第1篇 物業(yè)管理公司企業(yè)文化簡介
物業(yè)管理公司企業(yè)文化
一、客戶承諾:為您想得更多,讓您住得更好。
二、工作宗旨: 真誠服務(wù)、客戶滿意。
三、企業(yè)精神: 敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。
四、質(zhì)量方針:瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)水平,不斷提高服務(wù)質(zhì)量; 以嚴(yán)謹(jǐn)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),為客戶營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。
五、團(tuán)隊(duì)精神:所有員工都要有'我的**、**的我'的歸屬感、責(zé)任感和榮譽(yù)感,實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制,強(qiáng)調(diào)1+1+1〉3,即在任何情況下,都要自覺遵守和維護(hù)公司利益和形象,使整體效能大于元素效能之合。
六、全程服務(wù):所有員工都要把對每一個(gè)客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來,明確100-1≤0,就是說即使一次微小的失誤,也有可能前功盡棄,必須爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。
七、經(jīng)營宗旨:以客為友--您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè),即事事以客戶滿意為大前提,充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求,增加客戶對物業(yè)管理的接受和信任程度,不讓客戶有'花錢買難受'的感受。
八、經(jīng)營理念:
1、以質(zhì)量立足市場:質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系立足市場,并不斷突破與自我超越,使**物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。
2、以品牌角逐市場:有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。'**'的精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌,自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。
3、以信譽(yù)贏取市場:'**'以'管就高標(biāo)準(zhǔn),干就創(chuàng)一流',樹立起**良好的市場口碑和'有諾必踐、一諾千金'的社會(huì)信譽(yù)。
4、以實(shí)力拓展市場:'**'對物業(yè)管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理,和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營,通過組建、磨合、擴(kuò)充,形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
第2篇 住宅概況物業(yè)管理特點(diǎn)分析
住宅項(xiàng)目概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析
一、***概況
zz市'***'位于zz市航海路與世紀(jì)迎賓大道交叉口,緊鄰880畝世紀(jì)游樂園、200畝航海廣場、多路公交車直通全市,新東南板塊龍頭地位;經(jīng)濟(jì)繁華、交通便利,地理位置極其優(yōu)越。
運(yùn)用動(dòng)靜、商住分離的設(shè)計(jì)手法,集合歐洲城邦百年精華,恢宏創(chuàng)就;集景觀大道、協(xié)和廣場、太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場、十二星座廣場、歐式園林有機(jī)結(jié)合,
***秉承'居住改變生活'的設(shè)計(jì)理念,針對客戶群體特點(diǎn),強(qiáng)調(diào)建筑功能的整體性和時(shí)代性,從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。
***以國際最新流行的設(shè)計(jì)語言,從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美,高低錯(cuò)落、豐富多變的建筑輪廓回應(yīng)zz東南城市天際線;以歐洲截取生活為摹本突破zz東南商業(yè)格局,投資自用兩全其美。
***總建筑面積18萬平方米,24棟多層住宅,小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)備設(shè)施齊全,綠化景觀廣場,高級(jí)會(huì)所等應(yīng)有盡有,處處體現(xiàn)了'以人為本'的居住理念,塑造了zz市小康居住生活的新典范。
***為hnz*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小區(qū),是zz市重點(diǎn)項(xiàng)目,省委、市委、市政府及其他相關(guān)部門對其給予厚望。
***為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū),機(jī)電設(shè)備眾多,管網(wǎng)也相對比較復(fù)雜。
二、***物業(yè)管理特點(diǎn)
需要品牌物業(yè)管理為之裝扮
好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù),需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮,只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn),才能使物業(yè)物有所值。hn**物業(yè)管理有限公司是hn**集團(tuán)的全資子公司,現(xiàn)為國家二級(jí)資質(zhì)。
公司以發(fā)展求生存,通過先進(jìn)的管理策劃,規(guī)范的操作實(shí)施,iso9001和iso14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟,廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢,實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求,關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧,關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理,形成具有鮮明特色的**物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。
如今,**物業(yè)已順利通過了iso9001和iso14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證,并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司,先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)(小區(qū)),園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。**物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心,在***的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。
管理者需對高檔多層住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢
***作為zz市首席小康生活住宅區(qū),凝聚了hnz*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無窮的心血和汗水,zz人民對其給予厚望,這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。
**物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米,高檔別墅逾10萬平方米,高層寫字樓10萬余平方。
從高檔住宅小區(qū)的日常服務(wù),到溫馨細(xì)致的客戶服務(wù),再到獨(dú)具**特色的社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù),**人形成了融'第一責(zé)任制'和'一站式服務(wù)'為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系,并將在***的管理上具有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。
設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障
***設(shè)備復(fù)雜、種類繁多,要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運(yùn)行,需要一套行之有效的管理辦法。**物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍,形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以iso9001和iso14001質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn),全面推行tpm(totalproductivem計(jì)算機(jī)技術(shù)ntenance )全面生產(chǎn)維修模式,變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng),使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對于***的設(shè)備管理胸有成竹,游刃有余。
安全管理是重中之重
***地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性,安全管理是重中之重。針對***的特點(diǎn),在護(hù)管員定崗方面,根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn),按照內(nèi)外相分離的基本原則,因地設(shè)崗,因區(qū)設(shè)崗,嚴(yán)格控制人流走向,重點(diǎn)加強(qiáng)居住區(qū)域安全力量,使業(yè)主安心、放心。
采取分類管理,各有側(cè)重的管理模式
***物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境,又要面對外來單位和個(gè)人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中,從商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手,采取分類管理,各有側(cè)重的管理模式,使各分區(qū)相對獨(dú)立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù),尊重業(yè)主的個(gè)性彰顯和自由空間;在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意,讓所有的用戶滿意,讓外來的客戶滿意,真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。
塑造良好的外在形象
***作為zz市的明星樓盤,承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的重任,這就要求物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上,強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn),對內(nèi)營造溫馨的生活環(huán)境,對外塑造良好的外在形象。
第3篇 交通中心大廈物業(yè)資料檔案管理
交通指揮中心大廈物業(yè)資料檔案管理
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為交通指揮中心大廈及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理服務(wù)工作提供有效的質(zhì)量記錄。本公司自成立以來,一貫重視檔案資料的建立與管理工作。針對交通指揮中心的物業(yè)管理形式,我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的管理手段,配備專職檔案管理人員,建章建制,對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。
一、需建立的檔安、資料分類檢索
需交通指揮中心提供的資料
1.產(chǎn)權(quán)資料
a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b.用地批準(zhǔn)文件
c.建筑執(zhí)照
d.拆遷安置資料
2.技術(shù)資料
a.規(guī)劃圖
b.竣工圖
◆總平面圖
◆單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
◆消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
c.地質(zhì)勘測報(bào)告
d.開、竣工報(bào)告
e.圖紙會(huì)審記錄
f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
g.隱蔽工程驗(yàn)收簽證
h.沉降觀察記錄
i.竣工驗(yàn)收證明書
j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書
l.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書
m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告
n.供水的試壓報(bào)告
