第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)之項(xiàng)目前期管理
物業(yè)管理手冊(cè):項(xiàng)目前期管理
1 總則
1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一, 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面、準(zhǔn)確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠(chéng),持續(xù)提升 au*地產(chǎn)品牌,各地項(xiàng)目所在公司管理層應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作,充分識(shí)別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對(duì) 物業(yè)管理職能的參與過程進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)。
1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項(xiàng)目前期管理工作,主動(dòng)參與、積極配合,有計(jì)劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項(xiàng)目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運(yùn)營(yíng)奠定 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2 項(xiàng)目前期管理業(yè)務(wù)范圍
根據(jù)ee物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn),前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動(dòng),包括 但不限于:
a) 物業(yè)項(xiàng)目承接;
b) 物業(yè)服務(wù)策劃(詳見 4.1 方案管理);
c) 物業(yè)管理組織的組建;
d) 項(xiàng)目前期介入;
e) 項(xiàng)目驗(yàn)收與接管;
f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。
3 項(xiàng)目前期管理制度的執(zhí)行
為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項(xiàng)目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項(xiàng)目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細(xì)化的制度規(guī)定,各地項(xiàng)目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照?qǐng)?zhí)行。
第2篇 物業(yè)保安員著裝管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.保安員上崗值勤時(shí)必須按公司規(guī)定著裝。
2.員工工牌是員工工作證明,應(yīng)佩帶在左胸上衣口袋蓋上處。
3.上班時(shí)制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
4.紐扣要全部扣齊,不得敞開外衣,卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
5.制服外衣衣袖、衣領(lǐng)處、制服襯衣領(lǐng)口,不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯有個(gè)人物品,如:紀(jì)念章、手鏈、項(xiàng)鏈等。制服口袋不得裝過大過厚的物品。
6.對(duì)講機(jī)掛于右側(cè)腰帶上,腰帶禁止佩帶手機(jī)等飾物。
7.上崗時(shí),統(tǒng)一穿著黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開公司,下班后不得穿著制服外出。
9.換裝時(shí),應(yīng)統(tǒng)一著裝,不得有夏冬裝混穿現(xiàn)象。
10.離職時(shí)必須將制服交回公司,如有遺失或損壞,則需按有關(guān)規(guī)定賠償。
第3篇 物業(yè)管理員考試試題
一、選擇題(共65題,每題只有一個(gè)答案是正確的,將正確的答案序號(hào)填寫在括號(hào)中)
1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。
a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動(dòng)產(chǎn);d固定資產(chǎn)。
2.物業(yè)管理是指()通過選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動(dòng)。
a業(yè)主;b業(yè)主委員會(huì);c政府主管部門;d開發(fā)商。
3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務(wù);
c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。
4.業(yè)主或業(yè)主大會(huì),依法通過適當(dāng)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應(yīng)簽訂局面的()。
a《前期物業(yè)服務(wù)合同》;b《物業(yè)服務(wù)合同》;
c《物業(yè)管理服務(wù)合同》;d《物業(yè)管理合同》。
5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。
a權(quán)責(zé)分明原則;b依法行事原則;
c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導(dǎo)原則。
6.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。
a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競(jìng)爭(zhēng);d服務(wù)第一。
7.下列說法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
a實(shí)施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
c決定專項(xiàng)維修資金的使用;d制止違法行為。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定,對(duì)未取得資質(zhì)證書人事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收所得中,并處()罰款。
a5-20萬元;b1-10萬元;c1-5萬元;d5-10萬元。
9.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a15;b20;c30;d10。
10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導(dǎo)下成立。
a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會(huì);c居委會(huì);d街道辦事處。
11.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。
12.對(duì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。
13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。
a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù);b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;
c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù);d對(duì)環(huán)衛(wèi)部門的指導(dǎo)。
14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。
a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;
c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。
15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。
a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;
c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。
16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。
a前臺(tái)服務(wù);b商務(wù)中心服務(wù);
c客服中心;d綜合服務(wù)部。
17.我國(guó)一般商業(yè)場(chǎng)所停車位建設(shè)的建議指標(biāo)是每()平方米營(yíng)業(yè)面積設(shè)置0.30個(gè)停車位。
a100;b200;c150;d80。
18.根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達(dá)50%以上。
a基本承租戶;
b一般承租戶;c主要承租戶;d長(zhǎng)期承租戶。
19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。
a煤炭;b氣;c油;d其他。
20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品,需經(jīng)()批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫(kù)房。
a業(yè)主委員會(huì);b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。
21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。
a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場(chǎng)所;d學(xué)校。
23.其它類物業(yè)的特點(diǎn)有()。
a設(shè)施相同;b數(shù)量相對(duì)較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對(duì)較少。
24.()頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開始實(shí)施,這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。
a全國(guó)人民代表大會(huì);b國(guó)務(wù)院;
c國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì);d建設(shè)部。
25.對(duì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);
c業(yè)主委員會(huì);d業(yè)主大會(huì)。
26.當(dāng)客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無人清理時(shí),物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應(yīng)該()。
a讓客戶找保潔服務(wù)公司負(fù)責(zé)人解決;b向客戶表示同情;
c表明是物業(yè)管理公司的責(zé)任并及時(shí)解決;d表示及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。
27.當(dāng)物業(yè)管理員在日常接待客戶時(shí),如果無法滿足客戶的要求,應(yīng)該()。
a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責(zé)任;d滿口應(yīng)承。
28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進(jìn)行面談時(shí),應(yīng)該做到()。
a仔細(xì)傾聽,耐心解答;b積極宣傳,影響對(duì)方;
c不斷解釋,消除誤會(huì);d急于表態(tài),隨意中斷。
29.對(duì)于客戶的電話投訴、書面投訴、當(dāng)面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應(yīng)該()。
a承擔(dān)責(zé)任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細(xì)記錄。
30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標(biāo)志。
a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;
c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。
31.下列()項(xiàng)屬于接待服務(wù)規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。
a佩戴工卡號(hào);b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。
32.急修項(xiàng)目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。
a12小時(shí);b24小時(shí);c36小時(shí);d48小時(shí)。
33.在辦理入住手續(xù)時(shí),請(qǐng)客戶簽署()。
a入伙通知書;b業(yè)主臨時(shí)公約;c結(jié)清余款通知書;d售房合同。
34.驗(yàn)收合格辦理交接登記,應(yīng)記錄()初始讀數(shù)。
a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。
35.接聽客戶來電時(shí),要求在鈴響()前接聽。
a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。
36.房屋租賃的標(biāo)的物是()。
a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。
a現(xiàn)代管理科學(xué);b網(wǎng)絡(luò)化的形成;
c計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開發(fā)。
38.物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是()。
