第1篇 物業(yè)管理處遺失物品招領程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應主動交到管理處,由前臺人員負責管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領啟事。
4、如果有失主前來認領時,前臺人員要仔細詢問失主的相關情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認領,可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
第2篇 物業(yè)質量手冊：采購管理
7.4 采購
7.4.1公司規(guī)定了物資(服務)的采購和供應商管理要求,以便確保采購的物資(服務)符合規(guī)定要求。
7.4.2采購工作由行政人事部為歸口負責部門,各部門與各單位必須指定物資采購專責。
7.4.3物資采購專責負責每月物資采購單的填報工作。
7.4.4各部門或各單位負責人為其部門物資采購計劃的一級審核責任人。
7.4.5行政人事部負責人負責采購計劃的審核工作,財務部負責采購資金審核。
7.4.6行政人事部采購員負責每月物資采購工作。
7.4.7各管理處倉管員負責采購物資的驗收入庫工作。
7.4.8經(jīng)營部負責對服務分包方的選擇和統(tǒng)一管理。
7.4.9物資供應商的選擇
a)財務部負責建立相對穩(wěn)定的物資供應渠道,與具備一定規(guī)模、信譽較好、商品價格合理、有較可靠質量保證的公司和商店保持較為緊密的聯(lián)系,以便在價格、質量及售后服務上得到優(yōu)惠。
b)實行供應商信息登記。由采購員負責把有關供貨單位的名稱、帳號、地址、業(yè)務范圍、聯(lián)系電話及聯(lián)系人等作好登記,并注意收集商品價格信息,每季度開展一次,并填報《物資采購供應商檔案》。
c)實行供貨信息登記。定期對供應商的供貨質量、價格、售后服務等方面進行評定,能夠提供質優(yōu)價廉及良好售后服務供應商作為合格供應商,做好記錄,與之建立較為密切的聯(lián)系;相反,對商品質次價高或售后服務較差的供應商將取消聯(lián)系。每季度開展一次,并填報《供應商評審記錄》。
d)公用品按照集團公司指定物資供應商進行采購。
7.4.10 物資的采購
a)行政人事部采購員根據(jù)《采購計劃單》,每月15日前必須采購完畢。
b)倉管員在每月16日后對采購物品進行驗收入庫。對于驗收不合格品,返回行政人事部處理。
c)緊急采購:對于因特殊事由需緊急采購的物品,由各部門物資采購專責填報《緊急采購計劃單》,同時附上采購事由專項說明,報部門負責人審
7.4.11服務分包方的選擇、管理由經(jīng)營部按照《招投標管理制度》、《經(jīng)濟合同評審作業(yè)規(guī)程》有關規(guī)定進行。
7.4.12支持性文件
《采購控制程序》
第3篇 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
1.0 目的
確保體系的適宜性和有效性,判斷是否達到相關目標和要求,并針對不足提出措施加以改進。
2.0范圍
適用于公司服務過程中的各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析活動。
3.0職責
3.1 質管部負責公司內(nèi)審的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
3.2 質管部負責每月和年度管理處工作完成情況的統(tǒng)計。
3.3 相關單位負責各自檢查范圍內(nèi)檢查結果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
4.0程序
4.1確定對象及方法
4.1.1各單位根據(jù)相關標準和公司文件的規(guī)定,結合檢查的實際情況,對檢查結果進行統(tǒng)計,并針對結果進行相應的分析。
4.1.2 質管部應完成管理處服務質量、工作情況、內(nèi)審情況等的統(tǒng)計和分析。服務質量的數(shù)據(jù)在每月月檢結束后的一周內(nèi)整理、分析完畢,隨同月檢通報發(fā)放;工作情況統(tǒng)計在每月初5個工作日內(nèi)收齊有關資料,2個工作日內(nèi)統(tǒng)計完成情況;內(nèi)審分析按《內(nèi)審控制程序》執(zhí)行。對月檢情況和工作統(tǒng)計情況在每年12月份進行綜合統(tǒng)計,分析結果作為年底工作會議的基礎數(shù)據(jù)之一。
4.1.3 工程部負責公司安全檢查、設備檢查及水電節(jié)約等的統(tǒng)計分析,分析時間按有關文件規(guī)定執(zhí)行。
4.1.4 會計部應完成管理處成本核算及經(jīng)營狀況的統(tǒng)計分析,按公司財務制度規(guī)定的時間進行。
4.1.5 人力資源部負責公司人員數(shù)量、素質的統(tǒng)計分析,每月更新數(shù)據(jù)一次,每年6月、12月份提供數(shù)據(jù)給相關單位(創(chuàng)建單位、年底工作會議備用)。
4.1.6 培訓部、安保部等其他單位按公司規(guī)定對相關專業(yè)的檢查進行統(tǒng)計分析。
4.2 實施統(tǒng)計分析
4.2.1各單位在進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的收集及匯總時,均應對數(shù)據(jù)的結果進行分析,以明確以下幾方面的信息:
1)相關方的滿意程度及關注度;
2)服務過程的特性是否滿足;
3)是否符合行業(yè)和公司的有關規(guī)定。
4.2.2 各單位對數(shù)據(jù)進行分析時,應達到直觀、準確的效果,除按公司文件規(guī)定的統(tǒng)計方法外,可引入新型的統(tǒng)計技術作為輔助。
4.2.3 責任部門根據(jù)有關單位的檢查情況,將與供方有關的信息識別并根據(jù)合同或提供的標準作為依據(jù)對其進行提供的物品或服務進行分析,該數(shù)據(jù)作為供方評選的依據(jù)之一。
4.2.4 對顧客意見征詢的處理情況參考《顧客滿意控制程序》執(zhí)行,對于投訴的處理按照文件進行每件事項的分析和處理,每年至少應統(tǒng)計一次,作為管理評審或體系改進的分析數(shù)據(jù)之一。
4.3 改進
各單位對上述數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析后,均應針對顧客的不滿意、產(chǎn)品服務的不合格(包括供方)、質量目標未達到要求等情況運用因果分析法找出問題的原因,按《糾正措施控制程序》及《預防措施控制程序》采取有效的糾正和預防措施,使某項服務過程乃至整個質量管理體系得到持續(xù)改進。
4.4 統(tǒng)計記錄的保存應按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件與記錄
cop 8.5.1《糾正措施控制程序》
cop 8.5.2《預防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第4篇 大廈物業(yè)管理整體設想及策劃
zz大廈物業(yè)管理整體設想及策劃
1.1[zz大廈]物業(yè)特點
地理位置優(yōu)越:本物業(yè)位于下城區(qū)鳳起路和建國北路交界,總31層,其中地下三層,地面28層,裙房5層,總面積2.8萬方,業(yè)主391戶。優(yōu)越的地理位置,小戶型的結構是zz大廈的最大特色
商業(yè)價值巨大: 由于本大樓建設時按“單身公寓”概念規(guī)劃,因此比較符合現(xiàn)代soho式的工作方式,物業(yè)的升值潛力巨大。
設施配套完善:大廈配置了完善的智能化系統(tǒng):有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng),消防自動報警系統(tǒng),并設有通風系統(tǒng),強弱電子系統(tǒng),給排水系統(tǒng),24小時熱水,為居家生活和工作帶來極大的方便。
開放式管理:zz大廈是開放式管理的商住大廈,四周無圍墻,外部環(huán)境復雜,因此對安全防護的要求極高。
