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程序與管理制度是企業(yè)管理的兩大基石，它們各自扮演著不同的角色，共同確保企業(yè)的高效運(yùn)作。程序是指企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行任務(wù)的詳細(xì)步驟和流程，而管理制度則是規(guī)定企業(yè)行為準(zhǔn)則和管理規(guī)則的體系。理解這兩者的差異有助于我們優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。
包括哪些方面
1. 程序：程序主要涵蓋業(yè)務(wù)操作流程、技術(shù)實(shí)施步驟、決策制定過(guò)程等，旨在保證工作的標(biāo)準(zhǔn)化和一致性。它關(guān)注的是具體任務(wù)如何完成，強(qiáng)調(diào)操作的順序和規(guī)范。
2. 管理制度：管理制度涉及組織架構(gòu)、職責(zé)分配、政策制定、考核標(biāo)準(zhǔn)等，旨在規(guī)范員工行為，促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。它關(guān)注的是人員的管理與控制，強(qiáng)調(diào)規(guī)則的公平與執(zhí)行。
重要性
1. 程序的重要性在于提高效率，減少錯(cuò)誤，確保工作質(zhì)量。一套完善的程序可以降低員工的學(xué)習(xí)成本，提高團(tuán)隊(duì)協(xié)作效率，避免因個(gè)人差異導(dǎo)致的工作效果波動(dòng)。
2. 管理制度則關(guān)乎企業(yè)秩序與穩(wěn)定，它保障了企業(yè)的合法合規(guī)運(yùn)營(yíng)，維護(hù)了員工的權(quán)益，同時(shí)也為評(píng)估員工表現(xiàn)和企業(yè)績(jī)效提供了依據(jù)。
方案
1. 建立清晰的程序：企業(yè)應(yīng)明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的流程，制定詳細(xì)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，通過(guò)培訓(xùn)確保員工理解和遵守。定期審查和更新程序，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和技術(shù)進(jìn)步。
2. 完善管理制度：企業(yè)需設(shè)立明確的組織結(jié)構(gòu)，定義各部門(mén)和崗位的職責(zé)，制定公平的激勵(lì)和懲罰機(jī)制。管理制度應(yīng)具有一定的靈活性，以應(yīng)對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的情況。
3. 結(jié)合運(yùn)用：程序與管理制度應(yīng)相互支持，程序?yàn)楣芾碇贫忍峁﹫?zhí)行基礎(chǔ)，管理制度為程序提供執(zhí)行環(huán)境。例如，管理制度中可以包含對(duì)程序執(zhí)行的監(jiān)督和評(píng)估，確保程序的有效執(zhí)行。
4. 激勵(lì)創(chuàng)新：鼓勵(lì)員工提出改進(jìn)程序和管理制度的建議，不斷優(yōu)化管理體系，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
5. 文化融合：將程序和管理制度融入企業(yè)文化，形成企業(yè)特有的管理模式，提升員工的歸屬感和執(zhí)行力。
程序與管理制度是企業(yè)管理的雙翼，只有兩者平衡發(fā)展，企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)步前行。
程序與管理制度區(qū)別范文
第1篇 車(chē)輛管理程序與規(guī)范制度
一、道口崗工作規(guī)程
1.車(chē)輛進(jìn)崗
①當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)(大廈),駛近道口擋車(chē)器前時(shí),應(yīng)立即走近車(chē)輛,向司機(jī)立正行舉手禮。
②當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗時(shí),遞上保管卡同時(shí)說(shuō)“先生(小姐),請(qǐng)收好保管卡(出示登記卡)”。
③在發(fā)卡的同時(shí),另一名值班員應(yīng)迅速在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)各欄目。
④發(fā)卡登記完畢后,應(yīng)立即將道閘開(kāi)啟放行,并提示行駛路線(xiàn),若后面有緊跟車(chē)輛排隊(duì)時(shí),應(yīng)示意其停下,并致歉“對(duì)不起、久等了”,然后發(fā)卡。
⑤車(chē)輛安全進(jìn)入道口后,方可放下道閘,確保道閘不損壞車(chē)輛。
⑥當(dāng)遇到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車(chē)輛要進(jìn)入時(shí),查證后放行,應(yīng)作好《交接班記錄》登記車(chē)牌號(hào)。
2.車(chē)輛出崗
①當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)(大廈)到達(dá)擋車(chē)器前時(shí),即上前立正并說(shuō)“先生(小姐)您好,請(qǐng)您交還保管卡”,并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。
②進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,如沒(méi)超過(guò)半小時(shí),開(kāi)啟道閘放行;如超過(guò)半小時(shí)則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取保管費(fèi),隨手給發(fā)票,并說(shuō)“謝謝”,收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行,在收卡驗(yàn)證和收費(fèi)的同時(shí),另一名值班員應(yīng)在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容。