a服務(wù);b委托;c勞務(wù);d物業(yè)。
39.為準(zhǔn)確界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護(hù)其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應(yīng)建立()制度,這是在實(shí)施物業(yè)管理前必須做好的一項(xiàng)工作。
a管理服務(wù);&
nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。
40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向()收取有關(guān)費(fèi)用。
a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。
41.按照有關(guān)規(guī)定,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)()應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。
a代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi);b代收的房租;
c代收的專項(xiàng)維修資金;d代理收繳費(fèi)用業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入。
42.中高層建筑是指層數(shù)為()。
a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。
43.屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護(hù)。
a樓板;b保溫層;c保護(hù)層;d防水層。
44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應(yīng)()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目,對(duì)急修項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修()內(nèi)修理。
a24小時(shí);b48小時(shí);c72小時(shí);d12小時(shí)
46.因維修、養(yǎng)護(hù)而正常停用電梯時(shí),主要應(yīng)在大廈()掛出電梯停用告示牌。
a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。
47.樓內(nèi)電梯機(jī)房要有明亮光照,通風(fēng)良好,并必須配有()。
a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。
48.水泵房應(yīng)()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實(shí)施制度。
a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。
51.燃?xì)獗淼臋z定有效年限一般為()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應(yīng)在()內(nèi)完成。
a30分鐘;b1小時(shí);c2小時(shí);d4小時(shí)。
53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。
a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房?jī)?nèi)。
54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對(duì)其(),子目其制造破壞事件。
a跟蹤觀察,暗中進(jìn)行監(jiān)視;b進(jìn)行檢查;
c進(jìn)行盤問;d扭送公安機(jī)關(guān)。
55安保服務(wù)需要()小時(shí)提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。
a固定崗位,流動(dòng)人員;b流動(dòng)崗位,固定人員;
c流動(dòng)崗位,流動(dòng)人員;d固定崗位,固定人員。
57發(fā)生電器設(shè)備火災(zāi)宜用()滅火。
a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;
c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。
58.干粉滅火器在噴粉滅火過程中應(yīng)始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。
a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。
59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應(yīng)進(jìn)行1.5倍設(shè)計(jì)壓力的水壓試驗(yàn)。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
層建筑室內(nèi)消防水箱應(yīng)貯存()的室內(nèi)消防用水量。
a1分鐘;b5分鐘;c1小時(shí);d10分鐘。
61輔酶在停車場(chǎng)被盜后,由物業(yè)管理部主管確認(rèn)后,立即通知車主,()向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場(chǎng)保安; d物業(yè)經(jīng)理。
62車輛在駛?cè)胪＼噲?chǎng)(庫(kù))時(shí)應(yīng)該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應(yīng)小心慢行。
a0.5公里/小時(shí); b5公里/小時(shí);
c10公里/小時(shí); d20公里/小時(shí)。
63垃圾的來源主要是來自于()的過程。
a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動(dòng)物生存。
64.對(duì)直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標(biāo)不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應(yīng)在6-8
第4篇 物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能范本
物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。
(2)建立財(cái)務(wù)管理體系,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。
(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。
(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。
(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
第5篇 某物業(yè)區(qū)域消防器材管理注意事項(xiàng)
物業(yè)區(qū)域消防器材管理注意事項(xiàng)
1.消防設(shè)施器材按照劃分的管理區(qū)域,實(shí)行'誰主管,誰負(fù)責(zé)'的原則,使消防設(shè)施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài);
2.消防中心每年對(duì)消防設(shè)施器材進(jìn)行兩次定期檢查、清理和登記造冊(cè)存檔;
3.消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動(dòng)報(bào)警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài);
4.溫、煙感控制箱體,指示燈,開關(guān)、探頭經(jīng)常處于良好備用狀態(tài);
5.消防水泵、閥門、管道、壓力表、水噴淋自動(dòng)滅火系統(tǒng)每月放水試驗(yàn)一次;
6.消防手電筒、出口指示燈、事故應(yīng)急照明燈保持完好;
7.定期對(duì)滅火器進(jìn)行檢查、更換,確保處于良好備用狀態(tài);
8.消防用廣播器材隨時(shí)處于良好備用狀態(tài);
9.消防扳手存放在顯要位置,隨時(shí)備用;
10.加強(qiáng)消防設(shè)施器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理;
11.消防設(shè)施器材禁止挪作他用及改變位置,嚴(yán)禁損壞丟失;
12.因裝修、擴(kuò)建、改建消防設(shè)施故障需要暫停消防設(shè)施運(yùn)行的,必須先到管理處辦理消防設(shè)施停用手續(xù)后,按《消防設(shè)施停用管理制度》執(zhí)行。
第6篇 物業(yè)環(huán)境污染控制管理手冊(cè)
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊(cè)
--環(huán)境污染控制
1.0 總則
建立文件化程序,以便對(duì)于廢水、廢氣、噪聲及固體廢棄物對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的污染進(jìn)行控制。
2.0 職責(zé)
管理部負(fù)責(zé)對(duì)各種污染物實(shí)行總的管理、控制,并負(fù)責(zé)定期檢查和監(jiān)測(cè)。
3.0 程序概況
3.1 公司將盡可能采取清潔生產(chǎn)技術(shù),使用無污染式少污染的原材料,減少?gòu)U棄物和產(chǎn)生,控制廢棄物質(zhì)的排放。
3.2 編制文件化的程序《污染控制程序》、《固體廢棄物污染控制程序》,以加強(qiáng)對(duì)于廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物和管理及光污染的控制。
3.3 對(duì)于新、改、擴(kuò)建等新項(xiàng)目的環(huán)境管理,制定《新、改、擴(kuò)建項(xiàng)目環(huán)境管理程序》,以便對(duì)其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化學(xué)危險(xiǎn)品管理程序》(***-ep-04)
4.3《對(duì)相關(guān)方環(huán)境施加影響程序》(***-ep-05)
4.4《環(huán)境/安全績(jī)效監(jiān)測(cè)控制程序》(***-ep-08)
4.5《固體廢棄物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、擴(kuò)建項(xiàng)目環(huán)境管理程序》(***-ep-10)
第7篇 萬科物業(yè)消防管理程序
物業(yè)管理公司程序文件
--消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的消防管理,確?；馂?zāi)預(yù)防與滅火救援工作的實(shí)施。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理為公司消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)分管總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責(zé)任制度。
3.2 品質(zhì)管理部專業(yè)委員會(huì)協(xié)助總經(jīng)理助理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3 各管理處經(jīng)理為本部門消防安全直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施等工作,組織和建立義務(wù)消防隊(duì),制定滅火方案。
3.4 各管理處指定專人負(fù)責(zé)防火宣傳及消防設(shè)施、設(shè)備的安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患。熟悉周圍環(huán)境,及時(shí)制止、糾正消防違章行為,實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1消防工作貫徹 '預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。
4.1.2公司任何員工都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參與滅火工作的義務(wù)。
4.2消防組織
4.2.1各管理處經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本部門消防工作,實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制,確定各崗位消防安全責(zé)任人、建立義務(wù)消防隊(duì):
4.2.1.1負(fù)責(zé)組織制定、修訂各項(xiàng)消防規(guī)章制度、制定滅火方案。
4.2.1.2負(fù)責(zé)組織防火安全檢查、巡視,定人、定時(shí)、定措施消除火險(xiǎn)隱患,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施。
4.2.1.3負(fù)責(zé)組織進(jìn)行消防宣傳教育、并定期訓(xùn)練、演習(xí)。
4.2.1.4負(fù)責(zé)組織管理并安排人員維修消防設(shè)施、器材,確保完好使用。
4.2.1.5負(fù)責(zé)組織建立防火檔案,確定消防安全重點(diǎn)部位,設(shè)置防火標(biāo)志,實(shí)行嚴(yán)格管理。負(fù)責(zé)組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。
4.2.1.6負(fù)責(zé)組織撲救初起火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散。
4.2.1.7負(fù)責(zé)配備管理、維護(hù)消防設(shè)施的技術(shù)人員。
4.2.1.8協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因。
4.2.2消防緊急集合
4.2.2.1各管理處每季度至少進(jìn)行一次消防緊急集合。
4.2.2.2人員以本部門安全員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi))。
4.2.2.3須準(zhǔn)確記錄每個(gè)人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.2.2.4各管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間由安全管理專業(yè)委員會(huì)核定。
4.2.2.5對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對(duì)緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.2.3消防演習(xí)
