物業(yè)設備管理制度是物業(yè)管理的核心組成部分，旨在確保各類設備的高效運行，保障業(yè)主的生活質(zhì)量與安全，同時也是物業(yè)公司的運營基礎。制度主要包括設備的采購、安裝、使用、維護、更新與報廢等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。
包括哪些方面
1. 設備采購：明確設備采購流程，包括需求分析、供應商評估、招標采購、合同簽訂等步驟。
2. 安裝調(diào)試：規(guī)定設備的安裝標準和調(diào)試程序，保證設備安裝的安全與質(zhì)量。
3. 運行管理：制定設備操作規(guī)程，確保設備正常運行，降低故障率。
4. 維護保養(yǎng)：設定定期維護計劃，包括日常檢查、定期保養(yǎng)和應急維修，延長設備使用壽命。
5. 安全管理：建立設備安全操作規(guī)程，預防安全事故，規(guī)定應急處理措施。
6. 能耗監(jiān)控：監(jiān)控設備能耗，實施節(jié)能措施，降低運營成本。
7. 更新與報廢：依據(jù)設備性能和使用情況，確定設備更新或報廢的標準和流程。
重要性
物業(yè)設備管理制度的重要性不言而喻，它：
1. 確保設備高效運作：良好的管理制度能減少設備故障，提高設備運行效率，保障業(yè)主服務的連續(xù)性。
2. 保障業(yè)主安全：通過嚴格的設備安全管理，可以預防設備事故，保護業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
3. 控制運營成本：合理規(guī)劃設備的維護、更新和報廢，有助于控制物業(yè)的長期運營成本。
4. 提升服務質(zhì)量：通過規(guī)范的操作和維護，設備保持良好狀態(tài)，提升物業(yè)服務的整體質(zhì)量。
方案
1. 建立專業(yè)團隊：配置專門的設備管理人員，負責設備的日常管理和維護工作。
2. 制定詳細規(guī)程：根據(jù)設備類型和使用環(huán)境，制定詳細的設備操作、維護和安全規(guī)程。
3. 培訓與考核：定期對員工進行設備操作和維護的培訓，通過考核確保其掌握規(guī)程。
4. 技術支持：與設備制造商保持良好關系，獲取技術支持和服務，及時解決設備問題。
5. 監(jiān)控與評估：設立設備績效指標，定期評估設備管理效果，根據(jù)結(jié)果調(diào)整管理策略。
6. 持續(xù)改進：定期審查設備管理制度，結(jié)合實際運營情況，適時進行修訂和完善。
物業(yè)設備管理制度的建立健全，不僅需要全面細致的規(guī)劃，更需要持續(xù)的執(zhí)行和優(yōu)化，以適應不斷變化的環(huán)境和需求。通過科學有效的管理，物業(yè)設備才能發(fā)揮最大效能，為業(yè)主提供穩(wěn)定、安全、高質(zhì)量的服務。
物業(yè)設備管理制度范文
第1篇 物業(yè)設備設施安全管理制度
為加強對設備設施的安全管理,提高設備設施運行的安全性和可靠性,確保設施安全、穩(wěn)定、長期滿負荷運行,特制訂本制度。
一、 設備設施選購
(1) 設備設施管理人員應根據(jù)本企業(yè)特點、工藝要求廣泛收集信息(包括:國際、國內(nèi)本行業(yè)的生產(chǎn)技術水平,設備設施安全可靠程度、價格、售后服務等),經(jīng)過論證提出初步意見報總經(jīng)理比準實施。
(2) 安裝、調(diào)試、驗收、建立檔案等。
二、 設備設施使用前的管理工作
(1) 制訂安全操作規(guī)程、設備檢維修方案。
(2) 制訂設備設施維護保養(yǎng)責任制,設備定期檢查和考核記錄。
(3) 安全管理人員負責監(jiān)督安裝安全防護裝置。
(4) 做好員工培訓工作。內(nèi)容包括設備設施原理、結(jié)構(gòu)、操作方法、安全注意事項、維護保養(yǎng)知識等。經(jīng)考核合格后,方可持證上崗。
(5) 特種設備的操作人員應持有有效地操作資格證書,否則不準上崗。
三、 設備設施使用中的管理工作
(1) 嚴格執(zhí)行本制度,由公司領導和設備設施管理人員負責檢查落實。
(2) 設備設施操作工人須每天對自己所使用的機器做好日常保養(yǎng)工作。作業(yè)過程中設備設施發(fā)生故障應及時給予排除。
(3) 設備設施管理人員應根據(jù)設備設施零件的使用狀況,組織作好設備設施的安全檢修工作,落實專人負責實施。將設備設施故障消滅的萌芽狀態(tài),確保設備設施本質(zhì)安全。
四、 設備設施維護保養(yǎng)制度
(1)、設備設施運行與維護堅持“設備設施專人負責,共同管理”的原則精心養(yǎng)護,保證設備設施安全。
(2) 操作人員要做好以下工作:
①自覺愛護設備設施,嚴格遵守操作規(guī)程,不得違章操作。
②及時消除跑冒滴漏。
③做好設備設施經(jīng)常性的潤滑、緊固、反腐等工作。
④做好設備設施的運行、維護、養(yǎng)護記錄。
⑤保持設備設施清潔,場所窗明地凈,環(huán)境衛(wèi)生好。
(4) 設備設施管理人員要建立設備臺帳和檔案,包括原始資料和檢維修資料、檢測資料,對防雷防靜電設施等按照規(guī)定進行檢測且證件齊全。
第2篇 物業(yè)設備設施管理制度
各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關系。所以必須從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構(gòu)
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司(處)設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類:
a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;
e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備
i.土建設備j.社區(qū)文化宣傳設k.社區(qū)文娛健身設施l.其它設備
2、設備設施編號:
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執(zhí)一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理:
臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施,憑有關憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應根據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。
4、設備設施的檔案管理:
設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:
設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書;
設備購置意向書和競標內(nèi)容;
購置合同或協(xié)議簽字副本;
設備驗收合格證;
設備裝箱單及開箱檢驗記錄;
進口設備索賠相關資料;
設備安裝記錄和驗收移交記錄;
設備登記卡片;
設備調(diào)試、運行記錄;
設備故障分析報告、事故報告;
設備定期檢查和監(jiān)測記錄;
設備維修、檢修工作記錄;
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法:設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設備設施檔案應建立目錄和索引。
設備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理:
1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護:
1、設備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術、安全等方面的業(yè)務知識,熟悉所操作的設備的關鍵部位,嚴格遵守本工種的技術安全規(guī)程。
2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。
3、設備在使用過程中,操作人員必須做到;三好;即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢:
1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領導批準,交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請,有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設備事故:
4、設備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)
b.設備大事故(直接損失在2000元以下)
c.重大設備事故(直接損失在2000元以上)
5、事故責任劃分:a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。
b.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。
c.設備在正常使用下,因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設
備事故屬自然事故。
6、設備事故處理:a.一旦設備發(fā)生事故,設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因,確定事故類別、
責任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領導做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養(yǎng):
1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點,使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,
多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設備運轉(zhuǎn)記
錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉(zhuǎn)記錄應字跡清晰、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。
第3篇 物業(yè)設備故障運行事故管理制度
一、設備故障處理
1)物業(yè)如發(fā)生重大設備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應立即通知工程部、物業(yè)部及項目經(jīng)理。工程部主要負責人和相關人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應急措施。
2)項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。
3)找出原因后,工程經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行,匯報項目經(jīng)理。
4)主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案,報工程經(jīng)理,抄報項目經(jīng)理。
5)如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責任者提出處理意見,報工程經(jīng)理審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴重,需要免除責任者,需報人事部和項目經(jīng)理批準。
二、運行事故分析
1)不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和責任事故原因,吸取教訓,記錄在案,并匯報工程經(jīng)理。
2)設備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應上報項目經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。
第4篇 物業(yè)設備管理運行工作程序
設備管理主要內(nèi)容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行
1)設備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標,結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。
3)設備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關鍵設備的安裝,物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據(jù)設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設備統(tǒng)一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養(yǎng),即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉(zhuǎn),但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
第5篇 大廈物業(yè)設備管理方案-2
大廈物業(yè)設備管理方案(2)
7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施
7.1供配電系統(tǒng)
7.1.1管理要點及措施:
7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
7.1.4其它:
(1)入住之初,協(xié)助__廣場__號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實__廣場__號樓項目(---)用電戶類別。
(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
7.2給排
7.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
7.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
7.3.1管理要點與措施:
7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為0。
(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習記錄。
7.4空調(diào)系統(tǒng)
7.4.1管理要點及措施:
7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。
7.4.3記錄:
(1)冷水機組運行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.5電梯系統(tǒng)
7.5.1管理要點及措施。
7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
7.7.2效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
7.7.3記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
第6篇 大廈物業(yè)設備管理方案-1
大廈物業(yè)設備管理方案(1)
提要:
設備管理做到三好、四會、五定。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為__廣場__號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
__廣場__號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
1__廣場__號樓項目(---)機電設備設施特點
__廣場__號樓項目(---)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2機電設備設施管理的重點和難點
1__廣場__號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2__廣場__號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
3機電設備管理的原則和目標
3.1機電設備管理的原則
3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對設備做到三好、四會和五定。三好即用好、修好和管理好設備;四會即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;五定即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
3.2機電設備管理的目標
通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
4加強與有關部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設備管理
針對__廣場__號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
4.1維修人員全部到位,分工負責。
4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強與有關部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。
5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu),每年進行一次。
5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
6實行機電設備的動態(tài)管理
6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與__廣場__號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經(jīng)常進行各種應急演練。
第7篇 zz城物業(yè)設備管理運行程序
新星城物業(yè)設備管理運行程序
設備管理主要內(nèi)容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行
1)設備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標,結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。
3)設備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關鍵設備的安裝,物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據(jù)設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設備統(tǒng)一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養(yǎng),即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉(zhuǎn),但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
第8篇 新城物業(yè)設備管理規(guī)程
物業(yè)項目設備管理規(guī)程
為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
2、一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3、二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風道部分除銹、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。
