第1篇 某物業(yè)管理公司會計人員共同守則
物業(yè)管理公司會計人員共同守則
1.對于會計制度規(guī)定需要進行會計核算的所有事項,都必須完整無缺地辦理規(guī)定的會計手續(xù),進行會計核算。
2.按照會計制度規(guī)定的方法和程序,取得、填制和審核會計憑證,設置會計科目及會計帳簿,及時、準確地記帳和算帳,按期編送會計報表。
3.建立財產清查制度,保證帳簿記錄與實物、款項相符。
4.保證會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料的記錄真實、準確、完整,符合會計制度的規(guī)定。
5.建立會計檔案,妥善保管各種會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料。
6.通過會計工作對財務收支和經濟活動的合法性、合理性、有效性進行監(jiān)督。
包括:
1)通過對憑證的審核,制止各種不法行為,對于不真實、不合法的原始憑證不予受理。
2)通過對財產的清查,保護公共財產的安全與完整,發(fā)現帳簿記錄與實物、款項不符,應當按照有關規(guī)定作出處理或報請領導處理。
3)通過辦理財務收支事務,制止或揭發(fā)違反財經紀律的行為,對違反國家統(tǒng)一的財政、財務制度規(guī)定的收支,不予辦理,并如實向有關人員反映情況。
7.根據國家和上級頒發(fā)的會計法規(guī)、制度和本單位的具體情況,擬訂本單位辦理會計事務的具體辦法。
8.參與擬訂經濟計劃、業(yè)務計劃,考核、分析預算和財務計劃的執(zhí)行情況。
第2篇 物業(yè)車輛管理程序
物業(yè)的車輛管理程序
1.目的
為了保障**物業(yè)管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。
2.適用范圍
適用于國企大廈地下停車場的管理。
3.引用文件
3.1公司質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002標準第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.職責
4.1保安部負責停車場車輛停放的管理和當班車輛停泊的收費。
4.2物管部負責停車場ic卡的辦理及收費(包含:月租和年租車輛收費)。
5.程序
5.1ic卡的辦理
5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請辦理月卡/年卡。
5.1.2管理員收取有關費用,并于每天下班前將所收費用交予財務室。管理員所售停車卡最高限額200張。
5.1.3繼續(xù)租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續(xù),物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請表》送停車場作記錄。
5.1.4客戶若丟失ic卡,經物管部核查后,補發(fā)新卡,并收取ic卡的工本費。
5.2車場管理
5.2.1保安部管理員每日認真做好對停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設施是否完好和齊全。發(fā)現問題填寫《特別事件報告》由當班主管填好后交保安部經理處理。
a.出入口的升降機;
b.出入口的電腦ic卡機;
c.指示牌;
d.車位號碼;
e.反光鏡;
f.照明;
g.排水井;限速標志
h.限高。
5.2.3物業(yè)保安員在當班時遇突發(fā)事件(如失竊、碰撞、失火等),應及時處理或報經理,做好《特別事件報告》記錄。
6.支持性文件和質量記錄
6.1《停車場管理制度》
6.2《停車場保安的職責》
6.3《車輛出入登記表》
6.4《特別事件報告》
6.5《車輛購卡登記表》
6.6《國企大廈停車ic卡申請表》
第3篇 物業(yè)公司程序文件：基礎設施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎設施管理程序
1、目的
加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義
3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產管理范圍。
3.7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理
辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限
根據現行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:
資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限
資產分類資產代號明細分類
固定資產g
資產z
機械、工具、設備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設備
4、其他
運輸設備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他
電腦設備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設備
娛樂設備(非電子)yl1、娛樂經營設施、5年
2、員工福利娛樂設施
其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3資產的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產/資產)-**(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- ******(固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為z;如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3 資產管理
5.3.1所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.11未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4 資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:
所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:
購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3經辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務部復核;
5.4.2.5總經理助理批復意見;
5.4.2.6總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;報廢資產原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點
本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產轉交審批明細表》
第4篇 物業(yè)財務管理部職能范本
物業(yè)財務管理部職能
(1)協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系,做好管理公司的經濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。
(9)總經理指派的其他工作。
第5篇 小區(qū)財務管理物業(yè)管理經費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執(zhí)行國家及省市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財務體系
1、根據'zz小區(qū)'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經費測算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經費收支實現良性循環(huán)。在物業(yè)管理經費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標準執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協議價。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業(yè)管理經費收支測算匯總
(一)物業(yè)管理經費測算依據及說明
1、煙臺市政府相關物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數據和有關規(guī)定;
3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
第6篇 物業(yè)轄區(qū)空置房管理-2
物業(yè)轄區(qū)空置房管理(2)
一、空置房的登記建檔
管理處對轄區(qū)內的空置房進行登記,制作《空置房動態(tài)記錄》,每月上報品質部備案。
二、空置房的維護
1、管理處每年12月制定空置房維護計劃,內容包括:維護項目、頻率、措施、費用以及出處,報品質部審批。
2、對空置的住宅、寫字樓,每三個月進行一次室內清潔。
3、對空置的商場,每三個月進行一次室內清潔,每月對內墻玻璃進行清潔一次;每半月對首層玻璃進行清潔一次。
4、每半年對室內設施進行一次保養(yǎng)
5、確保有客戶看房時,都能提供整潔、完好的房屋供客戶選擇。
6、每季度的樓檢時,應抽樣檢查空置房維護情況。
三、空置房的租售
1、配合開發(fā)商售樓,降低空置率。
2、聯系未入伙的業(yè)主,使其盡快辦理入伙手續(xù)。
第7篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應社會主義市場經濟發(fā)展,依據《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經營范圍
第三條 公司經營范圍:主營房地產物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務業(yè)。
第三章公司注冊資本
第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則
第六條公司設立執(zhí)行董事,由股東擔任,行使下列職權:
(1)決定公司的經營計劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內部管理機構的設置;
(7)提名公司經理人選,根據經理的提名,聘任或者解聘公司副經理,財務負責人,決定其報酬事項;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設立經理1名,由股東擔任或聘任(解聘)。經理對股東負責,行使下列職權:
(1)主持公司的生產經營管理工作;
(2)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;
(3)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請聘任或者解聘公司副經理,財務負責人;
(7)聘任或者解聘除應由投資人聘任或者解聘以外的負責管理人員;
第八條公司設立監(jiān)事1名,由股東聘任產生。監(jiān)事對股東負責。
監(jiān)事行使下列職權:
(1)檢查公司財務;
(2)對執(zhí)行董事、經理行使公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(3)當經理的行為損害公司的利益時,要求經理予以糾正;
(4)提議召開公司會議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對執(zhí)行董事、高級管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責任和義務
第九條公司執(zhí)行董事、經理、財務負責人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財務、會計、利潤分配及勞動用工制度
第十條公司應當依照法律、行政法規(guī)和國務院財政部門的規(guī)定建立本公司的財務、會計制度,并應當每一會計年度終了時作財務會計報告。
第十一條財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表;
1、資產負債表;
2、損益表;
3、財務狀況變動表;
4、財務情況說明書;
5、利潤分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設會計帳冊。對公司資產,不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:
1、彌補上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤。
公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。
第十五條勞動用工制度按國家法律、法規(guī)及國務院勞動部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現時;
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責令關閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續(xù)經營的;
(6)宣告破產。