1.2管理要求
管理好設施、設備的要求:[zz大廈]配備完善的智能化設施,中央空調,24小時熱水供應,因此要求管理者做到維護好設施設備的正常運做,定期對設施、設備進行檢修。zz大廈的設備已投入使用近4年,按設備保養(yǎng)標準,三年應進行一次大檢修,2005年是zz大廈設備維修投入大量資金的一年。設備保養(yǎng)及時與專業(yè)將有助延長使用年限,有效降低能耗。
滿足業(yè)主獨特的需求:根據(jù)[zz大廈]的特點,業(yè)主分為兩類,一類是物業(yè)的所有人,一類是物業(yè)的使用人。對物業(yè)的所有人他們希望物業(yè)能增值而使利益最大化,而對物業(yè)的使用人,需要提升物業(yè)的品質,滿足他們對工作環(huán)境和工作效率的要求,提供專業(yè)、高效和人性化的物業(yè)服務,。
1.3證大物業(yè)管理優(yōu)勢
品牌優(yōu)勢:證大物業(yè)是杭州知名的物業(yè)管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影響力。證大物業(yè)的品牌將給所管理的樓盤帶來一定的聲譽和增值潛力。
經(jīng)驗優(yōu)勢:證大物業(yè)目前管理的樓盤有[湖畔花園]、[湖畔蓮花港家園]、[湖畔大廈]等,形成了住宅與寫字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區(qū)與綜合小區(qū)多元結構的立體管理系統(tǒng),從中積累了多方面的管理經(jīng)驗,使證大物業(yè)能在短時間內(nèi)對新樓盤進行管理定位和管理操作。
文化優(yōu)勢:證大物業(yè)的文化優(yōu)勢主要體現(xiàn)在社區(qū)人文式管理中,實行人性化、情感式服務,為業(yè)主營造了一種更具精神品質的生活方式。
技術優(yōu)勢:證大物業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年采用思源物業(yè)管理軟件進行管理,并擁有“車輛刷卡管理系統(tǒng)、消防控制中心、監(jiān)控報警中心、紅外線報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、變頻水泵系統(tǒng)、電梯管理、”的實踐管理經(jīng)驗。
人才優(yōu)勢:證大物業(yè)經(jīng)過多年的管理與積累,已培養(yǎng)了物業(yè)管理中各個環(huán)節(jié)的專業(yè)型人士,并且與百年名校--浙江大學合作,是浙大房地產(chǎn)投資研究所物業(yè)管理教學研究基地。該基地為證大物業(yè)的市場拓展和業(yè)務開展提供了強大的技術支持和人才供給。
制度優(yōu)勢:證大物業(yè)為省內(nèi)首家通過iso9000國際國內(nèi)質量標準認證的物業(yè)企業(yè),并在實行中不斷適應與修正。同時又不斷接受新型管理模式的洗禮,形成了完善的物業(yè)管理制度體系。
成本優(yōu)勢:物業(yè)管理的環(huán)節(jié)眾多,成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業(yè)利用規(guī)模效益,在管理上實行成本領先策略,把成本優(yōu)勢轉化為客戶利益。
1.4管理的總體設想
(1)、為[zz大廈]提供個性化星級服務的策劃:
a、本公司將提供高品質的物業(yè)服務。并精心考慮及設計完善的管理方案。本公司將根據(jù)[zz大廈]業(yè)主的層次,度身定制一套服務模式,為能達到標準,我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業(yè)顧問的資源,加之本物業(yè)對住宅、辦公樓物業(yè)管理多年來所積累的經(jīng)驗,制定各項規(guī)范的服務流程及準則,并通過有效的培訓提高服務水平及素質,使業(yè)主享受舒適、自然、周到、熱情的服務。
b、服務個性多樣化,由于[zz大廈]商務型業(yè)主居多,為給業(yè)主創(chuàng)造整潔、舒適的辦公環(huán)境,我公司將提供室內(nèi)保潔、綠化養(yǎng)護,客戶熱線,代洗燙衣物服務,代訂報刊雜志,24小時醫(yī)療急救服務,24小時緊急援助服務,代辦保險,代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務,失物招領等內(nèi)容。
(2)為地下車庫提供服務的策劃
管理處著重考慮如何延長公共設施壽命和節(jié)約費用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強安全防范是管理的重點。
a照明和通風系統(tǒng):建議電源接入上分為常規(guī)和應急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規(guī)部分,以節(jié)約電費和延長設施設備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。
c警示系統(tǒng):在汽車泊車位上設立一些提醒標識,來提醒業(yè)主鎖好車門,車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識,提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統(tǒng):定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發(fā)生火災時,設施設備能投入正常使用。
(3)為環(huán)境保潔提供服務的策劃
a環(huán)境保潔管理
為提高大廈品味,保潔質量要求高,如大廈的大廳是進入大廈的第一形象應時時保持整潔,由專人每隔半小時清潔大廳與電梯間。
由于大廈臨近馬路,灰塵較大,外墻應定期清洗,我們將請專業(yè)清潔公司進行清潔,使用專門的清潔機器、清潔工具和清潔物料,按照科學的方法進行清掃和護理,應期清洗外墻可保證物業(yè)的價值。
對外包的清潔工作,由外包清潔公司制定清潔保養(yǎng)工作計劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計劃),編制班組人員表,工作實施記錄,管理公司人員對其進行檢查監(jiān)督,確保清潔工作的貫徹落實。
b綠化管理
為提升大廈檔次,創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境,由管理處將利用公司的網(wǎng)絡資源,由公司綠化保潔服務中心進行統(tǒng)一管理。
第5篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關的文件進行控制,確保服務過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關的文件控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負責審定管理體系文件。
3.3管理部負責對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質部負責對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負責技術性文件的管理與控制。
3.6各部門負責本部門業(yè)務范圍內(nèi)與管理體系相關文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責保管;管理體系文件由品質部負責保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設備的圖紙等技術性文件,由工程部負責保管。具體執(zhí)行《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關的國家和地方性政策、法規(guī)及標準等文件資料,由管理部負責保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯數(shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導書
