第1篇 施工機(jī)械設(shè)備/設(shè)施管理
1、施工項(xiàng)目部機(jī)材部門負(fù)責(zé)落實(shí)對本項(xiàng)目施工現(xiàn)場施工機(jī)械設(shè)備的安全使用和日常維修保養(yǎng)，采取切實(shí)可行的措施防止施工機(jī)械設(shè)備在使用過程中對周圍環(huán)境造成廢氣、廢液、廢渣及噪聲污染。
2、機(jī)械設(shè)備的大、中修管理
1)、公司機(jī)材部負(fù)責(zé)匯總分公司報(bào)送的機(jī)械設(shè)備大、中修計(jì)劃,并據(jù)此編制公司大中型施工機(jī)械年度大、中修計(jì)劃,報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后下達(dá)分公司實(shí)施，并負(fù)責(zé)實(shí)施過程中的監(jiān)督/檢查。
2)、分公司機(jī)材部根據(jù)施工機(jī)械設(shè)備的使用情況，編制本分公司的年度大、中修計(jì)劃，并報(bào)送公司機(jī)材部審批。
3)、分公司機(jī)材部根據(jù)公司下達(dá)的年度施工機(jī)械大、中修計(jì)劃，負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備的大、中修組織工作，確保機(jī)械設(shè)備大、中修質(zhì)量。
3、施工機(jī)械設(shè)備/設(shè)施的驗(yàn)收
1)、由公司統(tǒng)一采購的機(jī)械設(shè)備，一般設(shè)備由使用分公司組織驗(yàn)收并向公司機(jī)材部提供相關(guān)的原始驗(yàn)收資料，公司機(jī)材部辦理入帳手續(xù)；大中型機(jī)械設(shè)備的驗(yàn)收由公司機(jī)材部主持，分公司參與驗(yàn)收。
2)、施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)入項(xiàng)目施工現(xiàn)場后，由項(xiàng)目部機(jī)材部門對施工設(shè)備/設(shè)施的配套完好情況進(jìn)行驗(yàn)收，包括施工機(jī)械設(shè)備的機(jī)容機(jī)貌及全機(jī)完好狀況、隨機(jī)的“使用說明書”、“檢測合格證”、“安全操作規(guī)程”及其它相關(guān)資料的復(fù)印件等，并組織操作手等相關(guān)人員對施工機(jī)械設(shè) 備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)轉(zhuǎn)。
4)、項(xiàng)目部機(jī)材部門負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目所使用機(jī)械設(shè)備的管理。
5)、專用/特種設(shè)備的安裝調(diào)試和拆卸，須在機(jī)械技術(shù)人員的指導(dǎo)下，由專業(yè)操作人員負(fù)責(zé)，非專業(yè)操作人員不得從事專用/特種設(shè)備的安裝和拆卸作業(yè)。
6)、公司/分公司機(jī)材部參與主要施工機(jī)械的大、中修竣工的驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收資料包括修理廠出具的大修項(xiàng)目詳細(xì)資料、準(zhǔn)予出廠合格證明書、雙方簽署的修理竣工驗(yàn)收文件等，竣工驗(yàn)收文件和修理技術(shù)資料等原件送公司/分公司機(jī)材部存檔備案。
4、施工設(shè)備/設(shè)施的使用和操作要求
1)、進(jìn)入施工現(xiàn)場的機(jī)械設(shè)備使用前必須由分公司機(jī)材部會同施工項(xiàng)目部共同進(jìn)行檢查并填寫檢查記錄表。
2)、施工項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目施工情況，負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備操作人員的崗前教育和技術(shù)交底，落實(shí)對項(xiàng)目部所用機(jī)械設(shè)備的正確使用，保證機(jī)械設(shè)備在使用過程中達(dá)到質(zhì)量、安全和環(huán)境保護(hù)要求。
3)、在施工機(jī)械設(shè)備/設(shè)施旁或其附近，要懸掛該機(jī)的“機(jī)械操作規(guī)程”，操作人員要嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，施工項(xiàng)目部機(jī)材部門進(jìn)行施工過程的監(jiān)督檢查。
4)、施工項(xiàng)目部機(jī)材部門按照維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部使用的施工機(jī)械進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證機(jī)械設(shè)備處于正常和安全的狀態(tài)。
5)、施工機(jī)械在維修保養(yǎng)過程中所產(chǎn)生的廢水、廢渣、廢油要進(jìn)行回收、集中處理，不能隨意排放造成環(huán)境污染。
6)、專用/特種設(shè)備在使用過程中發(fā)生局部故障或損壞，為避免出現(xiàn)安全事故，應(yīng)停止運(yùn)行，不得帶病作業(yè)，并及時(shí)報(bào)告分公司機(jī)材部組織維修人員修復(fù)，必要時(shí)要報(bào)告公司/分公司機(jī)材部審核維修方案。
7)、嚴(yán)禁機(jī)械在運(yùn)轉(zhuǎn)中進(jìn)行維修保養(yǎng)作業(yè)。
8)、使用專用/特種設(shè)備，操作人員必須認(rèn)真按照《公路筑養(yǎng)路機(jī)械保修規(guī)程》做好日常各項(xiàng)例行保養(yǎng)工作，確保機(jī)械設(shè)備處于正常、安全的使用狀態(tài)，逐日填寫機(jī)械使用記錄。
9)、主要施工機(jī)械設(shè)備必須實(shí)行“定機(jī)、定人、定崗”的機(jī)械操作“三定”制度。
10)、多人操作、多班作業(yè)的施工機(jī)械設(shè)備應(yīng)設(shè)固定機(jī)長，實(shí)行機(jī)長負(fù)責(zé)制。
5、機(jī)械操作人員上崗條件
1)、主要施工機(jī)械操作人員必須經(jīng)過國家勞動培訓(xùn)部門特種作業(yè)項(xiàng)目技能的操作培訓(xùn)，考核合格，取得上崗資格證后方能上機(jī)操作。
2)、小型施工機(jī)械設(shè)備、手提電動機(jī)具的新操作人員，應(yīng)在熟練操作人員的帶領(lǐng)或指導(dǎo)下才能上崗操作。
6、施工機(jī)械設(shè)備/設(shè)施的檢查
1)、公司項(xiàng)目部機(jī)材部門按照本規(guī)定的要求監(jiān)督、檢查分承包方的機(jī)械設(shè)備配置是否能滿足施工安全、質(zhì)量和環(huán)保的要求，設(shè)備是否處于可用狀態(tài)。監(jiān)督檢查應(yīng)留下記錄。
2)、分公司機(jī)材部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場臨時(shí)用電和起重提升機(jī)械設(shè)備、壓力設(shè)施容器等特種設(shè)備的監(jiān)督/檢查，并向公司機(jī)材部報(bào)備上述設(shè)備/設(shè)施的相關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)資料。
3)、分公司機(jī)材部每半年組織一次對所屬施工項(xiàng)目使用機(jī)械設(shè)備的大檢查。
4)、公司機(jī)材部每年組織一次施工機(jī)械設(shè)備大檢查，并對一年來的機(jī)械管理作出總結(jié)。
5)、項(xiàng)目機(jī)材部每月組織一次對項(xiàng)目使用機(jī)械設(shè)備的大檢查。
第2篇 長灣小區(qū)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護(hù)小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的,須征得物業(yè)管理企業(yè)書面同意。并在約定的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)原狀。如給他人造成損失的,應(yīng)作相應(yīng)賠償。
2、物業(yè)在使用中存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
3、為防止水、氣泄漏或火災(zāi)對上述災(zāi)害及時(shí)進(jìn)行有效的處理,業(yè)主、使用人須主動向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)留家庭主要成員的緊急聯(lián)系方式;業(yè)主、使用人也應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)對上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)采取的緊急避險(xiǎn)措施。維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
4、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主要給予配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
5、同一棟(單元)上下層業(yè)主由于管道滲、漏、堵引發(fā)的糾紛,應(yīng)由業(yè)主自行協(xié)商解決。
6、公共下水道堵塞時(shí)候,業(yè)主應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的維修予以配合,業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
第3篇 ds小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
一、設(shè)備的接管驗(yàn)收
公司將組織各部門相關(guān)專業(yè)工程師組成驗(yàn)收組,依據(jù)設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收
二、對設(shè)備進(jìn)行分類管理
*對所有設(shè)備進(jìn)行編號
*建立設(shè)備臺帳
*對所有設(shè)備的標(biāo)識進(jìn)行整改
①設(shè)備標(biāo)牌:依據(jù)設(shè)備編號,統(tǒng)一制作設(shè)備標(biāo)牌。對所有設(shè)備在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
② 設(shè)備的顏色:設(shè)備一律按表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。以便于對設(shè)備的識別和有效管理,以達(dá)到中海物業(yè)設(shè)備管理要求標(biāo)準(zhǔn)。
③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識:重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。
三、設(shè)備管理模式
質(zhì)量方針
為業(yè)主提供'專業(yè)、專注、高效、優(yōu)質(zhì)'的樓宇設(shè)備管理服務(wù)。
質(zhì)量目標(biāo)
設(shè)備完好率: ≥99%
顧客滿意率:≥98%
杜絕重大設(shè)備事故及人身傷亡事故,輕傷頻率控制在0.5‰以下
公共設(shè)施及設(shè)備維修保養(yǎng)
采用計(jì)劃預(yù)修制(日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
表1設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修計(jì)劃
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做;對ⅲ級設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。
參照我司相關(guān)維修保養(yǎng)作業(yè)文件,制訂維保標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書,各設(shè)備維保嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書及維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范文件。
建立健全考核監(jiān)督機(jī)制來確保設(shè)備維修保養(yǎng)工作確實(shí)落實(shí)到位,建立以下幾級檢查監(jiān)督制度及完整的記錄制度:
備設(shè)施維保責(zé)任制,將所有設(shè)備設(shè)施維保量做成菜單,確規(guī)定維 保項(xiàng)目、技術(shù)指標(biāo)、維保人主要責(zé)任、維保方法、設(shè)備年度月度維保時(shí)間。使各個(gè)設(shè)備維保任務(wù)真正落實(shí)個(gè)人,維保任務(wù)與經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤管理方法,大大提高了維保效能和維保質(zhì)量。
a.設(shè)備管理部主管每日對員工工作的檢查;
b.項(xiàng)目部經(jīng)理每日對各自所管工作范圍的檢查;
c.公司質(zhì)量管理部每月對項(xiàng)目部工作的全面檢查;
d.開展單項(xiàng)檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。
另外,公司還把對員工的持續(xù)培訓(xùn)和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一。
設(shè)備運(yùn)行管理
1)建立設(shè)備周巡檢制度、交接班制度
2)主要設(shè)備運(yùn)行管理措施如下:
變配電設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理
主要管理措施;
① 從事變配電系統(tǒng)的操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
② 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查一次,做好巡查記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明。
③ 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作,必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度,高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真作好交接班。
④ 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行,應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂谩６究蓤?bào)停部分變壓器,夏季供電高峰時(shí),按負(fù)荷的需求,恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。
⑤ 設(shè)專人對巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析,監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài),診斷系統(tǒng)故障,制定節(jié)能措施。
⑥ 停電時(shí),提前向客戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
⑦ 配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設(shè)施須定期檢查,保持完好、有效,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入;無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
⑧ 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修,確保供配電系統(tǒng)正常,配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。
給水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施:
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等,由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理,并指定專人負(fù)責(zé)(以下稱'水管員')。做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控,并做記錄。
② 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作,無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準(zhǔn)。
③ 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下,選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置,所有操作標(biāo)志簡單、明確。
④ 生活水泵每周至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每10天檢查一次。
⑤ 消防泵每月進(jìn)行一次'自動、手動'切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵(有過壓危險(xiǎn)或開噴的系統(tǒng)),須對其進(jìn)行盤車(一般情況下,45kw以下的水泵采用受動盤車,45kw以上的水泵采用點(diǎn)動測試),每月對電動機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測。
⑥ 水泵房配電室室溫不超過40℃;泵房每周打掃一次,泵及管道每月檢查、清潔一次,并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。
