某物業(yè)管理公司保安工作手冊(cè)頒布令【16篇】

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：17

某物業(yè)管理公司保安工作手冊(cè)頒布令

第1篇某物業(yè)管理公司保安工作手冊(cè)頒布令

物業(yè)管理公司保安工作手冊(cè)頒布令

本保安工作手冊(cè)是依據(jù)gb/t 19001-2000 idt iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》、公司qm-zhb-001《質(zhì)量手冊(cè)》、pr《程序文件匯編》,結(jié)合本公司物業(yè)管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)組織編寫而成,經(jīng)審定符合浙江zz物業(yè)管理有限公司保安工作的實(shí)際情況,是指導(dǎo)公司保安工作的綱領(lǐng)性文件和準(zhǔn)則,是新老保安培訓(xùn)的依據(jù),也是各管理處保安工作開展的依據(jù)。各保安人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí),嚴(yán)格貫徹執(zhí)行,以保證本公司質(zhì)量管理體系持續(xù)、有效運(yùn)行和向業(yè)主提供滿意的服務(wù),同時(shí)也是本公司向每位業(yè)主展示保安服務(wù)水平和提供有效服務(wù)的承諾。

現(xiàn)予以批準(zhǔn)發(fā)布,自二o**年十二月一日起實(shí)施。

總經(jīng)理:

20**年12月1日

第2篇投入使用后物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃

投入使用后的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃

根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的了解,并參照管理同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),我司特?cái)M定出本項(xiàng)目第一年度的部門工作計(jì)劃,待日后實(shí)際管理過(guò)程中,我司將對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整與細(xì)化。

1)客戶服務(wù)中心年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注

1 客戶服務(wù)

1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 報(bào)修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.4 監(jiān)控投訴處理結(jié)果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2 前臺(tái)服務(wù)

2.1前臺(tái)接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.4 報(bào)刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3 服務(wù)質(zhì)量管理

3.1 與甲方召開月度例會(huì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.2 客戶滿意度調(diào)查◆◆◆◆

3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆

3.4 部門例會(huì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次

3.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2)保安部年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注

1 日常工作

1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.3 夜間樓內(nèi)巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.4 停車場(chǎng)管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.7 消防器材檢測(cè)◆◆◆◆◆◆

2 其他

2.1 消防演習(xí)◆◆每年2次

2.2 保安部日常培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.3 消防知識(shí)培訓(xùn)◆◆

3)保潔部年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注

1 日常工作

1.1 保潔日常工作實(shí)施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次

1.3 石材養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆每年4次

1.4 外墻清洗◆◆每年2次

1.5 積雪清除◆◆◆冬季

2 其他工作

2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.2 完成保潔采購(gòu)與落實(shí)◆◆◆◆◆◆

2.3 保潔工作培訓(xùn)◆◆◆◆

4)工程部年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注

1 采暖制冷系統(tǒng)

1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 設(shè)備檢修◆◆

1.3 設(shè)備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.4 管道濾網(wǎng)清潔◆◆

1.5 熱交換站維修養(yǎng)護(hù)◆◆

1.6 安全檢查◆◆

2 給排水系統(tǒng)

2.1 水泵、管線巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次

2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次

2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次

2.7 水質(zhì)的化驗(yàn)◆◆每年2次

3 強(qiáng)弱電系統(tǒng)

3.1 避雷接地測(cè)試◆

3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆

3.3 電視、電話系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>

3.4 照明系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>

3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆

3.6 配電室設(shè)備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>

3.7 機(jī)電設(shè)備的巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.8 安防系統(tǒng)維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.10 對(duì)電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.12 中控室維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.13 弱電設(shè)備維護(hù)合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4 土建結(jié)構(gòu)

4.1 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.3 外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.4 公共區(qū)域內(nèi)裝飾及粉刷視情況而定

4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5 其它

5.1 實(shí)施質(zhì)量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5.2 完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5.3 室內(nèi)維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5.4 計(jì)量表類,安全用品年檢執(zhí)行國(guó)家規(guī)定

5.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

5)會(huì)務(wù)部年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注

1 會(huì)議服務(wù)日常工作

1.1 會(huì)議準(zhǔn)備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 會(huì)議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.3 會(huì)議服務(wù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.4 會(huì)后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.5 會(huì)議設(shè)施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.6 會(huì)議物品統(tǒng)計(jì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2 內(nèi)部管理與培訓(xùn)

2.1部門例會(huì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次

2.2 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

6)綜合部年度工作計(jì)劃

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

1 人力資源管理

1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.3 人事數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.5 員工內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆

1.6 年終內(nèi)部?jī)?yōu)秀員工的評(píng)選工作◆

1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

1.8 員工醫(yī)藥費(fèi)等費(fèi)用報(bào)銷工作◆

1.9 年終獎(jiǎng)金的核算與發(fā)放◆

1.10 人工成本預(yù)算◆

2 培訓(xùn)管理

2.1 管理人員的培訓(xùn)◆◆◆◆

2.2 專業(yè)人員的技能培訓(xùn)◆◆◆◆

3 財(cái)務(wù)管理

3.1 財(cái)務(wù)日常報(bào)銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

3.2 財(cái)務(wù)月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4 行政后勤工作

4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.2 庫(kù)房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

4.3 采購(gòu)物資供應(yīng)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

第3篇物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容

進(jìn)入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):

1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;

2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進(jìn)行房屋裝修;

3.設(shè)備設(shè)施管理;對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修;

4.清潔服務(wù):加強(qiáng)清潔員工的管理,維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;

5.綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù);

6.消防管理:建立消防隊(duì)伍,對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;

7.安全管理;加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;

8.車輛管理:維護(hù)行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

9.產(chǎn)籍管理:指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符;

10.財(cái)務(wù)管理:對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理。

第4篇酒店物業(yè)安全管理工作程序

1.0 目的

為有效開展安全防范工作,消除安全隱患,貫徹'安全第一,預(yù)防為主'的方針,確保人身、財(cái)產(chǎn)和設(shè)備安全。

2.0 范圍

適用于**酒店物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目的安全管理。

3.0 職責(zé)

3.1 分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)相關(guān)單位安全管理工作的具體領(lǐng)導(dǎo)。

3.2 公司禮賓部負(fù)責(zé)安全工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。

3.2 各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為物業(yè)管轄區(qū)域安全管理工作第一責(zé)任人。負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組的組建,任命小組成員,并承擔(dān)相應(yīng)的安全責(zé)任。

3.3 禮賓主管為管理范圍內(nèi)治安、消防、車輛安全管理的直接責(zé)任人,負(fù)責(zé)組織制定和落實(shí)各類安全防范方案、應(yīng)急預(yù)案。

3.4 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)備安全的管理,定期檢查,制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。

3.5 項(xiàng)目其他部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門安全管理工作。

3.6 品質(zhì)督導(dǎo)部負(fù)責(zé)完善相關(guān)安全管理制度,對(duì)各項(xiàng)目安全管理工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

4.0 工作內(nèi)容

4.1安全管理組織

4.1.1 分管領(lǐng)導(dǎo)為所管區(qū)域安全管理工作主要責(zé)任人,是區(qū)域安全工作的總指揮,對(duì)所分管項(xiàng)目的安全管理工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。負(fù)為責(zé)審定各項(xiàng)目安全管理制度,與各項(xiàng)目經(jīng)理簽訂《安全管理責(zé)任書》。

4.1.2 禮賓部經(jīng)理是公司專設(shè)的安全組長(zhǎng),為公司安全工作的直接責(zé)任人,負(fù)責(zé)各項(xiàng)目安全工作的指導(dǎo),協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理開展安全管理工作。

4.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目安全工作第一責(zé)任人,為安全管理副組長(zhǎng),全面負(fù)責(zé)所管項(xiàng)目的安全防范。

4.1.4其他人員由項(xiàng)目經(jīng)理直接指定,組建管理范圍內(nèi)安全應(yīng)急工作小組。

4.2 安全管理內(nèi)容

4.2.1 治安管理

4.2.1.1項(xiàng)目禮賓部為各項(xiàng)目治安管理的直接責(zé)任部門,負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)治安監(jiān)控、秩序維護(hù)、巡邏,治安突發(fā)事件的處理,協(xié)助、配合公安部門、居委會(huì)等做好本社區(qū)的治安工作。

4.2.1.2治安管理具體按各崗操作細(xì)則執(zhí)行。

4.2.2 消防管理

4.2.2.1消防工作實(shí)行'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,落實(shí)'誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)'的原則,建立公司、項(xiàng)目、班組三級(jí)防火責(zé)任制。

4.2.2.2 由項(xiàng)目禮賓部負(fù)責(zé)消防安全的管理工作,組織進(jìn)行消防安全大檢查,及時(shí)督促整改,消除安全隱患。

4.2.2.3項(xiàng)目禮賓部設(shè)消防專員,負(fù)責(zé)園區(qū)消防安全工作,進(jìn)行消防安全宣傳,編制消防預(yù)案,定期組織進(jìn)行消防演練。

4.2.2.4工程維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)備的維修保養(yǎng),協(xié)助項(xiàng)目禮賓部做好消防安全工作。

4.2.2.5消防管理工作具體按《消防安全管理辦法》執(zhí)行。

4.2.3車輛管理

4.2.3.1項(xiàng)目禮賓部負(fù)責(zé)園區(qū)車輛停放和交通安全的管理,引導(dǎo)園區(qū)車輛有序停放,保證車輛和行人的安全。

4.2.3.2項(xiàng)目禮賓部對(duì)園區(qū)車輛進(jìn)行登記,按規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用。

