小區(qū)管理報告15篇

篇一 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)研報告

住宅小區(qū)停車難與

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

總之，要通過體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

篇二 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

(一)分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán);另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，享受免費午餐的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的傭人地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求;尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的擠出效應(yīng)。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

總之，要通過體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

(二)政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營政策。投入大、回收慢這一影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用

設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，將停車設(shè)施與居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè)，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補(bǔ)助主業(yè)，一舉多得，既解決停車問題，又為居民營造良好的生活環(huán)境，也為小區(qū)增強(qiáng)造血功能。第二條，對區(qū)外單獨建設(shè)公共停車場庫的，將之作為市政設(shè)施，土地采用劃撥方式;政府可以土地投入，吸引外來資本建造，以合作的方式組建項目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當(dāng)盈利。為了培育和推動停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現(xiàn)有停車資源和土地資源，注入專業(yè)化公司，依靠規(guī)模化經(jīng)營和現(xiàn)代信息管理技術(shù)，降低成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力，吸引社會投資。同時，在審批、規(guī)費減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展;以制度規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三是創(chuàng)新財政政策。推行政府購買服務(wù)，對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房家庭實行物業(yè)管理費減免政策，對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付，既彰顯社會公平，又體現(xiàn)財政資金的使用效益。四是完善對區(qū)、街道和社區(qū)居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過對小區(qū)的數(shù)字化考核，為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會業(yè)績提供量化依據(jù)，從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會、居委會監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個層層有責(zé)任、縱向管到底的管理格局;另一方面，借鑒杭州經(jīng)驗，按照費隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區(qū)，建議我市可根據(jù)實際情況，把夜間包月收費下放帶街道和社區(qū))，統(tǒng)一下放到街道、社區(qū)，調(diào)動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營，也可委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)夜間包月制停車的收費管理。

(三)價格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價格杠桿作用，建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔(dān)的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力，依據(jù)停車方便程度和安全性，建立泊位租用價格區(qū)內(nèi)場庫區(qū)內(nèi)道路停放區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)道路道板與公共空地的價格體系。建議，在4個環(huán)節(jié)改革探索：

1、多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)停車地下場庫的統(tǒng)一收費價格。第一，降低人防車庫現(xiàn)實租用價格，切實改變?nèi)朔儡噹毂婚_發(fā)

商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產(chǎn)為民服務(wù)，對其實行政府指導(dǎo)價;第三，鑒于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫占用業(yè)主的公共資源，不能簡單地實行開發(fā)商單方面自主定價，也要實行政府調(diào)控;第三，將地下人防車庫、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫和公用配套車庫的不同價格，加權(quán)平均，制定出統(tǒng)一的租用價格，但是要以每月300350元為上限區(qū)間(杭州360元，蘇州400元)，不準(zhǔn)上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán)，對收益分配進(jìn)行合理規(guī)定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價的辦法，不僅增強(qiáng)可操作性，促進(jìn)小車進(jìn)車庫，也均衡了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時，要對占用業(yè)主公共空間的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫，強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價格不斷攀升的勢頭，并發(fā)揮政府對開發(fā)商的窗口指導(dǎo)作用，規(guī)定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小車停放進(jìn)場庫。

2、穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費價格水平;3、對于城市道路道板和公共空地停車，實行包月制;4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營性車庫停車，也實行包月制。對于后兩者停放方式，管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護(hù)等具體服務(wù)項目的價格，按服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費，改變信息不對稱狀況，促進(jìn)物業(yè)市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進(jìn)這項工作。

(四)科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動，將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū);二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動態(tài)交通的壓力;三是推進(jìn)城運一卡通建設(shè)，在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面，為車主提供便捷的服務(wù);四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)，促進(jìn)小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。

的管理，確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗，規(guī)范商品房買賣 一項工程指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項內(nèi)容：一是停車設(shè)施;二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施;三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果，并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實可行性，提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個項目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外，市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場規(guī)劃》，但主要是針對工作地的公共停車設(shè)施，對于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此，對住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進(jìn)，切實增強(qiáng)可行性。

對于如何最大程度增加停車泊位，我們按照先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外、先地下、后地面、先盤活、后增建的思路，從盤活存量、整合資源、增設(shè)補(bǔ)建三個方面，提出了10條措施:

1、盤活存量：①開展專項整治，恢復(fù)停車設(shè)施功能;②明確政策導(dǎo)向，將開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫的只售不租轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區(qū)內(nèi)區(qū)外實施保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài)，探索綠色停車。

2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯時停放;⑥周邊經(jīng)營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。

3、增建補(bǔ)建：⑦停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè);⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機(jī)械立體停車庫;⑨針對小區(qū)周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況，建設(shè)公共停車場、庫、樓，以夜間包月和白天計時兩種價格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積極探索利用綠地、廣場、學(xué)校操場建設(shè)地下停車庫。⑩對停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，以增量開發(fā)帶動存量不足。就是在對停車?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)時，劃出一塊用地以零價格出讓給開發(fā)商，允許開發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場庫，或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥＼噲鰩欤潜仨殞⒍〝?shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵開發(fā)商建設(shè)，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進(jìn)程。

綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實事項目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補(bǔ)建增建，既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

篇三 關(guān)于城市小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，享受免費午餐的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的傭人地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的擠出效應(yīng)。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

總之，要通過體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

篇四 小區(qū)安保管理站副站長述職報告

兩年來，本人在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，在同志們的幫助下，按照副站長的崗位職責(zé)，帶領(lǐng)管理站全體同志，共同努力，克服了人員少、任務(wù)重、管理范圍分散、工作難度較大等困難，按照中心黨委和行政的統(tǒng)一部署和具體要求，管理站的治安保衛(wèi)、消防及維護(hù)穩(wěn)定工作始終堅持“預(yù)防為主，確保重點，保證安全”的工作方針，以維護(hù)穩(wěn)定為中心，以確保小區(qū)安全、穩(wěn)定為重點，依靠專業(yè)化公司和廣大住戶，加強(qiáng)管理、加強(qiáng)宣傳、加強(qiáng)防范、加強(qiáng)檢查，積極果斷處置突發(fā)事件和治安案件，確保了管理站良好的治安消防秩序和穩(wěn)定的局面?，F(xiàn)將本人今年的工作簡要述職如下：

一、政治思想方面

本人認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的路線、方針、政策，旗幟鮮明地堅持四項基本原則、擁護(hù)改革開放，努力用馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和及十六屆六中全會精神為指針，牢記為人民服務(wù)的宗旨，樹立正確的人生觀、價值觀、業(yè)績觀，并始終堅持黨的基本路線，自覺遵守國家法律、法規(guī)和管理局、中心的各項規(guī)定，認(rèn)真履行自己的崗位職責(zé)，尊敬領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，品行端正，作風(fēng)正派，廉潔自律，恪盡職守，樂于奉獻(xiàn)，有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，在工作、學(xué)習(xí)和生活中，切實起到了一名共產(chǎn)黨員的先鋒模范作用。此外，本人利用工作間隙，積極聯(lián)系群眾，做好職工的思想工作。兩年來，共與聯(lián)系的兩名同志進(jìn)行了１0余次個別談話。通過談話，兩名同志思想和工作都有了進(jìn)步。

二、組織管理方面

多年從事治安保衛(wèi)、消防、維護(hù)穩(wěn)定管理工作，與各級領(lǐng)導(dǎo)的廣泛接觸，使我學(xué)習(xí)和摸索到了不少有益的組織管理工作經(jīng)驗。勤于思考，熱衷，能夠充分發(fā)揮主觀能動性；開拓創(chuàng)新，注重實效，注重團(tuán)隊意識，能夠團(tuán)結(jié)同志、與人共事。比較理解人，關(guān)愛人，包容人，善于協(xié)調(diào)關(guān)系，增強(qiáng)凝聚力，形成整體合力。在管理站幾次突發(fā)事件的處理中，能與管理站班子成員協(xié)調(diào)一致，組織職工積極的開展工作，將事故苗頭消滅在萌芽狀態(tài)，得到了各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定，也受到了廣大職工群眾的一致好評，為單位的穩(wěn)定做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