o.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料
p.其他技術(shù)資料
管理處需建立的資料
1.物業(yè)資料
a.大廈基本資料
b.大廈功能分區(qū)資料
c.大廈設(shè)備資料
2.業(yè)主資料
a.業(yè)主公約
b.內(nèi)部辦公人員名冊
c.內(nèi)部各科室設(shè)置及分布資料
3.日常管理資料
a.保潔管理記錄
◆日常巡查記錄
◆綠化消殺記錄
◆水箱清洗記錄
◆二次供水化驗(yàn)單
b.保安管理記錄
◆日常巡查記錄
◆交接班記錄
◆值班記錄
◆物資搬運(yùn)放行記錄
◆緊急事件處理記錄
◆車輛管理記錄
◆夜間查崗記錄
◆閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶
c.車輛管理檔案
◆車輛詳細(xì)資料
◆地下車庫使用公約
◆車輛出入及停放記錄
d.裝修管理檔案
◆裝修通知書(附圖紙)
◆裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書
◆臨時(shí)施工人員登記表
◆施工單位營業(yè)執(zhí)照
e.維修服務(wù)檔案
◆維修服務(wù)登記表
◆內(nèi)部服務(wù)協(xié)議書
◆維修服務(wù)回訪記錄
f.收費(fèi)管理檔案
◆月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表
◆每季度管理費(fèi)收支公布單
◆委托銀行代收款協(xié)議書
◆管理處與外單位簽訂的各類合同
g.設(shè)備管理檔案
◆各類公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
◆各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄
◆設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
◆設(shè)備檢查記錄
h.社區(qū)文化檔案
◆各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施記錄
◆圖片及錄像
◆新聞媒介報(bào)道剪集
◆業(yè)主反饋意見及各項(xiàng)建議
i.顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄
j.服務(wù)質(zhì)量回訪記錄
k.顧客投訴及處理記錄
l.員工管理檔案
◆員工個(gè)人詳細(xì)資料
◆員工業(yè)績考核記錄
◆員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄
m.培訓(xùn)檔案
◆各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄
◆培訓(xùn)結(jié)果考核及跟查記錄
◆軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄
n.行政文件
◆政府部門文件
◆物業(yè)公司及集團(tuán)公司文件
◆管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件
◆管理處獲得的榮譽(yù)
o.業(yè)主管理委員會(huì)文件
◆籌備期間文件:如通知、選票、選舉結(jié)果等
◆成立后運(yùn)作文件:如會(huì)議通知、歷次會(huì)議紀(jì)要等
二、檔案、資料管理辦法
檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖
圖九檔案資料管理運(yùn)作流程圖
檔案資料收、發(fā)管理程序
*管理處重要資料(如交通指揮中心提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后方能分卷立檔。
*管理處日常管理文件(如管理處通知、通報(bào)等)按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收手續(xù),并分卷立檔。
檔案資料管理要求
*采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式,如電腦磁盤、光盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。
*盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存,便于查找和利用。
*電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件管理,并定期清除過期效文件。
*原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類,并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù),以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。
*檔案的鑒定必須由管理處經(jīng)理或其指定人員負(fù)責(zé),對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。
*檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,逐一編號(hào),登記造冊,編輯目錄,并按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。
*專人負(fù)責(zé)檔案保管,做到檔案標(biāo)識(shí)清晰,分類明確,易于查找;檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可惜出
。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況,以便及時(shí)收回在外文件,防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失。
*檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等要求,配置有效的滅火器材,并放置適當(dāng)?shù)母稍飫┯靡苑莱?檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理,保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。
*針對交通指揮中心物業(yè)檔案資料特點(diǎn),制定嚴(yán)格的檔案保密制度,對檔案資料的安全保密管理向業(yè)主負(fù)責(zé)。
第4篇 物業(yè)管理法規(guī)測試題2
物業(yè)管理法規(guī)測試題(下篇)
一、判斷題(每題1分,共10題)
1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。( √ )
2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi),專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。( √ )
3、物業(yè)建設(shè)單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設(shè)施,可以不按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途和功能使用。( χ )
4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護(hù),由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用。( √ )
5、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。( √ )
6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。( √ )
7、建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人對其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán),可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )
8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。( √ )
9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )
10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。( √ )
二、選擇題(每題1分,共20題)
1、保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責(zé)任由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)承擔(dān),執(zhí)行責(zé)任由( b )承擔(dān)。
a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)
2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務(wù)的范圍
a、業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防
c、交通秩序管理 d、消防管理
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向( b )收取有關(guān)費(fèi)用。
a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會(huì)
d、業(yè)主大會(huì) e、物業(yè)管理企業(yè)
4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個(gè)層次。
a、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁或訴訟
b、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁和訴訟
c、協(xié)商解決、調(diào)解、訴訟
d、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁再訴訟
5、建筑物致人損害的民事責(zé)任適用于( b )的歸責(zé)原則。
a、違約責(zé)任原則 b、過錯(cuò)推定責(zé)任原則
c、無過錯(cuò)責(zé)任原則 d、公平責(zé)任原則
6、先行調(diào)解制度作為我國民事訴訟的一項(xiàng)基本原則,在物業(yè)管理的行政復(fù)議和行政訴訟中( d )先行調(diào)解制度。
a、也適用b、允許采用c、應(yīng)該采用d、不適用
7、業(yè)主委員會(huì)是( d )。
a、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者
c、重大事項(xiàng)的決策者 d、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
8、對于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會(huì),( d )可以責(zé)令其整頓或暫停工作。
a、開發(fā)建設(shè)單位b、全體業(yè)主
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門
9、除首次業(yè)主大會(huì)外,業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)的依據(jù)是( a )。
a、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票
c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定
10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設(shè)施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。
a、建造施工者b、所有人或者管理人
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門
11、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( a )。
a、 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 b、業(yè)主公約約定的內(nèi)容
c、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容d、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
12、物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)容的依據(jù)是( b )。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同
c、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)d、行政主管部門的監(jiān)督
13、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(a)。
a、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾
b、前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾
c、業(yè)主公約予以的承諾
d、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以的承諾
14、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸(b)
a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會(huì)
c、行政主管部門 d、居民委員會(huì)
15、業(yè)主大會(huì)發(fā)起的主體是(c)
a、建設(shè)單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門