4.2.3.1演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并報(bào)安全管理專業(yè)委員會(huì)主任審批。
4.2.3.2每年十月各管理處必須組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。
4.2.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并將演習(xí)情況記錄在《演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》上。
4.2.4安全管理專業(yè)委員會(huì)至少每半年組織一次專業(yè)人員對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行防火安全檢查,填寫《安全檢查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.3火災(zāi)預(yù)防
4.3.1按以下規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志、消防疏散示意圖:
a.4.3.1.1電梯前室、走道、配電室、消防控制室、計(jì)算機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、圖書室、廚房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的輕便滅火器材。
4.3.1.2各小區(qū)(大廈)須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于物業(yè)本體的顯著位置,圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。
4.3.1.3各管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖。
4.3.1.4小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須得到部門經(jīng)理同意方可動(dòng)工。
b.4.3.1.5高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。各部門需有滅火作戰(zhàn)示意圖,有消防設(shè)施清單,并懸掛及存放于消防控制中心。
4.3.1.6保障疏散通道、安全出口暢通,并設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全 疏散標(biāo)志。
4.3.1.7必要時(shí),各樓層宜配備自救用的安全繩或緩降器、軟梯、救生袋等避難救生器具。
c.4.3.1.8員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全措施。
4.3.2定期組織人員進(jìn)行防火檢查,對(duì)消防設(shè)施、器材等設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù),及時(shí)消除火災(zāi)隱患,并建立消防檔案,記錄每次檢查情況。
4.3.3建筑物內(nèi)的自動(dòng)報(bào)警和滅火系統(tǒng),防、排煙設(shè)備,防火門、防火卷簾和消火栓等,要定期進(jìn)行檢查測(cè)試,凡失靈損破的,要及時(shí)維修或更換,確保完整好用。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)/大廈,嚴(yán)
a.禁使用瓶裝液化燃?xì)狻?/p>
4.3.4按照有關(guān)電力技術(shù)規(guī)范的規(guī)定,定期對(duì)公共電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈具等進(jìn)行檢查,凡不符合安全要求、老化要及時(shí)維修或更換。
b.4.3.5定期檢查煤氣管道、儀表、閥門和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求。
4.3.6消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施,不得任意改裝或挪作他用。消防給水系統(tǒng)需停水維修時(shí),應(yīng)做好消防預(yù)防措施。
4.3.7禁止采用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的配件、滅火劑來維修消防設(shè)施和器材。
4.3.8每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心責(zé)任人負(fù)責(zé)監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.3.9嚴(yán)格用火用電作業(yè)和危險(xiǎn)品管理;安全管理員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器、掌握疏散人員的方法,各管理處在員工的考核中必須包括相應(yīng)的消防知識(shí)考核內(nèi)容。
4.3.10積極協(xié)助消防機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),針對(duì)本物業(yè)的特點(diǎn)每年三月和十月組織對(duì)顧客進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。
4.3.11禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)隱患的物業(yè)場(chǎng)所使用明火;因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)。作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定,并采取相應(yīng)的消防安全措施。
4.3.12電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的作業(yè)人員和自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員,必須持
證上崗,并嚴(yán)格遵守消防安全操作規(guī)程。
4.3.13對(duì)顧客裝修的消防管理:
4.3.13.1在防火范圍內(nèi),辦公和商場(chǎng)裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。超過50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工,裝修應(yīng)采用防火材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),進(jìn)行防火處理。
4.3.13.2顧客進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)前,必須符合安全要求后管理處方可批準(zhǔn)。管理處必須要求施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線。
4.3.14舉辦社區(qū)文化活動(dòng),具有火災(zāi)危險(xiǎn)的,管理處應(yīng)制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,落實(shí)消防安全措施。
4.3.15對(duì)危險(xiǎn)品的儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用、銷毀必須按《危險(xiǎn)品管理程序》執(zhí)行。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國(guó)消防法》
《高層建筑消防管理規(guī)則》
《深圳市高層樓宇消防管理暫行規(guī)定》
《深圳市公安局關(guān)于防火重點(diǎn)部位臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)審批制度的暫行規(guī)定》
6.支持性文件
**wy7.5.1-a06-01《消防設(shè)施使用作業(yè)指導(dǎo)書》
**wy7.5.1-a06-02《消防滅火作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄和表格
**wy7.5.1-a06-f1 《消防設(shè)施清單》
**wy8.2.3-a01-f1 《演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》
**wy8.2.3-a01-f4《緊急集合情況記錄表》
**wy8.2.3-a01-f5 《安全檢查記錄表》
第8篇 物業(yè)管理項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃
物業(yè)管理項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃
1.對(duì)新洽談項(xiàng)目建立項(xiàng)目和客戶工作人員檔案并做好檔案管理工作。
2.對(duì)正在洽談的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)與有關(guān)部門和人員進(jìn)行溝通,確保客戶所需資料正確性和有效性。
3.與項(xiàng)目(業(yè)主)有關(guān)人員建立良好的工作關(guān)系。
4.如項(xiàng)目洽談成功,將有關(guān)文件送交相關(guān)部(運(yùn)作部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理室)
5.對(duì)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行有計(jì)劃的培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。
6.新進(jìn)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn),確保業(yè)務(wù)人員水準(zhǔn)。
第9篇 安必盛物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
安必盛物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團(tuán)旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員代表單位,具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì),通過'iso9001'質(zhì)量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價(jià)局授予'誠(chéng)信建設(shè)單位'、2005年度被評(píng)為'閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)'、2006年被評(píng)為'上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)優(yōu)秀會(huì)員單位'、在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜被評(píng)為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。
公司一直遵循'用心成就品質(zhì)'的企業(yè)宗旨,擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊(duì)伍。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為:'五部十六處',即:市場(chǎng)拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部和各項(xiàng)目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。
公司現(xiàn)已管理的項(xiàng)目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場(chǎng)、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達(dá)200萬平方米。
公司提倡'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念。
安必盛物業(yè)人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標(biāo),用心來經(jīng)營(yíng)和管理物業(yè)。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風(fēng)貌,使業(yè)主倍感親切;以急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,竭盡全力為業(yè)主解決問題,達(dá)到方便業(yè)主生活的目的;以嚴(yán)格的系統(tǒng)管理,不斷發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)管理中存在的問題,實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意,不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。
公司一貫堅(jiān)持的質(zhì)量方針為:創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營(yíng)造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標(biāo)為:保持安全文明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)窗口的稱號(hào),爭(zhēng)創(chuàng)市級(jí)優(yōu)秀示范、文明小區(qū);公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到區(qū)級(jí)文明小區(qū)、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。公司對(duì)每一位員工的工作要求是:虛心聽取業(yè)主意見,全心全意為業(yè)主服務(wù)。
在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承'用心成就品質(zhì)'的宗旨,'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念,不斷以法規(guī)規(guī)范人,以良好的風(fēng)尚鼓舞人,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人,確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。
安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!
