滅蠅、滅蚊等工作,阻斷傳染疾病傳播途徑;

(三)定期聯(lián)系相關(guān)衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu),在建筑區(qū)劃內(nèi)開展傳染性疾病防治宣傳,使業(yè)主、使用人了解基本的傳染性疾病防治知識,培養(yǎng)良好的個(gè)人衛(wèi)生習(xí)慣;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)注意多了解傳染性疾病預(yù)防和處理的相關(guān)知識,樹立憂患意識,發(fā)生疫情時(shí),應(yīng)在保障自身不被傳染的前提下,開展防治工作;

(五)當(dāng)發(fā)現(xiàn)傳染性疾病或者疑似出現(xiàn)傳染性疾病,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循疫情報(bào)告屬地管理原則,按照國務(wù)院規(guī)定的或者國務(wù)院衛(wèi)生行政部門規(guī)定的內(nèi)容、程序和方式,及時(shí)報(bào)告相關(guān)疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu);

(六)建筑區(qū)劃內(nèi)若出現(xiàn)經(jīng)相關(guān)疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)確認(rèn)的疫情后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下協(xié)助開展工作;

(七)在政府相關(guān)部門的許可下,將建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的疫情情況、防治措施以及注意事項(xiàng),以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)所有人員,做好防范措施;

(八)協(xié)組相關(guān)部門對疫情感染區(qū)域進(jìn)行隔離,設(shè)立警戒,禁止人員進(jìn)去;

(九)按照相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo),使用相應(yīng)的藥劑對疫情感染區(qū)及其周邊進(jìn)行消毒處理,防止疫情擴(kuò)散;

(十)疫情期間,隨時(shí)了解收集疫情防治最新信息,并向建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人發(fā)布;

(十一)在政府相關(guān)部門發(fā)布的最權(quán)威的信息宣布疫情得到消除后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織環(huán)境維護(hù)人員對相關(guān)區(qū)域進(jìn)行徹底消毒;

(十二)在相關(guān)部門許可的情況下,解除警戒,并以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人。

第二節(jié) 食物中毒事件應(yīng)急預(yù)案

第八十九條食物中毒是指食用了不利于人體健康的物品而導(dǎo)致的急性中毒性疾病通常都是在不知情的情況下發(fā)生食物中毒。食物中毒是由于進(jìn)食被細(xì)菌及其毒素污染的食物,或攝食含有毒素的動(dòng)植物如毒蕈、河豚等引起的急性中毒性疾病。變質(zhì)食品、污染水源是主要傳染源,不潔手、餐具和帶菌蒼蠅是主要傳播途徑。

第九十條雖然食物中毒的原因不同,癥狀各異,但一般都具有如下流行病學(xué)和臨床特征:

(一)潛伏期短,一般由幾分鐘到幾小時(shí),食入'有毒食物'后于短時(shí)間內(nèi)幾乎同時(shí)出現(xiàn)一批病人,來勢兇猛,很快形成高峰,呈爆發(fā)流行;

(二)病人臨床表現(xiàn)相似,且多以急性胃腸道癥狀為主;

(三)發(fā)病與食入某種食物有關(guān),病人在近期同一段時(shí)間內(nèi)都食用過同一種'有毒食物',發(fā)病范圍與食物分布呈一致性,不食者不發(fā)病,停止食用該種食物后很快不再有新病例;

(四)一般人與人之間不傳染,發(fā)病曲線呈驟升驟降的趨勢,沒有傳染病流行時(shí)發(fā)病曲線的余波;

(五)有明顯的季節(jié)性。夏秋季多發(fā)生細(xì)菌性和有毒動(dòng)植物食物中毒;冬春季多發(fā)生肉毒中毒和亞硝酸鹽中毒等

第九十一條食物中毒事件的緊急措施:

(一)當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生食物中毒或疑似中毒事件時(shí),發(fā)現(xiàn)者應(yīng)立即向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人匯報(bào),并立即通知醫(yī)療機(jī)構(gòu);