4.2.3.3車輛管理具體按《停車場(chǎng)管理辦法》執(zhí)行。

4.2.4設(shè)備安全管理

4.2.4.1由工程維修部負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全管理工作,工程維修部經(jīng)理為設(shè)備安全管理第一責(zé)任人。

4.2.4.2加強(qiáng)對(duì)有毒、有害、易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和特種設(shè)備的管理,確保所使用的設(shè)備設(shè)施符合國(guó)家的安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

4.2.4.3各系統(tǒng)工程師定期組織培訓(xùn),提高員工的安全意識(shí),防微杜漸。

4.2.4.4系統(tǒng)工程師編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,按計(jì)劃組織實(shí)施,確保設(shè)備的正常運(yùn)行。

4.2.4.5對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理具體按《設(shè)備設(shè)施管理程序》執(zhí)行。

4.3 建筑物安全管理

建筑物安全管理按《房屋建筑本體維護(hù)管理程序》執(zhí)行。

4.4 安全操作管理

4.4.1 工程維修部所有技術(shù)人員都必須持證上崗,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作時(shí)須做好安全防范措施,嚴(yán)格遵守相關(guān)操作規(guī)程。

4.4.2 保安人員熟練使用消防器材,操作消防設(shè)備。

4.4.3 綠化、保潔機(jī)具要指定專人負(fù)責(zé)管理,定期進(jìn)行維修保養(yǎng)。操作人員須經(jīng)培訓(xùn)合格后方可使用、操作機(jī)具。

4.4.4 其它設(shè)施、機(jī)具的操作要嚴(yán)格按照使用說(shuō)明書和注意事項(xiàng)進(jìn)行。

4.5 工程施工安全管理

4.5.1 各項(xiàng)目應(yīng)在工程施工前編制方案,進(jìn)行施工組織,做好安全防范措施,工程質(zhì)量符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

4.5.2 對(duì)外委工程項(xiàng)目,各項(xiàng)目須做好工程安全監(jiān)管工作,消除安全隱患。

4.6 安全標(biāo)識(shí)管理

4.6.1 各服務(wù)中心應(yīng)對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí),告示注意事項(xiàng),明確禁止行為。同時(shí),對(duì)以下部位強(qiáng)化防范措施:

4.6.1.1游泳池、水景、親水平臺(tái):應(yīng)標(biāo)明水深,照明及線路應(yīng)有防漏電裝置;

4.6.1.2 兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)備:應(yīng)在醒目位置設(shè)置使用說(shuō)明標(biāo)示牌,注明使用方法、注意事項(xiàng)等,部分須注明生產(chǎn)企業(yè)名稱,提供質(zhì)保承諾和維修電話;

4.6.1.3假山、雕塑:應(yīng)標(biāo)明禁止攀爬等行為;

4.6.1.4樓宇玻璃大門:應(yīng)有醒目的防撞條等防護(hù)措施及警示標(biāo)識(shí);

4.6.1.5電梯:應(yīng)設(shè)有安全使用和故障注意事項(xiàng)的標(biāo)識(shí),維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)措施;

4.6.1.6電表箱、消防箱:應(yīng)保持箱體、插銷、表具和器材完好,設(shè)置警示標(biāo)識(shí);

4.6.1.7水箱、水池:應(yīng)加蓋或加門并上鎖;

4.6.1.8窨井、水污水處理池:應(yīng)保持蓋板完好,維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí);

4.6.1.9垃圾堆放:應(yīng)規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放,建筑垃圾實(shí)行袋裝化;

4.6.1.10挖溝排管:應(yīng)標(biāo)明施工期、設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí);

4.6.1.11腳手架:應(yīng)確保穩(wěn)固、警示標(biāo)識(shí)明確、行人出入口有防護(hù)、底擋笆牢靠。

4.6.1.12 提醒居民對(duì)雨篷、花架、曬衣架、空調(diào)室外機(jī)架等部位及陽(yáng)臺(tái)扶手?jǐn)[放花盆、吊掛雜物等行為,防止高空墜物。

4.6.2 對(duì)安全標(biāo)識(shí)的管理可參照《標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。

5.0 相關(guān)文件

5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本體維護(hù)管理程序》

5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《設(shè)備設(shè)施管理程序》

5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停車場(chǎng)管理辦法》

5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理辦法》

5.5 **wy/wi/7.5.3- 《標(biāo)識(shí)管理程序》

6.0記錄表格

6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理責(zé)任書》

第5篇 xx物業(yè)維修領(lǐng)料工作管理程序

物業(yè)維修領(lǐng)料工作管理程序

1、維修人員根據(jù)派工單所需材料開出領(lǐng)料單,注明使用地點(diǎn)及所需材料的品種、規(guī)格、數(shù)量。

2、由有關(guān)專業(yè)主管簽字確認(rèn)。

3、經(jīng)工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)方可到庫(kù)房領(lǐng)料。