“ххх”:作業(yè)指導書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.3.2作業(yè)指導書由各部門組織編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機關了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質部應在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,品質部負責修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由品質部監(jiān)督相關部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關的文件時,應填寫《文件借閱記錄》,由相關負責人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質部每季度對各部門文件的保管及有效性進行檢查并填制《品質部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第6篇 某某花城小區(qū)物業(yè)管理模式
某花城小區(qū)物業(yè)管理模式
1、物業(yè)管理方式
(1)運作方式:華東物業(yè)公司在**花城小區(qū)內(nèi)設立物業(yè)管理處,物業(yè)的日常管理如保安、保潔、養(yǎng)護、維修等管理服務交由其全權負責,并保證服務質量。
(2)創(chuàng)造品牌優(yōu)勢:建立優(yōu)質高效的服務管理體系,以貼心熱忱的服務在業(yè)主中樹立良好的口碑,創(chuàng)建華東物業(yè)的品牌優(yōu)勢,為益本房地產(chǎn)開發(fā)公司后期物業(yè)銷售增加'賣點'。
(3)物業(yè)管理與經(jīng)營互為依托:物業(yè)管理的質量對物業(yè)經(jīng)營工作的開展影響深遠。服務的好壞不但影響到后續(xù)管理及物業(yè)費用的收繳,還涉及到益本公司后期房產(chǎn)銷售的業(yè)績。所以物業(yè)管理處應意識到物業(yè)高尚氛圍的營造,同時也是經(jīng)營環(huán)境、投資環(huán)境的創(chuàng)建與維護,只有這樣物業(yè)管理所產(chǎn)生的微利才能良好維持,華東物業(yè)才能生存與繁榮。
(4)管理定位:充分利用并完善**花城的軟、硬件條件各種配套系統(tǒng),有效調劑物業(yè)資源分配,配置精干專業(yè)的高素質管理隊伍,為小區(qū)業(yè)主營造高尚的工作、生活環(huán)境。
2、管理機制
(1)自我約束機制:將華東物業(yè)的管理精神與服務質量精神貫徹整個管理過程,在**花城的物業(yè)員工中形成'自覺自律的意識'。
(2)質量控制機制
①、運用質量保證模式:所有管理運作和服務規(guī)范流程對照遵循國際標準化組織的管理模式建立,實施質量管理體系。
②、'說到、做到、持續(xù)有效'是實施高水平物業(yè)管理的一條基本原則。把說到、做到和持續(xù)有效貫徹到一切日常物業(yè)服務管理中。
③、按質量管理體系建立日常管理制度,建設小區(qū)業(yè)主檔案,使物業(yè)管理工作正常有序開展,持續(xù)有效運行。物業(yè)管理服務的目標星級服務標準為核心,確保物管服務的高質量、高水準、高效率。
(3)外界評定:當規(guī)范制定完畢后,將開展的是外界評定工作(包括物業(yè)主和行業(yè)口碑)。評定工作是為了對物業(yè)服務管理的測量及其效果進行驗證。通過檢查來避免出現(xiàn)不合格服務的傾向,以消除、彌補業(yè)主的不滿意之處。物業(yè)服務管理質量的優(yōu)劣最終取決于業(yè)主的感受和他們的評價,所以著重注意以下幾點:
a、對在服務中和服務后的業(yè)主評價給予同樣重視;
b、采取多種形式和方法,引導業(yè)主對服務質量做出評價;
c、對業(yè)主的評價進行統(tǒng)計和全面的分析,排除主觀因素的干擾,得出結論;
d、若業(yè)主有不滿意傾向,立即采取糾正措施進行補救,并使業(yè)主能夠感覺到。
根據(jù)注意的事項,可開展以下一些活動得到業(yè)主的評價:
a、定期按比例發(fā)放業(yè)主意見征詢表(涵蓋所有的服務項目);
b、通過設置業(yè)主信箱、公布投訴電話等方法來獲得業(yè)主的評價信息;
c、參加先進小區(qū)創(chuàng)建、評比工作獲得社會好評。
(4)物業(yè)服務管理目標責任制:物業(yè)服務管理能夠做到具體的服務管理項目與管理目標實現(xiàn),與員工的升遷、去留密切掛鉤;同時,具體項目由服務中心經(jīng)理為核心全面負責,將提高管理的效力。
(5)物業(yè)服務管理激勵機制:物業(yè)管理行業(yè)人才流動現(xiàn)象嚴重,同時實踐證明,公司要想保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和企業(yè)文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)集體主義精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。將管理建立在'人性'的基礎上,對知識、對人格、對價值給予高度尊重,也將贏得人才與人心。
①、考核淘汰機制:管理處每年對員工進行全方位考核,對主管以上人員實行述職考核,不合格者調離崗位或淘汰。
②、工作點負責制:每名員工其工作職責(即工作點)、工作流程、操作規(guī)范及服務標準均依照質量體系文件逐一進行書面界定,并有直接業(yè)務上級進行職責范圍內(nèi)的全面監(jiān)控。使每件工作都有具體人員可落實,從而避免工作漏項或無人管,保證事件處理的效率和責任分判。
③、巡視檢查機制:由管理處對各員工進行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大問題或多次重復出現(xiàn)的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
第7篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標
商業(yè)中心物業(yè)管理目標
一、兩年內(nèi)達到優(yōu)秀示范大廈標準。
二、物業(yè)租售率達90%以上
三、管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故
四、房屋完好率達95%以上,維修處理及時率98%以上
五、用戶報修處理及時率98%,用戶對管理服務滿意率達95%以上
六、環(huán)境保潔率95%以上
七、發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%
八、管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上
九、各項費用收取率達98%以上
第8篇 物業(yè)公司物業(yè)管理員崗位責任書
1、崗位名稱:物業(yè)管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理
3、崗位職能:物業(yè)小區(qū)的各項業(yè)務工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規(guī)定的工作職責
◎協(xié)調綠化、衛(wèi)生、保安、車庫管理員的工作
◎安排保養(yǎng)、維護小區(qū)內(nèi)各項設施工作
◎每月負責經(jīng)營性用房各項費用的收取工作
◎負責聯(lián)系、接洽公司的各項維修業(yè)務工作
◎按計劃完成當月工作計劃,做出當月工作總結、下月工作計劃,報經(jīng)理批準并作為當月工資考核標準。
5、兼管工作:
◎負責編報年度、季度、月度小區(qū)設施維修計劃,并督辦其及時實施,對其質量負責。
◎完成領導交辦的其他工作
崗位責任人:公司經(jīng)理:
第9篇 某物業(yè)小區(qū)停車場管理作業(yè)指導書
物業(yè)小區(qū)停車場管理作業(yè)指導書
目的:規(guī)范**家園停車場的管理,維護停車場車輛行駛與停放秩序,停車場的管理工作更順暢的開展,確保停車場安全無意外事故的發(fā)生,結合本停車場的特性,特制定此作業(yè)指導書。
一、職責
部門經(jīng)理負責停車場全面管理、監(jiān)督、指導工作;
安全主辦負責制定停車場管理制度和作業(yè)指導書,停車場檢查、安全員的培訓工作;
安全班長負責停車場管理工作的具體實施工作;
停車場安全員負責車輛檢查、指揮調度的管理工作;
二|、方法和過程控制
2.1停車場屬于**家園私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
2.2**家園私家停車場車輛限高2米以下,
2.3業(yè)主可根據(jù)需要向管理處申請租用固定車位,經(jīng)管理處經(jīng)理審批后,雙方簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》,并辦理《車輛停放服務卡》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.4停車場購買車位的業(yè)主需與管理處簽定,《車輛停放服務協(xié)議書》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.5停車場實行智能化系統(tǒng)管理,已購已租車位、已售車位車輛進出車庫車主自行刷卡進出。
三、停車場服務收費標準
3.2**家園地下智能化車庫月租費收費標準為人民幣250元,與當月管理費一起收繳。
3.2已購車位車輛收取管理服務費月收費標人民幣60元。
3.3未租位車輛,來訪車輛臨時停放收費標準按停車場管理收費每次停放造過半小時(含半小時)收費人民幣5元,超過3小時收費人民幣10元。
四、停車場入場管理
4.1業(yè)主租位車輛進入車庫,安全管理員應面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫。按私家車位停放整齊。
4.2外來看樓、訪客車輛進入車場、安全管理員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車。并迅速填寫《車輛臨時停放服務憑證》存根和票據(jù),記錄車牌號、駛入時間、簽名。
4.3當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,迅速將填好的《車輛臨時停放服務憑證》遞交給車主,并示意點頭問好。
4.4當車主接過《車輛臨時停放服務憑證》后,示意車輛駛入停車場內(nèi)。
4.5搬運貨車可以進入停車場需經(jīng)管理處許可,并安排專人監(jiān)督出入場,不能進入停車場內(nèi)貨車應按順序停放在車庫進出口處。
五、車輛停放管理
5.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向外、按車位中央停放整齊。
5.2外來車輛需在安全員引導下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
5.3車場安全員負責對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
六、車輛出場管理
6.1車輛出場已租已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,并收回《車輛臨時停放服務憑證》,手續(xù)完善后打開路障,示意車輛駛離停車場。
6.2外來車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回《車輛臨時停放服務憑證》迅速核對車輛車牌號、駛入時間、經(jīng)手人簽名。按停車場收費標準進行收費,先開出相應發(fā)票方可收取費用,手續(xù)完善后打開路障、道閘,示意車輛駛離停車場。
6.3對丟失《車輛臨時停放服務憑證》的車輛,應要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,進行人、車、證的核實,并在《車輛駛出異常情況臨登記表》上記錄,經(jīng)車主簽名或取得聯(lián)系證實后方可放行,如有異常情況應立即報告班長或上級到場處理。
6.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間值班者。
第10篇 物業(yè)管理員物業(yè)管理概述試題
第一章:物業(yè)管理概述
一、單選題
1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )。
a、德國 b、美國 c、英國 d、法國
2、“物業(yè)”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對( )房地產(chǎn)的稱謂。
a、單元性 b、綜合性 c、普通型 d、別墅型
3、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a、物業(yè)管理 b、房地產(chǎn) c、不動產(chǎn) d、單元性地產(chǎn)
4、因為物業(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計,要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調一致。
a、穩(wěn)定性 b、固定性 c、耐久性 d、多樣性
5、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的( )。
a、固定性 b、耐久性 c、多樣性 d、高值性
6、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a、經(jīng)濟效益 b、社會效益 c、安居樂業(yè) d、保值增值
7、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是( )
a、維修 b、管理 c、經(jīng)營 d、服務
8、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a、財務管理 b、保潔管理 c、環(huán)境管理 d、車輛管理
9、房屋裝修規(guī)劃、設計由( )進行。
a、房地產(chǎn)開發(fā)商 b、房地產(chǎn)行政管理部門 c、業(yè)主和使用人 d、物業(yè)管理公司
10、物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題( )。
a、也要給住用人以滿意的答復 b、不必作出答復 c、必須徹底解決d、應及時向上級報告
11、物業(yè)管理企業(yè)接到報修后應立即行動,馬上修好,這對物業(yè)管理企業(yè)( )的影響是非常明顯的。
a、經(jīng)濟效益 b、知名度 c、規(guī)模 d、信譽
12、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業(yè)管理企業(yè)應創(chuàng)造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務 b、特約性服務 c、公共性服務 d、公眾代辦性服務
13、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a、產(chǎn)權、經(jīng)營權分離 b、業(yè)主到上 c、專業(yè)高效d、公平競爭
14、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,體現(xiàn)了( )。
a、業(yè)主至上原則 b、權責分明原則 c、產(chǎn)權、經(jīng)營權分離原則 d、公平競爭原則
15、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強的項目分包給其它具有實力的專業(yè)公司。