6、設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
7、事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
(二)設備分類
根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
(三)設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。
(四)職責
1、品質(zhì)技術部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。
2、品質(zhì)技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
(五)設備前期管理
1、前期介入
設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術部對有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
2、設備的接管驗收
(1)設備的接管驗收由品質(zhì)技術部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質(zhì)技術部對地產(chǎn)商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質(zhì)技術部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時,由品質(zhì)技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質(zhì)技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質(zhì)技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。
(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
3、設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備
4、設備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設備編號,并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。
(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。
5、設備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質(zhì)技術部委托專業(yè)公司對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標準后,由品質(zhì)技術部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
6、設備標識管理
(1)設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
(2)設備的顏色
設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛禁止合閘等),報廢、封存的設備須標識。
(4)設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。
(六)設備使用管理
1、物業(yè)公共設備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。
4、重要設備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術部批準。
(七)設備維修保養(yǎng)管理
1、計劃
(1)維修保養(yǎng)計劃
供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質(zhì)技術部審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A算。
(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。
2、實施
(1)有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質(zhì)技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質(zhì)技術部審核,呈報總經(jīng)理批準后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質(zhì)技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質(zhì)技術部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)技術部組織有關人員(相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)例保計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質(zhì)技術部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術部組織驗收。
(2)設備的檢定
對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(八)設備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質(zhì)技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。
(2)安全事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司品質(zhì)技術部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質(zhì)技術部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質(zhì)技術部提交設備安全事故報告,品質(zhì)技術部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。
(九)設備封存及報廢管理
1、設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質(zhì)技術部,品質(zhì)技術部計劃安排設備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
2、設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質(zhì)技術部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。
(十)組織對供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類 提供零星設備維修的維修方
ⅱ類 提供設備設施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質(zhì)技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質(zhì)技術部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)技術部審核,品質(zhì)技術部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策,確定中標單位。
4、供方的評價
供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質(zhì)技術部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。
5、供方檔案
品質(zhì)技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。
6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收
對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質(zhì)量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質(zhì)技術部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級;按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結(jié)算協(xié)議書》才能結(jié)清工程款。
(十一)設備技術檔案資料管理
1、設備技術資料:設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
2、質(zhì)量記錄
(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。
(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
1、申請
根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準購買;購置總價在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報品質(zhì)技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報總經(jīng)理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。
2、采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗證
