第1篇 物業(yè)管理設備維護成本控制
物業(yè)管理設備維護成本的控制
設備是物業(yè)的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財產安全。對物業(yè)管理設備維護服務人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”
物業(yè)管理設備維護服務
(一)設備維護服務對象的構成
以設備電氣性質和機電結合的程序為標準,可以劃分為:1、強電設備:(1)高、低壓變配電設備。(2)緊急發(fā)電機組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設備:(1)樓宇自動化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動化系統(tǒng)(oas)。3、機電設備:(1)電梯。(2)中央空調。(3)燃氣燃油鍋爐。(4)給排水各類動力機械等。
(二)設備維護服務形式的構成
以人與設備相互間的互動關系為標準,可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護:日養(yǎng)護、周養(yǎng)護、月養(yǎng)護、季度養(yǎng)護、年度養(yǎng)護。
(三)設備維護服務成本的構成
以產生成本的對象為標準,可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。
設備維護服務成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標準的提高,各類強電、弱電、機電設備的大量應用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計,當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統(tǒng)計,在發(fā)達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運的成本和業(yè)主的經濟效益,而且直接關系到環(huán)境效益和社會效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設備的價格是:
1、大廈結構化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。
2、智能自動消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。
3、燃氣/燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。
4、離心式中央空調水冷機組(美國)4臺:385萬元。
5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。
該建筑建安總投資3億元,結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業(yè)管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節(jié)過節(jié)費、午餐費、勞務費、醫(yī)藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。
設備維護服務成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預算。(2)控制指標。(3)控制標準。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責任制。
2、實施“全員控制”和“全過程控制”。
技術方法:
1、對空調、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進行監(jiān)測,由計算機智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統(tǒng)計,夏季設定溫度下調1℃,將增加能耗9%;冬季設定溫度上調1℃,將增加能耗12%。
3、空調設備采用高效率機組,以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環(huán)流量控制指標、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標等)。
5、合理規(guī)定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節(jié)方式。根據實際情況,靈活運用質調節(jié)、量調節(jié)、分階段變流量的質調節(jié)、間歇調節(jié)等運行調節(jié)方式。
6、嚴禁用工業(yè)用水進行草地灌溉。
7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計劃。
2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。
技術方法:
1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉完全正常的設備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設備比例為15%~20%;已經存在嚴重問題,必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設備編制不同的維修養(yǎng)護計劃并嚴格實施,以保障安全運行,降低維修成本。
2、設備在其壽命周期內發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設備的初始故障率使其進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。
(2)在偶發(fā)故障期:此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段,應著重提高設備
維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時設備或設備系統(tǒng)已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養(yǎng),定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計劃。
2、因事設崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業(yè)管理項目(例如智能化大廈),其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業(yè)管理項目(例如普通住宅小區(qū)),其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調崗位的綜合性,其本質就是“減少崗位種類,增加崗位內容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術措施:
1、組織實施“強化專業(yè),一專多能”的培訓。
2、組織實施“強調綜合,一崗多責”的培訓。
設備維護服務成本控制的效果
這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。
(一)設備情況
某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結構的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺drq-95型自動燃氣鍋爐,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。
(二)節(jié)能控制
該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:
1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修,使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準,任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。
3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節(jié)”運行調節(jié)方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節(jié)來保持室內設定溫度。
(三)效果顯著
實施節(jié)能控制前:
燃氣日均耗量:894m3。
燃氣總耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃氣總費用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實施節(jié)能控制后:
燃氣日均耗量:614m3。
燃氣總耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃氣總費用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會效益:節(jié)省燃氣40,000 m3。
環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經濟效益:
(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。
第2篇 物業(yè)轄區(qū)空置房管理-2
物業(yè)轄區(qū)空置房管理(2)
一、空置房的登記建檔
管理處對轄區(qū)內的空置房進行登記,制作《空置房動態(tài)記錄》,每月上報品質部備案。
二、空置房的維護
1、管理處每年12月制定空置房維護計劃,內容包括:維護項目、頻率、措施、費用以及出處,報品質部審批。
2、對空置的住宅、寫字樓,每三個月進行一次室內清潔。
3、對空置的商場,每三個月進行一次室內清潔,每月對內墻玻璃進行清潔一次;每半月對首層玻璃進行清潔一次。
4、每半年對室內設施進行一次保養(yǎng)
5、確保有客戶看房時,都能提供整潔、完好的房屋供客戶選擇。
6、每季度的樓檢時,應抽樣檢查空置房維護情況。
三、空置房的租售
1、配合開發(fā)商售樓,降低空置率。
2、聯(lián)系未入伙的業(yè)主,使其盡快辦理入伙手續(xù)。
第3篇 大廈物業(yè)管理搬運物品責任書
大廈物業(yè)管理中心搬運物品責任書
為確保本大廈全體客戶的利益、方便客戶乘坐電梯、保證大廈財產不受損失、給搬運物品人員提供方便熱情的服務,特制定本責任書:
一、為客戶提供物品運輸(包括搬家等服務項目)的公司或人員(以下簡稱為:乘運人);需要運輸大件或多件物品出入本大廈時,乘運人代表在閱讀本文后,簽字確認遵守本協(xié)議的全部條款。
二、在乘運人代表簽署本責任書后,前臺將安排一名門衛(wèi)或保安人員(以下簡稱為服務人員)引領乘運人進行客戶物品的運輸服務,直至全部物品運輸完畢為止。
三、**物業(yè)管理中心指定本大廈16號電梯為貨運電梯,乘運人在使用電梯時只能使用該部電梯進行貨物的運輸及人員的往返。
四、乘運人在進入本大廈后,應服從服務人員的管理,禁止將易燃、易爆、有毒等危險品帶入本大廈;禁止在公共區(qū)域內吸煙、大聲喧嘩,嬉戲打鬧等不文明行為,禁止乘運人進入與運輸貨物無關的區(qū)域,乘運人如違反本規(guī)定所引起的一切后果,將由乘運人負擔全部責任。
五、乘運人在搬運物品的過程中應做好對公共區(qū)域及公用設備、設施的保護工作,如在運輸物品過程中發(fā)生損壞公共設備、設施的情況,應暫停運輸服務并將損壞情況于第一時間通告前臺,前臺將請管理中心工程部對損壞部位進行估價或維修,對于發(fā)生維修費用的情況,管理中心將依據工程部出具的工程維修報價明細向乘運人收取維修費用,并加收10%的服務費,乘運人故意隱瞞損毀情況、逃避責任者,管理中心將在要求承運人賠償損失以外,視情節(jié)輕重,給予人民幣200至1000元罰款。
六、乘運人的車輛進入本大廈區(qū)域后,應服從保安人員的調動,禁止私停亂放;乘運人在運送物品經過大堂時,嚴禁拖拽物品,以免造成地面損壞,嚴禁用物品撞擊大門,并禁止在大堂逗留以及將物品擺放在大堂內。
七、乘運人在運輸物品的整個過程中,均不得阻塞公共區(qū)域的通道,包括樓內的電梯廳、電梯門、消防樓梯、樓道,并不得妨礙大廈內其他客戶對上述區(qū)域的正常使用;一旦發(fā)現(xiàn)乘運人違反上述規(guī)定,管理人員均有權暫停乘運人的搬運工作,直至乘運人將錯誤更正后,方可繼續(xù)從事搬運工作。
八.乘運人在完成全部物品的搬運工作后,如所提供的服務是將物品運出本大廈,請乘運人的代表到前臺辦理物品出門手續(xù)。
單元號碼:
搬入 搬出
搬運內容:
乘運公司名稱:乘運 人: .