16、業(yè)主大會(huì)作出重大事項(xiàng)決定時(shí),必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主( b )通過。
a、2/3以上b、所持投票權(quán)2/3以上
c、1/2以上d、所持投票權(quán)1/2以上
17、首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確定辦法由( c )規(guī)定
a、由《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b、建設(shè)部
c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主
18、我國有權(quán)制定憲法、法律的國家權(quán)力機(jī)關(guān)是( a )
a、全國人民代表大會(huì) b、國務(wù)院
c、地方行政機(jī)關(guān) d、地方人民代表大會(huì)
19、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。
a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
b、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
20、我國第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。
a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
b、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》
c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)條例》
d、《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》
三、多項(xiàng)選擇題:(每小題1分,共20分)
1、國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )
a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為工程的合理使用年
b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年
c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)暖期、供冷期
d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年
e.裝修工程為兩年
2、業(yè)主管理規(guī)約可以對( abcd )作出約定。
a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護(hù)及管理
c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)
3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括(abc)
a.物業(yè)服務(wù)成本 b.稅費(fèi)
c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤 d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金
4、依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會(huì)c.業(yè)主委員會(huì)d.物業(yè)建設(shè)單位
5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由( a d)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
a.業(yè)主 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì) d. 物業(yè)管理企業(yè)
6、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( abcd )。
a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定
b.合同內(nèi)容不得損害國家利益
c.合同內(nèi)容不得損害社會(huì)公共利益
d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定
7、以下屬于物業(yè)建設(shè)單位義務(wù)的有( abcd )
a. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約
b. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明
c. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任
d. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。
a.公平原則b.平等原則 c.自由原則
d.誠實(shí)信用原則e.合法性原則
9、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無效。
a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益
b. 損害社會(huì)公共利益
c. 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益
d. 以合法形式掩蓋非法目的
e. 違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定
10、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a.投標(biāo)人少于3個(gè)b.投標(biāo)人少于5個(gè)
c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要
11、通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下( abc )規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。
a. 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成
b. 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成
c. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成
d. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前60日完成
12、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠實(shí)用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。
a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護(hù)
13、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)該承擔(dān)( acdef )的違約責(zé)任。
a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約
d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補(bǔ)救措施
14、有下列( abcd )情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同
a. 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的
b. 在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)
c. 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行
d. 當(dāng)事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
15、以下說法正確的是( a b )。
a. 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格
b.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)
c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
d.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
16、以下說法錯(cuò)誤的是(b c)
a、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格
b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主不再負(fù)連帶責(zé)任
c、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會(huì)不得終止前期物業(yè)服務(wù)合同
d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,必須告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。
a. 警告 b. 罰款 c. 沒收非法所得和非法財(cái)物
d. 行政拘留 e.罰金
18、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)
a. 責(zé)令限期改正
b. 處委托合同價(jià)款20%以上50%以下的罰款
c. 處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款
d. 情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書
19、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)
a. 責(zé)令限期改正
b. 給予警告
c. 沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款
d. 沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款
20、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( abcd )的原則。
a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團(tuán)結(jié)互助
四、論述題:
1、 試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則(8分)
答:《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。
一是,物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則。
在我國《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下,《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。
二是,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。
為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。
三是,現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則。
《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對被實(shí)踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留?！稐l例》注重肯定實(shí)踐成果,將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn),如主管部門加強(qiáng)對業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等,確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度,符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢。四是,從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則。
我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平
等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2、《條例》的基本思路之一是:保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。試問:你是如何理解這一基本思路的 (12分)
答案一: 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然,隨著社會(huì)對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。
《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對物業(yè)管理活動(dòng)的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。
答案二:業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利,而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)了對業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù):一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。