對設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會同有關技術人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標識標明。
5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設備完好率
設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)_100%
公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結(jié)果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質(zhì)技術部,品質(zhì)技術部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設備完好率。
1、維修及時率
維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質(zhì)技術部審查核實?！队脩艟S修服務單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù)×100%
上門維修結(jié)束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業(yè)主對維修服務質(zhì)量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設備代碼分類表
2、物業(yè)代碼分類表
3、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設備代碼分類表
代碼設備類別名稱
01水泵
02風機
03電梯
04發(fā)電機
05變壓器
06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等)
07消防設備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))
08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11食堂設備
12清潔設備
13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14保安通訊設備(包括手持式對講機)
15辦公設備
16自動抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類表
管理處名稱代碼管理處名稱代碼
學府花園
物業(yè)管理處_f學府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風機每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機組半月每半年每年三年六年
0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////
1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開關柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。
第9篇 新城物業(yè)設備保修期管理辦法
物業(yè)項目設備保修期管理辦法
1、國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為:
a、供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;
b、電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年;
c、其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。
2、保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,應建議發(fā)展商適當延長保修期。
3、物業(yè)設備接管時,工程部、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期(特別是電梯)保修的內(nèi)容、范圍、期限,工程部維護的內(nèi)容、范圍,保修款支付,做出界定,達成共識,形成書面協(xié)議。保修期,保修單位提供的服務單一,難以達到企業(yè)標準,適應考評的需要,保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做(或委托專業(yè)公司),書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。
4、設備保修期時間內(nèi),工程部可委托專業(yè)公司對設備進行維護,機電設備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng),電梯可按標準責任合約形式委托,工作應以清潔、反腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主,不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修,工程部應督促保修單位解決。
5、保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時,工程部須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司品質(zhì)技術部審核,行政部蓋章。保修單位不履行保修義務,工程部有權(quán)拒絕簽字。
第10篇 城南物業(yè)設備設施管理制度
藍灣物業(yè)設備、設施管理制度
各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關系。所以必須從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構(gòu)
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司(處)設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類:
a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;
e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備
i.土建設備j.社區(qū)文化宣傳設k.社區(qū)文娛健身設施l.其它設備
2、設備設施編號:
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執(zhí)一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理:
臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施,憑有關憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應根據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。
4、設備設施的檔案管理:
設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:
設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書;
設備購置意向書和競標內(nèi)容;
購置合同或協(xié)議簽字副本;
設備驗收合格證;
設備裝箱單及開箱檢驗記錄;
進口設備索賠相關資料;
設備安裝記錄和驗收移交記錄;
設備登記卡片;
設備調(diào)試、運行記錄;
設備故障分析報告、事故報告;
設備定期檢查和監(jiān)測記錄;
設備維修、檢修工作記錄;
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法:設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設備設施檔案應建立目錄和索引。
設備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理:
1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護:
1、設備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術、安全等方面的業(yè)務知識,熟悉所操作的設備的關鍵部位,嚴格遵守本工種的技術安全規(guī)程。
2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。
3、設備在使用過程中,操作人員必須做到;三好;即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢:
1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領導批準,交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請,有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設備事故:
4、設備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)
b.設備大事故(直接損失在2000元以下)
c.重大設備事故(直接損失在2000元以上)
5、事故責任劃分:a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。
b.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。
c.設備在正常使用下,因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設
備事故屬自然事故。