三、狠抓安全措施落實，確保小區(qū)安全

（一）、加強(qiáng)教育，提高隊伍整體素質(zhì)

為搞好治安保衛(wèi)消防工作，本人根據(jù)實際，組織制定出了安全培訓(xùn)計劃。一方面，不斷加大對干部員工政治思想的教育力度，經(jīng)常利用專題會、議會代訓(xùn)等大小會議開展形勢任務(wù)、理想信念、廉潔自律及職業(yè)道德教育，以身邊的典型案例開展警示教育；另一方面，以普法教育為重點，有計劃、有步驟地開展了安全知識及技能等培訓(xùn)，使廣大員工及住戶遵紀(jì)守法意識明顯增強(qiáng)，提高了隊伍的政治思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。兩年來，共組織安全知識、技能培訓(xùn)20余次，參加人員400余人次。

（二）、夯實基礎(chǔ)，明確目標(biāo)管理責(zé)任

在平時的工作中，我們堅持把安全、穩(wěn)定工作擺在重要議事日程，并納入年度計劃，將安全工作與經(jīng)營管理工作同部署，同檢查、同考核。 一是組織完善了有關(guān)規(guī)章制度。根據(jù)中心有關(guān)文件精神，我們在原有制度的基礎(chǔ)上，先后制定、修改和完善了《信訪工作制度》、《門衛(wèi)值班制度》、《小區(qū)治安管理規(guī)定》、《小區(qū)消防管理辦法》等規(guī)章制度，進(jìn)一步嚴(yán)明制度、規(guī)范操作，堵塞了管理漏洞；二是堅持實行安全工作目標(biāo)管理。治安保衛(wèi)消防目標(biāo)管理從站領(lǐng)導(dǎo)拓展到各辦公室、各班組，自上而下層層簽訂責(zé)任書，責(zé)任書簽訂率達(dá)到了100%，并將安全管理理落實情況與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制掛鉤，嚴(yán)格考核，獎懲兌現(xiàn)，進(jìn)一步明確了安全目標(biāo)責(zé)任，有效地促進(jìn)了安全、穩(wěn)定工作的開展。

（三）、落實責(zé)任，確保實現(xiàn)治安保衛(wèi)消防工作目標(biāo)

1、加大值班和巡邏檢查力度

為了確保小區(qū)治安安全，我注重門衛(wèi)值班管理，對門衛(wèi)堅持24小時值班， 并要求對外來人員和出入車輛都要進(jìn)行登記，對重點部位、敏感部位安排專人巡邏，發(fā)生情況基本做到及時到位，及時處置，把一些不安定因素和苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。要求夜間巡邏人員加強(qiáng)責(zé)任心，并設(shè)有監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督巡邏情況。

2、抓安全檢查，及時處置影響小區(qū)的不安全問題。

為加強(qiáng)安全防范工作，要求各班組每天對小區(qū)進(jìn)行巡視，并做好記錄，建站以來，共組織全方位安全檢查20次，通過檢查發(fā)現(xiàn)治安、消防安全隱患32處，且都指定專人限時進(jìn)行了整改。

3、加強(qiáng)防火安全管理，堵塞火險隱患漏洞

為了將消防工作落到實處，管理站在人員少，消防工作量大的情況下，認(rèn)真落實防火責(zé)任制，依法照章辦事。按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，管理站與各主業(yè)單位安全部門聯(lián)系，互相配合，共同完成消防工作的各項任務(wù)。一是成立了防火領(lǐng)導(dǎo)小組，建立完善了《消防應(yīng)急預(yù)案》，組建了義務(wù)消防隊，并進(jìn)行了消防知識培訓(xùn)及預(yù)案演練；二是嚴(yán)格執(zhí)行管理局hse委員會“四條禁令”，同時為確保對消防工作的投入，保證消防器材合理配置，管理站堅持每半年對消防器材進(jìn)行維和保養(yǎng)，確保完好率達(dá)到100％；三是加強(qiáng)消防宣傳教育，著力提高職工群眾的消防安全意識，在各小區(qū)重點宣傳消防法律、法規(guī)和防火知識，動員職工參與社區(qū)消防建設(shè)；四是健全各級工作制度，建立完善了消防安全自查、整改上報制度、消防巡查制度和警示制度；五是加強(qiáng)日常巡查和消防安全檢查，疏通消防通道，把消防隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保障社區(qū)安全。

4、加強(qiáng)外來人口管理

為了做好外來人口的'管理工作，今年，我們對三個小區(qū)外來人員逐個重新進(jìn)行登記、造冊、建立檔案，做到底數(shù)清情況明。針對外來人口法律意識薄弱的情況，我們組織他們進(jìn)行了遵紀(jì)守法的安全教育，收到明顯實效，一年來沒有發(fā)生一起外來人口違法違紀(jì)案件。我們還特別注意加強(qiáng)了對入小區(qū)施工隊伍的管理，與施工單位負(fù)責(zé)人簽訂了治安、防火責(zé)任書，確定他們活動范圍，定期對工地進(jìn)行安全檢查，由于管理有措施、有制度、有檢查、責(zé)任到位，確保了施工隊在社區(qū)施工期間沒有發(fā)生任何安全問題。

兩年來管理站的治安保衛(wèi)、消防、維護(hù)穩(wěn)定工作在各級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的配合支持下，充分發(fā)揮群防群治的組織作用，確保了管理站的穩(wěn)定和良好的治安秩序，沒有發(fā)生刑事案件和治安案件，及災(zāi)害事故，沒有發(fā)生火災(zāi)火險事故，為專業(yè)化公司和廣大住戶創(chuàng)造了良好的工作、生活環(huán)境。

四、今后工作努力的方向

1、認(rèn)真學(xué)習(xí)、掌握黨和國家方針政策和各項法律法規(guī)。解放思想，

與時俱進(jìn)，以開拓進(jìn)取、全心全意為人民服務(wù)的工作態(tài)度去實行“”重要思想。一方面加強(qiáng)政治理論知識的學(xué)習(xí)，不斷提高自己的政治理論修養(yǎng)和明辯大是大非的能力。另一方面加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識和高科技知識的學(xué)習(xí)，緊跟時代步伐，不斷充實完善自己。

2、按照單位總體工作目標(biāo)要求，認(rèn)真貫徹落實中心治安保衛(wèi)、消防、維護(hù)穩(wěn)定工作，繼續(xù)完善各種規(guī)章制度和管理辦法，落實各項責(zé)任，提高治安防范體系的整體效能。特別是貫徹落實“打防結(jié)合，預(yù)防為主”的總體方針，加強(qiáng)小區(qū)的社會治安綜合治理工作。

3、廣泛開展治安防范管理的宣傳教育工作。通過對職工群眾的宣傳教育，貫徹落實治安防范工作各項規(guī)章制度和各項管理措施；督促各班組加強(qiáng)對重點要害部位的“三防”建設(shè)，制定完善的突發(fā)事件應(yīng)急措施；定期組織開展對職工的法律知識、治安保衛(wèi)業(yè)務(wù)、技能及相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)、考核。

不足之處：一是在處理問題時稍顯急躁；二是治安保衛(wèi)、消防、維護(hù)穩(wěn)定工作與中心要求有一定的距離；三是管理工作分散，沒有太多的時間進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，理論修養(yǎng)有待提高。針對上述存在的問題，本人將積極克服困難，彌補(bǔ)不足，為局、中心及管理站的安全、穩(wěn)定工作盡微薄之力。

