第1篇 中央空調(diào)管理與維修要求
人類在長期的生活和生產(chǎn)過程中,一直在尋求能克服空氣環(huán)境對人類活動造成威脅和影響的有效辦法,隨著知識的積累和科學(xué)技術(shù)水平的提高,人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環(huán)境的技術(shù),這種技術(shù)就稱之為空氣調(diào)節(jié)。空氣調(diào)節(jié)就是采用人工的方法,創(chuàng)造和保持能滿足一定溫度、相對濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)要求的室內(nèi)空氣環(huán)境技術(shù)?？諝庹{(diào)節(jié)效果的好壞,直接影響到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性,而空氣調(diào)節(jié)管理的質(zhì)量直接體現(xiàn)了建筑物的功能層次,又影響著物業(yè)管理的經(jīng)營成本,因此空調(diào)設(shè)備管理也是物業(yè)管理工作質(zhì)量的一個重要標志。
第一節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備管理概述
空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),究其功能而言,可以分為工藝性空調(diào)和舒適性空調(diào)兩種。工藝性空調(diào)是指在生產(chǎn)和科學(xué)實驗時,其工作過程需在特定受控的空氣環(huán)境中進行,以確保產(chǎn)品質(zhì)量和科學(xué)實驗結(jié)果。這種滿足空氣環(huán)境的工程技術(shù)稱之為工藝性空調(diào)。舒適性空調(diào)一般指為滿足人的生理需要,使人感到舒適的空氣處理技術(shù)。一般情況下,辦公樓、住宅、醫(yī)院、商場等建筑物所應(yīng)用的空調(diào)均屬于舒適性空調(diào)。舒適性空調(diào)雖然對環(huán)境溫度、濕度等也有要求,但對這些參數(shù)的允許波動范圍并不像工藝性空調(diào)那樣嚴格,因此物業(yè)管理公司對空調(diào)設(shè)備設(shè)施的管理主要是舒適性空調(diào)系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施管理,其設(shè)備設(shè)施管理有許多獨特的要求。要做好管理工作首先對舒適性空調(diào)系統(tǒng)有比較詳盡的了解。
一、空調(diào)系統(tǒng)的基本組成
空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成:
①工作區(qū)(或居住區(qū))。通常是指空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)所控制范圍的工作區(qū)域或生活區(qū)域,在此空間內(nèi),應(yīng)保持所要求的室內(nèi)空氣參數(shù)。
②空氣的輸送和分配部分。主要是指輸送和分配空氣的送、回風機,送風管,送、回風口等設(shè)備組成。
③空氣的處理部分。是指按照對空氣各種參數(shù)的要求,對空氣進行過濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設(shè)備。
④空氣處理所需的輔助設(shè)備。這部分設(shè)備指的是為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量和熱量的設(shè)備,如鍋爐房、冷凍站、冷水機組等。
二、空調(diào)系統(tǒng)的分類
空調(diào)系統(tǒng)分類方法很多,可以按性質(zhì)分、按空氣處理設(shè)置的設(shè)備情況分等,下面主要介紹按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類,主要分為:
①集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)即把所有的空氣處理設(shè)備都設(shè)置在一個集中的空調(diào)機房里,空氣經(jīng)過集中處理后,再送往各個空調(diào)房間。
②半集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)除了設(shè)有集中空調(diào)機房外,還設(shè)有分散在各個空調(diào)房間里的二次空氣處理設(shè)備,常見的有風機盤管新風系統(tǒng),這是最常見的空調(diào)系統(tǒng)形式。
③分散式系統(tǒng)。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設(shè)備集中在一個箱體內(nèi),就是通常所說的窗式、柜式空調(diào)器。
三、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施
中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施主要有:冷水機組、組合式空調(diào)機、風機盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風道、風閥、水管閥件等,下面分別介紹。
(1)冷水機組
冷水機組是中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源,主要是指產(chǎn)生冷凍水的冷機。制冷機有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等,冷水機組按冷凝器的冷卻方式又分為風冷式和水冷式兩種。
(2)組合式空調(diào)機組
組合式空調(diào)機組是在送回風系統(tǒng)中,用來對空氣進行處理的設(shè)備,它由不同功能的空氣處理段組合而成,有過濾段、換熱段、擋水段、風機段等。
(3)風機盤管
風機盤管是安裝在空調(diào)層間內(nèi)對室內(nèi)空氣進行循環(huán)處理的設(shè)備,主要有表面冷卻器、風機和集水盤組成,風機盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。
(4)冷卻塔
水冷式冷水機組需要大量的冷卻水對設(shè)備進行冷卻,使升溫后的冷卻水與室外空氣進行強制熱、濕交換,使之降溫從而可以循環(huán)使用。
(5)水泵
空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻和冷凍水在循環(huán)運行時為克服設(shè)備和管道阻力,需在系統(tǒng)中安設(shè)水泵。
(6)控制裝置
為了確保機械設(shè)備的安全運行和空調(diào)裝置優(yōu)化工作,在系統(tǒng)中需要安裝許多控制儀表,如溫度計、壓力計、低壓保護、水流斷水保護等,有的設(shè)備設(shè)施還設(shè)有自動控制器如室溫自動控制,制冷機冷量自動調(diào)節(jié)等。
(7)管道系統(tǒng)
空調(diào)系統(tǒng)中回風道、風閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結(jié)水管道及附件、閥門等也是空調(diào)系統(tǒng)一個重要組成部分。風道的截面形狀有圓形、矩形兩種,所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不
銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無縫鋼管、鋁型管等。
四、空氣調(diào)節(jié)的管理
空氣調(diào)節(jié)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理中的一項重要工作,空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備工藝技術(shù)復(fù)雜,造價比較昂貴,運行中能源消耗也很大,因此無論是空調(diào)系統(tǒng)的日常操作、日常運行還是維修養(yǎng)護管理,都應(yīng)有專業(yè)管理隊伍,配套的規(guī)章制度,嚴格的管理標準和明確的職責。
(1)空調(diào)管理的資料準備
物業(yè)管理人員最好能在工程項目的建設(shè)階段就參與設(shè)備訂貨、施工監(jiān)督、系統(tǒng)調(diào)試、工程驗收等工作,這樣可以對整個裝置的技術(shù)狀態(tài)和質(zhì)量水平了如指掌,熟悉線路走向和隱蔽工程特征,有利于在物業(yè)管理工作中重點加強對系統(tǒng)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的監(jiān)控,易于判斷異常狀態(tài)和排除故障,因此物業(yè)管理負責空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理的人員應(yīng)做好以下幾項工作:
①接受完整的空調(diào)施工圖尤其是對原設(shè)計進行了修改和補充后的竣工圖。
②收集所有使用設(shè)備的產(chǎn)品樣本和使用說明書。
③查驗有關(guān)施工記錄,重點確認設(shè)備調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試、隱蔽工程驗收、水壓試驗等應(yīng)符合規(guī)范及規(guī)定標準。
(2)中央空調(diào)的操作管理
中央空調(diào)的操作管理主要是中央空調(diào)主要設(shè)備如制冷機、冷凍水泵、冷卻水泵的開機、停機操作程序及規(guī)程。值班人員嚴格按規(guī)程操作,避免發(fā)生異常事故,造成重大損失。
(3)中央空調(diào)運行管理
中央空調(diào)的運行管理是指在中央空調(diào)運行過程中,運行組人員對系統(tǒng)中的規(guī)定部位進行巡視,并明確巡視的內(nèi)容以及出現(xiàn)異常事故后的處理規(guī)定,使運行組值班人員依照規(guī)程運行管理。保證設(shè)備運行正常,少出故障。
(4)中央空調(diào)的維修養(yǎng)護管理