第十八條公司解散時,應依《公司法》的規(guī)定成立清算組對公司進行清算。清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項
第十九條 公司根據需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時應向公司登記機關做備案登記。
第二十條 公司登記事項以公司登記機關核準的為準。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸的,以國家法律法規(guī)為準。
第二十二條 本章程自公司設立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第8篇 物業(yè)分公司管理處組建程序
項目物業(yè)分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項目所在公司應重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項組建工作,并在項目開發(fā)進度計劃中應具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點時間和責任人員。
1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關物業(yè)人員能夠及時地參與項目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時間要求。
2相關職責界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經理負責物業(yè)分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。
2.2項目所在公司負責審核物業(yè)分公司組建工作計劃,并監(jiān)督執(zhí)行。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導物業(yè)分公司組建工作,并負責審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計劃。
3物業(yè)分公司組建
3.1物業(yè)分公司總經理招聘
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計方案確定后,應著手物業(yè)分公司總經理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。
3.1.2物業(yè)分公司總經理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
3.1.3物業(yè)分公司總經理由項目所在公司申請,報集團審批。
3.1.4物業(yè)分公司總經理到位后,根據項目規(guī)劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。
3.2物業(yè)分公司組建工作計劃
3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經理負責提出物業(yè)分公司組建工作計劃(含組織機構及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經營管理委員會批準,
并報物業(yè)管理部備案。
3.2.2物業(yè)分公司組建工作計劃的內容應至少包括三個部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。
3.2.3物業(yè)分公司組建方案內容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時間;
c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權;g)股權分配;h)公司章程;
i)組織架構及人員編制;
j)物業(yè)管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內容:
a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);
b)經營資質報批;
c)公司注冊登記;
d)資質備案及資質等級證明申辦;
e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經營用房的劃分和配置;
f)辦公設備、作業(yè)工具設備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項規(guī)章制度;
h)制定相關管理服務制度和規(guī)程;
i)完成上崗人員的崗前培訓;
j)完成項目入伙前相關準備工作。
3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關鍵的時間節(jié)點,如總經理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。
3.2.6除總經理和少數骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,
因此必須將各項組建工作進行適當的安排,確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續(xù)時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。
3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費用測算是物業(yè)分公司組建工作計劃中必須的內容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結果,而且應有具體費用科目的測算結果,對測算結果的審批包括對總體測算結果和各科目細項測算結果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結果經批準或調整后批準)為依據。
3.3物業(yè)分公司組建
3.3.1物業(yè)分公司組建工作計劃經批準后,物業(yè)分公司總經理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據工作計劃安排和費用額度提供支持和協助,管理公司物業(yè)管理部負責提供業(yè)務指導,并對組建工作進度進行監(jiān)控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。
3.3.3在進度計劃規(guī)定的節(jié)點時間,物業(yè)分公司應向項目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報告工作進度情況。
3.3.4物業(yè)分公司組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規(guī)定,以及經批準的組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。
3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業(yè)分公司管理處設立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項目開盤前3個月,物業(yè)分公司總經理向項目所在公司提出招聘管理處主任
的申請,由項目所在公司申報,經管理公司核準后報集團審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業(yè)分公司共同負責。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。
4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據國家、地方及行業(yè)標準,按照該項目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。
4.2.3管理處組建工作計劃經物業(yè)分公司總經理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。
4.2.4物業(yè)分公司總經理負責對組建工作進度進行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規(guī)定,以及經批準的管理處組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內容包括(不限于):
a)管理處
機構設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;
b)物業(yè)管理用房的使用;
c)辦公物資及作業(yè)工具采購;
d)人員招聘、培訓;
e)服務程序/規(guī)程的制訂;
f)項目入伙前的相關準備工作等。
4.2.6根據項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
第9篇 物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法-5
物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法(五)
1.0適用范圍
2.0適用于室內外擺放的時花及種地時花的養(yǎng)護。
3.0內容
序號項目內容
1外觀保養(yǎng)1)綠化管理員及時清除殘花、黃葉、斷枝、盆內雜物,并調整好花盆。
2)及時抽換提前開敗的時花,確?；〝[的整體效果。
3)及時清除雜草、剪掉高出時花的竹簽。
4)室外種地時花每周一修一次邊,以防邊上的草坪草侵入,每半個月松一次土并清除雜草。
2淋水1)室內花卉按《室內觀葉植物管理作業(yè)規(guī)程》操作。
2)室外栽植時花淋水應視天氣而定,以泥面不干裂、時花無缺水枯萎現象為原則。
3施肥1)長壽命盆花及種地時花應每月施一次高磷鉀的復合肥。
2)種地時花入冬前應施一次高鉀肥。
4更換時花擺放后期,若每盆時花內處于較佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1 / 3時應定為待換花。若某個花壇中待換花的比例超過1/2時應全部更換。
5病蟲害防治1)時花擺放前應先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑,注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。
2)已擺出的時花每天應注意巡查,發(fā)現病蟲害應及時噴藥,沒有特別病蟲害的時花壇要求每兩周噴一次藥。
3)室內時花嚴禁使用劇毒、強刺激性、污染葉面粉劑的農藥如有機磷類農藥、百菌清粉劑等。
6時花養(yǎng)護質量標準達標時花應達到以下標準:
1)無殘花、黃葉、雜草,無高出花面的竹簽等。
2)花盆擺放整齊,盆內無雜物,最外一圈面對客人的盆邊整潔美觀。
3)整個花壇待換花不超過1 / 2。
4)地栽時花生長良好,無雜草,無禿斑,邊界分明,邊界草不蔓入時花境內。
5)無明顯病蟲害,大葉時花葉面無蟲咬孔。
6)無缺水干旱現象,植物生長良好。
第10篇 物管培訓:物業(yè)管理財務分析
任何管理工作都涉及分析現在、預測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務分析是了解其經營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規(guī)劃未來提供了基礎。因而,物業(yè)管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。
一、財務分析概述
財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。
(一)財務分析的目的
物業(yè)管理財務分析是以物業(yè)管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務狀況和經營成果進行研究、評價和預測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關利益團體的經濟決策提供決策信息的一種管理活動。
盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,然而,只有物業(yè)管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側重評估物業(yè)管理公司的管理服務素質和質量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業(yè)管理公司的經營管理,其財務分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業(yè)管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規(guī)編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經營資料進行更深入的分析?？梢?盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:
1.評價公司的財務狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經營風險和償債能力作出正確的判斷。
2.評估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數負債一經確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經濟資源而作出的經濟決策,因此,管理效率的高低主要表現在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經營管理水平乃至公司的整體素質。