在機(jī)關(guān)管理工作中，認(rèn)真按照人常委會領(lǐng)導(dǎo)提出的工作要求，規(guī)范服務(wù)程序，嚴(yán)格開展了機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)和機(jī)關(guān)效能建設(shè)，認(rèn)真執(zhí)行了內(nèi)部管理制度，在上下班簽到、報刊訂閱、文件發(fā)放和傳閱、文檔管理工作、新聞宣傳工作、衛(wèi)生清掃工作、值班制度以及財務(wù)管理等方面都認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步落實了駕駛員責(zé)任目標(biāo)，從而較好地提高了工作效率和服務(wù)質(zhì)量，保證了工作的開展。一年來,還按照上級黨委的部署和人常委會的要求，認(rèn)真組織全體黨員參加了豐富多彩的文娛活動和縣委、縣政府組織的各項學(xué)習(xí)教育、社會活動。在重節(jié)日前都積極開展扶貧幫困活動，組織人員看望結(jié)對幫扶困難職工,送去面粉、米和花生油等慰問品。積極參加了各種公意捐款活動，先后組織參加了全縣紀(jì)念慶祝七一朗誦會演賽，組織了慶“七、一”、國慶畫展等活動，還組織黨員干部到焦裕祿紀(jì)念館進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)，開展了機(jī)關(guān)小型體育比賽活動，進(jìn)一步活躍了機(jī)關(guān)生活。

四、堅持不懈地加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，不斷增強(qiáng)抗腐防變能力

一年來，常委會機(jī)關(guān)把黨風(fēng)廉政建設(shè)作為機(jī)關(guān)黨建工作的總抓手，切實強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真落實措施，狠抓管理，促進(jìn)了工作開展。按照中央、省、市、縣委關(guān)于黨風(fēng)廉政準(zhǔn)則和廉潔自律的有關(guān)規(guī)定和人常委會黨組關(guān)于加強(qiáng)機(jī)關(guān)自身建設(shè)工作的要求，結(jié)合人機(jī)關(guān)工作實際，研究制定了《◎◎縣人常委會機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)實施意見》、《◎◎縣人常委會機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)考核辦法》等規(guī)章制度，加強(qiáng)了對黨風(fēng)廉政建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步明確了機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子和全體黨員的責(zé)任。緊緊圍繞“標(biāo)本兼治，綜合治理”的原則，完善管理機(jī)制，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)干部的監(jiān)督制約機(jī)制。為確保黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制工作的貫徹落實，重點抓了檢查落實工作，結(jié)合機(jī)關(guān)工作會議和支部會議、黨員會議，認(rèn)真督察班子成員落實黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制情況，結(jié)合半年一次機(jī)關(guān)工作，把全體黨員落實黨風(fēng)廉政建設(shè)的情況納入機(jī)關(guān)科室和工作人員個人責(zé)任目標(biāo)，和其它業(yè)務(wù)工作一起考核，并將考核結(jié)果作為年終評優(yōu)的主要依據(jù)，有效地提高了機(jī)關(guān)黨員干部強(qiáng)化黨風(fēng)廉政建設(shè)的自覺性。一年來，認(rèn)真落實領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律有關(guān)規(guī)定，班子成員從自身作起，認(rèn)真落實黨風(fēng)廉政建設(shè)各項規(guī)定。機(jī)關(guān)工作人員發(fā)揚密切聯(lián)系群眾的優(yōu)良傳統(tǒng)，結(jié)合工作實際，堅持深入基層、深入群眾，搞好調(diào)查研究，圍繞南定工業(yè)城縣、創(chuàng)建國家園林城市、黨員先進(jìn)性教育、重點*案件、重事項調(diào)研、重點工程建設(shè)等工作，認(rèn)真組織協(xié)調(diào)、撰寫情況反映、調(diào)查和信息，積極為人常委會領(lǐng)導(dǎo)參與全縣重點工作搞好服務(wù)，多次參加了全縣“察民情、解難題、化糾紛、促發(fā)展”戶訪等活動，充分利用這些工作的有力時機(jī)向廣人民群眾廣泛宣傳黨的路線方針政策和法律法規(guī)，宣傳縣委、政府的工作思路和措施，傾聽群眾呼聲，了解社情民意，及時提出各方面工作的意見和建議，努力營造了干事創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境。

通過一年來的工作，人常委會機(jī)關(guān)的制度建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)和機(jī)關(guān)作風(fēng)取得了明顯的成效。先后榮獲縣直機(jī)關(guān)雙十佳單位和黨風(fēng)廉政建設(shè)先進(jìn)單位的榮譽(yù)稱號，宣傳工作分別獲得了省市人常委會的表彰，代表工作取得了創(chuàng)新，在全省縣縣級人常委會中首家制定了《人代表監(jiān)督管理暫行辦法》，得到了上級人的充分肯定，多家媒體進(jìn)行了采訪報道。

年的工作，我們感到有以下幾個方面的不足：一是在服務(wù)質(zhì)量上與人常委會領(lǐng)導(dǎo)的要求還存在差距，特別是在發(fā)揮機(jī)關(guān)參謀助手作用，積極為人常委會開展工作出點子、想辦法方面還做的不夠。二是機(jī)關(guān)工作的規(guī)范化方面還有待于進(jìn)一步改善，特別是在工作人員少、工作任務(wù)繁雜的情況下，需要進(jìn)一步改進(jìn)工作程序和方法、落實責(zé)任、明確任務(wù)，把今后的工作做的更好。

年我們將在縣委和縣人常委會的正確領(lǐng)導(dǎo)下,繼續(xù)按照“積極主動、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、全面周到”的原則，認(rèn)真貫徹落實人常委會的各項工作部署，積極發(fā)揮機(jī)關(guān)綜合協(xié)調(diào)的職能，為人民代表會、常委會、主任會議履行憲法和法律賦予的各項職權(quán)認(rèn)真做好服務(wù)工作、為全縣廣代表提供全面周到的服務(wù)。主要做好以下幾個方面的工作：

一是按照創(chuàng)建學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)要求，進(jìn)一步抓好人機(jī)關(guān)的各項學(xué)習(xí)。進(jìn)一步建立、健全規(guī)范的學(xué)習(xí)機(jī)制。堅持領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)、全員參與的機(jī)關(guān)集中學(xué)習(xí)與個人自學(xué)相結(jié)合的學(xué)習(xí)制度，努力使學(xué)習(xí)形式更加活潑，學(xué)習(xí)內(nèi)容更加豐富。同時，適時地組織機(jī)關(guān)工作人員外出學(xué)習(xí)考察兄弟縣縣人常委會開展工作的經(jīng)驗，開拓視野，加強(qiáng)溝通交流，增強(qiáng)學(xué)習(xí)效果。

二是按照年度工作要點的要求，做好人常委會、主任會議以及有關(guān)議題視察、調(diào)查活動的組織、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作。積極配合機(jī)關(guān)各科室，做好為縣人代表及駐地全國、省、市人代表和常委會組成人員聯(lián)系、走訪、接訪的協(xié)調(diào)、服務(wù)工作。并圍繞常委會議、主任會議組織開展的調(diào)研活動，撰寫調(diào)研文章。

三是充分發(fā)揮機(jī)關(guān)的樞紐作用，加強(qiáng)與上級人常委會辦事機(jī)構(gòu)和縣五班子、政府各部門以及各鎮(zhèn)、街道人工作機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，學(xué)習(xí)借鑒開展工作的經(jīng)驗，及時溝通信息，為人常委會開展工作創(chuàng)造便利條件。同時加強(qiáng)與機(jī)關(guān)各科室的配合