二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng),業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù),為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式,業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等,為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí),不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。
五、案例分析:
(一)某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi),并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天,業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi),并給交費(fèi)的業(yè)主開具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問題。(8分)
答案要點(diǎn):
1、業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定,其收費(fèi)行為沒有法律依據(jù)。
2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。
3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。
4、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤
(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上,設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,要求拆除招牌。試問:(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)應(yīng)如何分配(2分)
(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益(2分)
答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足;
(2)未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的,具有公益性。
(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí),陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)
答:自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施,其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務(wù)的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù),所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。
(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場,稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書副本,稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán),車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費(fèi),車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問:
(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎法律依據(jù)是什么(2分)
(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關(guān)系(3分)
第5篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項(xiàng)自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項(xiàng)自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項(xiàng)目以來,著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)建設(shè)樹立良好的服務(wù)窗口,重視廣場的社會(huì)效益。為此,**廣場管理處實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產(chǎn)的保值增值服務(wù)取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動(dòng)作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗(yàn)收,確保**廣場實(shí)現(xiàn)智能化環(huán)保型商務(wù)寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),樹立了荊州商務(wù)、文化、藝術(shù)之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進(jìn)展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達(dá)25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達(dá)85%,確保業(yè)主軍沙公司實(shí)現(xiàn)良好的**回報(bào),資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質(zhì)量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務(wù)中心、太平洋人壽保險(xiǎn)公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質(zhì)的租戶在不斷推物業(yè)管理服務(wù)水平的同時(shí),均能按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,截止十月份,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)創(chuàng)造有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務(wù),通過獨(dú)具特色的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目,打造物業(yè)管理強(qiáng)勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊(duì)、保安隊(duì)、保潔隊(duì)等服務(wù)人員廣泛開展以下個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目,如:私人保安、上門維修、商務(wù)保姆、專業(yè)保潔、家政服務(wù)、商務(wù)代辦等有償服務(wù)項(xiàng)目,以上項(xiàng)目均贏得了租戶的廣泛好評(píng)。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術(shù)資源優(yōu)勢,重點(diǎn)以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個(gè)性化特色服務(wù):專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營管理咨詢;人才、勞務(wù)、培訓(xùn)輸出等業(yè)務(wù),進(jìn)一步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌,為全面推動(dòng)行業(yè)整體管理服務(wù)水平不斷努力。
截止目前,公司財(cái)務(wù)狀況運(yùn)行良好,預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)營業(yè)額收入達(dá)300萬,綜合利潤達(dá)20萬。經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第6篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護(hù)培訓(xùn)
物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)培訓(xùn)
1、供電設(shè)備的組成
用電單位的用電來源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過自備的降壓變壓器,將高壓轉(zhuǎn)換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點(diǎn);低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對其進(jìn)行維護(hù)(由供電局維護(hù))。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進(jìn)。
用戶將低壓電流通過控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點(diǎn),這項(xiàng)工作稱為配電;將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設(shè)備的場所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個(gè)用電點(diǎn)又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個(gè)用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。
用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的,還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號(hào)、控制計(jì)量儀表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。這些部分共同組成一個(gè)完整的共用電系統(tǒng),使電正常運(yùn)行。
2、供電設(shè)備的管理與維護(hù)
(1)供電設(shè)備的管理
對供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行,供電不間斷。為此,首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面:
①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求(如住宅和商服設(shè)施、工廠車間、辦公樓等,對用電的要求是不一樣的);
②供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位,單、雙路供電等);
③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;
④施工中的各級(jí)各階段的驗(yàn)收證明書、變更洽商紀(jì)錄(如絕緣遙測記錄,接地點(diǎn)組織的測定,單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測記錄,電壓變化情況記錄等);
⑤核對實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致;
⑥正式使用后,各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。
掌握資料后,即應(yīng)制定管理辦法。一般包括下列內(nèi)容:
①定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測。
根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電局的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',寫出固定的巡視日期和內(nèi)容(可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等);根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測定的項(xiàng)目,如雨季前要進(jìn)行遙測地極的接地電阻值,夏季要進(jìn)行遙測線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。
②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。
所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào),建立檔案,如鍋爐房內(nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房內(nèi)的機(jī)具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙;用電電壓、頻率、實(shí)測電流等有關(guān)數(shù)據(jù);維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。
③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí),掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。
(2)供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。