③若后面有車(chē)緊跟,應(yīng)立即擋在車(chē)前示意停下,另一名值班員應(yīng)立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行,并說(shuō)“對(duì)不起,久等了”。
3.注意事項(xiàng)
①車(chē)輛出入后切記放下道閘,以防車(chē)輛沖卡。
②放下道閘時(shí)應(yīng)格外小心,防止道閘碰損車(chē)輛和行人。
③遵守服務(wù)禮貌用語(yǔ)中車(chē)輛管理服務(wù)文明禮貌用語(yǔ)。
二、車(chē)庫(kù)(場(chǎng))崗工作規(guī)程
1.車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)
①當(dāng)有車(chē)輛駛?cè)氲貛?kù)(地面停車(chē)場(chǎng)),應(yīng)立即開(kāi)啟車(chē)擋。
②迅速準(zhǔn)確地在《車(chē)輛出入登記表》上記錄車(chē)牌號(hào)及其他項(xiàng)目(在道口崗已登記的車(chē)輛如無(wú)要求可以不登記)。
③指引車(chē)輛緩行安全停放在自己的車(chē)位上。
④提醒司機(jī)關(guān)鎖車(chē)輛門(mén)、窗,并檢查是否漏水漏油。
2.保管
①每小時(shí)巡視檢查一次車(chē)輛,是否正常,如有車(chē)被損壞、車(chē)門(mén)未關(guān)、車(chē)未上鎖、漏油漏水等情況應(yīng)即時(shí)通知車(chē)主處理,未通知到車(chē)主時(shí),做好《交接班記錄》,同時(shí)報(bào)班長(zhǎng)或管理處。
②清點(diǎn)車(chē)庫(kù)內(nèi)車(chē)輛,與《車(chē)輛出入登記表》上是否一致。
③嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛的行為,若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻,并報(bào)告班長(zhǎng)或管理處即時(shí)處理。
3.車(chē)輛出場(chǎng)(庫(kù))
①當(dāng)車(chē)輛駛出車(chē)庫(kù)時(shí),應(yīng)首先仔細(xì)核對(duì)出場(chǎng)的車(chē)輛和駕駛員。
②查對(duì)無(wú)誤后,值班員開(kāi)啟車(chē)擋,并迅速在《車(chē)輛出入登記表》上做好登記。
③若對(duì)出場(chǎng)車(chē)輛和司機(jī)有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)立即到車(chē)擋前面向司機(jī)敬禮,再向司機(jī)盤(pán)問(wèn)核對(duì)有關(guān)情況。
④在盤(pán)問(wèn)和核對(duì)中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,應(yīng)立即扣留車(chē)輛,機(jī)智地應(yīng)付司機(jī),并用對(duì)講機(jī)報(bào)告車(chē)管負(fù)責(zé)人和管理處。
4.電子收費(fèi)系統(tǒng)
①已租車(chē)位的車(chē)輛駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng),電子收費(fèi)系統(tǒng)會(huì)識(shí)別車(chē)上的電子出入卡自動(dòng)放行,車(chē)管員通過(guò)電腦進(jìn)行記錄;臨時(shí)車(chē)輛駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng),司機(jī)需按電子收費(fèi)系統(tǒng)上的出入鍵取得臨時(shí)停車(chē)磁票,然后電子收費(fèi)系統(tǒng)的欄桿自動(dòng)升起放行。
②已租車(chē)位的車(chē)輛駛出停車(chē)場(chǎng)時(shí),電子收費(fèi)系統(tǒng)會(huì)識(shí)別車(chē)上的電子出入卡自動(dòng)放行,車(chē)管員通過(guò)電腦進(jìn)行記錄;臨時(shí)車(chē)輛離場(chǎng),司機(jī)到收費(fèi)處交電子磁票,核實(shí)停車(chē)時(shí)間和保管費(fèi)金額,交款后取回磁票,出場(chǎng)時(shí)將磁票插入收費(fèi)系統(tǒng),檢查交款情況無(wú)異后自動(dòng)放行。
三、車(chē)輛被盜、被損壞的處理
1.車(chē)輛被損壞的處理
①當(dāng)發(fā)現(xiàn)車(chē)輛被碰撞、摩擦造成損壞時(shí),車(chē)管員應(yīng)記下肇事車(chē)輛號(hào)碼,暫不放其駛出車(chē)場(chǎng),并聯(lián)系物業(yè)部負(fù)責(zé)人及受損車(chē)主與肇事車(chē)主共同協(xié)商解決。
②如果車(chē)輛被損壞而未被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)時(shí),車(chē)管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車(chē)主,并報(bào)告高級(jí)車(chē)管員及物業(yè)部負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。
③屬樓上拋物砸車(chē)事故,車(chē)管員應(yīng)立即制止,并通知肇事
者對(duì)造成的事故進(jìn)行確認(rèn)。
2.車(chē)輛被盜的處理
①車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)被盜后,由物業(yè)部主管確認(rèn)后,立即通知車(chē)主,協(xié)同車(chē)主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
②事故發(fā)生后,被保險(xiǎn)(車(chē)主、停車(chē)場(chǎng))雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車(chē)主向保險(xiǎn)公司索賠。
③車(chē)管員、物業(yè)部、車(chē)主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。
