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有哪些
房地產(chǎn)開發(fā)建設涉及兩大核心制度，分別是土地使用權(quán)出讓制度和建筑工程施工許可制度。
內(nèi)容是什么
1. 土地使用權(quán)出讓制度：這一制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需通過招標、拍賣、掛牌等方式從政府手中獲取土地使用權(quán)。企業(yè)支付相應地價款后，才能在指定地塊上進行開發(fā)活動。這一過程通常包括土地規(guī)劃、競拍、簽訂土地使用權(quán)合同等步驟。
2. 建筑工程施工許可制度：在取得土地使用權(quán)后，開發(fā)商需向相關(guān)部門申請建筑工程施工許可。這包括提交設計方案、施工圖審查、質(zhì)量安全監(jiān)督注冊等一系列手續(xù)。只有獲得許可，項目才能合法動工。
規(guī)范
土地使用權(quán)出讓需遵守《中華人民共和國土地管理法》，確保公開透明，防止腐敗。而建筑工程施工許可則需符合《建筑法》和《建設工程質(zhì)量管理條例》等相關(guān)法規(guī)，確保工程質(zhì)量和安全。
重要性
這兩項制度是房地產(chǎn)開發(fā)的基石，它們確保了市場公平競爭，防止了無序開發(fā)。土地使用權(quán)出讓制度有效管理了土地資源，防止了土地濫用；施工許可制度則保障了建筑質(zhì)量，維護了公眾安全。作為企業(yè)管理者，理解并遵循這些制度，不僅有助于規(guī)避法律風險，也是企業(yè)社會責任的重要體現(xiàn)。在實際操作中，應嚴格按照程序辦理，確保每一個環(huán)節(jié)都合規(guī)合法，這是房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)開發(fā)建設兩大制度實施細則范文
第1篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設兩大制度實施細則
《房地產(chǎn)開發(fā)建設兩大制度》物業(yè)集團實施細則
物業(yè)集團公司作業(yè)文件
《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、兩周計劃及會議決議的考核制度》物業(yè)集團實施細則
第一章 工程建設計劃管理與考核
第十二條 工程部在竣工時間15天前召集物業(yè)集團及施工單位進行分戶驗收、5天內(nèi)完成第一次驗收,并要求從驗收第一天起8天內(nèi)整改完畢。在整改過程中,物業(yè)集團及相關(guān)單位必須邊整改邊驗收。每延遲一天召集,扣工程部經(jīng)理15元;超過8天未整改完畢,每戶每延遲一天,扣工程部經(jīng)理5元,物業(yè)集團全質(zhì)辦考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則物業(yè)公司負責人在工程竣工15天前負責成立有物業(yè)集團全質(zhì)辦參加的分戶驗收組,并設計好驗收表格,表格中列出具體檢驗項目。設備設施分系統(tǒng)進行驗收、戶內(nèi)分單元進行驗收。各設備設施系統(tǒng)分成兩大類,一類是資料、一類是投入使用情況;設備設施使用情況根據(jù)表格列出的項目分別進行檢測,各單元使用情況每戶每項進行檢測。交樓10天前物業(yè)集團全質(zhì)辦進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;交樓7天前物業(yè)集團全質(zhì)辦再進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;從驗收第一天起超過8天未整改完畢的每天統(tǒng)計考核結(jié)果并于當天17:00前上報物業(yè)集團總經(jīng)理。每月1日物業(yè)集團全質(zhì)辦編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
驗收合格且衛(wèi)生達到四星級標準的單元可接收房屋鑰匙。
第十九條 每期工程竣工當天工程部必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、智能化和緊急備用電源,完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程,并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位(子單位)工程質(zhì)量驗收記錄。每項每延遲一天扣工程部經(jīng)理15元。工程竣工當天開發(fā)五部必須保證通郵,每延遲一天扣開發(fā)工程五部經(jīng)理15元。物業(yè)集團全質(zhì)辦考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則物業(yè)公司負責人在工程竣工前一天安排分戶驗收組對上述設備設施進行驗收。公共設備設施分系統(tǒng)進行驗收,戶內(nèi)相關(guān)部分設施分單元進行驗收;其中通煤氣、通郵等不能檢測的通過查看證明文件進行檢查。驗收組在竣工前一天將驗收結(jié)果書面報督導主管,督導主管在工程竣工的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦當天將考核統(tǒng)計表報物業(yè)集團總經(jīng)理; 每月1日上報上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
本條所指竣工時間以該工程施工合同中的竣工時間為準。工程竣工之日經(jīng)驗收組驗收為不合格或未完成的項目,每隔10天再驗收一次;到下月仍未完成的下月再次進行考核。
第二十條 工程部在交樓時間7天前,組織專業(yè)清潔公司完成對室內(nèi)、外立面及門窗等清潔,達到四星級標準交物業(yè)集團驗收,交樓時間3天前移交物業(yè)集團。移交時衛(wèi)生已達標的,對工程部不予考核,否則每套扣工程部經(jīng)理5元,物業(yè)集團全質(zhì)辦考核綜合計劃部監(jiān)督。
實施細則物業(yè)公司負責人組織分戶驗收組按照四星級清潔標準設計驗收表格,在交樓3天前按四星級清潔標準組織一次驗收。驗收組在交樓前一天將驗收結(jié)果書面報督導主管,督導主管在驗收的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理; 物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
第二章 工程建設質(zhì)量管理與考核
第五十六條 工程交樓后2個月內(nèi),由于施工原因造成的質(zhì)量問題均由工程部負責。
1、樓板出現(xiàn)穿透性裂縫;
2、天面、衛(wèi)生間、陽臺樓板出現(xiàn)滲漏水;
3、給水管道出現(xiàn)爆管;
4、外墻出現(xiàn)開裂、脫落、滲漏;
5、陽臺欄桿生銹;
6、天花及墻面抹灰層開裂、空鼓、脫落;
7、房門開裂;
8、木地板翹起、接縫不滿足規(guī)范要求;
9、鋁合金門窗邊滲水。
出現(xiàn)上述情況的,每戶扣工程部經(jīng)理5元。
第五十七條 由于磚墻砌筑位置誤差導致業(yè)主索賠的,每發(fā)現(xiàn)一戶予以工程部經(jīng)理行政處分。
第五十八條 第五十六條至第五十七條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,全質(zhì)辦為考核監(jiān)督部門。
實施細則物業(yè)公司負責人對照制度第五十六條至第五十七條統(tǒng)計當月交樓期間維修服務中心維修大隊和客戶服務部受理報修情況,未達本條要求的形成統(tǒng)計表于下月1日8:30時前報物業(yè)集團全質(zhì)辦;物業(yè)集團全質(zhì)辦將物業(yè)公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前將報物業(yè)集團總經(jīng)理。
第五章 商品房交付使用管理與考核
第九十四條 銷售部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組,并在成立當天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由主管副總裁主持,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、應收費用、現(xiàn)場布置等內(nèi)容),明確應售已售物業(yè)、應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)。交樓領導小組由公司主管副總裁任組長,銷售中心總經(jīng)理、物業(yè)集團總經(jīng)理任副組長,銷售中心、開發(fā)中心、研發(fā)中心、物業(yè)公司、工程部、財務部、合同管理部、招標中心、全質(zhì)辦各派一名負責人為組員。銷售部未按規(guī)定牽頭組織成立交樓領導小組的,每遲一天,扣罰銷售部經(jīng)理15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則交樓前30天物業(yè)集團全質(zhì)辦直接與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協(xié)調(diào)會并確定交樓工作方案等工作的完成情況,物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)物業(yè)公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。
第九十五條 銷售中心客戶服務中心必須在交樓3天前組織成立交樓期間維修服務中心,由銷售中心客戶服務中心負責人任主任,物業(yè)集團全質(zhì)辦一名領導,物業(yè)公司一名領導,全質(zhì)辦一名領導,工程部經(jīng)理任副主任,工程部組織各相關(guān)施工單位各
派一名負責人為成員。