中央空調(diào)維修養(yǎng)護管理是為了避免設(shè)備在運行過程中出現(xiàn)重大故障,以便延長設(shè)備的使用壽命,確保設(shè)備設(shè)施使用中的經(jīng)濟性而制定的維修養(yǎng)護方法及措施,從而使各種設(shè)備設(shè)施能得到及時維修和定期養(yǎng)護。
第二節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理
一、中央空調(diào)操作管理職責
中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理是指空調(diào)系統(tǒng)中主要設(shè)備的開啟和停止的管理。在管理工作中,《中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程》由工程部會同管理處來制定,并負責檢查其執(zhí)行情況,空調(diào)機房的管理員具體負責中央空調(diào)的日常操作。
二、中央空調(diào)操作的作業(yè)規(guī)程
(1)設(shè)備運行前的檢查準備工作
首先查看主機、副機的電源是否接通,查看電壓表是否正常,電壓波動值不超過設(shè)計值的±10%,再檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已充滿水,若未充滿應(yīng)查找原因,排除故障后,補水至滿液狀態(tài)。然后查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號指示燈指示是否正常等。
(2)開機操作程序
首先啟動冷凍水泵,先啟動一臺,當運行平穩(wěn)后再啟動其余水泵(備用泵除外)。其次,啟動冷卻水泵,運行平穩(wěn)后,啟動冷卻塔的風機,水系統(tǒng)啟動以后,注意觀察電流、電壓、水量水壓是否正常,若有異常,立即停機。一切正常后過5~10min啟動壓縮機,壓縮機啟動后,觀察壓縮機運行電流,壓縮機的吸排氣壓力,觀察壓差、回油情況,出水的溫度和運轉(zhuǎn)聲音,檢查有無異常振動、噪聲或異常氣味,確定一切正常后說明啟動成功。一般停機1周以上重新開機時必須先預(yù)熱24h,并注意1h內(nèi)啟動次數(shù)不得超過4次。
(3)停機日常操作
首先應(yīng)關(guān)掉壓縮機的電源,但保留總電源,以便主機處于預(yù)熱狀態(tài),若要長時間停機應(yīng)關(guān)閉總電源,然后再關(guān)閉冷凍泵。在關(guān)閉冷凍水泵時,先關(guān)閉冷凍泵出口的閥門,然后再關(guān)閉冷凍水泵,以免引起管道的劇烈振動,停泵后再將閥門開啟到正常位。確認無異常情況后才算停機成功。
第三節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備運行管理
一、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行管理中的巡視監(jiān)控
開機成功后,為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運行,中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運行過程中值班管理員應(yīng)每隔2h巡視一次中央空調(diào)機組。巡視的部位主要包括:中央空調(diào)的主機、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運行巡視過程中,主要巡視內(nèi)容包括:檢查電壓表指示是否正常,正常情況下為380v,不能超過額定值的±10%;檢查三相電流是否平衡,是否超過額定電流值;檢查油壓表是否正常,油壓的正常范圍100~150pa;冷卻水管理中主要檢查進水、出水溫度(進水溫度正常<35℃,出水溫度正常<40℃);冷凍水管理中同樣主要檢查進水、出水溫度(正常進水溫度10~18℃,出水正常溫度6~8℃);另外,辨聽主機在運轉(zhuǎn)過程中
是否有異常振動或噪聲;對于冷卻塔,應(yīng)查看冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閥門是否滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜各元件動作是否正常,有無異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監(jiān)察過程中,如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時采取措施,若處理不了的異常情況,應(yīng)報給工程部管理組,請求支援。管理組派維修組人員及時到場,運行組人員協(xié)助維修組人員處理情況。
二、中央空調(diào)設(shè)備運行管理中異常情況的處理
(1)中央空調(diào)發(fā)生制冷機泄漏
發(fā)現(xiàn)這種情況,值班人員應(yīng)立即關(guān)停中央空調(diào)主機,并關(guān)閉相關(guān)的閥門,打開機房的門窗或通風設(shè)施加強現(xiàn)場通風,立即告知值班主管,請求支援,救護人員進入現(xiàn)場應(yīng)身穿防毒衣,頭戴防毒面具。對不同程度的中毒者采取不同的處理方法:對于中毒較輕者,如出現(xiàn)頭痛、嘔吐、脈搏加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風良好的地方;對于中毒嚴重者,應(yīng)進行人工呼吸或送醫(yī)院;若氟里昂濺入眼睛,應(yīng)用2%硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛。尋找泄漏部位,排除泄漏源,啟動中央空調(diào)試運行,確認不再泄漏后機組方可運行。
(2)中央空調(diào)機房內(nèi)發(fā)生水浸時的處理
當中央空調(diào)機房值班員發(fā)現(xiàn)這種情況時,應(yīng)按程序首先關(guān)掉中央空調(diào)機組,拉下總電源開關(guān),然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴重。在盡力阻滯漏水時,應(yīng)立即通知工程部主管和管理組,請求支援。漏水源堵住后應(yīng)立即排水。當水排除完畢后,應(yīng)對所有濕水設(shè)備進行除濕處理,可以采用干布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關(guān)的管線等辦法。然后確定濕水已消除,絕緣電阻符合要求后,開機試運行。沒有異常情況可以投入正常運行。
(3)發(fā)生火災(zāi)
發(fā)生火災(zāi)時,應(yīng)同水泵房的處理一樣,按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程》操作。
三、中央空調(diào)設(shè)備管理職責及機房管理制度
工程部管理組結(jié)合所管轄范圍工程的特殊性,根據(jù)iso9002操作標準的要求制定《中央空調(diào)運行管理操作規(guī)程》并檢查運行管理的實施情況,中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行組負責組織實施中央空調(diào)的運行管理,當值的管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。
中央空調(diào)機房內(nèi)管理除了技術(shù)操作要求外,還有一些其余的管理要求。主要包括:非值班人員不準進入中央空調(diào)機房,若需要進入,須經(jīng)過工程部主管的同意,并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房;中央空調(diào)機房為了防止出現(xiàn)異常事故,嚴禁存放易燃、易爆危險品;為了在出現(xiàn)異常情況時及時采取措施,中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材,防毒用品,并放置在方便顯眼處;為了防止火災(zāi)的發(fā)生,還應(yīng)禁止在機房內(nèi)吸煙;為了保證機房內(nèi)的環(huán)境應(yīng)有嚴格的清潔制度,每班值班員打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生,每周機房運行組人員清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施,按照要求,應(yīng)做到地面、天花板、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,表面油漆完好、整潔光亮,并且門窗開啟靈活,通風良好、光線充足;為了保證不出意外事故,機房應(yīng)隨時上鎖,鑰匙由當值管理員保管,管理員不得私自配鑰匙;另外為了保證管理員的職責明確,應(yīng)有嚴格的交接班制度要求,接班人員應(yīng)準時到崗,并應(yīng)認真聽取交班人員交代,并查看《中央空調(diào)運行日記》,清點工具、物品是否齊全,確定無誤后,在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。當出現(xiàn)下列情況時,不準交接班:上一班的運行情況未交代或交代不清;記錄不完整、不規(guī)范、不清晰,交班人員沒有打掃中央空調(diào)機房,接班人未按時到崗,或遇異常情況正在處理中,事故仍由交班人處理,接班人協(xié)助進行。
四、中央空調(diào)運行記錄
對于中央空調(diào)運行情況,當值的管理員應(yīng)及時、準確、完整、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi),并由工程部中央空調(diào)運行組組長負責裝訂成冊,上交工程部管理組存檔,以便管理處掌握各種設(shè)備設(shè)施的運行情況,制定嚴格的運行及操作管理規(guī)定,采取預(yù)防措施,調(diào)整維修養(yǎng)護制度,提供可靠的技術(shù)資料。
第四節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理
