第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-4
物業(yè)管理前期介入的工作內容(4)
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b)施工承包合同復印件;
c)機電設備使用說明書;
d)電梯使用許可證;
e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f)供水、供電的指標批文;
g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h)智能化系統(tǒng)驗收證明;
i)消防系統(tǒng)驗收證明;
j)接地電陰檢測記錄;
k)防雷引下線焊接記錄;
l)地下管網竣工圖;
m)設備供貨合同復印件;
n)其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。
驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小
組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工
程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均
完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組
組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。
入伙前信息處理流程圖
第2篇 xx學校物業(yè)維修管理工作職責
學校物業(yè)維修管理工作職責
(一)日常巡視與報修管理
1.全員檢查:每日由樓長綜合檢查,白班保潔員隨時巡視,夜班門衛(wèi)(保安、巡視員)按規(guī)定時間巡視,所有的工作人員都要參與到維修工作中來。
2.檢查范圍:樓內的消防、水電、木工及其它相關的基礎設施。
3.報修及時性:每樓由樓長或樓長指派專人負責報修事宜,各崗位如發(fā)現(xiàn)樓內設備設施損壞,根據類別不同,及時報到相關的維修部門,不得耽誤或累積。
4.跟蹤服務:維修人員進行維修時,由該區(qū)負責的保潔員進行跟蹤服務,這樣既可以向維修人員介紹具體情況,也便于了解維修結果,并及時反饋給維修負責人。
5.簽字確認:認真填寫維修記錄,經確認損壞設施已經修好,維修人員簽字后,此次維修才能完畢。
6.季節(jié)性預防:做好春季防風、夏季防雨、冬季防寒工作,對樓內的薄弱部位加強檢查,提前做好維修工作。
7.大修申報:按學校工作要求,及時準確地將樓內的大修計劃進行申報。
8.疑難維修:對不能修復的項目進行疑難維修管理,填寫報修單,由公司公共樓宇部專項負責疑難維修的負責人報送到有關部門集中處理。
(二)維修工作記錄
編號:
樓宇名稱首次報修時間年月日報修電話
報修人接待人
報修說明
維修結果
再次報修時間年月日 報修人接待人
情況說明
維修結果
第3篇 某物業(yè)公共衛(wèi)生管理員工作執(zhí)行標準
物業(yè)公共衛(wèi)生管理員工作執(zhí)行標準
一、監(jiān)督清潔工按時清潔道路、走廊、樓梯,停車場等公用地方。
二、勸喻業(yè)主于日間勿將垃圾放置于走廊樓梯等公用地方,以免影響環(huán)境衛(wèi)生及堵塞通道。
三、如發(fā)現(xiàn)有雜物置于樓道間,應勸喻業(yè)主自行搬往附近的垃圾收集站,如無法找到業(yè)主,就讓清潔工清理,并記錄在服務中心記事本內向上級報告。
四、如發(fā)現(xiàn)天臺、天井等公用地方積污水,應立即清理,難以清理的地方,可暫時淋上油渣,并研究處理方法。
五、如發(fā)現(xiàn)屬于小區(qū)的污水渠和沙井等淤塞或破爛,應迅速安排修理。
六、勸喻業(yè)主在淋花時候,勿將水淋到陽臺以外,以免影響他人。
七、如有需要,應通告或口頭勸業(yè)主不要將垃圾拋出窗外。
八、如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣、噪音等,應勸業(yè)主從速修理,以免影響鄰居和市容貌、衛(wèi)生。若屢勸不聽著,則根據城管辦條理,處以罰款。
九、若上層業(yè)主的水龍頭或水管破爛而導致下層天花板滲水,則應通知修理;如無結果,則應該詳細記錄并請示上級處理。
十、如有不顧公共衛(wèi)生的業(yè)主,經屢勸不改的,應做詳細記錄并報告上級。
第4篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責
3.1分管總經理助理具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負責在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產公司提供有益的建設性意見。
3.3相關部門負責前期介入工作的協(xié)助和配合。