，建立健全上情下達(dá)、下情上達(dá)的機(jī)制，確保政令暢通。

四是加強(qiáng)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理，提高工作質(zhì)量和效率。認(rèn)真組織機(jī)關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高辦文質(zhì)量和文件管理質(zhì)量，圍繞年度工作目標(biāo)積極開展信息、宣傳工作，同時加強(qiáng)對駕駛員、機(jī)關(guān)車輛、機(jī)關(guān)后勤服務(wù)和老干部服務(wù)工作的管理，強(qiáng)化工作人員責(zé)任意識，適應(yīng)機(jī)關(guān)工作新形勢的需要，提高工作效率、質(zhì)量和服務(wù)水平。

五是積極開展健康有益的文娛活動，增強(qiáng)機(jī)關(guān)凝聚力。積極參加縣直機(jī)關(guān)組織開展的各項文體活動，并結(jié)合機(jī)關(guān)自身情況，組織開展一些健康向上的文娛活動、學(xué)習(xí)參觀考察活動，增強(qiáng)機(jī)關(guān)活力。

篇五 關(guān)于小區(qū)亂作為自治管理情況調(diào)研報告

一、前言

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市居住小區(qū)已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區(qū)管理為輔的基本特征。小區(qū)自治管理的好壞，不僅關(guān)系到每戶居民的切身利益，更關(guān)系到小區(qū)居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養(yǎng)。作為以“市民社會”為基本特征的社會發(fā)展規(guī)律和方向，市民組織的發(fā)展完善，是衡量一個城市發(fā)展與否的極重要標(biāo)準(zhǔn)。從這個意義上說，小區(qū)自治管理的狀況和能力不僅關(guān)系到社會的和諧和穩(wěn)定，也關(guān)系到城市發(fā)展水平和政治文明的建設(shè)問題。作為首善之區(qū)的區(qū)，不僅是全國最早開展社區(qū)建設(shè)的城區(qū)之一，也是社區(qū)建設(shè)成效最好的城區(qū)之一，因此，更應(yīng)該努力關(guān)注這些來自社區(qū)的基本的社會治理問題。

但就目前而言，我們城市小區(qū)的自治管理還相當(dāng)不完善，其突出地表現(xiàn)在以下方面：

(一)業(yè)主大會發(fā)起組織機(jī)制缺乏。就區(qū)而言，幾乎沒有一個小區(qū)召集過真正意義上的業(yè)主大會和規(guī)范的書面業(yè)主大會。

(二)業(yè)主委員會的工作機(jī)制和組織能力欠缺。目前，區(qū)范圍的小區(qū)中，絕大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責(zé)。

(三)業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和業(yè)主利益的代表者和維護(hù)者，其選舉產(chǎn)生和發(fā)起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業(yè)主對業(yè)主委員會不信任，業(yè)主委員會難以有效開展工作。

(四)涉及業(yè)主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業(yè)主監(jiān)督制度。

(五)業(yè)主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業(yè)主呈一盤散沙的狀況，意見難統(tǒng)一、不團(tuán)結(jié)、不配合，使得業(yè)主自治實際處于被懸置的狀況。

以上這些問題的普遍存在，使得小區(qū)管理水平長期在低水平徘徊，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有力保障，業(yè)主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區(qū)自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區(qū)公共設(shè)施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區(qū)環(huán)境、形象和質(zhì)量指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。

二、問題產(chǎn)生的原因

目前，區(qū)城市建設(shè)速度較快，新建小區(qū)比較多，新建小區(qū)的設(shè)計規(guī)劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設(shè)施和公共場所、綠地等要求。同時，小區(qū)治安、防盜等安全管理問題，公共設(shè)施和公共場所的使用問題，以及小區(qū)里面擺攤設(shè)點經(jīng)營問題，也為小區(qū)居民們普遍重視和關(guān)注，并直接涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益。這些都對小區(qū)的管理提出了更高的要求，使得小區(qū)的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內(nèi)容。小區(qū)管理水平和狀況，成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標(biāo)志。

縱觀目前小區(qū)管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴(yán)重影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的諸多問題，縱觀其原因在于：

(一)管理思路上，在對小區(qū)自治管理的關(guān)系中，存在著強(qiáng)調(diào)以物業(yè)管理企業(yè)為核心，業(yè)主自治管理機(jī)制為輔助的問題

首先，在由傳統(tǒng)的房管理念發(fā)展為住宅私有化后所出現(xiàn)的專業(yè)化、企業(yè)化、服務(wù)性的物業(yè)管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業(yè)“管理”的觀念，而把現(xiàn)代物業(yè)管理當(dāng)成傳統(tǒng)傳統(tǒng)房管模式的延續(xù)。從而在對小區(qū)自治管理的模式設(shè)計上，自覺不自覺地突出了以物業(yè)管理為核心。

其次，在實踐中，由于目前的小區(qū)業(yè)主相對松散，彼此不熟，業(yè)主大會的召集機(jī)制不完善，業(yè)主委員會工作機(jī)制和責(zé)任不明，使得業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以發(fā)揮積極有效的作用?，F(xiàn)實中，業(yè)主委員會的主要職能就在于和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，而物業(yè)管理合同一旦簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)便成為小區(qū)管理的中心和主宰。業(yè)主大會由于難以召集，業(yè)主委員會也由于自身地位和組織機(jī)制的松散，且業(yè)主委員會的成員又大多是兼職、義務(wù)工作，因而難以發(fā)揮其有效的作用。相反，物業(yè)管理企業(yè)卻往往利用其完善的企業(yè)法律組織行為和較復(fù)雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業(yè)主聘用，為廣大業(yè)主服務(wù)的法律本質(zhì)，反而成為名副其實的廣大業(yè)主的管理者。

再次，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下，政府有關(guān)部門和司法部門也都更多的從維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)性出發(fā)考慮問題，而很少從尊重廣大業(yè)主的意愿和維護(hù)廣大業(yè)主的選擇性角度考慮問題。

(二)業(yè)主委員會的選舉和產(chǎn)生機(jī)制存在嚴(yán)重不合理，不規(guī)范的現(xiàn)象

業(yè)主委員會的產(chǎn)生，既體現(xiàn)了對廣大業(yè)主基本權(quán)利的尊重和保障，又直接決定著業(yè)主委員會能否真實代表業(yè)主的根本利益，在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益過程中能否主動發(fā)揮作用的問題。目前，業(yè)主委員會的產(chǎn)生機(jī)制或是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織選舉產(chǎn)生，或是由物業(yè)管理企業(yè)組織選舉產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)之間有著特殊的利益關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主之間是一種選擇和被選擇的關(guān)系，因此，這兩種業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生方式就難以將物業(yè)管理企業(yè)的利益與業(yè)主的權(quán)利真正剝離，很難保證其公平、合理。

在目前選舉方式下產(chǎn)生的業(yè)主委員會不僅難以獲得廣大業(yè)主的信任，也使得廣大業(yè)主逐漸對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的做法喪失信心，這是目前業(yè)主委員會的選舉中廣大業(yè)主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據(jù)調(diào)查，占八成多的小區(qū)居民對業(yè)主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業(yè)主對業(yè)主委員會的選舉不熱心和不能認(rèn)真對待。

這一狀況還導(dǎo)致了廣大業(yè)主對維護(hù)自身在小區(qū)中切身利益的高度關(guān)注和對維護(hù)自身利益的組織機(jī)構(gòu)的不信任，以及對利益代表機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區(qū)業(yè)主逐漸對小區(qū)公共管理事務(wù)和公共利益維護(hù)的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當(dāng)上揚。在調(diào)查中，絕大部分業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)和公共財產(chǎn)的管理，采取事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度，而一旦涉及個人利益，則事已關(guān)己、高高跳起。甚至目前不少小區(qū)中普遍存在的車輛被劃、被砸的現(xiàn)象，皆由這種矛盾引起。物業(yè)管理企業(yè)為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業(yè)主既不能有效發(fā)表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。

(三)小區(qū)的自治管理和社區(qū)管理相脫節(jié)