一、空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理職責
空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理主要是指對中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施定期養(yǎng)護和及時維修,以確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施各項性能完好,增加各種設(shè)備設(shè)施的壽命,保證設(shè)備正常安全運行。應(yīng)制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》,具體職責是:工程部管理組負責制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況,工程部中央空調(diào)維修組具體負責中央空調(diào)的維修養(yǎng)護,公共事務(wù)部負責向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。
二、空調(diào)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定
空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護,技術(shù)性較強,因此每年的年底就要制定下一年的維修養(yǎng)護計劃。制定計劃時,為了使計劃制定的準確合理、完整、明確,應(yīng)由工程部主管經(jīng)理與管理組及維修組人員共同研究制定《中央空調(diào)維修養(yǎng)護計劃》并上報公司審批?！吨醒肟照{(diào)維修養(yǎng)護計劃》在制定過程中,應(yīng)考慮到中央空調(diào)使用的頻度,中央空調(diào)的運行狀況,有無故障隱患,合理維修
養(yǎng)護的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容主要包括:維修養(yǎng)護項目的內(nèi)容、具體實施維修養(yǎng)護的時間、預(yù)計的費用以及所需備品、備件計劃等。
三、空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護
空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結(jié)水路及風道、閥類、控制柜等的維修養(yǎng)護,其具體的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:
(1)冷水機組
冷水機組是把整個制冷系統(tǒng)中的壓縮機、冷凝器、蒸發(fā)器、節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控制設(shè)備組裝在一起,提供冷凍水的設(shè)備。對于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機中的冷凝器、蒸發(fā)器,每半年由制冷空調(diào)的維修組進行一次清潔養(yǎng)護,清洗時,先配制10%鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5kg緩蝕劑)或用現(xiàn)在市場上使用的一種電子高效清洗劑,殺菌清洗,剝離水垢一次完成,并對銅鐵無腐蝕。然后拆開冷凝器,蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,向里注清洗液,酸洗時間24h,也可用泵循環(huán)清洗,時間為12h,酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3清洗15min,最后用清水沖洗3遍,全部清洗完畢,檢查是否漏水,若不漏水則重新裝好,若法蘭膠墊老化,則需更換。同時,檢查螺絲、螺栓、螺母及接頭緊密性,適當緊固以消除振動,防止泄漏。壓縮機由制冷空調(diào)維修組每年進行一次檢測、保養(yǎng)。檢測保養(yǎng)內(nèi)容包括:檢查壓縮機的油位、油色,如油位低于觀察鏡子的1/22位置,則應(yīng)查明漏油的原因并排除故障后再充注潤滑油,如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油,檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存有空氣,如有則應(yīng)排放;檢查壓縮機和各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),壓縮機電機絕緣電阻正常0.5mω以上,壓縮機運行電流正常為額定值,三相基本平衡,壓縮機的油壓正常1~1.5mpa,壓縮機外殼溫度85℃以下,吸氣壓力正常值0.49~0.54mpa,排氣壓力正常值1.25mpa,并檢查壓縮機運轉(zhuǎn)時是否有異常的噪聲和振動,檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過各項檢查確定壓縮機是否有故障,視情況進行維修更換。
(2)冷卻塔的維修養(yǎng)護
制冷空調(diào)維修組每半年對冷卻塔進行一次清潔保養(yǎng),先檢查冷卻塔電機,其絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥后仍達不到應(yīng)拆修電機線圈;檢查電機風扇轉(zhuǎn)動是否靈活,風葉螺栓緊固,轉(zhuǎn)動是否有振動;制塔壁有無阻滯現(xiàn)象,若有則應(yīng)加注潤滑油或更換同型號規(guī)格軸承;檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,視情況進行更換,檢查皮帶轉(zhuǎn)動時松緊狀況(每半月檢查一次)并進行調(diào)整;檢查布水器布水是否均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴,清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)清潔風扇、風葉;檢查補水浮球閥動作是否可靠,否則應(yīng)修復(fù);然后緊固所有緊固件,清潔整個冷卻塔外表,檢查冷卻塔架,金屬塔架每兩年涂漆一次。
(3)風機盤管的維修養(yǎng)護
制冷空調(diào)維修組每半年對風機盤管進行一次清潔養(yǎng)護,每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣,檢查風機轉(zhuǎn)動是否靈活,如果轉(zhuǎn)動中有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常的摩擦響聲應(yīng)更換風機的軸承。對于帶動風機的電機,用500v搖表檢測線圈絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)作干燥處理或整修更換,檢查電容是否變形,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各接線頭是否牢固,清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物,同時用鹽酸溶液清洗盤管內(nèi)壁的污垢,然后擰緊所有的緊固件,清潔風機盤管的外殼。
(4)水管道的維修保養(yǎng)
制冷空調(diào)維修組每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大量凝結(jié)水,保溫層是否已有破損,如是則應(yīng)重新做保溫層,尤其是檢查管路中閥件部位,保溫層做不到位或破壞,應(yīng)重點檢查,及時整修。
(5)閥類、儀表、檢測器件的維修養(yǎng)護
維修工每半年對中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥類進行一次養(yǎng)護。對于管道中節(jié)流閥及調(diào)節(jié)閥,應(yīng)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料,檢查閥門的開閉是否靈活,若開閉困難則應(yīng)加注潤滑油,若閥門破裂,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門,法蘭閥應(yīng)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是應(yīng)更換密封膠墊;對于電磁調(diào)節(jié)閥,壓差調(diào)節(jié)閥,其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器,通過通斷電試驗檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥動作是否可靠,如有問題應(yīng)更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥,對閥桿部位加注潤滑油,壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。
對于常用的溫度計、壓力表、傳感器,若有儀表讀數(shù)模糊不清應(yīng)拆換,更換合格的溫度計和壓力表,檢測傳感器的參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換。
(6)送回風系統(tǒng)及組合式空調(diào)機
現(xiàn)代中央空調(diào)空氣處理常用模塊或組合空調(diào)機,是把空氣處理設(shè)備、風機、消聲裝置、能量回收裝置等分別做成箱式的單元,按空氣處理過程的需要進行選擇組成的空調(diào)器,空調(diào)機的標準分段分別為回風機段、混合段、預(yù)熱段、過濾段、表冷段、噴水段、蒸汽加濕段、再熱段、送風機段、能量回收段、消聲器段和中間段等。
對送風系統(tǒng)每年初次運行時,應(yīng)先將通風干管和組合式空調(diào)機內(nèi)的積塵清掃干凈,設(shè)備進行清洗、加油,檢查風量調(diào)節(jié)閥、防火閥、送風口、回風口的閥板,葉片的開啟角度和工作狀態(tài),若不正常,進行調(diào)整,若開閉不靈
