房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度是一套規(guī)范化的管理流程，旨在確保房地產(chǎn)開發(fā)過程的高效、合規(guī)和有序進(jìn)行。它涵蓋了從項(xiàng)目啟動(dòng)到竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，包括但不限于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、施工管理、成本控制、質(zhì)量監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控以及后期的銷售與售后服務(wù)。
包括哪些方面
1. 項(xiàng)目策劃與立項(xiàng)：明確項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行市場調(diào)研，制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，完成立項(xiàng)審批。
2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。
3. 招標(biāo)采購：選擇合適的承包商和供應(yīng)商，進(jìn)行合同談判與簽訂。
4. 施工管理：監(jiān)督施工進(jìn)度，確保工程質(zhì)量和安全，處理施工過程中遇到的問題。
5. 成本控制：編制預(yù)算，監(jiān)控項(xiàng)目成本，防止超支。
6. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估與監(jiān)控。
7. 營銷與銷售：制定營銷策略，組織銷售活動(dòng)，處理客戶關(guān)系。
8. 售后服務(wù)：提供保修服務(wù)，解決業(yè)主投訴，維護(hù)公司聲譽(yù)。
重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1. 保障合規(guī)性：確保項(xiàng)目符合國家法律法規(guī)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2. 提高效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少?zèng)Q策延誤，加快項(xiàng)目進(jìn)度。
3. 保證質(zhì)量：嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系能提升建筑品質(zhì)，增強(qiáng)市場競爭力。
4. 控制成本：有效的成本管理有助于保持項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
5. 降低風(fēng)險(xiǎn)：提前預(yù)防和應(yīng)對潛在問題，降低項(xiàng)目失敗的可能性。
6. 維護(hù)客戶滿意度：良好的售后服務(wù)可以提升品牌形象，促進(jìn)口碑傳播。
方案
為建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，我們可以采取以下措施：
1. 制定詳細(xì)規(guī)章制度：編寫詳細(xì)的管理手冊，明確各崗位職責(zé)，規(guī)定工作流程。
2. 強(qiáng)化培訓(xùn)：定期對員工進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保全員理解和執(zhí)行。
3. 實(shí)施信息化管理：利用項(xiàng)目管理軟件，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高工作效率。
4. 設(shè)立審計(jì)機(jī)制：設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，定期檢查制度執(zhí)行情況，提出改進(jìn)意見。
5. 激勵(lì)與考核：將制度執(zhí)行情況納入員工績效考核，激發(fā)積極性。
6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施反饋，不斷調(diào)整和完善管理制度，以適應(yīng)市場變化。
通過上述方案，我們能夠建立起一套科學(xué)、高效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，從而推動(dòng)公司的穩(wěn)健發(fā)展。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度范文
第1篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部溝通交流管理制度
地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部溝通與交流管理
公司希望每位員工都能在輕松愉快的心情下進(jìn)行工作對于工作中出現(xiàn)的各種問題,公司提供多種政策來保證員工與公司的溝通。
告示
告示板用于張貼與你有關(guān)的安全、工作條件和其它事宜的公告和通知,你必須經(jīng)常的予以注意。
個(gè)別會(huì)談
如果你有些難題或疑問不能解決又不能在員工會(huì)議或座談會(huì)里討論,那么你可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間與部門主管或總經(jīng)理進(jìn)行討論。
早例會(huì)
每日上午9:30由各售樓部經(jīng)理和全體銷售人員到會(huì)溝通當(dāng)日工作事項(xiàng)。
周例會(huì)
各項(xiàng)目各自制定時(shí)間由項(xiàng)目經(jīng)理和售樓部經(jīng)理、主管開周工作會(huì),對本周工作進(jìn)行總結(jié)及下周工作預(yù)案匯報(bào)。
員工大會(huì)
員工大會(huì)是一種員工與管理層互相溝通的又一種形式,每一年度至少召開一次。
員工大會(huì)的目的是更好的上情下達(dá)、鼓舞士氣、表彰先進(jìn),提高員工對公司的歸屬、增強(qiáng)公司凝聚力。
第2篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目辦公用品采購管理制度
地產(chǎn)新項(xiàng)目辦公用品采購與管理制度
為加強(qiáng)辦公用品采購及管理,節(jié)約開支,減少浪費(fèi),制定本制度:
1、行政部負(fù)責(zé)公司辦公用品、辦公設(shè)備、設(shè)施、低值易耗品、通信設(shè)備等(以下簡稱辦公用品)的采購、保管與發(fā)放。
2、行政部根據(jù)需要每月統(tǒng)一配發(fā)日常辦公用品,其他辦公用品由各部門提出申請報(bào)行政部,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)統(tǒng)一購買。除特殊情況外,任何人不得先買后批。
3、行政部采購辦公用品必須辦理登記、造冊手續(xù),并建立相關(guān)臺(tái)帳,由公司定期檢查使用情況,因人為所造成的破壞或損失屬非正常損耗,由當(dāng)事人或責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
4、本著厲行節(jié)約的原則,行政部有權(quán)對不合理的采購支出加以控制和拒絕。
5、行政部負(fù)責(zé)收回公司調(diào)離人員移交的辦公用品和物品,并辦理移交手續(xù),調(diào)離人員必須經(jīng)行政部簽字后方可辦理其它離職手續(xù)。
6、各部門應(yīng)本著節(jié)約的原則領(lǐng)取、使用辦公用品,并指定專人負(fù)責(zé)管理。
7、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度,按照審批采購清單和規(guī)定手續(xù)做好采購工作。貨款結(jié)算原則上堅(jiān)持統(tǒng)一發(fā)票付款,特殊情況經(jīng)財(cái)務(wù)主管批準(zhǔn)可接受收款收據(jù)。
8、辦公用品采購應(yīng)本著少花錢、多辦事、辦好事原則,精打細(xì)算,貨比三家,把好質(zhì)量關(guān),杜絕假冒偽劣的商品。
9、采購要有計(jì)劃,根據(jù)批準(zhǔn)的采購清單,分清輕重緩急,合理安排,定時(shí)購進(jìn),保證供應(yīng),未經(jīng)批準(zhǔn),不得購買。
10、購入物品,一律交保管員驗(yàn)收登帳后再分發(fā),做到賬單真實(shí)、有效,款物相符。
11、采購人員要廉潔奉公,不循私情,不得損公肥私,中飽私囊,并自覺接受監(jiān)督。
第3篇 房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理制度
房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理
一、對施工資質(zhì)資格的管理和合同管理
1、嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,審核施工組織設(shè)計(jì)專項(xiàng)施工方案和工程預(yù)控措施,審查施工單位管理人員資質(zhì)和資格證,特殊工程的操作證。
2、施工單位的資質(zhì)等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應(yīng),嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠管理崗位。
3、嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實(shí)地考察,是否符合工程的要求。
4、施工合同管理
4-1、合同管理的主要任務(wù)
1、建立合同管理機(jī)構(gòu),熟悉合同文件;
2、對合同的履行實(shí)施嚴(yán)格、有效的合同監(jiān)督和控制;
3、積極開展索賠和反索賠,保護(hù)自己的權(quán)益;
4、盡可能減少和避免合同糾紛,并通過合法手段解決合同爭議;
4-2、合同管理的主要工作
1、建立合同實(shí)施保證體系;
2、建立合同管理的工作程序,規(guī)范合同管理工作;
3、建立合同文檔系統(tǒng),科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存施工中各有關(guān)事件和活動(dòng)的一切資料和信息;
4、建立報(bào)告和行文制度,各種工程實(shí)施報(bào)告、文件、通知單等均應(yīng)由相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等;
4-3、實(shí)施有效的合同監(jiān)督,保證工程順序地按合同進(jìn)行
1、對施工單位、建設(shè)單位進(jìn)行合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督;
2、協(xié)調(diào)施工單位與建設(shè)單位、監(jiān)理單位與建設(shè)單位之間的合同關(guān)系;
3、參與各種檢查驗(yàn)收,并提出相應(yīng)的報(bào)告;
4、對工程洽商記錄、技術(shù)聯(lián)系單、設(shè)計(jì)變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制;
5、經(jīng)常性地解釋合同;
6、收集、整理、保存各種工程資料;
4-4、進(jìn)行合同實(shí)施情況的跟蹤
1、對實(shí)施工程資料進(jìn)行分析、整理,通過施工現(xiàn)場的實(shí)際情況,直接獲取工程的實(shí)際狀況的信息。
2、分析工程的實(shí)際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責(zé)任等;
二、圖紙、設(shè)計(jì)變更和工程資料的管理和控制
1、工程項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計(jì)變更等資料的審查。
2、工程技術(shù)和管理檔案按單位工程和施工的時(shí)間先后順序整理,分類立卷裝訂,每頁要有編號,每卷有目錄。
3、工程技術(shù)和管理檔案,應(yīng)真實(shí)可靠,字跡清楚,簽字齊全,不得弄虛作假,擅自涂改原始記錄。
4、施工圖紙、工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計(jì)變更等資料有關(guān)技術(shù)資料,必須由登記臺(tái)帳收發(fā)員簽字。
5、建筑工程竣工技術(shù)檔案編制按《遼寧省建筑工程技術(shù)檔案編制辦法》執(zhí)行。
6、項(xiàng)目監(jiān)理部定期對施工單位的所有有關(guān)工程的資料進(jìn)行檢查,要求資料及時(shí)、完整、系統(tǒng)、科學(xué)、真實(shí),編制人員持證上崗。
7、編制建筑工程技術(shù)和管理檔案,必須從工程立項(xiàng)開始,按照工程序?qū)嶋H進(jìn)度,及時(shí)進(jìn)行編制積累,按地基與基礎(chǔ)、主體、單位工程竣工三個(gè)階段編制管理,貫徹在施工全過程中,做到及時(shí)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、科學(xué)、完整。
8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。
三、工程質(zhì)量管理和控制
1、監(jiān)理單位建立質(zhì)量保證體系:
(1)監(jiān)理單位委派員具有相應(yīng)資格證和注冊證書的總監(jiān)工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師以及專業(yè)技術(shù)管理人員等組建項(xiàng)目監(jiān)理部。
(2)項(xiàng)目監(jiān)理部針對本工程的特點(diǎn)和難點(diǎn)制定監(jiān)理規(guī)劃,并按監(jiān)理規(guī)劃編制詳細(xì)的監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,重點(diǎn)突出施工過程的監(jiān)督和管理。
(3)項(xiàng)目監(jiān)理部的各種專業(yè)人員配套齊全,必須適應(yīng)工程建設(shè)的需要,建立健全各種崗位責(zé)任制和規(guī)章制度,建立質(zhì)量保證體系,并應(yīng)得到認(rèn)真貫徹和執(zhí)行。
(4)按照國家法律、法規(guī)、建設(shè)工程質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、施工合同、監(jiān)理規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行工程管理。
2、施工單位資質(zhì)審核:
(1)嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照,審查承包單位管理人員資質(zhì)和資格證,特殊工程的操作證。要求人證對應(yīng),嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠崗位。
(2)嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實(shí)地考察,是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、構(gòu)配件的質(zhì)量控制:
建設(shè)單位供應(yīng)和施工單位自購的材料、構(gòu)配件、成品、半成品必須是正規(guī)廠家的產(chǎn)品,有產(chǎn)品說明書、合格或檢驗(yàn)報(bào)告,規(guī)格、型號、數(shù)量必須滿足工程需要。工程部協(xié)助施工單位、項(xiàng)目監(jiān)理部嚴(yán)把產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格產(chǎn)品的抽樣、取樣和送檢制度,對質(zhì)量不合格的材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備,要求施工單位停止使用。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可,建筑材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝,施工單位不得進(jìn)行下道工序。
4、施工機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量控制
施工機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量好壞對工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量有直接影響,對其質(zhì)量的控制就是使施工機(jī)械設(shè)備的類型、性能參數(shù)、技術(shù)要求與施工現(xiàn)場條件、施工工藝等因素相匹配。
(1)按照技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、生產(chǎn)適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機(jī)械設(shè)備,使其具有特定工程的適用性和可靠性。
(2)根據(jù)工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量的需要,正確確定相應(yīng)類型、性能參數(shù)的機(jī)械設(shè)備。
(3)在施工過程中,派專人定期對施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)行校正和維護(hù)。
(4)操作施工機(jī)械設(shè)備的操作人員必須持證上崗,定期培訓(xùn)。
5、施工組織設(shè)計(jì)隨著工程的進(jìn)度和深入不斷的細(xì)化和深化。對主要的項(xiàng)目、關(guān)鍵部位和難度較大的項(xiàng)目,制定方案時(shí)要充分估計(jì)到可能發(fā)生的施工質(zhì)量問題和處理方法。
施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案要有工程質(zhì)量保證的預(yù)控措施和加強(qiáng)工序細(xì)節(jié)施工的管理;施工單位“三檢制”落實(shí)的管理措施;要有針對施工過程中的質(zhì)量通病的技術(shù)措施;施工單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)技術(shù)方案組織施工。
6、熟悉法律、法規(guī)、國家規(guī)范、地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)圖集和施工操作規(guī)程,必須熟悉掌握工程標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文和各種施工驗(yàn)收規(guī)范。
要求施工單位、監(jiān)理單位把開發(fā)公司項(xiàng)目“精品工程”的思想理念認(rèn)真貫徹、全面執(zhí)行。
7、組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審,做好記錄。編制工程管理的方案或辦法,組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行工程項(xiàng)目的工程
管理。
8、測量標(biāo)高、水準(zhǔn)點(diǎn)、測量放線的復(fù)核
施工單位根據(jù)規(guī)劃紅線圖和總平面圖給定的標(biāo)高和坐標(biāo)進(jìn)行工程定位放線,將測量結(jié)果填報(bào)“工程定位測量報(bào)審表”通知監(jiān)理工程師,監(jiān)理工程師對工程定位放線的測量結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,直至合格。