供電設(shè)備的維護(hù)范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)'全國供用電規(guī)則'對維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定,供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則:
①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點(diǎn),支持物屬供電局;
②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定;
③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一機(jī)電桿屬供電局;
④采用電纜供電的,本著便于維護(hù)管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;
⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路,以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn),第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。
對供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電部門的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容:
①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有無差異;
②核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時(shí),整定值為負(fù)荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時(shí),按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用);
③配電箱的固定是否牢固,箱內(nèi)期間是否完好無損,各閘具的接頭有無松動(dòng),操作是否靈活,刀刃及接點(diǎn)有無燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無焦痕;
④導(dǎo)線絕緣是否良好(用兆歐表搖測絕緣電阻值,低壓線路應(yīng)不低于0.5兆歐),各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無變焦、變脆,絕緣包布有無失效,接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象;
⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷,有無其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導(dǎo)線垂度是否過大,有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無糟朽、缺土、下凹;
⑥金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無塌腰變形;
⑦各用電器具,如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無自行拉扯的臨時(shí)線路等;
⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護(hù)接地4歐姆以下),接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕;
⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。
(3)線路的常見故障及檢修
線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時(shí),首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。
①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應(yīng)換新線。
②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應(yīng)環(huán)線或重新包扎。
③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應(yīng)分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。
④漏電。這是因?yàn)閷?dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流
泄漏,嚴(yán)重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時(shí)用兆歐表測量線路或設(shè)備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復(fù)或更換。
⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導(dǎo)線在長期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作,導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。此時(shí),必須對管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。
3、電力系統(tǒng)的操作
設(shè)置操作模擬圖板的目的如下:
(1)電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。
(2)可以正確部署安全措施,防止錯(cuò)誤操作事故,并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。
(3)可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí),提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。
(4)可以加深值班人員對電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號(hào)的記憶。
變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下:
(1)變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作,應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括:工作內(nèi)容、工作地點(diǎn)、停電范圍、停電時(shí)間以及安全措施等。
(2)工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。
(3)在工作票中,應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號(hào),并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實(shí)地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。
(4)工作終結(jié),要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。
工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負(fù)責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任,簽發(fā)工作票時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正確。
(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無其它電源返回的可能。
(5)所指派的工作負(fù)責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時(shí)間內(nèi)完成工作任務(wù)。
(6)所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。
工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下:
(1)部分停電時(shí),監(jiān)護(hù)人應(yīng)時(shí)刻注意工作人員的活動(dòng)范圍,使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。
(2)帶電作業(yè)時(shí),除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動(dòng)范圍外,還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。
(3)監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動(dòng)作或違反規(guī)程的做法時(shí),應(yīng)及時(shí)提出糾正,必要時(shí)可令其停止工作,并立即向上級(jí)報(bào)告。
(4)監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí),不應(yīng)兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護(hù)人可參加班組的工作:
①全部停電時(shí);
②在變電所內(nèi)部分停電時(shí),只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個(gè)工作地點(diǎn),工作人員連同監(jiān)護(hù)人不超過三人時(shí);
③所有室內(nèi)、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時(shí)。
凡遇到下列情況時(shí),可不填寫工作票:
(1)事故緊急搶修工作。
(2)用絕緣工具做低壓測試工作,如用鉗形電流表進(jìn)行的測試工作等。
(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。
工作結(jié)束后送電前,進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同值班員對設(shè)備進(jìn)行檢查,特別要核對斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實(shí)際情況,核對無誤后,雙方在工作票上簽字。
(2)拆除臨時(shí)遮攔、臨時(shí)接地線和標(biāo)示牌,恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。
(3)清點(diǎn)現(xiàn)場工具和材料,不應(yīng)有遺漏。
(4)工作負(fù)責(zé)人對工作范圍進(jìn)行全面檢查,認(rèn)為沒有問題后宣布工作終結(jié),帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后,方可辦理送電手續(xù)。
(5)送電后,工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況,運(yùn)行正常后才可離開現(xiàn)場。
操作票是防止錯(cuò)誤操作的主要措施之一。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護(hù)人以及操作時(shí)間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:
(1)當(dāng)受令人得到操作命令,并復(fù)誦無誤后方可執(zhí)行。
(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進(jìn)行工作而要求停電時(shí),值班人員必須在接到工作負(fù)責(zé)人的書面要求后,填寫操作票,方可進(jìn)行操作。
(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。
(4)操作前,應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進(jìn)行核對性操作。
(5)操作時(shí),應(yīng)先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫的一致。
(6)操作中,應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)制、復(fù)誦制,要求每操作完一步即應(yīng)由監(jiān)護(hù)人員在操作項(xiàng)目前劃'√'。
(7)每張操作票只能填寫一項(xiàng)操作任務(wù),并應(yīng)由操作人填寫操作票。
(8)操作票應(yīng)有編號(hào),以操作過的操作票應(yīng)注明'已執(zhí)行',對以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個(gè)月。
操作人員在執(zhí)行操作票的過程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內(nèi)容有錯(cuò)誤,應(yīng)拒絕執(zhí)行;同時(shí),應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場負(fù)責(zé)人報(bào)告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯(cuò)誤之處,但不可私自涂改。
第7篇 物業(yè)公司員工錄用管理程序2
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)公司員工錄用管理程序(二)
1.0 目的
明確員工錄用流程及崗位任職要求,提供符合要求的人力資源,確保公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以滿足客戶對服務(wù)的需要。
2.0 適用范圍
