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第1篇 商業(yè)大廈管理成本測算管理費標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)大廈管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn)
1 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)__物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料,通過項目實地考察和專業(yè)測算,__對本項目物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業(yè)裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計人民幣18.82萬元。全年合計人民幣2283萬元(不包含能源費和房屋設(shè)備維護基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。
2 對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識
2.1 __一貫將'錢盡其用'作為物業(yè)管理中財務(wù)運作的控制原則,通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費,力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。
2.2 物業(yè)管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念,即注重財務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。
2.3 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。
2.4 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價,用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。
3 管理處控制成本主要措施
3.1 合理安排維修基金的使用,保證__物業(yè)維修、改造工程良性運作。
3.2 通過精確的計算和合理的安排,制定有效的節(jié)能措施,降低物業(yè)運行公共能源費用,減少__的運行開支。
3.3__有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗,能自行組織力量實施設(shè)備的維護及大、中修改造,減少外包項目,有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費用及運行費用。
3.4 加強員工培訓(xùn),發(fā)揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。
3.5 采用成本倒算原則,制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制,即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。
4 __物業(yè)管理有關(guān)費用測算
4.1 __管理費收入預(yù)測表(表1)
4.2 __管理費支出預(yù)測表(表2)
4.3 __管理費支出明細(xì)預(yù)測表(表3)
4.4 __管理處物資裝備表(表4)
4.5 __管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表(表5)
4.6 前期介入支出預(yù)測表(表6)
4.7 測算說明
a. 預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費費用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及__招標(biāo)文件指定服務(wù)項目測算(不包含能源費及房屋設(shè)備維護基金);
b. 預(yù)算參照__管理之相近辦公樓費用標(biāo)準(zhǔn)及z的有關(guān)規(guī)定、市場價測算;
c. 前期費用投入人民幣18.48萬作為開辦費,在管理費中分五年攤銷;物資裝備費用人民幣12.59萬元,固定資產(chǎn)投入人民幣11.56萬元由__投入,在管理費中分五年攤銷;
d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目;特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》;
e. __在第一年處于設(shè)備維保期,預(yù)計設(shè)備保養(yǎng)費可比正常期有所減少,以上測算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn),正常年度的管理費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實際情況進行調(diào)整;
f. 按正常年度管理費開支測算,如果管理費收支有盈余,盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金;
g. 本預(yù)算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。
__管理費收入測算表1(單位:萬元)
項目面積收費標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入
寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商業(yè)裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停車場11,494.00室內(nèi)車位214個,室外車位20個,室內(nèi)60元/月,室外50元/月1.3816.61
合計72,617.4318.822283
__管理費支出預(yù)測表表2(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73
二辦公費1.5718.79
三設(shè)施設(shè)備運行維保費3.7344.71
四環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺3.0036.00
五固定資產(chǎn)折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83
六開辦費攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70
七不可預(yù)見費(2%)以上六項總和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七項總和的10%1.6119.36
九法定稅費(6%)收入的6%1.0512.65
合計18.82256
__管理費支出明細(xì)預(yù)測表表3(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利6.9683.50
1主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)4000元/月0.404.80
2副主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月0.303.60
3部長4人,工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月0.809.60
4助理、工程師3人,工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月0.4540
5文員9人,工資標(biāo)準(zhǔn)1000元/月0.9010.80