機構(gòu)下設維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業(yè)公司組建,維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成,各分隊按照已售戶數(shù)每50戶不少于一人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部項目經(jīng)理兼任大隊長,各相關(guān)施工單位派人組成;慰問小組由銷售中心客戶服務中心、物業(yè)公司、銷售部有關(guān)人員組成。
交樓期間維修服務中心存續(xù)期限共為15天。從第16至第60天,其職權(quán)由物業(yè)公司接管。60天后,交樓期間維修服務中心撤消其職能納入物業(yè)公司的日常管理工作。
銷售中心客戶服務中心未按規(guī)定組織成立交樓期間維修服務中心的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任15元。工程部未按規(guī)定要求組建維修大隊的,每遲一天,扣罰工程項目經(jīng)理15元。維修大隊配備維修
人員每少一人,扣罰工程項目經(jīng)理15元;施工單位配備維修人員每少一人,扣罰招標中心合約部責任經(jīng)理5元。銷售中心客戶服務中心、銷售部、物業(yè)公司未按要求組成慰問小組的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任、銷售部經(jīng)理、物業(yè)公司負責人各15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則交樓前2天物業(yè)集團全質(zhì)辦向銷售中心客戶服務中心負責人了解交樓期間維修服務中心成立情況;向工程部了解維修大隊成立情況并通過檢查維修大隊成員每天的出勤記錄檢查維修大隊的人員配備情況;向物業(yè)公司負責人了解慰問小組成
立情況。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)各單位負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。
第九十六條 銷售中心客戶服務中心必須在召開交樓綜合協(xié)調(diào)會當天與物業(yè)公司確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點與交樓期間24小時服務熱線電話。物業(yè)公司必須在交樓前一天完成辦公、待命地點的布置與熱線安排。
銷售中心客戶服務中心與物業(yè)公司未及時確定辦公、待命地點與24小時服務熱線電話的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任與物業(yè)公司負責人各15元。未按時完成現(xiàn)場布置的,每遲一小時,扣罰物業(yè)公司總經(jīng)理15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則交樓綜合協(xié)調(diào)會召開當天物業(yè)集團全質(zhì)辦直接與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協(xié)調(diào)會并確定交樓工作方案等工作的情況;交樓前一天物業(yè)集團全質(zhì)辦與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解交樓當天維修服務中心辦公、待命地點與交樓期間24小時熱線服務電話的布置情況。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)物業(yè)公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。
第九十七條 維修大隊必須適當備足材料,按照物業(yè)公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作,并提供24小時現(xiàn)場服務。在接到報修5分鐘內(nèi),維修大隊必須派人到達現(xiàn)場,并在30分鐘內(nèi)開始施工。維修工程結(jié)束前,維修人員不得撤離現(xiàn)場。客戶服務中心須對維修大隊的全部維修工作進行業(yè)主回訪。
交樓期間維修人員未按時到達現(xiàn)場,每遲到一分鐘,扣罰工程部經(jīng)理15元;維修人員在維修結(jié)束前撤離現(xiàn)場的,每提前撤離一小時,扣罰工程部經(jīng)理15元。經(jīng)業(yè)主書面申請維修人員提前撤離的除外,并將其申請附
于維修單背面,作為免于考核的證明。客戶服務中心未完成回訪的,每查實一戶,扣罰客戶服務中心主任15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部監(jiān)督。
實施細則物業(yè)公司負責人負責統(tǒng)計當月未達本條要求的不合格項,形成統(tǒng)計表于下月1日8:30時前報物業(yè)集團全質(zhì)辦;物業(yè)集團全質(zhì)辦將物業(yè)公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前將報物業(yè)集團總經(jīng)理。
第九十八條 交樓之日起15天內(nèi),交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的客戶上門慰問。慰問的內(nèi)容包括送賀卡,并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。
交樓期間維修服務中心不按本條要求組織交樓后慰問工作的,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰交樓期間維修服務中心主任15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則維修服務中心設計的《客戶意見征詢表》的表中應包含是否收到賀卡,樓盤督導主管通過檢查業(yè)主反饋的《客戶意見征詢表》檢查本條落實情況,于交樓之日起第16天上午8:30前將檢查結(jié)果書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,全質(zhì)辦根據(jù)被考核情況當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日上報上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
第一百條 工程部必須在交樓3天前,將經(jīng)物業(yè)公司分戶驗收合格的全部物業(yè)移交銷售部,銷售部同時將應售已售物業(yè)移交物業(yè)公司,并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗樓手續(xù)(銷售部負責與物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理服務合同)。工程部必須在交樓3天前,將應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)移交銷售中心經(jīng)營部,由銷售中心經(jīng)營部按《未售物業(yè)管理制度》進行管理。
工程部、銷售部、銷售中心經(jīng)營部、物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的,每遲一天,扣罰工程部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、銷售中心經(jīng)營部
經(jīng)理、物業(yè)公司負責人15元。如出現(xiàn)特殊情況應及時向集團公司總裁匯報。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則工作任務到期當天由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責客戶服務的主管查看相關(guān)移交記錄,如到期未按時移交的則繼續(xù)跟進直至按要求移交為止,全質(zhì)辦根據(jù)移交情況按制度進行考核,每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時統(tǒng)計上報。
第一百零一條 研發(fā)中心綜合管理部必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖,工程部在分戶驗收合格3個月內(nèi)按照政府有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定將應移交的全套竣工資料及施工合同直接移交物業(yè)公司。
研發(fā)中心綜合管理部、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的,每遲一天,扣罰研發(fā)中心綜合管理部經(jīng)理、工程部經(jīng)理15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則上述圖紙、資料原件移交物業(yè)集團檔案室存檔,物業(yè)集團檔案室復印二套施工圖分別給物業(yè)集團全質(zhì)辦和相關(guān)物業(yè)公司。物業(yè)集團全質(zhì)辦在竣工驗收前30天時和分戶驗收滿3個月時到物業(yè)集團檔案室查找上述圖紙資料,當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
第一百零四條 交樓20天前,銷售部必須組織工程部、研發(fā)中心設計部對《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進行討論定稿,集體會審簽發(fā)。銷售部應在會審結(jié)束后3天內(nèi)將加蓋房地產(chǎn)公司公章的上述文本交物業(yè)公司,并委托物業(yè)公司在辦理交樓手續(xù)的同時向業(yè)主發(fā)放。