9、開工報(bào)告的審核
前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、施工環(huán)境、監(jiān)視測量工具、施工機(jī)械設(shè)備、圖紙會(huì)審和勞動(dòng)力的配備等情況必須達(dá)到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部、工程部進(jìn)行審批,否則不允許施工單位開工。
10、工序質(zhì)量控制
工序質(zhì)量控制包含兩個(gè)方面的內(nèi)容,就是工序活動(dòng)條件和質(zhì)量和工序活動(dòng)效果質(zhì)量的控制。即一方面控制每道工序投入質(zhì)量(人、機(jī)、材、方法及環(huán)境)是否符合要求,另一方面要控制每道工序施工完成的產(chǎn)品是否達(dá)到有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
在進(jìn)行工序質(zhì)量控制時(shí),應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:
(一)確定工序質(zhì)量控制流程
確定控制流程就是事前擬定工序質(zhì)量控制工作計(jì)劃,一般的做法是當(dāng)每道工序完成后,施工單位要根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行自我檢查,合格后填報(bào)“工程報(bào)驗(yàn)通知單”,通知監(jiān)理工程師,監(jiān)理工程師收到“通知”后,立即對待檢驗(yàn)的工序進(jìn)行現(xiàn)場檢查,并根據(jù)規(guī)范要求,利用試驗(yàn)設(shè)備、儀器進(jìn)行檢驗(yàn),同時(shí)將檢查結(jié)果填寫到“工程報(bào)驗(yàn)通知單”上,并復(fù)制一份給施工單位,作為監(jiān)理單位對該道工序的質(zhì)量鑒定。監(jiān)理工程師檢查合格方準(zhǔn)進(jìn)行下道工序;反之,令施工單位返工,直至合格。
(二)工序活動(dòng)條件控制是工序質(zhì)量控制的對象,監(jiān)理工程師只有主動(dòng)地通過對工序活動(dòng)條件的控制,才能達(dá)到對工序質(zhì)量特征指標(biāo)的控制。只有找準(zhǔn)影響工序質(zhì)量的主要因素加以嚴(yán)格控制,就能達(dá)到工序質(zhì)量控制的目的。
(三)質(zhì)量控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行控制的重點(diǎn)或關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)。設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn),是對質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控的有效措施。因此,在擬定監(jiān)理規(guī)劃或細(xì)則時(shí),就應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn),視其重要性、復(fù)雜性、精確性、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求,全面、合理地確定質(zhì)量控制點(diǎn)。對所設(shè)置的控制點(diǎn),事先分析可能造成質(zhì)量隱患的原因,找出對策,采取措施加以預(yù)控。
11、施工作業(yè)監(jiān)督和檢查
加強(qiáng)施工單位的“三檢”制(即自檢、交接檢、專職檢)的管理,其中自檢、交接檢由各施工班組執(zhí)行,專檢由項(xiàng)目質(zhì)量檢查員執(zhí)行。每一個(gè)檢驗(yàn)批完成后,施工班組長會(huì)同項(xiàng)目質(zhì)量檢查員,對完成的檢驗(yàn)批工程進(jìn)行專檢,經(jīng)專檢合格后報(bào)監(jiān)理單位復(fù)檢,復(fù)檢合格后方可進(jìn)行下一個(gè)檢驗(yàn)批的施工。
工程部、監(jiān)理部積極協(xié)助施工單位搞好施工過程管理工作,建立健全完善的質(zhì)量保證體系和安全保證體系,使工程質(zhì)量在施工企業(yè)的“三檢”制,監(jiān)理工程師的復(fù)檢,政府主管部門監(jiān)督的良好環(huán)境下運(yùn)行。
堅(jiān)持推廣樣板工程制度,每道工序施工之前,必須樣板先行。如在主體砌筑施工中,按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預(yù)留筋和試工洞等項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)要求,先做一面樣板墻,組織參觀學(xué)習(xí),使之標(biāo)準(zhǔn)形象化,以便各自制定措施,對照執(zhí)行。經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、承建單位(承建單位僅鑒定承建單位指定項(xiàng)目)和監(jiān)理工程師鑒定達(dá)到要求并簽證后,方可進(jìn)行大面積施工。
12、隱蔽工程、分項(xiàng)、分部工程的檢查驗(yàn)收
(一)隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結(jié)束,被下一工序所掩蓋,而進(jìn)行復(fù)查的部位。因此,對這些工程在下一工序施工以前,現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)按照設(shè)計(jì)要求、施工規(guī)范,采用必要的檢查工具,對其進(jìn)行檢查驗(yàn)收。如果符合設(shè)計(jì)要求及施工規(guī)范規(guī)定,應(yīng)及時(shí)簽署隱蔽工程記錄手續(xù),以便承建單位繼續(xù)下一工序的施工。同時(shí),隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術(shù)資料;如不符合有關(guān)規(guī)定,應(yīng)以書面形式告訴施工單位,令其處理,處理符合要求后再進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收與簽證。
(二)分項(xiàng)工程驗(yàn)收
監(jiān)理工程師應(yīng)按照合同的質(zhì)量要求,根據(jù)該分項(xiàng)工程施工的實(shí)際情況,參照質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在分期工程驗(yàn)收中,必須按有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范選擇檢查點(diǎn)數(shù),確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗(yàn)收。
(三)分部工程驗(yàn)收
根據(jù)分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)論,參照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級,以便決定可否驗(yàn)收。施工單位得到監(jiān)理工程師中間驗(yàn)收認(rèn)可的憑證后,才能繼續(xù)施工。
13、工地例會(huì)制度
(1)第一次工地例會(huì)由工程部項(xiàng)目經(jīng)理主持,監(jiān)理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會(huì)由項(xiàng)目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師主持,工程部和施工單位共同參加。
(2)專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)理工程師匯報(bào)工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全情況以及監(jiān)理的工作情況,總結(jié)上周施工存在的質(zhì)量缺陷和安全隱患,對好的方面進(jìn)行表揚(yáng)。提出這一周應(yīng)注意和容易出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷和安全隱患,存在質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實(shí)。
(3)施工單位對監(jiān)理部提出問題的反饋意見,質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時(shí)間。
工地例會(huì)必須形成會(huì)議紀(jì)要次日下發(fā)給單位和工程部各一份。工程管理部根據(jù)報(bào)告,對工程管理做出相應(yīng)的調(diào)整。
14、工程部應(yīng)加大工程質(zhì)量的檢查力度,建立各部門綜合檢查制度,必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質(zhì)量的控制。
(1)綜合檢查制度:由工程部組織項(xiàng)目監(jiān)理部、施工項(xiàng)目部對單體樓進(jìn)行不少于九次的綜合檢查,其中基礎(chǔ)工程檢查不少于兩次,主體工程檢查不少于四次,裝飾工程檢查不少于兩次,竣工預(yù)驗(yàn)收的檢查不少于一次。
(2)必檢制度:由工程監(jiān)理部組織施工項(xiàng)目部,工程部協(xié)助,主要檢查強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工合同的執(zhí)行情況。每周不少于一次。
(3)專檢制度:由項(xiàng)目監(jiān)理部組織工程部、施工項(xiàng)目部聯(lián)合檢查,主要檢查整個(gè)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工和監(jiān)理工程師的工作情況。每周不少于一次。
(4)巡檢制度:工程部的日常檢查制度,主要協(xié)助工程監(jiān)理部搞好日常的工程質(zhì)量的檢查工作。
每周的必檢、專檢完成后,工程監(jiān)理部將檢查結(jié)果以書面的形式上報(bào)工程部,工程部進(jìn)行核實(shí),每周的工地例會(huì)將檢查結(jié)果公布。每個(gè)月評比一次,實(shí)行獎(jiǎng)罰。
15、工程部協(xié)同項(xiàng)目監(jiān)理部搞好施工全過程質(zhì)量、安全的檢查、監(jiān)督和控制,協(xié)調(diào)好影響工程質(zhì)量的各種因素之間的關(guān)系。
四、工程進(jìn)度的管理和控制
1、施工單位根據(jù)建設(shè)單位的工期總目標(biāo),編制工程總進(jìn)度計(jì)劃,對工程總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分解,分解到月計(jì)劃和周計(jì)劃,并上到監(jiān)理部進(jìn)行審核。進(jìn)度計(jì)劃必須有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施作為保證。
2、監(jiān)理部根據(jù)工期總目標(biāo)和施工單位上報(bào)的總進(jìn)度計(jì)劃和分解進(jìn)度計(jì)劃審核施工單位進(jìn)度計(jì)劃的真實(shí)性、合理性和有效性,審核工作要求三日內(nèi)完成。
(1)檢查進(jìn)度的安排在時(shí)間上是否符合合同中規(guī)定的工期要求;
(
2)檢查進(jìn)度安排的合理性,以防止施工單位利用進(jìn)度計(jì)劃的安排造成建設(shè)單位違約,并以此向建設(shè)單位索賠;
(3)審查施工單位的勞動(dòng)力、材料、機(jī)具設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃,以確認(rèn)進(jìn)度計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn);
(4)檢查進(jìn)度計(jì)劃在順序安排上是否符合邏輯,是否符合施工程序的要求;
(5)檢查施工進(jìn)度計(jì)劃是否與其他實(shí)施性計(jì)劃協(xié)調(diào);
(6)檢查施工進(jìn)度計(jì)劃是否滿足材料與設(shè)備供應(yīng)的均衡性要求。
若在審定過程中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)認(rèn)真向施工單位指出,并協(xié)助其調(diào)整計(jì)劃。若對其他子項(xiàng)目產(chǎn)生影響,則需與其他單位共同協(xié)商,綜合進(jìn)行調(diào)整。
3、施工單位根據(jù)批準(zhǔn)的施工總進(jìn)度計(jì)劃和分解計(jì)劃,合理安排施工工序和施工順序,確保工程按期完成。
4、加強(qiáng)工程進(jìn)度檢查,監(jiān)理人員建立工程進(jìn)度日志,如實(shí)記載工程實(shí)際進(jìn)度。每擊例會(huì)向工程部提交工程進(jìn)度報(bào)告,反映計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的差異。
5、項(xiàng)目監(jiān)理部加強(qiáng)信息管理工作,及時(shí)收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數(shù)量;技術(shù)等級;勞動(dòng)效率;技術(shù)裝備狀況;資金狀況等,為進(jìn)度控制提供基礎(chǔ)。
6、嚴(yán)禁利用其權(quán)力,武斷、主觀、片面的瞎指揮,應(yīng)通過指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核,利用激勵(lì)手段(獎(jiǎng)、罰、表揚(yáng)、批評)、監(jiān)督等方式進(jìn)行進(jìn)度控制。
7、當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度發(fā)生差異時(shí),監(jiān)理單位協(xié)同施工單位;分析產(chǎn)生原因,提出進(jìn)度調(diào)整措施和方案,并上報(bào)工程部項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。
8、當(dāng)施工單位因自身的原因延誤工期,則按合同和工程部的處罰辦法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的處罰。
五、工程安全管理的控制
1、建立工程項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人安全責(zé)任制,項(xiàng)目全體管理人員參加組成項(xiàng)目安全生產(chǎn)組織機(jī)構(gòu),對施工的全過程進(jìn)行安全生產(chǎn)管理。
2、安全保證體系的職責(zé)是貫徹落實(shí)安全方針、政策、規(guī)章制度、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等,加強(qiáng)安全教育與管理,保證施工生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。嚴(yán)格檢查安全生產(chǎn)技術(shù)措施的落實(shí),確保安全生產(chǎn)。
3、施工單位、項(xiàng)目監(jiān)理部設(shè)置專職安全檢查員,安全檢查員必須有較強(qiáng)的責(zé)任心,堅(jiān)持原則、敢于負(fù)責(zé)、善于協(xié)調(diào),掌握勞動(dòng)保護(hù)方針、政策、法律、法規(guī),熟悉安全管理和安全技術(shù)知識。
4、牢固樹立“安全第一,預(yù)防為主”的思想,堅(jiān)決貫徹生產(chǎn)必須安全的原則,認(rèn)真落實(shí)“安全生產(chǎn)、文明施工”的規(guī)定。
5、嚴(yán)格執(zhí)行工程安全責(zé)任制,使施工單位、項(xiàng)目監(jiān)理部各職能部門負(fù)起責(zé)任,確保各項(xiàng)安全制度措施的實(shí)現(xiàn)。全體管理人員均對安全負(fù)責(zé)。
6、實(shí)行多種形式的安全檢查制度
消除安全隱患是保證安全生產(chǎn)的關(guān)鍵,而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一,包括日常檢、定期檢、專業(yè)檢等多種形式。安全檢查堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)與群眾相結(jié)合;綜合檢查與專業(yè)檢查相結(jié)合;檢查與整改相結(jié)合的原則。
嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度,以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主要內(nèi)容,結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業(yè)的安全情況,各種臨建的建設(shè)必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求;正確使用安全網(wǎng)、維護(hù)網(wǎng);各種設(shè)備工作必須在良好工作狀態(tài)。
7、執(zhí)行安生產(chǎn)交底制度
工程項(xiàng)目施工前必須按照分項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工種進(jìn)行安全技術(shù)交底,交底有記錄,有交接人簽字,各施工專業(yè)班組必須每天工作之前進(jìn)行當(dāng)日工作的安全技術(shù)交底,有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所,進(jìn)行安全自查,發(fā)現(xiàn)隱患,經(jīng)處理后,方可進(jìn)行施工操作嚴(yán)格審查施工單位的安全技術(shù)措施、安全交底,是否真實(shí)、有效,確實(shí)起到保證安全施工的作用。
8、施工現(xiàn)場要有安全標(biāo)語,安全管理規(guī)定的標(biāo)牌,安全警示牌,危險(xiǎn)部位懸掛安全標(biāo)志。特種作業(yè)崗位上的操作人必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的特殊工種操作證,否則不準(zhǔn)從事特種作業(yè),不準(zhǔn)上崗。
9、建立安全生產(chǎn)合同制、執(zhí)行安全生產(chǎn)教育制
凡進(jìn)場施工作業(yè)人員,均應(yīng)進(jìn)行三級教育,并在此基礎(chǔ)上簽訂安全生產(chǎn)合同,以確定雙方在安全的權(quán)利和義務(wù)。
加強(qiáng)對施工人員的安全意識教育,以提高安全防護(hù)意識,做到不自我傷害,不傷害別人,也不為別人所傷害。
加強(qiáng)檢查、監(jiān)督施工單位的職工三級安全教育和培訓(xùn)工作。
10、工程部、項(xiàng)目監(jiān)理部定期或不定期組織進(jìn)行安全大檢查,由項(xiàng)目經(jīng)理帶隊(duì),全體管理人員參加,安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產(chǎn)檢查評分標(biāo)準(zhǔn)》評定、打分,檢查記錄資料要齊全,對檢查出來的安全事故和隱患必須進(jìn)行整改,整改有記錄、有反饋,按“三定”原則(定人、定時(shí)間、定措施)消除安全事故和隱患。