活應(yīng)更換。檢查水管系統(tǒng)調(diào)箱連接的軟接頭是否完好,空調(diào)箱是否有漏風、漏水、凝結(jié)水管的堵塞現(xiàn)象,若有要及時整修。送風管道連接處漏風是否超規(guī)范,送風噪聲是否超過標準。若有則應(yīng)尋找原因加以處理。
對于噴淋段應(yīng)定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產(chǎn)生水垢,噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次,以減少銹蝕。定期檢查底池中的自動補水裝置,如閥針是否靈活,浮球是否好用等。清洗回水過濾網(wǎng)和進水過濾器,在噴水室的回水管上裝設(shè)水封以防由于風機吸風產(chǎn)生的負壓,使回水受阻。
四、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理常見故障及處理
第2篇 中央空調(diào)制冷設(shè)備運行管理
中央空調(diào)及制冷設(shè)備運行管理
1、中央空調(diào)技術(shù)性較強,必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。
2、在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機的正常運行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。
3、空調(diào)機、制冷機必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時進行修理保持其正常運行,不得影響寫字樓工作秩序。
4、制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
5、操作人員必須定期、定時檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進行修理,保證電動機、制冷機正常運行。
6、要定期或不定期地查漏,隨時檢查,隨時修理,使機械正常運轉(zhuǎn)。
7、發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機查明原因,進行及時修理或更換機件:
a.發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)出嗡嗡的響聲;
b.壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音;
c.發(fā)現(xiàn)因負荷過大而發(fā)出劇烈震動;
d.電動機、壓縮機轉(zhuǎn)速明顯降低;
第3篇 zx醫(yī)院中央空調(diào)日常運行管理維護計劃
醫(yī)院中央空調(diào)日常運行管理及維護計劃
(一)、中央空調(diào)日常運行管理
1、當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組,巡視部位包括:中央空調(diào)主機、控制柜(箱)及管路、閘閥等附件。
2、巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下:
a)檢查線電壓(正常380v,不能超額定值的±10%);
b)檢查三相電流(三相是否平衡,是否超額定值);
c)檢查油壓(正常10-15kg/cm2);
d)檢查高壓(<12kg/cm2);
e)檢查低壓(>2.5kg/cm2);
f)冷卻水進水溫度(正常<35℃);
g)冷卻水出水溫度(正常<40℃);
h)冷凍水進水溫度(正常10-18℃);
0)冷凍水出水溫度(正常6-10℃);
j)檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音;
k)檢查冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好;
m)檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。
3、巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時,當值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決,處理不了的問題應(yīng)及時詳細地匯報給管理中心工程部經(jīng)理,請求支援解決。應(yīng)嚴格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。
4、當值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求,按時開關(guān)中央空調(diào),并根據(jù)負荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機組,調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度,最大限度地節(jié)省能源。
(二)、中央空調(diào)機房安全管理
1、非值班人員不準進入中央空調(diào)機房,若需要進入,須經(jīng)管理中心工程部同意,并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房。
2、中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品。
3、中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品,并應(yīng)放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。
4、每班打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生,每周清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施,做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,表面油漆完好,整潔光亮。
5、中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)當通風良好,光線足夠、門窗開啟靈活。
6、中央空調(diào)機房應(yīng)當做到隨時上鎖,鑰匙由當值管理員保管,當值管理員不得私自配鑰匙。
(三)、交接班要求
1、接班人員應(yīng)準時接班。
2、接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行日記》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。
3、有下列情況之一者不準交接班:
a)上一班運行情況未交代清楚;
b)記錄不規(guī)范、不清晰、不完整;
c)中央空調(diào)機房不干凈;
d)接班人員未到崗;
e)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障,此時應(yīng)由交班人負責繼續(xù)處理,接人協(xié)助進行。
4、對于中央空調(diào)的運行情況,當值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi),并于每月的3號之前由管理中心維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交管理中心維修部存檔,保存期為2年。
(四)、中央空調(diào)保養(yǎng)
1、日常保養(yǎng):
1)、冷凍機:
1.1、保持冷凍空調(diào)機房清潔,保持設(shè)備表面清潔,無塵。
1.2、每小時檢查說明中運行檢查項目。
1.3、每班檢查高低壓壓力。是否在規(guī)定范圍內(nèi)
2)、空調(diào)水泵:
2.1、水泵,電機軸承溫升及運轉(zhuǎn)是否有異響及震動。
2.2、水泵壓力表讀書是否正常。
2.3、水泵機械密封是否漏水。
3)、冷卻水塔:
3.1、運轉(zhuǎn)時是否有異響和震動。
3.2、塔內(nèi)的水流及水位是否正常。
3.3、每天檢查噴嘴是否杜塞,
4)、風機
4.1、每天檢查風機軸承溫度及機組運轉(zhuǎn)情況有否振動和異響。
4.2、每周檢查離心風機皮帶的張緊度及有否漏水漏氣。
4.3、每周檢查冷凝水排泄情況及時讀調(diào)節(jié)器的位置。
4.4、每周檢查盤管是否堵塞及風閥是否在正常位置。
2、月度保養(yǎng):
1)、空調(diào)主機:
1.1、更換不正常儀表。
1.2、檢查冷凍劑是否有泄漏或漏水漏油現(xiàn)象。
1.3、根據(jù)運行記錄表分析機組運行情況。
2)、空調(diào)水泵:
2.1、軸承加油。
2.2、檢查各緊固件是否松動。檢查水泵密封水否漏水。
3)、冷卻塔:
3.1、冷卻風機加油,
3.2、檢查連接螺栓是否松動。
3.3、清洗冷卻塔內(nèi)外表面。
4)、風機盤管:
4.1、檢查室內(nèi)空調(diào)效果、各風機盤管風機皮帶張緊度及磨損情況。
4.2、清洗風機盤管濾網(wǎng)。
4.3、檢查冷凝水管及冷凍管暢通情況。
3、季度保養(yǎng):
1)、空調(diào)水泵:
1.1、電機軸承、水泵軸承的清潔、加油。
1.2、檢查官到過濾網(wǎng)。
2)、水系統(tǒng):
2.1、檢查水質(zhì),必要時換水。
2.2、清理閥門絲桿,并加油。
2.3、檢查管路是否有漏水現(xiàn)象。
4、年度保養(yǎng):
1)、空調(diào)主機:
1.1、檢查各儀表的正確可靠性。
1.2、全面檢查冷凍機系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。
1.3、清洗機油過濾器。必要時更換。
1.4、模擬試驗各安全裝置的性能。
1.5、檢查控制電路,并保養(yǎng)控制柜。
2)、空調(diào)水泵:
2.1、檢查各運動部件的損耗情況。
2.2、做好風葉輪,風機殼及所有附屬件的防銹工作。
2.3、緊固所有連接螺栓。
3)、風機盤管:
3.1、全面檢查各風機盤管運轉(zhuǎn)情
3.2、對盤管風機加油或更換。
3.3、檢查風機電機絕緣性。附屬閥件。
3.4、檢查皮帶輪的磨損情況。