⑦ 水池入孔需加蓋密封并加鎖,透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由水管員保管。
⑧ 水管員按規(guī)定定期取水(或由水務(wù)局取樣)送政府有關(guān)部門進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn),化驗(yàn)結(jié)果交公司存檔。
⑨ 對公共水表須每月定時(shí)抄表,水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,確定給水系統(tǒng)是否正常,并協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部作好水量平衡測試。
⑩ 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。
火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度,值班人員須持證上崗。
② 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。
③ 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定,值班時(shí)不得擅離崗位,須全神注視顯示器、儀表、信號燈等,認(rèn)真作好記錄,交班時(shí)雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。
④ 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備(如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等)須將主令開關(guān)置于自動檔,中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號后,須立刻核實(shí)信號的真?zhèn)?信號為真時(shí),將其置于自動,并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作,信號為誤報(bào)時(shí),及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。
⑤ 消防
中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份,定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作,不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時(shí)必須征得管理處同意、登記,且管理處技術(shù)人員在場情況下,方可進(jìn)行,無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。
⑥ 辦理業(yè)主裝修申請時(shí),管理處須對擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞,須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。
電梯運(yùn)行管理
電梯的管理總體目標(biāo)和指標(biāo)如下:
電梯修復(fù)率為100%;
業(yè)主滿意率為98%以上;
電梯維修及時(shí)率達(dá)100% ;
電梯年檢合格率達(dá)100%;
電梯完好率達(dá)100%;
①推行駐點(diǎn)服務(wù)模式
電梯維保工作將依照《電梯安全使用管理作業(yè)指導(dǎo)書》規(guī)范,實(shí)施駐點(diǎn)服務(wù)模式,進(jìn)行全天候的零等待服務(wù),打破以往通過服務(wù)熱線求救的傳統(tǒng)方式,大大提高服務(wù)的及時(shí)性。
②采用'五級保養(yǎng)、五級檢驗(yàn)'的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
嚴(yán)格依據(jù)《電梯工作手冊》的要求開展工作,對電梯嚴(yán)格執(zhí)行(半月、月、季度、半年、年)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我司將根據(jù)工作內(nèi)容及層次,在上一級的保養(yǎng)和調(diào)整中增加相應(yīng)內(nèi)容,并如實(shí)填寫各項(xiàng)質(zhì)量記錄,使得每項(xiàng)工作能夠有條不紊地進(jìn)行。通過電梯隊(duì)的自檢、公司的月檢、季檢、半年檢、技術(shù)監(jiān)督局年檢來對電梯進(jìn)行嚴(yán)格檢查檢驗(yàn),保證安全運(yùn)行。
③ 個(gè)性要求,閑暇保養(yǎng)
第4篇 小區(qū)公用設(shè)施管理程序上
小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)
為規(guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)施的管理,保持公用設(shè)施的良好狀態(tài),確保所管轄區(qū)域公用設(shè)施發(fā)揮正常功能,特制定此管理程序。
一、公用設(shè)施的分類
1、供配電系統(tǒng):發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜(箱)、公共照明、供電線路等。
2、給排水系統(tǒng):水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門等。
3、消防系統(tǒng):煙霧/溫度探測器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動滅火系統(tǒng)等。
4、電梯
5、空調(diào)系統(tǒng):冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱、溫控開關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。
6、電訊系統(tǒng):電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。
7、安防系統(tǒng):閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。
8、維修維護(hù)設(shè)備及工具:電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。
9、其它公用設(shè)施:泳池及設(shè)備、娛樂場所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_關(guān)、停車場及設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)施、吸塵器等。
10、房屋本體及附屬設(shè)施:防雷系統(tǒng)、自行車棚(房)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。
二、管理職責(zé)
1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。
2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施,建立設(shè)備臺帳,解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。
3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備責(zé)任人(技術(shù)維修人員,以下及相關(guān)作業(yè)手冊同)
4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)不定期抽查設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄,監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作,對檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。
三、管理細(xì)則
1、設(shè)備房管理
1.1設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。
1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地,非請勿進(jìn)”等標(biāo)識,進(jìn)出隨手關(guān)門。
1. 3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時(shí),應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的安全使用。
1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等重要設(shè)備房,應(yīng)裝置干濕球式溫度計(jì),對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測。設(shè)備房內(nèi)溫度須保持在+40℃以下,相對濕度須保持在80%以下。
1. 5參觀來訪人員需進(jìn)入設(shè)備房,憑管理處經(jīng)理通知,并指定專人陪同方可進(jìn)入。
1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房,查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度,并把各種運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上,每周清潔設(shè)備房一次。
2、設(shè)備保養(yǎng)維修
2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施,正常情況下無需記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。
2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求設(shè)備責(zé)任人處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。
2. 3每月管理處經(jīng)理會同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對各類公用設(shè)施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》中予以記錄,明確整改處理的責(zé)任人、完成日期,完成后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)查,并做好記錄。
2.4設(shè)備檢修等級按以下分類進(jìn)行高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容:
2.4.1日檢:屬巡視性檢查維護(hù)。對設(shè)備房及周圍環(huán)境進(jìn)行清潔,檢查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異?，F(xiàn)象,如實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù),確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況。
2.4.2月檢:屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查,對故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整,預(yù)防事故的發(fā)生,保證設(shè)備正常運(yùn)行。
2.4.3季檢(半年檢):屬維護(hù)性檢查。對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。
2.4.4年檢:屬恢復(fù)性檢查。對設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查,應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械精度,視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。
2.4.5大修:屬徹底性修理。對設(shè)備進(jìn)行全部解體,全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的發(fā)展需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障情況及時(shí)提請?jiān)O(shè)備大修報(bào)告,經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報(bào)小區(qū)業(yè)委會批準(zhǔn)執(zhí)行。
2.4.6分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)合同內(nèi)容,在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定期保養(yǎng)及處理故障,并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。
2. 5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》、《設(shè)備臺帳》及《設(shè)備(工具)匯總表》中。
2.6對重要設(shè)備、設(shè)施的易損易耗零、部件,管理處應(yīng)有適量貯備,便于突發(fā)故障的及時(shí)處理。
2.7設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃和維修內(nèi)容,做好維修前的調(diào)查準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作,管理處經(jīng)理需到場指揮、協(xié)調(diào)、組織。
2.8設(shè)備大修,管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行維修狀態(tài)檢查、督導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修,解決技術(shù)難題,保證檢修質(zhì)量。驗(yàn)收須符合國家相關(guān)行業(yè)驗(yàn)收規(guī)范要求。
2.9年度檢修計(jì)劃由管理處在每年十二月十五日前上報(bào)公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修計(jì)劃,如有特殊原因需變更檢修計(jì)劃時(shí)間,應(yīng)提前一周上報(bào)公司批準(zhǔn)。
2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料等設(shè)備管理檔案,以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài),便于今后維修工作的查閱。
3、供配電系統(tǒng)管理
3. 1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門的《供用電協(xié)議》,明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供用電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性,并保存相關(guān)資料。
3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處屬電力部門等他方管理的設(shè)備有異常情況時(shí),應(yīng)及時(shí)告知他方,以免影響本小區(qū)的供電安全。
3.3管理處應(yīng)根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率,電容補(bǔ)償屏自動控制器必須始終處于良好狀態(tài),確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運(yùn)行規(guī)定要求。
3.4對供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量
在不影響顧客的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設(shè)備,則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備責(zé)任人。
3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)安全,對變壓器二次總開關(guān)的保護(hù)整定值,設(shè)備責(zé)任人不得隨意變更;若需變更整定值需報(bào)公司批準(zhǔn)。配電回路開關(guān)的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行,并報(bào)公司備案。
3.6備用發(fā)電機(jī)應(yīng)經(jīng)常保持良好狀態(tài),在市電停電的情況下,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)供電,以確保重要負(fù)荷的正常使用,有關(guān)運(yùn)行情況記錄在《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》上。發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠,防止反送電。
3.7設(shè)備責(zé)任人要及時(shí)、正確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表,每年需對發(fā)電機(jī)、電動機(jī)做絕緣測試,并予以記錄。
3.8停電設(shè)備檢修時(shí)安全注意事項(xiàng)
3.8.1由設(shè)備主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人,并填寫《停送電操作票》。
3.8.2斷開隔離開關(guān),必須由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。