4.方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。
4.2.1早期階段:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
4.2.1.2現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設備維護、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。
4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。
4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據相關驗收標準,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。
4.2.3.5了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況。
4.2.4專業(yè)技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據物業(yè)情況,制定調查方案,對物業(yè)進行調查。內容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標準及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。
4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創(chuàng)新服務項目。
4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務收費標準。
4.3.2.5詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支。
4.3.3由分管總經理助理組織相關部門對物業(yè)管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會議確定新建管理處經理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關部門協(xié)助進行相關各項準備工作。
5.質量記錄表格
**wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
**wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
**wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
**wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
**wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
**wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
**wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
**wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
**wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》
第5篇 物業(yè)管理公司工程部工作手冊說明
物業(yè)管理公司工程部工作手冊的說明
1、本手冊是北京**物業(yè)管理有限公司工程部實施質量管理體系的細則,是公司的法規(guī)性文件,本部門全體員工必須嚴格遵守。
2、手冊中文件均在相對穩(wěn)定的一段時間內有效,其他僅在限定的一定時間內有效的文件,不列入手冊。
3、手冊中的文件分為兩類:
(1)工程部負責編制的文件:有的適用于全公司實施,有的僅適用于工程部內部實施。
(2)公司其他部門編制的文件,凡適用于工程部實施的均納入本手冊。
4、工程部經理根據需要,對于手冊中文件的實用性進行評審,并在適當時進行修訂。
5、本手冊頒布后,如有公司或工程部發(fā)放的新文件,只要屬于長期有效的文件,均應適時納入本手冊。
6、本手冊是受控文件,其管理和發(fā)放均應按照《文件控制程序》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第6篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責
崗位名稱:物業(yè)管理員(外勤)
主要職責及權限:
1、為業(yè)主及時、準確的辦理入伙手續(xù)。