銷售部未按本條要求組織審定《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》并交物業(yè)公司的,每遲一天扣銷售部經(jīng)理15元。工程部、研發(fā)中心設計部未按本條要求參加集體會審并簽發(fā)的,每遲一天,扣罰工程部經(jīng)理、研發(fā)中心設計部經(jīng)理15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則交樓前20日物業(yè)集團全質(zhì)辦向銷售部被考核人了解上述文件會審簽發(fā)情況,交樓前17日物業(yè)集團全質(zhì)辦向物業(yè)公司負責人了解上述文件移交情況;上述文件移交物業(yè)公司后全質(zhì)辦保留一套存檔。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)從被考核人處了解到的情況當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
第一百零八條 物業(yè)公司與買受人辦理樓宇交接手續(xù),必須遵循以下程序:
1、物業(yè)公司經(jīng)辦人核驗買受人或委托人的身份證和《準予入住通知書》;
2、物業(yè)公司經(jīng)辦人核驗無誤后,請買受人填寫《業(yè)主檔案》,并簽署《業(yè)主公約》;
3、物業(yè)公司經(jīng)辦人請業(yè)主領取鑰匙并簽署《鑰匙交接書》;
4、物業(yè)公司經(jīng)辦人陪同買受人驗樓,填寫《樓宇情況反饋表》并請買受人簽名。物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的,每戶扣罰物業(yè)公司負責人15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦進行考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則物業(yè)公司請買收人填寫《業(yè)主檔案》和簽署《業(yè)主公約》時必須同時簽署《物業(yè)服務協(xié)議》。交樓期間由督導主管負責檢查本條執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)未達本條要求的當天書面報物業(yè)集團
全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦在每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時統(tǒng)計上報。
第一百零九條 物業(yè)公司必須在交樓前20天,將《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業(yè)主檔案》交物業(yè)集團審核,并于交樓前5天印刷完畢。物業(yè)公司在買受人辦理完樓宇交接手續(xù)后,應將買受人相關(guān)資料入物業(yè)公司未按時將以上資料交物業(yè)集團審核,每遲一天,扣罰物業(yè)公司負責人15元。物業(yè)公司未將買受人相關(guān)資料入檔的,每發(fā)現(xiàn)一件,扣罰物業(yè)公司負責人15元。
本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。
實施細則交樓前20天物業(yè)公司負責人將包括《物業(yè)服務協(xié)議》在內(nèi)的上述文本交物業(yè)集團全質(zhì)辦,由物業(yè)集團全質(zhì)辦呈送物業(yè)集團總經(jīng)理按物業(yè)集團總經(jīng)理批示意見處理;交樓前5天物業(yè)公司負責人將一套已經(jīng)印刷好的上述文本交物業(yè)集團全質(zhì)辦備案。全質(zhì)辦根據(jù)上述文本報送情況分別在交樓前20天和交樓前5天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。
第2篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設招投標管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之招投標管理
--地產(chǎn)集團地區(qū)公司招投標管理制度
第一章總則
第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。
第二條除預算金額20萬元以下(含20萬元)及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外,其他所有項目的發(fā)包必須進行招標;地區(qū)公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標,必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的,報集團總裁審批決定。
第二章招標工作流程
第三條招標項目的立項:原則上需求部門負責立項,立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求,并經(jīng)公司負責人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會,公司負責人主持。
第四條投標單位的征召
1、投標單位的資格要求:必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè);確無全國及全省行業(yè)排名的,入選企業(yè)應為行業(yè)領先企業(yè)。
2、地區(qū)公司負責人匯總由征召小組(招投標部、總工室及采購部)采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位,由地區(qū)公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人(一人)向入選單位發(fā)正式公函,表達初步建立合作關(guān)系的愿望,向入選單位落實具體情況,邀請有合作意愿單位的第一負責人見面,或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察,確定合格投標單位。
第五條區(qū)域合作伙伴單位庫
1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫,單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。
2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責征召、考察,合格的單位名單提交給集團招投標中心,經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領導約見,合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫,由集團招投標中心使用。
3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案,每次更新同時報備。
4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5-8家,每年需對單位庫進行維護,入庫單位有效期二年。
5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作,嚴禁外泄(包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間)。
6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。
7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標,集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。
8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責人審批。
第六條招標文件的編制及會審
1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責編制;集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責編制招標文件,集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本,合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。
2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單(例如工程量清單),并將其作為招標文件的重要組成部分。
3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設計條件,并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。
4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關(guān)部門對招標文件進行會審,招標文件由主管領導審批。
第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑
1、地區(qū)公司招投標部負責發(fā)標及招標答疑,招標答疑必須采用書面形式集中解答,投標單位數(shù)量達到三家(含三家)以上方可發(fā)標。
2、在投標單位領取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權(quán)委托書。
第八條開標及定標
1、開標必須有公司領導參加,由招投標部牽頭組織,現(xiàn)場開標人員不得少于5人,其中招投標部必須2人以上,合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。
2、若有技術(shù)標,技術(shù)標與經(jīng)濟標應同時開標,開標前應檢查投標文件的密封是否完好,回標單位少于3家的不得開標,不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。