11、檢查安全預(yù)控措施,對施工難度較大或技術(shù)復(fù)雜的分項(xiàng)、分部工程必須有安全技術(shù)措施,安全技術(shù)措施必須有針對性,可操作性強(qiáng),嚴(yán)禁一般化、口號化。
12、發(fā)生工作事故或因工程質(zhì)量引起的安全事故后,必須按規(guī)定在24小時(shí)內(nèi)及時(shí)通報(bào)上級主管部門及有關(guān)部門,配合調(diào)查組分析事故原因,處理所發(fā)生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
13、嚴(yán)格審查分包單位的安全管理
(1)、嚴(yán)格審查分包單位的企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、安全許可證是否符合要求;
(2)、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進(jìn)行安全管理,嚴(yán)格進(jìn)行入場前的安全教育,做好安全技術(shù)交底。
(3)、分包單位必須全面貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)。
14、建立安全生產(chǎn)獎(jiǎng)罰制度
把安全責(zé)任制落實(shí)到相關(guān)部門、各人員。定期組織安全生產(chǎn)大檢查,并開展安全生產(chǎn)評比,對安全生產(chǎn)優(yōu)良的班組和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì),對于不注意安全生產(chǎn)的班組和個(gè)人給以批評,直到經(jīng)濟(jì)處罰。
安全生產(chǎn)要根據(jù)安全大檢查的結(jié)果和平時(shí)的安全檢查記錄進(jìn)行獎(jiǎng)罰:
1、獎(jiǎng)勵(lì)安全生產(chǎn)好、交底記錄資料齊全、認(rèn)真按照操作規(guī)程進(jìn)行施工、沒有發(fā)生安全、質(zhì)量事故的施工班組和相關(guān)人員。
2、對違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動(dòng)紀(jì)律、違反操作規(guī)程施工的以及發(fā)生安全事故的班組和相關(guān)人員進(jìn)行處罰。
3、獎(jiǎng)罰要及時(shí)兌現(xiàn),每月在各個(gè)施工班組發(fā)放工資時(shí)兌現(xiàn)。
六、竣工驗(yàn)收管理和工程技術(shù)檔案管理
1、施工單位組織相關(guān)人員對完成的單位工程進(jìn)行自檢預(yù)驗(yàn)收;自檢質(zhì)量等級合格、完成設(shè)計(jì)及合同約定內(nèi)容。并有完整技術(shù)檔案和施工管理資料。填寫《工程質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報(bào)告書》和工程竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。報(bào)告應(yīng)由企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人和企業(yè)法定代表人簽字。
2、監(jiān)理單位接到施工單位工程竣工驗(yàn)收申請報(bào)告后7日內(nèi)對單位工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,預(yù)驗(yàn)收檢查必須按戶檢查,不留死角。
檢查的主要內(nèi)容:
(1)抹灰工程:抹灰墻體空鼓、開裂的面積;砂漿強(qiáng)度;四周棚角、陰、陽角是否順直;陽角方正;墻面的垂直平整;開間尺寸;天棚頂?shù)钠秸?門窗口是否過口;內(nèi)外窗臺(tái)空鼓、開裂;外窗臺(tái)的排水坡度和鷹嘴角度;墻面污染;排風(fēng)道排風(fēng)是否暢通、主副風(fēng)道間隔是否嚴(yán)密;樓梯間的抹灰質(zhì)量要好于室內(nèi);
(2)門窗工程:門窗框垂直平整、對角線;開啟、推拉是否靈活;五金件是否齊全;門開啟是否達(dá)到90°角;封閉是否嚴(yán)密;門窗鎖是否嚴(yán)緊;表面是否有損壞和污染現(xiàn)象;密封膠宏觀質(zhì)量;
(3)樓地面工程:地面砼強(qiáng)度,是否有起砂現(xiàn)象;地面砼空鼓、開裂;地面平整;周圍四角是否順直、平整;地面宏觀質(zhì)量;
(4)欄桿和樓梯扶手:欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)要求;焊接質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;
(5)屋面工程:防水工程的閉水和淋雨試驗(yàn)是否達(dá)到要求(不滲不漏);排水坡度是否符合要求;保護(hù)層砂漿的強(qiáng)度;分格縫是否符合要求,是否用馬蹄脂灌縫;宏觀質(zhì)量;
(6)衛(wèi)生間防水工程:檢查閉水試驗(yàn)是否達(dá)到要求(不滲不漏);衛(wèi)生間地面與室內(nèi)地面的高差是否符合要求;衛(wèi)生間的衛(wèi)生狀況;
(7)外墻保溫板工程:宏觀質(zhì)量是否符合要求;墻面垂直平整;窗上口鷹嘴角度;面層抗裂砂漿的質(zhì)量;陰陽角是否順直;翻包網(wǎng)的質(zhì)量;墻面污染情況;
(8)水落管:水落管卡與墻體連接是否牢固;水落管卡之間的間距;與墻體的角度必須滿足防水要求;水落管和管卡的質(zhì)量是否滿足耐久性的要求;
(9)水暖工程:各種試驗(yàn)必須合格滿足使用要求;各種管線必須橫平豎直;管卡牢固、間距符合要求;各種套管的密閉情況;反腐質(zhì)量;保溫質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;
(10)電氣工程:各種試驗(yàn)合格滿足使用要求;各種接頭的掛錫情況;零、地、火線項(xiàng)的連接情況;各種箱盒安裝質(zhì)量;穿線質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;
以上是預(yù)驗(yàn)收檢查部分項(xiàng)目,項(xiàng)目監(jiān)理部根據(jù)工程實(shí)際情況確定工程檢查項(xiàng)目。檢查完成后對施工單位的工程質(zhì)量進(jìn)行講評,對存在的質(zhì)量缺陷確定整改內(nèi)容和時(shí)間,并將檢查記錄以監(jiān)理通知單的形式整理三份,施工單位、工程部各一份。施工單位按照監(jiān)理通知單和確定的整改內(nèi)容和時(shí)間進(jìn)行整改。整改完成后由項(xiàng)目監(jiān)理部組織施工單位進(jìn)行復(fù)檢,復(fù)檢合格出具《工程質(zhì)量評估報(bào)告》。評估報(bào)告應(yīng)由總監(jiān)理工程師和單位法定代表人審核簽字。
3、建設(shè)單位接到監(jiān)理評估報(bào)告后,建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收,合格后出具《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告書》,并通知勘察、設(shè)計(jì)、環(huán)保、規(guī)劃等單位進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收?？辈臁⒃O(shè)計(jì)單位驗(yàn)收,出具《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告書》,報(bào)告應(yīng)由總工程師和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核簽字。安全環(huán)保保驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收合格后出具合格證明文件。
4、對各部門提出的問題施工單位負(fù)責(zé)整改,問題整改完畢后,建設(shè)單位組建驗(yàn)收小組,制訂驗(yàn)收方案,7日內(nèi)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位在市質(zhì)量監(jiān)站的監(jiān)督下組成驗(yàn)收小組按合同約定竣工時(shí)間組織竣工驗(yàn)收。
5、工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告,到工程質(zhì)量監(jiān)督站備案。
七、工程竣工驗(yàn)收條件
1、完成建筑工程設(shè)計(jì)合同決定的各項(xiàng)內(nèi)容。
2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件。
3、主要建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證、檢驗(yàn)報(bào)告和進(jìn)場復(fù)試報(bào)告。
4、完整技術(shù)檔案和施工管理資料。
5、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和保證書。
6、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和復(fù)查后認(rèn)可文件。
7、公安消防、環(huán)保出具認(rèn)可文件。
第4篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度怎么寫
房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實(shí)際情況和公司領(lǐng)導(dǎo)對檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。
一、歸檔范圍主要為工程和設(shè)備檔案資料
1、工程檔案是指各類報(bào)批文件(對政府各行政部門的各類報(bào)批文件、回復(fù)的批示文件、對外發(fā)文、對外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的 、補(bǔ)充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報(bào)價(jià)資質(zhì)資料、報(bào)價(jià)商務(wù)資料及報(bào)價(jià)匯總表說明文件,比價(jià)的考察調(diào)研報(bào)告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計(jì)資料及圖紙、設(shè)計(jì)變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會(huì)議紀(jì)要、審計(jì)結(jié)論及各種驗(yàn)收證件、檢測報(bào)告、材料設(shè)備的合格證及說明書、施工圖、財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。
2、設(shè)備檔案是鑒定評價(jià)(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學(xué)資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。
檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。
主要包括計(jì)劃、選購階段的儀器設(shè)備購買申請單、協(xié)議、合同、重要來往函件、電文;
開箱驗(yàn)收階段的裝箱單、開箱驗(yàn)收單、出廠合格證書、出廠精度檢3、驗(yàn)單、圖樣、技術(shù)手冊、使用維護(hù)手冊、說明書、校驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、隨機(jī)備件圖冊、軟件、硬件部分的文件材料、開箱檢驗(yàn)記錄;
安裝調(diào)試階段的試車、試驗(yàn)記錄、安裝驗(yàn)收單、存在問題及處理意見;
運(yùn)行及維護(hù)修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的 和隨機(jī)工具清單、設(shè)備儀器維護(hù)保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;
改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報(bào)告與批復(fù)、改進(jìn)、改裝過程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報(bào)廢技術(shù)鑒定書、請示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)等各類文件。
二、檔案保密制度
1、檔案工作人員必須樹立高度的保密觀念,遵守公司的各項(xiàng)保密制度。
2、凡涉及不宜公開的公司機(jī)密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴(yán)格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴(yán)格履行查閱審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。
4、對確已無保存價(jià)值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。
三、檔案工作人員崗位職責(zé)
1、熱愛檔案事業(yè),忠于職守,遵紀(jì)守法,勤奮學(xué)習(xí),具備檔案專業(yè)知識。
2、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項(xiàng)工作服務(wù)。
3、按規(guī)定向當(dāng)?shù)貦n案館移交應(yīng)進(jìn)館的檔案。
4、積極主動(dòng)地向上級主管部門匯報(bào)檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
5、辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。
四、檔案管理制度
1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可查閱。
2、檔案柜內(nèi)的檔案要進(jìn)行系統(tǒng)排列存放,不準(zhǔn)堆放與檔案無關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便3、做好檔案柜內(nèi)六防(防盜、防火、防塵、防陽光、防潮、防鼠蟲蛀)工作,平時(shí)要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。
4、對檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取有效措施。
5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機(jī)技術(shù)文件,儀器設(shè)備說明書、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;
只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機(jī)使用。
6、檔案員負(fù)責(zé)儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計(jì)工作。
儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時(shí)間先后排列好,用鉛筆編寫頁號,凡有文字的頁面,都要編號,正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。
五、檔案安全制度
1、嚴(yán)格執(zhí)行定期檢查和進(jìn)出檔案清點(diǎn)制度,檔案柜實(shí)行專人負(fù)責(zé),鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。
2、每次長假前應(yīng)對檔案進(jìn)行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實(shí)消除安全隱患。
六、檔案資料查閱利用制度
1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。
檔案資料的借出時(shí)間,不得超過半個(gè)月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。
對于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。
2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時(shí),須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理外借手續(xù)并限期歸還。
借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負(fù)責(zé)。
外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時(shí)須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)行。
3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時(shí)應(yīng)填交接單方可交付。
4、查閱檔案時(shí),嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在文件材料上劃線、打勾、作記號、折角等,嚴(yán)禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當(dāng)事人行政、法律責(zé)任。
5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項(xiàng)工作服務(wù)。
七、檔案的收集
1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時(shí)登記。
2、工程檔案資料按項(xiàng)目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標(biāo)簽并做電子目錄方便日后檢索。
3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機(jī)聯(lián)系的材料組合成一個(gè)保管單位。
卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過程排列并做電子目錄方便日后檢索。
4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。
5、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時(shí),應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。
6、項(xiàng)目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責(zé)任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間要求。
施工單位不按時(shí)提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。
7、本公司購置的設(shè)備儀器的隨機(jī)全套資料,由拆箱負(fù)責(zé)人收集齊全,及時(shí)移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。