(二)項(xiàng)目經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)立即趕到現(xiàn)場,掌握現(xiàn)場情況,首先查明是否食物中毒、發(fā)生時(shí)間、中毒人數(shù),掌握第一手資料。

(三)將中毒人員立即送往附近醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行搶救;

(四)控制中毒現(xiàn)場,同時(shí)封閉食品毒源,協(xié)助衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)及公安機(jī)關(guān)查明食品中毒源,防止二次中毒;

(五)對相關(guān)區(qū)域進(jìn)行警戒隔離,組織人員疏散、封閉食品中毒源。做好通風(fēng)工作,確?，F(xiàn)場人員安全,穩(wěn)定相關(guān)人員情緒,阻止事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)展;

(六)待衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)及公安機(jī)關(guān)查明事故原因,并允許后,對制作現(xiàn)場及餐具、灶具、櫥具進(jìn)行清洗、消毒、通風(fēng),防止二次污染中毒。

(七)對冷藏、冷凍食品經(jīng)防疫部門檢驗(yàn)后方可食用。

(八)事故處理完畢后,總結(jié)應(yīng)急搶救工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),同時(shí)提出改進(jìn)意見,完善預(yù)案。

第三節(jié) 其他公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案

第九十二條建筑區(qū)劃公共衛(wèi)生事件還包括:群體性不明原因疾病、食品安全、職業(yè)危害、動(dòng)物疫情等事件。

第九十三條其他公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二節(jié)制定;

第九十四條建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共衛(wèi)生事件預(yù)防和處置,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以預(yù)防為主,堅(jiān)持預(yù)防與應(yīng)急相結(jié)合。加強(qiáng)對公共衛(wèi)生知識的宣傳,做好建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境維護(hù)和消殺滅害工作;

第九十五條對涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)范圍或物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共衛(wèi)生事件的處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告政府相關(guān)部門,以政府相關(guān)衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)為主,積極配合相關(guān)部門開展建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和處理工作。

第13篇物業(yè)管理投標(biāo)技巧策略

物業(yè)管理投標(biāo)的技巧與策略

參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)重大決策,應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)自身人力、財(cái)力、物資源情況,謹(jǐn)慎決策。一旦決定參與,就要調(diào)集精兵強(qiáng)將,全力投入。對于異地管理項(xiàng)目,企業(yè)要量力而行,如果項(xiàng)目類型既非企業(yè)目標(biāo)客戶,又無法反映企業(yè)的核心專長或人力資源無法支持時(shí),企業(yè)應(yīng)果斷放棄。此外,每次參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)均要是具有物業(yè)管理國家級資質(zhì)的企業(yè),并且一個(gè)企業(yè)如何在投標(biāo)中脫穎而出,需要一定的技巧與策略。

一、投標(biāo)中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

(一)要樹立必勝的信心

自信是取勝的基礎(chǔ)。而自信則源于自身對標(biāo)的非常清楚,制定的投標(biāo)方案非常詳細(xì)、科學(xué)、先進(jìn)、可行。面對評委,每一個(gè)答辯者應(yīng)當(dāng)有充分的自信,因?yàn)樵u委再了解情況也不如投標(biāo)者工作做得那么細(xì)、摸得那么清,所以投標(biāo)者要認(rèn)識到評委和自身的差距,打消恐懼,樹立自信。

(二) “一標(biāo)打天下”的心理,要不得

大部分投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書都明顯保留著“原有項(xiàng)目”的痕跡。例如某企業(yè)在耕作機(jī)關(guān)辦公區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)書這樣寫道:“從提高業(yè)主的生活質(zhì)量出發(fā),開展多種便民贏利措施”、“家用電器更新安裝、維修、汽車美容、家政服務(wù)等”、“宣傳環(huán)保,倡導(dǎo)環(huán)保,獎(jiǎng)懲激勵(lì)。我們每季度組織業(yè)主開展一次市政府辦公區(qū)環(huán)?；顒?dòng),每年度進(jìn)行一次環(huán)保評比獎(jiǎng)勵(lì)。”此外,還有諸如開展“六一”兒童書畫大賽、介紹保姆、代訂牛奶等一些與本項(xiàng)目特點(diǎn)不符的文字描述。