3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術(shù)標封閉評審,如涉及到施工工藝的,由工程技術(shù)部牽頭組織技術(shù)標封閉評審(必要時可外聘專家參加),并當場確定評定結(jié)果。技術(shù)標只涉及施工組織方案的不進行評審,定標后技術(shù)標存檔備查。
4、中標原則:原則上投標總報價最低的單位中標。
5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標,并當場由各投標單位單獨進行二次報價,開標小組在技術(shù)標評審結(jié)果上,當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。
6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目,開標后經(jīng)分析,投標結(jié)果達到要求的,原則上報價最低的投標單位中標;達不到要求的進行第二次投標和開標,原則上第二次報價最低的投標單位中標。
7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析,嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。
8、工程招標的審批:招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批;100萬元以上300萬元以下(含300萬元)的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;300萬元以上1000萬元以下(含1000萬元)的項目,再報集團總裁審批;1000萬元以上的項目,再報集團董事局主席審批。
9、履約過程中由于設計變更導致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標,增加金額在20萬元以下(含20萬元)的項目,報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批;增加金額在20萬元以上60萬元以下(含60萬元)的項目,經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后,再報董事局主席審批。
集團預決算審計部審核時間:永久用電、永久供水3天;消防、供暖4天;其它類2天。
第三章合同談判與合同簽訂
第九條招投標部(必須2人及以上)與中標單位進行合同談判,并做好談判記錄。
第十條中標單位對合同簽字蓋章后,招投標部填寫《合同審批表》按以下權(quán)限,合同金額300萬元以下(含300萬元)的報地區(qū)公司負責人審批;金額300萬元以上、1000萬元以下(含1000萬元)的經(jīng)
地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。
第十一條合同簽訂后,招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關(guān)部門進行合同
交底。
第四章招標工作的管理
第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查,每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。
第十三條地區(qū)公司招投標部應在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳,未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的,上報集團董事局領導。
第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,地區(qū)公司負責人500元。
第十七條地區(qū)公司上報定標資料,無細項子目分析表的,預決算審計部有權(quán)拒收,并將情況反饋招投標中心,招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。
第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的,每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元,同時扣罰地區(qū)公司負責人100元,發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領導。
第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。
第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查,按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。
第五章招標紀律
第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作,(含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調(diào)研)必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位,不得打探招標工作情況,不得泄露所配合招標工作的信息,不得有任何干預招標工作的行為。
第二十二條開標期間,監(jiān)察室負責開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。
第二十三條參與招標的各部門獨立運作,禁止相互串通、干預。
第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈,不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。
第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密,應對有關(guān)招標資料承擔保密責任,在定標前不得泄密、公開。
第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料,嚴禁以此謀求任何個人利益,嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。
第二十七條凡違反招標紀律的,交集團監(jiān)察室查處。
第3篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)權(quán)屬管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之房地產(chǎn)權(quán)屬
第六章房地產(chǎn)權(quán)屬辦理與考核
第一節(jié)測定商品房面積考核辦法
第一百一十二條預售面積
1、總工室須在每期樓宇三層會驗后3天內(nèi),將確認的實際施工圖紙?zhí)峤唤o預決算部和開發(fā)部。會驗后確定的施工圖含地下室、裙樓、住宅、天面、機房等平面圖及陽臺飄窗大樣圖,并加蓋總工室章,總工室不得自行變更。沒有及時提供圖紙或未能按時索取圖紙的,扣罰總工室主任、預決算部、開發(fā)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
2、三層會驗下發(fā)圖紙后,預決算部在7天內(nèi)完成預售面積的計算;同時開發(fā)部委托當?shù)胤抗芫只蚍抗芫终J可的測繪公司進行面積測繪,并在三層會驗后10天內(nèi)取得預測結(jié)果,并于1天內(nèi)提交預決算部復核。預決算部在7天內(nèi)完成復核、協(xié)調(diào)并確認后,在1天內(nèi)將面積確認結(jié)果報集團預決算審計部審核。開發(fā)部沒有及時取得測繪結(jié)果的,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。預決算部沒有按時完成審核的,扣罰預決算部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
3、集團預決算審計部須在收齊預決算部報送的銷售面積書面資料次日起5天內(nèi)完成審核,并將審核結(jié)果書面反饋給預決算部,預決算部將面積審核結(jié)果呈報地區(qū)公司負責人審批后1天內(nèi)提交營銷部和開發(fā)部。預決算審計部沒有按時完成審核的,扣罰預決算審計部經(jīng)辦人200元,預決算審計部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核
第一百一十三條確權(quán)面積
1、在竣工驗收后45天內(nèi)開發(fā)部必須取得測繪公司實測的確權(quán)面積,提交給預決算部;并于10天內(nèi)取得面積實測結(jié)果。沒有按時完成的,每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
2、預決算部收到實測的確權(quán)面積后,須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復核,復核無誤后形成書面報告,經(jīng)地區(qū)公司負責人簽名后1天內(nèi)報集團預決算審計部備案。未及時復核,每延遲1天扣罰預決算部、開發(fā)部經(jīng)辦人100元,部門經(jīng)理50元。由集團預決算審計部考核。
第一百一十四條開發(fā)部、預決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作,套內(nèi)建筑面積誤差比必須控制在-0.3%至-0.6%(含本數(shù))范圍內(nèi)。超過此范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30%的,每超1%,扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元;如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0.6%(含本數(shù))或-0.6%(不含本數(shù))至-3%范圍的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對值超過3%的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各200元(注:面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比)。營銷部考核。