3.評價公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經營目標有多種,盡管其基本業(yè)務――物業(yè)管理服務是一種盈利不多的業(yè)務,但毋庸置疑,作為一經營性組織,盈利是其主要經營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經營素質、特別是管理素質的高低。
綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經營成果進行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關經濟決策提供依據。
(二)財務分析的要求
財務分析所提供的信息恰當與否,對經濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:
1.分析依據的公允性和充分性
由于財務報表是財務分析的基本依據,財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。
進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況、國家制訂的有關物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數公司的財務狀況和經營成果等,所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務分析所必需的。
2.分析方法的恰當性和綜合性
財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的。現實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據分析目的恰當地選擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,
業(yè)主最關心物業(yè)管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經營管理水平的高低;公司管理層為提高經濟效益,十分關注經營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準確性
財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。
(三)財務分析的種類
物業(yè)管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。
1.按分析對象分類
按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現金流量表分析三種。
(1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經營管理活動結果的集中體現。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經營穩(wěn)健與否或經營風險的大小,以及公司經營管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經營成果,解釋了公司財務狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。
(3)現金流量表分析,是以現金流量表為基礎進行的財務分析。現金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經營活動、投資活動和籌資活動的現金流入流出信息,反映了公司現金狀況變動的原因和結果。對現金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。
值得注意的是:現實中,純粹的資產負債表、損益表或現金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現金流量表為對象進行財務分析。
2.按分析方法分類
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。
(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數分析和比率趨勢分析兩種。
(3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進行財務分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務狀況和經營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。目前,依據我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務報表主要包括資產負債表、損益表、現金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產負債表和損益表兩大基本報表。
二、橫向財務分析
現實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產品營業(yè)凈額;總資產報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產負債比率=負債總額÷資產總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉率=營業(yè)凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產總額;社會積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。
1.流動性比率
在正常經營條件下,物業(yè)管理公司的流動負債需以其流動資產所產生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。
(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:
流動比率=流動資產÷流動負債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產和流動負債總額之比,計算公式為:
速動比率=速動資產÷流動負債
公式中,速動資產指扣除存貨后的流動資產,包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款等項目。
在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產中,各項目的變現能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉換為貨幣資金。如果存貨由于質量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產的管理很可能存在問題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率以及總資產周轉率。其中,前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產經營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應收賬款周轉率。應收賬款周轉速度反映了應收賬款轉化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內的周轉次數或周轉一次所用天數表示。應收賬款周轉率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內的周轉次數,應收賬款平均收現期則是反映周轉天數的財務比率。
應收賬款周轉率=營業(yè)收入÷應收賬款
應收賬款平均收現期=應收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應收賬款周轉率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉率為:2795÷515=5.43(次),平均收現期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉率為:3117÷543=5.74(次),平均收現期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉速度提高有關。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉次數和占用天數。對這一比率分析時,應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。
(2)存貨周轉率。存貨周轉率和存貨周轉天數是衡量存貨周轉速度或流動性的財務指標,反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:
存貨周轉率=營業(yè)成本÷存貨
存貨周轉天數=存貨÷(營業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉率為:2140÷1004=2.13(次),周轉天數為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉率為:2426÷1172=2.07(次),周轉天數為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產周轉率。固定資產周轉率衡量的是固
定資產的利用效率,計算公式為:
固定資產周轉率=營業(yè)收入÷固定資產凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產周轉率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產投入服務的時間較遲有關。
(4)總資產周轉率?？傎Y產周轉率是資產總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:
總資產周轉率=營業(yè)收入÷資產總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產周轉率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產獲取的營業(yè)收入低于資產數額,部分原因在于正在建設中的固定資產數額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產周轉速度的提高。可見,評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。
3.獲利能力比率
近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產增值,實現這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業(yè)主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產報酬率、權益報酬率等。
(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:
營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結合在一起,可從整體上把握其經營狀況。
收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。
(3)資產報酬率。資產報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產總額之比,表明了資產的綜合利用效果。
資產報酬率=凈利潤÷資產總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產報酬率等于資產周轉率乘以收入利潤率,它體現的資產利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。
(4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產扣除負債后的剩余權益。
權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產-負債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。
4.債務比率
債務比率利用負債與資產、權益之間的關系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產負債比率、負債權益比率和利息保障倍數等指標。
(1)資產負
債比率。資產負債比率是負債占總資產的百分比,直接體現出物業(yè)管理公司的資產依賴負債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。
資產負債比率=負債總額÷資產總額
據表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。
評價資產負債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低,經營比較保守。
(2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。
負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產負債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數。利息保障倍數是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:
利息保障倍數=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用
經計算可知:1998年該公司的利息保障倍數為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當的付息能力水平應結合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準。
就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經營管理的經驗教訓。
比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應結合自身的經營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經營管理水平。
目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:
(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產周轉率高,一方面意味著資產利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產、資產偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產,而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。
(4)多元化的經營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)
的多種或多元化經營,有些物業(yè)管理公司的經營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司,經營領域涉及室內裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當然,在多元化物業(yè)管理公司內,各部門的經營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經營的影響。在多元化經營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數,將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。
(6)會計數據的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數據,是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。
此外,比較分析中還應注意行業(yè)基準的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎。
(二)構成分析
構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數財務報表轉化為相對數(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產負債表一般以資產總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎。
某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產總額或營業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。
由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數之間的差異及其原因。
構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。
表2-3-3中,流動資產占總資產的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產周轉速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析,主要有指數分析和比率趨勢分析兩種方法。縱向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務分析中不可或缺的方法。
(一)指數分析
指數分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。
某一項目指數=(報告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數資產負債表和指數損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產增長高達133.33%,其絕對數僅增加4萬元。
如表2-3-5所示,從資產方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數分析與構成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業(yè)管理公司資產、資金結構的短
期變化,指數分析的側重點在于反映物業(yè)管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢分析
比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務比率。
從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉速度逐步下降,但由于應收賬款周轉速度不斷加快,固定資產的周轉速度有回升趨勢,因而,總資產的周轉速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產報酬率趨向穩(wěn)定,權益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業(yè)管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財務分析體系
物業(yè)管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業(yè)管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業(yè)管理公司改善內部經營管理提供了有益的分析框架。
杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務經理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為
權益報酬率18.74%=資產報酬率12.21%×權益乘數1.535
資產報酬率12.21%=總資產周轉率0.78×收入利潤率15.66%
其中,
權益乘數=資產總額÷所有者權益=1÷(1-資產負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產報酬率、收入利潤率和資產負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現:權益報酬率低是總資產周轉速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應收賬款周轉率高于同行業(yè)水平,固定資產周轉速度與同行業(yè)相當,問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產的總體周轉速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現資產加速周轉。②在存貨周轉近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現收入利潤率的攀升。③舉債經營,提高資產負債比率,利用權益乘數的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。
六、物業(yè)管理的效益評價
在當前整個國民經濟從速度型向效益型轉變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。
(一)效益評價及意義
物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經濟實體,以盈利為目的,其經營活動是以創(chuàng)造更多的經濟效益為導向的,因此,評價公司經濟效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權人服務。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質量。所以,對服務質量的評價也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會主義市場經濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務,是投入和產出的比例關系。過去,大多數物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務經濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式,為制定財務計劃、經營決策和指導工作提供科學依據。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。
(二)效益評價工作的開展
1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上
效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業(yè)管理公司的領導要統(tǒng)一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協調有關部門的工作。
2.調配力量,落實人員
物業(yè)管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內指定專人專職負責開展和協調效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評價領域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:
(1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯系等問題;
(2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門、機構的效益評價;
(4)物業(yè)管理綜合效益評價。
(三)開展效益評價工作應注意的幾個問題
1.評價指標的確立
開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標體系前,財務管理部門可先優(yōu)選數個指標,如反映工作效率、服務質量、投入與產出比等方面的指標開展評價工作。
通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質量指標兩類:
(1)綜合效益指標
①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標。用公式表示為:
人均利潤=凈利潤÷職工總數
②權益報酬率。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:
權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%
③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:
成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%
④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經營收入的比例關系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:
&n
bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%
⑤資產報酬率。它是反映公司利用資產創(chuàng)利效果的指標。資產報酬率越高,說明公司的資產利用效果好。計算公式如下:
資產報酬率=(凈利潤÷資產總額)×100%
⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標,可用以下公式來計算:
普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數
⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:
股利報酬率=每股股利÷每股市價
⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤
(2)服務質量指標
物業(yè)管理公司的服務質量指標通常難以確定和量化?，F實中常用的指標有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質量高。
④火災事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質量好壞的指標?；馂氖鹿事?、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產權產籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產權產籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。