車(chē)管員認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄,如實(shí)寫(xiě)明車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、停放地點(diǎn)、發(fā)生事故的時(shí)間以及發(fā)現(xiàn)后報(bào)告有關(guān)人員的情況。
四、洗車(chē)臺(tái)的清潔
1.作業(yè)程序
①用掃把對(duì)洗車(chē)臺(tái)和地面進(jìn)行清掃。
②對(duì)地面油污處用洗潔精擦洗。
③用水清洗車(chē)臺(tái)和周?chē)牡孛妗?/p>
④用鍬鏟起排水溝里的泥沙,并用手推車(chē)運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上車(chē)。
⑤蓋好鐵蓋,清潔工具。
2.標(biāo)準(zhǔn)
①目視地面無(wú)明顯垃圾、油污,每天清掃不少于六次(上午、下午、晚上各兩次)并保潔。
第2篇 保安員招聘管理程序與原則
保安員招聘、管理程序與原則
1.0目的:明確招聘對(duì)象,達(dá)到規(guī)范統(tǒng)一化,保證招聘錄用人員的自身素質(zhì),以更好的實(shí)施管理,加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè),組建一支軍事過(guò)硬的高素質(zhì)保隊(duì)伍。
2.0適用范圍:保安部隊(duì)伍團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理。
3.0程序:
3.1確定招聘人數(shù)和招聘條件。
3.2發(fā)布招聘公告或啟事。
3.3進(jìn)行面試、目測(cè)、體檢。
3.4進(jìn)行文化和智力測(cè)驗(yàn)。
3.5政審、錄取。
3.6簽訂聘用合同。
3.7試用期的考察。
4.0原則:
4.1統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)原則:錄用程序、手續(xù)都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
4.2公開(kāi)招聘原則:通過(guò)公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)、公開(kāi)考試,考核的情況下進(jìn)行招聘。
4.3擇優(yōu)錄用原則:對(duì)考核人員各方面的素質(zhì)進(jìn)行高低公布,進(jìn)而進(jìn)行錄取。
4.4量才使用,根據(jù)個(gè)人特點(diǎn)、才能、專(zhuān)業(yè),最大限度發(fā)揮個(gè)人價(jià)值。
4.5唯賢使用,根據(jù)個(gè)人才能,安排相應(yīng)崗位,嚴(yán)禁形成一種嫉賢妒能的風(fēng)氣。
4.1堅(jiān)持從嚴(yán)管理、科學(xué)管理的方針。
4.2建立獎(jiǎng)懲相結(jié)合的管理制度。
4.3加強(qiáng)思想教育,端正工作態(tài)度,提高工作認(rèn)識(shí),增強(qiáng)責(zé)任感。
4.4嚴(yán)格落實(shí)護(hù)衛(wèi)行為規(guī)范,樹(shù)立良好的形象。
4.5嚴(yán)格要求護(hù)衛(wèi)員的儀容儀表和儀容衛(wèi)生來(lái)提高隊(duì)員的精神面貌。
4.6加強(qiáng)落實(shí)禮儀和服務(wù)特點(diǎn),提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和個(gè)人的服務(wù)意識(shí)。
5.0基本要求:
5.1確定招聘對(duì)象與條件,嚴(yán)格進(jìn)行政審,測(cè)驗(yàn)力求達(dá)到公平、公正,擇優(yōu)錄取。
5.2制定明確的管理制度。
5.3定時(shí)進(jìn)行考核,及時(shí)彌補(bǔ)不足。
5.4工作崗位部署具有合理、針對(duì)性。
5.5掌握隊(duì)員的工作狀態(tài)和思想動(dòng)態(tài),及時(shí)端正工作態(tài)度。
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第3篇 保安部管理程序與責(zé)任制度
保安部管理程序與責(zé)任制度
1.0 目的:實(shí)行層級(jí)管理、層級(jí)負(fù)責(zé)的管理體制。
2.0 適用范圍:保安部各級(jí)管理。
3.0 管理程序:
3.1 保安部的工作在管理處主任/經(jīng)理的監(jiān)督及指導(dǎo)下,開(kāi)展各項(xiàng)具體工作。
3.2 保安部隊(duì)長(zhǎng)接到管理處主任/經(jīng)理的指令,直接安排實(shí)施。
3.3 保安部隊(duì)長(zhǎng)直接指揮領(lǐng)班具體實(shí)施工作。
3.4 保安部領(lǐng)班必須配合隊(duì)長(zhǎng)按質(zhì)按量及時(shí)完成工作指令。
3.5 保安部領(lǐng)班在隊(duì)長(zhǎng)的監(jiān)督與指導(dǎo)下,實(shí)施對(duì)隊(duì)員的日常工作安排及管理工作。
3.6 隊(duì)員要積極努力地協(xié)助、配合、執(zhí)行領(lǐng)班的指令,絕對(duì)服從管理。
3.7 執(zhí)行任務(wù)后,及時(shí)把情況逐級(jí)向上匯報(bào),隊(duì)長(zhǎng)可親自了解監(jiān)督任務(wù)完成情況,經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后,方可向管理處主任/經(jīng)理匯報(bào)及存檔。
4.0責(zé)任制度:
4.1 每個(gè)班由領(lǐng)班負(fù)責(zé)安排隊(duì)員工作,定人定崗。
4.2 每個(gè)隊(duì)員負(fù)責(zé)自己崗位區(qū)域內(nèi)的一切公共設(shè)施的安全及其它的異常情況的處理工作,因東西損壞不知道、或處理問(wèn)題不及時(shí)所造成的后果由當(dāng)值隊(duì)員負(fù)責(zé)。
4.3 有問(wèn)題不及時(shí)處理或不及時(shí)上報(bào)者,責(zé)任由當(dāng)值隊(duì)員負(fù)責(zé)。
4.4 處理問(wèn)題不當(dāng),隱瞞事實(shí),責(zé)任由當(dāng)值隊(duì)員負(fù)責(zé)。
4.5 隊(duì)員不遵守崗位紀(jì)律及不注意個(gè)人行為,若有人投訴,追究當(dāng)值隊(duì)員責(zé)任及當(dāng)值領(lǐng)班責(zé)任。