4、工作完成后由使用方在派工單上簽字認(rèn)可,交回客戶服務(wù)部統(tǒng)一保存。

5、在領(lǐng)料單上簽字者,要對(duì)所用材料把好關(guān)。

6、每位簽字者對(duì)所領(lǐng)材料都要承擔(dān)責(zé)任。

7、如發(fā)現(xiàn)所領(lǐng)材料移做它用,公司將視情節(jié)輕重,將處以所有當(dāng)事者進(jìn)行處罰(發(fā)過(guò)失單直至除名)。

8、特殊情況下由經(jīng)理或主管做特殊處理,事后補(bǔ)辦正規(guī)手續(xù)。

9、不涉及業(yè)戶所用材料,各專業(yè)應(yīng)開出工作單,完工后由主管簽字交管業(yè)部保存。

第6篇物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

1.1竣工驗(yàn)收

當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

1.2接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過(guò)程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001

2.接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

3.1接管驗(yàn)收程序

3.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;

3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b)用地批準(zhǔn)文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

c)工程合同及開、竣工報(bào)告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會(huì)審記錄;

f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗(yàn)收證明書;

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書;檢驗(yàn)合格證書;保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.4驗(yàn)收的組織

3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗(yàn)收程序

4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

在接管驗(yàn)收過(guò)程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問(wèn)題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過(guò)gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無(wú)損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無(wú)翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線角順直,無(wú)缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強(qiáng)電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過(guò)gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng);

4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問(wèn)題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。

5.1交接雙方的責(zé)任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來(lái)

管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用

第7篇遠(yuǎn)華物業(yè)各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

一、公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。

2.管理措施

(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。

(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

二、安全管理工作方案

1.管理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

三、裝修管理工作方案

1.日常裝修管理

(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。

(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。

)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

2.裝修安全管理

(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。

(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。

(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。

四、消防管理工作方案

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。

(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。

(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。

2.建立各項(xiàng)消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。

(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。

(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,業(yè)戶要樹立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。

(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。

(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。

(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。

4.消防知識(shí)培訓(xùn)

(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。

(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。

(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。

(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。

(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢

查內(nèi)容。

(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。

6.消防演習(xí)

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。

(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。

五、車輛管理工作方案

1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。

3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。

4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,::不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。

5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。

6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。

7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。

六、清潔管理工作方案

1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。

2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

第8篇某物業(yè)維修服務(wù)部管理員工作職責(zé)

(一)接受維修部主任、副主任的直接領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)所在班組的日常管理工作,認(rèn)真做好工作日志。

(二)必須無(wú)條件的認(rèn)真執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù),并要管理好全班組的員工共同完成任務(wù)。

(三)負(fù)責(zé)本班組員工的思想、勞動(dòng)紀(jì)律、工作質(zhì)量等考核工作,對(duì)不服從指揮、消極怠工的員工有權(quán)同領(lǐng)導(dǎo)商量后對(duì)其進(jìn)行處罰。

(四)要積極努力工作,帶領(lǐng)本班組員工完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)工作,對(duì)用戶不準(zhǔn)索要財(cái)物,更不準(zhǔn)將材料私拿送人。

(五)負(fù)責(zé)本班組維修范圍內(nèi)的安全、防火、衛(wèi)生工作,經(jīng)常進(jìn)行安全宣傳教育工作。

(六)以身作則提倡員工提高業(yè)務(wù)技能,注重整體影響和自身形象,工作時(shí)一定使用文明用語(yǔ)。

(七)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性任務(wù)。

第9篇物業(yè)項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定

項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定

一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。

二、不得在上班時(shí)間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。

三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞原因,書面報(bào)告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。

四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購(gòu)買工作服的費(fèi)用。

五、冬、夏之交需更換工作服時(shí),需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。

六、如員工辦理離/辭手續(xù)時(shí),需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。

第10篇 z大廈物業(yè)管理部門工作概況

大廈物業(yè)管理部門工作概況

為保證客戶有一個(gè)舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境,維護(hù)及樹立企業(yè)形象,每位物業(yè)管理人員都應(yīng)把自身形象與企業(yè)形象溶為一體,嚴(yán)格履行本管理手冊(cè)所載各項(xiàng)條款,必須做到:

服務(wù)態(tài)度,文明禮貌;

服務(wù)行為,合理規(guī)范;

服務(wù)效率,及時(shí)快捷;

服務(wù)效果,完好滿意。

物業(yè)部負(fù)責(zé)客戶之管理和公共地方的管理工作,在客戶事物方面,首要任務(wù)是推動(dòng)客戶的教育,使他們進(jìn)駐物業(yè)后明白要遵守公共規(guī)則、愛護(hù)公物、維護(hù)全體客戶合法權(quán)益、及促進(jìn)客戶彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供應(yīng)之能量,予客戶認(rèn)識(shí)。此外,亦要讓客戶明了水電費(fèi)收費(fèi)方法、電梯和手扶電梯之?dāng)?shù)量及使用方法、空調(diào)設(shè)備及其供應(yīng)時(shí)間,加時(shí)空調(diào)費(fèi)及大廈提供之基本設(shè)施。另外,亦要解釋有關(guān)簽署租賃合同后,需要辦理之入住手續(xù)及退租程序等,編制成客戶手冊(cè)提供予客戶參考,繼而解釋裝修指南內(nèi)之規(guī)定,物業(yè)部亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護(hù)及公共設(shè)施之養(yǎng)護(hù),使管理能發(fā)揮其應(yīng)有之功能。