第5篇 萬科房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度
vk房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度
一、釋義
本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:
集團(tuán)公司:指vk企業(yè)股份有限公司
一線公司:指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司
企劃部:指集團(tuán)企劃部
決策委員會(huì):指vk企業(yè)股份有限公司投資決策委員會(huì)
小組:指項(xiàng)目發(fā)展工作小組,是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)
二、操作規(guī)范
第一條新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)
一線公司定期或不定期向企劃部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度,企劃部及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》表格。
第二條項(xiàng)目發(fā)展工作小組
1、小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中,各種信息的上傳下達(dá),保證信息通暢。
2、小組成員3―4人,由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室委派的人員共同組成,組長由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。
3、原則上,小組一經(jīng)成立,小組成員不得隨意變動(dòng),不同項(xiàng)目小組成員可以不同。
4、小組對“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。
5、工作內(nèi)容和流程:
(1)對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目,一線公司向企劃部提交《成立項(xiàng)目發(fā)展工作小組》的申請和項(xiàng)目資料。
(2)企劃部根據(jù)一線公司上報(bào)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估,并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。
(3)決定成立小組后,企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成立工作小組,組長制定具體工作時(shí)間。
(4)小組成立一周內(nèi)(視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長),完成實(shí)地調(diào)查和評估工作,提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議(小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過),向“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),同時(shí)抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃部、法律室部門第一負(fù)責(zé)人。
(5)一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作,并及時(shí)通報(bào)小組。
(6)一線公司應(yīng)于聽證會(huì)召開兩周前向小組報(bào)送《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿或《vk企業(yè)股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況》。具體格式參見《上會(huì)項(xiàng)目概況》表格。
(7)小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》。
(8)一線公司應(yīng)提前一周向小組報(bào)送《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》。
(9)小組根據(jù)《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和項(xiàng)目進(jìn)展情況,評估是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。召開與否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,并自收到《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》2個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見,意見應(yīng)包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。
(10)決定召開項(xiàng)目聽證會(huì),小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》、小組專業(yè)意見等資料,同時(shí)抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。
(11)項(xiàng)目通過論證后,一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作,并及時(shí)通報(bào)小組,小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況,直至正式簽約。
(12)小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任,對合同文本與聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差異,應(yīng)提請一線公司給予合理解釋,同時(shí)評估是否簽約,抄送各評委。
第三條論證報(bào)告
進(jìn)入新城市開發(fā),在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后,必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》。
項(xiàng)目立項(xiàng),必須編寫《項(xiàng)目可行性報(bào)告》,具體內(nèi)容可參照《vk企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。
第四條項(xiàng)目聽證會(huì)
1、除本制度第八條規(guī)定外,集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會(huì)論證。
2、會(huì)務(wù)組織:集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作,收集整理各委員意見,交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。
3、會(huì)議主持人:“決策委員會(huì)”指定。
4、評委成員:集團(tuán)決策層(董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)),集團(tuán)直屬二級公司第一負(fù)責(zé)人,集團(tuán)財(cái)務(wù)部、資金結(jié)算中心、企劃部、設(shè)計(jì)工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。
5、與會(huì)人員:評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。
6、會(huì)議形式:現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會(huì)議。
7、相關(guān)工作內(nèi)容:
(1)實(shí)際到會(huì)評委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評委三分之二以上,聽證會(huì)才能召開。
(2)評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會(huì)召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時(shí)間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。
(3)小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》報(bào)送各位評委。
(4)評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和相關(guān)資料,在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。
(5)聽證會(huì)召開前,小組可就專項(xiàng)問題向集團(tuán)職能部門征求意見,并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。
(6)會(huì)議召開時(shí),項(xiàng)目所在公司可摘要介紹《項(xiàng)目可行性報(bào)告》內(nèi)容,主要工作是回答評委疑問和意見。
(7)評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性,并于會(huì)議結(jié)束前填寫《vk集團(tuán)新項(xiàng)目投資聽證會(huì)評審意見表》,詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。
(8)企劃部應(yīng)于聽證會(huì)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要,并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議,聽證會(huì)表決結(jié)果。
8、評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項(xiàng);(2)反對立項(xiàng);(3)推遲立項(xiàng)。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。
9、聽證會(huì)結(jié)論:與會(huì)評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng),則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí),若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結(jié)果,反之則以(2)作為最終論證結(jié)果。
10、會(huì)議費(fèi)用:評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用,由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔(dān)。
第五條簽署合作意向
已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項(xiàng)目聽證會(huì)前簽署合作意向,需完成以下工作:
1、于簽署意向兩周前向企劃部報(bào)送項(xiàng)目資料。
2、小組完成赴實(shí)地考察,審核相關(guān)資料的工作;必要時(shí),法律室可介入前期談判、意向書起草工作。
3、小組對合作
意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動(dòng)議,報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。
4、“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。
第六條簽署正式協(xié)議
項(xiàng)目合作意向書簽定后,一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況,必要時(shí),法律室可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。
一線公司與合作方(土地方)簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作:
1、召開項(xiàng)目聽證會(huì),并通過。
2、報(bào)送集團(tuán)董事會(huì),并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會(huì)議案。
3、合同文本與聽證會(huì)通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,必要的話可提請?jiān)犠C會(huì)評委通過通訊方式重新表決。
第七條向合作方(土地方)付款審批程序
1、支付定金(或誠意金):
(1)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關(guān)條款支付。
(2)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由,小組在收到付款申請后及時(shí)報(bào)送集團(tuán)總經(jīng)理審批,審批意見同時(shí)抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會(huì)”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報(bào)小組備案。
2、支付地價(jià)款:一線公司在簽署正式協(xié)議后,方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。
第八條簡化項(xiàng)目論證程序
簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會(huì),而改為“決策委員會(huì)”委員通過通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。
對符合下列條件之一,可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序:
(1)新項(xiàng)目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;
(2)新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤,是原項(xiàng)目自然延伸,規(guī)模在30萬平方米以下,土地價(jià)格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。
(3)新項(xiàng)目已召開過聽證會(huì),但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的,在聽證會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。
(4)集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。
三、附則
1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度,對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。
2、項(xiàng)目發(fā)展過程中,出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形,可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。
3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。
4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第6篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度
房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度
為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實(shí)際情況和公司領(lǐng)導(dǎo)對檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。
一、歸檔范圍
主要為工程和設(shè)備檔案資料
1、工程檔案是指各類報(bào)批文件(對政府各行政部門的各類報(bào)批文件、回復(fù)的批示文件、對外發(fā)文、對外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的附件、補(bǔ)充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報(bào)價(jià)資質(zhì)資料、報(bào)價(jià)商務(wù)資料及報(bào)價(jià)匯總表說明文件,比價(jià)的考察調(diào)研報(bào)告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計(jì)資料及圖紙、設(shè)計(jì)變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會(huì)議紀(jì)要、審計(jì)結(jié)論及各種驗(yàn)收證件、檢測報(bào)告、材料設(shè)備的合格證及說明書、施工圖、財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。
2、設(shè)備檔案是鑒定評價(jià)(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學(xué)資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。主要包括計(jì)劃、選購階段的儀器設(shè)備購買申請單、協(xié)議、合同、重要來往函件、電文;開箱驗(yàn)收階段的裝箱單、開箱驗(yàn)收單、出廠合格證書、出廠精度檢
3、驗(yàn)單、圖樣、技術(shù)手冊、使用維護(hù)手冊、說明書、校驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、隨機(jī)備件圖冊、軟件、硬件部分的文件材料、開箱檢驗(yàn)記錄;安裝調(diào)試階段的試車、試驗(yàn)記錄、安裝驗(yàn)收單、存在問題及處理意見;運(yùn)行及維護(hù)修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的附件和隨機(jī)工具清單、設(shè)備儀器維護(hù)保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報(bào)告與批復(fù)、改進(jìn)、改裝過程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報(bào)廢技術(shù)鑒定書、請示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)等各類文件。
二、檔案保密制度