適用于公司各部門、管理處操作層人員。管理人員管理辦法按**深圳(集團(tuán))公司要求執(zhí)行。
3.0 定義
3.1操作層崗位類別:a) 操作層員工b) 操作層臨時(shí)聘用工
3.2操作層員工:維修工、電梯工
3.3操作層臨時(shí)聘用工,包括:保安員、清潔工、綠化工、廚工、救生員、服務(wù)員
4.0職責(zé)
4.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)崗位任職要求的批準(zhǔn)及各類人員轉(zhuǎn)正、聘用批準(zhǔn)。
4.2 管理部負(fù)責(zé)除維修工以外的操作層招聘錄用及轉(zhuǎn)正審核工作。
4.3辦公室負(fù)責(zé)管理層及操作層維修工的招聘、錄用及轉(zhuǎn)正審核工作(按**深圳(集團(tuán))公司規(guī)定執(zhí)行)。
4.4辦公室負(fù)責(zé)制定各類人員崗位任職要求(部門經(jīng)理助理以上任職要求按**深圳(集團(tuán))公司要求執(zhí)行)及人事檔案管理。
5.0 工作程序
5.1 申請
各部門、管理處出現(xiàn)空缺職位時(shí),由各部門、管理處負(fù)責(zé)人填寫《人員需求表》,并注明特殊要求及原因,報(bào)管理部或辦公室會(huì)簽意見,總經(jīng)理批準(zhǔn)后再由責(zé)任部門負(fù)責(zé)招聘。
5.2 錄用
5.2.1 求職員工需填寫《面試考核表》,責(zé)任部門負(fù)責(zé)面試。
5.2.2 面試合格者,需到區(qū)級(jí)以上醫(yī)院進(jìn)行體格檢查,各項(xiàng)指標(biāo)合格后方可錄用,同時(shí)填寫《員工入職登記表》。
5.2.3 求職員工需提供資料:
a、身份證原件、復(fù)印件
b、計(jì)劃生育證明
c、深圳戶口擔(dān)保人身份證原件、復(fù)印件及擔(dān)保書
d、崗位資格證書(有資格要求的崗位)
5.2.4 辦公室對面試、體檢合格的求職員工,在其《面試考核表》上加簽意見后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn),通知接收部門或管理處安排新到崗員工工作,并將其人事資料存檔。
5.3 轉(zhuǎn)正
錄用后員工試用期一般為三個(gè)月至六個(gè)月,工作滿三個(gè)月后填寫《試用(見習(xí))人員轉(zhuǎn)正定級(jí)呈批表》,經(jīng)所在部門負(fù)責(zé)人審核,并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)正。
6.0 相關(guān)文件
6.1《崗位任職要求》(***-qp-02-gl-01)
7.0 質(zhì)量記錄
7.1《人員需求表》(***-qp-02-1/a)
7.2《面試考核表》(**(深圳)集團(tuán)公司統(tǒng)一版本)
7.3《員工入職登記表》(***-qp-02-3/a)
7.4 《試用(見習(xí))人員轉(zhuǎn)正定級(jí)呈批表》(***-qp-02-4/a)
第8篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標(biāo)
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實(shí)行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并加入誠信物業(yè)的倡議活動(dòng),二年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
2、近期管理目標(biāo)(1-3年)
(1)第一年,重點(diǎn)抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好,運(yùn)行正常,小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強(qiáng)與業(yè)主溝通,動(dòng)態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時(shí)制止。同時(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運(yùn)行,設(shè)立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)。聽取開發(fā)商和業(yè)主對管理服務(wù)的意見和建議,不斷改進(jìn),使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可,小區(qū)管理水平達(dá)到'市級(jí)優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動(dòng),并通過多種物業(yè)延伸服務(wù),增加收入,達(dá)到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動(dòng),利用網(wǎng)站論壇開設(shè)'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識(shí)。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導(dǎo)向,全方位提升服務(wù)質(zhì)量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時(shí)讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達(dá)到'全國示范'標(biāo)準(zhǔn)。
3、遠(yuǎn)期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)'的原則,在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量,不斷引入新的理念,強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
第9篇 s物業(yè)檔案管理培訓(xùn)
物業(yè)檔案是物業(yè)形成、變遷和管理工作中的歷史記錄。因此物業(yè)檔案管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分。
物業(yè)檔案是指關(guān)于某物業(yè)所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動(dòng)中所形成的,具有參考價(jià)值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。
1、物業(yè)檔案的內(nèi)容:
物業(yè)檔案的內(nèi)容主要由物業(yè)設(shè)計(jì)施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分組成(簡稱圖、檔、卡)。此外,根據(jù)物業(yè)管理的工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業(yè)檔案資料的內(nèi)容。
物業(yè)設(shè)計(jì)施工圖是一種反映物業(yè)現(xiàn)狀的圖紙,在物業(yè)大修或改建時(shí),它們反映了物業(yè)的功能和結(jié)構(gòu)等的變化情況,使之成為與物業(yè)的現(xiàn)狀相吻合的專業(yè)圖紙;是物業(yè)使用、保養(yǎng)、維修的重要依據(jù)。
物業(yè)管理公司可以通過圖紙了解物業(yè)的分布,占有、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、建成年份以及各戶房屋與土地的權(quán)屬范圍和面積,了解物業(yè)使用、維修、改建后在結(jié)構(gòu)與功能上的變化情況,為正確使用和維護(hù)物業(yè)提供了重要依據(jù)。
2、物業(yè)檔案的特點(diǎn):
專業(yè)性、動(dòng)態(tài)性、真實(shí)性、價(jià)值性、法律性。
3、物業(yè)管理檔案的要求:
物業(yè)檔案管理工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)的管理工作,當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生移動(dòng)或房屋現(xiàn)狀因大修、改建等原因發(fā)生變化時(shí),各種物業(yè)資料應(yīng)及時(shí)進(jìn)行變更異動(dòng),才能保證物業(yè)資料的準(zhǔn)確、完整、真實(shí)、真正反映物業(yè)的狀況。為此,物業(yè)檔案管理要求做到規(guī)范化、科學(xué)化、經(jīng)常化。具體的要求是:
(1)收集資料要全面;
(2)整理資料要規(guī)范;
(3)保管資料要科學(xué);
(4)變更資料要及時(shí);
(5)使用資料要得當(dāng);
(6)統(tǒng)計(jì)資料要準(zhǔn)確。
4、物業(yè)檔案的收集
收集的實(shí)質(zhì)就是集中,收集工作是物業(yè)檔案管理工作的起點(diǎn),是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)檔案收集的要求是:
(1)納入計(jì)劃、明確責(zé)任;
(2)內(nèi)容要齊全、完整、準(zhǔn)確、翔實(shí);
(3)形式要標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范;
(4)載體要豐富。
5、物業(yè)檔案的整理
(1)物業(yè)檔案的整理要求:
整理工作就是將處于零亂狀態(tài)和需要進(jìn)一步條理化的檔案進(jìn)行基本的分類、組合、排列和編目,使之系統(tǒng)化。
要求做到:分類科學(xué),組卷合理,排列有序,保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動(dòng)記錄)填制準(zhǔn)確、字跡工整、圖樣清晰,載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用。
(2)設(shè)備檔案管理
設(shè)備的標(biāo)識(shí)、建帳和資料的管理
①設(shè)備的標(biāo)識(shí):
所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況等。
②設(shè)備的建帳:
建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》,臺(tái)帳內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。
③設(shè)備資料的歸檔:
每臺(tái)設(shè)備資料依次編入:每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
第10篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術(shù)
管理處客服接聽電話的藝術(shù)
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠(yuǎn)。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會(huì)有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會(huì)明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時(shí)友誼的語調(diào)來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應(yīng)該向?qū)Ψ秸f明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會(huì)鼓勵(lì)對方也把他的名字說出,因
第11篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。
3.0職責(zé):
3.1 用人部門負(fù)責(zé)提出用人申請。
3.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。
3.3 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。
3.4 綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。
3.5 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。
3.6 對涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門組織實(shí)施并予以評(píng)估。
3.7 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請部門共同對應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓(xùn)
4.2.1 入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓(xùn)
4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門對下年度培訓(xùn)的需求。
4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核。
第12篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項(xiàng)目之一,它包括轄區(qū)內(nèi)的所有公共場地、轄區(qū)內(nèi)樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場地垃圾的收集、清運(yùn)以及區(qū)域內(nèi)的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣與清潔衛(wèi)生管理相結(jié)合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí);
二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結(jié)合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。
三是預(yù)見性防范治理與實(shí)時(shí)保潔相結(jié)合,超前的環(huán)境維護(hù)計(jì)劃對作好保潔管理非常關(guān)鍵,只有樹立前瞻意識(shí),才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長的需求。