6技術(shù)人員15人,工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月1.0512.60
7安管員20人,工資標(biāo)準(zhǔn)500元/月1.0012.00
8福利費按月工資總額的14%0.698.23
9社會保險(養(yǎng)老,醫(yī)療,失業(yè),工傷),員工補貼按月工資總額的25%1.2314.70
二辦公費1.5718.79
1市內(nèi)交通補助、差旅費3000元/月0.303.60
2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網(wǎng)絡(luò)費按400元/月計0.263.12
3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料,500元/月,印刷費1000元/月0.151.80
4辦公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5辦公設(shè)備維護500元/月0.050.60
6服裝費管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55
7業(yè)務(wù)招待費綜合測算1500元/月0.151.80
8辦公水電費每月用電1500元,每月用水500元0.202.40
9公眾責(zé)任險投保金額1000000元,費率1.2‰,全年1200元0.010.12
三設(shè)施設(shè)備運行維保費3.7344.71
1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護材料費等共40000元/年0.334.00
2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000元/年0.232.80
3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)冷熱給排水設(shè)施運行維護0.334.00
4消防安全及安全管理費0.384.61
(1)消防設(shè)施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護,管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng),按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標(biāo)識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換0.050.60
(3)對講機管理費每部40元/月0.030.38
5智能化系統(tǒng)0.678.00
(1)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng),衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),大樓樓宇自控系統(tǒng)0.334.00
(2)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng),報警系統(tǒng),巡更系統(tǒng)0.081.00
(3)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)計費系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)0.253.00
6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機維護及水質(zhì)處理0.4760
7電梯維護,年審按500元/臺月,年審核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水質(zhì)檢測費清洗1500元/次,檢測500元/次,每年兩次0.030.40
9自行車棚摩托車棚維護保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年0.020.24
10公共設(shè)施零星維護圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統(tǒng)等日常零星維護綜合測算300元/月0.030.36
四環(huán)境管理費3.0036.00
1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40
2清潔材料費(外包)包含人員、材料1.8021.60
3消殺費(外包)包含人員、材料0.151.80
4化糞池清理疏通費清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墻清潔費按每年一次,0.8元/
第2篇 某商業(yè)中心車輛管理員日考核檢驗標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)中心車輛管理員日考核檢驗標(biāo)準(zhǔn)
項目 內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn) 備注
停車場保安儀容儀表
1、遵守《員工守則中儀容儀表規(guī)定》,按著裝規(guī)定,佩戴工作證;
2、精神飽滿、姿態(tài)端正、形象良好;
3、舉止文明,手勢規(guī)范;
4、不袖手、背手或?qū)⑹植迦胍麓?
服務(wù)態(tài)度
1、說話和氣禮貌待人,文明服務(wù);
2、主動熱情、耐心周到為用戶服務(wù);
3、不與用或客人戶發(fā)生爭吵,打斗事件;
工作紀(jì)律
1、服從領(lǐng)導(dǎo)聽從指揮;
2、按時交接班不遲到早退、忠于職守;
3、不在崗位上吸煙、吃零食、看書報、聽收(錄)音機、會客打鬧等;
4、處理問題講原則、講方法、以理服人;
5、勇于同違法亂紀(jì)行為作斗爭;
服務(wù)質(zhì)量
1、按規(guī)定收、發(fā)卡,按標(biāo)準(zhǔn)收費,不出現(xiàn)漏收發(fā)卡或亂收費現(xiàn)象;
2、登記迅速完整、準(zhǔn)確,一輛車登記不超過20秒鐘;
3、不出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象;
4、熟悉收發(fā)卡的工作程序,掌握各種收費標(biāo)準(zhǔn),做到收發(fā)卡、收費準(zhǔn)確及時;
5、做到迅速填寫各種表格、記錄、準(zhǔn)確無誤;
6、迅速安全開啟,降落道閘;
工作能力
1、熟練掌握車主(業(yè)主)相貌特征、車牌號和車輛外型、顏色等;
2、善于發(fā)現(xiàn)、分析處理各種突發(fā)事件,確保車輛安全;
3、指揮手勢動作規(guī)范,準(zhǔn)確,有力、符合交通指揮規(guī)范
第3篇 z商業(yè)物業(yè)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
商業(yè)物業(yè)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
1、例會
①周例會:每周一、三、五召開工作例會,安排、協(xié)調(diào)、小結(jié)工作;
②專項會議:組織各部門臨時召開,為解決某一個(項)問題的會議。
2、日常工作檢查
①物業(yè)部組織有關(guān)人員依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對相關(guān)人員的工作進行日常檢查;
②檢查方式
a. 抽檢方式;
b. 區(qū)別對待。
③檢查頻次
a . 現(xiàn)場管理經(jīng)理每日不少1次日常工作的抽檢;
b. 現(xiàn)場隊長對工作每天不少4次檢查;
④員工考評:物業(yè)公司依據(jù)工作《日檢》、《周檢》和《月檢》對各崗員工進行工作考評。
⑤員工培訓(xùn):物管處應(yīng)當(dāng)定期和不定期組織各種業(yè)務(wù)、技能培訓(xùn)宣傳企業(yè)文化。