目前，小區(qū)物業(yè)管理的思路基本是建立在以物權(quán)為核心的法律制度的構(gòu)建上，而忽視了小區(qū)自治管理的社會性和其在政治文明建設(shè)中的意義。在這樣的認(rèn)識思路下，對小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產(chǎn)生和工作機(jī)制的實踐，也都是建立在以對不動產(chǎn)為核心的工作機(jī)制上的，其工作指導(dǎo)單位歸屬于房產(chǎn)管理部門。而物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)上也受房產(chǎn)管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區(qū)自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。

事實上，從社區(qū)管理的角度，其本身就包含著以小區(qū)為單位的，包括對人管理和對物管理在內(nèi)的最基層的社會管理。但是，目前小區(qū)自治管理和社會管理恰恰是相脫節(jié)的。作為社會管理重要內(nèi)容的小區(qū)物業(yè)自治管理，社區(qū)管理無法介入其中，也無法在其中發(fā)揮積極作用;而小區(qū)物業(yè)自治管理所存在的松散性、非常設(shè)性的弊端卻又得不到和小區(qū)管理最為密切的社區(qū)管理的支持和幫助。因此，小區(qū)自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發(fā)揮其應(yīng)有的自治管理作用，也不能充分調(diào)動廣大業(yè)主參與小區(qū)自治管理的積極性和責(zé)任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機(jī)制和法律途徑予以解決。

在調(diào)查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區(qū)組織能夠在小區(qū)物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用，支持和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)自治管理工作，以有效改變小區(qū)業(yè)主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區(qū)組織也普遍認(rèn)為由社區(qū)組織指導(dǎo)、支持小區(qū)物業(yè)自治工作既能夠有助于社區(qū)工作的開展，也能更好的發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治管理的作用。

三、建議

(一)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理工作，應(yīng)調(diào)整為不同機(jī)構(gòu)指導(dǎo)和管理。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這種法律關(guān)系的性質(zhì)，就決定了作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導(dǎo)和管理機(jī)關(guān)分屬于不同的行政主體，才能在維護(hù)各自利益的前提下，有效地調(diào)整和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間正常、平等的工作關(guān)系。事實上，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主自治工作的指導(dǎo)、管理者，既可以是房產(chǎn)行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區(qū)自治管理中存在的問題，應(yīng)盡快將小區(qū)自治管理工作由現(xiàn)在的房產(chǎn)行政主管部門主導(dǎo)，調(diào)整為由街道辦事處或其委托的社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

(二)盡快施行小區(qū)物業(yè)自治管理和社區(qū)管理有效結(jié)合的管理模式，并建立在社區(qū)指導(dǎo)和支持下的業(yè)主委員會選舉制度。

在區(qū)全面推進(jìn)社區(qū)工作的努力下，區(qū)已成為全國社區(qū)建設(shè)成效最好的社區(qū)之一。在進(jìn)一步建設(shè)更高水平和諧社區(qū)的工作中，小區(qū)自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應(yīng)成為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的重要工作內(nèi)容，也是構(gòu)建小康型社區(qū)體系的必由之路。建立街道委托社區(qū)指導(dǎo)和支持下的小區(qū)業(yè)主委員會選舉制度，既能夠使小區(qū)的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導(dǎo)，也能夠有力地強(qiáng)化業(yè)主委員會的工作職能，更能夠?qū)⑿^(qū)自治管理和社區(qū)管理有機(jī)地融合，從而更好地發(fā)揮社區(qū)工作的作用，取得社區(qū)工作更好的成效。

(三)探索建立小區(qū)業(yè)主委托代理的管理制度。

目前，業(yè)主委員會由于多為兼職人員從事相關(guān)工作，業(yè)主委員會的工作機(jī)制難以保障，業(yè)主委員會及其成員的工作責(zé)任難以落實，這往往導(dǎo)致業(yè)主委員會工作效率的低下，維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的能力不強(qiáng)，對物業(yè)管理企業(yè)的制衡性顯得軟弱。為此，從維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益、提升廣大業(yè)主主人意識和社會管理意識的角度出發(fā)，可以探索建立小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理業(yè)主大會或業(yè)主委員會的制度。專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理制度的建立，將充分發(fā)揮專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性、組織性和法律服務(wù)性的優(yōu)勢，能夠有效地代表和體現(xiàn)廣大業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的意志。

篇六 居民小區(qū)物業(yè)管理工作交接的工作報告

9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月 18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人(縣紀(jì)委、財政局)、移交人(縣房管處)、接收人(**鎮(zhèn)物管辦)聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價：

1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管;**鎮(zhèn)作為實施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實了力量。

2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購置一輛服務(wù)專用車。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對存在的突出問題進(jìn)行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進(jìn)了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(zhèn)(社區(qū))或物業(yè)就能解決的，對建設(shè)部門、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預(yù)算，保證需要。

4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。

三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實行規(guī)劃設(shè)計與住房驗收聯(lián)動機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工;住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊等相關(guān)部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實行?？顚Ｓ?。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。

4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

篇七 關(guān)于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

為推動我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認(rèn)真開展物業(yè)管理工作調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調(diào)研結(jié)果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點

1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務(wù)收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作 ，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容。

2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)。其次，要根據(jù)“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強(qiáng)化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。

4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強(qiáng)對業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經(jīng)費，應(yīng)指導(dǎo)其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面，要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務(wù)費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一采用收費標(biāo)價牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、價格舉報電話等進(jìn)行公示。同時，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。縣政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑讉€無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

篇八 小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

20xx年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質(zhì)量都有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部員工隊伍的 建設(shè)等方面比較薄弱。20xx年將是我們物業(yè)管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商的發(fā)展要求。特制定了20xx年物業(yè)管理工作計劃：

一、保安管理

1）、做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。

2）、對各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊員的培訓(xùn)。 繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無任何刑事案件發(fā)生。

3）、加強(qiáng)部門內(nèi)部力量的梯隊建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。

4）、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5）、加大軍事訓(xùn)練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。

6）以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理

1）對 整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設(shè)備設(shè)施正常工作

2、加強(qiáng)對裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。

三、 環(huán)境衛(wèi)生的管理

1）環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實際情況，主要針對河道的清潔加強(qiáng)對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。

2）要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

3）要求保潔部按照開發(fā)商的要求進(jìn)行。

四、客服管理

1）繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。

2）進(jìn)一步提高物業(yè)收費水平，確保收費率達(dá)到96%左右。

3）密切配合各部門工作，及時、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。

4）完善客服制度和流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。

5）加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè) 。對員工從服務(wù)意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊伍的綜合素質(zhì)。

五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業(yè)主滿意度 ，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收。

六、根據(jù)公司年度計劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。

根據(jù)公司年度管理工作計劃，20xx年的工作重點還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強(qiáng)化服務(wù)意識，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規(guī)以及公司制定的各項規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項整改完善。 根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。 擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。 配合開發(fā)商各項銷售活動的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。

20xx年銀都名墅物管處將以務(wù)實的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發(fā)商的重點工作為中心，保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績。

篇九 2023年小區(qū)物業(yè)管理實習(xí)報告

今年1月20日開始，我在曲阜市龍虎小區(qū)物業(yè)進(jìn)行了物業(yè)管理實習(xí)工作。網(wǎng)在實習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實習(xí)。在實習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認(rèn)識，用實踐驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識。

我所實習(xí)的海納物業(yè)管理有限公司，目前，該公司擁有員工近1500人，管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。市直第四生活小區(qū)由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。 回顧實習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習(xí)中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一.加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。 嚴(yán)把員工招聘關(guān)。海納物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè);招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。 做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。海納物業(yè)對新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會。海納物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

二,重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對于設(shè)備管理，我在實習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。當(dāng)然,在物業(yè)管理中還存在著很多不完善,不健全的地方.比如說：

(1)物業(yè)人員的形象不規(guī)范。(2)規(guī)章制度不健全。(3)物業(yè)管理工作宣傳不到位。(4)服務(wù)人員的人性化意識不強(qiáng)。(5)、物業(yè)經(jīng)營收入單一，難以擺脫虧損的局面。