第13篇 學(xué)校物業(yè)管理處員工守則
學(xué)校項(xiàng)目物業(yè)管理處員工守則
(一)工作態(tài)度
1.禮儀-是員工對顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容,使用敬語,'請'字當(dāng)頭,'謝'字不離口,接電話時(shí)先說'您好'。
2.喜悅-最適當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?微笑'是友誼的大使,是連接顧客橋梁,它會(huì)使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。
3.效率-提供高效率的服務(wù),完成高效率的工作,急顧客所急,為顧客排憂解難,藉以贏得滿意及公司的聲譽(yù)。
4.責(zé)任-無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作,都應(yīng)盡職盡責(zé),一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿的效果,給人以效率快和良好服務(wù)的印象。
5.協(xié)作-是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合,真誠協(xié)作,不得互相扯皮,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難,維護(hù)公司的聲譽(yù)。
6.忠實(shí)-忠誠老實(shí)是員工必須具有的品德,有事必報(bào),有錯(cuò)必改,不得提供假情況,不得文過飾非,陽奉陰違。
(二)儀態(tài)
1.所有必須以立姿的員工,其正確姿勢應(yīng)是:雙腳以兩肩同寬自然垂直分開(體重均落在雙腳上,肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。
2.所有以座姿工作的員工,必須座姿端正,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得拖鞋。
3.工作時(shí)間,身體不得東歪西倒,前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。
(三)儀表
1.身體、面部、手部必須清潔,提倡每天洗澡,換洗內(nèi)衣物。
2.每天要刷牙漱口,提倡飯后刷牙漱口,上班前不吃異味食物。
3.頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準(zhǔn)蓄長發(fā)、燙發(fā),頭發(fā)不得有頭屑。
4.女員工上班要化妝,但不得濃妝艷抹,男員工不得化妝。
5.不得佩戴任何飾物、留長指甲,女員工不得涂色在指甲上。
6.必須佩帶工號(hào)牌或名牌,統(tǒng)一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭,注意修整,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正
(四)表情
1.微笑,是員工最起碼應(yīng)有的表情。
2.面對賓客住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好,必要時(shí)還要有同情的表情,做到精神振奮,情緒飽滿,不卑不亢。
3.和賓客交談時(shí)應(yīng)眼望對方,頻頻點(diǎn)頭稱是。
4.雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔,不得敲桌子、鼓擊或玩弄其他物品。
5.行走迅速,但不得跑步,不得二人搭脖、挽手而行,與客人相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中間穿行。與賓客同時(shí)進(jìn)出門(如電梯門),應(yīng)讓賓客先行。請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
6.不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品,發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說對不起。
7.不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。不得將任何物件夾于腋下。
8.上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志。
9.不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。
10.要注意自我控制,隨時(shí)注意自己的言行舉動(dòng)。
11.客人和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注,用心傾聽,不得東張西望,心不在焉。
12.在為客人服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。
13.員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時(shí),如有客人走近,應(yīng)立即示意以表示已注意他(她)的來臨。不得無所表示,等客人先開口。
(五)接聽電話
1.所有來電,務(wù)必在三響之內(nèi)接答。
2.接電話先問好、報(bào)單位,說'請問能幫您什么忙',不得倒亂次序。
3.通話時(shí),聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上,話筒一頭置于唇下約五公分處,中途若需與他人交談,應(yīng)用另一只手捂著聽筒。
4.必要時(shí)要作好記錄,通話要點(diǎn)要問清,然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。
5.對方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對方掛線及用力擲聽筒。
6.在崗位上,不得打私人電話、傳私電話,家人有急事來電,應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話,他人接聽,只代為記錄。
7.對話要求按本守則'言談'一節(jié)規(guī)定辦。
(六)言談
1.聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切,不要裝腔作勢,聲量不要過高,亦不要過低,以免客人聽不太清楚。
2.不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和污辱性的語言。
3.三人以上對話,要用相互都懂的語言。
4.不得模仿他人的語言語調(diào)和談話,不講過分的玩笑。
5.說話要注意藝術(shù),多用敬語,注意'請'、'謝'字不離口。
6.不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
7.要注意稱呼客人姓氏,未知姓氏之前,要稱呼'先生'或'女士'。
8.指第三者時(shí)不能講'他',應(yīng)稱'那位先生'或'那位女士'。
9.無論從客人手上接過任何物品,都要講謝謝。
10.客人講'謝謝'時(shí),要答'不用謝',不得毫無反應(yīng)。
11.客人來時(shí)要問好,注意講'歡迎您的光臨',客人走時(shí),注意講'祝您愉快',或'歡迎下次再光臨'。
12.任何時(shí)候不準(zhǔn)講'喂'或說'不知道'。
13.暫時(shí)離開面對的客人,一律講'請稍候',如果離開時(shí)間較長,回來后要講'對不起,讓您久等'。不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。
14.當(dāng)為客人完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問是否還有其他事需要幫助。
(七)工作服
1.工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
2.非因工作需要,不得在小區(qū)以外穿著工作服。
3.扭扣要全部扣好,穿西裝服時(shí),不論男、女第一顆扭扣須扣上,襯衣的第二顆扭扣須扣上,不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
4.工作服外衣衣袖、領(lǐng)口和襯衣領(lǐng)口,不得顯露個(gè)人衣物及個(gè)人物品,如紀(jì)念章、筆、紙張等,工作服衣袋不得多裝物品,顯得鼓起。
5.只準(zhǔn)按規(guī)定著鞋上班,皮革不準(zhǔn)釘金屬掌,禁止著涼鞋,女員工只準(zhǔn)著肉色襪,其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn),襪頭不得露出裙腳,襪子不得有破洞。
(八)保密
未經(jīng)批準(zhǔn),員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料,公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無關(guān)人員,如有查詢,可請查詢者到總經(jīng)理辦公室接洽。
第14篇 某物業(yè)管理有限公司章程
_______物業(yè)管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關(guān)政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:
_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
第四條公司依法登記注冊,具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。公司以其全部法人財(cái)產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
公司一切活動(dòng)遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動(dòng)。
公司的合法權(quán)益受法律保護(hù),不受侵犯。
第二章公司的注冊資本和經(jīng)營范圍
第五條公司的注冊資本為人民幣_(tái)___萬元。
第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個(gè),分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權(quán)利和義務(wù)
第十條股東享有下列權(quán)利:
(一)享有選舉和被選舉權(quán);
(二)按出資比例領(lǐng)取紅利。公司新增資本時(shí),原股東可以優(yōu)先認(rèn)繳出資;
(三)按規(guī)定轉(zhuǎn)讓和抵押所持有的股份;
(四)對公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,提出建議或質(zhì)詢。有權(quán)查閱股東會(huì)議記錄和公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
(五)在公司辦理清算完畢后時(shí),按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。
第十一條股東履行下列義務(wù):
(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認(rèn)繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時(shí),以認(rèn)繳的出資額對公司承擔(dān)債務(wù);
(三)公司一經(jīng)工商登記注冊,不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展;
(六)不按認(rèn)繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認(rèn)繳的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第六章股東轉(zhuǎn)讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí),必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。股東轉(zhuǎn)讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關(guān)規(guī)定。
第七章公司的機(jī)構(gòu)及
其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第十四條公司股東會(huì)由全體股東組成,股東會(huì)是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。
第十五條股東會(huì)行使下列職權(quán):
(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃;
(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關(guān)執(zhí)行董事的報(bào)酬事項(xiàng);
(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng);
(四)審議批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報(bào)告;
(五)審議批準(zhǔn)監(jiān)事的報(bào)告;
(六)審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(七)審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;
(九)對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議;
(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會(huì)的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。
股東會(huì)對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。