企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。'企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家'便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)它鑒定,國(guó)際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。
第10篇 物業(yè)公司宿舍管理員職務(wù)說明書
1監(jiān)督管理一切內(nèi)務(wù),分配清掃、保護(hù)整潔、維護(hù)秩序、水電煤氣及門戶管制;
2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗(yàn)收;
3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;
4宿舍物品的統(tǒng)計(jì),及宿舍變動(dòng)人員名單的更改;
5宿舍每月水電費(fèi)的審核上報(bào);
6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;
7員工娛樂設(shè)施及閱覽室的管理;
8狼狗的喂養(yǎng);
9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)及關(guān)閉門窗;
10負(fù)責(zé)員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護(hù);
11負(fù)責(zé)公共地區(qū)的清潔,公共設(shè)施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并采取措施,安排解決;
12有下列情形之一者,有責(zé)任立即通知行政部:
12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴(yán)重;
12.2宿舍內(nèi)有不法行為或火災(zāi)險(xiǎn)情;
12.3員工身體不適以致病重,應(yīng)及時(shí)送醫(yī)院并通知其親友。
第11篇 物業(yè)區(qū)有線電視管理守則
物業(yè)園區(qū)有線電視管理守則
為使業(yè)主(住戶)接收到逼真、清晰的電視圖像,規(guī)范有線電視網(wǎng)絡(luò)管理,特制定本規(guī)定:
1、嚴(yán)格執(zhí)行《廣州市有線廣播電視設(shè)施保護(hù)規(guī)定》的條例。
2、不可將電視插孔、底座取出搭線。
3、不可使用超標(biāo)輻射及發(fā)射設(shè)備用具
4、業(yè)主(住戶)不得利用有線電視網(wǎng)絡(luò)發(fā)射任何信號(hào)(包括商業(yè)廣告、錄像等)
第12篇 銳翔物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
上海銳翔物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、企業(yè)概況
上海銳翔物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,銳翔物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績(jī)優(yōu)良?，F(xiàn)為國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè),中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,上海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進(jìn)的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌,為業(yè)主竭誠(chéng)提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機(jī)制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務(wù)實(shí)、誠(chéng)信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務(wù)第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象。在上海地區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
三、人員儲(chǔ)備
公司按照'對(duì)外招聘高級(jí)管理人才,對(duì)內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓(xùn)體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國(guó)物業(yè)管理崗位培訓(xùn),各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。
四、 企業(yè)信譽(yù)
本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務(wù)方面,實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo),接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。
1、國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)、部?jī)?yōu)榮譽(yù)。4、2002年被中國(guó)質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)評(píng)為'重質(zhì)量、講信譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新上?；▓@洋房于2001年獲得部?jī)?yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評(píng)為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績(jī)
1、'上南花城'。
2、'新上?；▓@洋房'。
3、'碧云別墅'。
4、'上房金豐苑'。
5、'中福城'。
6、'太陽城市花園'。
7、'詳和名邸'。
8、'金豐藍(lán)庭'。
9、'寶地東花園'。
10、'莘城公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
上海銳翔物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì),不斷引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的管理理念,對(duì)現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),摸索出了金佳特色的'人性服務(wù)、精細(xì)管理'的經(jīng)營(yíng)模式。
完善的管理體系。 對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機(jī)制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅(jiān)持探索物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場(chǎng)服務(wù)至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營(yíng)增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮進(jìn)謀發(fā)展' 的經(jīng)營(yíng)決策總體指導(dǎo)思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場(chǎng)部,目前管理面積已達(dá)100多萬平方米,項(xiàng)目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導(dǎo)'以人為本'的服務(wù)理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向:公司一向面向市場(chǎng),服從規(guī)律,把市場(chǎng)作為提升公司實(shí)力的競(jìng)技場(chǎng)。
以服務(wù)為宗旨:員工皆以服務(wù)為己任,對(duì)業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)思路 。經(jīng)多年經(jīng)營(yíng)發(fā)展,公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng), 打破原思路,拓寬經(jīng)營(yíng)思路,轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
七、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)
**廣場(chǎng)c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設(shè)計(jì)充分顯示精品建筑特點(diǎn),配置40%以上的綠化率,獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì),給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場(chǎng)按高檔住宅類型設(shè)計(jì),設(shè)備配置先進(jìn)齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應(yīng)用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。
定位準(zhǔn)確:
**廣場(chǎng)銷售取價(jià)主體為具有較高身價(jià)和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場(chǎng)旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目,**廣場(chǎng)環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機(jī)會(huì)。
優(yōu)勢(shì)互補(bǔ):