聯(lián) 系 電 話 :日期/時間:.
**物業(yè)管理中心乘運公司:
物業(yè)部 (公章):
負責人: 負責人:
日期:日期:
第4篇 物業(yè)工程管理部主管職務說明書
工作概述:
根據《物業(yè)管理條例》和公司的有關規(guī)定,負責維護社區(qū)樓宇的安全使用和公共環(huán)境的整潔;規(guī)范裝飾裝修的管理;協(xié)調與各相關單位的工作關系;審查申報登記的裝飾裝修施工圖紙;監(jiān)督社區(qū)內的重大維修工程;指導下屬處理重大投訴;以及完成上級交辦的其他事項。
(一)任職資格
1、性別:男;
2、年齡要求:35歲以下;
3、學歷要求:大?；蛞陨蠈W歷,土木工程或物業(yè)管理專業(yè);
4、工作經驗:具備3年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)的工作經驗;
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經部門招聘考核標準(主管)評測合格可錄用;試用期經員工轉正考核標準(主管)評測可轉正(見附表);經晉升考核標準(主管)評測可晉升(見附表)。
(二)工作關系
1、直接上級:屋村管理處副經理
2、直接下級:工程管理部副主管
3、合作部門:
(1)內部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機電公司等;
(2)外部部門:規(guī)劃國土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊),交通管理所等。
(三)崗位職責
履行部門職責,確保實現(xiàn)部門所有工作目標。
(四)工作要領和注意事項
1、處理問題時應從全局上考慮;
2、審閱圖紙應認真細致,準確標明注意事項和禁止行為;
3、多與下屬溝通,了解各項工作的實際情況。
第5篇 某物業(yè)公司管理手冊前言
物業(yè)公司管理手冊前言
1、范圍
1.1總則
本手冊適用于對本公司質量、環(huán)境管理體系所需全過程的內部管理,也適用于證實本公司有能力滿足顧客及相關方的要求,產品/服務質量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運行和持續(xù)改進,增強顧客和相關方的滿意。
本手冊適用產品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務
1.2適用范圍
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標準的要求,建立管理體系。
由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及顧客的要求進行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務的設計和開發(fā)過程,因此對iso9001:2000《質量管理體系-要求》標準中“7.3設計和開發(fā)”進行刪減。
2、引用標準
本手冊引用標準為iso9001:2000、iso14001:2004標準的要求。
3、術語
3.1本手冊引用iso9001:2000、iso14001:2004標準的要求規(guī)范中所規(guī)定的術語。
第6篇 物業(yè)管理實務試題
一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中,選出一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題1分,共16分)
1.根據使用功能的不同,物業(yè)可以分為:居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)和( )。
a.商業(yè)物業(yè) b.倉庫物業(yè)
c.酒店、娛樂、辦公樓物業(yè) d.房產業(yè)物業(yè)
2.物業(yè)所有人和使用人自律的保證和實行自治的前提是全體業(yè)主建立、遵守( )。
a.業(yè)主大會決定 b.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度
c.業(yè)主委員會決議 d.《業(yè)主公約》
3.在物業(yè)管理的基本內容中,必須做好的最基本工作是( )。
a.常規(guī)性公共服務 b.針對性的專項服務
c.委托性的特約服務 d.經營性的有償服務
4.注冊資質一級的物業(yè)管理企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中,其中獨立式住宅(別墅)建筑面積要求達( )。
a. 50萬平方米以上 b.30萬平方米以上
c. 20萬平方米以上 d.15萬平方米以上
5.資質三級的物業(yè)管理企業(yè)注冊資本要求達( )。
a.50萬元以上 b.40萬元以上
c.30萬元以上 d.20萬元以上
6.不僅適用物業(yè)管理業(yè)務量比較單一的小型專業(yè)化公司,而且適用一些大廈或住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,但不適合較大規(guī)模。
a.職能制 b.直線制
c.直線職能制 d.事業(yè)部制
7.構成物業(yè)管理主要內容,貫穿于物業(yè)管理全過程,為實施物業(yè)管理依據和準繩的,是物業(yè)管理主體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的法律關系內容( )。
a.權責關系 b.管理與被管理關系
c.服務與被服務關系 d.委托與被委托關系
8.單個業(yè)主在物業(yè)管理中所擁有的最基本權利是參與權,其核心是( )。
a.監(jiān)督權 b.管理權
c.知情權 d.處分權
9.監(jiān)督、指導和管理物業(yè)管理業(yè)主委員會的是當?shù)? )。
a.市、區(qū)行政領導部門 b.房地產行政主管部門
c.街道、社區(qū)部門 d.物業(yè)管理企業(yè)上級主管部門
10.物業(yè)管理的委托有實行招投標和( )。
a.不實行招投標 b.政府指定
c.議標 d.房地產開發(fā)企業(yè)管理
11.供暖設備物業(yè)管理模式有物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司管理和( )。
a.物業(yè)管理公司自營管理 b.業(yè)主自營管理
c.業(yè)主委托專門的供熱管理公司管理 d.專業(yè)供熱公司統(tǒng)一管理
12.物業(yè)管理中治安管理的最大特點是( )。
a.責任重大、處理難 b.責任大、服務難
c.責任重大、權力有限 d.責任大、權力無
13.房屋租賃合同簽訂后,房屋租賃當事人應當辦理登記備案手續(xù),辦理的時限為租賃合同簽訂后( )。
a.15天內 b.30天內
c.45天內 d.60天內
14.對公房租賃實行國家限制性租金標準,即政府定價,對原有的私有住宅租賃,實行( )。
a.市場價 b.政府定價
c.政府指導價 d.政府指導價或雙方協(xié)商價
15.維修基金屬全體業(yè)主共同所有。在商品住宅房銷售時,購房者應向售房單位交納( )。
a.購房款1%的維修基金 b.購房款1-2%的維修基金
; c.購房款2-3%的維修基金 d.購房款3%的維修基金
16.凡屬公益性質的特種物業(yè)管理的經費來源主要( )。
a.依靠本單位自籌解決 b.依靠主管部門補助
c.依靠地方財政撥款 d.依靠國家出資
二、多項選擇題(在每小題的備選答案中,選出二個或二個以上正確的答案,并將正確答案的序號分別填在題干的括號內,多選、少選、錯選均不得分。每小題2分,共28分)
1.物業(yè)管理的基本特點是( )。
a.現(xiàn)代化 b.專業(yè)化
c.市場化 d.社會化
e.科技化