第11篇物業(yè)企業(yè)采購(gòu)管理工作程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--采購(gòu)管理程序

1.目的

對(duì)各部門采購(gòu)物資過(guò)程進(jìn)行控制,確保采購(gòu)物資符合質(zhì)量要求及物資采購(gòu)價(jià)格的合理。

2.范圍

適用于公司各部門。

3.職責(zé)

3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)a類物資采購(gòu)供方/品牌的選擇和評(píng)估。

3.2財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的價(jià)格的審核及采購(gòu)行為的監(jiān)控。

3.3各部門負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的驗(yàn)收和使用過(guò)程的跟蹤。

4.物資的分類:

a類:是指對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大、采購(gòu)批量較大或須在指定供方或品牌中采購(gòu)的物資。

b類:除a類物資外單價(jià)在人民幣2000元以上,必須經(jīng)過(guò)評(píng)估方能采購(gòu)的物資。

c類:a、b類以外物資。

5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限

5.1業(yè)務(wù)部門經(jīng)理:單宗(一次性,下同)采購(gòu)金額2000元以下的物資。

5.2職能部門經(jīng)理:單宗采購(gòu)金額2000元以上(含2000元)5000元以下的物資。

5.3分管總經(jīng)理助理:單宗采購(gòu)金額5000元以上(含5000元)10000元以下的物資。

5.4總經(jīng)理:所有固定資產(chǎn)及單宗采購(gòu)金額10000元及以上的物資。

6. 方法和控制過(guò)程

6.1供方或品牌的選擇和評(píng)估

6.1.1評(píng)估必備資料

6.1.1.1供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(需加蓋供方的公章)。

6.1.1.2特種產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)許可證(如:安防器材)。

6.1.1.3采購(gòu)物資的報(bào)價(jià)(單)。

6.1.1.4采購(gòu)物資的合同/協(xié)議樣本。

6.1.2評(píng)估內(nèi)容主要包括

6.1.2.1采購(gòu)供方的資信。

6.1.2.2采購(gòu)物資的質(zhì)量。

6.1.2.3采購(gòu)物資的價(jià)格。

6.1.2.4采購(gòu)供方服務(wù)的及時(shí)性。

6.1.2.5采購(gòu)物資品質(zhì)保證系統(tǒng)

6.1.2.6采購(gòu)物資的合同樣本。

6.1.3評(píng)估的權(quán)限

6.1.3.1 a類物資供方/品牌由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估。a類物資中ci產(chǎn)品的物資供方由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送品質(zhì)管理部審核。

6.1.3.2 b類和需評(píng)估的c類物資,由各部門負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送相關(guān)職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。對(duì)已經(jīng)過(guò)某個(gè)部門評(píng)估合格的,在半年內(nèi),該部門或其他部門可不經(jīng)過(guò)評(píng)估,直接按采購(gòu)程序向該供方/品牌采購(gòu)。

6.1.3.3所有物資的采購(gòu)價(jià)格由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)審核,必要時(shí)須經(jīng)審算和公開招標(biāo)。

6.2采購(gòu)資料的準(zhǔn)備

6.2.1部門經(jīng)理有審批權(quán)限的物資,各部門根據(jù)月工作計(jì)劃,結(jié)合倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存情況,由倉(cāng)管員填寫《物資申請(qǐng)單》,按程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可安排采購(gòu)。

6.2.2統(tǒng)一結(jié)算的a類物資,由使用部門倉(cāng)管員每月五日前單獨(dú)填寫《物資申請(qǐng)單》,經(jīng)部門經(jīng)理審批后,在指定供方或品牌中采購(gòu),并于每月25日前直接與供方索取正式發(fā)票,核對(duì)無(wú)誤后按財(cái)務(wù)制度進(jìn)行報(bào)銷。

6.2.3 ci產(chǎn)品采購(gòu)資料的準(zhǔn)備按《標(biāo)識(shí)管理程序》進(jìn)行。

6.2.4對(duì)b類物資的采購(gòu),須取得三家以上的相關(guān)資料,并將有關(guān)供方情況記錄在《物資申請(qǐng)報(bào)告》中,按權(quán)限進(jìn)行審批。對(duì)于某種特殊物資(如兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身器材等),無(wú)法取得三家同類型產(chǎn)品的資料時(shí),須在表中評(píng)估結(jié)論中注明。