zz**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司是頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和良好的市場(chǎng)前景;上海銳翔物業(yè)管理公司是一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備完善的服務(wù)管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會(huì)把**廣場(chǎng)打造成zz乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績(jī)的上海銳翔物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,將使**廣場(chǎng)的建筑精品得到精心的呵護(hù),將使**廣場(chǎng)光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營(yíng)前景良好:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購(gòu)房者的需求,項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。
第13篇 物業(yè)合同協(xié)議管理程序文件
物業(yè)程序文件:合同(協(xié)議)管理程序
1.目的
規(guī)范和指引公司各部門、管理處對(duì)各種合同(協(xié)議)的訂立、變更、解除及保管,資金/采購(gòu)的制定、審批流程。
2.范圍
適用于公司各部門、管理處。
3.定義
公司合同分為a、b、c兩類:
a類合同:是指為明確轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)權(quán)力關(guān)系,與開發(fā)商、業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成的書面約定。如業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同
b類合同:是指為獲取資源,與供方達(dá)成的業(yè)務(wù)書面約定及房產(chǎn)銷售租賃業(yè)務(wù)的書面約定。如清潔服務(wù)合同、工程合同、物品采購(gòu)合同、銷售租賃合同。
c類合同:除a、b類以外的合同,包括公司、部門、管理處與內(nèi)部班組簽訂的各種管理責(zé)任書、與政府相關(guān)部門,與職員簽訂的勞動(dòng)用工合同等。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
責(zé)任部門負(fù)責(zé)合同的草擬、初審及履行
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)從品質(zhì)保證進(jìn)行審核
財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)資金管理角度進(jìn)行審核
辦公室負(fù)責(zé)從法律風(fēng)險(xiǎn)角度、后勤資源保障角度、人力資源管理角度進(jìn)行評(píng)審及公司合同的保管
總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、分管負(fù)責(zé)人、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)權(quán)限范圍的合同審批
5.方法和過程控制
5.1 合同的訂立
5.1.1合同的訂立應(yīng)遵循事先簽訂的原則,所有合同須按此程序規(guī)定通過評(píng)審、簽訂生效后方可履行。
5.1.2公司所有格式化合同須在發(fā)布生效前進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審時(shí)填寫相應(yīng)的合同(協(xié)議)審批表,在公司內(nèi)部網(wǎng)公布。
5.1.3 單項(xiàng)采購(gòu)/服務(wù)費(fèi)用在2000元以上(含2000元)需與供方簽訂合同。
5.1.4下列合同簽訂前不需評(píng)審:
a.各部門與內(nèi)部班組簽訂的各種管理責(zé)任書。
b.勞動(dòng)用工合同
c.與政府相關(guān)部門簽訂的格式化合同
d.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同。此類合同按相關(guān)租售業(yè)務(wù)管理規(guī)定訂立。
5.1.3 a類合同的訂立
5.1.3.1未成立業(yè)主委員會(huì)之前
5.1.3.1.1 《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》(臨時(shí))在項(xiàng)目確定物業(yè)管理招投標(biāo)之前,應(yīng)充分與地產(chǎn)公司進(jìn)行溝通,并收集相關(guān)資料,在確定完全領(lǐng)會(huì)開發(fā)商需求后,由公司法務(wù)人員草擬合同(參照國(guó)家、天津、集團(tuán)示范文本)
5.1.3.1.2 在項(xiàng)目招投標(biāo)后,在中標(biāo)通知書發(fā)出后2工作日日內(nèi)公司法務(wù)人員完成《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》擬定。之后2工作日內(nèi)組織召開物業(yè)公司合同評(píng)審會(huì),根據(jù)會(huì)議討論意見或建議進(jìn)行修改,報(bào)物業(yè)公司內(nèi)部匯簽,一般情況下3工作日內(nèi)完成匯簽工作。
5.1.3.1.3 物業(yè)公司內(nèi)部匯簽后,1工作日內(nèi)上報(bào)地產(chǎn)公司,一周內(nèi)完成地產(chǎn)公司內(nèi)部匯簽。如有修改意見,于2工作日內(nèi)完成修改。
5.1.3.1.4 在完成物業(yè)公司、地產(chǎn)公司匯簽、修改后,立即上報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。
5.1.3.1.5《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》(臨時(shí))整個(gè)擬定、審核、簽訂工作需約30個(gè)工作日。
5.1.3.2成立業(yè)主委員會(huì)之后
5.1.3.2.1《物業(yè)管理服務(wù)合同》在業(yè)主會(huì)成立后或原服務(wù)合同到期前,由該管理處指定人員,充分與業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行溝通,在完全領(lǐng)會(huì)業(yè)主需求后,擬定合同(參照國(guó)家、天津、集團(tuán)示范文本)。
5.1.3.2.2合同上報(bào)審批流程參考5.1.3.1.3、5.1.3.1.4和5.1.3.1.5
5.1.3.3 a類合同擬制、審核、批準(zhǔn)權(quán)限
合同名稱擬制更改審核批準(zhǔn)
《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》法務(wù)人員法務(wù)人員辦公室主任/品質(zhì)管理部經(jīng)理/財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 /分管負(fù)責(zé)人/財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人
地產(chǎn)總辦/銷售部/地產(chǎn)分管副總物業(yè)公司總經(jīng)理
地產(chǎn)公司總經(jīng)理
《業(yè)主公約》
(臨時(shí))法務(wù)人員法務(wù)人員辦公室主任/品質(zhì)管理部經(jīng)理/分管負(fù)責(zé)人
地產(chǎn)總辦/銷售部/地產(chǎn)分管副總物業(yè)公司總經(jīng)理
地產(chǎn)公司總經(jīng)理
《物業(yè)管理服務(wù)合同》管理處指定人員/業(yè)主委員會(huì)管理處指定人員/業(yè)主委員會(huì)管理處經(jīng)理/辦公室/品質(zhì)管理部/財(cái)務(wù)管理部/分管領(lǐng)導(dǎo)/財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人
地產(chǎn)總辦物業(yè)公司總經(jīng)理
地產(chǎn)分管副總
《業(yè)主公約》管理處指定人員/業(yè)主委員會(huì)管理處指定人員/業(yè)主委員會(huì)管理處經(jīng)理/品質(zhì)管理部/辦公室/分管領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司總經(jīng)理
5.1.4b類合同的訂立
5.1.4.1簽訂b類合同前,須對(duì)供方的主體資格、履約能力、資信、價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)控制及合同條款等進(jìn)行評(píng)估,進(jìn)行合同評(píng)審時(shí),由經(jīng)辦人所在部門、管理處填寫相應(yīng)的合同(協(xié)議)審批表,后附合同草案,按審批權(quán)限報(bào)相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)審核/審批。
5.1.4.2審批權(quán)限如下:
權(quán)限
合同總金額主管經(jīng)理相關(guān)職能部門分管領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人總經(jīng)理
2000元以下申請(qǐng)審批////
2000-10000元申請(qǐng)審核審核審核審批/
10000元以上申請(qǐng)審核審核審核審核審批
備注1.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同不按照此原則審批
2.采購(gòu)物品合同遵循以上審批原則,但應(yīng)以公司公布的合格供應(yīng)商為采購(gòu)方,專業(yè)性極強(qiáng)物資(如電子電腦配件等)采購(gòu),應(yīng)事先征得相關(guān)職能部門同意
3.資產(chǎn)類采購(gòu)從于固定資產(chǎn)審批方式。
5.1.4.3審批對(duì)應(yīng)明細(xì):
合同類型職能部門審批過程審批期限審批表備注
工程合同品質(zhì)管理部-辦公室相關(guān)職能部門審核不超過2個(gè)工作日/部門《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》包括工程外包、設(shè)備維修保養(yǎng)、工程改造等合同
非標(biāo)準(zhǔn)管理合同服務(wù)類品質(zhì)管理部-辦公室相關(guān)職能部門審核不超過2個(gè)工作日/部門《非標(biāo)準(zhǔn)管理合同(協(xié)議)審批表》包括清潔合同(外包、清掏、拓荒 等)、綠化養(yǎng)護(hù)合同
物品采購(gòu)類辦公室/品質(zhì)管理部-辦公室相關(guān)職能部門審核不超過2個(gè)工作日/部門《非標(biāo)準(zhǔn)管理合同(協(xié)議)審批表》資金、物品采購(gòu)計(jì)劃外耗材采購(gòu)、電子辦公設(shè)備、固定資產(chǎn)類采購(gòu)由辦公室、財(cái)務(wù)管理部審核
物業(yè)管理專業(yè)設(shè)備、ci標(biāo)識(shí)采購(gòu)由品質(zhì)
管理部、財(cái)務(wù)管理部審核