3.8.3停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗(yàn)電筆對變壓器和配電柜進(jìn)行測試,并掛接臨時(shí)接地線。
3.8.4最后由設(shè)備主管核對,確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。
3.8.5檢修完畢后,由原掛接地線人員拆去地線,同時(shí)原掛牌人員拆去“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。
3.9低壓帶電作業(yè)安全注意事項(xiàng)
3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。
3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間,并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人。
3.9.3作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。
4、給排水系統(tǒng)管理
4.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗(yàn)并記錄。
4.2消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗(yàn)閥。
4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢,根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查并記錄。
4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。
4.5泵房控制柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。
4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測中心取水樣檢測,結(jié)果由管理處存檔。
5、消防管理
5.1報(bào)警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場,試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)盡量安排在不影響小區(qū)顧客休息或工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。
5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。
5.3水流指示器每半年檢修一次,檢修前書面報(bào)管理處經(jīng)理審批,并及時(shí)通知顧客。
5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次,保證表面清潔,油漆完好無損,轉(zhuǎn)動軸靈活,復(fù)位正常,在自動狀態(tài)下,聯(lián)動正常,并做好記錄。
5.5破玻璃按鈕每季檢查一次,保持報(bào)警按鈕外表清潔,字跡清晰、玻璃完好無損,具有報(bào)警功能。
5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次,保證運(yùn)行正常。
5.7消防管閥門每月檢查一次,閥門處于常開位置。
5.8消防泵、噴淋泵,每兩月試運(yùn)行一次,保證手動、自動啟動正常。
5.9消防箱每季檢修一次,要保持表面清潔,配件齊全,箱內(nèi)無雜物,箱門關(guān)閉嚴(yán)密,打開順暢,消火栓玻璃完整,牢固,按鈕功能正常,檢修完貼好封條及檢驗(yàn)條,并在封條上簽字,最后做好記錄。
5.10滅火器材需每周檢查,做好記錄,要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi),滅火器表面保持干凈,擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無損,并核對滅火器的使用說明及有效期限,按照使用說明要求對滅火器進(jìn)行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單,列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量,分布位置及有效期,以備查閱。
5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為專職消防人員滅火所用,任何人不得挪作他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識清晰,油漆完好。
6、電梯管理
6.1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必須持有本市勞動局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,自己無法解決的通知維修分承包方進(jìn)行維修,同時(shí)知會設(shè)備主管,并對分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。積極配合勞動安全檢查部門認(rèn)真做好審檢工作,轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動安全部門頒發(fā)的《準(zhǔn)用證》。停用電梯時(shí)應(yīng)將轎廂停放在最頂層。
6.2設(shè)備移交后,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接;由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修計(jì)劃,每年簽訂的維修保養(yǎng)分承包合同須將年度檢修計(jì)劃作為合同的一個(gè)附件。
6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)合同時(shí),應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時(shí)的扣款條款,半保合同中應(yīng)明確零配件的價(jià)格。
6.4每半年由公司相關(guān)人員會同管理處經(jīng)理,對電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié),并對分承包方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況綜合評價(jià)。每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對分承包的保養(yǎng)情況進(jìn)行評估,決定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費(fèi)或終止保養(yǎng)合同。結(jié)果及建議書面知會分承包單位。
第5篇 高層住宅項(xiàng)目前期智能化設(shè)施管理維修計(jì)劃
高層住宅項(xiàng)目前期智能化設(shè)施的管理與維修計(jì)劃
一、智能化設(shè)施的管理
1.主機(jī):外觀清潔、完整、有序無破損;接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無松脫;雙機(jī)切換性能順利無斷點(diǎn);運(yùn)行狀況正常,無死機(jī)、過熱等不良現(xiàn)象,電源穩(wěn)定。
2.紅外探頭:外觀清潔、完整、有序無破損,安裝與聯(lián)接安裝牢固,聯(lián)接可靠;感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正常;信號發(fā)送完整、無缺漏。
3.監(jiān)視器:外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋;接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固,無接觸不良;顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調(diào)節(jié)旋扭靈敏。
4.攝像頭:外觀清潔、完整、無破損,無水浸、防曬;安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠;性能感應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確,信號傳輸穩(wěn)定。
5.視頻線、控制線電源線:外觀清潔、完整、無破損,無老化;聯(lián)接牢固,無接觸不良;傳輸性能正常,無異常衰減。
二、智能化設(shè)施的維修
1.維修方式:
(1)一般性檢查維護(hù)(日檢)
(2)定期檢查維護(hù)(例檢)
a.月檢b.季檢c.年檢
(3)臨時(shí)抽樣檢查維護(hù)(臨檢)
2.維修內(nèi)容:
(1)日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
(2)例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號傳輸階段檢查、記錄;軟件測試。
(3)臨檢:對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢,對其工作成果進(jìn)行測評。
第6篇 管理處出租物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式
項(xiàng)目管理處出租物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式
1.租方與公司物業(yè)管理處達(dá)成承租意向后,由維修隊(duì)、物管處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查。
2.維修隊(duì)按現(xiàn)場的物業(yè)設(shè)施狀況詳細(xì)填制記錄表,并與租方代表、物管處三方共同簽字確認(rèn)。
3.《物業(yè)設(shè)施狀況記錄表》一式多份,除維修隊(duì)留存一份外,其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤?/p>
4.承租方租用的物業(yè)設(shè)施應(yīng)按契約規(guī)定使用及維護(hù),并接受維修隊(duì)日常巡查監(jiān)督管理。
5.維修隊(duì)負(fù)責(zé)日常對出租物業(yè)區(qū)域的設(shè)施進(jìn)行巡查,及時(shí)維修保養(yǎng)。
6.如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設(shè)施設(shè)備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的,應(yīng)立即制止并報(bào)告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設(shè)施由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)歸口管理
7.承租方損毀所租用的物業(yè)設(shè)施的情況反饋至物管處后,由物管處、維修隊(duì)、租方代表共同現(xiàn)場核實(shí)損毀范圍,由維修隊(duì)根據(jù)情況填寫記錄單,三方簽字確認(rèn)。
8.租方移位、更改、損毀的物業(yè)設(shè)施設(shè)備按契約所約定由承租方負(fù)責(zé)還原,或由維修隊(duì)修復(fù)。所有損失及費(fèi)用由物管處負(fù)責(zé)按契約規(guī)定索賠處理。
9.出租的物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物管處反映,再由物管處按報(bào)修程序通知維修隊(duì)進(jìn)行維修。
10.維修隊(duì)按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢修,所有計(jì)劃均事先向物管處反饋,由物管處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)。其它事項(xiàng)按《維修隊(duì)運(yùn)作規(guī)范》處理。
11.維修隊(duì)負(fù)責(zé)定期按物管處要求準(zhǔn)確對出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調(diào)等各種能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行抄表統(tǒng)計(jì),填制記錄交物管處。
12.出租物業(yè)退租時(shí),由維修隊(duì)、物管處、租方代表共同對照契約所附承租時(shí)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備狀況記錄現(xiàn)場進(jìn)行核對,填制退租物業(yè)設(shè)施移交單。
13.其它事項(xiàng)按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第7篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1、目的
加強(qiáng)對公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產(chǎn)的管理。
3、定義
3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價(jià)值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。
3.2 單位價(jià)值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。
3.3 單位價(jià)值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。
3.4 單位價(jià)值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價(jià)值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。
3.6 為便于實(shí)物的管理,個(gè)別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機(jī)等同等、同類設(shè)備)雖然其單價(jià)不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。
3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時(shí)價(jià)花費(fèi)多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責(zé)
4.1 資產(chǎn)主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實(shí)物管理的主管部門,負(fù)責(zé)對各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實(shí)物管理。
4.1.2財(cái)務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實(shí)物管理,接受公司辦公室及財(cái)務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理
辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實(shí)物管理的專業(yè)部門,負(fù)責(zé)對公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)管理,對電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購進(jìn)、配置、使用、維修及報(bào)廢等進(jìn)行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。
5、方法和過程控制
5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限
根據(jù)現(xiàn)行的會計(jì)核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。
5.1.1對如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號方法如下:
資產(chǎn)大類及代號資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細(xì)分類使用年限
資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號明細(xì)分類
固定資產(chǎn)g
資產(chǎn)z
機(jī)械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設(shè)備
4、其他
運(yùn)輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務(wù)車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設(shè)備t*1、對講機(jī)(套)5年
2、電話機(jī)
3、喊話器
4、其他
安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機(jī)
4、滅火器
5、鋁合金崗?fù)?/p>
6、其他
電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設(shè)備
娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營設(shè)施、5年
2、員工福利娛樂設(shè)施
其他類qt其他設(shè)備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產(chǎn)登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》中。
5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。
5.2.3資產(chǎn)的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號)- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg
5.2.4資產(chǎn)代號根據(jù)購置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號為:dn ,其他資產(chǎn)代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。
5.3 資產(chǎn)管理
5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財(cái)務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會不定期對各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。
5.3.5資產(chǎn)編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識,確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資產(chǎn)的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價(jià)值、使用部門。上報(bào)辦公室備案。同時(shí),每半年辦公室行政組與財(cái)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)清查工作(每月進(jìn)行抽查)。
5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購置價(jià)格或資產(chǎn)管理部門的評估價(jià)值賠償。
5.3.8資
產(chǎn)使用人離開公司時(shí)應(yīng)辦理移交手續(xù),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須到本項(xiàng)目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。
5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報(bào)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報(bào)辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
5.3.10易損物品無使用價(jià)值或使用年限已到時(shí),應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報(bào)廢申請表,由辦公室審核后報(bào)財(cái)務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。
5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個(gè)人不得將資產(chǎn)外借和供無關(guān)人員使用。
5.4 資產(chǎn)購置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限和審批程序
5.4.1固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限:
所有固定資產(chǎn)報(bào)廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報(bào)總經(jīng)理審批。
5.4.2 固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批流程:
購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢1000元以上的公司資產(chǎn):
5.4.2.1使用部門通過郵件報(bào)送申請報(bào)告;
5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見;
5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;
5.4.2.4由財(cái)務(wù)部復(fù)核;
5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;
5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購置,由項(xiàng)目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產(chǎn)申請后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購置造成資金的浪費(fèi);如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購置審批階段。
5.4.4資產(chǎn)購置的辦理:報(bào)送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)購置申請表》并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購置。
5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的辦理:報(bào)送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請表》,并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報(bào)廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價(jià)、處理后,回收的資金應(yīng)及時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)管理部;報(bào)廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項(xiàng)目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。
5.5 固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)
本部、各管理處對固定資產(chǎn)每月盤點(diǎn),辦公室和財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點(diǎn),確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點(diǎn)可參考以下方式進(jìn)行:
5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行資產(chǎn)的實(shí)物清點(diǎn),并做出實(shí)物盤點(diǎn)(盤盈、盤虧、待報(bào)廢)報(bào)告。
5.5.2財(cái)務(wù)部門根據(jù)實(shí)物盤點(diǎn)的情況,與財(cái)務(wù)帳核對,計(jì)算盤虧、待報(bào)廢資產(chǎn)的價(jià)值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點(diǎn)報(bào)告并報(bào)批。
6、支持性文件
無
7、質(zhì)量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點(diǎn)表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點(diǎn)表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》
第8篇 某小區(qū)房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理
我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，并定期記錄在相應(yīng)表格中。
1、房屋建筑本體及公共部位：
每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價(jià)；
每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或有關(guān)部門報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或有關(guān)部門的委托，組織維修工作；
在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次；
業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；
巡檢有記錄；
巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；
值班人員具備變配電運(yùn)行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；
保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；
每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；
每年委托專業(yè)單位對變壓器進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；
潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；
每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；
每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。
3、弱電系統(tǒng)
操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；
工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時(shí)識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；
有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；
對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；
工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；
分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。
4、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
給水設(shè)施
飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每6個(gè)月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；
保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新1次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；
每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；
專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。
排水設(shè)施
*樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；
*每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；
*每2個(gè)月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。
5、智能化安保系統(tǒng)
每日進(jìn)行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)。
*日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試。
*例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。
*監(jiān)檢：對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對其工作成果進(jìn)行測評。
制定維護(hù)計(jì)劃
*小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。
*中修計(jì)劃；根據(jù)季檢記錄及報(bào)告，年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。
*大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。
保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時(shí)檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報(bào)告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時(shí)立即采取人工保安補(bǔ)救措施。
6、電梯運(yùn)行與管理
a、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實(shí)施并簽署檢測報(bào)告；每臺電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊安全檢測員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。
保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。
確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。
電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。
制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號20分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。
使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。
按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。
b、工作程序
電梯維修保養(yǎng)管理：
*電梯主管工程師和電梯公司根據(jù)電梯安全維護(hù)操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。
*電梯例行保養(yǎng)：
①電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排》。
②對每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表》中時(shí)間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項(xiàng)目，進(jìn)行例行保養(yǎng)工作。
③每次保養(yǎng)完畢填寫機(jī)房內(nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。
*電梯維修管理
①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細(xì)則》中操作規(guī)范，對照《電梯季檢報(bào)告書》中對應(yīng)項(xiàng)目的要求對電梯進(jìn)行維修。
②電梯的大、中、小修和急修的定義及項(xiàng)目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度》確定。
③電梯的小修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修組進(jìn)行，組長對維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯維修過程中需停梯時(shí)應(yīng)通知中央值班調(diào)度室，經(jīng)中央值班調(diào)度室同意后方可停梯維修。
④電梯的中修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修組組長根據(jù)電梯狀況提出書面申請報(bào)主管工程師和電梯公司審查，由電梯公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。
⑤電梯的大修工作由電梯公司實(shí)施。
⑥由主管工程師及質(zhì)檢員進(jìn)行維修質(zhì)量檢查，對維修質(zhì)量不符合國際（gb10060-93）和《電梯季檢報(bào)告書》中要求時(shí)，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗(yàn)收合格后電梯方可正常運(yùn)行。
⑦任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。
7、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施
加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；
保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；
設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；
按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；
停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；
停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。
標(biāo)準(zhǔn)與要求
維修人員在上門為業(yè)主提供維修服務(wù)之前，應(yīng)做到'五個(gè)準(zhǔn)備'和'三個(gè)統(tǒng)一'，即：準(zhǔn)備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個(gè)塑料袋（裝施工垃圾）；服裝統(tǒng)一、標(biāo)識統(tǒng)一和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；