6.2.5本部門無(wú)審批權(quán)限的物資采購(gòu)(ci產(chǎn)品除外)均須填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行報(bào)批。

6.2.6采購(gòu)人員在采購(gòu)前,應(yīng)檢查采購(gòu)物資的審批資料是否完善,當(dāng)審批資料不完善時(shí)應(yīng)向部門經(jīng)理報(bào)告,并按公司規(guī)定的審批權(quán)限補(bǔ)齊相關(guān)的審批手續(xù)后,再行采購(gòu)或簽訂采購(gòu)合同。

6.3物資的采購(gòu)

6.3.1 a類物資的采購(gòu)。

必須在指定的供方或指定的品牌中采購(gòu),無(wú)法在指定的供方或品牌中選購(gòu)的情況,必須在《物資申請(qǐng)報(bào)告》'備注'注明,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理同意后方可采購(gòu)。

6.3.2資產(chǎn)的采購(gòu)。

6.3.2.1購(gòu)買資產(chǎn)的審批權(quán)限按照'5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限'執(zhí)行。

6.3.2.2檢測(cè)儀表的采購(gòu)必須報(bào)品質(zhì)管理部審核,其他資產(chǎn)采購(gòu)超過(guò)審批權(quán)限的,必須先報(bào)以下相關(guān)部門審核:

a.家私、家電、服裝、車輛及配件報(bào)房產(chǎn)后勤管理部;

b.電腦及配件報(bào)總經(jīng)理辦公室;

c.保安器材、工具報(bào)品質(zhì)管理部;

6.3.3 ci產(chǎn)品及宣傳品的采購(gòu)

6.3.3.1 ci產(chǎn)品的采購(gòu)參見《標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。

6.3.3.2各部門宣傳品如需委托外界設(shè)計(jì)、制作,必須由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排制作,并在報(bào)銷的發(fā)票上簽字確認(rèn)后,方可辦理報(bào)銷手續(xù)。

6.3.4代客購(gòu)物

顧客需要代購(gòu)物品時(shí),部門須填寫《居家服務(wù)情況記錄表》,分別注明材料費(fèi)及服務(wù)費(fèi),材料費(fèi)超過(guò)400元時(shí),應(yīng)直接向顧客收取現(xiàn)金,采購(gòu)后將材料費(fèi)發(fā)票交顧客,管理處只收取服務(wù)費(fèi)。

6.4物資的驗(yàn)收

6.4.1物資采購(gòu)?fù)瓿珊?采購(gòu)員應(yīng)及時(shí)通知各物資的專項(xiàng)檢驗(yàn)員、倉(cāng)管員檢驗(yàn)、入庫(kù),填寫《進(jìn)倉(cāng)單》。

6.4.2對(duì)2000元以上的資產(chǎn),由房產(chǎn)后勤管理部或委派人員到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)核實(shí),并在《資產(chǎn)情況審核單》上簽字確認(rèn)后,方可到財(cái)務(wù)管理部辦理報(bào)銷手續(xù)。

6.4.3對(duì)于不屬于資產(chǎn)的電腦配件、零件、備件等直接安裝使用的物品,由使用部門管理人員在《電腦軟、硬件故障維護(hù)記錄表》上簽字確認(rèn),可不填《進(jìn)倉(cāng)單》,未使用的須填寫《進(jìn)倉(cāng)單》。

6.4.4專項(xiàng)檢驗(yàn)員驗(yàn)收時(shí),發(fā)現(xiàn)無(wú)標(biāo)識(shí)、有受潮、水跡、油污、破損等異樣,必須打開包裝進(jìn)行驗(yàn)收;倉(cāng)管員按照《物資申請(qǐng)單》對(duì)物資的數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收入庫(kù)。

6.4.5 檢驗(yàn)出現(xiàn)不合格物資時(shí),由檢驗(yàn)者填寫《不合格物資處理單》,報(bào)部門經(jīng)理,不合格物資的處理按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.4.6 采購(gòu)?fù)瓿珊?有關(guān)文件記錄由使用部門經(jīng)理指定專人收集、保管、存檔。

6.4.7如顧客有要求時(shí),應(yīng)在采購(gòu)合同中增加條款,以明確顧客或其代表可到供方現(xiàn)場(chǎng)對(duì)采購(gòu)物資或服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)證。

6.5物資供方/品牌的增加及變更

6.5.1因公司服務(wù)質(zhì)量要求,需要增加a類物資供方/品牌時(shí),由使用部門根據(jù)該物資對(duì)服

務(wù)質(zhì)量的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批。

6.5.2對(duì)a類物資供方無(wú)法滿足公司服務(wù)質(zhì)量要求,破產(chǎn)倒閉或搬遷、更名時(shí),采購(gòu)員負(fù)責(zé)填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批后,可以更改或取消該項(xiàng)物資供方資格。