6、設備事故處理:a.一旦設備發(fā)生事故,設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因,確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領導做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養(yǎng):
1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點,使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,
多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設備運轉(zhuǎn)記
錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉(zhuǎn)記錄應字跡清晰、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。
第11篇 物業(yè)設備設施大中修更新改造管理制度
物業(yè)設備設施大中修、更新、改造管理制度
1、工程部(設備設施主管部門)根據(jù)設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、改造的實施方案,上報物業(yè)公司領導審核后,交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批(業(yè)主委員會應按規(guī)定向全體業(yè)主公示,征求意見)。
2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準后,按相關規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。
3、資金籌集到位后,工程部負責方案實施。
4、工程竣工后,工程部組織相關人員進行驗收確認,并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)(按《__市物業(yè)管理條例》規(guī)定,須由業(yè)主委員會全體成員簽字)。
第12篇 z物業(yè)設備資料管理制度
物業(yè)設備資料管理制度
1、物業(yè)驗收交接應移交有關機電設備檔案資料,包括設備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等(弱電設備還應移交程序軟件備份盤等),物業(yè)公司檔案室專柜保管。
2、工程部(設備管理部門)建立設備運行檔案柜,保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。機電設備檔案主要包括:《設備臺帳》、隨機資料圖冊、《設備設施維修記錄表》、《設備報廢審批表》。
3、智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄,必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。
4、所有記錄按月整理、裝訂成冊,歸檔管理。對某些特殊設備,應定期對設備管理記錄內(nèi)容進行分析,掌握設備運行情況。
5、借閱、查找設備管理記錄應按規(guī)定辦理登記手續(xù),并及時歸還。
第13篇 __物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)管理制度
物業(yè)設備設施維修保養(yǎng)管理制度
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現(xiàn)故障,應報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設備設施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
(1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能劣變,維修主管應提前備好相關備件,預訂維修時間實施作業(yè)。
(2)如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
(3)維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。
(4)施工前,維修人員應備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
(5)維修完畢后,工程部應就維修情況進行檢查,填寫《設備設施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
(1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。
(2)正式施工前,維修人員應準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關人員做好配合。
(3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
(1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應同時向管理處主任、公司主管領導報告。
(2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。
(3)實施搶修前,嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關人員予以配合。
(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應集中商議,找出最佳方案;如屬特種設備,應請求有關單位配合支援,并按中華人民共和國國國務院令(第373號)《 特種設備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。
(5)故障處理完畢后,應做好事故起因分析,制訂相應的防范措施。
(6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相關部門。
第14篇 _物業(yè)設備設施值班管理制度
物業(yè)設備設施值班管理制度
1、值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,不得干與工作無關的事宜。
2、嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求,進行巡視檢查,準點抄錄各設備運行數(shù)據(jù),認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。
3、密切監(jiān)控設備運行情況,發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時,應及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。
4、交接班規(guī)程
(1)值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時,必須提前辦理請假手續(xù),返回后及時銷假。
(2)交班時,交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。
(3)接班時,接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。
(4)交接班時主要做好五交--交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設備運行狀態(tài)。交班后,雙方在交接班記錄上簽字確認。
(5)下列情況下不得交接班:
①沒有完全達到五交規(guī)范要求時。
②接班人未到崗,交班人不準下班。
③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。
④交接過程中發(fā)生故障,應停止交接,由交班人負責處理事故,接班人協(xié)助。
第15篇 物業(yè)設備設施安全管理制度-8
物業(yè)設備設施安全管理制度8
1、工程部(設備設施管理部門)應建立健全《設備臺賬》。
2、設備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準,設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部(設備設施管理部門)專業(yè)技術人員實施;相關專業(yè)人員必須具備相應的資質(zhì)、上崗證。
3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度;未經(jīng)主管部門領導許可,非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。
4、設備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關操作規(guī)程進行,并做好相應的安全措施和技術措施,謹防事故發(fā)生。
5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規(guī)律,貫徹預防為主方針,防止安全事故發(fā)生。
6、值班室、設備運行間應按規(guī)范要求,配備合格的消防器材及相關警示標志。
7、值班室、設備運行間等工作場地,嚴禁吸煙。
8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛(wèi)生,嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。
9、設備運行間應保持通風、照明良好,應急燈始終完好,門窗開啟靈活無破損,并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。
10、每年年底前,工程部(設備設施管理部門)對所管物業(yè)項目的設備設施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查,針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《年度設備設施保養(yǎng)計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。