參與市場競爭,一定要認(rèn)真研究客戶的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、對癥下藥、畫龍點(diǎn)睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋習(xí)是與市場競爭的要求格格不入的,那種在原有的標(biāo)書上改一下項(xiàng)目名稱的做法,是對社會(huì)的不負(fù)責(zé)任,最終也是對自己的不負(fù)責(zé)任。即使是中標(biāo)了,標(biāo)書將成為合同的必然附件,將產(chǎn)生法律效力,最終也極可能引起法律糾紛。

(三)標(biāo)書的編寫大而全,沒必要

有些企業(yè)的投標(biāo)書是“大部頭”作品,幾百頁的標(biāo)書,其中占篇幅最多的是相關(guān)規(guī)章制度。

其實(shí)作為評委,要在3~4個(gè)小時(shí)認(rèn)真閱完每一部標(biāo)書是根本不可能的,更不要說去認(rèn)真分析規(guī)章制度的科學(xué)性、合理性。一般來說,評委只是對該項(xiàng)目的分析、定位、報(bào)價(jià)、人員配備及對該項(xiàng)目采取的特殊管理措施和服務(wù)措施等認(rèn)真審閱并提問。作為國家級資質(zhì)的企業(yè),特別是通過了有關(guān)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒證的企業(yè),只要出具有關(guān)證書,就不必在標(biāo)書中羅列這些制度。

(四)投標(biāo)報(bào)價(jià),有技巧

有些項(xiàng)目的標(biāo)的價(jià),是取平均價(jià)作標(biāo)桿,報(bào)價(jià)越接近者得分越高。所以,某投標(biāo)企業(yè)雖極有意中標(biāo),但報(bào)價(jià)過低,被扣分太多,失去機(jī)會(huì)?？梢哉f,在評委打分項(xiàng)中,報(bào)價(jià)得分是客觀的,即不需評委打分,而由工作人員算分。因此,各投標(biāo)單位應(yīng)注意掌握和這一技術(shù)手段。

(五)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn),很重要

有些企業(yè)在投標(biāo)過程中,前期做了大量的準(zhǔn)備,精心策劃,但是在正式投標(biāo)時(shí),在介紹時(shí)不能把標(biāo)書的特色介紹出來;招標(biāo)對于答辯往往都規(guī)定了時(shí)間,在這短短的時(shí)間之內(nèi)先講企業(yè)、再講標(biāo)的物業(yè)、再談標(biāo)書內(nèi)容方式是不可取的,平淡介紹無法給評委留下深刻的印象,常規(guī)敘述也不能突出自己標(biāo)書的精髓,這種情況下投標(biāo)者應(yīng)盡可能采用先進(jìn)的宣傳工具(vcd、多媒體、投影等),把自己標(biāo)書的特色和管理這個(gè)特定業(yè)的特別做法、精華之處全面展現(xiàn)。

(六)把握評委的心理等于平添勝算

由于時(shí)間限制,評委不可能對標(biāo)的和標(biāo)書非常了解,因而在向投標(biāo)人提問時(shí),評委一般都是問自己特長的問題。如評委在工作對社區(qū)文化有研究,那社區(qū)文化的內(nèi)容就問得多。作為答辯人一定要以謙虛的姿態(tài)認(rèn)真回答,而不要爭辯,因?yàn)檫@個(gè)提問是評委的強(qiáng)項(xiàng)。同時(shí),評委在聽取答辯時(shí)更看重聽取投標(biāo)人對這個(gè)物業(yè)的管理有哪些獨(dú)特的做法和具體措施,作為投標(biāo)者,對評委的這一心理也要有把握。