通過在實習(xí)中理論的研究和實踐的磨合，我認(rèn)為這些基本的問題已經(jīng)成為物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問題，規(guī)范物業(yè)項目的運作，樹立物業(yè)的品牌形象。通過近段時間的實習(xí)，提出自己的幾點建議和方法：

建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。(1)規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志，所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話，由于在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實就是一個服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。(2)健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象。并要做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎罰激勵措施。(3)充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機(jī)構(gòu)和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關(guān)系。在日常的管理服務(wù)中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示，必要時要達(dá)成書面協(xié)議。 2、服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

短暫的實習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習(xí)生活，我在實習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習(xí)，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓?？傊?jīng)過此次實踐，我得到了真正的切實的實踐經(jīng)驗，綜合所學(xué)的理論知識，這將會為我走進(jìn)并做好物業(yè)管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。我會持續(xù)地理解和體會實習(xí)中所學(xué)到的知識，期望在未來的工作中把學(xué)到的理論知識和實踐經(jīng)驗不斷的應(yīng)用到實際工作中來，充分展示我的個人價值和人生價值，為實現(xiàn)自我的理想和光明的前程而努力。通過不斷的總結(jié)，不斷的提高，我有信心在未來的工作中更好的完成任務(wù)。

篇十 小區(qū)物業(yè)管理個人工作計劃報告

一、抓好源頭控制，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)

全縣所有物業(yè)管理小區(qū)和新近準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)招投標(biāo)的小區(qū)，必須安裝視頻監(jiān)控和巡更設(shè)備。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理綜合竣工驗收備案之前，必須安裝好監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)安保人員巡更系統(tǒng)。在設(shè)計階段，要向縣開發(fā)、物業(yè)主管部門報送具體的分項施工圖、平面圖，要求監(jiān)控和巡更面積達(dá)到小區(qū)全覆蓋，不留死角，待審查合格后方可進(jìn)行施工。

物業(yè)辦負(fù)責(zé)對我縣已經(jīng)進(jìn)行物業(yè)管理的小區(qū)進(jìn)行清查，凡沒有安裝視頻監(jiān)控和巡更系統(tǒng)的，責(zé)令進(jìn)行整改建設(shè)，具體措施如下：

1、尚未進(jìn)行綜合竣工驗收備案的新建小區(qū)，必須安裝視頻監(jiān)控和安保人員巡更設(shè)備方可驗收備案。

2、已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)的新建小區(qū)，沒有進(jìn)行視頻監(jiān)控和巡更設(shè)備安裝的，必須進(jìn)行安裝，其安裝費用從物業(yè)質(zhì)保金中支付。

3、已經(jīng)交付使用五年以上的物業(yè)管理小區(qū)，其視頻監(jiān)控設(shè)備及物業(yè)巡更設(shè)備建議由業(yè)主委員會提出申請，動用住宅專項維修基金進(jìn)行安裝。

4、沒有繳納住宅專項維修基金的物業(yè)管理小區(qū)，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)與業(yè)主協(xié)商，由業(yè)主公攤費用，安裝視頻監(jiān)控設(shè)備和巡更設(shè)備。

二、提高準(zhǔn)入門檻，把好設(shè)備關(guān)

建立監(jiān)控產(chǎn)品及巡更機(jī)質(zhì)量審查制度，嚴(yán)把市場準(zhǔn)入機(jī)制，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品，規(guī)范物業(yè)服務(wù)小區(qū)視頻、巡更機(jī)安裝混亂的局面，由主管部門對監(jiān)控設(shè)備的前期選型、安裝進(jìn)行把關(guān)，堅決杜絕安裝之后無法使用或者效果不好的情況。

三、分清責(zé)任，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)主體作用

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是實施本項工作的主體，要切實負(fù)責(zé)起各個物業(yè)服務(wù)小區(qū)的安保工作，積極落實好小區(qū)的安保工作，并認(rèn)真負(fù)責(zé)好安保設(shè)備的提升建設(shè)。已經(jīng)安裝配套好視頻監(jiān)控設(shè)備和物業(yè)安保人員巡更設(shè)備的物業(yè)服務(wù)小區(qū)要做好系統(tǒng)的維修、養(yǎng)護(hù)、檢驗、更換，以保證系統(tǒng)在良好狀態(tài)下運行。視頻監(jiān)控及巡更設(shè)備不完善的物業(yè)小區(qū)要積極進(jìn)行完善，尚未進(jìn)行視頻監(jiān)控設(shè)備和巡更設(shè)備安裝改造提升的物業(yè)管理小區(qū)要抓緊報送方案，進(jìn)行安裝。對沒有繳納住宅專項維修基金的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會和業(yè)主協(xié)調(diào)，做通業(yè)主工作，保障完成監(jiān)控設(shè)備和巡更設(shè)備的安裝。

四、強(qiáng)化監(jiān)管，發(fā)揮主管部門聯(lián)動作用

規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、物業(yè)等科室、單位要通力合作，各司其職，把好規(guī)劃、設(shè)計、圖紙審查、施工、驗收等每一個環(huán)節(jié)，確保把物業(yè)安保設(shè)備安裝落到實處，加強(qiáng)我縣的物業(yè)服務(wù)小區(qū)的安保水平。視頻監(jiān)控設(shè)備和物業(yè)巡更設(shè)備安裝前，方案必須到主管部門報批，安裝的設(shè)備必須通過主管部門的檢驗合格后方可進(jìn)行安裝，視頻監(jiān)控設(shè)備和物業(yè)巡更設(shè)備安裝后，必須由開發(fā)辦、物業(yè)辦進(jìn)行驗收。凡未經(jīng)過上述環(huán)節(jié)或者審查存在問題的新建小區(qū)，一律不準(zhǔn)通過竣工綜合驗收備案;凡未經(jīng)過上述環(huán)節(jié)或者審查存在問題的物業(yè)服務(wù)小區(qū)，一律不予授予各類物業(yè)表彰及評優(yōu)評先，主管部門不予通過資質(zhì)年審。

篇十一 2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

1.2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

一、植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;

對區(qū)域內(nèi)的樹木進(jìn)行整形修剪。

二、做好環(huán)境衛(wèi)生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區(qū)上門收垃圾時間為中午12：00前，請業(yè)主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶，公布房號且上報有關(guān)部門。

三、住戶請來小區(qū)的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務(wù)必告知房號，對物業(yè)安全秩序人員開展工作有很大幫助;

管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加xx元達(dá)到xx元左右，2房增加xx元達(dá)到xx元左右，1房增加xx元以上達(dá)到xx元左右，請大家出租務(wù)必找物業(yè)，必將令你滿意!電話：xxxxx;

嚴(yán)格進(jìn)出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業(yè)公司管理處提前辦理出入條，夜間不應(yīng)搬運物品;

大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調(diào)整，為行人、行車安全創(chuàng)造條件;

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;

小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養(yǎng)狗，不要驚動鄰居。出門時，務(wù)必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區(qū)秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

2.2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

1、以客戶為中心，大力提升服務(wù)質(zhì)量。

尋找、創(chuàng)造機(jī)會采取多種形式與客戶加強(qiáng)溝通，比如：上門走訪、顧客滿意度調(diào)查、往來文件、節(jié)日期間的互動等等。及時掌握客戶的信息，把握客戶需求，并盡努力滿足客戶需求，為客戶提供高附加值的服務(wù)。提高顧客滿意度。