經(jīng)營(yíng)銷售合同銷售類合同按地產(chǎn)公司批準(zhǔn)價(jià)以上出售,由經(jīng)營(yíng)管理部批準(zhǔn),并抄報(bào)分管負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理。租賃類合同由經(jīng)營(yíng)管理部審核,報(bào)分管負(fù)責(zé)人審批,抄送總經(jīng)理。每口審核不超過2個(gè)工作日《經(jīng)營(yíng)銷售合同(協(xié)議)審批表》
5.1.4.3審批過程傳遞要求:
5.1.4.3.1管理處/部門經(jīng)理在權(quán)限內(nèi)決定操作的事項(xiàng),要按業(yè)務(wù)類別抄送職能專業(yè)部門、財(cái)務(wù)管理部和承辦部門的分管負(fù)責(zé)人。
5.1.4.3.2需財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審批的事項(xiàng),應(yīng)從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時(shí),抄送該審批流程涉及的所有人員、財(cái)務(wù)管理部及總經(jīng)理。
5.1.4.3.3需總經(jīng)理審批的事項(xiàng),應(yīng)從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時(shí),抄送該審批流程涉及的所有人員及財(cái)務(wù)管理部。同時(shí)抄送總經(jīng)理秘書。
5.1.4.3.4對(duì)于緊急事件的處理:可采用先行告知、獲準(zhǔn)后實(shí)施,后期按流程補(bǔ)報(bào)的方式。
5.1.4.3.5財(cái)務(wù)管理部對(duì)全程進(jìn)行監(jiān)控,對(duì)于超出月度計(jì)劃范圍的事項(xiàng)要及時(shí)提出反饋意見。
5.1.4.3.6對(duì)未按上述流程操作或未經(jīng)審批先執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進(jìn)行處理。
5.1.4.4審批過程時(shí)間要求:
5.1.4.4.1正常業(yè)務(wù)的審批:各審批環(huán)節(jié)應(yīng)在收到郵件的2個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)。有疑義的事項(xiàng)直接回復(fù)發(fā)起人,抄送要求按5.1.4.3內(nèi)容執(zhí)行。
5.1.4.4.2對(duì)于以下幾種情況時(shí)間另行約定:
5.1.4.4.3需要履行招投標(biāo)程序的事項(xiàng):在10個(gè)工作日內(nèi)完成該環(huán)節(jié)的審批;需要市場(chǎng)調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)查勘核對(duì)及價(jià)格比對(duì)的事項(xiàng):應(yīng)在4個(gè)工作日內(nèi)完成該環(huán)節(jié)的審批;需要報(bào)地產(chǎn)審批的事項(xiàng):應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成該流程的審批。
5.1.4.4.4對(duì)于未按上述要求執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進(jìn)行處理。
5.2 合同的履行
5.2.1合同訂立后,經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)對(duì)合同的履行進(jìn)行跟蹤;財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)合同的收、付款內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督;其他相關(guān)部門給予必要協(xié)助。
5.2.2工程類合同在工程竣工后,必須實(shí)施驗(yàn)收,申請(qǐng)部門填寫《工程驗(yàn)收表》,工程完工后由施工單位向管理處報(bào)驗(yàn)收申請(qǐng),管理處先組織相關(guān)人員進(jìn)行自驗(yàn),而后上報(bào)品質(zhì)管理部,品質(zhì)管理部在接到申請(qǐng)3工作日內(nèi),與施工單位、管理處完成驗(yàn)收工作,驗(yàn)收合格后方可報(bào)財(cái)務(wù)管理部付款。
5.2.3根據(jù)合同需要分批付款的如清潔、綠化、電梯維保等,由經(jīng)辦人所在部門、管理處填寫《供方服務(wù)付款評(píng)估表》,按流程審批后,報(bào)財(cái)務(wù)管理部付款。
5.2.4當(dāng)合同當(dāng)事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時(shí),或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭(zhēng)議時(shí),經(jīng)辦人員須及時(shí)向管理處/部門經(jīng)理報(bào)告并知會(huì)公司相關(guān)部門。
5.2.5當(dāng)合同須變更、中止、續(xù)簽時(shí),責(zé)任部門應(yīng)參照合同訂立程序報(bào)審,另行簽訂合同或補(bǔ)充合同,或按審批意見執(zhí)行。
5.3 合同的管理
5.3.1各管理處應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)合同及合同相關(guān)資料的保管,并登記在《合同登記表》上;公司合同由辦公室負(fù)責(zé)保管。
5.3.2保密合同的合同經(jīng)辦人員、合同管理人員及所有有條件知悉合同內(nèi)容的人員須對(duì)合同的保密負(fù)責(zé);保密合同的查閱、復(fù)印須經(jīng)保管部門第一負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),并予以記錄。相關(guān)部門因業(yè)務(wù)需要經(jīng)辦公室主任同意后,可保存合同復(fù)印件;財(cái)務(wù)管理部保存非格式化經(jīng)營(yíng)類合同的復(fù)印件。
6.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.2.2-z01-f1《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》
tjzzwy7.2.2-z01-f2《非標(biāo)準(zhǔn)管理合同(協(xié)議)審批表》
tjzzwy7.2.2-z01-f3《經(jīng)營(yíng)銷售合同(協(xié)議)審批表》
tjzzwy7.2.2-z01-f4《工程驗(yàn)收表》
tjzzwy7.2.2-z01-f5《供方付款評(píng)估表》
第14篇 物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書二
物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書(2)
4.3基本消防知識(shí)
4.3.1消防工作方針是'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。
4.3.2 火災(zāi)的預(yù)防措施
4.3.2.1制定消防安全制度;
4.3.2.2確定消防安全責(zé)任人;
4.3.2.3對(duì)本公司員工進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn),成立義務(wù)消防隊(duì);
4.3.2.4組織防火檢查、清除火災(zāi)隱患;
4.3.2.5按規(guī)定配置消防設(shè)施器材,并定期組織檢查、維護(hù),確保消防設(shè)施和器材完好、有效;
4.3.2.6保障疏散消防安全通道的出口暢通;
4.3.3 小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施的種類及用途
消防設(shè)施,是指為滿足撲救火災(zāi)需要而專門修筑或設(shè)置的水塔、水池、水箱、消火栓、滅火器、固定系統(tǒng)滅火裝置等。小區(qū)內(nèi)常見的消防設(shè)施及其常見的放置部位、用途如下:
4.3.3.1戶內(nèi)消火栓:設(shè)置在走道的墻上。該設(shè)備屬消防隊(duì)員專用,用于一般物質(zhì)火災(zāi)滅火。
4.3.3.2干粉滅火器。
4.3.3.3 (1211)滅火器(注)
以上兩種滅火器設(shè)置在各幢樓樓道、各崗位、各重點(diǎn)部位。用于油類、氣體、電氣及一般物質(zhì)火災(zāi)的滅火。
注:滅火器的使用方法:
1)拉出保險(xiǎn)銷,立于上風(fēng)處。
2)手握噴頭,對(duì)準(zhǔn)火源根部或下部。
3)按下壓閥進(jìn)行滅火。
4.3.3.4自動(dòng)噴淋系統(tǒng):裝置設(shè)在地車庫(kù)頂部,火災(zāi)發(fā)生后,氣溫超過68度,噴淋頭下端的紅色膨脹管自動(dòng)破裂噴水、撲滅火災(zāi)。
4.3.3.5手動(dòng)警鈴:一般設(shè)置在樓梯間或室內(nèi)消火栓旁邊,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),報(bào)
警人打破手動(dòng)警鈴玻璃,通過弱電系統(tǒng)將報(bào)警信號(hào)及時(shí)傳輸?shù)奖O(jiān)控室(報(bào)警主機(jī))。
4.3.3.6防火卷簾門:一般設(shè)置在地下車庫(kù)以及面積較大的場(chǎng)所,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),防火卷簾門內(nèi)外的煙、溫感探頭將火災(zāi)信號(hào)傳輸?shù)奖O(jiān)控中心,由監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)將卷簾門自動(dòng)放下,從達(dá)到隔離或控制火災(zāi)蔓延的目的。
4.3.3.7防火閥:一般設(shè)置在風(fēng)管以及中央空調(diào)的送風(fēng)管上,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),防
火閥自動(dòng)關(guān)閉,達(dá)到控制煙霧、火焰從管道內(nèi)蔓延的目的。
4.3.3.8水泵結(jié)合器:一般設(shè)置在樓宇的周邊,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),由手抬水泵或消防車向大樓的消防管網(wǎng)不斷增加水壓。
4.3.3.9水動(dòng)警鈴:一般設(shè)置在樓宇首層外墻以及水泵房的外墻上,作用在于當(dāng)消防管網(wǎng)水壓明顯下降時(shí)報(bào)警,提示人們:大樓內(nèi)已發(fā)生消防管網(wǎng)泄漏或是發(fā)生火災(zāi)。
4.3.3.10消防控制中心:小區(qū)內(nèi)所有消防系統(tǒng)的控制中心,按規(guī)定由專職人員二十四小時(shí)進(jìn)行監(jiān)控,當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),是向各部門下達(dá)各項(xiàng)消防指令的重要場(chǎng)所。