1、檔案工作人員必須樹立高度的保密觀念,遵守公司的各項(xiàng)保密制度。
2、凡涉及不宜公開的公司機(jī)密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴(yán)格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴(yán)格履行查閱審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。
4、對確已無保存價(jià)值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。
三、檔案工作人員崗位職責(zé)
1、熱愛檔案事業(yè),忠于職守,遵紀(jì)守法,勤奮學(xué)習(xí),具備檔案專業(yè)知識。
2、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項(xiàng)工作服務(wù)。
3、按規(guī)定向當(dāng)?shù)貦n案館移交應(yīng)進(jìn)館的檔案。
4、積極主動(dòng)地向上級主管部門匯報(bào)檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
5、辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。
四、檔案管理制度
1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可查閱。
2、檔案柜內(nèi)的檔案要進(jìn)行系統(tǒng)排列存放,不準(zhǔn)堆放與檔案無關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便
3、做好檔案柜內(nèi)六防(防盜、防火、防塵、防陽光、防潮、防鼠蟲蛀)工作,平時(shí)要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。
4、對檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取有效措施。
5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機(jī)技術(shù)文件,儀器設(shè)備說明書、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機(jī)使用。
6、檔案員負(fù)責(zé)儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計(jì)工作。儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時(shí)間先后排列好,用鉛筆編寫頁號,凡有文字的頁面,都要編號,正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。
五、檔案安全制度
1、嚴(yán)格執(zhí)行定期檢查和進(jìn)出檔案清點(diǎn)制度,檔案柜實(shí)行專人負(fù)責(zé),鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。
2、每次長假前應(yīng)對檔案進(jìn)行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實(shí)消除安全隱患。
六、檔案資料查閱利用制度
1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。檔案資料的借出時(shí)間,不得超過半個(gè)月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。對于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。
2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時(shí),須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理外借手續(xù)并限期歸還。借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負(fù)責(zé)。外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時(shí)須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)行。
3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時(shí)應(yīng)填交接單方可交付。
4、查閱檔案時(shí),嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在文件材料上劃線、打勾、作記號、折角等,嚴(yán)禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當(dāng)事人行政、法律責(zé)任。
5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項(xiàng)工作服務(wù)。
七、檔案的收集
1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時(shí)登記。
2、工程檔案資料按項(xiàng)目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標(biāo)簽并做電子目錄方便日后檢索。
3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機(jī)聯(lián)系的材料組合成一個(gè)保管單位。卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過程排列并做電子目錄方便日后檢索。
4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。
5、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時(shí),應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。
6、項(xiàng)目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責(zé)任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間要求。施工單位不按時(shí)提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。
7、本公司購置的設(shè)備儀器的隨機(jī)全套資料,由拆箱負(fù)責(zé)人收集齊全,及時(shí)移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。
第7篇 房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目檔案管理制度
房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目檔案管理制度
第一章 總則
第一條 為充分發(fā)揮_ 城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱公司)項(xiàng)目檔案在工程建設(shè)、管理、維護(hù)及綜合驗(yàn)收中的作用,確保項(xiàng)目檔案資料的完整、準(zhǔn)確、安全和有效利用,根據(jù)《中華人民共和國國檔案法》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合 本公司實(shí)際,特制定本制度。
第二條 項(xiàng)目檔案是指公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)過程中形成的項(xiàng)目工程技術(shù)類檔案資料。主要由建設(shè)工程前期文件資料、施工技術(shù)文件資料、竣工圖、竣工測量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料等六個(gè)部分組成。
第三條 綜合管理部為公司項(xiàng)目檔案管理的歸口管理部門,負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案管理及個(gè)分、子公司項(xiàng)目檔案管理的指導(dǎo)工作。綜合管理部、前期管理部負(fù)責(zé)工程前期文件的收集、整理、歸檔工作;項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)施工技術(shù)資料、竣工圖、竣工測量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料的收集、整理、審核、組卷等具體實(shí)施工作。
第四條 本制度適用于公司本部,控股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行,參股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。
第二章 檔案的分類
第五條建設(shè)工程前期文件資料
(一)可行性研究資料
1、項(xiàng)目建議書及批復(fù);
2、可行性研究報(bào)告及批復(fù);
3、項(xiàng)目評估意見;
4、環(huán)境影響報(bào)告書(表);
5、設(shè)計(jì)任務(wù)書、計(jì)劃任務(wù)書;
6、選址意見書。
(二)基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備資料
1、基礎(chǔ)資料
(1)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、勘察設(shè)計(jì)、勘察報(bào)告、地質(zhì)圖、勘察記錄、化驗(yàn)、試驗(yàn)報(bào)告、重要土、巖樣及說明;
(2)地形、地貌、控制點(diǎn)、建筑物、構(gòu)筑物、測量定位及觀察記錄;
(3)水文、氣象、地震等其他設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。
2、設(shè)計(jì)文件
(1)初步設(shè)計(jì)文件資料:總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、設(shè)計(jì)說明書、工程概算、工藝設(shè)備初步設(shè)計(jì);
(2)技術(shù)設(shè)計(jì):建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖、通風(fēng)設(shè)備等圖樣,說明書、工程預(yù)算、計(jì)算書、材料表等;
(3)施工設(shè)計(jì):施工圖、施工說明、設(shè)計(jì)計(jì)算書、施工預(yù)算;
(4)經(jīng)過批準(zhǔn)的施工圖審查報(bào)告、施工圖審查批準(zhǔn)書。
3、施工準(zhǔn)備資料
(1)征用土地批準(zhǔn)文件及紅線圖;
(2)拆迂文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書;
(3)環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防、人防、抗震、文保、白蟻防治、城建檔案等部門審查意見書及認(rèn)可文件資料;
(4)水、暖、電、有線電視、煤氣供應(yīng)協(xié)議書;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃(規(guī)劃用地)許可證(附圖、附件),施工許可證;
(6)工程項(xiàng)目參加單位(設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位)工程項(xiàng)目材料的采購招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件資料及合同、協(xié)議、工程質(zhì)量監(jiān)督委托書等。
第六條 施工技術(shù)文件資料
(一)開工報(bào)告,停工、復(fù)工報(bào)告;
(二)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案;
(三)圖紙會(huì)審紀(jì)要;
(四)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全措施交底;
(五)工程定位放線、測量記錄、驗(yàn)線記錄;
(六)土壤試驗(yàn)記錄、試樁記錄、打樁記錄、樁位復(fù)核記錄、樁承載試驗(yàn)記錄、樁位竣工總平面圖;
(七)地基驗(yàn)槽記錄、地基處理記錄、地基釬探記錄;
(八)基礎(chǔ)、主體中間驗(yàn)收記錄,構(gòu)件吊裝記錄;
(九)混凝土施工日記;
(十)技術(shù)復(fù)核記錄;
(十一)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(包括安裝工程);
(十二)工程沉降觀測、變形觀察記錄;
(十三)主要建筑安裝材料、設(shè)備出廠合格證、試驗(yàn)報(bào)告;
(十四)構(gòu)件合格證;
(十五)砂漿、混凝土試塊試驗(yàn)報(bào)告;
(十六)水、暖、電氣等設(shè)備工程檢查、試驗(yàn)、運(yùn)行調(diào)試記錄;
(十七)工程變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單;
(十八)混凝土缺陷修補(bǔ)記錄、補(bǔ)強(qiáng)記錄;
(十九)工程質(zhì)量事故及處理材料;
(二十)其他特種記錄(沉井、沉箱等);
(二十一)單位工程竣工驗(yàn)收記錄;
(二十二)單位工程質(zhì)量綜合評定表;
(二十三)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量評定表;
(二十四)竣工報(bào)告;
(二十五)交工驗(yàn)收材料;
(二十六)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理工程質(zhì)量合格鑒定資料;
(二十七)施工技術(shù)總結(jié),工程監(jiān)理總結(jié),工程試運(yùn)行記錄;
(二十八)工程竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要、備案表;
(二十九)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告;
(三十)工程質(zhì)量保修書;
(三十一)工程決算、決算審計(jì)。
第七條 竣工圖文件
(一)建筑安裝工程
l、各類建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)圖;
2、各類電氣專業(yè)圖;
3、電信專業(yè)圖;
4、煤氣專業(yè)圖;
5、各類給、排水工程專業(yè)圖;
6、供熱、冷專業(yè)圖;
7、有關(guān)消防、抗震、樓字智能、電梯、工藝等竣工圖。
(二)地下管線工程
1、總平面圖;
2、縱斷面圖、橫斷面圖、結(jié)點(diǎn)詳圖;
3、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)圖;
4、各種管線特征點(diǎn)圖;
5、管網(wǎng)綜合圖。
第八條 竣工測量文件資料
(一)綜合性資料
1、竣工測量(地形、地下管線)技術(shù)資料;
2、竣工測量施測方案;
3、竣工測量技術(shù)總結(jié)及測量精度分析;,
4、竣工測量所用儀器的各種檢測資料。
(二)控制資料
1、管線控制,加密控制點(diǎn)的觀察手簿
2、光電測距記錄;
3、水準(zhǔn)觀測手簿;
4、平面、立面求算值的計(jì)算書;
5、控制點(diǎn)分布略圖、成果表。
(三)地形測量資料
l、地形及各種地下管線繪原圖、印刷原圖
;
2、圖根點(diǎn)及碎部座標(biāo)的觀測手簿及成果計(jì)算書。
第九條 建設(shè)(施工)監(jiān)理資料
(一)由施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)(施工方案)報(bào)審表;
(二)監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則;
(三)監(jiān)理通知、不合格工程項(xiàng)目通知;
(四)工程延期、費(fèi)用索賠審批表;
(五)工程部分暫停報(bào)告;
(六)工程移交證書。
第十條 聲像資料。主要記錄和反映工程開工、施工及竣工各階段中重大事件、主要環(huán)節(jié)的聲像資料。如反映工程全貌的變化、方案論證、領(lǐng)導(dǎo)視察、隱蔽、基礎(chǔ)施工局部(全貌)、重大技術(shù)和工藝施工、安裝等有關(guān)照片、圖像、錄音材料及文字說明。
第三章 檔案的收集和歸檔
第十一條 在項(xiàng)目建設(shè)過程中,綜合管理部、前期管理部、項(xiàng)目工程部應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資料的形成、積累、整理和保管工作。及時(shí)將辦理完畢或有關(guān)人員保存的文件資料收集齊全,加以整理,以確保資料的完整
第十二條 有關(guān)人員在收集、整理檔案資料時(shí),應(yīng)按城建檔案技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。
第十三條 檔案資料上所反映的圖形尺寸、材質(zhì)、規(guī)格等內(nèi)容須圖物相符,做到字跡清楚、圖面整潔、規(guī)格統(tǒng)一、反差良好、簽字手續(xù)完備。
第十四條 凡由易褪色書寫材料(如復(fù)寫紙、熱敏紙等)形成的文件資料應(yīng)附復(fù)印件。
第十五條 檔案文件資料不得用易褪色的書寫材料(紅色墨水、純藍(lán)墨水、圓珠筆、鉛筆)書寫、繪制。
第十六條 照片(含底片)和聲像材料,要求圖像清晰,聲音清楚,解說與畫面同步,照片與聲像材料的文字說明準(zhǔn)確精煉;電子檔案(軟盤、光盤等)應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條 在整理檔案資料時(shí),遇下列情況,應(yīng)要求責(zé)任部門進(jìn)行重新制作:
(一)一張圖紙上改動(dòng)部分超過圖面 35%或改繪后致使圖面混亂、模糊、分辨不清的圖(表);
(二)使用破損、受過光照圖面不清、紙張有明顯油漬、水漬和有霉變的圖紙或資料;
(三)結(jié)構(gòu)、工藝、平面位置(或局部)改變,無法在原圖上通過修改來反映的;
(四)管線平面位置變動(dòng)(長度超過總長的五分之一,線位平移超過 2m),構(gòu)造形式改變,斷面尺寸變化,豎向位置變動(dòng)等;
(五)未按施工圖位置施工的管線工程。
第十八條 所有竣工圖應(yīng)有竣工圖章。竣工圖章尺寸為70ram×50ram,內(nèi)容有:編制單位名稱、編制人、技術(shù)負(fù)責(zé)人和編制日期。簽字要求填寫清楚、齊全,不得代簽。
第十九條 有關(guān)人員收集的設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位的檔案資料須兩套以上,原則以工程合同規(guī)定為準(zhǔn)。
第四章 檔案的組卷和移交
第二十條 組卷要遵循項(xiàng)目檔案文件資料的自然形成規(guī)律和成套性特點(diǎn),保持卷內(nèi)文件的有機(jī)聯(lián)系,分類科學(xué)、組卷合理。
第二十一條 項(xiàng)目技術(shù)文件資料要按單項(xiàng)工程或裝置、階段、結(jié)構(gòu)、專業(yè)組卷;項(xiàng)目竣工圖按建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、消防、環(huán)保順序組卷;項(xiàng)目管理性文件按問題、時(shí)間或依據(jù)性、基礎(chǔ)性、竣工驗(yàn)收文件組卷。