6.5.3在指定品牌、供方處采購(gòu)物資時(shí),如購(gòu)到偽劣商品,檢驗(yàn)員需在一周內(nèi)上報(bào)品質(zhì)管理部,如一個(gè)月在某一供方處采購(gòu)兩次以上偽劣商品或半年內(nèi)出現(xiàn)四次偽劣商品,品質(zhì)管理部將取消合格供方資格,在三天內(nèi)通知到各部門,并會(huì)同有關(guān)部門選擇新的合格供方。

6.5.4各部門確定以定期結(jié)算方式的物資供方時(shí),須由部門填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行評(píng)估,并簽定物資采購(gòu)合同或協(xié)議,在結(jié)帳時(shí)需以市場(chǎng)平均價(jià)或合同協(xié)議價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真核對(duì)物資價(jià)格,無(wú)誤后方可結(jié)帳。合同期滿前需重新評(píng)估,填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》報(bào)相關(guān)職能部門審批,

6.5.5所有采購(gòu)合同/協(xié)議必須包括以下條款:

'甲方嚴(yán)禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂(lè)性招待、金錢或其它形式的饋贈(zèng)。乙方不得有任何饋贈(zèng)或賄賂甲方人員行為,否則,甲方視為乙方違約,并將立即取消供方資格。'

6.5.6品質(zhì)管理部應(yīng)即時(shí)更新已評(píng)估的物資供方或品牌,以便各部門直接與供方進(jìn)行聯(lián)系。

6.6物資供方/品牌的回訪

6.6.1財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各類物資指定供方進(jìn)行抽查回訪,具體回訪方法按《采購(gòu)行為回訪程序》進(jìn)行,以了解采購(gòu)人員的職務(wù)行為及各類物資價(jià)格的浮動(dòng)情況,每季度公布一次常用物資參考價(jià)格。

6.6.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)每半年向各部門進(jìn)行一次a類物資供方的調(diào)查。并將調(diào)查情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,提交管理評(píng)審。根據(jù)年底調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析情況來(lái)決定與

a類物資供方續(xù)簽合同,對(duì)調(diào)查情況普遍反映差的供方,不再續(xù)簽,由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)了解選擇合格的a類物資供方。

6.7采購(gòu)合同的簽訂

6.7.1簽訂所有物資采購(gòu)合同均須按《合同管理程序》執(zhí)行。

6.7.2以下幾種情況的物資采購(gòu)必須簽訂合同:

a.采購(gòu)的物資對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大,且該物資沒有獨(dú)立的保修單(卡),必須以合同/協(xié)議形式進(jìn)行保修條款的約定。

b.采購(gòu)金額在兩萬(wàn)元以上的物資,無(wú)論其是否有獨(dú)立的保修單(卡),都必須簽訂合同/協(xié)議進(jìn)行付款方式的約定。

7.支持性文件

**wy7.4-z01-01《采購(gòu)行為回訪辦法》

**wy7.5.3-z01 《標(biāo)識(shí)管理程序》

**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》

8.質(zhì)量記錄表格

**wy7.4-z01-f1《物資申請(qǐng)單》

**wy7.4-z01-f2《物資申請(qǐng)報(bào)告》

**wy7.4-z01-f3《不合格物資處理單》

**wy7.4-z01-f4《a類物資指定供方或品牌一覽表》

**wy7.4-z01-f5《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》

**wy7.4-z01-01-f1 《采購(gòu)物資供方回訪表》

**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》

**wy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉(cāng)單》

第12篇華盛物業(yè)工作證管理規(guī)定

盛華物業(yè)工作證管理規(guī)定

一、工作證只作內(nèi)部管理使用,對(duì)外無(wú)效;

二、工作證不得偽造、涂改及轉(zhuǎn)借;

三、工作證可以舊換新,室外工作人員3個(gè)月及室內(nèi)工作人員6個(gè)月可更換一次,不到月份更新;則需扣除工本費(fèi)5元;

四、員工調(diào)職或調(diào)整職位時(shí),須及時(shí)更換工作證;

五、工作證不得遺失,否則在職人員扣款10元,離職員工扣款20元。

第13篇物業(yè)管理公司行政部工作職責(zé)12

物業(yè)管理公司行政部工作職責(zé)(十二)

一、在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)公司日常行政管理工作,編制工作計(jì)劃報(bào)告,協(xié)助總經(jīng)理貫徹公司董事會(huì)的管理意圖,檢查、督促計(jì)劃、任務(wù)的實(shí)施情況。

二、組織公司(項(xiàng)目)規(guī)章制度的制定與修改,負(fù)責(zé)對(duì)外來(lái)文函的接收、登記和處理,并跟蹤其實(shí)施情況,及時(shí)向總經(jīng)理室反饋信息。