2.物業(yè)管理前期準備工作的基本環(huán)節(jié)包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè)內部機構的設置與擬定人員編制
b.物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建
c.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
d.物業(yè)的接管驗收
e.規(guī)章制度的制定
3.物業(yè)管理企業(yè)設立的程序一般分( )。
a.資質審批 b.市房地產局批準
c.工商注冊登記 d.稅務登記
e.公安部門辦理公章登記和刻制
4.物業(yè)管理企業(yè)經理崗位培訓內容,其中考試課是( )。
a.物業(yè)管理概論 b.房屋結構、構造與識圖
c.房地產開發(fā)經營與管理 d.物業(yè)管理法規(guī)(上)(下)
5.在物業(yè)管理中,業(yè)主自律意識中的公眾意識強調的是個人利益對集體利益的服從。它比法律意識要高一個檔次,主要靠( )。
a.業(yè)主的集體主義精神 b.業(yè)主的品質
c.業(yè)主的道德心 d.業(yè)主的社會責任感
e.業(yè)主的思想覺悟
6.物業(yè)管理服務費用的收費,從總體上講有( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場價 d.協(xié)商價
e.經營者定價
7.房屋基本功能要求是( )。
a.安全性 b.耐久性
c.實用性 d.適用性
e.藝術性
8.對業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理的物業(yè),物業(yè)管理公司承擔修繕責任的有( )。
a.房屋建筑物業(yè)內自用部位
b.房屋建筑共用部位、共用設備設施
c.業(yè)主自用設備
d.物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑
e.物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施
9.電梯的安全管理的內容有( )。
a.主管部門的安全管理 b.對司機、維修人員的安全管理
c.對設備安全的監(jiān)督、檢查 d.對用戶的安全教育
e.對設備保養(yǎng)、維修
10.物業(yè)智能化技術設備系統(tǒng)有( )。
a.通信自動化系統(tǒng) b.辦公自動化系統(tǒng)
c.別墅自動化系統(tǒng) d.樓宇自動化系統(tǒng)
e.住宅自動化系統(tǒng)
11.物業(yè)綜合管理的特點有( )。
a.委托性 b.有償性
c.政策性強 d.專業(yè)性強
e.綜合性強
&n
bsp;12.保險的一般原則有( )。
a.誠信原則 b.公平原則
c.可保利益原則 d.近因原則
e.比例分攤原則
13.購買物業(yè)保險的目的有( )。
a.取得保險金 b.分散意外損失
c.利于善后工作 d.移轉損失
e.減少損失
14.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
a.營業(yè)利潤 b.管理服務費利潤
c.投資凈利潤 d.營業(yè)外收入凈額
e.補貼收入
三、名詞解釋(每小題4分,共20分)
1.物業(yè)
2.物業(yè)使用人
3.物業(yè)管理服務費
4.物業(yè)檔案資料管理
5.住宅小區(qū)物業(yè)管理
四、簡答題(每小題6分,共24分)
1.物業(yè)管理常規(guī)性公共服務包括哪些主要管理服務項目內容
2.建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應當遵循的合法性基本原則有哪些要求
3.當前物業(yè)管理中,加強業(yè)主自身素質的培養(yǎng)可從哪幾方面努力
4.物業(yè)安全管理中常見問題的處置原則有哪些
五、論述題(12分)
第7篇 物業(yè)管理處會所管理程序
物業(yè)程序文件
--項目管理處會所管理程序
1目的
為會所管理工作提供指引。
2范圍
適用于各管理處的會所管理工作。
3方法和過程控制
3.1酒(水)吧管理
3.1.1提前十分鐘上班簽到,上崗前檢查自己的儀容、儀表。
3.1.2檢查酒吧臺內的開檔所需材料是否充足,整理酒吧器具并擺放在指定的位置。
3.1.3酒水給顧客送上之后,應立即離臺,以保留顧客談話的私密性。
3.1.4服務時要按正確的服務流程進行操作,所需的配料在送到顧客餐桌上時,須跟配齊全。
3.1.5勤巡視臺面,注意觀察。顧客所需配料上齊后要準備好相應的單據,以備顧客隨時買單。
3.1.6愛惜自己使用的設備、設施,嚴禁浪費,每日檢查物品的存放,不當之處應馬上報知主管解決。
3.1.7每天清潔餐具、用品、用具,對該消毒的物品進行消毒,擦拭,并且擺放在方便操作的位置。
3.1.8每班交班時要交接清楚,并要做好質理記錄。
3.1.9每日的營業(yè)收入要和電腦小票、酒水單相符,帳目準確無誤。
3.1.10嚴禁下列行為發(fā)生,違者經查屬實予以嚴重警告直至開除:私自挪用收入款項;自行開單;飛單;私自銷毀各類票據;未經主管認可使用作廢票據;拾到顧客物品不如實上交;向顧客索要小費;向外人透露營業(yè)內容方面的情況、資料或有關票據。
3.2健身房管理
3.2.1在開始營業(yè)之前一小時內做完日常清潔工作,檢查及整理好設備、設施,保持室內空氣清新。
3.2.2積極、正確引導顧客正確使用健身器材,必要時給予保護和協(xié)助。
3.2.3按規(guī)定及時保養(yǎng)運動器具。在對健身器材進行上潤滑油或消毒后,必須進行清潔處理,使之符合衛(wèi)生和保養(yǎng)要求。
3.2.4保持健身房地毯的潔凈,不得有煙頭和紙屑等雜物;玻璃門、窗、鏡子、室內裝飾品、物、設備、設施每日清潔一次以上,正確使用保潔用品,并懂得節(jié)約。
3.2.5熟悉和掌握有關健身器材的性能和操作要求,提高服務素質,為顧客提供優(yōu)質的服務。
3.2.6每日仔細檢查各健身器材,尤其是組合類器材各活動、連接部位是否安全、牢固,發(fā)現(xiàn)異常及時聯(lián)系相關責任人進行處理。
3.2.7健身器材零配件更換必須由專業(yè)人員進行。
3.2.8對可能危及人身安全的情況,必須采取防護措施,并做好明顯的警識。
3.3泳池的管理
3.3.1泳池需保證在5月1日-10月31日開放,開放期間,各部門可視自身的情況確定泳池開放的時段,非泳池維修、換水時期的開放時間一般為上午9點至12點,下午14點至22點。
3.3.2泳池現(xiàn)場要設有標識牌,填寫當天早晚測定的水溫和池水ph值。
3.3.3開放期間,救生員有義務引導顧客先經過浸腳,淋浴后方可進入泳池,有責任阻止醉酒者、皮膚病患者下池游泳。
3.3.4泳池必須按標準配備救生圈或救生器材。
3.3.5顧客未經泳池管理人員許可不得入池游泳。
3.3.6嚴禁顧客在泳池區(qū)域范圍內嬉逐玩耍,嚴禁裸泳及在泳池內洗滌物品。
3.3.7游泳之顧客必須持有衛(wèi)生部門出具的《健康證》,同時到管理處辦理有關手續(xù)。
3.3.8泳客應視自身水性選擇深、淺水區(qū)域進行泳樂,凡10歲以下兒童在游泳時必須有家長監(jiān)護。
3.3.9泳池內嚴禁使用水床、橡皮艇等大型水上娛樂設施。
3.3.10泳池在營業(yè)時間內管理處應安排救生人員值班,非營業(yè)時間應嚴禁任何人員下水泳樂。
3.3.11救生人員必須嚴格保證游樂期間人員的安全。
3.3.12發(fā)生溺水事故時,救生管理員應及時進行搶救,嚴重者要盡快送至就近醫(yī)院搶救。
3.3.13救生員須參加市救生員培訓,持有《救生員證》。
3.3.14救生員必須每年進行一次的健康檢查,持有《健康證》。
3.4桑拿房管理
3.4.1桑拿房通常24小時開放。
3.4.2值班人員在獲得顧客需要的信息后,應積極熱情予以接待和安排。
3.4.3值班人員得到桑拿信息后,應及時打開桑拿房相應的電源開關和旋鈕,開啟蒸氣爐和蒸氣房燈,將溫度調節(jié)開關調至適當位置,關閉蒸氣房木門,預熱20分鐘左右以達到使用效果。