2、利用helpdesk管理軟件，注重客戶信息的收集、分析、比較；根據(jù)客戶反饋信息，及時做出反映。

3、以客戶為中心，改善業(yè)務(wù)流程、操作程序。

4、推動拓展、發(fā)揮“貼心管家小組”職能，使每位成員真正和客戶“貼”起心來，及時為客戶解決問題。

5、規(guī)范、強(qiáng)化、細(xì)化客服人員的禮貌待客、熱情服務(wù)。

6、全力配合政府機(jī)關(guān)，做好公共服務(wù)工作。

7、及時宣傳、傳達(dá)、落實政府部門的有關(guān)法律法規(guī)條文

8、一如既往的全力配合、支持、落實各級政府的各項政策指示，發(fā)揮我們應(yīng)有的作用。

9、嚴(yán)控外包方，把好質(zhì)量關(guān)。

10、利用對外包方的“月會”制度，進(jìn)一步強(qiáng)化對外包方服務(wù)的質(zhì)量控制與管理。發(fā)現(xiàn)問題讓其限期整改。對于外包方的管理形成“嚴(yán)、細(xì)、實”的工作作風(fēng)。

11、對于像“外墻清洗”等類似的一次性外包服務(wù)活動，派專人跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題，讓其立即整改，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

12、暢通溝通平臺，做好宣傳工作。

13、發(fā)揮、利用宣傳欄的橋梁、窗口作用，及時更新豐富宣傳欄信息，將項目部的有關(guān)管理信息、服務(wù)信息及外來信息等及時發(fā)布給業(yè)主。

14、向廣大顧客全面展示、樹立物業(yè)部的良好形象。

對于業(yè)主普遍關(guān)心的問題，利用宣傳欄以專題的形式發(fā)布給業(yè)主。

15、進(jìn)一步暢通、拓寬與業(yè)主的溝通渠道。

16、強(qiáng)化員工培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)。

17、以《培訓(xùn)計劃表》為基礎(chǔ)，側(cè)重培訓(xùn)客服人員的“服務(wù)意識、禮貌待客、案例分析”等，全面提升客服人員的綜合素質(zhì)。

18、開發(fā)各種形式的新課件，加大新課題，新思想的培訓(xùn)；拓寬培訓(xùn)形式。

19、注重培訓(xùn)后的效果驗證與考核，最終達(dá)到提升服務(wù)品質(zhì)的目的。

20、加強(qiáng)內(nèi)部管理，執(zhí)行質(zhì)量體系要求

21、加強(qiáng)五常法的執(zhí)行檢查力度，使每位員工都能熟練掌握并有效運用到工作中。

22、改進(jìn)電子檔案、文檔檔案的管理方法；明確檔案管理相關(guān)制度、管理流程；將一些應(yīng)急預(yù)案、方案、程序、流程等單獨裝訂成冊。

23、加強(qiáng)前臺服務(wù)、員工紀(jì)律方面的管理。

24、有效利用iso9001這一管理工具，科學(xué)化管理，規(guī)范每一個服務(wù)過程、服務(wù)細(xì)節(jié)，并記錄保留有效數(shù)據(jù)，提升服務(wù)質(zhì)量。

25、加強(qiáng)各種計劃、流程的執(zhí)行監(jiān)察力度。

26、努力提高，適時跟進(jìn)

27、持續(xù)做好垃圾分類工作，爭取成為“北京市垃圾分類優(yōu)秀示范園區(qū)”。

28、提前做好美國白蛾的相關(guān)防范防治工作，避免美國白蛾在園區(qū)泛濫，給園區(qū)及公司造成損失。

29、爭取創(chuàng)建“花園式單位”，做好相關(guān)工作。

30、管理上強(qiáng)調(diào)以人為本，以情感人，以情動人，情滿園區(qū)，著力打造和諧園區(qū)、情感園區(qū)。

31、客服部將在完美時空項目部的領(lǐng)導(dǎo)下，繼續(xù)按照項目部的戰(zhàn)略部署及要求，協(xié)助項目部完成公司的各項指標(biāo)，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)品質(zhì)及為把實創(chuàng)上地物業(yè)得管理精髓發(fā)揚光大而繼續(xù)努力。

3.2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

一、前臺接待方面

前臺接待是客服部的服務(wù)窗口，保持信息渠道暢通，監(jiān)督區(qū)域管理、調(diào)度和協(xié)調(diào)各部門工作，是前臺接待的主要職責(zé)。接待人員是展現(xiàn)公司形象的第一人，一言一行都代表著公司，是聯(lián)系小區(qū)住戶的窗口。

在工作中，我嚴(yán)格按照公司要求，工裝上崗，接待來訪人員以禮相迎，態(tài)度和藹的接聽和轉(zhuǎn)接電話，仔細(xì)認(rèn)真的處理日常事務(wù)，耐心聽取業(yè)主反映的問題、需要解決的困難，細(xì)心解答并詳細(xì)的記錄，在第一時間安排人員上門服務(wù)。每個月月末，將來電記錄匯總，上半年共接到來電68個、去電130個，業(yè)主有效投訴2宗。業(yè)主的所有咨詢來電，我們都給予滿意回復(fù);業(yè)主的報修問題，通過我們的及時聯(lián)系，根據(jù)報修內(nèi)容的不同積極進(jìn)行派工，爭取在最短的時間內(nèi)將問題解決。同時，根據(jù)報修的完成情況及時的進(jìn)行上門回訪或電話回訪。業(yè)主的投訴，已上報有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。

通過這些平凡的日常工作，使我的工作水平有了明顯的提高，受到了小區(qū)業(yè)主及領(lǐng)導(dǎo)的一致好評，也塑造了我們物業(yè)人的新形象。

二、檔案管理方面

檔案是在物業(yè)管理中直接形成的文件材料，嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定對業(yè)主資料、各部門檔案、報修單、工作聯(lián)絡(luò)函、放行條等資料進(jìn)行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，各棟住戶資料進(jìn)行盒裝化、各部門檔案進(jìn)行袋裝化管理，按期、細(xì)致的整理完成。實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密制度。定期檢查檔案情況，改動或缺少及時完善。上半年共接到各類報修共64宗，辦理放行條42張，工作聯(lián)絡(luò)函10張。

三、樣板間方面

樣板間是我們對外展示的窗口，也是樹立企業(yè)形象的平臺。每個月的月末，我都要對樣板

間的物品進(jìn)行盤點，將損壞的物品記錄并上報工程維修部，確保樣板間的物品完好無損。上半年樣板間共接到參觀組數(shù)70組，參觀人數(shù)共計187人。

四、各項費用的收繳工作

鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保工作持續(xù)正常進(jìn)行，

必須做好各項費用的收繳工作，并保證按時足額收繳。上半年共收取物業(yè)服務(wù)費用xx元;

私家花園養(yǎng)護(hù)費xx元;光纖使用費xx元;預(yù)存水費xx元;有線電視初裝費xx元;燃?xì)獬跹b費xx元。

五、經(jīng)驗與收獲

半年來，通過努力學(xué)習(xí)和不斷積累，思想認(rèn)識上還是工作能力上都有了較大的進(jìn)步，已具備了客服中心工作經(jīng)驗，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達(dá)能力等方面，經(jīng)過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強(qiáng)的專業(yè)心、責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

4.2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

一、實施規(guī)范管理健全工作制度

在原有工作制度的基礎(chǔ)上，優(yōu)化工作制度，規(guī)范工作流程，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。完善管理機(jī)制，提高工作效能，健全各式電子檔案，繼續(xù)以創(chuàng)建電子檔案、規(guī)范表格記錄為工作重點，做到全面、詳實，有證可查。

二、強(qiáng)化學(xué)習(xí)機(jī)制提升業(yè)務(wù)水平

根據(jù)方針政策，制定培訓(xùn)學(xué)習(xí)計劃，提高業(yè)務(wù)水平與服務(wù)意識。有針對性的開展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)、服務(wù)意識等綜合素質(zhì)的提高。對員工從禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、溝通能力、自律性等方面進(jìn)行培訓(xùn)，并在實際工作中檢查落實，全面提高服務(wù)能力與水平，強(qiáng)化員工隊伍的綜合素質(zhì)，為發(fā)展儲備人力資源。