第二十二條 施工技術(shù)文件資料要按管理、依據(jù)、施工安裝記錄、檢測實(shí)驗(yàn)、審定證明排列;竣工圖按專業(yè)、圖號排列;文字在前、圖樣在后。文字裝訂、圖紙不裝訂。
第二十三條 案卷文字材料要用線繩三孔裝訂;圖紙統(tǒng)一折疊成四號圖紙規(guī)格:297mm×2lomm。
第二十四條 案卷必須填寫卷內(nèi)目錄、備考表和封面、脊背;編寫案卷頁號,頁號位置是文件資料正面右下角,雙面書寫文件資料背面為左下角。
第二十五條 項(xiàng)目檔案資料統(tǒng)一采用卷盒。外表尺寸為3lomm×220mm。厚度分別為20ram,30ram,40ram,50ram 等四種。
第二十六條 項(xiàng)目檔案數(shù)量一般為兩套。一套由公司留存;另一套報(bào)送城建檔案館。
第二十七條 在項(xiàng)目完成綜合驗(yàn)收后6 個(gè)月內(nèi),綜合管理部應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣墙ú块T聯(lián)系,辦理項(xiàng)目檔案移交手續(xù)。并配合城建檔案館對移交檔案資料的清點(diǎn)、審核、整理、立卷,入庫等工作。
第二十八條 移交項(xiàng)目檔案時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫《移交書》,《移交書》等相關(guān)文件資料均應(yīng)歸入公司文書檔案。
第五章 附則
第二十九條 本制度由綜合管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂。
第8篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部印章管理制度
地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部印章管理制度
1、公司印章、行政章、合同章由行政部辦公室統(tǒng)一管理,指定由主任負(fù)責(zé)保管,分管領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)管,專柜雙鎖存放。
2、印章管理人員必須確保印章安全,不得外借。未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)書面批準(zhǔn)不得使用,否則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任自負(fù)。
3、使用印章必須按以下程序進(jìn)行:
(1)申請:印章使用單位或個(gè)人先提出申請,填寫《印章使用情況登記表》;
(2)備份:印章使用單位或個(gè)人凡對外合同、文書、證明等都必須備份交公章管理人員存檔備查;
(3)辦理:經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后,印章管理人員使用印章,不得由申請人自行用印。
4、使用印章審核批準(zhǔn)人承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。
5、財(cái)務(wù)專用章、銷售專用章分別由財(cái)務(wù)部經(jīng)理、銷售分管領(lǐng)導(dǎo)保管,建筑公司公章應(yīng)納入行政部統(tǒng)一管理。
6、年終公司對印章使用情況進(jìn)行一次檢查,并督促其資料及時(shí)歸檔。
第9篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度
某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度
1.目的:為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目儲(chǔ)備運(yùn)作和管理,為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目儲(chǔ)備的支撐,拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過程中的工作,特制定本制度。
2.范圍:
2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門
2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門
3.名詞解釋:項(xiàng)目儲(chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備。
3.1項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。
3.3項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。
3.4項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。
3.5項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。
3.6項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后,向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案,并留存項(xiàng)目資料。
4.職責(zé):
4.1總部發(fā)展中心:
4.1.1負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案;
4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;
4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。
4.2項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理:
4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案;
4.2.2協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。
4.2項(xiàng)目公司拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人:
4.2.1負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系,認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介;
4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案;
4.2.3及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息;
4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況;
4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本,草擬中介服務(wù)協(xié)議書。
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1項(xiàng)目中介的分類:
5.1.1一類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的,且對拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求,對項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通)的個(gè)人或單位。
5.1.2二類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通,且對拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。
5.1.3三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。
5.2項(xiàng)目中介的認(rèn)定:
5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的,即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;
5.2.2不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;
5.2.3提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;
5.2.4項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位,就同一項(xiàng)目而言,項(xiàng)目中介只有一個(gè);中介為多人或多級時(shí),視為一個(gè)中介團(tuán)體;
5.2.5拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí),信息來源屬項(xiàng)目中介的,須同時(shí)對該項(xiàng)目中介備案,項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。
5.2.6項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證,要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。
5.2.7若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí),可視如下不同情況進(jìn)行選擇:
5.2.7.1同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介互無關(guān)系時(shí),選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的;
5.2.7.2同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),視其為一個(gè)中介團(tuán)體;
5.2.7.3不同項(xiàng)目拓展部門間,針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介,以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn),確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介,或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。5.3項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn):
5.3.1項(xiàng)目簡介清楚明確,應(yīng)包含如下內(nèi)容:項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
5.3.2項(xiàng)目法律文件,應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè):立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;
5.3.3項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。
5.4項(xiàng)目中介接洽過程的工作原則:
5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;
5.4.2注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表,樹立良好的公司形象,詳細(xì)內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》;
5.4.3在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前,要求項(xiàng)目中介提供公開的項(xiàng)目資料,原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人,方可執(zhí)行;
5.5.項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度;中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級別以上人員;
5.5.1與項(xiàng)目中介接洽過程中,要注意保守公司機(jī)密,不得泄露公司機(jī)密。中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用:中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù),使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提;
5.5.2若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的,則相應(yīng)的,項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付;
5.5.3三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1――10萬元人民幣;二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的1-3‰(含稅)累時(shí)比例額度給付,該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票;
5.5.4項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上浮30―50%,或視項(xiàng)目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;
5.5.6中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi);
5.5.7無論項(xiàng)目合作達(dá)成與否,項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān);
5.5.8若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費(fèi)給付額:5.5.8.1在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的;
5.5.8.2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的;
5.5.8.3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;
5.5.8.4在合作過程中泄露我方公司機(jī)密的。
5.6從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程:前期接洽中介認(rèn)定獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件項(xiàng)目中介完成初步分析報(bào)告初步可行獲取詳細(xì)資料項(xiàng)目中介中介備案項(xiàng)目備案溝通協(xié)調(diào)與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判項(xiàng)目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議
5.7中介服務(wù)協(xié)議:
5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;
5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效,任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。
5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;
6.獎(jiǎng)懲條例:
6.1對于引薦項(xiàng)目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》;
6.2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;
6.3無
7.與中介接洽過程中泄露公司機(jī)密的,按公司相關(guān)制度給予懲處。
第10篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場管理制度
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場管理制度(簽署版)
一、接待客戶制度
1、接待客戶必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時(shí)候a、b位不能隨意走動(dòng),無故離開視為自動(dòng)放棄,a位須把資料準(zhǔn)備好。如果因?yàn)橐燥埢蛘呤巧舷词珠g要離開時(shí)必須找順位代替。否則也視為自動(dòng)放棄接待,一周內(nèi)無故自動(dòng)放棄接待客戶超過三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分?？蛻暨M(jìn)入銷售大廳后a位同事還沒有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。
2、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責(zé)對方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。
3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進(jìn)行涂改,一切私自的修改都視為無效處理,如確實(shí)需要修改的地方須要先報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管簽字確認(rèn)后才有效。
4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準(zhǔn)。但特別說明如客戶登記時(shí)姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時(shí)只認(rèn)可全名登記并電話正確的記錄為準(zhǔn)。
5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準(zhǔn)未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準(zhǔn)。
6、當(dāng)遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來訪時(shí),首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時(shí)沒有在現(xiàn)場(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補(bǔ)a位。但如原銷售人員沒有在現(xiàn)場上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場同事有特殊委托的除外),當(dāng)天成交后如果是老客戶則業(yè)績分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績.接待同事接完后算接待名次,不予補(bǔ)位.