3.4.4值班人員有權勸阻飲酒、皮膚病或身體不適者進行桑拿。
3.4.5桑拿房必需裝設內線電話,并保證正常使用。
3.4.6值班人員要加強對桑拿人員的安全保護,一般每隔10分鐘要查看一次。如顧客桑拿時間過長(20分鐘以上)應與顧客進行聯(lián)系,發(fā)現(xiàn)情況應迅速報告上級并及時救護。
3.4.7顧客桑拿完后,應請其按收費標準進行簽單確認。
3.4.8值班人員隨即關閉桑拿房相應的電源開關和旋鈕,并開門透氣。
3.4.9值班人員應及時清洗和整理顧客使用過的大小浴巾和其它物品,并做好桑拿房消耗和使用物品的補充和擺放工作,以保持干凈整潔和正常運作。
3.4.10發(fā)現(xiàn)顧客遺失的物品,應及時交還給顧客本人或上交管理處。
3.4.11若兩戶或以上顧客預約桑拿時,應按照預約先桑拿的原則進行,同時做好合理的解釋工作。
3.4.12值班人員應每天對桑拿房進行清潔并檢查照明、溫度計、計時器、體重表等設施的完好程度,發(fā)現(xiàn)問題及時報告管理處處理。
3.5棋牌室管理
3.5.1上班前檢查儀容、儀表,準時上崗簽到,保持良好精神狀態(tài)。
3.5.2上班后一小時內完成日常所有清潔工作(整理好臺、凳,吸塵)。
3.5.3檢查各種棋牌用品有無缺損。
3.5.4注意觀察及巡視各棋牌室,隨時保持區(qū)內衛(wèi)生清潔,但不得影響顧客娛樂。
3.5.5客離后即清場,將棋牌等娛樂設施收放并清理干凈。
3.5.6損壞的物品在沒有修好之前不得給顧客使用。
4質量記錄表格
**wy7.5.1-h04-02-f1《泳池、泳樂設施運行記錄表》
第8篇 澤京物業(yè)管理集團公司簡介材料
重慶澤京物業(yè)管理集團有限公司成立于2005年,注冊資金500萬元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè),具備物業(yè)服務企業(yè)二級資質,重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司目前管理項目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風宋韻歷史文化風情城――“海棠香國”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬平米。
澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質物業(yè)服務的新思路,堅持“以顧客為中心,持續(xù)改進服務質量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質量方針,秉承“做好每一個細節(jié),超越顧客期待”的服務理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務細節(jié),努力為客戶營造高品質生活環(huán)境。
澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長的需求。把誠信的服務和客戶發(fā)自內心的贊譽,視作公司發(fā)展最牢固的基礎;高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊伍、標準化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準專業(yè)物業(yè)管理服務,贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。
澤京物業(yè)重視人才梯隊的建設,視員工為公司的財富,努力營造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結合,實現(xiàn)共同成長、合作共贏。
真誠的服務贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會各屆的廣泛認可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽稱號。
通過多年的發(fā)展,公司在隊伍建設、基礎管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經驗,目前,公司正在進行標準化建設,正在向著“創(chuàng)一流標準,塑物業(yè)品牌”的目標邁進。
第9篇 物業(yè)保安員著裝管理作業(yè)指導書
1.保安員上崗值勤時必須按公司規(guī)定著裝。
2.員工工牌是員工工作證明,應佩帶在左胸上衣口袋蓋上處。
3.上班時制服應干凈、整齊、筆挺。
4.紐扣要全部扣齊,不得敞開外衣,卷起褲腳、衣袖,領帶必須結正。
5.制服外衣衣袖、衣領處、制服襯衣領口,不得顯露個人衣物,制服外不得顯有個人物品,如:紀念章、手鏈、項鏈等。制服口袋不得裝過大過厚的物品。
6.對講機掛于右側腰帶上,腰帶禁止佩帶手機等飾物。
7.上崗時,統(tǒng)一穿著黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或經批準外,不準穿著或攜帶制服離開公司,下班后不得穿著制服外出。
9.換裝時,應統(tǒng)一著裝,不得有夏冬裝混穿現(xiàn)象。
10.離職時必須將制服交回公司,如有遺失或損壞,則需按有關規(guī)定賠償。
第10篇 物業(yè)管理軟件房產管理試題
思源軟件8.0考試試卷(房產管理模塊)
時間:90分鐘分值:60分
一、選擇題(此題為混選題,含單選和多選,多選題中部分選對的計半分,選錯一個不計分。分值:20分,一題四分)
1.在房產管理模塊中登記完房產后,在'手工登記房產'中____修改管理區(qū)代碼和大樓代碼,在'自動生成房間'中____更改房間代碼。
a.可以 b.不可以 c.有時可以,有時不可以d.上述說法均不正確
2.每個管理區(qū)、大樓、房間都有自己的代碼,這些代碼是唯一識別它們的標識。代碼可由下列元素組成:_____。
a.漢字b.26個字母和0-9的數(shù)字 c.下劃線或短橫線 d.所有標點符號
3.在房產管理模塊中,我們可以完成以下工作:______。
a.建立管理區(qū)、大樓、房間三級房產導航樹
b.建立管理區(qū)、大樓、房間的詳細檔案資料,如自動生成房間、批量輸入房間的建筑面積等
c.建立房間的業(yè)主入伙情況資料
d.處理各房間的物業(yè)費用
4.房產管理模塊中的導航樹中管理處是默認的,在____中建立,管理處下可以有___個管理區(qū),任何一個管理區(qū)下可以有___棟大樓,任一大樓下可以有___個房間
a.房產管理 b.權限管理 c.0個 d.一個 e.兩個f.多個
5.在房產管理模塊主界面左邊的導航樹中選擇管理處時,右邊的表格列出管理處下所有的____,選擇大樓時,右邊的表格列出大樓下所有的____。
a.管理處 b.管理區(qū) c.大樓 d.房間
二、填空題(分值:20分,一題五分)
1.在房產管理模塊中,錄入管理區(qū)、大樓、房間的資料時,資料類別包括:_____、____、____三項。
2.解釋下列房間代碼(帶單元號::)的意思:
y*g-08-09a 表示前綴代碼是___,該房房間號是_____,位于____樓,____單元,分隔符為____。
y*g-01-0208 表示前綴代碼是____,該房房間號是____,位于____樓,_____單元。
3.下圖1-1所示為房產管理模塊中'自動生成房間'的操作頁面,請根據圖示回答下列問題:
①依照下圖填寫的房間描述資料可計算得出,該大樓下共可以生成_____個房間。
a.12b.22c.32d.42
②請問下列選項中哪兩項不是該次操作所生成的房間答:()
a.yq-01_02_04f b.yq-01_01_06e &n
bsp; c.yq-01_02_05c
d.yq-01_01_03a e.yq-01_01_04hf. yq-01_01_05e