第一百一十五條工程部未嚴格按施工圖紙施工,造成套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0.6%以上(不含本數(shù))至1%以內(nèi)的,每戶扣罰工程部經(jīng)理50元;套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1%的,每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。營銷部考核。
第二節(jié)確權(quán)考核辦法
第一百一十六條地區(qū)公司開發(fā)部必須在《商品房預售許可證》取
得后3個月內(nèi)辦理完畢該期樓宇的門牌號碼審批手續(xù)。否則,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。營銷部考核。
第一百一十七條地區(qū)公司開發(fā)部必須在取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》6天內(nèi)辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。否則,每遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十八條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》每出現(xiàn)一次錯誤或漏項,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十九條商品房分戶圖出現(xiàn)錯誤或漏項,每出現(xiàn)一戶,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第三節(jié)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))考核辦法
第一百二十條財務部未能在收到營銷部提供須開購房發(fā)票清單3天內(nèi)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))交營銷部的,每遲一天,扣罰財務部經(jīng)理50元。營銷部考核。
第一百二十一條財務部、營銷部遺失購房發(fā)票(辦證聯(lián)),每遺失一張,扣罰財務部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法
第一百二十二條營銷部必須在確權(quán)歸檔后6天內(nèi),將整理完畢的該期樓宇辦證資料報房管部門,并將房管部門收件回執(zhí)及送案表復印后存檔。每違反一次,扣罰營銷部經(jīng)理100元;未能做好收件回執(zhí)及送案表的存檔工作,每次扣罰營銷部經(jīng)理50元(經(jīng)催收未收到資料的除外)。綜合計劃部考核。
第一百二十三條營銷部必須在報案后45天內(nèi),辦理完畢該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)證》。如在46-60天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理5元;如在61-90天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理10元;如超過90天完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理15元。綜合計劃部考核。
第一百二十四條在《房地產(chǎn)權(quán)證》的報批過程中,每錯報一戶,扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯誤,而報案人員未發(fā)現(xiàn)的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元;發(fā)現(xiàn)錯誤而未在2天內(nèi)報房管部門更改的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十六條營銷部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí),出現(xiàn)《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的,每發(fā)現(xiàn)一次,每份扣罰營銷部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。
第七章其它
第一百二十七條本制度在地區(qū)公司內(nèi)部的執(zhí)行由綜合計劃部負責監(jiān)督,并于每月底前匯總考核結(jié)果,每月5日前經(jīng)董事長批準后交財務部執(zhí)行;考核結(jié)果于每月8日前報管理中心備案。對于集團各部門的考核,由地區(qū)公司綜合計劃部匯總提出,管理中心負責考核。
第一百二十八條本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行,如有規(guī)定與本制度不一致的以本制度為準。
第4篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程簽證管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之工程簽證管理
第四章工程簽證管理
第七十五條零星材料的定價辦法
1、總價不超過2萬元(含上浮)的單項材料為零星材料。
2、工程部將需確定單價的零星材料清單至少在使用前10天內(nèi)傳真至采購部,采購部必須在24小時內(nèi)(以工程部傳真時間為準)確定價格并將價格清單傳真至工程部。工程部可以在材料采購部確定的價格基礎上上浮不超過50%作為施工單位的采購價格,預決算部以此價格作為結(jié)算依據(jù)。工程部未及時提出采購清單導致采購工作倉促、滯后甚至影響工程建設的,每次給予項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理各500元處罰。
采購部未按時限要求將零星材料價格回傳工程部的,每次扣罰采購部經(jīng)理500元,由工程技術(shù)部考核。
將大宗材料當作零星材料的,每次扣罰工程部經(jīng)理500元,由工程技術(shù)部考核。
第七十六條非全國性、地區(qū)公司甲供大宗材料的采購辦法
1、總價超過2萬元(不含2萬元)的單項材料為大宗材料。
2、預算金額在10萬(含10萬)以下的,地區(qū)公司采購部根據(jù)三三制原則競價采購,工程部在使用前30天內(nèi)將經(jīng)主管工程公司領導審批后大宗材料采購清單傳真至采購部,采購部負責在15天內(nèi)采購到場。預算金額在10萬(不含10萬)以上的,由地區(qū)公司招投標部組織招標,采購部參與,簽訂合同后,采購部負責采購,工程部在使用前45天內(nèi)將經(jīng)主管工程公司領導審批后大宗材料采購清單傳真至招投標部;預算金額50萬以下(含50萬)的由地區(qū)公司自行定標;50萬以上的,報集團材料設備公司審核后,再報集團主管材料設備公司副總裁審批后定標。上述程序,招投標部負責在15天內(nèi)定標、再15天內(nèi)供應到場。
由于特殊原因不能按正常程序?qū)嵤┱袠说?預算金額20萬元以下的可以議標,由地區(qū)公司負責人審批。
工程部未按時將大宗材料清單傳真至招投標部或采購部,每延遲1天,扣罰工程部經(jīng)理100元;招投標部或采購部未按時采購,每延遲1天,扣罰招投標部或采購部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第七十七條工程委托書中須明確工程范圍、工期、計價依據(jù)、委托暫定價、違約責任等;進度款按實際完成工程量的80%支付,無預付款。委托書的結(jié)算價不得超出暫定價的20%,超20%的須另下委托。
所有造價在3萬元以上的委托須找兩家以上單位競價;造價在10萬元以上的工程不得辦理委托,必須簽訂合同。工程部不得將同一工程項目肢解委托。否則,給予工程部經(jīng)理降三級工資處罰。
工程部必須提前進行詢價、談價等相關(guān)的委托過程,如因工程部貽誤時間,導致工程進度緊張,沒有足夠時間同施工單位商談價格,從而造成委托單價過高,給予工程部經(jīng)理降一級工資處罰。由于合同明顯漏洞造成委托的,每次扣罰招投標部負責人500元。綜合計劃部考核。
第七十八條嚴禁以聯(lián)系函等其它形式委托施工;嚴禁和自然人簽訂委托;委托必須經(jīng)施工單位有效授權(quán)人簽章方能生效;涉及較為重大質(zhì)量安全責任的專業(yè)工程如檢測類工程(如樁基檢測、基坑支護檢測)、臨電工程等禁止采用委托形式。否則,每違規(guī)一次給予工程部經(jīng)理降一級工資處罰。工程技術(shù)部考核。
第七十九條造價在3萬元以下的零星工程委托辦理流程由工程部負責委托,將委托書傳真到工程技術(shù)部,工程技術(shù)部必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)核定價格,并與施工單位意見達成一致后在委托書審批表上簽字,手續(xù)完備后方可施工。
工程技術(shù)部未按時限要求核定價格的,扣罰工程技術(shù)部經(jīng)理500元;手續(xù)不完備先開工,扣罰工程部經(jīng)理500元;按造價3萬元以下零星工程委托程序辦理,而實際造價超過3萬元的,扣罰工程部經(jīng)理500元。工程部擅自上浮價格的,扣罰工程部經(jīng)理1000元,情節(jié)嚴重的另行嚴肅處理。綜合計劃部考核。
第八十條造價在3萬元以上10萬以下的零星工程委托辦理流程。
由工程部負責委托,將委托書傳真至招投標部,招投標部必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)核定價格,并與施工單位意見達成一致后在工程委托審批表上簽字,再報地區(qū)公司主管工程領導批準,手續(xù)完備后方可施工。