二、投標(biāo)現(xiàn)場答辯技巧

物業(yè)管理投標(biāo)答辯是招投標(biāo)過程中為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。通過投標(biāo)答辯,使評委和業(yè)主代表能充分了解投標(biāo)企業(yè)所制作投標(biāo)書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力,同時(shí)投標(biāo)企業(yè)回答問題的技巧不但能減少或消除會(huì)議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)負(fù)責(zé)人在投標(biāo)過程中答辯技巧有如下:

(一)保持儀表,形象致勝

答辯會(huì)的評委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發(fā)言,在你說出第一句話前,他們已經(jīng)對你形成一種印象,因此。發(fā)言時(shí),著裝和姿勢尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會(huì)的場合,并充分考慮到與會(huì)者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動(dòng),玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準(zhǔn)備的信號。

(二)控制聲音

發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。

(三)利用身體位置和動(dòng)作

1.身體位置

發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認(rèn)為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺材料之前會(huì)集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過程中需要走動(dòng),記住要站在不會(huì)擋住屏幕的位置上。

2.目光接觸

發(fā)言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發(fā)言之前,你要花一點(diǎn)時(shí)間從一邊到另一邊看看各位評委與業(yè)主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準(zhǔn)備。

在發(fā)言過程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽眾進(jìn)行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。目光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點(diǎn)。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標(biāo)就對,你的眼神看著說話的人,不過每當(dāng)說話人講到一個(gè)段落,你的眼神要順勢轉(zhuǎn)到目標(biāo)對象上。這樣讓目標(biāo)對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點(diǎn)。

3.手勢和舉止

手勢和舉止要自然。發(fā)言者的手部動(dòng)作應(yīng)該與你和人進(jìn)行一對一交談時(shí)所用的手勢差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢來強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)內(nèi)容。

(四)分析你的聽眾

發(fā)言者應(yīng)考查每位聽眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。

(五)充分運(yùn)用視覺材料

有效地利用視覺材料支持你的發(fā)言,在答辯過程中運(yùn)用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發(fā)言者的個(gè)人特點(diǎn)和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運(yùn)用視覺材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。

(六)語言

答辯過程其實(shí)就是溝通交流的過程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點(diǎn),學(xué)會(huì)適時(shí)地表現(xiàn)幽默是答辯過程中的重要技巧。同時(shí)幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強(qiáng)迫的。

(七)把握時(shí)間是致勝鑰匙

任何一場答辯會(huì)都有時(shí)間限制,因此如何把握時(shí)間,在你所擁有的時(shí)間內(nèi)完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。

(八)答辯中常遇的問題及回答技巧

1.常遇問題

(1)項(xiàng)目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)

(2)財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性

(3)目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式

(4)管理工作的流程

(5)人力資源問題

2.回答的技巧

(1)引用數(shù)據(jù)

(2)用法規(guī)政策說話

(3)過往成功經(jīng)歷和方法

第14篇物業(yè)管理處操作員工守則

1.目的

規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴(yán)明紀(jì)律,提高效率,實(shí)現(xiàn)公司服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)。

2. 范圍

適用于**廣場管理處操作人員的日常工作。

3. 操作員工守則

3.1 按時(shí)上下班,不得遲到早退。

3.2 上下班按時(shí)打卡,不得請人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時(shí)打卡,應(yīng)向上級說明,可辦理簽卡。下班時(shí)不得提前在卡機(jī)前等待打卡。

3.3如有特殊情況需在工作時(shí)間外出,可向上級領(lǐng)導(dǎo)請假,但未獲批準(zhǔn)不得擅離工作崗位。

3.4上班時(shí)必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準(zhǔn)留長發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領(lǐng)要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對應(yīng),不得錯(cuò)戴。

3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內(nèi)隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。

3.6 不得在公共場所或工作場所吸煙、吃東西和閑談。

3.7 在班組辦公室內(nèi),不準(zhǔn)高聲談笑、看報(bào)紙;無具體任務(wù)時(shí)可看業(yè)務(wù)書籍。

3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。

3.9中午就餐必須嚴(yán)格遵守管理處規(guī)定的時(shí)間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。