③該次操作生成的房間代碼中,其前綴代碼為____,它是由____和____組成的。
圖1-1
4.下圖2-1所示為dbgrid表格的右鍵菜單項,圖2-2和圖2-3為子菜單,請結合各圖片回答下列問題:
圖2-1(略)圖2-2(略)圖2-3(略)
①如上圖2-1所示,右鍵菜單項分為五個組成部分,第一部分為dbgrid表格的編輯,若欲按所選列題頭條件進行分組,應選_____;若欲暫時存放操作中不需用到的字段名,可選_____將其拖入,使用時再恢復初始欄位;第五部分為數(shù)據輸入輸出的操作,選用____可以一次性為某一列輸入相同的數(shù)據,并且,如選擇____可鎖定在該字段輸入。
②右鍵菜單項中的'文件輸出'可實現(xiàn)將dbgrid表格中的數(shù)據輸出為文件的功能,如圖2-2所示,輸出方式可為五種,分別為:郵件、____、電子表格(e*cel文件)、___、打印。
③圖2-3所示為右鍵菜單項中計算功能的子菜單,其中'數(shù)目'項被選中,下列說法正確的是:( )
a.當右鍵菜單項中的'匯總顯示條'被選中時,系統(tǒng)自動計算表格中的所有數(shù)據的總和
b.當右鍵菜單項中的'匯總顯示條'被選中時,系統(tǒng)自動計算所選列中所有數(shù)據的總和
c.當右鍵菜單項中的'匯總顯示條'被選中時,系統(tǒng)自動計算所選行中所有數(shù)據的總和
d.以上說法均不正確
④下列選項中關于dbgrid表格右鍵菜單項的功能敘述正確的是:()
a.右鍵菜單項第一部分中的'匯總顯示條'和'分組匯總顯示條'功能分別用于對不同表格界面的列項進行數(shù)據匯總顯示;
b.右鍵菜單項第一部分中的'寬度匹配'功能用于自由調整各列項的寬度;
c.右鍵菜單項第二部分中的'平滑模式'和'標準模式'功能項是用于設置表格界面的查看方式;
d.右鍵菜單項第三部分中的'題頭字體'和'編輯字體'功能項是用于設置相應列題頭的字體;
e.右鍵菜單項第四部分中的'查找'功能可以提供模糊查找的功能。
三、實際操作題(分值:10分,一題五分)
1.根據下面提供的資料及要求,生成房產代碼。(略)
2.批量錄入以下建筑面積:
a區(qū)一棟房間的建筑面積:a01_store01:300 ;a01_store02:400 ;其它:100
b區(qū)二棟所有戶間建筑面積:150
簡述列項管理的功能,并在列項管理中為房間類型添加三種新的類型:二房二廳、三房一廳、三房二廳;房間a01_0201、a01_0202 、a01_0203的房間類型分別為:二房二廳、三房一廳、三房二廳。
四、簡答題(分值:10分,一題五分)
1.請簡述批量錄入房間'建筑面積'的操作步驟。
第11篇 物業(yè)管理綜合內容試卷
物業(yè)管理綜合內容試卷(2008)
學員單位 ________姓名________ 分數(shù)________
一、填空題(15分,每空1分)
1、《物權法》從( 年月日)開始實施。
2、業(yè)主入伙時應攜帶1、入伙通知書;2、( )原件及復印件;3、業(yè)主身份證原件及復印件;4、業(yè)主本人及其家庭成員1寸彩照(每人三張);5、若業(yè)主委托他人辦理入伙,需提供( )及被委托人《身份證》原件及復印件。
3、物業(yè)企業(yè)進行裝修管理的法律依據是( )( )。
4、《物權法》規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定:
a、改建、重建( );b、選舉()或者更換( );c、制定和修改建筑物及其附屬設施的( );d、制定和修改();e、籌集和使用建筑及其附屬設施的( );f、選聘和解聘( )或者();g、有關共有和共同()的其它重大事項;
5、裝修管理分為裝修受理、裝修審批、()、裝修驗收四個階段。
二、單項選擇題(每題1分,共10分)
1、下列()費用不能列入物業(yè)服務成本。
a、清潔衛(wèi)生費用 b、被稅務部門罰款費用 c、辦公費用d、公眾責任保險費用
2、在保修期內房屋的建筑質量問題,應由()負責。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、政府主管部門
3、裝修管理的行政主管部門是( )。
a、房管局 b、建委下屬的裝飾行業(yè)管理辦公室 c、建委d、物業(yè)公司
4、物業(yè)管理服務的特性包括( )
a、單一性b、無差異 c、私人性d、局限性
5、特約服務是應某些業(yè)主的特殊需要而開設,特約服務費用的收取應按( )的原則。
a、按面積計算 b、誰受益、誰付錢 c、按每個單元計算 d、象征性收取
6、()應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、房地產主管部門 d、業(yè)主委員會
7、物業(yè)管理的本質是( )
a、業(yè)主滿意 b、領導滿意 c、預防糾紛 d、服務
8、某住宅小區(qū)位于長江邊,夏季時面臨洪水的威脅,決定向保險公司投保,這屬于()。
a、風險回避b、風險自留c、風險預防d、風險轉移
9、下列不屬于勞動合同范圍的是()
a、固定期限勞動合同b、無固定期限勞動合同
c、無限期勞動合同d、和以完成一定工作任務為期限的勞動合同
10、下列哪一項不屬于開發(fā)商向物業(yè)公司移交的資料()
a、綜合資料b、土建資料 c、竣工圖紙d、財務資料
三、判斷題,對的打'√',錯的打'×'(每題1 分、共15分)
1.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經營管理水平,也可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收入。()
2.公共服務是為全體業(yè)主和使用人所提供的常規(guī)性服務,是所有業(yè)主和使用人都可以享受的。()
3.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務時,服務報酬由物業(yè)管理企業(yè)自行確定。()
4.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務,可以動用企業(yè)的自有資金,也可以通過其它途徑籌集資金。()
5.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務項目的劣勢是投資少,項目規(guī)模較小、市場集中度低,與大型商業(yè)服務企業(yè)相比,專業(yè)性差。()
6.物業(yè)管理行業(yè)在推行iso9000標準時要注意業(yè)主的評價常常帶有個人色彩。()
7.全國物業(yè)管理示范項目達標獲得榮譽稱號后,由建設部每三年復檢一次,復檢合格的可繼續(xù)保持'國優(yōu)'稱號。()
8.質量記錄是記載過程結果的文件。()
9.內審的目的是發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;發(fā)現(xiàn)文件體系中不合格和有針對性地幫助員工解決推行中的各類問題。()
10.勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個月。( )
11.房屋的共有權人為業(yè)主。( )
12.屬于《維修項目收費標準》中的報修項目,由工程部主管在接單后當日內對維修的可行性和維修費用作出評審,回復客戶是否可以維修,經征得客戶對維修費用的認可及同意維修后,再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。( )
13.投訴接待服務是指物業(yè)管理企業(yè)在接待客戶投訴、意見、建議過程中的作業(yè)程序和禮儀規(guī)范。( )
14.立項是指管理處客戶部人員接到各有關人員或客戶的投訴后,按有關規(guī)定需要進行完整的處理和跟進,為此在《投訴記錄表》上進行詳細記錄,稱為立項。( )
15. 加強物業(yè)管理合同的管理是防范物業(yè)管理糾紛的有效方法。( )
四、名詞解釋(每題4分、共12分)