在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評價手段的運用
根據物業(yè)管理活動的實施進程,物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現問題,總結經驗,及時調整對策,強化管理力度。
公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。
3.評價工作的實施步驟
第11篇 物業(yè)質量管理評審控制程序
物業(yè)公司質量管理評審控制程序
.0目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.0適用范圍
適用于對公司質量管理體系的評審。
3.0職責
3.1總經理負責主持管理評審活動。
3.2管理者代表負責協助總經理做好管理評審的組織與準備工作。
3.3品質督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。
3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結果要求的改進措施。
4.0工作程序
4.1評審計劃
4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。
4.1.2當出現下列情況之一應增加管理評審頻次:
a. 外部市場與公司質量方針和質量目標產生反差而影響我公司經營效益時;
b. 組織結構、服務范圍、資源配置有重大變化;
c. 國家法律、法規(guī)、標準有修改時;
d. 重大質量事故顧客嚴重投訴時;
e. iso9001:2000標準發(fā)生換版時;
f. 第二方、第三方審核前或領導有要求時;
g. 質量管理體系審核有嚴重不合格時。
4.1.3 每次管理評審前一月,品質督察部應根據總經理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經理批準。
4.2 管理評審內容
4.2.1質量方針和質量目標的貫徹和實施情況。
4.2.2組織機構(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。
4.2.3質量改進和服務績效分析,如:經常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4 發(fā)生的重大安全責任事故。
4.2.5 內部質量審核實施情況及其效果。
4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。
4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;
4.2.8可能影響質量管理體系的各種變化,如資源的配置,內、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;
4.2.9相關方的建議。
4.2.10總經理認為其他尚需評審的內容。
4.3 評審準備
4.3.1《年度管理評審計劃》經總經理批準后發(fā)給參加管理評審的部門(人員)。
4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質督察部確認后交管理者代表審閱。
4.3.3參加評審的人員根據需要由總經理或管理者代表確定,原則上公司其他領導及各部門負責人均應參加評審。
4.3.4各部門需準備下列資料:
a. 市場拓展部:服務項目開發(fā);市場分析資料;
b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結果與顧客溝通等資料;
c. 人力資源部:人力資源控制;
d. 工程維修部:設備的維護、保養(yǎng)等資料;
e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。
f. 品質督察部:內、外審結果;質量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續(xù)改進實施情況;質量管理體系需要改進的重大項目等資料;
4.4管理評審的形式和程序
4.4.1管理評審以會議形式進行。
4.4.2總經理主持管理評審會議,會議程序如下:
a.總經理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言;
b.管理者代表匯報質量管理體系運行情況,各有關部門按評審內容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發(fā)至每個參加評審的人員。
c.與會者討論、分析、評價質量體系的適宜性、有效性;分析質量體系運行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進質量體系的措施、意見。
d.總經理歸納評審意見,對質量管理體系現狀的適宜性、充分性、有效性做出結論,提出或裁定質量體系改進措施。
4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質督察部負責會議記錄。
4.4管理評審輸出
4.4.1 品質督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。
4.4.2 品質督察部根據評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內容包括與以下方面有關的任何決定和措施:
a. 質量管理體系及其過程的改進,包括質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b. 與顧客要求有關的產品的改進,對現有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品過程審核等與評審內容相關的要求;
c. 資源需求。
4.4.3《管理評審報告》需經管理者代表審核,總經理批準,并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關領導和部門。
4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質督察部按《質量記錄控制程序》妥善保存。
4.5管理評審決定的執(zhí)行和驗證
4.5.1 責任部門和人員根據《管理評審報告》中有關決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執(zhí)行。
4.5.2改進措施實施結束后,各責任部門應將結果報品質部,品質督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;
4.5.3實施結果有效的,品質督察部應將其措施納入或編制相關文件,以鞏固其改進效果;
4.5.4經驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質督察部負責
組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監(jiān)督和驗證。
4.6 管理評審如導致質量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《質量記錄控制程序》
5.3《糾正和預防措施控制程序》
6.0 質量記錄
6.1《年度管理評審計劃》
6.2《會議簽到記錄表》
6.3《管理評審報告》
第12篇 別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備素質要求
第一城別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備及素質要求
管理處主任:1人,本科學歷,年齡40歲以下,具有15萬平米以
上高檔物業(yè)管理經驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協調、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
管家(管理員): 3人,?？埔陨蠈W歷,年齡24--35歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經驗,具有一定生活經驗,善于溝通,協調能力強。熟悉各種家電使用,電腦軟硬件操作熟練,熟悉花卉、觀賞魚、康樂活動等方面的知識。
具有強烈的服務意識和吃苦耐勞、甘做業(yè)仆的服務理念。
公共安全主管:1人,中專以上學歷,年齡35歲以下,二年以上實際操作經驗,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
公共保安員: 兩班15人,別墅區(qū)設置兩個固定崗(8人),一個巡邏崗(7人)。男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
維修員(水、電、智能化):4人,24小時值班,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實。
公共保潔員:9人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。
公共綠化員:1人(普通項目分包給專業(yè)園林公司)
各類別墅群區(qū)保潔員:3人,分屬各個管家管理。女,初中以上學歷,年齡40歲以下,有一定家政服務、保姆工作經驗,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。
各類別墅群區(qū)維修員:3人,中專以上學歷,年齡40歲以下,2年以上工作經驗具有強弱電、水暖、土建、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實,能承擔多種工作的能力。
客戶服務中心前臺接待:4人,大專以上學歷,30歲以下,一年以上物業(yè)管理、前臺接待經驗,熟悉物業(yè)管理,熟練使用電腦及上網查詢能力,溝通能力強,工作細致?？诔霰?有良好的形象和氣質。
公眾聽候司機: 1人,中專以上學歷,5年以上駕齡,熟悉本市各區(qū)及周邊地圖道路,具備規(guī)范的行車意識,善于溝通,有承擔其他工作的能力。
各類別墅群區(qū)公眾服務員(非常設部門 ,與各家政服務公司合作
n人,高中以上學歷,35歲以下,熟悉各項家政服務。
zz第一城別墅區(qū)管理服務人員合計 45人
第13篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試-第十五章物業(yè)管理應用文書
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十五章物業(yè)管理應用文書
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.屬于內行文、上行文和后行文的行政公文是()。
a決定b報告c通知d通報
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對行政公文的掌握。“決定”是內行文或下行文;“通知”是內行文、下行文或前行文;“通報”是內行文、下行文或后行文;“報告”是內行文、上行文和后行文。故本題選b,有關內容可參見教材第231~232頁。
2.唯一不受內外、上下、用印等規(guī)范限制的行政公文是()。
a 函b意見c批復d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對會議紀要的掌握。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
3. 在實際使用的各類文書中,規(guī)范性最強的是()。
a行政公文b事務文書c制度文書d禮儀文書
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關內容可參見教材第235頁。
4.以下哪種文書不是行政公文()。
a決定b通報c意見d守則
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握?！皼Q定”、“通報”和“意見”行政公文,“守則’’是制度文書。故本題選d,有關內容可參見教材第231和234頁。
5.會議紀要開頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項內容()。
a起止時間
b參加人員
c記錄人
d主要成果
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,
有關內容可參見教材第240頁。
6.以下不屬于物業(yè)管理事務公文的是哪一項()。
a計劃b總結c大事記d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
7.行政公文與其他文書最簡單的區(qū)別辦法是()。
a從公文標題上加以區(qū)分
b從公文內容上加以區(qū)分
c從發(fā)文單位上加以區(qū)分
d從主送機關上加以區(qū)分
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關內容可參見教材第235~236頁。
8.以下那種說法是物業(yè)管理制度文書的寫作要領()。
a一般由前言、主體和結尾三部分構成
b一般由標題、稱謂、正文、署名、時間等幾部分構成
c一般由緣由、意義和事項三部分構成
d一般由標題、正文和簽署三部分構成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內容一般分標題、正文和簽署三部分構成。故本題選擇d,有關內容可參見教材第241頁。
9.屬于物業(yè)管理事務文書的類型是()。
a海報b收條c啟事d總結
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對事務文書的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文,啟示、海報屬于告啟類應用文書,收條屬于條據類應用文書。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