3.5、檢查管系、盤管有否漏水、漏氣堵塞。
3.6、清潔風機及散熱翹片。
4)、風管:
4.1、檢修保溫層。
4.2、調(diào)節(jié)分支管的風量。
4.3、檢查防火閥熱烷片的完好性。
第4篇 物業(yè)管理知識--中央空調(diào)管理篇
物業(yè)管理知識學(xué)習--中央空調(diào)管理篇
001制冷(暖)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎(chǔ)是:熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
002制冷(暖)系統(tǒng)機組運行時,應(yīng)注意:應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時調(diào)整.必要時可關(guān)機,以防止事故發(fā)生。
003檢查各風機、水泵應(yīng)注意:定期檢查各風機、水泵的運轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動、滲水情況.并定時加潤滑油及檢修。
004檢查各風機、冷卻塔皮帶應(yīng)注意:定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時應(yīng)及時更換。
005巡查各管間應(yīng)注意:定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除保證水管暢通。
006檢查清理過濾器應(yīng)注意:定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
007當班空調(diào)工對空調(diào)系統(tǒng)運行負有:全部責任。
008空調(diào)工按照巡回檢查制度,應(yīng)監(jiān)視:定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調(diào)值班人員。
010空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括:檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟;檢查分水管上的閥.根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;檢查回水總管兩端的閥是否開啟;檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準;檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;啟動手動油泵,運行時間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括:觀看控制屏,要顯示:機組準備啟動;啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差,進出冷凍機的冷凍壓差;若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機組是否有故障顯示。
012空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括:機組運行時.應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機組運轉(zhuǎn)電流是否正常風葉是否打開,把風葉開到自動控制檔;做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
013空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中關(guān)機程序包括:先停冷凍機組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調(diào)的定義是:空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡稱,指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。
015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。
016舒適性空調(diào)的標準是答:夏季:溫度在24-28℃,相對濕度40-65%,風速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對濕度40-60%,風速不大于0.2m/s。
017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調(diào)效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽照射強度的變化,室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負荷,室內(nèi)人員密度的影響等。
019空調(diào)的對象是室內(nèi)的空氣。
020空調(diào)是如何實現(xiàn)對空氣的調(diào)節(jié)的:主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過過濾控制空氣的含塵量,通過加新風控制空氣的清新度。
021空調(diào)的過程是:空調(diào)是通過向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量(按需要處理)的空氣,與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來實現(xiàn)。這實質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。
022從制冷的角度來看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示(一般采用相對濕度)。
024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因為:當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時,隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來。
025實現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源?？照{(diào)用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調(diào)用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調(diào)用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點)也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要創(chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。
031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對應(yīng)著的過程是放熱,蒸發(fā)器對應(yīng)著的過程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量,而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質(zhì),它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機按工作原理的不同,可分為兩類,即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。
037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調(diào)主機低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度,如果管道表面直接接觸空氣,會在表面產(chǎn)生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調(diào)主機蒸發(fā)器出來之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備,吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來經(jīng)管道流向空調(diào)主機冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。
048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度,如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產(chǎn)生冷凝水,造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動:冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后,由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統(tǒng)補水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來,直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機回來后,由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風,這樣空氣從冷卻塔的百葉流進,經(jīng)過填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調(diào)系統(tǒng)開啟,因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度,冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴,從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設(shè)備接有:有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調(diào)主機接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。