7、銷售人員在接待客戶時(shí),客戶主動(dòng)表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購房目的的客戶由a位接待后補(bǔ)a位,(客戶表明身份時(shí)要讓其他同事聽到),其他情況一律計(jì)a位接待名次。
二、現(xiàn)場銷售管理
1、工作時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。
2、換工作服時(shí)間不得超過10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺(tái),外賣場10:10前必須換好工作服裝到前臺(tái)就位。如超過時(shí)間,每次罰款10元扣5分。
3、上班時(shí)間不能私自外出,有特殊情況必須得到項(xiàng)目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時(shí)間為半個(gè)小時(shí)(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒到下班時(shí)間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。
4、在案場前臺(tái),不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
5、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責(zé)對方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。
6、每個(gè)銷售人員按照劃分的責(zé)任田進(jìn)行負(fù)責(zé),如責(zé)任管理不到位,每次罰款10元扣5分。
7、銷售人員在接待客戶光臨時(shí)必須說:“你好,歡迎光臨”?？蛻綦x開時(shí),必須把客戶送至門口說:“請慢走,如有什么不清楚的地方請隨時(shí)致電給我”。并且不得在客戶未離開時(shí),討論客戶。如沒做到,每次罰款5元。
10、不準(zhǔn)在銷售中心前臺(tái)吃零食、看報(bào)、抽煙。違者罰款10元,扣5分。
11、銷售人員要認(rèn)真做好每一位客戶的來訪登記工作,且必須客觀真實(shí)有效。如有漏填,每一空罰款2元。
12、每天做報(bào)表的銷售人員要認(rèn)真做好每天以及每周的來訪、來電統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作,并在下班之前知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的每次罰款10元扣5分;如果當(dāng)值人員沒有做報(bào)表或下班前沒有知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理的罰款20元扣10分。
13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進(jìn)行口頭警告,再犯進(jìn)行書面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學(xué)習(xí)禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。
14、銷售人員不得在前臺(tái)電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。
15、銷售人員須嚴(yán)格按照銷講資料統(tǒng)一說詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問題,及時(shí)以書面形式交給銷售主管,主管及時(shí)匯總后交給銷售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認(rèn)方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進(jìn)行亂承諾、亂銷講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí),等待公司處罰決定。
16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺(tái)就離開現(xiàn)場的每次罰款5元扣5分。
17、每周例會(huì)不能隨意請假,開會(huì)時(shí)手機(jī)調(diào)為振動(dòng),如接聽緊急電話時(shí)須向項(xiàng)目經(jīng)理請準(zhǔn)后外出接聽;不準(zhǔn)在會(huì)議期間隨意走動(dòng),交頭接耳,喧嘩,搞小動(dòng)作,散會(huì)后各自負(fù)責(zé)將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會(huì)議書記員做好每一次的會(huì)議記錄,會(huì)議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷售人員,簽字確認(rèn)并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。
18、上級交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過一天罰款5元。(以此累加)。
19、銷售人員每天在下班之前必須將當(dāng)天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無法當(dāng)日錄入必須填[延后錄入申請表],經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延后錄入;開盤后銷售人員要隨時(shí)跟進(jìn)自己的有效客戶,一個(gè)月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒做任何跟進(jìn),則自動(dòng)失效并隨時(shí)成為他人客戶。銷售人員每跟進(jìn)客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)隨時(shí)登陸系統(tǒng)檢查跟進(jìn)情況,如超過5組客戶未跟進(jìn)則罰款20元扣10分。
20、銷售人員在上班時(shí)間用坐機(jī)打私人電話不得超過三分鐘,并且不得在前臺(tái)看與工作無關(guān)的書籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。
21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機(jī)密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
22、銷售人員的手機(jī)在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機(jī),其他時(shí)間可以關(guān)機(jī),便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有開機(jī)的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。
23、銷售人員在正常情況下不得遞自己
名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。
24、銷售人員在銷售期間無權(quán)直接找開發(fā)商打折,必須通過項(xiàng)目經(jīng)理或主管進(jìn)行交流,違者罰款50元扣20分。
25、每位銷售人員有義務(wù)為客戶解答任何問題,并做好記錄登記。
26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項(xiàng)目經(jīng)理或者主管認(rèn)定后,確實(shí)是因?yàn)殇N售人員錯(cuò)誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。
27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過時(shí)間不上繳,每超過一天罰款金額增加1倍,以此類推。
28、進(jìn)行手簽合同時(shí),要對領(lǐng)用合同進(jìn)行登記。如沒有特殊原因,無故浪費(fèi)合同的,每份合同按5元賠償。
29、中午飯后,銷售人員要對就餐現(xiàn)場進(jìn)行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。
30、銷售人員在客戶購房后要承擔(dān)起提醒客戶及時(shí)付款,按時(shí)辦理按揭手續(xù),配合銀行準(zhǔn)備好相關(guān)資料等完善購房手續(xù)的責(zé)任。如因銷售人員沒有及時(shí)通知客戶造成時(shí)間延遲的,公司將對其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。
31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進(jìn)行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項(xiàng)目經(jīng)理處進(jìn)行復(fù)核后方可交到開發(fā)商處理。如果沒有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯(cuò)誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。
32、當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理沒有在銷售現(xiàn)場時(shí),銷售主管和高級置業(yè)顧問要承擔(dān)起現(xiàn)場的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個(gè)開發(fā)商提出的相關(guān)問題能及時(shí)解決。
33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。
34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時(shí)間,午休是分兩組進(jìn)行輪休,每組半小時(shí);休息時(shí)間的看報(bào)、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進(jìn)行。銷售主管或高級置業(yè)顧問至少要保證有一個(gè)人在前臺(tái),以便對現(xiàn)場工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場客戶的接待量,對休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對杜絕在前臺(tái)發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。
每月考核成績直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請各位同事切記認(rèn)真對待。每月考核結(jié)束后未達(dá)到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報(bào)送公司行政部做除名處理。
第11篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部招待費(fèi)管理制度
地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部招待費(fèi)管理制度
本著有效、節(jié)約的原則,為合理控制招待費(fèi)用,降低開發(fā)成本,制訂本制度:
1、招待費(fèi)范圍:凡因項(xiàng)目業(yè)務(wù)需要接待來客,拜訪各有關(guān)業(yè)務(wù)部門,政府部門及上級領(lǐng)導(dǎo),所發(fā)生的餐費(fèi)、煙酒、娛樂、禮品費(fèi)用。
2、客餐統(tǒng)一由行政部辦公室安排,一般接待應(yīng)事先告知辦公室,由行政部報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后填寫派餐單由辦公室定點(diǎn)安排?？腿艘蟾膿Q接待地點(diǎn),應(yīng)事先告知分管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可,并適當(dāng)控制標(biāo)準(zhǔn)。特殊貴賓用餐,報(bào)總經(jīng)理同意,適度掌握標(biāo)準(zhǔn)。
3、接待標(biāo)準(zhǔn)按以下原則控制,(1)菜金:1-3人150元以內(nèi)/餐,3-5人200元以內(nèi)/餐,5-7人200元以內(nèi)/餐,7-10人500元以內(nèi)/餐。(2)煙酒:原則上使用中檔白酒100元/瓶以內(nèi),中檔香煙30-60元/包以內(nèi),夏秋季可以適當(dāng)使用啤酒。
4、由于工作需要招待客人休閑娛樂,必須經(jīng)過公司總經(jīng)理批準(zhǔn),并嚴(yán)格控制開支額度。
5、所有接待費(fèi)用經(jīng)辦人簽字后由辦公室證明,再按程序先后報(bào)分管副總和總經(jīng)理審批,否則不予報(bào)銷。
6、因業(yè)務(wù)需要購買禮品必須經(jīng)過公司總經(jīng)理同意后執(zhí)行。
第12篇 房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理目標(biāo)制度
房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理目標(biāo)
項(xiàng)目經(jīng)理部在完成施工項(xiàng)目管理任務(wù)的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)公司生產(chǎn)經(jīng)營的最佳綜合效益,擴(kuò)大__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的社會(huì)聲譽(yù),增強(qiáng)市場競爭能力,求得更大發(fā)展。
一、質(zhì)量管理目標(biāo):
1、一次驗(yàn)收合格率100%,單位工程優(yōu)良率達(dá)80%以上,爭創(chuàng)市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)和省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及以上,無重大質(zhì)量事故。
2、顧客入住質(zhì)量滿意率達(dá)80%以上。
3、以顧客關(guān)注為焦點(diǎn),加強(qiáng)管理,持續(xù)改進(jìn)施工工藝,逐步減少和消除質(zhì)量通病。
二、工期管理目標(biāo):
以顧客關(guān)注為焦點(diǎn),在合同約定的工期內(nèi)完成合同約定的全部工程內(nèi)容。
三、成本控制目標(biāo):
1、樹立全局觀念,進(jìn)行科學(xué)的管理,選擇經(jīng)濟(jì)合理的施工方案、協(xié)調(diào)成本控制。
2、加強(qiáng)施工過程管理,避免不必要的拆、改、返工等浪費(fèi)現(xiàn)象,盡最大能力節(jié)約工程成本,使投資發(fā)揮最佳的效果和效益。
3、嚴(yán)格控制工程投資,確?？傎M(fèi)用控制在批準(zhǔn)的概算以內(nèi)為管理總目標(biāo)。
4、成本管理必須與公司經(jīng)營部緊密配合,按照投標(biāo)報(bào)價(jià)及合同內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行,減少和控制預(yù)算外簽證。
四、安全管理目標(biāo):
1、創(chuàng)建安全生產(chǎn)優(yōu)良級項(xiàng)目,建立健全安全保證體系,提高全員安全意識。
2、杜絕重大傷亡事故、火災(zāi)事故和人員中毒事件的發(fā)生。
3、輕傷頻率控制在3%以內(nèi)。
五、環(huán)境保護(hù)和文明施工目標(biāo):
建筑施工工地是一個(gè)主要的環(huán)境污染源,尤其為噪音、粉塵及廢水,而這些環(huán)境污染將直接影響生活環(huán)境。因此,切實(shí)做好環(huán)境保護(hù)工作是保持正常施工、創(chuàng)建文明工地的主要工作之一。
在工程管理過程中將嚴(yán)格按環(huán)保要求進(jìn)行控制,建造舒適的生產(chǎn)、生活辦公環(huán)境,保持施工場地整潔、衛(wèi)生,創(chuàng)造工地良好的文明氣氛,組織嚴(yán)格、合理管理做到施工環(huán)境優(yōu)雅。生產(chǎn)區(qū)要保證整潔、有序、安全、警示牌規(guī)格統(tǒng)一,宣傳得體大方。使項(xiàng)目地在建設(shè)過程中成為節(jié)能、環(huán)保型工地。
六、團(tuán)結(jié)合作目標(biāo):
處理和協(xié)調(diào)好各參建單位以及地方政府主管部門的關(guān)系,保證工程的順利進(jìn)行。
第13篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷中心管理制度
地產(chǎn)項(xiàng)目營銷中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作時(shí)間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、員工如因病假、補(bǔ)休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書面報(bào)告,并交辦公室核實(shí)后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進(jìn)行處理。并及時(shí)在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。
4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計(jì)扣半天工資;遲到、早退超過一小時(shí),計(jì)扣一天工資。
5、員工請事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個(gè)月累計(jì)曠工2次者予以開除處理。
二、勞動(dòng)紀(jì)律
1、聽從上級指揮、服從上級安排,員工除正式上訴外,不得越級報(bào)告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。
2、遵紀(jì)守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。
3、保守公司機(jī)密(機(jī)密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛護(hù)公物,不得有損害項(xiàng)目、開發(fā)商以及公司利益和形象的言行。
4、工作時(shí)間內(nèi)在銷售現(xiàn)場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。
5、工作時(shí)間內(nèi)不得談與公事無關(guān)的事情,不得在售樓部閱報(bào),讀與業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍,寫私人信件、聽收音機(jī)、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。