雨水井、污水井完好率99%；
路燈完好率99%；
報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)到100%；
維修質(zhì)量合格率100%；
道路完好率99%；
業(yè)主基本滿意率達(dá)到95%；
急修服務(wù)注意，在最短時(shí)間內(nèi)修復(fù)。若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）；
維修作業(yè)人員崗前崗中培訓(xùn)率達(dá)到100%；
管理區(qū)域內(nèi)房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%；
管理區(qū)域內(nèi)幢號、單元號有明顯標(biāo)志，有完善的區(qū)域指示標(biāo)識；
管理區(qū)域內(nèi)無亂搭、亂建現(xiàn)象，無違章裝修；
房屋檔案齊全，管理完善；
公共設(shè)施、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患；
管理區(qū)域內(nèi)生活用水有嚴(yán)密的管理措施，無二次水污染發(fā)生。水質(zhì)檢驗(yàn)合格；
第9篇 機(jī)械設(shè)備設(shè)施管理控制程序
1.目的和范圍
對機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配備、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行控制,確保機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的安全使用和安全運(yùn)轉(zhuǎn),使其符合公司質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系的要求。
本程序適用本公司使用的(包括租賃、外協(xié)隊(duì)自帶的)所有機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的控制。
2.相關(guān)術(shù)語
3.職責(zé)
3.1公司工程管理部負(fù)責(zé)本程序的編制、修改和實(shí)施過程中的監(jiān)督檢查。
3.2 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)編制本項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備使用計(jì)劃,負(fù)責(zé)施工機(jī)械設(shè)備的驗(yàn)收和機(jī)械設(shè)備的使用、維護(hù)及安全檢查。
4.工作程序
4.1 臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的確定
4.1.1項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃過程中確定工程施工所需的臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施。臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施包括:施工機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具、辦公室、加工場、工具房、倉庫、塔式起重機(jī)基礎(chǔ)、小型臨時(shí)設(shè)施、各種標(biāo)牌、施工道路、圍墻、臨水臨電、文明施工及環(huán)境保護(hù)設(shè)施、臨時(shí)宿舍等。
4.2 臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配置
4.2.1項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》中臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配置計(jì)劃,配備符合要求的設(shè)備和設(shè)施。配備方式:由公司調(diào)配;租賃或外協(xié)隊(duì)自行配備。4.2.2 工程施工所使用的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施(包括租賃或外協(xié)隊(duì)自行配備),均應(yīng)列入項(xiàng)目經(jīng)理部“施工機(jī)械設(shè)備、設(shè)施臺帳”,統(tǒng)一進(jìn)行管理。
4.2.3 需通過租賃方式配備設(shè)備的,應(yīng)按照《采購控制程序》的規(guī)定,評價(jià)和選擇供方,簽訂租賃合同和環(huán)境保護(hù)、安全施工協(xié)議。
4.2.4 需要新購置設(shè)備的,應(yīng)填寫“設(shè)備購置申請表”,報(bào)公司工程管理部審核,副總經(jīng)理審批。公司工程管理部負(fù)責(zé)訂貨采購、驗(yàn)收、登記上帳。
4.2.5 項(xiàng)目開工后,項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)依據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》編制大型機(jī)械設(shè)備的專項(xiàng)施工方案,經(jīng)項(xiàng)目總工程師審批后,報(bào)公司工程管理部備案。
4.3 機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場驗(yàn)收
4.3.1項(xiàng)目經(jīng)理部對進(jìn)入施工現(xiàn)場的機(jī)械設(shè)備的性能、環(huán)保要求、安全裝置和操作人員的資質(zhì)進(jìn)行審驗(yàn),不符合要求的機(jī)械和人員不得進(jìn)入施工現(xiàn)場。
4.3.2大型機(jī)械如塔吊、施工升降機(jī)等設(shè)備安裝前,項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)設(shè)備出租方提供的數(shù)據(jù)及要求進(jìn)行基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)與施工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交由有資質(zhì)的設(shè)備安裝單位組織安裝。
4.3.3杜絕違章作業(yè),降低噪聲,減少揚(yáng)塵,不能有漏油、漏氣、漏水現(xiàn)象發(fā)生,減少環(huán)境污染,確保設(shè)備設(shè)施作業(yè)的安全。
4.3.4 中小型機(jī)械由分包單位安裝后,項(xiàng)目經(jīng)理部組織驗(yàn)收,合格后方可使用。
4.3.5 大型機(jī)械設(shè)備由設(shè)備安裝單位完成安裝、調(diào)試后,由項(xiàng)目經(jīng)理部組織設(shè)備安裝單位及相關(guān)人員共同驗(yàn)收,填寫驗(yàn)收記錄表,合格后辦理驗(yàn)收手續(xù),方可投入使用。
4.4 設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)
4.4.1 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)制定設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理生產(chǎn)副經(jīng)理審批后實(shí)施。
4.4.2項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對租賃設(shè)備的大修情況進(jìn)行驗(yàn)證,并督促施工機(jī)械專業(yè)分包商,按規(guī)定定期對所屬施工機(jī)械進(jìn)行大修、檢查、維護(hù)、保養(yǎng),以保證施工機(jī)械始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)。在現(xiàn)場維修、及維護(hù)保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢油、廢棄物由維修人員及時(shí)清理回收,禁止污染物倒入現(xiàn)場。
4.4.3中小型機(jī)械按權(quán)屬負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。工具式設(shè)備由租賃合同責(zé)任方負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。
4.4.4現(xiàn)場設(shè)備、設(shè)施操作人員應(yīng)按規(guī)定持證上崗,并嚴(yán)格按照設(shè)備保養(yǎng)“十字作業(yè)”要求和《安全操作規(guī)程》操作。
4.4.5設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)均應(yīng)填寫維護(hù)和保養(yǎng)記錄。
4.5 機(jī)械設(shè)備的檢查
4.5.1公司工程管理部每季度對設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況進(jìn)行一次檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,檢查人員開出“隱患整改通知單”,項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)按要求整改。對存在重大安全隱患、較大環(huán)境污染的施工機(jī)械必須立即停止使用,整改完畢后方可投入使用。
4.5.2 項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)備管理員、安全員,應(yīng)定期進(jìn)行監(jiān)督檢查,填寫有關(guān)檢查記錄。
4.6 設(shè)備、設(shè)施發(fā)生異常情況的控制
設(shè)備、設(shè)施發(fā)生異常情況時(shí),操作人員應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。發(fā)生重大異常情況時(shí), 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)盡快向公司工程管理部報(bào)告,并采取相應(yīng)措施進(jìn)行處置。
4.7項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對設(shè)備產(chǎn)生的噪音污染進(jìn)行控制,對于超標(biāo)的施工設(shè)備應(yīng)責(zé)令采取措施或停止使用。
5.相關(guān)文件
5.1 塔式起重機(jī)操作使用規(guī)程zb80012--89
5.2 《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》jgj33--2001
5.3 《龍門架及物料提升機(jī)安全技術(shù)規(guī)程》jgj88-92
5.4 《施工升降機(jī)安全規(guī)程》gb10055-88
5.5 《手持性電動工具的管理、使用、檢查和維修安全技術(shù)規(guī)程》gb3787—83
5.6 《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》jgj59-99
5.7 《qeo 管理手冊》
6.記錄
6.1《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》jgj59-99中規(guī)定的有關(guān)記錄
6.2 相關(guān)的施工驗(yàn)收記錄
6.3 隱患整改通知單 jl—602--01
6.4施工機(jī)械設(shè)備、設(shè)施臺帳 jl—602--02
6.5設(shè)備、設(shè)施修理/購置申請單 jl—602--03
第10篇 建筑消防設(shè)施的設(shè)置與管理
按照國家有關(guān)法律法規(guī)和國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的建筑消防設(shè)施，是預(yù)防火災(zāi)、及時(shí)撲救初起火災(zāi)的有效措施。對建筑消防設(shè)施定期實(shí)施檢查、檢測以及維護(hù)管理，確保其完好有效，是各級政府與部門和廣大社會單位的法定職責(zé)。
一、建筑消防設(shè)施的設(shè)置要求
所有建筑物都應(yīng)當(dāng)按照消防法律法規(guī)和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)置建筑消防設(shè)施。設(shè)置基本要求如下：
1.按照消防法律法規(guī)和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防專項(xiàng)設(shè)計(jì)，并依法由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收或者備案抽查。
2.建筑消防設(shè)施的安裝單位應(yīng)具備相應(yīng)等級的專業(yè)施工資質(zhì)，并按圖施工，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
3.建筑消防設(shè)施產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。禁止生產(chǎn)、銷售、配置不合格或者國家明令淘汰的建筑消防設(shè)施產(chǎn)品。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門、工商行政管理部門、公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)加強(qiáng)對消防產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督檢查。
4.建筑物的建設(shè)單位、工程監(jiān)理單位和建筑消防設(shè)施的設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)計(jì)審核單位、竣工驗(yàn)收單位，依法對建筑消防設(shè)施工程的質(zhì)量負(fù)責(zé)。
5.配置火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)的單位應(yīng)當(dāng)與城市火災(zāi)自動報(bào)警信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，并確保正常運(yùn)行。
二、建筑消防設(shè)施管理職責(zé)
建筑消防設(shè)施管理是一項(xiàng)社會責(zé)任，各單位對本單位設(shè)置的建筑消防設(shè)施負(fù)有自主管理責(zé)任，各級政府與部門負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)和行業(yè)管理責(zé)任。任何單位和個(gè)人都有依法維護(hù)消防安全、保護(hù)建筑消防設(shè)施的義務(wù)，不得損壞、圈占、挪用或者擅自改造、拆除、停用建筑消防設(shè)施。
（一）各級政府及相關(guān)部門職責(zé)
各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對消防工作的領(lǐng)導(dǎo)，加大建筑消防設(shè)施的公共資金投入力度，逐步消除歷史遺留問題，組織開展建筑消防設(shè)施重大安全隱患的整治。住房與城市建設(shè)、交通、規(guī)劃、國土資源、安全生產(chǎn)監(jiān)管、質(zhì)監(jiān)、工商、民政、教育等相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好建筑消防設(shè)施的行業(yè)監(jiān)管工作。各級公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)則負(fù)有行政監(jiān)督管理責(zé)任。
（二）單位自主管理職責(zé)
建筑消防設(shè)施的產(chǎn)權(quán)單位或者受其委托管理的單位應(yīng)當(dāng)履行日常管理責(zé)任。當(dāng)建筑使用權(quán)全部或局部轉(zhuǎn)讓、租賃時(shí)，應(yīng)明確建筑消防設(shè)施的日常管理責(zé)任。兩個(gè)或者兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人共用建筑消防設(shè)施的，建筑消防設(shè)施產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商，訂立協(xié)議，明確各方的建筑消防設(shè)施管理責(zé)任，確定責(zé)任人或者委托一個(gè)管理單位進(jìn)行統(tǒng)一管理，并將協(xié)議報(bào)送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案。建筑消防設(shè)施的使用、管理單位應(yīng)當(dāng)依法履行下列管理職責(zé)：
1．貫徹執(zhí)行國家有關(guān)建筑消防設(shè)施使用、維護(hù)保養(yǎng)的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和地方規(guī)章。
2．明確專門部門和專人負(fù)責(zé)建筑消防設(shè)施的操作、檢查和維護(hù)保養(yǎng)工作。
3．制定建筑消防設(shè)施管理制度和操作規(guī)程。
4．落實(shí)建筑消防設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)制度，及時(shí)整改設(shè)置與運(yùn)行中存在的問題。
5．定期組織對建筑消防設(shè)施進(jìn)行檢查測試。
6．建立建筑消防設(shè)施配置、運(yùn)行等情況的管理檔案。
7．對員工進(jìn)行建筑消防設(shè)施使用常識教育，定期組織演練。
8．法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他責(zé)任。
（三）消防監(jiān)督管理職責(zé)
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對建筑消防設(shè)施的管理情況實(shí)施監(jiān)督，監(jiān)督管理的內(nèi)容包括：