2、對項目范圍每天至少兩次巡視,對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進行督促檢查,檢查項目道路、綠化、樓宇內外環(huán)境,發(fā)現(xiàn)違章和不文明行為及時制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時處理業(yè)主要求和報修的項目,如無法及時解決,需向上級匯報,并向業(yè)主及時做出解釋。
4、統(tǒng)計水、電、煤氣表讀數,計算收費,發(fā)出收費通知,并按時收繳。
5、負責分發(fā)業(yè)主信件和各類通知等。
6、完成領導交辦的其他任務。
第7篇 物業(yè)入伙管理工作程序
物業(yè)入伙管理程序
1.目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責、方法和安排,以確保業(yè)主(客戶)準確而有秩序的入伙。
2.適用范圍
適用于公司所承接管理的新物業(yè)項目入伙手續(xù)。
3.相關文件
3.1質量手冊之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.2iso9002標準之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.3物業(yè)的驗收程序
3.4業(yè)主(客戶)維修安裝服務
3.5物業(yè)提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.職責
4.1物管部負責入伙管理中的主要事務。
4.2財務室負責向業(yè)主收取各種規(guī)定的費用。
4.3工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
4.4保安部負責入伙管理中監(jiān)督檢查安全事務。
5.實施程序
5.1入伙準備工作
5.1.1物管部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間
b.入伙手續(xù)
c.入伙過程中使用的文件和表格
5.1.2入伙工作計劃程序應由物業(yè)總經理批準。
5.1.3物管部應提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》。
詳細說明:
a.需業(yè)主(客戶)準備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
5.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入伙公告和明確的指示示標識,并指定專人負責業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。
5.2 入伙審查登記
5.2.1物管部應建立入伙登記表。物管部對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》。在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料。應包括:
a.《用戶手冊》
b.《裝修須知》
c.《裝修審批表》
d.《驗收交接表》
e.《住戶公約》
5.2.2上述發(fā)放的資料應在《入伙登記冊》中的業(yè)主簽收,或由物管部人員注明。
5.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住登記冊》中應明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料。一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》。
5.2.4物管部對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證。驗證內容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.住戶公約是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
5.2.5審查通過后,物管部人員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份,在《入伙通知中》注明簽收。
5.3預交費用
5.3.1物管部應按《深圳經濟物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》或市工商行政部審核價,通知業(yè)主(客戶)去財務室交納相關的預交費用。
5.3.2財務室根據《預交費標準》向業(yè)主(客戶)收取各項費 用,并開立相應票據給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:裝修管理費、裝修保證金等。
5.3.3財務室應通知物管部已交納預交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由物管部在入伙登記冊中注明。