4.6 不主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)屬實(shí)追究當(dāng)值隊(duì)員及領(lǐng)班責(zé)任。
4.7 在8小時(shí)上班期間崗位發(fā)生的事情,領(lǐng)班不向上級(jí)報(bào)告的,追究當(dāng)值領(lǐng)班責(zé)任。
4.8 隊(duì)員有問(wèn)題及時(shí)上報(bào),領(lǐng)班未跟進(jìn)或不上報(bào)追究領(lǐng)班責(zé)任。
4.9 當(dāng)值領(lǐng)班有問(wèn)題上報(bào)隊(duì)長(zhǎng),隊(duì)長(zhǎng)不及時(shí)處理或處理不當(dāng)追究隊(duì)長(zhǎng)責(zé)任。
4.10 隊(duì)長(zhǎng)有事不上報(bào),或上報(bào)不及時(shí)所造成的后果由隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
5.0 基本要求:
5.1監(jiān)督落實(shí)日常工作部署,嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任到人,誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé),達(dá)到逐級(jí)請(qǐng)示、逐級(jí)要求、逐級(jí)落實(shí)。
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第4篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容
新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入
1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。
2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專(zhuān)業(yè)組人員專(zhuān)業(yè)搭配合理,具有水電氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專(zhuān)人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。
2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén),并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。
2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。
2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。
2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
2.6.1了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線(xiàn)的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題,均造成以后樓板的開(kāi)裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
2.6.5砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿(mǎn)、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿(mǎn)。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法,外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(mǎn)(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿(mǎn)等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開(kāi)裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
2.6.7門(mén)窗工程
木門(mén)與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶(hù)通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問(wèn)題造成水壓較大,而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第5篇 前期物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容
新項(xiàng)目前期物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容
1物業(yè)管理模式研究:一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分,以滿(mǎn)足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求,同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。
2《物業(yè)管理方案》策劃:一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前,需要確定《物業(yè)管理方案》,應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。
3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》,同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí),與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣,了解客戶(hù)情況,進(jìn)行客戶(hù)調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。