a、承包 b、簽定合同 c、雙方協(xié)商 d、中介
16、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎,管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a、質價相符 b、能夠承受 c、價格優(yōu)惠 d、價格偏低
17、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據(jù)。
a、企業(yè)的規(guī)章制度b、業(yè)主委員會章程c、上級行政部門的指示d、法律、法規(guī)
18、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。
a、儀表端莊,形象良好b、忠于職守,盡職盡責d、體魄健康,胸懷寬廣d、語言流暢,表達能力強
19、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,為事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責b、實事求是,力事公道c、謙虛謹慎,文明禮貌d、遵守紀律,奉公守法
20、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了( )。
a、積極主動,講求時效b、謙虛謹慎,文明禮貌c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象
1、講求時救,要做到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險也( )。
a、必須馬上修理好b、必須三天內(nèi)解決c、要力爭當日給用戶答復d、要力爭三天內(nèi)給予答復
二、多選題
22、交通類特種物業(yè)包括( )
a、橋梁b、車站c、劇場d、碼頭
23、物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求,不斷地( ),從而不斷地提高服務質量。
a、改進服務態(tài)度b、創(chuàng)新服務辦法c、擴大服務范圍d、開拓服務項目
24、物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動必須( )
a、以服務為宗旨b、以管理為目的c、以經(jīng)營為手段d、以效益為目的
25、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括( )
a、房屋的維護與修繕b、房屋裝修監(jiān)督管理c、房屋附屬設備設施的管理及維修養(yǎng)護d、綜合經(jīng)營服務
26、房屋裝修監(jiān)督管理的主要內(nèi)容包括( )
a、審核裝修設計圖紙b、審核裝修作業(yè)是否構成物業(yè)結構墻面和樓板等的損害c、派員巡視施工現(xiàn)場,監(jiān)督施工人員是否規(guī)范作業(yè)d、對完工的裝修工程進行檢查驗收
27、房屋的維護與修繕是( )
a、物業(yè)管理的全部內(nèi)容b、物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)c、常規(guī)性服務的主要內(nèi)容d、常規(guī)性管理的主要內(nèi)容
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容安全保衛(wèi)的重點是( )
a、防火、防盜b、防雷、防電c、防交通事故d、防意外傷害。
29、下列闡述是正確的有( ) )
a、業(yè)主是物業(yè)的主人b、許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會c、物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎d、物業(yè)管理權是物業(yè)管理中的根本問題
30、選聘物業(yè)管理企業(yè)應堅持招投標制度,這樣可以激勵企業(yè)加強內(nèi)部管理( )
a、提高服務水平b、降低管理成本c、增強自身實力d、遏制腐敗現(xiàn)象
31、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識和專業(yè)技能包括( )。
a、現(xiàn)代管理知識b、現(xiàn)代管理手段c、物業(yè)管理專業(yè)技能d、遵守紀律奉公守法
32、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識是指從事管理工作必須( )
a、儀表儀容端莊b、具有科學頭腦c、具有科學思想d、運用科學的手段
33、物業(yè)管理人員具有了物業(yè)管理方面的專業(yè)技能,才能( )。
a、管理他人b、帶領他人c、創(chuàng)出新的管理經(jīng)驗d、創(chuàng)出新的管理模式
34、物業(yè)管理人員應具備的個人素質包括( )。
a、語言表達能力b、端莊的儀表儀容c、良好的心理素質d、掌握各種設備的維修技能
35、忠于職守,盡職盡責是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的( )。
a、全部要求b、基本要求c、首要要求d、最高要求
36、物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風,一切從實際情況出發(fā),( )。 `
a、客觀正確地對待和處理問題b、各項工作技能都必須掌握c、反映情況時好事壞事都要報d、反映情況時報喜不報憂
37、物業(yè)管理人員不但要掌握原有的業(yè)務知識,還必須了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的( )。
a、新知識b、新工藝c、新辦法d、新成果
三、判斷題
38、( )綠地和道路不屬于物業(yè)的范疇。
39、( )廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務。
40、( )古建筑、名人故居屬于文化娛樂類物業(yè)。
41、( )物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設施設備和場地。
42、( )物業(yè)管理覆蓋面廣的特點,就是指從地域上看管理面廣。
43、( )在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司始終處于主導地位,是管理的主體。
44、( )只要是對業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應該積極去做
。
45、( )加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理,主要是擴大綠地面積。
46、( )搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關重要的是停車場的管理,保證車輛停放有序。
47、( )物業(yè)管理企業(yè)應該在資金允許的情況下,大膽地開發(fā)服務項目,最大限度地滿足使用人的需要,同時提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
48、( )物業(yè)管理經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎,物業(yè)管理企業(yè)必須通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。
49、( )所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會使用計算機。
第11篇 物業(yè)管理目標責任書范本
授權管理:深圳市ky物業(yè)管理有限公司
管理方: 管理處