1、物業(yè)管理:
2、物權:
3、業(yè)主:
五、簡述題(每題6分、共18分)
1、物業(yè)收入分哪些種類
2、物業(yè)服務工作包括哪些方面的內容
3、何為首問制一站式服務
六、案例分析題(每題12分、共24分)
1、建筑面積100萬平方米的某住宅小區(qū)于2003年10月底建成,在選擇物業(yè)管理機構時,開發(fā)商沒有進行招投標,而是自己成立了一個物業(yè)管理部直接接管了該小區(qū),請分析:
(1)開發(fā)商的做法是否合適為什么
&nb
sp; (2)根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,開發(fā)商應受到怎樣的處理
(3)什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業(yè)管理公司
2、陳某是甲公司的職工,合同期為8年(1990.2.15----1998.2.15),承擔新產品開發(fā)、試制任務。1993年陳與他人共同出資設立乙公司,由于乙公司嚴重虧損,陳基于自身利益,于1996年、1997年經常擅離崗位,到乙公司協(xié)助工作,主要精力用于乙公司的決策研究、整頓經營管理是、洽談業(yè)務、開拓市場等活動,直至乙公司走出困境,乙公司支付陳報酬5萬元。因陳主要精力未用于甲公司的工作,導致1996年的新產品開發(fā)計劃延遲到1997年5月不能投產,直接經濟損失40萬元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申請,要求陳賠償直接經濟損失,并要求乙公司負連帶責任。
請分析:(1)陳某在乙公司的行為是勞動行為還是股東行為
(2)陳某與乙公司存在哪些關系
(3)乙公司應否承擔連帶賠償責任
第12篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動合同
物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動合同
1.聘用與勞動合同
1.1.聘用辦法
本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實需要增加人員時,應先提出申請并填寫《員工需求申請表》,由部門負責人簽名后交由人事行政部核實,并報送經理審批,最后由人事行政部辦理有關選聘事宜。
1.2.聘用條件
1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;
1.2.2 作風正派,道德品質好,無任何不良紀錄;
1.2.3 相關專業(yè)技術人員須經技術資質評定,具有相應資格證及職稱證;
1.2.4 符合公司招聘的其它條件;
1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:
1)剝奪政治權力尚未恢復者;
2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結案者;
3)體格檢查經本公司認定不適合者;
4)未同原單位解除、終止勞動關系;
5)拖欠公款,有記錄在案者;
6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;
7)吸食毒品者;
8)曾被本公司開除免職者;
9)其它原因不予錄用者。
1.2.6 本公司實行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。
1.3.試用期
1.3.1 試用期原則上為一至三個月,特殊情況可適當延長或縮短試用期,但最長不得超過六個月。
1.3.2 試用人員報到時,應向人事行政部送交下列證件:
1)身份證、健康證復印件(原件同時核對);
2)學歷證、資格證書、專業(yè)培訓證書等有關證件復印件(原件核對);
3)國家規(guī)定的有關特殊工種必須持《資格上崗證》。
1.3.3 新進人員須填寫《應聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓后,方可上崗試用。
1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務成績欠佳,應隨時停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。
1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉正審批表》,以書面形式提出轉正申請。根據試用期的表現(xiàn)及試用期間考核成績,經部門負責人和人事行政部主管簽署意見,最后由經理審批。
1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動合同書》;試用不合格者,終止試用關系。
1.4.晉升與調職
1.4.1 公司將根據工作需要,對員工進行橫向、縱向兩種方式調動或提升至其它部門、其它崗位工作。
1.4.2 所有員工均有被晉升的機會,升職主要是對員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個施展才華的舞臺,同時也是為了確保公司及員工個人更好的得到發(fā)展。晉升將根據員工本人的工作表現(xiàn)、工作能力、業(yè)務水平及知識結構、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩?、品德好壞等?以及滿足公司發(fā)展及擴張的需要。
1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實際情況作出降職或免職決定。
1.4.4 員工晉升及調動屬公司重大人事決策,必須經公司部門負責人、人事行政部主管及經理討論研究決定。
1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負責人應填寫《員工薪資調整審批表》,并填寫詳細調整理由,交人事行政部核準,由經理批準后實行。
1.5.離職
1.5.1 辭職
1)員工辭職應以書面形式提出申請,交部門負責人、人事行政部主管、經理審批。試用員工須提前7個工作日遞交申請報告,正式員工須提前30天遞交申請報告。
2)員工辭職報告未獲批準前,應照常工作。
3)員工的辭職報告獲得批準,在離職時應到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關手續(xù)并由相關人員簽名確認后,持離職手續(xù)清單到財務部辦理工資結算,財務部填寫《員工工資結算表》,由財務部負責人審核后交經理審批,再由財務部辦理工資結算事宜。
4)正式員工若未能提前30天書面申請報告通知人事行政部離職的,員工應給予公司一定賠償金或扣減當月工資(特殊情況經經理批準者除外)。
5)員工如未能全數(shù)歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進行賠償,有價物品按原購貨價賠償,無價物品按實際損失情況給予賠償。
下列物品賠償金額定額如下:
工作證:rmb20元 員工手冊:rmb50元
1.5.2 辭退
1)公司可根據勞動合同相關條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據《獎罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費。
2)當員工收到《辭退通知書》后,應于24小時內辦妥離職手續(xù)離開公司。
1.5.3 員工離職應交還的物品
1)員工所負責的相關業(yè)務的文件、資料、數(shù)據、公函以及各類單據及其復印件。
2)辦公臺、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。
3)清退所有的借款、借物。
4)工作證、工作服、對講機、計算器、員工手冊、工具等或其它。
1.6.勞動合同和社會養(yǎng)老保險