三、制定考核制度提高服務(wù)質(zhì)量

以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核等方式，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效順利的完成。

四、結(jié)合實際建立安防體系

完成監(jiān)控、門禁、巡更及護(hù)欄等設(shè)施的安裝調(diào)試后，從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊伍建設(shè)，加大對景區(qū)客戶安防知識的宣傳力度。

五、開展多原化活動創(chuàng)建和諧

積極組織開展各類活動，提高景區(qū)員工及客戶的知識面與道德修養(yǎng)，大力宣揚'護(hù)林防火，人人有責(zé)'的消防安全的重要性，20xx年將以務(wù)實的工作態(tài)度為動力，以整體工作方針為指導(dǎo)，保質(zhì)保量的完成各項工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績。根據(jù)年度工作計劃，近階段的工作重點是：

1、優(yōu)化改進(jìn)相關(guān)制度，嚴(yán)格按有關(guān)制度執(zhí)行工作，建立并實行例會制度。

2、組織工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求，提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

3、制定培訓(xùn)計劃，并按計劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作，提高管理人員的業(yè)務(wù)能力。

4、做好20xx-20xx年度費用統(tǒng)計及清繳工作。

5.2023小區(qū)物業(yè)管理工作計劃報告

一、保安管理

1、做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。

2、對各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊員的培訓(xùn)。繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)xx年無任何刑事案件發(fā)生。

3、加強(qiáng)部門內(nèi)部力量的梯隊建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。

4、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5、加大軍事訓(xùn)練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。

6、以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理

1、對整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設(shè)備設(shè)施正常工作

2、加強(qiáng)對裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。

三、環(huán)境衛(wèi)生的管理

1、環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實際情況，主要針對河道的清潔加強(qiáng)對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。

2、要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

3、要求保潔部按照開發(fā)商的要求進(jìn)行。

四、客服管理

1、繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。

2、進(jìn)一步提高物業(yè)收費水平，確保收費率達(dá)到96%左右。

3、密切配合各部門工作，及時、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。

4、完善客服制度和流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。

5、加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)。對員工從服務(wù)意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊伍的綜合素質(zhì)。

五、完善管理處日常管理

開展便民工作，提高業(yè)主滿意度，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收。

六、根據(jù)公司年度計劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)

篇十二 物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強(qiáng)業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、xx街道和xx街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點

截至xx年6月底，xx街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)xx個，總建筑面積約xx萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有xx個，占總數(shù)的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有x個，其中，由于各種原因長期成立不了的有x個;因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有x個。xx街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)xx個，總建筑面積約xx萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。單位自管xx家，社區(qū)代管小區(qū)xx家，三無小區(qū)x家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有xx個，正在進(jìn)行選舉中的有x個.

總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

(一)物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內(nèi)容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實際交房或后期建設(shè)時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導(dǎo)致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補(bǔ)交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。

②工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范，相關(guān)部門審驗、監(jiān)管不到位。

(二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛

現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識不強(qiáng)，物業(yè)員工主動上門服務(wù)少，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務(wù)審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機(jī)制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實到位。

例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機(jī)制，有效監(jiān)督不夠。

(三)業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點

現(xiàn)象一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結(jié)果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎(chǔ)，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔(dān)心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設(shè);在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務(wù)意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達(dá)到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財務(wù)審計、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機(jī)不良，具有很強(qiáng)的私利性。在行使職權(quán)時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補(bǔ)貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機(jī)制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權(quán)限行使權(quán)利，小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生;個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團(tuán)體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權(quán)謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權(quán)手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅(qū)使，權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關(guān)心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補(bǔ)助啊?”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢!”;一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會是個權(quán)力機(jī)構(gòu)，無所不能，進(jìn)了業(yè)委會就有了權(quán)力，有了地位，可以領(lǐng)導(dǎo)自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的!”。

②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善，規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強(qiáng)。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應(yīng)當(dāng)前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務(wù)主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，而達(dá)到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機(jī)制不夠健全，指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機(jī)構(gòu)方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識掌握等不能適應(yīng)形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付，對業(yè)委會很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機(jī)制方面，政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢，行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關(guān)對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問題的因素，都負(fù)有責(zé)任，協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實際，謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議：

(一)高度重視，調(diào)整思路，樹立新型管理和服務(wù)理念

高度重視不是口號，是迫切希望!呼吁社會各方對這一問題真正引起關(guān)注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設(shè)和管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng)，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細(xì)處、落到實處。

在認(rèn)識和理念上，要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系，在加強(qiáng)管理的同時注重服務(wù)，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導(dǎo)他們在依法實施民主自治管理，服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任，重心下移，切實加強(qiáng)對基層的指導(dǎo)幫助，做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強(qiáng)法律知識和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規(guī)，細(xì)化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機(jī)制

物業(yè)建設(shè)開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害，誰來監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強(qiáng)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機(jī)制是解決問題的關(guān)鍵。

在法律層面，有關(guān)部門盡快出臺操作性強(qiáng)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，填補(bǔ)法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問題，要按照“按質(zhì)論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細(xì)則;建立物業(yè)服務(wù)誠信考核制度，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級評定、資質(zhì)升級和政府獎勵補(bǔ)貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權(quán)力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位，明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序;推行業(yè)主委員會有償服務(wù)制度，統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn);明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會備案為必經(jīng)的審批程序，屬實質(zhì)性備案;對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責(zé)任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確，管理與服務(wù)脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責(zé);建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動機(jī)制，對涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎(chǔ)上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo)，以強(qiáng)化物業(yè)公司、業(yè)委會指導(dǎo)監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網(wǎng)”，即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺。

占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺,公布相關(guān)會議決策，公開事件處理、事務(wù)推進(jìn)落實，通報相關(guān)工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導(dǎo)鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權(quán)渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(現(xiàn)場)會和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進(jìn)行排查，逐項落實責(zé)任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場)會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。

由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進(jìn)行經(jīng)驗交流，開展相關(guān)專業(yè)知識的集中培訓(xùn)，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務(wù)。

網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目的維護(hù)、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報有關(guān)情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進(jìn)行監(jiān)督，并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開展各類公益服務(wù)性活動。

督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組，對小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)、推進(jìn)落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。

通過居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)(小區(qū))評比、最有為(具活力)業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。

篇十三 某縣城居民小區(qū)物業(yè)管理交接情況報告

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告

一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價：

1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實了力量。

2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購置一輛服務(wù)專用車。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對存在的突出問題進(jìn)行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進(jìn)了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對建設(shè)部門、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關(guān)本_文_來_源_于_我_的_學(xué)_習(xí)_網(wǎng)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預(yù)算，保證需要。

4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。

三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實行規(guī)劃設(shè)計與住房驗收聯(lián)動機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊等相關(guān)部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實行專款專用。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。

4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

**鎮(zhèn)政府

2023年9月29日

篇十四 關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報告

小區(qū)不小

——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報告

隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：

一、小區(qū)物業(yè)作用不小

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。

一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。'買房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子。' 作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動了房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴(kuò)大消費、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。

二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。

三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。

四是能維護(hù)社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>

五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元， 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項關(guān)系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2023年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。

二、小區(qū)物業(yè)問題不小

隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監(jiān)管部門沒有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉(zhuǎn)運費等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒有壓實。按照2023年7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定：'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛',但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.

篇十五 縣城居民小區(qū)物業(yè)管理交接情況報告

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價：

1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實了力量。

2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購置一輛服務(wù)專用車。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對存在的突出問題進(jìn)行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進(jìn)了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對建設(shè)部門、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預(yù)算，保證需要。

4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。

三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實行規(guī)劃設(shè)計與住房驗收聯(lián)動機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊等相關(guān)部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實行?？顚Ｓ?。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。

4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

**鎮(zhèn)政府

XX年9月29日