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,為貫徹公司工作方針,確保各項工作指標順利實現(xiàn),長期為住戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境,公司授權管理處對(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理并訂立本責任書。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置:市區(qū)路(街道)號;
占地面積:平方米;
建筑面積:平方米;其中住宅平方米;
物業(yè)類型:
其它:
第二條:管理處應管理事項
1、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、……)的維修、養(yǎng)護和管理。
2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、…)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、…)的維修、養(yǎng)護和管理。
5、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
6、交通、車輛行駛及停泊。
7、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
8、社區(qū)文化娛樂活動。
9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10、法規(guī)和政策規(guī)定由管理處管理的其它事項;
第三條:管理期限
本責任書期限與開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司簽訂的合同期限相一致。
第四條:公司的權利和義務
1、與管理處議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;
2、對管理處的管理實施監(jiān)督檢查,公司有關部門月、季度、年進行考核評定,如因管理處管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)公司認定,有權免掉管理處主任及其他責任人的職務。
3、公司要求管理處對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取相應的催繳催改措施。
4、公司負責處理非管理處原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
5、協(xié)助管理處做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
6、公司人事部負責制定培訓大鋼,協(xié)助管理處做好培訓、考核工作。
7、公司管理部負責協(xié)助管理處制定各項規(guī)章制度,并監(jiān)督管理處的執(zhí)行情況。
8、公司工程部負責小區(qū)的全面驗收。
9、法規(guī)政策規(guī)定由公司承擔的其他責任。
第五條:管理處的權利和義務
1、根據(jù)有關法律、法規(guī)政策及管理小區(qū)的特色的規(guī)定,應制訂具有該物業(yè)特色的管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動(各種經(jīng)營應申報公司),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(客戶)的合法權益,獲取不當
利益。
2、遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務項目、服務內(nèi)容、服務深度,測算物業(yè)管理服務收費標準,并向公司提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。
3、負責參照公司有關文件編制所管轄房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)公司工程部議定后由管理處組織實施。
4、有權依照法規(guī)政策、合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;
5、接受公司和物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導,并接受業(yè)主的監(jiān)督。
6、至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;
7、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報公司工程部批準后方可實施;
8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
9、開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
10、不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定除外)。
第六條:管理目標
根據(jù)開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司簽訂的委托管理事項制定出本物業(yè)'管理分項標準'(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標準和考核標準),與公司協(xié)商同意后作為本責任書的必備附件。
第七條:管理服務費用
1、本物業(yè)的管理服務費按開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積元。
2、管理處對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計收;但公司有權對管理處的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。
3、房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由管理處提出方案,經(jīng)與公司及開發(fā)商(業(yè)主委員會)議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。管理處有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。
4、管理處在接管物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用由公司墊支管理處分5年從管理費用中攤銷;
5、因開發(fā)商責任造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按其與公司簽訂的委托管理合同有關約定執(zhí)行。
第八條:獎懲措施
1、管理處全面完成合同規(guī)定的各項管理目標,公司將視情況對管理處進行獎勵。
2、管理處未完成合同規(guī)定的各項管理目標,公司分別下列情況,對管理處進行處罰;
第九條:違約責任
1、如因公司原因,造成管理處未完成規(guī)定管理目標或直接造成管理處經(jīng)濟損失的,公司應給予管理處相應補償。
2、如因管理處原因,造成不能完成管理目標或直接造成管理處經(jīng)濟損失的,公司有權要求管理處限期整改,并提出警告,直至對主任及其他負責人進行行政和經(jīng)濟處罰。。
3、因開發(fā)商房屋建筑和設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由開發(fā)商承擔責任并負責善后處理。因管理處管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由管理處承擔責任并負責善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)
第十條:其它事項
①
②
公司簽章: 管理處簽章:
法人代表: 管理處主任:
第12篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理招標綜合說明