4.3.4 火災(zāi)的發(fā)生與撲救
4.3.4.1火災(zāi)的分類
4.3.4.1.1固體火災(zāi);
4.3.4.1.2液體火災(zāi)或可溶化為液體的固體火災(zāi);
4.3.4.1.3氣體火災(zāi);
4.3.4.1.4金屬物質(zhì)火災(zāi)。
4.3.4.2火災(zāi)的形成及特征
4.3.4.2.1燃燒:俗稱'起火',是物質(zhì)產(chǎn)生的一種放熱、發(fā)光的化學(xué)反應(yīng);
4.3.4.2.2燃燒具有三個(gè)特征:發(fā)光、放熱、產(chǎn)生新的的物質(zhì);
4.3.4.2.3燃燒可分為多種類型如:閃燃、著火、自爆、爆炸等;
4.3.4.3燃燒的條件
4.3.4.3.1可燃物:凡是在空氣中能夠燃燒的物質(zhì),無論是氣體、固體、液體,如木材、紙張、棉花、酒精、乙炔、鉀等;
4.3.4.3.2助燃物:即有幫助和支持燃燒的物質(zhì),如空氣、氧氣、高錳酸鉀等;
4.3.4.3.3著火源:即有點(diǎn)燃火的能源,如明火、電火花、摩擦或撞擊產(chǎn)生的能量等。
以上三個(gè)條件必須同時(shí)具備,相互作用,才能形成燃燒。
4.3.4.4 搶救火災(zāi)的原則
4.3.4.4.1先控制后消滅的原則;
4.3.4.4.2救人重于救火的原則;
4.3.4.4.3先重點(diǎn)后一般的原則。
4.3.4.5 初起火災(zāi)的撲救
4.3.4.5.1及時(shí)報(bào)警,組織撲救;
4.3.4.5.2集中使用力量,控制火勢(shì)蔓延;
4.3.4.5.3疏散物資,建立空間地帶,減少損失;
4.3.4.5.4積極搶救被困人員;
4.3.4.6滅火的基本原理和方法
4.3.4.6.1冷卻法:起冷卻作用的主要滅火劑是水、二氧化碳和泡沫兼有冷卻作用,作用原理是降低燃燒溫度,消除著火源;
4.3.4.6.2隔離法:將燃燒物與附近可燃物隔離或者疏散開,從而分隔可燃物和助燃物,使其無法繼續(xù)反應(yīng)、燃燒;
4.3.4.6.3窒息法:采取適當(dāng)?shù)拇胧?阻止空氣進(jìn)入燃燒區(qū),或用惰性氣體稀釋空氣中的含氧量,使燃燒物質(zhì)缺乏或斷絕氧氣而熄滅。常用的方法有:石棉毯、濕毛毯、濕麻袋捂蓋燃燒物,沙土掩蓋燃燒物,封閉著火空間,消除助燃條件,達(dá)到滅火的目的;
4.3.4.6.4抑制法:使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng),抑制火焰,使燃燒過程中產(chǎn)生的游離量消減,從而導(dǎo)致燃燒停止,常見的滅火劑有1211、1301、干粉等。滅火時(shí)一定要將足夠數(shù)量的滅火劑準(zhǔn)確地噴射在燃燒區(qū),使滅火劑參與和阻斷燃燒反應(yīng),否則將起不到抑制燃燒反應(yīng)的作用。
4.4小區(qū)火災(zāi)的種類、原因及救火應(yīng)急方案
4.4.1 小區(qū)防火重點(diǎn)部位
4.4.1.1車庫(kù);
4.4.1.2辦公室(如公司各部門辦公、地下車庫(kù)辦公室等);
4.4.1.3配電房;
4.4.1.4物品倉(cāng)庫(kù);
4.4.1.5會(huì)所;
4.4.1.6監(jiān)控室。
4.4.2 小區(qū)火災(zāi)的種類及原因
4.4.2.1油起火:如業(yè)主炒菜時(shí)不小心而引起廚房起火。
4.4.2.2煤氣起火:如煤氣的泄露而引起火災(zāi)。
4.4.2.3小孩玩火:如由于管理的不夠嚴(yán)格而導(dǎo)致室內(nèi)起火。
4.4.2.4電起火:如因裝修工地私拉亂接,或室內(nèi)電線老化、接頭不牢而引起電短路導(dǎo)致室內(nèi)裝修物或家具引起火災(zāi)
。
4.4.2.5車庫(kù)或其他部位因禁明、暗火不嚴(yán)而導(dǎo)致火災(zāi)。
4.4.2.6因抽煙后亂扔未滅煙頭或睡覺前抽煙而引起火災(zāi)。
4.4.2.7冬季取暖引起火災(zāi)。
4.4.2.8自殺、爆炸引起火災(zāi)。
4.4.3 小區(qū)保安人員接火警后的處置方法
4.4.3.1火警電話為119,報(bào)警時(shí)應(yīng)講清楚失火地點(diǎn)、單位、部位、著火物資、火勢(shì)、被困人員、聯(lián)系電話及姓名等。
4.4.3.2小區(qū)處理火警方法。
4.4.3.2.1各崗位保安人員無論接到何種形式的火警信息后,應(yīng)先通知巡視人員到實(shí)地查看,并及時(shí)將情況報(bào)告消防控制中心,同時(shí)參加火災(zāi)撲救。
4.4.3.2.2由消防中心及時(shí)通知各職能部門主管迅速到達(dá)控制中心,指揮所有人員滅火。4.5各職能部門職責(zé)
4.5.1主管或部門值班人員職責(zé):
接警后,立即趕赴現(xiàn)場(chǎng),指揮保安人員共同做好搶救工作,搶救人員、保護(hù)和疏散物資,維護(hù)好火場(chǎng)秩序,當(dāng)警方消防隊(duì)趕到后,要配合消防隊(duì)并給予一切便利。
4.5.1.1保安隊(duì)職責(zé)
接警后,除監(jiān)控中心和門崗需進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)絡(luò)外,所有人員帶上消防裝具迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)馬上投入撲救工作,并積極做好搶救人員、保護(hù)和疏散物資的搶救工作,如火勢(shì)已失去控制,當(dāng)警方消防隊(duì)趕到時(shí),安全人員要向警方消防隊(duì)介紹火場(chǎng)情況,并做好向?qū)Чぷ?積極配合警方消防部門完成好滅火任務(wù),設(shè)立警戒帶,維護(hù)好火場(chǎng)秩序,限制無關(guān)人員進(jìn)入火場(chǎng)。
4.5.1.2維修班職責(zé)
在接到報(bào)警后,維修班要密切和保安隊(duì)加強(qiáng)聯(lián)系,隨時(shí)準(zhǔn)備切斷電源、啟動(dòng)消防供水系統(tǒng),并使各風(fēng)口、管道的閥門全部關(guān)閉,阻止火勢(shì)蔓延。
4.5.1.3內(nèi)勤職責(zé)
接警后,先與保安隊(duì)監(jiān)控中心取得聯(lián)系,隨時(shí)了解火情,并逐級(jí)通知各個(gè)部門、總值班以及其他單位的領(lǐng)導(dǎo),視火災(zāi)及人員傷亡情況通知120,在整個(gè)火災(zāi)處理過程中起到上傳下達(dá)的作用,確保通訊設(shè)備的線路暢通。
4.5.1.4其他部門員工職責(zé)
當(dāng)小區(qū)發(fā)生重大火災(zāi),各部門員工要保持鎮(zhèn)定,立即報(bào)告各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或保安隊(duì)。力所能及地協(xié)助保安人員做好救人、保護(hù)和疏散物資的工作,自覺維護(hù)小區(qū)的秩序,保護(hù)業(yè)主(住戶)迅速離開,防止有人破壞滅火工作正常進(jìn)行。
4.5.2疏散和搶救被困人員
積極搶救受火災(zāi)威脅的人員,是滅火工作的首要任務(wù)。當(dāng)有人員受到火勢(shì)威脅時(shí),應(yīng)根據(jù)救人任務(wù)的大小和現(xiàn)有滅火力量,首先組織參戰(zhàn)人員救人,同時(shí)部署組織一定力量滅火,在力量不足的情況下,應(yīng)將主要力量投入救人工作。
4.5.2.1疏散救人的方法
4.5.2.2由領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出疏散指令,引導(dǎo)人們疏散到安全地帶;
4.5.2.3疏散順序:首先疏散著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上。當(dāng)著火層以上可能受火災(zāi)影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災(zāi)層下一層、下二層人員;
4.5.2.4與此同時(shí),還要依次檢查各樓層,保證所有人員按要求撤離。在檢查時(shí),要特別注意以下地點(diǎn):墻角、門旁以及桌子和其他物體的下面。因?yàn)槿梭@慌時(shí),常常躲在這些地方,尤其是兒童;
4.5.2.5當(dāng)樓層受火面積大,受困人員較多時(shí),可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶,然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面;
4.5.2.6如被困人員無法利用緊急通道疏散時(shí),可利用云梯、曲臂車等登高工具,架設(shè)在樓房位置實(shí)施救援;也可利用室外排水管或安全繩搶救被困人員;也可張開救生網(wǎng)或帆布,把棉被鋪在地面,以供被困人員跳樓逃生;
4.5.2.7當(dāng)火場(chǎng)被困人員暫時(shí)無法施救時(shí),可利用廣播引導(dǎo)火場(chǎng)人員進(jìn)行自救:如用被條連結(jié)成繩吊落到下層的方法;或密閉門窗、堵塞孔洞,防止煙氣竄入房間,再用水淋濕門窗降溫,同時(shí)清除這些部位的易燃物品,防止火勢(shì)蔓延過來。若房?jī)?nèi)外有救生器材,則引導(dǎo)他們使用這些器材,如救生繩、救生袋進(jìn)行自救;
4.5.3疏散救人時(shí)要注意的事項(xiàng)
4.5.3.1在火災(zāi)情況下,所有的電梯都自動(dòng)鎖在第一層,疏散時(shí)切記不可使用電梯,應(yīng)由樓梯疏散;
4.5.3.2疏散時(shí),要沿著緊急出口標(biāo)志指示的方向走,因煙氣都懸浮在上部,故應(yīng)彎腰或爬行前進(jìn);
4.5.3.3疏散時(shí),要濕毛巾、衣物等捂住口、鼻,避免被煙氣嗆住導(dǎo)致窒息;
4.5.3.4緊急疏散時(shí),切記要由首層向樓宇外跑,不要錯(cuò)走到地下室;
4.5.3.5為搜查未疏散人員而進(jìn)入關(guān)閉的房間前,要先用手試一試門,看是否很熱,如果很熱表明里面已有火。如果要開門一定要憋住呼吸,因?yàn)闊熀蜔岫寄苤氯擞谒赖?。如果房間內(nèi)比較大而手邊沒有滅火工具時(shí),應(yīng)立即將門掩上;
4.5.3.6對(duì)受傷的人員,除在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行急救外,重傷者還應(yīng)及時(shí)送醫(yī)院搶救治療。
4.5.4 疏散與保護(hù)物資
對(duì)受火勢(shì)威脅的各種物資,以及業(yè)主(住戶)的貴重物品、車輛、設(shè)備以及圖書檔案資料等是采取疏散還是就地保護(hù),要根據(jù)火情來決定,其目的是盡量避免或減少公共和私人財(cái)產(chǎn)損失。
4.5.4.1 幾種需要疏散與保護(hù)的物資
4.5.4.1.1重要物資受到火、煙等直接威脅而無法保護(hù)時(shí),要進(jìn)行疏散,特別是業(yè)主的貴重物品和不能用水撲救的物資,必須立即疏散;
4.5.4.1.2易燃、易爆或有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器和設(shè)備,在火勢(shì)威脅下有發(fā)生燃燒、爆炸或散發(fā)毒氣的危險(xiǎn)時(shí),要抓緊疏散或加強(qiáng)保護(hù)措施;