3.10 員工必須服從管理處調(diào)度員和班長的安排,保證工作高效率,不得無故拖延,消極怠工,更不得在公共場所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調(diào)度員復(fù)命。

3.11員工進(jìn)入客戶房間服務(wù),應(yīng)先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進(jìn)入工作。為客戶服務(wù)必須認(rèn)真負(fù)責(zé),客戶有疑問時(shí),必須耐心解釋,如自己無法或無權(quán)解釋,應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)。

3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭執(zhí);不許與客戶談?wù)撚嘘P(guān)公司內(nèi)部事務(wù),更不得與客戶開玩笑。

3.13員工為客戶服務(wù)或在公共場所工作完畢后,必須對施工現(xiàn)場進(jìn)行清理,必要時(shí)與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。

3.14不準(zhǔn)收受業(yè)主錢物,如按規(guī)定應(yīng)收取現(xiàn)金的必須向客戶說明后,一起(或代為)到管理處繳費(fèi),并將正式發(fā)票交給業(yè)主。

3.15員工到大堂和廣場進(jìn)行工作,必須盡最快速度完成并及時(shí)離開,不得在大堂和廣場逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺及附近打電話、閑談。

3.16如工作牽涉多個(gè)班組或部門時(shí),各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。

3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場工作可乘坐客梯。

3.18 員工往返工作地點(diǎn),先用對講機(jī)聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時(shí)間不能到達(dá),則必須走消防樓梯,不得延時(shí)等待。

3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。

3.20 如工作任務(wù)暫時(shí)不能完成,必須在四小時(shí)內(nèi)向調(diào)度員匯報(bào)情況。

3.21 不準(zhǔn)利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細(xì)記載時(shí)間內(nèi)容,接聽外線電話必須盡量縮短時(shí)間。

3.22 上班時(shí)間不許串崗,空調(diào)、電梯班員工不得進(jìn)入電房,維修班電工除執(zhí)行班長安排的任務(wù)外,不得到電房閑談。

3.23 上班時(shí)間不得帶熟人、朋友進(jìn)入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。

3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。

3.25 不得損壞公共財(cái)物,不準(zhǔn)將公物占為已有,更不得帶公物回家。

3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護(hù)集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團(tuán)結(jié),服從安排,積極配合。

3.27員工如嚴(yán)重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當(dāng)月部份或全部崗位津貼。

3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。

4相關(guān)文件

《員工守則》

第15篇機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義

物業(yè)經(jīng)營管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對'人'的服務(wù),其次才是對'物'的經(jīng)營管理。以對'人'的服務(wù)為核心,由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段,對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售,對其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。

其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。同時(shí)通過良好的經(jīng)營管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長使用壽命,達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國目前的物業(yè)管理模式

目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中,主要有三種模式:

(一)自建自管

即房地產(chǎn)開發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門,分離出一部分多余人員,進(jìn)行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理,更難以達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必然會(huì)逐步消亡。

(二)合資或合作管理

1、合資管理,即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東,與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司,來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。

這一模式符合國家'社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對物業(yè)工程的熟知情況,進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù),以利于提高工作效率,減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi);另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。

2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會(huì),領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán),經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢互補(bǔ),更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

(三)委托管理

物業(yè)采用委托管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。

物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離,做到了產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會(huì))有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚認(rèn)識不足,了解不夠,往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,委托管理模式一定會(huì)成為我國物業(yè)管理的主要模式。

三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式

通過以上的介紹和分析,同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì)),進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo),乙方設(shè)立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進(jìn)行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。

本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。

第16篇物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書

文件名稱

網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書

編號:

編制審核批準(zhǔn)人

生效日期年月日版號共頁

1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡(luò)向客戶傳遞信息的過程。

2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會(huì)網(wǎng)站上,回復(fù)客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。

3管理內(nèi)容:

3.1 總負(fù)責(zé)人:營銷部客戶中心

3.2 項(xiàng)目各階段負(fù)責(zé)人