1．建筑消防設(shè)施的配置情況。
2．建筑消防設(shè)施的運(yùn)行狀況。
3．建筑消防設(shè)施的操作規(guī)程、管理制度。
4．建筑消防設(shè)施的操作、管理人員的消防安全培訓(xùn)情況。
5．消防控制室值班情況。
6．建筑消防設(shè)施的維修、保養(yǎng)和檢測情況。
7．建筑消防設(shè)施管理檔案的建立情況。
8．其他需要監(jiān)督檢查的情況。
第11篇 物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施運(yùn)行管理程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施運(yùn)行及管理程序
1.0 目的
加強(qiáng)消防工作及設(shè)施運(yùn)行的管理,保證所轄物業(yè)的消防設(shè)施安全使用,確保管轄區(qū)域內(nèi)用戶生命、財(cái)產(chǎn)安全。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的消防工作及設(shè)施運(yùn)行管理。
3.0 職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建消防組織機(jī)構(gòu),并擔(dān)任指揮。
3.2 經(jīng)理部經(jīng)理為公司本部消防責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)公司本部的消防工作。
3.3 管理處主任為管轄物業(yè)消防責(zé)任人,對管轄物業(yè)消防工作全面負(fù)責(zé)。各部門、管理處設(shè)立義務(wù)消防隊(duì),所有員工均為義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員。
3.4 機(jī)電主管負(fù)責(zé)對維修工工作進(jìn)行檢查監(jiān)督;負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、消防設(shè)備的管理、檢查、監(jiān)督。
3.5 維修工負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)供水、供電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組的維修、保養(yǎng)、清潔、運(yùn)行、操作、監(jiān)控、記錄;負(fù)責(zé)監(jiān)控室的設(shè)備維修、保養(yǎng)。
4.0 工作程序
4.1 消防機(jī)構(gòu)的建立
4.1.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會,規(guī)定組織機(jī)構(gòu)及人員職責(zé),并報(bào)上級主管部門。
4.1.2 各部門/管理處防火責(zé)任人負(fù)責(zé)通知住宅、商鋪、寫字樓等用戶設(shè)立安全責(zé)任人和聯(lián)系人,并登記在《用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單》上面。
4.1.3 經(jīng)理部將公司《質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會設(shè)置》的文件發(fā)放到公司各部門、管理處,并登記存檔。各部門、管理處確保所有員工了解公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會人員設(shè)置情況。
4.1.4 管理委員會成員和用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人有變動時(shí),經(jīng)理部應(yīng)及時(shí)將變動情況上報(bào)相關(guān)主管部門。
4.2 消防設(shè)施配備
4.2.1 各部門、管理處根據(jù)國家和深圳市有關(guān)消防法規(guī)配備消防設(shè)施和設(shè)備。
4.2.2 管理處維修班根據(jù)實(shí)際情況對主要消防設(shè)備設(shè)施,做文字或顏色的標(biāo)識。
4.3 消防制度
4.3.1 消防檢查制度。
4.3.1.1 管理委員會負(fù)責(zé)制定《消防檢查制度》,內(nèi)容包括檢查人員安排、檢查內(nèi)容、檢查周期、頻次等。
4.3.1.2 各管理處每周對消防工作情況進(jìn)行檢查,檢查內(nèi)容包括:消防器材配置與完好程度;消防通道是否通暢;是否有新的火災(zāi)隱患等,并填寫《消防工作周檢記錄》中。
4.3.1.3 各部門、管理處防火責(zé)任人進(jìn)行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題,應(yīng)填寫《整改通知書》發(fā)放到安全責(zé)任人(聯(lián)系人)或用戶,限期整改,并跟蹤記錄整改結(jié)果。
4.3.1.4《整改通知書》中防火責(zé)任人應(yīng)提出整改意見,其內(nèi)容可以是:
a. 損壞消防設(shè)施,要求賠償損失并恢復(fù);
b. 超負(fù)荷用電,要求限制警告罰款;
c. 明火作業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn),要求停止違章行為;
d. 違章使用液化氣或違章更改液化氣管道;
e. 裝修使用易燃材料,要求立即停工并更換材料;
f. 違章使用、搬運(yùn)、貯存化學(xué)危險(xiǎn)品;
g. 堵塞消防通道;
h. 其它不符合消防安全規(guī)定的行為。
4.3.2 動火審批制度
4.3.2.1 動火作業(yè)按消防部門規(guī)定進(jìn)行,公司編制《動火作業(yè)安全操作規(guī)程》。
4.3.2.2 動火作業(yè)人需填寫《動火作業(yè)申請表》,由防火責(zé)任人審批,重點(diǎn)部位動火報(bào)市消防局。
4.3.2.3 管理處要請專人到現(xiàn)場監(jiān)督動火作業(yè),防火責(zé)任人要抽查,發(fā)現(xiàn)問題要求動火作業(yè)者立即整改。
4.4 消防知識宣傳與培訓(xùn)
4.4.1 對用戶的消防要求通過發(fā)放《用戶手冊》和簽定《消防安全責(zé)任書》來實(shí)行。通過發(fā)放消防資料、宣傳欄、組織用戶參觀火災(zāi)現(xiàn)場會等形式,增強(qiáng)用戶的消防意識。
4.4.2 各管理處每季安排一次消防知識學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)內(nèi)容為消防法規(guī)等,并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行消防設(shè)備操作方法的培訓(xùn)。將學(xué)習(xí)培訓(xùn)情況填寫在《會議/培訓(xùn)簽到表》上。
4.4.3 公司義務(wù)消防員培訓(xùn)按《員工培訓(xùn)和考核程序》進(jìn)行。
4.5 消防演習(xí)
4.5.1 管理處每年至少組織一次有全體義務(wù)消防員參加的消防演習(xí)。
4.5.2 演習(xí)結(jié)束后由管理處完成《消防演習(xí)報(bào)告》,其內(nèi)容包括演習(xí)時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、演習(xí)內(nèi)容、演習(xí)狀況及存在問題的整改措施等,并發(fā)出《整改通知書》到責(zé)任人,跟蹤并記錄整改結(jié)果。
4.6 日常消防管理
4.6.1 管理處維修班檢查所轄物業(yè)的日常消防安全情況,包括消防設(shè)備巡檢、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用火用電。各管理處在消防檢查中,對箱式消防栓及滅火器的檢查應(yīng)做適當(dāng)標(biāo)識,就檢查情況填寫《消防器材檢查記錄表》,貼于箱式消防栓玻璃上或滅火器上。檢查周期為每季一次。
4.6.2 所有日常管理中發(fā)現(xiàn)的安全、消防隱患,必須作好記錄,開具《整改通知書》交相關(guān)人員,并報(bào)告消防負(fù)責(zé)人。
4.6.3 當(dāng)消防設(shè)備發(fā)生故障時(shí),監(jiān)控室值班員填寫《維修通知書》,及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。
4.6.4 消防中控室值班員必須將消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行情況及報(bào)警或故障信號等記錄在《中控制室消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄表》中,并保存電腦單等報(bào)警系統(tǒng)原始報(bào)警記錄。
4.6.5 管理處維修班根據(jù)《消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)定》負(fù)責(zé)管轄區(qū)域所有消防設(shè)備的保養(yǎng)及維修。
5.0 相關(guān)文件
5.1《公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會設(shè)置》(***-qp-06-pz-01)
5.2《消防檢查制度》(***-qp-06-w*-02)
5.3《動火作業(yè)安全操作規(guī)程》(***-qp-06-w*-03)
5.4《中控室設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程》(***-qp-06-w*-06)
5.5《用戶手冊》(不定格)
5.6《消防安全責(zé)任書》(***-qp-06-w*-04)
5.7《員工培訓(xùn)程序》(***-tp-08)
5.8《消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)定》(***-qp-06-w*-05)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單》(***-qp-06-1/a)
6.2《動火作業(yè)申請表》(***-qp-06-3/a)
6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
6.4《中控室消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄表》(***-qp-06-5/a)
6.5《會議/培訓(xùn)簽到表》(***-tp-06-1/a)
6.6《消防演習(xí)方案》(***-ep-07-4/a)
6.7《維修通知單》(***-qp-06-4/a)
6.8《消防器材檢查記錄表》(***-qp-06-6/a)
第12篇 ds物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序
物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序
1目的
本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調(diào)管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保空調(diào)設(shè)施技術(shù)性能良好,保證大廈正常供冷。
2適用范圍
大廈空調(diào)(設(shè)施)的運(yùn)行管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關(guān)文件
4.1《物業(yè)裝修管理》
4.2《水泵站運(yùn)行規(guī)程》
4.3《冷卻塔運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》
4.4《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5責(zé)任
5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)日常運(yùn)行和維護(hù)。
5.2機(jī)電工程部是空調(diào)設(shè)施的技術(shù)主管部門,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施的技術(shù)管理和維護(hù)運(yùn)行中的指導(dǎo)及維修后的檢測驗(yàn)收等技術(shù)性工作。
5.3經(jīng)營部制定空調(diào)費(fèi)用的收取辦法并負(fù)責(zé)計(jì)算每月收費(fèi)將有關(guān)資料交財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部,并向機(jī)電部通報(bào)。
5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)空調(diào)費(fèi)的收取。
6工作程序
6.1日常運(yùn)行和維護(hù)
6.1.1空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電部具體制定設(shè)備的技術(shù)安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)日常的操作、運(yùn)行、監(jiān)控、記錄,并應(yīng)在空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行時(shí)觀察并記錄相關(guān)的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》。
6.1.2機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管在物業(yè)管理部相關(guān)管理處的配合下負(fù)責(zé)編制空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)設(shè)備臺帳,設(shè)備卡,相關(guān)資料除公司檔案室存檔外,管理處應(yīng)留一份備案。
6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工應(yīng)及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷,以達(dá)到節(jié)能目的。
6.1.4物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)對空調(diào)機(jī)房和機(jī)組的保潔工作;保持機(jī)房地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。
6.1.5物業(yè)管理部相關(guān)管理處應(yīng)保證機(jī)房消防設(shè)備、器材完備,保持室內(nèi)良好照明及通風(fēng),門窗開啟靈活無破損。
6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調(diào)查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處在征求機(jī)電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結(jié)束以及每日空調(diào)設(shè)備的開、停時(shí)機(jī)。
6.1.7特殊情況下,若個(gè)別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認(rèn)承擔(dān)有關(guān)運(yùn)行費(fèi)用后,經(jīng)機(jī)電部、經(jīng)營部會簽同意后,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處來實(shí)施。
6.1.8空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)操作,若無機(jī)電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)機(jī)電部主管或物業(yè)管理部相關(guān)管理處主任批準(zhǔn)后,由空調(diào)維修工陪同,方能進(jìn)入。
6.2維修保養(yǎng)
6.2.1機(jī)電部每年12月份制定訂下一年度《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按運(yùn)行情況制訂中修、大修改造計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
6.2.2物業(yè)管理部相關(guān)管理處依據(jù)《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按時(shí)按各空調(diào)保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。
6.2.3空調(diào)設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)所需材料由物業(yè)管理部相關(guān)管理處按材料采購申報(bào)領(lǐng)用程序執(zhí)行。
6.2.4空調(diào)設(shè)施專項(xiàng)改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項(xiàng),由機(jī)電部技術(shù)主管提出計(jì)劃和建議,機(jī)電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實(shí)施。
6.3新增、改造和異常情況處理
6.3.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)接受用戶新增或改造供冷設(shè)備的申請。
6.3.2機(jī)電部負(fù)責(zé)審查用戶新增或改造供冷設(shè)備的圖紙和文件說明,用戶應(yīng)填寫《空調(diào)安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗(yàn)收合格后方可投入使用。
6.3.3運(yùn)行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應(yīng)立即停機(jī),仔細(xì)檢查,排除故障后方可重新開機(jī)。若故障嚴(yán)重時(shí),無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管及時(shí)到位處理,同時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人立即到現(xiàn)場協(xié)助。