三、負(fù)責(zé)管理、歸檔公司內(nèi)部資料、公文,對(duì)部門(項(xiàng)目)分管資料管理情況進(jìn)行檢查。

四、負(fù)責(zé)公司人力資源規(guī)劃,儲(chǔ)備和人員招聘、錄用的控制,建立健全相應(yīng)崗位責(zé)任制、工作制度。

五、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督部門(項(xiàng)目)依據(jù)考核制度,實(shí)施月、季、年度工作績(jī)效的評(píng)估考核。

六、制訂公司培訓(xùn)計(jì)劃,組織實(shí)施新員工培訓(xùn),提高員工培訓(xùn)效果。

七、負(fù)責(zé)公司的物資采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)管理及服裝管理,配合財(cái)務(wù)部做好公司的財(cái)產(chǎn)管理工作。

八、負(fù)責(zé)公司后勤保障工作。

九、負(fù)責(zé)公司各類資質(zhì)證明的辦理、變更及年檢工作,負(fù)責(zé)公司來(lái)訪人員接待。

十、負(fù)責(zé)公司對(duì)外宣傳活動(dòng)的落實(shí)。

十一、配合公司及相關(guān)職能部門收集、匯總、分析市場(chǎng)業(yè)務(wù)的信息,努力拓展公司業(yè)務(wù)。

十二、收集客戶信息,為公司決策提供參考依據(jù)。

十三、指導(dǎo)、配合部門(項(xiàng)目)調(diào)查、分析、處理各類投訴意見,及時(shí)回訪客戶/業(yè)主。

十四、公司的車輛管理。

第14篇物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案

1、管理目標(biāo)

(1)確保項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;

控制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。

做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

第15篇物業(yè)轄區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施管理工作程序

質(zhì)量管理程序文件

--物業(yè)轄區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施管理程序

1.0 目的

規(guī)范弱電設(shè)備設(shè)施的管理,確保其高效率、高質(zhì)量地正常工作,為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.0 適用范圍

適用于公司所轄物業(yè)的所有監(jiān)控設(shè)施系統(tǒng)的管理,如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用電視天線及衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和煙感、溫感報(bào)警系統(tǒng)。

3.0 職責(zé)

3.1 管理處主任負(fù)責(zé)弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常運(yùn)行監(jiān)督管理;

3.2 安全員負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)施的操作、日常巡視,管理處機(jī)電維修班電工負(fù)責(zé)弱電設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。

4.0 工作程序

4.1 設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

4..1.1管理處每天對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和清潔,確保設(shè)備運(yùn)行正常及機(jī)房衛(wèi)生整潔、無(wú)積塵、油污,并填寫《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)日巡查記錄表》。

4.1.2 管理處機(jī)電維修班電工根據(jù)《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行設(shè)備的日常保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并填寫《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。

4.1.3 機(jī)電維修班電工每月定期對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),需要停電/停機(jī)時(shí),填寫《停電停機(jī)申請(qǐng)表》,由維修班長(zhǎng)向管理處申請(qǐng),經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可實(shí)施,并填寫《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。管理處應(yīng)提前三個(gè)工作日書面通知用戶。

4.1.4 日常和定期維修保養(yǎng)中出現(xiàn)未能解決的問(wèn)題,應(yīng)通知相關(guān)的承包商,按合同執(zhí)行。

4.1.5 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)建立弱電設(shè)備設(shè)施檔案,包括弱電管線圖、設(shè)備臺(tái)帳,并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施作出適當(dāng)標(biāo)識(shí)。

4..2 用戶維修申請(qǐng)的處理按《維修服務(wù)管理程序》進(jìn)行。

4.3 應(yīng)急處理

4.3.1 監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí),安全員應(yīng)立即趕到出事地點(diǎn)處理問(wèn)題,確保用戶人身、財(cái)產(chǎn)安全。

4.3.2 遇臺(tái)風(fēng)/暴雨及出現(xiàn)緊急維修要求時(shí),值班安全員應(yīng)報(bào)告維修班長(zhǎng),通知機(jī)電工程部到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)服務(wù)承包商到場(chǎng)。

4.4 技術(shù)整改

4.4.1 弱電設(shè)備的更新/改造,由管理處提出,經(jīng)機(jī)電工程部驗(yàn)證,并組織技術(shù)評(píng)定后,由公司機(jī)電工程部作出方案,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

4.4.2 凡所屬項(xiàng)目的技術(shù)整改工程,特別是消防報(bào)警系統(tǒng)的整改工程,由機(jī)電工程部上報(bào)公司總經(jīng)理審批。

5.0 相關(guān)文件

5.1《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》(***-qp-07-w*-01)

5.2《維修服務(wù)管理程序》(***-qp-13)

5.3《供應(yīng)商/服務(wù)承包商管理與評(píng)審程序》(***-qp-10)

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)日巡查記錄表》(***-qp-07-1/a)

6.2《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》(***-qp-07-2/a)

6.3《停電停機(jī)申請(qǐng)表》(***-qp-07-3/a)

第16篇物業(yè)公司行政管理工作制服管理規(guī)定