5.4 發(fā)放鑰匙及房屋驗收
5.4.1上述手續(xù)完成后,物管部人員查驗入伙登記表及各項收費票據后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記,同時應和業(yè)主(客戶)驗收房屋內設施。
5.4.2物管部人員與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數,雙方在《物業(yè)入伙交接記錄》上簽字確認。
5.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由物管部人員通知相關部門整改。整改合格后,由業(yè)主(客戶)驗收認可后,再發(fā)放鑰匙。
5.5 入伙后的裝修管理
5.5.1物管部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求。具體內容參考程序文件qp-4.5《裝修管理》。
6.相關記錄
6.1物業(yè)入伙交接記錄
6.2入伙登記冊
6.3業(yè)主入伙費用收費標準
第8篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-2
物業(yè)管理前期介入的工作內容(2)
第二節(jié) 銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的'蘭溪谷禮賓式管理模式'、'城市主場酒店式管理模式'、'海月社區(qū)區(qū)域客戶助理'管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當地居民消費能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據。
1.編制程序
地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第9篇 大廈物業(yè)管理處工作計劃
zz大廈管理處工作計劃
一、按程序做好交接工作
業(yè)主資料移交
各類圖紙資料的移交
設施、設備的移交
財務清算與移交
二、制定工作標準和規(guī)范
1、員工崗位職責
2、工作流程與操作規(guī)范
管理期處工作計劃
管理期主要規(guī)劃項目備注
接管階段a、業(yè)主詳細資料移交 b、各類圖紙資料的移交 c、設施、設備的移交 d、財務清算與移交
第一年全面導入iso9000質量保證體系,修訂和完善符合[zz大廈]特點的各項管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。 開展宣傳教育活動,加強精神文明建設,普及物業(yè)管理相關政策法規(guī)。 全面導入ci識別系統(tǒng)。 建立電腦網絡系統(tǒng),實現(xiàn)辦公自動化。 員工系統(tǒng)培訓開展。 開展多種經營業(yè)務,有償、無償服務。 按照年度社區(qū)活動計劃,開展適合[zz大廈]特點的業(yè)主活動。 管理水平達到市優(yōu)標準,在達到評比資格的前提下,申報“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。 開展多渠道與業(yè)主的溝通,了解需求,調整工作,在能力具備情況下滿足業(yè)主需求。
第二年根據前年開支預算,合理調整財政收支,開展各項增收節(jié)支工作。 開展各項便民服務活動。 爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”,并獲得稱號。 管理水平達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居住區(qū)”的標準,并在達到評比資格的前提下,申報。 中修計劃制定。 個性化服務的提供和推廣。
第10篇 物業(yè)管理處行政管理部工作職責
物業(yè)項目(管理處)行政管理部工作職責
行政管理部是物業(yè)項目(管理處)(以下簡稱公司)總經理直接領導下的綜合管理部門,負責公司行政、文秘、檔案、總務、人事、后勤、采購、倉庫、固定資產及社區(qū)文化等方面的管理工作,其工作職責為:
1、學習、研究和掌握黨和國家的各項方針政策,貫徹執(zhí)行公司領導的指示和領導辦公會議的各項決定決議,深入調查研究,努力掌握第一手材料,為公司領導的工作決策提供可靠的依據。
2、負責公司工作計劃、收支計劃、總結、規(guī)章制度及其它種類文件的起草、擬定、審核、打印、復印、分發(fā)和登記工作,負責公司印鑒的使用和管理工作。
3、負責按照公司領導要求及公司需求,對大型會議及各種大型活動進行策劃和組織。負責公司級會議的籌備和安排,做好會議記錄,整理會議紀要,對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦、檢查和反饋。
4、管好文書檔案和有關資料的管理工作,包括收發(fā)、保管、文印、核稿、呈批、催辦、收檔、調卷和保密工作。