6.3.4因工程維修等原因停機(jī),應(yīng)由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機(jī)通知單》,經(jīng)機(jī)電部主管及管理處主任批準(zhǔn)后,由大廈管理處提前24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī),應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復(fù)供冷后24小時(shí)內(nèi)向用戶作出解釋。
6.4物業(yè)空調(diào)設(shè)施運(yùn)行狀況和維修效果的檢查和檢測
6.4.1機(jī)電部技術(shù)主管每月詳閱運(yùn)行、維修記錄,作出運(yùn)行維修狀況評價(jià),填《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》。
6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項(xiàng)目維修完成后,機(jī)電部技術(shù)主管負(fù)責(zé)組織、做檢查測試,填入《設(shè)備登記表》。
6.5計(jì)量收費(fèi)
6.5.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關(guān)的空調(diào)水電表報(bào)經(jīng)營部。
6.5.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的空調(diào)費(fèi)用,并打印出票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費(fèi)用等數(shù)據(jù)交機(jī)電部。
6.5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費(fèi)用。
7記錄
7.1《空調(diào)安裝審批表》
7.2《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》
7.3《空調(diào)設(shè)備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.4《吊頂式風(fēng)柜定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.5《風(fēng)機(jī)盤管定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.6《水冷柜機(jī)定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.7《空調(diào)水泵定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.8《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》
7.9《空調(diào)停機(jī)通知單》
7.10《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》
7.11《設(shè)備登記表》
7.12《大廈用戶單獨(dú)申請空調(diào)運(yùn)行審批表》
第13篇 臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)與使用管理
1 辦公室
施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置辦公室，辦公室內(nèi)布局應(yīng)合理，文件資料宜歸類存放，并應(yīng)保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生。
2 職工宿舍
(1)宿舍應(yīng)當(dāng)選擇在通風(fēng)、干燥的位置，防止雨水、污水流人；
(2)不得在尚未竣工建筑物內(nèi)設(shè)置員工集體宿舍；
(3)宿舍必須設(shè)置可開啟式窗戶，設(shè)置外開門；
(4)宿舍內(nèi)應(yīng)保證有必要的生活空間，室內(nèi)凈高不得小于2．4m，通道寬度不得小于0．9m，每間宿舍居住人員不應(yīng)超過16人；
(5)宿舍內(nèi)的單人鋪不得超過2層，嚴(yán)禁使用通鋪，床鋪應(yīng)高于地面0．3m，人均床鋪面積不得小于1．9mx0．9m，床鋪間距不得小于0．3m；
(6)宿舍內(nèi)應(yīng)設(shè)置生活用品專柜，有條件的宿舍宜設(shè)置生活用品儲藏室；宿舍內(nèi)嚴(yán)禁存放施工材料、施工機(jī)具和其他雜物；
(7)宿舍周圍應(yīng)當(dāng)搞好環(huán)境衛(wèi)生，應(yīng)設(shè)置垃圾桶、鞋柜或鞋架，生活區(qū)內(nèi)應(yīng)為作業(yè)人員提供晾曬衣物的場地，房屋外應(yīng)道路平整，晚間有充足的照明；
(8)寒冷地區(qū)冬季宿舍應(yīng)有保暖措施、防煤氣中毒措施，火爐應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)置、管理，炎熱季節(jié)應(yīng)有消署和防蚊蟲叮咬措施；
(9)應(yīng)當(dāng)制定宿舍管理使用責(zé)任制，輪流負(fù)責(zé)衛(wèi)生和使用管理或安排專人管理。
3 食堂
(1)食堂應(yīng)當(dāng)選擇在通風(fēng)、干燥的位置，防止雨水、污水流人，應(yīng)當(dāng)保持環(huán)境衛(wèi)生，遠(yuǎn)離廁所、垃圾站、有毒有害場所等污染源的地方，裝修材料必須符合環(huán)保、消防要求；
(2)食堂應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的制作間、儲藏間；
(3)食堂應(yīng)配備必要的排風(fēng)設(shè)施和冷藏設(shè)施，安裝紗門紗窗，室內(nèi)不得有蚊蠅，門下方應(yīng)設(shè)不低于0．2m的防鼠擋板；
(4)食堂的燃?xì)夤迲?yīng)單獨(dú)設(shè)置存放間，存放間應(yīng)通風(fēng)良好并嚴(yán)禁存放其他物品；
(5)食堂制作間灶臺及其周邊應(yīng)貼瓷磚，瓷磚的高度不宜小于1．5m；地面應(yīng)做硬化和防滑處理，按規(guī)定設(shè)置污水排放設(shè)施；
(6)食堂制作間的刀、盆、案板等炊具必須生熟分開，食品必須有遮蓋，遮蓋物品應(yīng)有正反面標(biāo)識，炊具宜存放在封閉的櫥柜內(nèi)；
(7)食堂內(nèi)應(yīng)有存放各種佐料和副食的密閉器皿，并應(yīng)有標(biāo)識，糧食存放臺距墻和地面應(yīng)大于0．2m；
(8)食堂外應(yīng)設(shè)置密閉式泔水桶，并應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，保持清潔；
(9)應(yīng)當(dāng)制定并在食堂張掛食堂衛(wèi)生責(zé)任制，責(zé)任落實(shí)到人，加強(qiáng)管理。
4 廁所
(1)廁所大小應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場作業(yè)人員的數(shù)量設(shè)置。
(2)高層建筑施工超過8層以后，每隔四層宜設(shè)置臨時(shí)廁所。
(3)施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置水沖式或移動式廁所，廁所地面應(yīng)硬化，門窗齊全。蹲坑間宜設(shè)置隔板，隔板高度不宜低于0．9m。
(4)廁所應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)，定時(shí)進(jìn)行清掃、沖刷、消毒，防止蚊蠅孳生，化糞池應(yīng)及時(shí)清掏。
5 防護(hù)棚
(1)施工現(xiàn)場的防護(hù)棚較多，如加工站廠棚、機(jī)械操作棚、通道防護(hù)棚等。
(2)大型站廠棚可用磚混、磚木結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算，保證結(jié)構(gòu)安全。小型防護(hù)棚一般鋼管扣件腳手架搭設(shè)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照(建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術(shù)規(guī)范)要求搭設(shè)。
(3)防護(hù)棚頂應(yīng)當(dāng)滿足承重、防雨要求，在施工墜落半徑之內(nèi)的，棚頂應(yīng)當(dāng)具有抗砸能力?？刹捎枚鄬咏Y(jié)構(gòu)。最上材料強(qiáng)度應(yīng)能承受lokpa的均布靜荷載，也可采用50mm厚木板架設(shè)或采用兩層竹笆，上下竹笆層間距應(yīng)不小于600mm。
6 攪拌站
(1)攪拌站應(yīng)有后上料場地，應(yīng)當(dāng)綜合考慮砂石堆場、水泥庫的設(shè)置位置，既要相互靠近，又要便于材料的運(yùn)輸和裝卸。
(2)攪拌站應(yīng)當(dāng)盡可能設(shè)置在垂直運(yùn)輸機(jī)械附近，在塔式起重機(jī)吊運(yùn)半徑內(nèi)，盡可能減少混凝土、砂漿水平運(yùn)輸距離。采用塔式起重機(jī)吊運(yùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)留有起吊空間，使吊斗能方便地從出料口直接掛鉤起吊和放下；采用小車、翻斗車運(yùn)輸時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置在大路旁，以方便運(yùn)輸。
(3)攪拌站場地四周應(yīng)當(dāng)設(shè)置沉淀池、排水溝：
1)避免清洗機(jī)械時(shí)，造成場地積水；
2)沉淀后循環(huán)使用，節(jié)約用水；
3)避免將未沉淀的污水直接排入城市排水設(shè)施和河流。
(4)攪拌站應(yīng)當(dāng)搭設(shè)攪拌棚，掛設(shè)攪拌安全操作規(guī)程和相應(yīng)的警示標(biāo)志、混凝土配合比牌，采取防止揚(yáng)塵措施，冬期施工還應(yīng)考慮保溫、供熱等。
7 倉庫
(1)倉庫的面積應(yīng)通過計(jì)算確定，根據(jù)各個(gè)施工階段的需要的先后進(jìn)行布置；
(2)水泥倉庫應(yīng)當(dāng)選擇地勢較高、排水方便、靠近攪拌機(jī)的地方；
(3)易燃易爆晶倉庫的布置應(yīng)當(dāng)符合防火、防爆安全距離要求；
(4)倉庫內(nèi)各種工具器件物品應(yīng)分類集中放置，設(shè)置標(biāo)牌，標(biāo)明規(guī)格型號；
(5)易燃、易爆和劇毒物品不得與其他物品混放，并建立嚴(yán)格的進(jìn)出庫制度，由專人管理。
第14篇 地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引
某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引
為了加強(qiáng)施工現(xiàn)場發(fā)電機(jī)使用的管理,結(jié)合集團(tuán)公司的實(shí)際情況,擬定本管理指引,供參照執(zhí)行。
一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場未開通臨時(shí)用電或業(yè)主提供電源容量不足,需使用發(fā)電機(jī)供電的。
二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的管理:發(fā)電機(jī)進(jìn)退場管理臺帳的建立、發(fā)電機(jī)進(jìn)場驗(yàn)收、發(fā)電機(jī)使用記錄等工作,并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。
三、發(fā)電機(jī)使用的申請、批復(fù)管理
1、工程現(xiàn)場使用發(fā)電機(jī)前,應(yīng)由使用單位提出使用申請及用電方案。
2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進(jìn)行審查,對發(fā)電機(jī)用電負(fù)荷的大小及性質(zhì)給予審核,審核要點(diǎn)包括:使用發(fā)電機(jī)的原因、用電設(shè)備清單及其負(fù)荷的大小、發(fā)電機(jī)供電的施工部位、發(fā)電機(jī)位
第15篇 高校會議場館物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)
(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、運(yùn)輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)施、通訊設(shè)施、景觀燈、公共即熱式開水爐、會議多媒體設(shè)施設(shè)備、會議網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(學(xué)校會務(wù)系統(tǒng))會議音響系統(tǒng)的日常管理,由管理方委托相關(guān)專業(yè)維保單位進(jìn)行維修保養(yǎng)的外,物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運(yùn)行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進(jìn)行檢修處理。
(二)技術(shù)服務(wù)(設(shè)施設(shè)備管理)的具體標(biāo)準(zhǔn):
保證設(shè)施設(shè)備完好,正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
1、水電設(shè)備房內(nèi)要保持整潔,室內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。水電設(shè)施設(shè)備房鑰匙由服務(wù)方專人保管,給水設(shè)施設(shè)備、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員定時(shí)進(jìn)行巡回檢查,了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時(shí)處理,認(rèn)真做好記錄,解決不了的問題報(bào)告委托方有關(guān)職能主管部門或相關(guān)維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進(jìn)行清洗、消毒并有國家相關(guān)部門的檢測報(bào)告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置,操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專項(xiàng)檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負(fù)責(zé)維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個(gè)月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關(guān)記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關(guān)參數(shù),并做好統(tǒng)計(jì)和相關(guān)記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù);在大雷雨過后也要及時(shí)對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即向委托方報(bào)修,做好日常維護(hù)管理。檢查維護(hù)結(jié)果及處理措施報(bào)委托方物業(yè)主管部門備案。
6、電梯運(yùn)行與管理。
(1)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況,加強(qiáng)日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務(wù),做好相關(guān)記錄。
(2)按維保服務(wù)合同督促維保單位實(shí)施電梯及其安全設(shè)施檢查(標(biāo)準(zhǔn)按學(xué)校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。
(3)在電梯維修時(shí)應(yīng)配合做好臨時(shí)警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號應(yīng)盡快設(shè)法解救乘客,同時(shí)迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障。
(5)專業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修,應(yīng)提供工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗(yàn)收,對其維保工作作出服務(wù)評價(jià)。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
7、空調(diào)設(shè)備維護(hù)管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報(bào)修項(xiàng)目后應(yīng)及時(shí)與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對空調(diào)專業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進(jìn)行驗(yàn),并對維保單位的工作情況作出客觀的評價(jià)。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴(yán)格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費(fèi)。
8、會議音響及會議網(wǎng)絡(luò)、多媒體設(shè)備的管理。
(1)須有專人對會場內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、檢查。