1.6.1 經面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動合同;
1.6.2 本公司與員工簽訂勞動合同原則上期限一年,一年合同到期后根據雙向選擇原則再續(xù)簽合同;
1.6.3 凡簽訂正式勞動合同的員工,本公司將依據政府有關規(guī)定安排員工參加社會保險。
第13篇 港式物業(yè)管理專題介紹2
二、大廈保險
大廈各單元內部的保險通常由業(yè)主或住戶自行負責,但對物業(yè)和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔,以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設施購買保險,以便在意外發(fā)生后,全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險有以下三類:
(一)財產保險
財產保險通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設施;另一種還包括大廈的結構。購買保險之前,管理公司會依照大廈公契的投保要求,并聘請專業(yè)測量師對投保額進行估價,然后向信譽好的保險公司投保,以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時,小業(yè)主的利益有所保障。
(二)公共責任險
此類保險通常沒有固定保額,保險公司通常會以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據,再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價。購買此類保險后,投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責任,便由保險公司承擔。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生,而管理公司被控并證明確有職責疏忽時,保險公司須對受害者依法例作出賠償。
(三)雇員賠償保險
香港勞工法例規(guī)定:雇主必須為其雇員購買意外傷害保險,保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。
購買保險之后,專業(yè)的管理公司卻會特別注意以下事項:
1.復核保單資料,詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確;
2.妥善保存保單;
3.每年重估保額并續(xù)保
當真正有事故或意外事故發(fā)生時,如管理公司認為保險公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:
1.向保險索償委員會投訴;
2.向保險業(yè)聯(lián)會投訴;
3.向消費者委員會投訴;
4.通過法律途徑向保險公司起訴。
應該強調的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業(yè)主單元內部。如業(yè)主單元內部水浸或火災造成損失則由業(yè)主自行承擔;又如業(yè)主水龍頭忘記關閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業(yè)主負責賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內部購買財產保險及第三者責任保險,以進一步保障其自身利益。
第14篇 物業(yè)管理事業(yè)單位優(yōu)秀法人申報材料
×××××××××中心是按照編辦發(fā)××號、編辦××號文件依法成立的國有企業(yè)化管理事業(yè)單位,位于人民路××號,直屬××人民政府,主要職能是負責××××××××管理工作。經××××編委辦依照法定條件和法定程序核準登記,具備事業(yè)單位法人資格。本單位的宗旨是充分利用國有資產開展物業(yè)管理業(yè)務,積極創(chuàng)造社會效益及經濟效益。目前有職工人,管轄商業(yè)面積。作為具有經營資格的法人事業(yè)單位,我們依法開展物業(yè)管理和服務活動,從無到有,先后引進家中型租賃經營企業(yè),取得了良好的社會效益和經濟效益,三年來共實現(xiàn)經濟收入萬元,上繳財政萬元,實現(xiàn)稅金萬元,為我區(qū)經濟建設添磚加瓦,發(fā)揮了窗口表率作用,減輕了財政負擔,為區(qū)政府創(chuàng)造了財源,連續(xù)三年被評為區(qū)級先進單位,法人代表××同志兩度被記功嘉獎。我們的主要做法是:
一、依法辦事,規(guī)范管理行為
首先,我們注重學習教育,強化法規(guī)意識。我們組織中心人員學習國家有關法律、法規(guī)和政策,如《關于事業(yè)單位機構改革若干問題的意見》、《事業(yè)單位登記管理的暫行條件》、《現(xiàn)代化物業(yè)運營全書》、.《國土管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、新《合同法》、《民法通則》、《檔案法》、《會計法》等等,統(tǒng)一了認識,明確了事業(yè)單位機構改革的方向,增強了法律意識,促使我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定,依未能辦事,推進物業(yè)管理工作現(xiàn)代化、法制化、科學化,在社會主義市場經濟的浪潮中站穩(wěn)腳根,不斷壯大。
其次是,取得主體資格,嚴格操作程序。一是依法組建機構。年,我中心成立之時,正值我省事業(yè)單位法人登記試點階段,為適應社會的發(fā)展,改革的需要,依照法律程序我中心申請事業(yè)單位法人登記,取得了獨立法人資格,成為了自我約束和自我發(fā)展的社會發(fā)展主體,依法享有獨立法人的權利,承擔相應義務;二是制定了組織章程,按章程規(guī)范管理。我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定和國家有關法律、法規(guī)和政策,沒有擅自改變單位名稱、加掛牌子、增加機構;制訂公章管理制度,規(guī)范了公章使用;嚴格控編,沒有增加或變相增加人員編制和領導職數(shù);每年及時按規(guī)定報送年度報告,且連續(xù)兩年度報告被評為級;我們規(guī)范了證書管理,運用證書進行稅務登、物價鑒定、國土、房地產管理登記等,無涂改、出租、出借、遺失法人證書行為;我們嚴格遵守組織章程,努力開展物業(yè)管理及服務工作,一年一個臺階,取得了良好的成效。
二、深化改革,提高辦事效率
我們有幸抓住了改革契機,在社會發(fā)展、改革的激流中勇于開拓,努力進取,從加大內部管理著手,向管理要效益、充分體現(xiàn)了法人事業(yè)單位自我發(fā)展的廣闊空間。
、嚴格編制管理,單位自主用人。我中心定編人,現(xiàn)有在編人員人,空缺人。隨著黨政機構改革臨近,也曾有人認為可將精減人員充實到我單位,同時,就我中心的實際情況,三人做六人的事,工作壓頭,我們的編制未滿,可以考慮進人。但是,按照國家對事業(yè)單位改革的總體要求,要搞活內部用人機制,精減富余人員,目前我中心人能承擔全部工作。辛是辛苦點,但為減輕財政負擔,充分發(fā)揮人員才干,適應事業(yè)單位走向社會的改革方向,并沒有必要進人,為此,我們取得了區(qū)領導的支持,最終沒有增加人員。而對找關系、講情面想進入本單位的人,我們更是一一婉辭回絕。如此既關前門又堵后門,使我們的工作開展三年來,沒有因進人而增加單位負擔。
、建立健全各項規(guī)章制度,用制度管人。麻雀雖小,五臟皆全。我中心雖只有人,但每人身兼數(shù)職,我們將中心工作分為三大塊:一是領導掌全局,定盤子;二是對外管理、服務、水電維修、租賃費的收取及協(xié)調工作等等;三是對內的人事勞資、接待、財務、檔案、信息管理等等。我們根據組織章程制定了辦公、接待、財務、廉政、檔案、保密等工作制度和中心領導、財務人員、檔案管理人員、動力設備管理人員、人事專干等崗位責任制,并認真監(jiān)督實施。因為有詳盡的制度,工作有章可循。我們分工明確,工作中無推諉、扯皮、踢皮球現(xiàn)象,更無人浮于事,上班一杯茶、一張報的作風。內部人員團結協(xié)用,為開展物業(yè)管理工作,群策群力,積極獻計獻策,各項工作落到實處。