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理招標綜合說明
一、總則
(一)本物業(yè)招標按照《中華人民共和國招投標法》、建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》執(zhí)行。通過公開招標方式擇優(yōu)選定物業(yè)管理單位。
(二)物業(yè)管理招標原則
本物業(yè)管理的招標、評標工作按照“公平、公開、公正、合理、誠實、信用”的原則,按招標人制定的《物業(yè)管理項目招標評標辦法》進行。
(三)投標單位資格條件
1、參加投標的物業(yè)管理單位必須是具有獨立法人資格、三級及以上的資質等級的物業(yè)管理企業(yè)。
2、參加投標的物業(yè)管理單位必須具有被授予合同的資格。投標單位應在投標資格審查時提供使招標人滿意的資格文件,以證明其符合投標條件和具有履行合同的能力。所提供的資格文件中應包括下列資料:
有關確立投標單位法律地位的原始文件副本(包括營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書)等。
(四)投標單位應承擔其編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用。不管投標結果如何,招標人對上述費用不負任何責任。
二、招標文件
(五)招標文件的組成
1、招標文件包括文件以及根據(jù)具體情況的變化發(fā)出的補充通知和招標答疑會議記錄。
2、投標單位應認真審閱招標文件所有的內(nèi)容,如果投標單位的投標文件不符合招標文件要求,責任由投標單位自負。
(六)招標文件的解釋
投標單位在收到招標文件后,若有疑問需要澄清,應于收到招標文件后4日內(nèi)以書面形式向招標人提出,招標人在招標答疑會后以書面形式將答復發(fā)放至所有投標單位。
(七)招標文件的修改
1、在投標截止日期至少1天前,招標人可以補充通知的方式修改招標文件。
2、補充通知將以書面方式發(fā)給各投標單位,補充通知作為招標文件的組成部分,對投標單位具有同等約束作用。
3、為使投標單位在編制投標文件時把補充通知內(nèi)容考慮進去,招標人可以酌情延長遞交投標文件的截止日期。具體時間將在補充通知中寫明。
三、投標文件內(nèi)容及編制要求
(八)投標文件的組成
1、物業(yè)管理單位的投標文件應包括招標文件第三章《投標文件格式》中規(guī)定的所有內(nèi)容。
2、投標文件應提供正本1份、副本4份。
3、投標文件采用中文編制,在《投標文件格式》明確的部位加蓋單位公章和法定代表人或其委托代理人印章(或簽名)。
(九)投標保證金
1、投標單位需交納附前頁規(guī)定的金額,逾期不繳,視同放棄投標資格。
2、自始自終參加投標的未中標單位的投標保證金在投標結束后當場退還。
3、中標單位的投標保證金在簽訂合同后5個工作日內(nèi)予以退回(無息)。
4、凡有下列情形之一的,投標保證金不予退還:
(1)投標截止后,投標單位撤回投標文件的;
(2)投標單位中標后不簽訂物業(yè)管理委托合同的。
(十)現(xiàn)場踏勘與招標答疑會
1、投標單位將被邀請對物業(yè)管理現(xiàn)場和周圍環(huán)境進行踏勘,并獲取有關編制投標文件和簽署合同所需的所有資料。
2、投標單位提出的與投標有關的任何問題在收到招標文件2日內(nèi)以書面形式送達招標人。
3、招標人在發(fā)放招標文件的同時召開招標答疑會,會議邀請物業(yè)主管部門、投標單位以及有關部門參加,目的是澄清、解答投標單位提出的書面問題。
4、會議紀要(包括所有問題和答復),將在會后2日內(nèi)提供給所有投標單位,由招標答疑會而產(chǎn)生的對招標文件內(nèi)容的修改,招標人應以補充通知的方式發(fā)出。
(十一)物業(yè)管理服務費
1、各投標單位可根據(jù)服務期限和服務內(nèi)容并結合自身的經(jīng)營管理水平自主報價。
2、投標文件必須用a4紙裝訂密封包裝,封口加蓋單位公章,未按規(guī)定密封的投標文件將不予簽收。
3、在封套外應寫明:
(1)投標單位的名稱和詳細地址。
(2)麗水工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理投標文件。
(3)開標前不得啟封。
四、投標文件遞交
(十三)投標文件的遞交
1、投標文件應在招標單位規(guī)定的截止日期時間前送達蓮都區(qū)招投標中心。
2、投標單位未在規(guī)定時間內(nèi)遞交投標函的,將被視為自動放棄。
3、投標單位未按規(guī)定提交投標書份數(shù)的將被拒絕,并原封退還給投標單位。
4、提交投標文件中的投標人少于三個的,招標人將依法重新招標。
(十四)投標文件的封存
招標單位在收到投標函時,應辦理查驗、登記手續(xù)。
(十五)投標文件的修改與撤回
1、投標單位在遞交投標文件以后,可以在規(guī)定的投標截止期之前,撤回投標文件。
2、投標截止以后,投標單位不得撤回投標文件。
3、投標書有效期:自投標截止日起30天內(nèi)有效。
五、開標
(十六)開標
1、開標會議應由投標單位法定代表人或委托代理人參加,委托代理人必須持法定代表人授權委托書和本人身份證,參加開標的投標單位代表應簽名報到,以證明其出席開標會議。
2、投標單位代表在規(guī)定的開標會議時間后到達或未參加開標會議的將視為自動棄權。
投標文件有下列情況之一者將被判定為廢標:
(1)投標文件未按規(guī)定密封、標志的;
(2)規(guī)定加蓋而未加蓋投標單位公章和單位法定代表人印鑒;
(3)未按規(guī)定格式填寫的;
(4)字跡模糊,辨認不清,影響評標的;
(5)投標截止期以后送達的投標文件。
3、招標人當眾宣布核查投標文件密封和標志情況,并宣讀有效標的投標單位和名稱。
4、按投標文件送達先后的逆順序開啟標書,招標單位將公開宣讀投標報價、質量、服務期限等主要內(nèi)容。開標后,投標單位應對各自的投標報價等主要內(nèi)容進行確認。
六、評標
(十七)評標
1、招標單位將依照國家有關規(guī)定組建評標專家組,
負責本次招標的評標工作。
2、開標后,評標專家組將對各投標書的內(nèi)容和格式復核審查,確認投標書是否合格。凡不符合招標文件要求或不實質性響應招標文件的投標書,將不給予評審。
3、在評標階段,對投標書中的疑問,評標專家組將對投標單位進行詢標,或要求補充某些資料,對此,投標單位不得拒絕。
4、有關詢問的答復,均應以書面形式進行,作為投標書的補充文件。投標單位不得借澄清問題的機會,對原投標報價等實質性內(nèi)容提出修改,但在評標中對發(fā)現(xiàn)的算術差錯所進行的核實、修正,則不在此列。
5、評標采用綜合評價法(附后)。評標專家組根據(jù)公平、公正、科學原則擇優(yōu)確定中標人。
七、授予合同
(十八)中標通知書
1、確定中標單位后,招標人于5日內(nèi)發(fā)出中標通知書。中標通知書將成為合同的組成部分。
(十九)合同簽訂
1、中標單位應按中標通知書指定時間(接到中標通知書5天內(nèi))與招標單位簽訂物業(yè)管理服務合同。
2、物業(yè)管理服務合同應采用《前期物業(yè)服務合同》(浙江省推薦文本)。
3、前期物業(yè)管理委托合同經(jīng)雙方法定代表人或授權人簽署,并加蓋公章后生效。
(二十)招標結束
1、中標單位與招標單位簽署的前期物業(yè)管理委托合同生效,即為招標結束。中標單位應在合同簽定后一周內(nèi)進駐實施物業(yè)管理前期介入管理。
八、其他事項
(二十一)各投標單位在投標期間,應嚴格遵守《中國人民共和國招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》以及有關招標投標管理的法規(guī),不得互相打聽,互相串通,互相勾結,干擾招投標正常秩序,否則視為投標違紀行為。
第13篇 物業(yè)管理手冊－法律法規(guī)其他要求控制程序
物業(yè)管理手冊:法律法規(guī)及其他要求控制程序
1、目的
建立獲取法律法規(guī)和其他要求的渠道,為及時獲取和識別出適用于本公司與環(huán)保有關的法律法規(guī)和其他要求,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于與公司有關的環(huán)境法律法規(guī)和其他要求的獲取、識別與更新。