5、協(xié)助領導處理日常工作,與各部門適時進行工作協(xié)調,監(jiān)督各部門認真及時地徹執(zhí)行公司的各項工作決策和指令情況。
6、負責公司的總務后勤工作,具體有辦公設備、辦公用品的計劃、采購、保管和發(fā)放,管理員工餐廳、員工宿舍等。
7、負責公司對外行政聯(lián)絡和關系協(xié)調,做好來信來訪的接待安排。負責組織、安排、接待公司來賓,處理各種社會公共關系。
8、對公司員工和各部門的工作進展、工作質量、執(zhí)行規(guī)章制度、決定決議、計劃等情況和持續(xù)性以及辦公秩序、運作規(guī)范、文明禮貌等方面進行日常監(jiān)察。
9、負責公司綜合性文件、報告、宣傳資料的起草和編寫公司年度大事記。
10、負責其它各種行政事務性工作:辦公安全、消防,環(huán)境布置、清潔衛(wèi)生,網絡、通訊,計算機管理,辦公秩序維持等。
11、做好各項宣傳工作,適時完成園區(qū)布置,組織社區(qū)文化活動及員工文娛活動,豐富精神文化生活和公司品牌建設和推廣。
12、負責公司日常辦公用品和設備設施維護耗材的采購,物品進出倉手續(xù)辦理及倉庫資產管理。
13、建立、實施對工程分包方的評審和考核制度,負責外委工程項目和采購設備、材料、配件的驗收和質量控制。
14、及時完成公司領導布置的其它工作任務。
第11篇 物業(yè)管理水浸處理工作程序
1.員工巡區(qū)時或在崗位上發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內水浸,應立即將情況報告當值主管。
2.當值主管接報后應第一時間到現(xiàn)場查看情況。經核實后應視情況決定是否立即通知有關部門(如工程部、保安部、管業(yè)部、客戶服務中心等)部門負責人,說明有關出之地點和簡要情況,同時積極組織現(xiàn)有的人力物力開展搶險工作并拍攝水浸現(xiàn)場以供備案分析。
3.組織當值人員采取有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
1)關閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
2)在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;
3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;
4)疏通排水地漏、排水渠;
5)開啟排水泵;
6)用吸水機吸水;
7)其他一切經濟有效的措施。
4.設法查明水浸之來源并采取有效措施加以截斷:
1)如水浸引起自小區(qū)機電設施之損壞和故障,應當關閉控制有關故障部位的水掣,防止水浸程度加大。
2)如洪水來自小區(qū)外,應當在小區(qū)各低于水位出入口安上攔水閘板。
3)如水浸來自市政地下水反溢,應當暫時將有關反溢的地下水道在通往本小區(qū)的入口處封閉,并用排水泵將小區(qū)內的積水抽出小區(qū)外。
4)水源中斷后應盡快通知清潔人員清除積水、清理現(xiàn)場環(huán)境,通知工程部修復受損的設施,盡快回復小區(qū)的整潔外貌和正常使用。
5)事故處理過程中應設法維持好小區(qū)內的秩序,并耐心做好向業(yè)戶的安慰和解釋工作,盡力為業(yè)戶克服因水浸所帶來的實際困難,并注意維護好小區(qū)和管理處的形象,對自己不清楚的情況不要胡亂作答。
6)如有別墅受浸,應盡快通知有關業(yè)戶回來處理單位內的財物,管理處同時提供必要的幫助。
7)如有任何公共設施的正常使用受到影響,應在小區(qū)各主要出入口設置告示,知會業(yè)戶,如有任何區(qū)域存在危險性,應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。
附則:一些常見水浸事故的針對性處理措施
在發(fā)生以下所列的情況時,除采取上述的措施外,還應采取以下相應的針對性措施:
1.小區(qū)的供水管道發(fā)生破裂,應盡快查找并關上能夠控制破裂部位的水掣。
2.如小區(qū)的供水泵房出現(xiàn)大量漏水現(xiàn)象,應當在隔水伐處擺放塑料桶接水,同時用沙包保護好附近可能受影響的別墅單元。
第12篇 物業(yè)管理公司財務部工作任務
財務部是物業(yè)管理公司財務管理和會計核算的執(zhí)行部門,是對公司的經濟業(yè)務事項進行會計核算,實行財務監(jiān)督,組織、安排、使用各類資金,提高資金利用效率,以實現(xiàn)最優(yōu)經濟效益的職能部門。財務部工作的主要內容有:
1.根據物業(yè)管理公司的經營特點合理組織財務活動。
2.依法合理籌集資金,并有效使用資金,提高資金使用效益。
3.建立健全內部管理制度,完善經濟核算,盡可能降低消耗、增加盈利。
4.正確計算和反映經營成果,合理組織分配并依法繳納國家各項稅收。