、加強財務管理、努力增收開支。要實現(xiàn)事業(yè)單位的自我管理、自我發(fā)展、不斷壯大,財務管理是重要的一環(huán)。首先,我們建立了嚴格的財務管理和財物管理制度。堅持財務審批一支筆,物資采購、驗收、管理專人負責,定期財務公開,適時審計,強化了財務監(jiān)督機制。在增加收入方面,我們積極維護財源。按合同定期收取租賃金及代收水電、衛(wèi)生等費。對拖欠現(xiàn)象,我們及時耐心做說服工作,爭取租賃戶的大力支持,直到資金到位不流失。從開辦至今,共收取租金萬元。另一方面,我們節(jié)省開支,不違規(guī)亂發(fā)錢、物,不鋪張浪費,亂請客、送禮,勤儉持家,積累財富。如我單位工程均采取招標制,以最少的錢辦最好的事,我中心共招標工程四項,投資萬元,通過招標形式及工程審計節(jié)約資金萬元。
三、加強服務,社會效益和經濟效益雙豐收
事業(yè)單位的主要任務是不斷完善社會化服務,我中心自成立以來,就一直以此為宗旨,抓住為政府服務,為租賃戶服務,為社會服務的總目標開展工作。與此同時,立足于我中心的實際,不斷增創(chuàng)經濟效益,實現(xiàn)自我發(fā)展之路。一九九七年中心成立之時,亞洲金融危機爆發(fā),帶給了我中心工作各種困難。為此,我中心一班人調整思路,積極應戰(zhàn)。采取各種有力措施,增加服務手段,取得了良好成績,實現(xiàn)了社會效益和經濟效益的雙豐收。我們主要是從兩個方面做好服務工作的:
一是創(chuàng)造良好軟環(huán)境。寬松的經營環(huán)境是投資商安心創(chuàng)業(yè)的根本保障。物業(yè)管理的核心工作就是搞好服務,為投資商創(chuàng)造寬松的軟環(huán)境。我單位在區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下,積極開展協(xié)調工作,既維護政府各部門的職能,又合理減輕投資商的稅費負擔,協(xié)調提供停車、就餐、有線收視、訂閱報刊等工作、生活便利。軟環(huán)境的寬松,為投資商提高了信心,加大了決心。
二是重資投入,建好硬環(huán)境。招商工作難度很大,本單位遵循既節(jié)約,又辦好事情原則,從硬件上創(chuàng)造招商條件:.我們首先抓好水電建設,增置了一臺的變壓器,保障整幢大廈全負荷電力供應;其二是為保證有冷、暖氣供應,大廈能四季如春,我們安裝了萬中央空調管道及末端設備;其三是消防安全有保障,大廈安裝了消防供水系統(tǒng),樓內、外有消防栓個;其四是為美化周邊環(huán)境,裝飾了一樓大廳和裙樓廣場;再者就是加大了招商引資的宣傳力度,與省政府信息網絡中心聯(lián)絡,將大廈招商信息網絡化。上述工程共投資萬元,硬件的投入,顯示了我中心的實力,解除了投資商的憂慮。
通過我們竭誠為投資商提供最完善的服務,加強環(huán)境治理,收到了顯著成效。于年我中心先后與××計算機××分公司、××信用社、××服務中心、××大酒店、省高科技農業(yè)產品××花卉公司、××美容美發(fā)廣角等六家公司簽訂了租賃合同,租出面積,合同年租金萬元,實現(xiàn)收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元;于年招進了擁有美國技術的××快車美容城、經營中高檔精美家俱的××××有限公司和深圳××××實業(yè)有限公司名居專店以及高科技民營企業(yè)××集團等四家企業(yè)。大廈的商業(yè)區(qū)全部租賃完畢,合同年租金達萬元,于年底實現(xiàn)了租金收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元,為我區(qū)經濟增長作出了積極的貢獻。同時,由于我們提供了良好的服務,我單位得到了租賃戶的一致好評。
三年來,通過我們在依法辦事、優(yōu)化環(huán)境、加強管理等方面的努力,已把過去資產閑置、生意淡薄的雨花大廈變成了人氣足、生意旺、欣欣向榮的商業(yè)旺區(qū),為我市、我區(qū)增添了一道亮麗的風景線。作為一個法人事業(yè)單位,我們也感到了在改革發(fā)展道路上的勃勃生機。
第15篇 永金物業(yè)管理有限公司簡介材料
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司的簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司成立于2001年10月,并由中國物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、北京第一家涉外物業(yè)管理公司――天鴻集團燕僑物業(yè)加盟管理。經過多年的實踐與摸索,在借鑒天鴻集團先進管理模式的基礎上,結合自身實際不斷修正強化,從而在公司內部管理和對外服務兩方面逐步形成了一套較為成熟的、并符合蘇州地區(qū)物業(yè)管理實際情況的管理模式。
十幾年來,我公司在社會各界的關心和支持下,由創(chuàng)業(yè)初期的總計30余人發(fā)展到今天的注冊資金五百萬元,中高層管理人員25名(其中包括高級工程師2名、注冊會計師1名、注冊物業(yè)管理師1名,工程師3名、助理經濟師18名),獲得物業(yè)管理企業(yè)經理證書、物業(yè)管理員上崗資格證書及其他各類相關專業(yè)上崗證書人員40名,一線工作人員300余人,總管理面積達120萬平方米以上的中型物業(yè)管理企業(yè)。
我公司所管理的物業(yè)類型眾多,包括豪華別墅、普通小區(qū)、老新村、寫字樓、商業(yè)大夏、度假區(qū)、大型停車場、學校、廠房及政府機關等,并為其竭誠提供保安、保潔、綠化、客服及工程維修等各項專業(yè)服務。
我公司的組織架構設為二室二部一處,分別為:總經理室、綜合辦公室、客戶服務部、物業(yè)管理部與各小區(qū)物業(yè)管理處。近年來,我公司進行了大刀闊斧的內部機構調整,更進一步明確了各相關崗位職責和工作實施流程,大大提升了工作效率及工作質量,并按照管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理組織網絡化、管理手段現(xiàn)代化的要求,逐步建立和健全了一整套極具特色且高度切合實際的物業(yè)管理體系,由此向著更高、更廣、更遠的目標穩(wěn)步前進!
第16篇 物業(yè)管理手冊編制目的
《物業(yè)管理手冊》編制目的
為實現(xiàn)公司物業(yè)管理業(yè)務的持續(xù)發(fā)展,建立科學管理體系和運作規(guī)范,整體提升wd品牌形象,大連wd集團房地產管理有限公司組織編制了本《物業(yè)管理手冊》。
《物業(yè)管理手冊》是地產管理公司《經營管理制度》物業(yè)管理章節(jié)的進一步細化,系統(tǒng)地闡明了物業(yè)管理業(yè)務的管理政策和業(yè)務運作規(guī)范要求。管理公司期望通過《物業(yè)管理手冊》的編制和實施,能在以下方面促進各地物業(yè)公司的經營和管理活動。
1) 堅持以顧客為關注焦點,持續(xù)改進物業(yè)服務質量,贏得顧客滿意和忠誠;
2) 優(yōu)化、整合物業(yè)服務流程,全面提升物業(yè)公司經營績效;
3) 明確企業(yè)責權體系,規(guī)范業(yè)務運作過程;
4) 實現(xiàn)與地產開發(fā)業(yè)務的緊密銜接,確保企業(yè)整體運行的有效性和效率;
5) 促進組織的學習和創(chuàng)新,持續(xù)積累和提煉物業(yè)服務理論和技術;
6) 秉承集團“服務關注細節(jié)”的核心理念,具體詮釋、豐富和發(fā)展wd地產品牌。