3、職責
3.1品質部負責獲取、確認和匯總適用于公司活動及服務中有關環(huán)境的法律法規(guī)和其他要求,并對其進行登記、更新和傳遞。
3.2各部門負責收集其職權范圍內(nèi)的法律法規(guī)及其他要求,并及時將有關信息傳遞給品質部。
4、程序
4.1獲取范圍
4.1.1國家頒布的有關環(huán)境、能源、資源、消防、安全等方面的法律、法規(guī)和標準。
4.1.2河南省、鄭州市發(fā)布的有關環(huán)境保護的地方性法律、法規(guī)。
4.1.3其它要求
4.1.3.1與顧客的協(xié)議
4.1.3.2非法規(guī)性指南
4.1.3.3與政府機構的協(xié)議
4.1.3.4行業(yè)協(xié)會的要求
4.1.3.5上級機關發(fā)布的相關標準和規(guī)范性文件
4.1.3.6本公司對公眾的承諾
4.1.3.7本公司的要求等
4.2獲取途徑與方式
4.2.1購買專業(yè)出版社出版的法律法規(guī)和標準合訂本,獲取河南省已經(jīng)頒發(fā)的有關資料,摘錄相關內(nèi)容。
4.2.2從上級有關部門及專業(yè)報紙、雜志、出版社、圖書館、cd磁盤等媒體上獲取有關法律及其他要求。
4.2.3通過互聯(lián)網(wǎng)進行查詢,獲取最新版本的法律、法規(guī)和其它要求的信息。
主要查詢的網(wǎng)站有:
中國環(huán)境保護網(wǎng)
中國環(huán)境標準網(wǎng)
新浪網(wǎng)
搜狐網(wǎng)
商都信息網(wǎng)
鄭州市環(huán)境保護局
4.3識別、填寫、確認
4.3.1品質部每年12月底以前識別出其所適用的環(huán)境方面的法律法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和其它要求。
4.3.2品質部在獲取到新的法律法規(guī)及其它要求后,應對公司的經(jīng)營活動與服務狀況進行識別和確認。確認的依據(jù)為:公司的實際狀況、識別出的環(huán)境因素、相關方的要求、上級主管單位的要求、公司的要求等。
4.3.3品質部根據(jù)確認的結果編制出《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》,報管理者代表審批。
4.4傳達、培訓
4.4.1品質部將《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》和必要的內(nèi)容或文本根據(jù)公司的實際情況通過發(fā)放文件、網(wǎng)上公文、會議等形式傳達到各部門和有關相關方。
4.4.2各部門對員工進行法律、法規(guī)教育培訓時,執(zhí)行《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》。
4.5保存、發(fā)放
4.5.1品質部妥善保存公司適用法律法規(guī)及其他要求的文本。
4.5.2品質部將確認適用于本公司的法律法規(guī)和其他要求,以受控文件的形式,復印、發(fā)放到各相關執(zhí)行部門,各相關部門建立部門《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》和文本并妥善保存。
4.6跟蹤、更新
4.6.1品質部采用互聯(lián)網(wǎng)查詢或采取向當?shù)匦姓鞴懿块T咨詢的方式,進行法律及其他要求有效性的跟蹤,并根據(jù)跟蹤結果,修改、增補《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》,執(zhí)行《文件控制程序》中有文件更改的規(guī)定。
4.6.2品質部通過發(fā)放文件、網(wǎng)上公文、會議等形式將更新信息傳遞給員工和其它有關的相關方。
4.6.3由此涉及其它文件的修改,執(zhí)行《文件控制程序》。
4.7公司在識別和評價環(huán)境因素,制定管理方針、目標、指標及培訓、運行控制、績效監(jiān)測、合規(guī)性評價等時,應考慮法律、法規(guī)和其他要求。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《法律法規(guī)及其他要求目錄清單》jw/jl-5.4.4-001
第14篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第15篇 某某小區(qū)物業(yè)管理思路
某小區(qū)物業(yè)管理思路
'為業(yè)戶服務,使物業(yè)增值
'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優(yōu)秀物業(yè)公司,不僅能對物業(yè)善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業(yè)本體以外的價值--無形資產(chǎn)。
將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構成的物業(yè)增值,為業(yè)主帶來更大利潤,是我們的首要目標。
'創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境
物業(yè)管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業(yè),管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業(yè)管理=時間+空間+服務。
所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業(yè)的正常運行;所謂'空間',就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時間段里,保持良好的空間環(huán)境。如何保證'時間'和'空間'的優(yōu)化,靠得是周到細致的服務。
'時間'和'空間'的完美結合,是我們追求的目標。
'求生存、求形象、求效益
物業(yè)管理服務企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當?shù)钠放?不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業(yè)的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發(fā)展了。
企業(yè)自身的發(fā)展是我們的奮斗目標。
第16篇 辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言
《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言
首先感謝**人員房屋服務公司對我公司的信任,使我們有機會參與z辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標,展示我公司實力。我們非常珍視這個機會,為貴公司在z辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻。
由于我們接觸項目時間較短,對項目的實際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗編制而成的,所以不可避免的有關內(nèi)容與實際情況不甚符合,我們希望能有機會與貴司領導共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個切合z寫字樓實際情況的高水平的物業(yè)管理方案。
貴公司投資建設了z辦公樓,而我公司具有對寫字樓管理的豐富經(jīng)驗和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時也有實力將z辦公樓經(jīng)營好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。