招投標部未按時限要求核定價格的,扣罰招投標部經(jīng)理500元;手續(xù)不完備先開工,扣罰工程部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
第八十一條工程部在委托書辦理完成后3天內(nèi)歸檔,并送合同管理部備案。否則,扣罰工程部經(jīng)理200元。合同管理部考核。
第八十二條委托工程竣工后三天內(nèi),工程部必須牽頭組織施工單位進行驗收并簽署意見。辦理工程委托結(jié)算必須附上《工程竣工驗收表》,《工程竣工驗收表》應注明竣工時間、驗收時間。否則,扣罰工程部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第八十三條工程簽證辦理流程:施工單位報送簽證→監(jiān)理部及工程部在施工單位送達48小時內(nèi)簽署完意見→工程技術(shù)部24小時內(nèi)簽署完意見→報地區(qū)公司主管工程領導48小時內(nèi)審批完意見→蓋章→返回施工單位。
每違反一次,給予工程部經(jīng)理降一級工資的處罰;一個月內(nèi)累計超過3次的,予以開除處分。工程技術(shù)部考核。
工程簽證內(nèi)容不屬實,弄虛作假的,每發(fā)現(xiàn)一次,給予相關(guān)責任人降一級工資以上處分。工程技術(shù)部考核。
第八十四條項目經(jīng)理必須建立項目簽證臺帳并及時填寫;工程部在簽證單辦理完成后3天內(nèi)歸檔,并送預決算部作為結(jié)算依據(jù)。以上每違反一次,扣罰項目經(jīng)理200元、工程部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第八十五條工程簽證的原始憑證,必須由兩名或兩名以上監(jiān)理工程師當天簽署完畢,并返回施工單位,同時留存一份,上報工程部經(jīng)理后存檔。每違反一次,給予監(jiān)理工程師降一級工資的處罰;一個月內(nèi)累計超過3次的,予以開除處分。工程技術(shù)部考核。
第八十六條工程部在收到簽證單后2天內(nèi)必須簽署完畢并在臺帳上記錄。若我方簽證意見與乙方有分歧時,工程部必須在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見返還施工單位并存檔,同時必須在5天內(nèi)雙方協(xié)商解決完畢。如未在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見的扣罰項目經(jīng)理500元、工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。
第八十七條工程簽證的內(nèi)容和要求:
1、工程簽證單、簽證原始記錄及所有的經(jīng)濟類文件不得由外委監(jiān)理單位辦理,必須由工程部簽署并經(jīng)主管工程領導簽字后加蓋工程部印章方為有效。
2、簽證單應注明合同編號并按照公司的文件要求統(tǒng)一編號。簽證表格按集團統(tǒng)一制定的表格進行填報。
3、簽證單一式三聯(lián):施工單位、工程部和預決算部各一聯(lián)。簽證單必須加蓋監(jiān)理項目章和工程部章。
4、簽證單必須注明簽證理由、工程量和簽證內(nèi)容發(fā)生的起止時間。簽證理由和工程量要求與原始記錄憑證中監(jiān)理工程師簽署的意見一致,計量單位要求使用國際標準單位或習慣使用單位,機械臺班應有設備型號。
5
、原始記錄上必須注明工程內(nèi)容的具體位
第5篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設隱蔽工程驗收管理管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之隱蔽工程驗收管理
第三章隱蔽工程驗收管理與考核
第六十條本章含以下隱蔽工程:
1、巖土工程勘察;
2、工程樁:預制樁、沖孔樁、攪拌樁、旋挖樁、人工挖孔樁;
3、基坑驗槽;
4、錨桿;
5、防水工程;
6、模板工程;
7、鋼筋工程;
8、磚砌體工程;
9、門窗塞縫;
10、墻體保溫;
11、地暖工程;
12、水電線管暗埋和預留;
13、防雷、接地工程。
第六十一條項目經(jīng)理必須建立隱蔽工程驗收臺帳(有關(guān)臺帳格式見附件),臺帳頁碼編號不能缺少,內(nèi)容不得涂改、不得代簽和弄虛作假。
隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。否則,每項扣罰工程部經(jīng)理200元。工程技術(shù)部考核。
第六十二條巖土工程勘察施工旁站監(jiān)理
1、項目經(jīng)理必須建立勘察臺帳,由監(jiān)理工程師負責填寫。
2、勘察施工前,勘察單位根據(jù)總工室提供的勘察方案、勘察點布
第6篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設商品房交付管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之商品房交付
第五章商品房交付使用管理與考核
第一節(jié)總則
第九十一條營銷部為交樓管理的責任部門。
第九十二條商品房必須達到以下標準方可交付使用:
1、工程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規(guī)定的工程竣工標準及商品房買賣合同約定的交樓標準;
2、營銷部必須備齊《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《交樓通知書》;
3、必須經(jīng)物業(yè)公司分戶驗收合格。同時物業(yè)公司必須制定物業(yè)管理方案,并已開始實施物業(yè)管理。
第二節(jié)交樓工作的組織管理
第九十三條商品房交付使用組織管理工作由地區(qū)公司營銷部全面負責。
第九十四條各地區(qū)公司每批次實際交樓前,必須報經(jīng)集團交樓驗收領導小組現(xiàn)場驗收合格后方可交付;未經(jīng)集團驗收擅自交樓的,每次給予地區(qū)公司董事長及營銷部負責人降一級工資處分。
集團交樓驗收領導小組由集團主管營銷的副總裁任組長,組員由營銷品牌中心、管理中心、物業(yè)集團相關(guān)負責人組成。
第九十五條地區(qū)公司營銷部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組,并在成立當天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由地區(qū)公司董事長主持,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、應收費用、現(xiàn)場布
第7篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設質(zhì)量管理與考核管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之質(zhì)量管理與考核
第二章工程建設質(zhì)量管理與考核
第一節(jié)設計質(zhì)量管理
第三十一條各地區(qū)項目的規(guī)劃、單體平面方案、外立面方案、外立面材料方案、裝修方案由集團設計院確定,報集團董事局主席審批后執(zhí)行。單體擴初設計條件和樣板房裝修施工圖及豪裝交樓裝修施工圖由集團設計院負責完成。
第三十二條各地區(qū)項目的園林方案由園林集團確定,報集團董事局主席審批后執(zhí)行。園林施工圖由園林集團負責完成。
第三十三條地區(qū)公司如要求對集團設計院下發(fā)的規(guī)劃方案、單體外立面方案、裝修方案或園林集團下發(fā)的園林景觀方案進行方案性的較大調(diào)整,必須由地區(qū)公司負責人報董事局主席批準后實施。未經(jīng)批準擅自調(diào)整并實施的,給予總工室主任降三級工資的處罰,管理中心考核。
第三十四條地區(qū)公司必須報集團設計院審批的有:單體擴初設計、單體施工圖、地勘布孔圖及技術(shù)要求、小型中央空調(diào)配
第8篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設兩大制度實施細則
《房地產(chǎn)開發(fā)建設兩大制度》物業(yè)集團實施細則物業(yè)集團公司作業(yè)文件《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、兩周計劃及會議決議的考核制度》物業(yè)集團實施細則第一章 工程建設計劃管理與考核
第十二條 工程部在竣工時間15天前召集物業(yè)集團及施工單位進行分戶驗收、5天內(nèi)完成第一次驗收,并要求從驗收第一天起8天內(nèi)整改完畢。在整改過程中,物業(yè)集團及相關(guān)單位必須邊整改邊驗收。每延遲一天召集,扣工程部經(jīng)理15元;超過8天未整改完畢,每戶每延遲一天,扣工程部經(jīng)理5元,物業(yè)集團全質(zhì)辦考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則物業(yè)公司負責人在工程竣工15天前負責成立有物業(yè)集團全質(zhì)辦參加的分戶驗收組,并設計好驗收表格,表格中列出具體檢驗項目。設備設施分系統(tǒng)進行驗收、戶內(nèi)分單元進行驗收。各設備設施系統(tǒng)分成兩大類,一類是資料、一類是投入使用情況;設備設施使用情況根據(jù)表格列出的項目分別進行檢測,各單元使用情況每戶每項進行檢測。交樓10天前物業(yè)集團全質(zhì)辦進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;交樓7天前物業(yè)集團全質(zhì)辦再進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;從驗收第一天起超過8天未整改完畢的每天統(tǒng)計考核結(jié)果并于當天17:00前上報物業(yè)集團總經(jīng)理。每月1日物業(yè)集團全質(zhì)辦編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。驗收合格且衛(wèi)生達到四星級標準的單元可接收房屋鑰匙。