10.以下那種說法屬于告啟類應用文書()。
a邀請函、請柬、感謝信和賀信等
b標語、溫馨提示和好消息等
c告知函、商洽函、詢問函和答復函等
d通知、通報、報告和請示等
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對告啟類應用文書的掌握。告啟類文書包括標語(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報和好消息。故本題選擇b,有關內容可參見教材第235頁。
11.關于應用文書寫作的行款格式規(guī)則,說法不正確的是()。
a文章大標題居中排列,字號應大
b署名一般放在文章的大標題之上
c每個自然段的開頭要空兩個字的位詈
d較短的引文可夾在正文中
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。署名一般放在文章的大標題之下才是正確的。故本題選擇b,有關內容可參見教材第236~237頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.應用文書在選用詞語上要注意哪些問題()。
a所選用的詞語不能是誤讀誤寫、以訛傳訛的錯誤詞
b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)
c不能是不規(guī)范的方言詞、或舊詞語
d不能是濫用的簡稱和生造詞
e不能引用外來詞
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對應用文書的基礎知識的掌握程度。應用文書在詞語的使用上應力求準確、簡練、得當,e選項的內容不包括在內。有關內容可參見教材第228頁。
2.屬于物業(yè)管理行政公文的是()。
a決定、通知和通報
b報告、請示和批復
c意見、函
d大事記和倡議書
e各類會議紀要
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第231頁。
3.通報大體上可分為哪幾類()。
a會議通報b批評性通報c情況通報d專題通報e表彰性通報
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對通報的掌握。本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第232頁。
4.事務文書包括哪些類型()。
a計劃和總結
b邀請書、請柬、感謝信
c制度和辦法
d收條和欠條
e大事記和倡議書
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對事務文書的理解。本題選a、e.有關內容可參見教材第233頁。
5.以下應用文書標題的寫法錯誤的是()。
a《關于召開××會議的通知》
b《關于更換對講機的請示報告》
c《××公司員工考勤管理辦法》
d《關于在a花園組織象棋比賽的報告》
e《關于2006年度培訓計劃的請示》
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對應用文書標題的制作的理解。本題選b、d、e,有關內容可參見教材第236頁。
6.會議紀要開頭不可缺少的“七要素”包括哪些內容()。
a起止時間、地點、主持人
b參加與列席人員
c記錄人
d會議進展情況、主要成果
e會議議題
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第240頁。
7.制度文書的內容一般包括以下哪幾部分()。
a標題b主送c正文d稱呼e簽署
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內容一般分標題、正文和簽署三部分構成。本題選擇a、c、e,有關內容可參見教材第241頁。
8.行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項()。
a標題、署名b引文、分段c子號d序碼e稱呼
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括:標題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關內容可參見教材第236~237頁。
9-行政文書的內容一般包括以下哪幾項內容()。
a署名b發(fā)文字號c印章d前言e文頭
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對行政文書的掌握。本題選b、c、e,有關內容可參見教材第235~236頁。
10. 事務文書是物業(yè)管理企業(yè)表述工作事務所有的書面文書。主要包括以下哪幾項內容()。
a總結b通知c計劃d大事記e倡議書
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第233頁。
11.禮儀文書的內容一般包括以下哪幾項內容()。
a標題、稱呼b正文c 時間d 印章e結語、簽署
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對禮儀文書的掌握程度。本題選a、b、e,有關內容可參見教材第242―243頁。
12.除了行政公文、事務文書、制度文書和禮儀文書等正式文書外,其他日常文書包括以下哪幾項內容()。
a條據類文書
b告啟類文書
c守則類文書
d計劃類文書
e請示類文書
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理應用文書類型的理解和對其他日常文書的掌握程度。本題選a、b,有關內容可參見教材第235頁。
>
“1.請按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素,糾正以下通知中的錯誤(3處):
日期:2004年7月8日星期四范圍:7號樓文件編號:2004099
停水通知
尊敬的業(yè)主:
由于7號樓6單元供水管道出現問題,物業(yè)公司工程部決定臨時搶修下水管道,現對7號樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應。請您做好準備。
在此給您的生活帶來不便,請諒解!
敬請轉達周知!
北京××物業(yè)管理有限公司
×××管理部
(張貼期限:2004―7―81
【解析】(1)通知中說上水管道有問題,可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。
(2)在通知中沒有說明具體的維修時間。
(3)通知中沒有留下咨詢聯系電話,客戶如果有問題不知道找誰聯系。
2. 你是某物業(yè)公司的員工,負責應用文書的起草工作,請說明通用的應用文書可分為哪些類型
【答案】可分為行政公文、事務公文、會議公文、制度公文、禮儀文書、經濟公文、其他el常文書和司法公文等八大類。
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理應用文書的類型的掌握有關內容可參見教材第231頁“物業(yè)管理應用文書的類型”。
3.你是某物業(yè)公司的員工,請說明公文式標題的構成要素和構成模式是什么
【答案】組成公文式標題的要素包括單位、區(qū)域(范圍)、時間、事由(內容)、性質和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。
文章式標題的構成模式:從構成形式看,可以有單標題和雙標題。主標題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達的含義就必須用副標題來做具體說明。
第14篇 物業(yè)區(qū)域綠化管理程序-7
物業(yè)區(qū)域綠化管理程序(七)
1.0目的
本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內綠化管理的職責和要求,對綠化的工作質量實施控制,為業(yè)主(用戶)創(chuàng)造優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司管轄范圍內的綠化管理。
3.0職責
3.1綠化服務部負責組織各小區(qū)的綠化管理工作,并做好檢查、監(jiān)督和技術指導。
3.2綠化服務部按合同要求、技術要求和工作計劃實施操作。
3.3各管理處負責人對本小區(qū)的綠化管理工作進行監(jiān)督和檢查。
4.0實施程序
4.1工作流程
流程記錄責任人
綠化養(yǎng)護管理基本要求和標準
4.2.1草坪管理要求
4.2.1.1覆蓋率:臺灣草、堋琪菊在98%以上,大葉油草在95%以上。
4.2.1.2基本無雜草,草坪潔凈,且生長良好,顏色正常。
4.2.1.3草坪每年修剪2~3次,臺灣草高度不超過6厘米,大葉油草不超過10厘米、堋琪菊不超過18厘米。
4.2.1.4根據植物的生長規(guī)律和季節(jié)要求,每年施肥3~4次。
4.2.1.5加強草坪的病蟲害防治,保持草坪基本無病蟲害。
4.2.1.6草皮枯死或損壞要及時補種,保持草坪基本無裸土。
4.2.1.7草坪可根據小區(qū)管理具體情況,實行分片開放或分片定時封閉保養(yǎng),以保證草坪的正常生長。
4.2.1.8養(yǎng)護人員有義務防止人為破壞,制止車輛停放在綠化帶上,制止行人走捷徑和踐踏草坪,必要時要進行圍欄。
4.2.2喬木、灌木、綠籬和花卉植物的管理要求
4.2.2.1保持樹木枝干完好,樹容美觀整潔,無雜物懸掛和干枝枯葉。
4.2.2.2保持喬木、灌木、綠籬、花叢底下無雜草、雜物、石子等,喬木、灌木根部地面保持燕窩狀、土質松軟。
4.2.2.3喬木每年修剪1~2次,并保持一定的形狀;灌木、小喬木根據生長狀況和基本形狀進行修剪造型;行道樹修剪應保持一定形狀,并以不影響行人和車輛行駛為標準;球形植物按照統(tǒng)一規(guī)格修剪。
4.2.2.4綠籬要求修剪平整、垂直,形狀美觀,也可根據具體情況修剪成多種形狀。
4.2.2.5缺苗、死苗要及時補栽或更換,歪斜樹木和護樹樁要及時扶正。
4.2.2.6花叢、花帶須保持疏密有序,均勻整齊,凋謝的花枝和敗葉要及時清理。
4.2.2.7喬木、灌木、花叢根據其生長規(guī)律每年施肥2~4次。
4.2.2.8做好病蟲害的防治工作,發(fā)現病蟲害及時進行治理,保證種植物不受到病蟲侵害。
4.2.3其他管理要求
4.2.3.1根據花草樹木的需水情況進行澆水,不得浪費。
4.2.3.2樹木強剪或改變造型需征得主管部門同意方可實施。
4.2.3.3養(yǎng)護人員必須遵守小區(qū)管理的有關規(guī)定保證小區(qū)的整潔美觀,及時清理工作現場。
4.2.3.4不斷提高園藝檔次和養(yǎng)護水平。
4.2.3.5小區(qū)管理處和綠化服務部每季末對養(yǎng)護管理工作聯合進行一次全面檢查考核,并將相關情況記錄在《綠化養(yǎng)護檢查表》。
5.0相關文件與記錄
**003-01年綠化工作計劃
**003-02綠化養(yǎng)護檢查記錄表
第15篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第七章房屋及設備設施管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。
a磚木結構
b混合結構
c鋼筋混凝土結構
d墻承重結構
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為:磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項d“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的,有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
2.以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。
a房屋完好率
b危房率
c維修率
d設施設備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
3.以下不屬于房屋組成部分的是()。
a非承重墻
b門窗
c電氣
d樹木
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
4.房屋的結構部分不包括哪一項()。
a基礎
b承重構件
c屋面
d暖通
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項d“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁
“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
5.不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。
a計劃性預防維修
b緊急搶修
c狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修
d改善性的預防維修
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12~1 13頁“房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內容。
6.不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。
a建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度
b保證簽約主體與實施主體一致
c明確在出現情況時的責任方
d明確服務的技術指標