第十七條股東會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議半年召開一次。
股東會(huì)的首次會(huì)議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時(shí)會(huì)議。
第十八條召開股東會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日以前通知全體股東。股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄,出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。
第十九條公司不設(shè)立董事會(huì),設(shè)執(zhí)行董事一人。
第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。
第二十一條執(zhí)行董事對股東會(huì)負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)負(fù)責(zé)召集股東會(huì),并向股東會(huì)報(bào)告工作;
(二)執(zhí)行股東會(huì)的決議;
(三)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會(huì)不得無故解除其職務(wù)。
第二十三條公司設(shè)經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對股東會(huì)負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實(shí)施股東會(huì)決議;
(二)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(三)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規(guī)章;
(六)公司章程和股東會(huì)授予的其他職權(quán)。
第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權(quán)時(shí),必須遵守下列規(guī)定。
(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應(yīng)當(dāng)遵守公司章程,忠實(shí)履行職務(wù),維護(hù)公司利益,不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利。
董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)。
(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或者以其他個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。
(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本
公司利益的活動(dòng)。從事上述營業(yè)或者活動(dòng)的,所得收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有。
董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會(huì)同意外,不得同本公司訂立合同者進(jìn)行交易。
(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會(huì)同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十五條公司設(shè)監(jiān)事一人,由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。
第二十六條監(jiān)事行使下列職權(quán):
(一)檢查公司財(cái)務(wù);
(二)對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(三)當(dāng)執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;
(四)提議召開臨時(shí)股東會(huì);
第八章 公司財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)
第二十七條公司應(yīng)建立、健全如下財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度:
(一)公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)制作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告,并依法經(jīng)審查驗(yàn)證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表:
①資產(chǎn)負(fù)債表;
②損益表;
③財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;
④財(cái)務(wù)情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應(yīng)當(dāng)按照公司章程規(guī)定的期限將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。
(三)公司分配當(dāng)年稅后利潤時(shí),應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤彌補(bǔ)虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會(huì)決議,可以提取任意公積金。
公司彌補(bǔ)虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會(huì)違反前款規(guī)定,在公司彌補(bǔ)虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補(bǔ)公司的虧損,擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊外,不得另立會(huì)計(jì)帳冊。
對公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會(huì)作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設(shè)立一個(gè)新的公司為新設(shè)合并,合并各方解散。公司合并,應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保,不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得合并。
公司合并時(shí),合并各方的債權(quán)、債務(wù),應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。
(二)公司分立,其財(cái)產(chǎn)作相應(yīng)的分割。
公司分立時(shí),應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得分立。
公司分立前的債務(wù)按所達(dá)成的協(xié)議由分立后的公司承擔(dān)。
第二十九條公司需要減少注冊資本時(shí),必須編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。
當(dāng)公司作出減少注冊資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;
(二)股東會(huì)決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災(zāi)害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應(yīng)在十五日內(nèi)由股東、有關(guān)主管機(jī)關(guān)或有關(guān)專業(yè)人員成立清算組,進(jìn)行清算。逾期不成立清算組進(jìn)行清算的,債權(quán)人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算。
清算組在清算期間行使下列職權(quán):
(一)清理公司財(cái)產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單,同時(shí)制定清算方案并報(bào)股東會(huì)確認(rèn);
(二)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人,應(yīng)在清算組成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于六十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。
第三十二條公司財(cái)產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的,分別支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用,繳納所欠稅款,清償公司債務(wù)。
公司財(cái)產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財(cái)產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認(rèn)。
全體股東簽名:
第15篇 物業(yè)房屋本體及公用設(shè)施管理要求
物業(yè)項(xiàng)目房屋本體及公用設(shè)施管理要求
1、制訂鋼管桁架、砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
2、定期進(jìn)行房屋查勘。確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
3、規(guī)范二次裝修,全程跟蹤監(jiān)督。
4、編制詳細(xì)的、符合行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)和東莞氣候特點(diǎn)的房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
5、嚴(yán)格制定維修養(yǎng)護(hù)工作時(shí)間,在不影響用戶活動(dòng)、辦公、交流的前題下開展維修養(yǎng)護(hù)工作,并確保人員和財(cái)產(chǎn)的安全。
6、嚴(yán)格搞好房屋結(jié)構(gòu)及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,確保房屋及公用設(shè)施的優(yōu)良性能和安全運(yùn)行。
7、嚴(yán)格做好房屋公共部分內(nèi)外裝飾工程的維修養(yǎng)護(hù)工作,確保裝飾工程的持久性和完好性。
8、以養(yǎng)護(hù)為目的,以維修為手段,確保維修養(yǎng)護(hù)的及時(shí)性,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,消除隱患。
9、確保房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施過程中使用材料的環(huán)保性能。
10、各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋停車場、道路等狀況的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告工程技術(shù)部補(bǔ)修(單項(xiàng)費(fèi)用超過3000元的工程書面報(bào)機(jī)關(guān)事務(wù)局協(xié)調(diào)處理),做到'零修不過夜',中修不超過72小時(shí),大修有計(jì)劃。
1l、對于需分承包的維修項(xiàng)目,嚴(yán)格進(jìn)行分承包商評(píng)審,嚴(yán)格監(jiān)督施工,保證維修質(zhì)量。
12、定期檢查所有標(biāo)志,損壞或脫落的標(biāo)識(shí)類標(biāo)志,在發(fā)現(xiàn)后24小時(shí)內(nèi)予以修復(fù)。
13、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每年就物業(yè)房屋的使用維修情況,做出管理報(bào)告。
第16篇 物業(yè)區(qū)綠化管理守則
物業(yè)園區(qū)綠化管理守則
為搞好園區(qū)綠化管理工作,共建美好家園,共創(chuàng)一流小區(qū),特制定本規(guī)定:
1、園區(qū)的綠地、假山、人工湖及其他配套設(shè)施,由本管理處實(shí)行統(tǒng)一管理。
2、園區(qū)內(nèi)所有人員都應(yīng)樹立主人翁意識(shí),自覺愛護(hù)園區(qū)內(nèi)一草一木一景。
3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由本管理處管理人員責(zé)令其限期糾正、清除或采取補(bǔ)救措施,并賠償。
(1)踐踏草坪,在綠地上吐痰、便溺、拋紙屑、煙頭等雜物者,管理處將責(zé)令其糾正和及時(shí)清除。
(2)在魚池、湖中洗手、擲物、潑污水者,管理處將責(zé)令其糾正。
(3)攀折樹枝、采摘瓜果,在樹干、假山及園林小品上亂刻亂畫、張貼廣告、打釘拉繩、晾曬衣物者,管理處將責(zé)令其清除和限期改正。
(4)占用綠地,在綠地堆放物品、傾倒垃圾、私搭亂建者,將賠償綠地?fù)p壞費(fèi)用的二倍。
(5)凡需在園林綠地上挖掘施工的,必須經(jīng)管理處批準(zhǔn),憑《嶺南新世界花園施工許可證》在綠化管理員的指導(dǎo)下施工,否則,將賠償由此造成的一切損失。
4、為了您和他人的安全,本園區(qū)陽臺(tái)護(hù)欄及外窗臺(tái)一律不得擺放花盆。由此引起的后果本管理處概不負(fù)責(zé)。
5、破壞假山結(jié)構(gòu),損壞、盜竊花木、園林小品、觀賞魚、瀑布、噴泉、自動(dòng)噴灌設(shè)備等配套設(shè)施者,處以2倍至10倍重建(購)價(jià)的賠款。違反園區(qū)管理規(guī)定的,由園區(qū)保安部給予處理;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,由處法機(jī)關(guān)追究其責(zé)任。