5.實行財務監(jiān)督,執(zhí)行國家各項財經政策、法規(guī)和企業(yè)內部財務管理規(guī)定,審核公司各項開支,對預算開支標準和各項經濟指標進行監(jiān)督。
6.做好各項財務預算、控制、核算、分析和考核等工作。
第13篇 某某大學物業(yè)公司行政辦公室工作管理規(guī)定
一、公文管理規(guī)定
(一)總則
為加強公司公文管理,使之規(guī)范化、制度化、科學化,根據學校有關公文處理規(guī)定,結合公司實際特制定本辦法。
1.公司公文是傳達貫徹上級指示精神、請示和答復問題,指導或商洽工作的重要工具。
2.公司公文實行統(tǒng)一管理。公司各類公文統(tǒng)一由行政辦公室負責簽收、分辦、處理、存檔。公司領導不得直接受理公文。
3.各部門及有關人員,對公文中涉及國家、政府、學校、公司應保密的事項,必須嚴守秘密,不準隨便向他人泄露。
4.公文保密等級分為:絕密、機密、秘密三種,其他為一般文件。絕密、機密文件打印一定要用專用載體。絕密文件只能印一份,由起草人送有閱文資格的人員傳閱,機密文件按審閱人數打印,閱完后由起草人收回歸檔。秘密文件由閱文人妥善保管。文件機密級數,由發(fā)文單位主管領導根據文件內容確定。
5.公司發(fā)文的程序為:擬稿、審核(部門領導)、簽發(fā)(公司領導)、打印、發(fā)文、催辦、立卷、歸檔、銷毀等。
6.公司收文的處理程序為:收文、分文、傳送、催辦、立卷、歸檔。
(二)草擬公文應注意以下事項:
1.內容要符合黨和國家的路線、方針、政策、法律、法令及地方性行政規(guī)章。
2.反應情況要客觀,實事求是。
3.文字要準確、精煉,條理要清楚,層次。
二、印信使用管理規(guī)定
(一)總則
為保證印章、介紹信使用的合法性、嚴肅性和可靠性,有效地維護公司利益,杜絕違法行為的發(fā)生,特制定本辦法。
(二)印章的刻制
公司印章刻制均須報總經理批準,由行政辦公室出具公司介紹信,各部門方可到正規(guī)的印章刻制店刻制。印章的形體和規(guī)格,按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
(三)印章的啟用
1.新印章要做好戳記,并留樣保存,以便備查。
2.印章啟用應事先發(fā)啟用通知,注明啟用日期、發(fā)放單位和使用范圍。啟用印模應用藍色印油,以示首次使用。
(四)印章的保管、交接和停用
公司各類印章必須有專人保管。
1.公司的正式印章、專用印章、鋼印、手章應指定行政人員保管。
2.各部門印章由各部門指定專人負責保管。
3.印章保管須有記錄,注明印章名稱、頒發(fā)機關、枚數、收到日期、啟用日期、領取人、保管人、批準人、圖樣等信息。
4.印章保管必須安全可靠,須加鎖保存。特制印章要放在保險柜。印章要在辦公室和隨身攜帶、不準委托他人代管。
5.印章移交須辦理手續(xù),簽署移交證明,注明移交人、接交人、監(jiān)交人、移交時間、圖樣等信息。
(五)有下列情況,印章須停用:
1.機構變動或機構名稱改變。
2.上級部門通知改變印章圖樣。
3.印章使用損壞。
4.印章遺失或被竊,聲明作廢。
(六)印章停用要提出處理辦法,并報經領導批準,及時停用印章送制發(fā)機關封存或銷毀,建立印章上交、清退、存檔、銷毀的等級檔案。
三、印章的使用
(一)使用范圍
1.凡屬以公司名義對外、對內發(fā)文、開具介紹信、報送報表等一律加蓋公司印章。
2.凡屬部門業(yè)務范圍內加蓋部門印章。
3.凡屬合同類的用合同專用章。
4.凡屬財務會計業(yè)務的用財務專用章。
(二)使用印章,一律實行審批制度。凡經領導批準方可蓋章,其權限分級掌握,使用哪級印章,由哪級領導批準,并由其負責。凡不符合用印需要的,均應拒絕蓋印。用印人填寫用印登記薄,領導在該表簽批。
(三)使用印章,一律實行登記制度,注明用印事由、數量、申請人、批準人、用印日期。
(四)代章或因工作急需而又無合適印章,可采用借章辦法,借章在落款處加注“借印”、“代”字樣。
(五)使用印章時,保管人應對蓋印的文書內容、手續(xù)、格式把關檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時請示領導,妥善解決。
(六)嚴禁在空白的信箋、介紹信、合同上用印,印章保管人長期外出時須將印章妥善移交,以免延誤工作。
四、介紹信管理
(一)介紹信種類:存根介紹;信箋介紹;證明信(材料)
(二)介紹信一般由行政辦秘書負責保存。
(三)介紹信開具要嚴格履行審批手續(xù)。一般事宜由部門負責人簽字后行政辦公室主任審批;重要事宜由分管領導審批。
(四)嚴禁開出空白介紹信。
五、附則
(一)未按本辦法要求使用印信、保管印信,造成丟失、盜用、仿制等,依情節(jié)輕重,對責任者分別進行批評教育、行政處分、經濟處罰直至追究法律責任。
(二)本辦法由行政辦公室解釋、補充,由公司總經理辦公會議通過后頒布生效。
第14篇 豐華物業(yè)管理處工作管理規(guī)定
水木光華物業(yè)管理處工作管理規(guī)定
(一)按照規(guī)定時間當值,不可擅離職守。