057空調(diào)機工作原理:由于風機的作用,室內(nèi)空氣從回風口流進設(shè)備,經(jīng)過濾器過濾之后,流過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過風管經(jīng)各個送風口分配入室內(nèi)。
058新風機工作原理:由于風機的作用,室外空氣流進設(shè)備,經(jīng)過濾器過濾之后,流
過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過新風管分配至各個地方,可以是
直接送入室內(nèi),也可以接在空調(diào)機送風管上與送風混合后進入室內(nèi)。
059冷凍水是個密閉系統(tǒng),在充水時會在管道中積存空氣,只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調(diào)主機的保護措施有:高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。
061空調(diào)主機開機注意事項有:檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機油溫是否正常。
062空調(diào)系統(tǒng)的開機順序是:末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機。
063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機順序是:空調(diào)主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。
064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是:空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng),由控制中心對設(shè)備進行自動控制,按照預(yù)定的時間表,系統(tǒng)會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負荷訣定開啟設(shè)備的數(shù)量和開度。
065空調(diào)機的自動控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動空調(diào)機,并根據(jù)溫度探頭所測的室內(nèi)室外溫度,并與設(shè)定值進行比較,決定水閥的開度以及新回風的比例,在達到舒適要求同時盡量節(jié)能。
066新風機的自動控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動新風機,并根據(jù)溫度探頭所測的送風溫度,并與設(shè)定值進行比較,決定水閥的開度。
067風機盤管的控制方式是:自控系統(tǒng)對風機盤管的控制采取電源控制,對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制,按時間表送停電,同時風機盤管帶有當?shù)厝倏刂崎_關(guān),用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風速度和送風溫度,本身的控制系統(tǒng)會根據(jù)測出的溫度調(diào)節(jié)水閥開度。
068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中,在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設(shè)有旁通管:因為在末端設(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時,會造成冷凍水出水管的壓力升高,這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開關(guān),當進出水管的壓差超過設(shè)定值時,水閥就會打開,部分出水
管的水就會不經(jīng)過末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門關(guān)閉。
070出風口為什么會滴水:這是因為末端空氣處理設(shè)備的出風溫度較低,使得出風口溫度低于室內(nèi)空氣的露點溫度,因而在風口會結(jié)露,產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。
071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是:原來運行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水,可能是因為設(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞,冷凝水排不出,當設(shè)備的冷凝水盤滿了之后,水就會往外流,往下滴。這種情況出現(xiàn)時必須對冷凝水管進行疏通,使之恢復(fù)正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是:水管出現(xiàn)滴水,如果不是接頭松動密封不好導(dǎo)致管中的水流出,就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫,導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調(diào)主機到末端設(shè)備要經(jīng)過三層閥門,第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門,第二是水平于管與豎向于管之間的閥門,第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門。
074當空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時應(yīng)采取的措施:首先應(yīng)確認是在什么位置漏水,關(guān)閉漏水位置之前的閥門,并對漏水處進行修補,如果是必須進行焊接或更換閥門,這時要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應(yīng)做仔細全面的實施方案,爭取不影響其它管系的水量。
075當末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時應(yīng)采取的措施:應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進出水閥門關(guān)閉,從而阻止冷凝水的產(chǎn)生,然后對管道進行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是:因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足,或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足,應(yīng)馬上打開,防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是:因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求,導(dǎo)致水流量過大,這種情況會導(dǎo)致水泵過熱,應(yīng)采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。
078出風口沒有出風或是風量減少的原因是:因為末端設(shè)備的風機馬達出現(xiàn)故障或是皮帶松動甚至斷了,或是因為未端設(shè)備的回風不好,如回風閥關(guān)閉或是回風過濾網(wǎng)臟堵,必須打開風閥或清洗過濾網(wǎng)。
079原來正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內(nèi)負荷較大地偏離了設(shè)計值,從而出現(xiàn)冷量不夠;2)可能是因為電動比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過高導(dǎo)致執(zhí)行器沒有打開;3)如果是在系統(tǒng)維修放過水之后出現(xiàn)這種情況,則應(yīng)該是管道中由于有了空氣,導(dǎo)致水量不足或水流不通,也可能是維修時關(guān)閉的閥門沒有打開:4)如果是設(shè)備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷,則是因為表冷器表面積垢過多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調(diào)水系統(tǒng)必須進行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對水管造成過大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。
081空調(diào)主機要保持連續(xù)通電,停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機油箱持續(xù)加熱,如果停電超過3小時會導(dǎo)致潤滑油凝結(jié),堵塞油管,油質(zhì)變差。
082空調(diào)主機運行中突然停電了,工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施:主機會自動重新進行檢測啟動,這時應(yīng)先停機,確認電力供應(yīng)正常后,開啟電動閥門,啟動水泵及冷卻塔,然后再開機。