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項a“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應注意的問題,而不是“訂立”應注意的事項。有關內容可參見教材第125~126頁“共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制”的內容。
7.關于消防設施維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法不正確的是
()。
a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調試維修保養(yǎng)資格和經驗的工程技術人員擔任
b維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告
c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于2次到現場做一般性檢查
d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”應為“維修保養(yǎng)人員進人現場后,在5個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內容。
8.以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。
a污水系統(tǒng)
b雨水系統(tǒng)
c中水系統(tǒng)
d工業(yè)廢水系統(tǒng)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的
內容。
9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項中,不正確的是()。
a應保證消防用水的基本儲備
b雨水、污水合流排放
c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
d北方地區(qū)應注意冬季管道防凍
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項b“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”
的內容。
10.以下說法中不正確的是()。
a完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋
b危險房是指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋
c嚴重損壞房是指房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞,需進行大修或翻修、改建的房屋
d設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項a“完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”
的解釋。有關內容可參
見教材第109~1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括,對房屋和設施設備進行的()。
a維護
b清潔及潤滑
c故障維修
d狀況普查
e定期檢查
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括:對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。
2.按房屋層次和高度可分為()。
a平層建筑
b低層建筑
c多層建筑
d高層建筑
e超高層建筑
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第108頁。
3.房屋的基本組成部分,結構部分包括()。
a基礎
b承重構件
c屋面
d暖通
e樓地面
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項d“暖通”屬于設施設備部分。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第108頁。
4.房屋的基本組成部分,設施設備部分包括()。
a水衛(wèi)
b電氣
c消防系統(tǒng)
d門窗
e非承重墻
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷電梯)等項目,選項d“門窗”屬于裝修部分,選項e“非
承重墻”屬于結構部分。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第108頁。
5.房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施中,應注意控制的因素有()。
a質量的控制
b進度的控制
c成本的控制
d人員的控制
e緊急事件的控制
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應注意控制三個因素:質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第116―117頁。
6.設施設備的狀態(tài)管理包括的內容有()。
a設備的檢查
b設備的狀態(tài)監(jiān)測
c定期預防性試驗
d設備故障診斷技術
e節(jié)能管理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態(tài)管理的掌握程度。設施設備的狀態(tài)管理包括四個方面:設備的檢查、設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第122頁。
7.訂立外包管理合同應注意的事項有()。
a在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致
b合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失,明確在出現情況時的責任方,以免在出現問題時產生糾紛
c應在合同中明確服務的技術指標標準,并盡量采取量化形式,便于檢驗
d委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件,既便于監(jiān)督服務過程,也便于掌握設施設備狀況
e建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項e“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第125~126頁。
8.關于消防設施設備維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法正確的是
()。
a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調試維修保養(yǎng)資格和經驗的工程技術人員擔任
b維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告
c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查
d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行
e按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”;選項c“對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第119―120頁。
9.關于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。
a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
b按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電
c按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
d按供電性質分為長期供電和臨時供電
e按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選abcd,有關內容可參見教材第126頁。
10.屬于共用設施設備運行管理主要內容的
是()。
a制訂合理的運行計劃
b外包的選擇
c節(jié)能管理
d配備合格的運行管理人員
e建立健全必要的規(guī)章制度
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括:制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設施設備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項b“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第121~124頁。
1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。
a加強宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識
b建立能源消耗的計劃和考核制度
c對設備或工藝進行改造
d盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用
e合理設定運行參數(如空調溫控點)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節(jié)能”的內容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內容。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第123~124頁。
三、案例題
1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經查看,是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。
該業(yè)主認為,自己并未人住所購商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應對漏水負全責。
物業(yè)公司認為,業(yè)主購買房屋后,房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。
請問樓上業(yè)主長期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔
【答案】(1)首先,根據建設部下發(fā)的《商品房實行住宅質量保證書》的規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購房已滿4年,則開發(fā)商不承擔責任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內,雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務的公共性質考慮,物業(yè)公司既沒有權力私自打開房間進行檢
查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。
但根據實際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒有及時采取措施,如未聯系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴大,則物業(yè)公司存在過錯,可能也會就擴大的損失承擔責任。
(2)物業(yè)公司在無法聯系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下,(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。
緊急避險是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險,不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經樓上業(yè)主許可,進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。
此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責任確定上與業(yè)主之間產生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在
《物業(yè)管理服務合同》中,對在小區(qū)管理中可能出現的采取緊急避險行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。
2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時,桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關節(jié)骨折。事
后,王先生找到某物業(yè)公司,認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中,物業(yè)公司認為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的,是她自己的過錯造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此,物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔賠償責任王先生是否也應該承擔部分責任
【答案】
(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔賠償責任。