(二)在當值時不得飲酒、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的衣服及佩戴職員工作證,完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時必須特別留意大廈清潔,及有否損壞、破舊、需要維修的地方,并進行登記。如遇有不尋常事件,應立即處理,記錄并及時向上級報告。
(四)停電或火災發(fā)生時,管理人員必須按照公司頒布的緊急情況處理程序工作,并按緊急情況處理程序作好疏導業(yè)主,搶救現(xiàn)場工作,以保護公共財產,防意外、保護人身安全等。
(五)服從上級領導,完成所指定的工作。
(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污,并通知有關人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項任務時,必須有禮貌,謹記'服務至上、禮貌第一'。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細記錄住房投訴,并迅速處理。不屬自己職責范圍的,則立即通知有關人員處理解決,處理情況立即向上級報告。
(十)管理部需設置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修工具,以備臨時急用。
(十一)大廈公共地方鑰匙,如:機房,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外借鑰匙時,必須登記使用人姓名及身份證號碼,用后及時歸還。
第15篇 物業(yè)項目管理處工作職責2
物業(yè)項目管理處工作職責(二)
1、貫徹執(zhí)行國家的有關政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章制度;
2、負責管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務、糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優(yōu)質服務;
4、協(xié)助公司工程部對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作;
7、調查研究,深入了解住戶對管理服務工作意見,處理住戶對管理服務工作的投訴,重大問題報請公司物業(yè)部或公司領導處理解決;
8、完成領導布置的其他工作。
第16篇 物業(yè)公司顧客意見管理工作程序
(1)顧客意見的收集、整理和處理
a、管理處對所有顧客通過來訪、來電、信函等形式反饋的意見和服務需求都要認真傾聽,熱情接待,耐心解釋,積極處理,并填寫《與顧客溝通登記表》。
b、每月管理處都要將顧客提出的意見和要求進行歸檔總結,并對信息逐一歸類分析,對影響服務的主要因素盡快制定糾正和預防措施。管理處可通過工作會議形式討論或宣傳。
c、管理處在日常服務中應主動采取征詢顧客意見的方法來收集意見和建議,可采取召集顧客座談會、家訪等方式來與顧客溝通,[[獲得及時和有代表性的意見。
d、質管部負責公司《管理工作征詢意見表》的設計,并組織開展對顧客滿意的調查、統(tǒng)計、分析和回訪活動。
(2) 征詢意見表的發(fā)放、回收和處理
a、管理處在收到質管部發(fā)放的征詢意見表后三天之內發(fā)放給顧客、發(fā)放數量要求入伙五年以上的小區(qū)發(fā)放率為15%,入伙五年以下的小區(qū)發(fā)放率不得少于30%。調查表在顧客群中的發(fā)放應隨機并均勻分布。
b、管理處應在下發(fā)后10天內收回意見表,回收率不低于發(fā)放數量75%。
c、管理處應在收回意見表的三日內進行統(tǒng)計、分析并將滿意率數據準確無誤地填寫在《顧客滿意率統(tǒng)計表》上,對顧客反饋的信息應逐一登記在《與顧客溝通登記表》。
d、對于顧客意見集中或突出的問題,管理處應以公開信的形式在收回意見表二個星期內認真地作出答復。公開信張貼前須經管理者代表審閱同意。
e、管理處將顧客滿意率統(tǒng)計表和公開信張貼后的5天內遞交質管部,質管部將有關問題統(tǒng)計后,送管理者代表審閱。
(3) 對處理顧客意見的跟蹤、驗證和檢查
a、對顧客意見的接待與處理由質管部在月檢時按月檢標準進行檢查,并抽查顧客對管理處日常管理服務的滿意情況。
b、質管部要對處理的結果給予跟蹤,并通過電話或走訪顧客的形式對管理處工作進行核查與驗證。
c、質管部對管理處給顧客的公開信提出的問題的落實情況要進行驗證,使顧客對處理的結果表示滿意。
d、管理處每月要做維修回訪工作,對維修人員的服務態(tài)度,工作守時、工作質量進行回訪,確保維修服務質量能夠使顧客滿意。
e、管理處在日常服務中應將有償服務、便民服務項目公布于顧客并對服務承諾的兌現(xiàn)進行檢查,質管部在月檢或季檢中要對服務項目進行檢查和驗證,保證顧客在轄區(qū)中能得到良好的服務,并對提供的各項服務項目滿意。