083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風過濾網(wǎng):因為在經(jīng)過一段時間運行之后,過濾網(wǎng)會積滿灰塵,導(dǎo)致回風口不能回風,空調(diào)區(qū)域風壓過高,出風出不了,因此必須定期進行清洗。
084空調(diào)主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。
085空調(diào)主機在室外氣溫較低情況下不能開啟:這是因為冷卻水溫度過低,導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過低保護起作用,主機會自動停機。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有:機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風機在溫度280℃時最少應(yīng)保證連續(xù)運轉(zhuǎn)30分鐘。
090排煙口的風速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風口的風速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠點的水平距離規(guī)定不超過30米。
第5篇 中央空調(diào)管理程序流程
中央空調(diào)管理程序(流程)
一、中央空調(diào)操作規(guī)程
(一) 中央空調(diào)機房是重要設(shè)備機房,為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行,必須嚴格遵照操作規(guī)程進行操作。
(二) 嚴格遵守《中央空調(diào)機組操作手冊》要求,保證安全運行。
(三) 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實際運行狀況,在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi),作好運行記錄,保證數(shù)據(jù)準確無誤。
(四) 發(fā)現(xiàn)異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因,正確處理,及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門,認真作好記錄(內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結(jié)果)。嚴格遵守設(shè)備檢修記錄歸案制度。
(五) 及時掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負荷需求,合理調(diào)整機組、水泵等投入的數(shù)量及有關(guān)參數(shù),在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下,做到經(jīng)濟運行。
(六) 空調(diào)機組開啟前的操作
1. 首先檢查所有電源(泵、風機、主機)處于正常狀態(tài),開關(guān)使用靈活、電壓、電流恒定。
2. 開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門,開啟欲啟動之機組冷卻塔閥門,手動或自動啟動冷卻塔風扇,手動或自動啟動冷卻泵。
3. 開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門,手動或自動啟動冷凍泵。
4. 在上述步驟完成后,檢查機組狀態(tài)是否滿足開機條件,確認無誤后按照《中央空調(diào)機組操作手冊》啟動機組。
(七) 停機操作在空調(diào)機組停機5-15分鐘后,按上述步驟反向操作。
二、空調(diào)運行日常巡視工作規(guī)定
系統(tǒng)項目檢查內(nèi)容時間
空調(diào)機房1、空調(diào)機組
2、水泵、電機
3、閥門及管路
4、壓力表、溫度計
5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關(guān)運行參數(shù)(溫度、壓力、電流等)
2、有無不正常之聲響、振動及溫升。
3、有無跑冒滴漏現(xiàn)象。
4、指示是否正確。
控制系統(tǒng)信號指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。每2小時一次
空調(diào)末端裝置1、風機盤管、新風機組、空調(diào)器
2、電磁閥、溫控器
3、閥門
4、管路保溫
5、自動排氣閥
6、冷凝水系統(tǒng)
7、控制柜電氣裝置1、檢查有無異響,有無不正常振動,過濾網(wǎng)是否臟堵
2、開啟是否靈活,溫度控制是否準確
3、開啟是否靈活,有無跑冒滴漏現(xiàn)象
4、保溫材料是否損壞
5、排氣是否正常,有無跑冒滴漏現(xiàn)象
6、有無堵塞,滴漏
7、控制系統(tǒng)信號指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。每天一次
冷卻塔1、電機、風扇、皮帶
2、布水器
3、填料
4、浮球閥
5、集水盤,濾網(wǎng)
6、控制柜電氣裝置
7、冷卻塔主體1、有無不正常聲響、振蕩;皮帶是否過松打滑
2、有無損壞、掉落
3、有無損壞、有無堵塞
4、位置是否正確、有無損壞
5、是否臟壞
6、控制系統(tǒng)信號指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。
7、有無跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次
三、電動離心泵的運行操作
(一)啟動前的檢查與準備
1. 檢查水泵進水閥門應(yīng)打開,水泵出水閥門應(yīng)全關(guān)。
2. 水泵出口壓力表應(yīng)完好,指針指示'0'位,開啟(旋塞)。
3. 檢查電動機及水泵軸承,應(yīng)有足夠潤滑油。
4. 檢查電動機接地線是否完好,如該泵停用已超過半年,則在啟動前應(yīng)通知電工做絕緣檢查。
5. 用手搬動靠背輪(聯(lián)軸器),應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動,無摩擦及異聲。
6. 啟動前應(yīng)開啟冷卻水閥門,檢查冷卻水是否暢通。
7. 檢查填料箱壓蓋,應(yīng)松緊適度,不偏不斜,不與軸接觸。
8. 檢查地腳螺絲是否牢固無松動。
(二) 起動
1. 合上開關(guān),起動水泵,注意電流表,當空載電流正常,無異聲、振動,而且水泵出水口壓力正常后,開啟出口閥門。
2. 注意補水泵出口壓力應(yīng)穩(wěn)定。
3. 注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常,如果壓力低,可用補水泵向系統(tǒng)內(nèi)補水。
(三) 正常運行的維護工作
1. 按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動機,應(yīng)無異聲和振動,軸承潤滑良好,軸承處溫度不應(yīng)超過70℃。
2. 注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)。
3. 水泵進、出口壓力正常穩(wěn)定。
4. 備用泵應(yīng)處于隨時可以投入使用的狀態(tài),每班應(yīng)檢查一次。
(四) 正常停用
1. 關(guān)閉水泵出口閥門。
2. 按停泵按扭停止電動機運轉(zhuǎn)。
3. 關(guān)閉冷卻水閥門。
四、空調(diào)運行操作程序
(一) 起動前的檢查
1. 各軸承的潤滑油應(yīng)充足,加油設(shè)備應(yīng)齊全,冷卻水管應(yīng)暢通,軸承箱不漏油,防護設(shè)備齊全良好。
2. 電動機地腳螺絲無松動,接地線可靠。
3. 風量調(diào)節(jié)器開關(guān)靈活好用,遠距離操作機構(gòu)齊全,動作靈活。
(二) 起動與運行
1. 風機啟動前,一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置。
2. 按啟動按鈕,啟動后達到正常轉(zhuǎn)數(shù)時,再逐漸開大調(diào)節(jié)閥,直至規(guī)定負荷為止。
3. 運行過程中,軸承溫升不高于40℃,表面溫度不高于80℃。
4. 運行過程中,注意檢查有無異聲和振動。
(三) 風機的緊急停機
1. 運行中,風機有劇烈的噪聲,必須緊急停機。
2. 運行中,軸承溫度劇烈上升,必須緊急停機。
3. 運行中,風機發(fā)生劇烈的振動和有撞擊的現(xiàn)象時,必須緊急停機。
五、壓力表的維護與沖洗
(一) 壓力表的使用維護:運行中,壓力表的表管和旋塞均不應(yīng)泄漏,壓力表每周要沖洗一次,要保持壓力表表面清潔,(在校表時應(yīng)把工作壓力用紅線標在刻度盤上)使表針指示清晰可見
。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化,應(yīng)及時查明原因。在更換壓力表時,必須使用經(jīng)過檢驗,并有鉛封的壓力表,使用壓力表每半年必須校驗一次。
(二) 沖洗壓力表步驟:
1. 關(guān)閉壓力表的三通旋塞。
2. 開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。
3. 關(guān)閉放水閥門。
4. 停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞,壓力表投入運行。
六、安全閥的使用與維護
(一) 熱水機組正式運行之前,要先校對安全閥。
(二) 安全閥的裝置,零件必須齊全良好。
1. 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調(diào)整螺絲的裝置。
2. 杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導(dǎo)架。
3. 運行中,未經(jīng)主管人員的批準,嚴禁調(diào)整安全閥。
4. 安全閥的維護
(1)須定期做手動或自動排氣試驗,操作時防止燙傷,應(yīng)輕拉、輕放;