(2)會議前期對所需用的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查,會中應(yīng)對突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行排除,會后對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。
(3)檢查多媒體電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應(yīng)用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護(hù)工作。
(4)對設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的損壞,應(yīng)及進(jìn)報(bào)告并分析原因,人為損壞應(yīng)照價(jià)賠償。
(5)對上述相應(yīng)工作好記錄,對設(shè)施設(shè)備數(shù)量進(jìn)行登記。
第16篇 設(shè)備設(shè)施管理程序
1.目的
本程序制定的目的是為了對設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)進(jìn)行有效、規(guī)范的管理,避免和減少因設(shè)施設(shè)備引起的事故,保障作業(yè)場所內(nèi)工作人員的安全和健康。
2.范圍
本規(guī)則適用于本公司及相關(guān)方在公司的設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)的選購、安裝調(diào)試、使用、維護(hù)保養(yǎng)、報(bào)廢和檔案管理;本規(guī)則適用于公司內(nèi)所有特種設(shè)備。
3.定義
3.1設(shè)備設(shè)施:是指為了滿足公司生產(chǎn)、辦公、生活等需要而安裝配置的動力設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、生活設(shè)備、機(jī)加工設(shè)備、起重搬運(yùn)設(shè)備、配套設(shè)施及管網(wǎng)設(shè)施。
3.2特種設(shè)備:本程序所指特種設(shè)備為涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的鍋爐、壓力容器(含氣瓶,下同)、壓力管道、起重機(jī)械、廠內(nèi)機(jī)動車輛。
4.職責(zé):
4.1使用部門負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施日常的維護(hù)保養(yǎng)、清潔工作。
4.2工務(wù)處負(fù)責(zé)動力設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)、特種設(shè)備日常維護(hù)管理工作。(我公司特種設(shè)備名單參見《特種設(shè)備一覽表》)
4.3總務(wù)課負(fù)責(zé)生活設(shè)備、設(shè)施的管理。
4.4相關(guān)方自行負(fù)責(zé)所屬設(shè)備、設(shè)施管理工作,公司內(nèi)相關(guān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。
4.5安衛(wèi)課負(fù)責(zé)特種設(shè)備的定期委外檢測;負(fù)責(zé)公司設(shè)備的驗(yàn)收及安全評價(jià)。
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1設(shè)備設(shè)施選購
5.1.1采購部門在選擇供應(yīng)商時(shí),應(yīng)向供應(yīng)商索取有關(guān)資質(zhì)、資格、生產(chǎn)許可證書的復(fù)印件,如屬特種設(shè)備的還應(yīng)索取技術(shù)監(jiān)督部門出具的檢驗(yàn)合格證明及特種設(shè)備生產(chǎn)許可證明;應(yīng)從具有相應(yīng)生產(chǎn)資質(zhì)的單位選購合格的產(chǎn)品,不得購置屬于國家強(qiáng)制淘汰的產(chǎn)品,應(yīng)優(yōu)先考慮已獲取質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全體系認(rèn)證的供應(yīng)商。供應(yīng)商的選擇詳細(xì)參見《相關(guān)方管理程序》;
5.1.2設(shè)備采購部門應(yīng)將對設(shè)備設(shè)施的健康安全要求告訴供應(yīng)商。申請的設(shè)備設(shè)施如使用有毒有害的危險(xiǎn)化學(xué)品或?yàn)榉派溲b置,應(yīng)進(jìn)行事先評估,盡可能選擇無毒低毒、無害低害或?qū)ξ：σ蛩夭扇×己梅雷o(hù)的設(shè)備設(shè)施。設(shè)備設(shè)施應(yīng)有良好的防護(hù)、保險(xiǎn)、信號等安全裝置,應(yīng)盡可能選擇阻燃和防爆性能符合國家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)要求的設(shè)備設(shè)施。
5.2安裝
5.2.1從事設(shè)備、設(shè)施安裝的承包方應(yīng)具有相應(yīng)的安裝資質(zhì),應(yīng)能提供有效的資質(zhì)、資格證明,從事特殊設(shè)備安裝的還應(yīng)具備國家有關(guān)部門簽發(fā)的特種行業(yè)安裝許可證;特種設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、改造業(yè)務(wù)不得以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者分包。
5.2.2安裝承包方應(yīng)根據(jù)設(shè)備圖紙、安裝說明書及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安裝,安裝前應(yīng)有安裝方案并進(jìn)行可行性論證。對安裝有易燃易爆、有毒有害設(shè)備設(shè)施還應(yīng)提供防碰撞、防損壞和防泄漏措施方案,從業(yè)人員要配備相應(yīng)防護(hù)用品。防護(hù)用品的配備要求詳細(xì)參見《防護(hù)用品管理程序》
5.2.3安裝現(xiàn)場搭建的平臺、腳手架、欄桿、爬梯等設(shè)施必須符合國家法規(guī)要求,安裝現(xiàn)場環(huán)境必須有良好安全、照明設(shè)施,使用的工具及其配件必須符合國家或行業(yè)相關(guān)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.4露天作業(yè)時(shí),遇有雷擊、暴雨、大風(fēng)或空中作業(yè)風(fēng)力超過6級以上時(shí),在無安全可靠保障措施的情況下,禁止作業(yè)。
5.2.5安裝作業(yè)若涉及到危險(xiǎn)作業(yè)按公司相應(yīng)的作業(yè)管理規(guī)則管理,若需動火作業(yè)的按公司《動火管制作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》履行動火審批手續(xù),若涉及接用電氣,應(yīng)報(bào)公司工務(wù)管理部門執(zhí)行,電氣作業(yè)相關(guān)管理參見《電氣管理程序》。
5.2.6設(shè)備設(shè)施在安裝過程中要從充分考慮到健康安全的要求,防護(hù)、保險(xiǎn)、信號等安全裝置、附件應(yīng)與主體設(shè)備同時(shí)安裝到位。
5.2.7安裝完畢后安裝方應(yīng)向公司或相關(guān)部門移交全部的設(shè)計(jì)、安裝資料。
5.3調(diào)試
5.3.1設(shè)備設(shè)施安裝結(jié)束后必須進(jìn)行性能調(diào)試,調(diào)試結(jié)束經(jīng)各相關(guān)方確認(rèn)才能正式投入運(yùn)行。
5.3.2調(diào)試應(yīng)嚴(yán)格按照國家法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)程、設(shè)備安裝說明書的內(nèi)容進(jìn)行操作,對設(shè)備和配套設(shè)施(包括安全裝置)進(jìn)行認(rèn)真檢查,確認(rèn)完好無損后才能進(jìn)行調(diào)試。對于特種設(shè)備和含有危害化學(xué)品設(shè)備、設(shè)施,應(yīng)進(jìn)行惰性介質(zhì)殘余吹掃和清潔,現(xiàn)場還應(yīng)采取預(yù)防措施及配置必須的防護(hù)設(shè)施。
5.3.3調(diào)試區(qū)域應(yīng)有明顯的安全標(biāo)志,有專人負(fù)責(zé)指揮調(diào)試。
5.3.4特種設(shè)備在安裝、調(diào)試完畢后應(yīng)向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申報(bào),經(jīng)驗(yàn)收合格、取得使用許可證后方可投入使用。
5.4驗(yàn)收
5.4.1設(shè)施配置實(shí)施完成后,工務(wù)處作成工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和設(shè)備驗(yàn)收報(bào)告。
5.4.2在新制設(shè)備安裝調(diào)試結(jié)束后,由生產(chǎn)設(shè)備的使用部門組織制造、工程的相關(guān)人員對新增設(shè)備的使用安全性作出評價(jià),并做成相應(yīng)的報(bào)告.對提出的安全方面的不符合項(xiàng)進(jìn)行整改。
5.4.3安裝、大修、改造后特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能,經(jīng)施工單位自檢合格后,由使用部門向規(guī)定的監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收檢驗(yàn)申請,由執(zhí)行當(dāng)次驗(yàn)收檢驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)報(bào)告,發(fā)特種設(shè)備安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志。
5.4.4安裝、大修、改造的特種設(shè)備驗(yàn)收合格后,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目施工的單位必須將施工的技術(shù)文件和資料等,移交使用單位存入該特種設(shè)備的技術(shù)檔案。
5.4.5安衛(wèi)課每年一次對公用設(shè)備的安全性能進(jìn)行評價(jià)。生產(chǎn)部每年一次對生產(chǎn)設(shè)備的安全性能進(jìn)行評價(jià)?？倓?wù)課對公用場所的設(shè)施每年一次安全性能評價(jià)。
5.5使用和維護(hù)保養(yǎng)
5.5.1設(shè)備設(shè)施使用部門應(yīng)對操作者進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)培訓(xùn)合格后方可上崗。作業(yè)者應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明和安全作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作。特種設(shè)備使用單位必須對特種設(shè)備使用和運(yùn)營的安全負(fù)責(zé)。特種設(shè)備使用單位必須使用有生產(chǎn)許可證或者安全認(rèn)可證的特種設(shè)備。對使用的特種設(shè)備,必須按照本規(guī)定有關(guān)要求申請相應(yīng)的驗(yàn)收檢驗(yàn)和定期檢驗(yàn)。
5.5.2特種設(shè)備在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi),向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。各相關(guān)部門應(yīng)對所使用設(shè)備設(shè)施建立安全技術(shù)檔案,記錄使用、維保、檢驗(yàn)等情況。特種設(shè)備安全技術(shù)檔案包括:
(1)特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。
(2)特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄。
(3)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄。
(4)特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。
(5)特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄。
5.5.3在用的鍋爐壓力容器、氣瓶、壓力管道、叉車、電梯等特種設(shè)備應(yīng)定期接受法定檢測,檢測不合格的不得使用。公司之特種設(shè)備的檢測記錄登記在《特種設(shè)備檢測登記表》中。特種設(shè)備需進(jìn)行維護(hù)的,維修保養(yǎng)必須由有資格的人員進(jìn)行,無特種設(shè)備維修保養(yǎng)資格人員的使用單位,必須委托取得特種設(shè)備維修保養(yǎng)資格的單位,進(jìn)行特種設(shè)備日常的維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)應(yīng)做相應(yīng)的記錄
5.5.4設(shè)備設(shè)施使用管理部門應(yīng)對設(shè)備本體及防護(hù)、保險(xiǎn)、信號等安全裝置進(jìn)行日常和定期點(diǎn)檢維保,并記錄在“設(shè)備點(diǎn)檢表”中。影響安全運(yùn)行并有發(fā)生重大隱患事故的必須立即停止運(yùn)行。
5.5.5操作具有振動、噪聲、異常光線、輻射、異味、泄漏或危害因素超出國家許標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)械設(shè)備時(shí),作業(yè)人員應(yīng)使用相應(yīng)的防護(hù)用品。防護(hù)用品的使用要求詳細(xì)參見《防護(hù)用品管理程序》。
5.6異常處理
5.6.1特種設(shè)備一旦發(fā)生事故,使用單位應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行全面檢查;使用單位必須采取緊急救援措施,防止災(zāi)害擴(kuò)大,并按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)及有關(guān)部門報(bào)告。消除事故隱患后,方可重新投入使用。
5.6.2應(yīng)急處理參見《應(yīng)變準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》。
5.7管網(wǎng)
5.7.1鋪設(shè)的管網(wǎng)應(yīng)符合國家有關(guān)管道間距、溫度、不同介質(zhì)、化學(xué)反應(yīng)性、不同壓力、不同管材及保溫防腐的要求。鋪設(shè)管網(wǎng)的架臺、支架、固定、管溝必須符合國家安全技術(shù)監(jiān)督規(guī)程中的要求,安全、牢固、可靠。
5.7.2管道必須標(biāo)識其介質(zhì)、流向,標(biāo)識須符合國家有關(guān)行業(yè)的通用規(guī)范,管道的設(shè)計(jì)、安裝、走向等資料應(yīng)保存完整。
5.7.3地下埋設(shè)管道安裝應(yīng)符合國家關(guān)于隱蔽工程施工規(guī)范,填土前應(yīng)由有關(guān)方按照國家關(guān)于隱蔽工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。
5.7.4應(yīng)對管網(wǎng)進(jìn)行定期維護(hù)管理,維護(hù)或改建的實(shí)施應(yīng)有記錄。地下管網(wǎng)因維護(hù)或改建、接入需要開挖時(shí),應(yīng)得到責(zé)任部門和上級審批后,根據(jù)原資料進(jìn)行調(diào)查論證,提供可行性方案,經(jīng)有關(guān)部門同意后方可開挖。對于化學(xué)品管道內(nèi)的介質(zhì)應(yīng)妥善處理后才能施工。
5.8報(bào)廢
5.8.1設(shè)備設(shè)施及其部件達(dá)到規(guī)定的使用年限、無法滿足既定的使用需求或是達(dá)不到安全使用要求的一律應(yīng)予以報(bào)廢。
5.8.2報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施(部件)在拆除后應(yīng)貼上明顯的標(biāo)志,以便與其它物品區(qū)分。報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施應(yīng)該集中回收或進(jìn)行無害處理后再利用,不得隨意拋棄,以免帶來環(huán)境影響。對報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施應(yīng)做相關(guān)的報(bào)廢紀(jì)錄。
5.8.3特種設(shè)備報(bào)廢應(yīng)向國家有關(guān)部門提出申請,經(jīng)批準(zhǔn)后委托有專業(yè)資格的單位實(shí)施。
5.9設(shè)備設(shè)施檔案管理
5.9.1設(shè)備設(shè)施從設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收結(jié)束的資料,包括說明書、設(shè)計(jì)圖紙、合格證、銘牌、竣工驗(yàn)收意見書等相關(guān)資料均需要?dú)w檔,歸檔的資料要明確管理責(zé)任人和管理期限。特種設(shè)備、消防設(shè)備按國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行管理。
5.9.2設(shè)備管網(wǎng)管理部門或管理人員變更時(shí),相關(guān)人員應(yīng)移送設(shè)備設(shè)施、管網(wǎng)的全部資料。
6.相關(guān)文件:
特種設(shè)備一覽表
設(shè)備名稱
使用部門
叉車、
生管處、儲運(yùn)處、抄紙廠、加工廠
消防車
安衛(wèi)課
起重設(shè)施
抄紙廠、加工廠、生管處
烘缸
抄紙廠
汽水分離器
抄紙廠
空氣壓縮機(jī)
抄紙廠、工務(wù)處
儲氣罐
抄紙廠
燃燒爐
抄紙廠
壓力管道
抄紙廠
安全閥
抄紙廠、工務(wù)處
減壓閥
抄紙廠、工務(wù)處
掃描儀
抄紙廠、工務(wù)處
管網(wǎng)
工務(wù)處等
氣瓶
工務(wù)處