6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費(fèi)、好處費(fèi)。
7、工作時(shí)間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。
以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報(bào)、警告、記過、除名、等處分。
三、例會(huì)制度
1、經(jīng)理應(yīng)實(shí)行例會(huì)制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進(jìn)辦法和項(xiàng)目營銷建議)及本周工作計(jì)劃(工作目標(biāo)、具體實(shí)施計(jì)劃),同時(shí)結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開展工作。
2、日例會(huì):每天早上9:00-9:30為例會(huì)時(shí)間;
周例會(huì):每周日召開全體銷售人員工作會(huì)議,由主管經(jīng)理主持召開;
月例會(huì):每月30日為例會(huì)時(shí)間。(如果30日為休息日則提前)。
3、周會(huì)及重要日會(huì)必須設(shè)專人作會(huì)議紀(jì)要。
四、請假制度
1、員工請病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)辦公室核準(zhǔn)且不扣工資。一天以上(含二天)的請假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報(bào)公司辦公室批準(zhǔn)后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。
2、員工因病不能提前請假,應(yīng)先請示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補(bǔ)辦請假手續(xù),逾期作曠工處理。
3、無故曠工者,公司將予以除名處理。
五、離辭制度
員工自動(dòng)離職,置業(yè)顧問應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個(gè)月向公司提出書面申請。自動(dòng)離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項(xiàng)目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損,否則按實(shí)際情況在工資或提成中予以扣除。
六、售樓部管理細(xì)則
為達(dá)到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準(zhǔn)則如下:
(一)、作息時(shí)間
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)
2、午膳進(jìn)餐時(shí)間定為30分鐘
超過5分鐘(扣5分)
超出15分鐘(扣8分)
如無特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出30分鐘當(dāng)曠工一天;
3、違反請假制度的(扣2分)
(三)、紀(jì)律
1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.對上司不尊重,故意與上司作對;(扣10分或開除)
3.有影響公司聲譽(yù)之言行;(扣10分或開除,并追究法律責(zé)任)
4.損壞公司財(cái)物;(扣10分或賠償)
5.泄露、出賣公司機(jī)密;(開除)
6.偽造文件意圖行騙;(開除)
7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)
8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報(bào)酬;(開除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事實(shí)誹謗他人,影響團(tuán)結(jié);(扣10分或開除)
11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)
12.工作馬虎;(扣5分)
13.儀容不整;(扣2分)
14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)
15.在售樓部前臺(tái)化妝;(扣2分)
16.上班沒有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)
17.在售樓部內(nèi)吃零食;(扣2分)
18.在售樓部內(nèi)吸煙;(扣2分)
19.有客人在場時(shí),在售樓部內(nèi)閱讀報(bào)章刊物;(扣8分)
20.有客人在場時(shí)閑談;(扣2分)
21.當(dāng)值時(shí)間打瞌睡;(扣8分)
22.保持售樓部整潔,每天早上未對柜臺(tái)上雜物進(jìn)行清理;(扣3分)
23.當(dāng)值時(shí)擅自職守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)
25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)
26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責(zé)任)
27.隱瞞包庇同事錯(cuò)誤;(扣10分)
28.當(dāng)值時(shí)講粗言穢語及行為不檢;(扣5分)
29.不參加每天售樓部例會(huì)的;(扣5分)
30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)
31.當(dāng)值時(shí)出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)
32.未到下班時(shí)間擅自更衣、簽名;(扣5分)
33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)
34.不按規(guī)定填寫客戶登記本者;(扣10分或開除)
35.如無正當(dāng)理由三天內(nèi)沒有聯(lián)系到過公司的客戶;(扣10分)
36.展銷期間不到場者;(扣5分)
37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)
38.未經(jīng)許可擅自對客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開除)
39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。
40.私自對接開發(fā)商;(扣10分或開除)
如員工一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過兩次或扣分超過10分,則由公司發(fā)出警告信,一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過四次或扣分超過18分,則可考慮開除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時(shí)開除。
本制度由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報(bào)營銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺遵守以上考勤及紀(jì)律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時(shí)處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開除處理。
附:員工綜合考評表
第14篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部車輛管理制度格式怎樣的
地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部車輛管理制度
一、車輛使用管理
1、按時(shí)辦理各項(xiàng)行車手續(xù):
(1)投保,
(2)定期年檢、保養(yǎng),
(3)其他。
2、對車輛各項(xiàng)手續(xù)應(yīng)妥善保管,防止丟失或被盜,發(fā)生問題應(yīng)立即向行政部報(bào)告,積極補(bǔ)辦,否則,因此出現(xiàn)罰款事宜,由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。
(不可避免的處罰除外)3、建立車輛檔案,由行政部統(tǒng)一管理,檔案內(nèi)容包括:
(1)行車各項(xiàng)手續(xù)的復(fù)印件;
(2)車輛使用說明書,購車發(fā)票復(fù)印件;
(3)車輛的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)情況記載;
(4)駕駛員工作情況記載;
(5)駕駛員變更情況與交接手續(xù)記載。
4、公司副總以上管理人員因工作需要享有用車權(quán),但必須口頭請示總經(jīng)理。
除聯(lián)系工作外,一般不安排用車,辦理私事自行解決交通工具。
借用公車,承擔(dān)油費(fèi)、過卡費(fèi)用。
5、部門經(jīng)理及其他員工在工作范圍內(nèi),原則上不安排用車,特殊情況分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部根據(jù)實(shí)際情況,按輕重緩急,合理安排。
6、看房車原則上用于銷售部,其他工作如需要用車一律填寫派車單,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部合理安排。
7、駕駛員變更,發(fā)生車輛交接時(shí),接車員要認(rèn)真檢查車的狀況、性能,詳細(xì)作好記錄,辦理車輛交接手續(xù);
車輛所配工具,要妥善保管,如有遺失、損壞,當(dāng)事人負(fù)賠償責(zé)任。
8、駕駛員應(yīng)作好行車記錄,派車單上應(yīng)填寫用車去向和時(shí)間,報(bào)銷油料時(shí)連同派車單一并交回,否則不予報(bào)銷油料。
9、違章行駛,依照交通安全管理法規(guī),罰款由駕駛員承擔(dān),公司不予報(bào)銷,特殊情況報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)銷。
10、因駕駛員責(zé)任造成機(jī)械事故,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由駕駛員酌情賠償。
由各種原因造成的交通部門裁決的罰款,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任人酌情賠償。
二、車輛維修制度
1、車輛按保修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期更換機(jī)油及濾清器芯,按期進(jìn)行底盤保養(yǎng)和輪軸檢查。
遵守養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期進(jìn)行三?；虼笮?。
2、行車發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)上報(bào),寫出書面材料,對損壞部位、程度及修理費(fèi)用要詳細(xì)記錄。
3、車上所需物品及各種易損機(jī)件的購買,報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,方可購置。
4、行車前應(yīng)仔細(xì)檢查車輛運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理,禁止病車上路。
5、需維修的車輛,駕駛員應(yīng)提前申報(bào)維修計(jì)劃,經(jīng)審批后,在指定地點(diǎn)修理。
6、油料和物料消耗,需憑正式發(fā)票,先登記后,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批,據(jù)實(shí)報(bào)銷。
7、駕駛員人為的操作不當(dāng)及例檢不及時(shí),造成機(jī)器損壞,原則上由駕駛員本人承擔(dān)修理費(fèi)用,金額較大酌情處理。
8、除特殊情況下,車輛必須在指定的地點(diǎn)檢修、保養(yǎng)。
第15篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目案場管理制度
房產(chǎn)項(xiàng)目案場管理制度
有關(guān)銷售資料屬公司保密資料,因此杜絕外來人員或與銷售無關(guān)的任何人員查閱,做好保密工作。
一、儀表
1、工作時(shí)間必須穿著工裝并佩戴工牌,不可著休閑裝及休閑鞋,下班前10分鐘可以更換工裝。
2、女銷售員淡妝為宜,禁止化濃妝及使用強(qiáng)烈氣味的香水;男銷售員禁止留胡須、蓄長發(fā)。
3、注意個(gè)人衛(wèi)生,勤洗頭保持無頭屑、無異味;不可染發(fā)(黑色除外),女銷售員頭發(fā)過肩要梳理整齊并扎起。
4、注意飲食衛(wèi)生,勞逸結(jié)合,保持精神飽滿,容光煥發(fā)。
5、注意保持口氣清新,不可食用有異味的食物或飲酒。
二、前臺(tái)接待
1、按當(dāng)天接待順序的兩位銷售員在前臺(tái)就座;首位接待銷售員,在客戶進(jìn)門時(shí),必須快步走出前臺(tái)(具體距離要求控制在3米內(nèi))并向客戶問好。
2、首位銷售員接待完客戶后,由順位銷售員補(bǔ)上。如有特殊原因順位接待銷售員不能就位,則順延。
3、前臺(tái)人員禁止除工作以外的閑聊或電話聊天。
4、不得在前臺(tái)化妝、吃零食、玩手機(jī)、爬在桌子上休息等有損公司形象和項(xiàng)目形象的舉動(dòng)。
5、前臺(tái)人員須坐姿端正,不準(zhǔn)亂扭;禁止看報(bào)紙、小說等與工作無關(guān)的讀物。
6、前臺(tái)臺(tái)面不能放置任何私人物品及與接待工作無關(guān)的資料。
三、接聽電話
1、接聽電話必須親切且吐字清晰易懂,語速適中。
2、電話響起三聲內(nèi)必須接聽電話,即將接待客戶的銷售員不得接聽電話。由前臺(tái)末位銷售人員接聽電話和詳細(xì)電話記錄。
3、客戶來電咨詢,在與客戶交談中盡量問到幾個(gè)基本問題,即客戶姓名、電話、購房總價(jià)、信息來源,電話記錄必須署名。
4、撥打電話時(shí)不可使用免提。接、打私人電話不得超過三分鐘。
5、客戶來電咨詢時(shí)間控制在三分鐘內(nèi),邀約客戶來訪售樓現(xiàn)場。
6、如客戶所找人員不在或正在忙時(shí),應(yīng)很客氣地詢問對方有什么事,可否代為轉(zhuǎn)告,或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找人員。叫人接聽電話時(shí),不可遠(yuǎn)距離大聲喊叫。放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩。
7、不得對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大笑。
8、不得在接聽客戶電話時(shí)與其他人搭話。
四、工作紀(jì)律
1、工作區(qū)域禁止高聲喧嘩、追逐打鬧、吃東西、打牌及睡覺。
2、工作時(shí)間禁止因私脫崗,如有特殊原因,則向案場主管或案場經(jīng)理請假。
3、接待人員將客戶送走后,必須立即將接待桌上的資料、水杯、煙蒂及其它雜物收拾干凈,并將椅子擺放整齊。如接待人員帶客戶看房,前臺(tái)末位接待人員應(yīng)代為收拾整理接待桌。
4、上下班時(shí)間以公司的規(guī)定為準(zhǔn),不得遲到、早退與曠工。
5、除前臺(tái)接待人員外,其余未接待客戶的售樓人員應(yīng)在前臺(tái)人員可看到的區(qū)域內(nèi)就座。
6、前臺(tái)首位接待人員接待完客戶后必須及時(shí)做接待記錄。每天將接待客戶情況,以書面的形式交給案場主管,案場主管作為判斷客戶歸屬的重要依據(jù)。
注:客戶標(biāo)記:新客戶為c,老客戶為b,意向客戶為a不在現(xiàn)場為×。
7、做好售后服務(wù)工作,督促成交客戶及時(shí)回款。協(xié)助公司督促客戶及時(shí)辦理銀行按揭貸款手續(xù)。
8、認(rèn)真負(fù)責(zé),按時(shí)完成公司交給的各項(xiàng)工作、任務(wù)。不得無正當(dāng)理由拒絕或終止工作,不得相互推委推脫責(zé)任。
五、值班制度
1、售樓人員每日輪流確認(rèn)兩名值班人員,
2、值班職責(zé):主要負(fù)責(zé)值班時(shí)間的客戶接待及案場衛(wèi)生打掃和案場物料的整理。
3、值班人員在值班時(shí)間內(nèi)須遵守正常工作時(shí)間的一切規(guī)章制度。值班時(shí)間客戶來訪較多,則時(shí)間順延。
4、上下班時(shí)間為:上午8:30-12:00;下午14:00-18:30。當(dāng)天值班人員負(fù)責(zé)中午及下午,中午值班時(shí)間為12:00-14:00,下午6:30-7:00。
注:上下班時(shí)間隨季節(jié)調(diào)整
六、定、退房制度
1、定房
(1)、銷售員應(yīng)把所定房源及時(shí)匯報(bào),由經(jīng)理在《總控表》上作記錄,并注明定房日期。
(2)、房源保留期限為小定金保留三天,大定金保留五天(原則上只收取大定金,具體情況也可靈活對待)。無特殊原因不得續(xù)定,如要續(xù)定須報(bào)請銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)。
(3)、銷售員不得自行收取客戶小定金或大定金,須交由財(cái)務(wù)部門收取并開據(jù)收款憑證。
2、退房
(1)、按時(shí)注銷退房客戶房源,嚴(yán)禁私自保留房源。
(2)、將退房客戶定單及退房申請表,寫明退房原因交于案場主管。并憑借退房申請表和回收收據(jù),及時(shí)匯報(bào)銷售部經(jīng)理,由銷售部經(jīng)理或指定人員在《總控表》上注銷房源。
七、獎(jiǎng)罰制度
1、遲到、早退每次罰款20元。當(dāng)月累計(jì)遲到或早退三次(含三次)視為曠工一天。
2、無故曠工扣除當(dāng)日基本工資。(注:遲到或早退30分鐘以上視為曠工)
3、前臺(tái)看報(bào)紙、吃東西及工作時(shí)間在工作區(qū)域內(nèi)追逐打鬧,由銷售部經(jīng)理簽字下發(fā)過失單,由財(cái)務(wù)每次當(dāng)月扣除,每次罰款10元。
4、當(dāng)月累計(jì)無故曠工三次以上者,扣除當(dāng)月基本工資并予辭退處理。曠工超過一天者,按日計(jì)算曠工次數(shù)。
5、不穿著工裝每次罰款20元。
6、事假
a)、半天內(nèi)的請假應(yīng)報(bào)案場主管口頭批準(zhǔn)。
b)、請假超過1天(含1天)必須持假條由案場經(jīng)理批準(zhǔn)后休假。
7、病假
8、未按上述規(guī)定請假者,以曠工處理。
9、每月進(jìn)行業(yè)績與紀(jì)律綜合考評,連續(xù)兩個(gè)月最后一名者辭退,連續(xù)三個(gè)月最后兩名者辭退。
10、值班人員當(dāng)天要維持好案場衛(wèi)生及物料的擺放工作,如被發(fā)現(xiàn)問題一處各罰5元,扔垃圾或物料亂擺放者罰20元,案場經(jīng)理罰10元。
11、案場置業(yè)顧問接待來訪來電客戶及時(shí)登記在客戶匯總表上,如發(fā)現(xiàn)少等一個(gè)罰10元。
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