第十九條 每期工程竣工當天工程部必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、智能化和緊急備用電源,完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程,并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位(子單位)工程質(zhì)量驗收記錄。每項每延遲一天扣工程部經(jīng)理15元。工程竣工當天開發(fā)五部必須保證通郵,每延遲一天扣開發(fā)工程五部經(jīng)理15元。物業(yè)集團全質(zhì)辦考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則物業(yè)公司負責人在工程竣工前一天安排分戶驗收組對上述設備設施進行驗收。公共設備設施分系統(tǒng)進行驗收,戶內(nèi)相關(guān)部分設施分單元進行驗收;其中通煤氣、通郵等不能檢測的通過查看證明文件進行檢查。驗收組在竣工前一天將驗收結(jié)果書面報督導主管,督導主管在工程竣工的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦當天將考核統(tǒng)計表報物業(yè)集團總經(jīng)理; 每月1日上報上月考核統(tǒng)計表時再報1次。本條所指竣工時間以該工程施工合同中的竣工時間為準。工程竣工之日經(jīng)驗收組驗收為不合格或未完成的項目,每隔10天再驗收一次;到下月仍未完成的下月再次進行考核。
第二十條 工程部在交樓時間7天前,組織專業(yè)清潔公司完成對室內(nèi)、外立面及門窗等清潔,達到四星級標準交物業(yè)集團驗收,交樓時間3天前移交物業(yè)集團。移交時衛(wèi)生已達標的,對工程部不予考核,否則每套扣工程部經(jīng)理5元,物業(yè)集團全質(zhì)辦考核綜合計劃部監(jiān)督。實施細則物業(yè)公司負責人組織分戶驗收組按照四星級清潔標準設計驗收表格,在交樓3天前按四星級清潔標準組織一次驗收。驗收組在交樓前一天將驗收結(jié)果書面報督導主管,督導主管在驗收的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理; 物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。第二章 工程建設質(zhì)量管理與考核
第五十六條 工程交樓后2個月內(nèi),由于施工原因造成的質(zhì)量問題均由工程部負責。
1、 樓板出現(xiàn)穿透性裂縫;
2、 天面、衛(wèi)生間、陽臺樓板出現(xiàn)滲漏水;
3、 給水管道出現(xiàn)爆管;
4、 外墻出現(xiàn)開裂、脫落、滲漏;
5、 陽臺欄桿生銹;
6、 天花及墻面抹灰層開裂、空鼓、脫落;
7、 房門開裂;
8、 木地板翹起、接縫不滿足規(guī)范要求;
9、 鋁合金門窗邊滲水。出現(xiàn)上述情況的,每戶扣工程部經(jīng)理5元。
第五十七條 由于磚墻砌筑位置誤差導致業(yè)主索賠的,每發(fā)現(xiàn)一戶予以工程部經(jīng)理行政處分。
第五十八條
第五十六條 至
第五十七條 由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,全質(zhì)辦為考核監(jiān)督部門。實施細則物業(yè)公司負責人對照制度
第五十六條 至
第五十七條 統(tǒng)計當月交樓期間維修服務中心維修大隊和客戶服務部受理報修情況,未達本條要求的形成統(tǒng)計表于下月1日8:30時前報物業(yè)集團全質(zhì)辦;物業(yè)集團全質(zhì)辦將物業(yè)公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前將報物業(yè)集團總經(jīng)理。第五章 商品房交付使用管理與考核第九十四條 銷售部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組,并在成立當天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由主管副總裁主持,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、應收費用、現(xiàn)場布置等內(nèi)容),明確應售已售物業(yè)、應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)。交樓領導小組由公司主管副總裁任組長,銷售中心總經(jīng)理、物業(yè)集團總經(jīng)理任副組長,銷售中心、開發(fā)中心、研發(fā)中心、物業(yè)公司、工程部、財務部、合同管理部、招標中心、全質(zhì)辦各派一名負責人為組員。銷售部未按規(guī)定牽頭組織成立交樓領導小組的,每遲一天,扣罰銷售部經(jīng)理15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則交樓前30天物業(yè)集團全質(zhì)辦直接與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協(xié)調(diào)會并確定交樓工作方案等工作的完成情況,物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)物業(yè)公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。第九十五條 銷售中心客戶服務中心必須在交樓3天前組織成立交樓期間維修服務中心,由銷售中心客戶服務中心負責人任主任,物業(yè)集團全質(zhì)辦一名領導,物業(yè)公司一名領導,全質(zhì)辦一名領導,工程部經(jīng)理任副主任,工程部組織各相關(guān)施工單位各派一名負責人為成員。機構(gòu)下設維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業(yè)公司組建,維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成,各分隊按照已售戶數(shù)每50戶不少于一人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部項目經(jīng)理兼任大隊長,各相關(guān)施工單位派人組成;慰問小組由銷售中心客戶服務中心、物業(yè)公司、銷售部有關(guān)人員組成。交樓期間維修服務中心存續(xù)期限共為15天。從第16至第60天,其職權(quán)由物業(yè)公司接管。60天后,交樓期間維修服務中心撤消其職能納入物業(yè)公司的日常管理工作。銷售中心客戶服務中心未按規(guī)定組織成立交樓期間維修服務中心的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任15元。工程部未按規(guī)定要求組建維修大隊的,每遲一天,扣罰工程項目經(jīng)理15元。維修大隊配備維修人員每少一人,扣罰工程項目經(jīng)理15元;施工單位配備維修人員每少一人,扣罰招標中心合約部責任經(jīng)理5元。銷售中心客戶服務中心、銷售部、物業(yè)公司未按要求組成慰問小組的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任、銷售部經(jīng)理、物業(yè)公司負責人各15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則交樓前2天物業(yè)集團全質(zhì)辦向銷售中心客戶服務中心負責人了解交樓期間維修服務中心成立情況;向工程部了解維修大隊成立情況并通過檢查維修大隊成員每天的出勤記錄檢查維修大隊的人員配備情況;向物業(yè)公司負責人了解慰問小組成立情況。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)各單位負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。第九十六條 銷售中心客戶服務中心必須在召開交樓綜合協(xié)調(diào)會當天與物業(yè)公司確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點與交樓期間24小時服務熱線電話。物業(yè)公司必須在交樓前一天完成辦公、待命地點的布置與熱線安排。銷售中心客戶服務中心與物業(yè)公司未及時確定辦公、待命地點與24小時服務熱線電話的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任與物業(yè)公司負責人各15元。未按時完成現(xiàn)場布置的,每遲一小時,扣罰物業(yè)公司總經(jīng)理15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則交樓綜合協(xié)調(diào)會召開當天物業(yè)集團全質(zhì)辦直接與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協(xié)調(diào)會并確定交樓工作方案等工作的情況;交樓前一天物業(yè)集團全質(zhì)辦與該樓盤物業(yè)公司負責人聯(lián)系,了解交樓當天維修服務中心辦公、待命地點與交樓期間24小時熱線服務電話的布置情況。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)物業(yè)公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前報物業(yè)集團總經(jīng)理。第九十七條 維修大隊必須適當備足材料,按照物業(yè)公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作,并提供24小時現(xiàn)場服務。在接到報修5分鐘內(nèi),維修大隊必須派人到達現(xiàn)場,并在30分鐘內(nèi)開始施工。維修工程結(jié)束前,維修人員不得撤離現(xiàn)場。