4.5.4.1.3當(dāng)物資妨礙消防人員接近火源而影響滅火行動(dòng)時(shí),要盡快搬移;
4.5.4.1.4對(duì)有助火勢(shì)蔓延的物資,要迅速轉(zhuǎn)移。
4.5.4.2 疏散與保護(hù)物資的要求和方法
4.5.4.2.1一般情況下,應(yīng)先疏散與保護(hù)貴重的、有爆炸和有害有毒的以及處于下風(fēng)方向的物資,然后疏散和保護(hù)受火勢(shì)威脅較小的、處于上風(fēng)方向的物資和其它一般物資;
4.5.4.2.2在受火勢(shì)威脅的情況下,要用水槍掩護(hù)疏散物資的人員,保護(hù)他們的安全;
4.5.4.2.3疏散搬走物資時(shí),對(duì)貴重和爆炸物品要輕拿輕放,防止損壞或因碰撞引起事故;
4.5.4.2.4疏散出來的物資不得堵塞道路,應(yīng)放在免受水、火等威脅的安全地方,并派人保護(hù),防止丟失和損壞;
4.5.4.2.5對(duì)需要就地保護(hù)的物資、設(shè)備等,可根據(jù)不同情況用水射、冷凍、降溫或者用浸濕的麻袋、帆布、棉被等覆蓋,不能用水冷卻的可設(shè)法使用石棉板等隔火材料將其火焰隔開。
5相關(guān)文件
《消防法》
《治安處罰條例》
第15篇 z商業(yè)物業(yè)值班管理流程
商業(yè)物業(yè)值班管理流程
1、目的
保證值班時(shí)間內(nèi)商戶的訴求及時(shí)發(fā)生的問題與現(xiàn)場(chǎng)情況得到妥善、及時(shí)的處理。
2、適用范圍
適用于各物業(yè)工作人員的值班。
3、職責(zé)
(1)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。
(2)物業(yè)各值班人員負(fù)責(zé)按輪換值班,處理或報(bào)告物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)處理值班中發(fā)生的一般問題,重大問題要及時(shí)上報(bào)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)理。
4、程序
(1)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報(bào)經(jīng)理備案。
(2)在值班安排表需修改時(shí),由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)隨時(shí)提出并報(bào)管理部經(jīng)理備案。
(3)物管處值班人員為物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)和水電工、清潔工及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)管人員。
(4)值班人員按下列規(guī)定值班:
①代班視同正常上班,代班員須堅(jiān)守崗位,不得擅離。
②值班時(shí)發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問題,要即解決,疑難問題現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理決定處理措施,重大問題現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司以理決定。
③對(duì)值班情況要逐項(xiàng)認(rèn)真記錄,填寫值班記錄表記錄應(yīng)表達(dá)清楚事情的過程,處理結(jié)果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員,一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時(shí),應(yīng)先安撫商戶的情緒,再及時(shí)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)來及時(shí)處理;
④有事不能值班,物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)須向現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理說明并得到批準(zhǔn);現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理向物業(yè)管理經(jīng)理說明并得到批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的缺值由現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。
⑥交班人員應(yīng)共同在值班記錄上簽名。接班人逾時(shí)未到崗接班,值班人員不得離崗。
⑦逾時(shí)接班或不接班的,按遲到或曠工處理。
第16篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
1、 目的說明對(duì)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系的總體性要求及對(duì)質(zhì)量管理體系文件編制的總要求。
2、 適用范圍適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系及體系文件的控制。
3、 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理a)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系;b)批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)和發(fā)布質(zhì)量方針和目標(biāo)。
3.2 管理者代表a)確保質(zhì)量管理體系的過程得到建立、實(shí)施和保持;b)向最高管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī),包括改進(jìn)的需求;c)確保在整個(gè)公司內(nèi)提高滿足顧客要求意識(shí)的形成;d)代表公司就與質(zhì)量管理體系有關(guān)的事宜進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。
3.3 質(zhì)管部a)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下,確保公司質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行;b)負(fù)責(zé)組織編制與質(zhì)量方針和目標(biāo)相一致的質(zhì)量管理體系文件。
4、 對(duì)質(zhì)量管理體系及文件編制的要求
4.1 質(zhì)量管理體系的總要求公司按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)要求建立了質(zhì)量管理體系,形成文件,加以保持和實(shí)施,并予以持續(xù)改進(jìn)。為此應(yīng)做到下述要求:a)公司為質(zhì)量管理體系所需要的過程進(jìn)行識(shí)別,并編制相應(yīng)的程序文件;這些過程可以是從識(shí)別顧客需求到顧客評(píng)價(jià)的大過程,也可以是具體的質(zhì)量活動(dòng)的子過程,如管理評(píng)審過程,人員培訓(xùn)過程,服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)過程等;b)明確了過程控制的方法及過程之間相互順序和接口關(guān)系,通過識(shí)別、確定、監(jiān)視、測(cè)量分析等對(duì)過程進(jìn)行管理;c)對(duì)過程進(jìn)行管理的目的是實(shí)施質(zhì)量管理體系,實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目標(biāo);d)對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量和分析及采取改進(jìn)措施,是為了實(shí)現(xiàn)所策劃的結(jié)果,并進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)。
4.2 質(zhì)量管理體系應(yīng)形成文件,并貫徹實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)。
4.2.1 按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)的要求及公司的實(shí)際情況,編制了適宜的文件,以使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。
4.2.2 公司質(zhì)量管理體系文件結(jié)構(gòu)圖:
4.2.3 第二級(jí)文件可分為兩類:a)各部門工作手冊(cè),作為各部門運(yùn)行質(zhì)量管理體系的常用實(shí)施細(xì)則:包括管理標(biāo)準(zhǔn)(各種管理制度等),工作標(biāo)準(zhǔn)(崗位責(zé)任制和任職要求等),技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范等),部門質(zhì)量記錄文件等;b)其他質(zhì)量文件:可以是針對(duì)特定服務(wù)、項(xiàng)目或合同編制的服務(wù)質(zhì)量計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動(dòng)方式。
4.2.4 文件規(guī)定應(yīng)與實(shí)際運(yùn)作保持一致,隨著質(zhì)量管理體系的變化及質(zhì)量方針、目標(biāo)的變化,應(yīng)及時(shí)修訂質(zhì)量管理體系文件,定期評(píng)審,確保有效性、充分性和適宜性,執(zhí)行《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.5 文件的詳略程序應(yīng)取決于公司規(guī)模、服務(wù)類型、過程復(fù)雜程度、員工能力素質(zhì)等,應(yīng)切合實(shí)際,便于理解應(yīng)用。
4.2.6 文件可呈現(xiàn)任何媒體形式,如紙張、磁盤、光盤或照片、樣件等,都應(yīng)按照《文件控制程序》進(jìn)行管理。
4.2.7 為實(shí)施上述要求,本章編制了下列程序文件:標(biāo)題 gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)條款對(duì)照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 質(zhì)量記錄控制程序
4.2.4 安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程塔式起重機(jī)安全規(guī)程切割機(jī)安全操作規(guī)程升降機(jī)安全操作規(guī)程砂輪機(jī)安全操作規(guī)程