(2)如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴重泄漏,應(yīng)停機檢修;
(3)嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。
七、運行中臨時停機
因工程維修等原因臨時停機,經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準后,由管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機,應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門經(jīng)理,并向用戶作出解釋。
八、維護保養(yǎng)
(一) 新風柜
1. 月保養(yǎng)
(1)清洗空氣過濾器1-2次;
(2)更換破損過濾網(wǎng);
(3)檢查出風口避震喉,如有破損則更換。
2. 季保養(yǎng)
(1)給風機軸承加黃油。加油時,用手動油槍加油,直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn);
(2)檢查皮帶松緊情況,若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象,可將皮帶擦凈。
3. 年度保養(yǎng)
(1)檢查軸承是否良好,若磨損嚴重,則進行更換;
(2)檢查機殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕,若出現(xiàn)損壞,則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆;
(3)清洗風機葉輪和軸,若軸上有銹斑,則可用砂皮將其磨光;
(4)檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物,若有應(yīng)清除,以保證排水暢通;
(5)檢查附屬閥門(包括風閥)是否正常工作,如有損壞,則更換;
(6)檢查管系是否漏氣、漏水;
(7)清洗翅片,折卸外殼后,用水槍將清洗藥水噴入翅片間,浸潤數(shù)分鐘,再用清水沖洗干凈;
(8).檢查電機絕緣電阻、相間及相地間都應(yīng)不大于0.5歐姆。
(二) 冷卻水泵
1. 月保養(yǎng)
(1)清洗擾流板,散熱膠片上的外來雜物;
(2)清理灑水轉(zhuǎn)頭,灑水喉管處的污垢及藻類,以保證出水流暢;
(3)開啟水盆之排水閥門,清理水盆,隔入網(wǎng)及入風網(wǎng)外的污垢、泥塵;
(4)檢查皮帶運行狀況,若出現(xiàn)松動打滑,則應(yīng)折下皮帶,清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面;若皮帶變形、磨損嚴重或斷裂,則應(yīng)更換新皮帶。
2. 半年保養(yǎng)
(1)檢查電機、減速器及分扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅固;
(2)更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤滑油;
(3)更換電機、風扇聯(lián)接器內(nèi)的潤滑油;
(4)檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水;
(5)檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。
3. 全年保養(yǎng)
(1)清洗玻璃纖維外殼;
(2)折卸并全面清洗,檢查齒輪箱減速器及聯(lián)接器,更換磨損嚴重的軸承;
(三) 風冷冷水機組
1. 月保養(yǎng)
(1)清潔機器外殼,清除進風口附近的雜物;
(2)打掃儀表盤,避免塵土雜物影響控制電路;
(3)檢查溫度計、壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)檢查機組外殼,對油漆剝落或腐蝕處,應(yīng)重新刷防銹漆;
(2)應(yīng)加以更換清洗翅片,保證翅片間通道通暢,無障礙物;
(3).清洗風扇葉片,確保處出風效率;
(4)檢查風扇電機軸承,若磨損嚴重,應(yīng)加以更換;
(5)更換風扇電機潤滑油;
(6)檢查壓縮機油位,對于缺油者補充潤滑油;
(7)檢查機組內(nèi)的制冷劑充灌量,視需要給予補充;
(8)檢查控制機構(gòu)的各設(shè)定值,對不合適者,加以重新設(shè)定;
(9)檢查系統(tǒng)保溫,對破損處應(yīng)重新處理;
(10)檢查各閥門工作情況(包括水流開關(guān)),確保處于良好狀態(tài)。
(四) 水冷冷水機組
1. 月保養(yǎng)
(1)擦拭機身外殼,保持機身干凈整潔;
(2)檢查各儀表工作狀況是否正常,停機時對控制板及控制箱進行除塵;
(3)檢查溫度計、壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)更換潤滑油及油過濾器;
(2)檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及運行是否正常;
(3)檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏;
(4).檢查啟動接觸器的磨損情況,需要時更換新的;
(5)檢查電機繞阻的絕緣;
(6)清洗冷凝器銅管內(nèi)壁;
(7)清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁;
(8)檢查管系是否漏水,各閥門運轉(zhuǎn)是否正常,水流開關(guān)工作是否正常;
(9)檢查保溫層完好度。
(五) 離心式清水泵
1. 月保養(yǎng)
(1)檢查盤根是否漏水,若磨損嚴重,應(yīng)更換;
(2)給軸承加油;
(3)給聯(lián)軸器加油;
(4)檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現(xiàn)象;
(5)清潔電機、水泵外殼;
(6)檢查壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)檢查水泵、電機軸承、軸套等運動部件磨損情況,若磨損嚴重,則應(yīng)更換;
(2)檢查密封件的密封情況,更換密封效果差的部件;
(3)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況,清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面;
(4)校對軸線,檢查鍵磨損情況
,若磨損嚴重,應(yīng)于以更換;
(5)檢查電機繞阻的絕緣;
(6)檢查管系是否漏水,各閥門是否工作正常;
第6篇 商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調(diào)運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運行費用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估算時,應(yīng)主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。
在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕?jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
3、用汽成本(p4)
對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫損耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預(yù)溫損耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實際電價對之進行計算。
另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調(diào)運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費
對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用,但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。
②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實例
時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調(diào)費用問題,業(yè)主認為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。
四、延時空調(diào)費
延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。
延時空調(diào)費在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚州時代
廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時空調(diào)費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計算延時空調(diào)費成本,由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題,小結(jié)如下:
1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調(diào)的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或?qū)κ召M標準制定有誤,則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。
2、對于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應(yīng)按月均價收費,年終決算。