客戶服務中心須對維修大隊的全部維修工作進行業(yè)主回訪。交樓期間維修人員未按時到達現(xiàn)場,每遲到一分鐘,扣罰工程部經(jīng)理15元;維修人員在維修結(jié)束前撤離現(xiàn)場的,每提前撤離一小時,扣罰工程部經(jīng)理15元。經(jīng)業(yè)主書面申請維修人員提前撤離的除外,并將其申請附于維修單背面,作為免于考核的證明?？蛻舴罩行奈赐瓿苫卦L的,每查實一戶,扣罰客戶服務中心主任15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部監(jiān)督。實施細則物業(yè)公司負責人負責統(tǒng)計當月未達本條要求的不合格項,形成統(tǒng)計表于下月1日8:30時前報物業(yè)集團全質(zhì)辦;物業(yè)集團全質(zhì)辦將物業(yè)公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統(tǒng)計表于每月1日17:00前將報物業(yè)集團總經(jīng)理。第九十八條 交樓之日起15天內(nèi),交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的客戶上門慰問。慰問的內(nèi)容包括送賀卡,并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。交樓期間維修服務中心不按本條要求組織交樓后慰問工作的,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰交樓期間維修服務中心主任15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則維修服務中心設計的《客戶意見征詢表》的表中應包含是否收到賀卡,樓盤督導主管通過檢查業(yè)主反饋的《客戶意見征詢表》檢查本條落實情況,于交樓之日起第16天上午8:30前將檢查結(jié)果書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,全質(zhì)辦根據(jù)被考核情況當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日上報上月考核統(tǒng)計表時再報1次。第一百條 工程部必須在交樓3天前,將經(jīng)物業(yè)公司分戶驗收合格的全部物業(yè)移交銷售部,銷售部同時將應售已售物業(yè)移交物業(yè)公司,并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗樓手續(xù)(銷售部負責與物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理服務合同)。工程部必須在交樓3天前,將應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)移交銷售中心經(jīng)營部,由銷售中心經(jīng)營部按《未售物業(yè)管理制度》進行管理。工程部、銷售部、銷售中心經(jīng)營部、物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的,每遲一天,扣罰工程部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、銷售中心經(jīng)營部經(jīng)理、物業(yè)公司負責人15元。如出現(xiàn)特殊情況應及時向集團公司總裁匯報。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則工作任務到期當天由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責客戶服務的主管查看相關(guān)移交記錄,如到期未按時移交的則繼續(xù)跟進直至按要求移交為止,全質(zhì)辦根據(jù)移交情況按制度進行考核,每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時統(tǒng)計上報。第一百零一條 研發(fā)中心綜合管理部必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖,工程部在分戶驗收合格3個月內(nèi)按照政府有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定將應移交的全套竣工資料及施工合同直接移交物業(yè)公司。研發(fā)中心綜合管理部、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的,每遲一天,扣罰研發(fā)中心綜合管理部經(jīng)理、工程部經(jīng)理15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則上述圖紙、資料原件移交物業(yè)集團檔案室存檔,物業(yè)集團檔案室復印二套施工圖分別給物業(yè)集團全質(zhì)辦和相關(guān)物業(yè)公司。物業(yè)集團全質(zhì)辦在竣工驗收前30天時和分戶驗收滿3個月時到物業(yè)集團檔案室查找上述圖紙資料,當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。第一百零四條 交樓20天前,銷售部必須組織工程部、研發(fā)中心設計部對《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進行討論定稿,集體會審簽發(fā)。銷售部應在會審結(jié)束后3天內(nèi)將加蓋房地產(chǎn)公司公章的上述文本交物業(yè)公司,并委托物業(yè)公司在辦理交樓手續(xù)的同時向業(yè)主發(fā)放。銷售部未按本條要求組織審定《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》并交物業(yè)公司的,每遲一天扣銷售部經(jīng)理15元。工程部、研發(fā)中心設計部未按本條要求參加集體會審并簽發(fā)的,每遲一天,扣罰工程部經(jīng)理、研發(fā)中心設計部經(jīng)理15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則交樓前20日物業(yè)集團全質(zhì)辦向銷售部被考核人了解上述文件會審簽發(fā)情況,交樓前17日物業(yè)集團全質(zhì)辦向物業(yè)公司負責人了解上述文件移交情況;上述文件移交物業(yè)公司后全質(zhì)辦保留一套存檔。物業(yè)集團全質(zhì)辦根據(jù)從被考核人處了解到的情況當天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理。物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。第一百零八條 物業(yè)公司與買受人辦理樓宇交接手續(xù),必須遵循以下程序:
1、 物業(yè)公司經(jīng)辦人核驗買受人或委托人的身份證和《準予入住通知書》;
2、 物業(yè)公司經(jīng)辦人核驗無誤后,請買受人填寫《業(yè)主檔案》,并簽署《業(yè)主公約》;
3、 物業(yè)公司經(jīng)辦人請業(yè)主領取鑰匙并簽署《鑰匙交接書》;
4、 物業(yè)公司經(jīng)辦人陪同買受人驗樓,填寫《樓宇情況反饋表》并請買受人簽名。物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的,每戶扣罰物業(yè)公司負責人15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦進行考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則物業(yè)公司請買收人填寫《業(yè)主檔案》和簽署《業(yè)主公約》時必須同時簽署《物業(yè)服務協(xié)議》。交樓期間由督導主管負責檢查本條執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)未達本條要求的當天書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦在每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時統(tǒng)計上報。第一百零九條 物業(yè)公司必須在交樓前20天,將《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業(yè)主檔案》交物業(yè)集團審核,并于交樓前5天印刷完畢。物業(yè)公司在買受人辦理完樓宇交接手續(xù)后,應將買受人相關(guān)資料入物業(yè)公司未按時將以上資料交物業(yè)集團審核,每遲一天,扣罰物業(yè)公司負責人15元。物業(yè)公司未將買受人相關(guān)資料入檔的,每發(fā)現(xiàn)一件,扣罰物業(yè)公司負責人15元。本條由物業(yè)集團全質(zhì)辦負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督。實施細則交樓前20天物業(yè)公司負責人將包括《物業(yè)服務協(xié)議》在內(nèi)的上述文本交物業(yè)集團全質(zhì)辦,由物業(yè)集團全質(zhì)辦呈送物業(yè)集團總經(jīng)理按物業(yè)集團總經(jīng)理批示意見處理;交樓前5天物業(yè)公司負責人將一套已經(jīng)印刷好的上述文本交物業(yè)集團全質(zhì)辦備案。全質(zhì)辦根據(jù)上述文本報送情況分別在交樓前20天和交樓前5天將考核表報物業(yè)集團總經(jīng)理;物業(yè)集團全質(zhì)辦每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時再報1次。交樓期間由督導主管負責檢查買受人相關(guān)資料入檔情況,發(fā)現(xiàn)不合格項當天書面報物業(yè)集團全質(zhì)辦,物業(yè)集團全質(zhì)辦在每月1日編制上月考核統(tǒng)計表時統(tǒng)計上報。