根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故,物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是,不是全部賠償責任,而是部分責任。
(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人,沒有盡到監(jiān)護責任,也負有一定責任。
3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時,未經物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網,被鳥鉆進管道內筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺,因該陽臺排水izl已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任
【答案】(1)根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治
安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和
疏通,致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內,造成王某財產損失,對此,物業(yè)管理公司應承擔主要責任。
(2)華某未經物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死,使陽臺的積水無法從排水管及時排出,加重了王某的財產損害。為此,華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。
4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物,當從天臺下樓時,樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為:自己之所以被嚴重摔傷,完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應承擔自己全部的醫(yī)藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任該物業(yè)公司是否應對張老太太進行賠償
【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。
物業(yè)管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務,本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換,未盡到相應的管理和維護義務,最終導致張老太太身體嚴重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對此負有責任。
(2)同時,依據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?！惫?物業(yè)公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。
5.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的管理工作,請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些
【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有:房屋及設施設備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術
支持。
“6.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的維修工作,請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題
【答案】應注意以下問題:
(1)質量的控制:對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質量的驗收檢查,確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質量標準。
(2)進度的控制:物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高,停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響,也有利于降
低成本。
第16篇 物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題
得分 評卷人
一、填空題(每空1分,共10分)
1、物業(yè)管理的內容更多的是____,而不是_____。
2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據以和業(yè)主簽約,據以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。
3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業(yè)管理人員的管理責任,主要工作等。
4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務項目的非強制性執(zhí)行文件。
5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權人。
6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎是 和 。
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、依據相關法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關系,一般應遵循以下哪些原則( )
a、公平合理 b、方便生活c、團結互助 d、有利生產
2、我國政府主管部門現采取( )重大措施來促進我國物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質和質量。
a、立法b、考評c.、招標 d、資質
3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系( )
a、某市物業(yè)管理公司因長期虧損而破產
b、業(yè)主林某因車禍而死亡
c、某物業(yè)管理公司向市房地產行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質證書》的申請
d、某物業(yè)管理公司對轄區(qū)內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為
4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()
a、詐騙罪b、侵占財產罪c、故意傷害罪d、濫用職權罪
5、經過()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。
a、10%b、20%c、30%d、40%
得分 評卷人
三、名詞解釋(每小題5分,共20分)
1、物業(yè)管理
2、侵權責任
3、業(yè)主委員會
4、物業(yè)管理糾紛
得分 評卷人
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征
2、簡述業(yè)主自治自律原則
3、簡述物業(yè)管理法律責任特征
得分評卷人
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質、特點、訂立原則
得分 評卷人
六、案例分析題(本題15分)
2002年9月廣州帝力房地產開發(fā)公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產開發(fā)公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時,須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協議,并一次性交納管理費、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認為無法接受該協議,兩公司就此發(fā)生了爭議。
問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權利
2、你認為本案應如何處理
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案
一、填空題(每空1分,共10分)
1、服務管理2、民法性質行政法經濟法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊5、物業(yè)6、委托授權合同約定
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b
三、名詞解釋(每小題5分,共20分
1、物業(yè)管理指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2、侵權責任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護的財產等合法權益,依法應承擔的否定性民事法律后果。
3、業(yè)主委員會。又稱業(yè)主管理委員會(管委會)。是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。它由業(yè)主大會選舉產生,是經政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體。
4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關就物業(yè)與物業(yè)管理相關事項發(fā)生的爭端。
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征
答:物業(yè)管理法律關系性質的多重性 物業(yè)管理法律關系基本主體的特定性
物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性
物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大物業(yè)管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性
2、簡述業(yè)主自治自律原則
這些原則可以概括為;
&nbs
p;1、 依法自治原則
2、 積極自治原則
3、規(guī)范自治原則
4、 民主管理原則
5、 接受監(jiān)督原則
6、 尊重私權,公益優(yōu)先原則
3、簡述物業(yè)管理法律責任特征
法律具有綜合性特征
法定責任與約定責任相結合
責任認定對技術規(guī)范有較強的依賴性
法律責任是以民事責任為主,行政責任與刑事責任為輔
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質、特點、訂立原則
性質:
(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權人)之間的非單純債權性質的契約;
(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權)之間的社會化的契約;
(3)業(yè)主公約具有合伙性質、集團性質;
(4)業(yè)主公約類似于勞動法上的勞動協約;
(5)業(yè)主公約是有關區(qū)分所有人相互之間權利義務關系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。
特點:
(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國,不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權益主體--業(yè)主(代表)大會。
(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應該怎樣做等。
(3)公約內容是有關物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內容,也有社會公共道德的內容。
(4)公約是經業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
(5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
訂立的原則
(1)合法性原則。業(yè)主公約的內容符合法律、法規(guī)、政策有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內,將業(yè)主公約報所在地的縣以上房地產管理部門備案。
(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協商的基礎上進行,當個別意見難以統(tǒng)一的情況下,應當以全體業(yè)主的整體利益為目標,個人服從全體,少數服從多數。
(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應當采取民主管理的形式,即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式,反映全體業(yè)主或者大多數業(yè)主的利益和要求。
六、案例分析題(本題15分)
