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有哪些
一、職責分工
1. 工程項目經理：負責整個項目的規(guī)劃、執(zhí)行和監(jiān)控，確保項目按時、按質、按預算完成。
2. 設計工程師：負責項目的設計工作，包括初步設計、詳細設計及圖紙審查。
3. 施工工程師：負責施工過程的管理和協調，確保施工安全、質量和進度。
4. 質量控制工程師：負責工程質量的監(jiān)督和檢驗，確保符合標準和規(guī)范。
5. 安全工程師：負責工地的安全管理，預防安全事故的發(fā)生。
二、流程管理
1. 項目啟動：明確項目目標，制定項目計劃，分配資源。
2. 設計階段：進行設計工作，通過內部審查和外部審批。
3. 施工準備：編制施工方案，進行場地準備和技術交底。
4. 施工階段：執(zhí)行施工計劃，進行質量、安全、進度的監(jiān)控。
5. 竣工驗收：完成工程后，進行驗收，處理遺留問題。
三、文檔管理
1. 文檔編寫：所有工程活動需形成書面記錄，包括會議紀要、設計文件、施工日志等。
2. 文檔審核：重要文件需經過相關部門或人員審核，確保準確無誤。
3. 文檔歸檔：工程結束后，所有文檔應整理歸檔，便于日后查閱。
模板
四、溝通機制
1. 例會制度：定期召開項目會議，通報進度，解決問題。
2. 報告提交：各工程師每周提交工作報告，更新項目狀態(tài)。
3. 即時通訊：使用企業(yè)通訊工具，保證信息及時傳遞。
五、風險管理
1. 風險識別：定期進行風險評估，識別潛在問題。
2. 風險應對：制定風險應對策略，預防和減輕風險影響。
3. 風險監(jiān)控：跟蹤風險動態(tài)，適時調整應對措施。
六、合作與協調
1. 內部協作：部門間建立良好的協作機制，共同推進項目。
2. 供應商管理：選擇合格供應商，確保材料和設備的質量。
3. 業(yè)主溝通：保持與業(yè)主的良好溝通，理解需求，處理反饋。
標準
七、質量標準
1. 符合國家及行業(yè)相關法規(guī)、標準和規(guī)范。
2. 采用iso9001質量管理體系，確保工程全過程質量可控。
八、安全標準
1. 遵守國家安全生產法規(guī)，落實安全生產責任制。
2. 執(zhí)行ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系，保障員工安全。
九、環(huán)保標準
1. 遵循環(huán)保法規(guī)，實施綠色施工，減少環(huán)境污染。
2. 建立環(huán)境管理體系，定期評估環(huán)境影響。
十、持續(xù)改進
1. 對工程過程進行定期評估，查找改進點。
2. 實施pdca循環(huán)，不斷提升工程管理效率和效果。
本規(guī)程旨在為工程部提供清晰的工作指導，以專業(yè)、嚴謹的態(tài)度，確保工程項目的高效、安全、高質量完成。全體工程部成員需嚴格執(zhí)行，共同推動公司工程項目管理水平的提升。
工程部管理規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質量管理規(guī)程及細節(jié)要求
物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質量管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保業(yè)主房屋的質量。
2.0適用范圍
適用于所有新接管驗收的業(yè)主房屋。
3.0職責
3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協同業(yè)主進行房屋質量接受驗收。
3.2地產公司售后服務部具體負責業(yè)主房屋質量問題的處理。
4.0程序內容
4.1接管驗收的準備工作
按《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》的第4.1條進行接管驗收的準備工作。
4.2房屋硬件設施的具體驗收標準
4.2.1主體結構:
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.2.2樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.2.3內墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.2.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.2.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.2.8樓梯、扶手:
鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.2.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現象。
4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.2.13光纖已開通,收視良好。
4.2.14開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。
4.2.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。
4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數正常,無損傷。
4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現象、無堵塞,排水通暢。
4.2.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.2.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.2.21防盜網、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、
4.2.22其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。
4.3接管驗收遺留問題的處理
4.3.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;
b)對業(yè)主硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《業(yè)主房屋驗收單》中。
4.3.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產公司聯系補齊。
4.3.3對業(yè)主硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產公司在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內解決。
4.3.4對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產公司進行備錄。
5.0記錄
業(yè)主房屋驗收單
6.0相關支持文件
6.1《物業(yè)接管標準作業(yè)程序》
第2篇 小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標準與細節(jié)要求
小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
本程序明確對物業(yè)裝修管理實施控制的職責、方法和要求,有效制止違章裝修行為,保障建筑物的結構安全和外觀統(tǒng)一,維護廣大業(yè)主正常的生活工作程序。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的二次裝修管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)業(yè)主的二次裝修管理工作。
3.2工程領班具體負責小區(qū)二次裝修管理巡視工作的落實.掌握裝修戶施工內容及施工進度及時發(fā)現并制止違章情況的發(fā)生,每周上交主管兩份監(jiān)督記錄。
3.3客戶服務中心負責完善裝修管理程序,加強業(yè)主的溝通聯系,切實解決業(yè)主的需求與困難.
3.4護管部負責裝修現場的安全管理以及裝修材料進出管理。
4.0程序內容
4.1裝修申請
4.1.1業(yè)主辦理入住手續(xù)后,方可辦理裝修申請。(如業(yè)主確實提出合理要求,允許先進場再辦手續(xù))
4.1.2業(yè)主或業(yè)主授權的代理人必須親自協同裝修單位負責人到小區(qū)物業(yè)客戶服務中心辦理裝修申請手續(xù),代理人須出具業(yè)主委托書、業(yè)主身份證復印件及代理人身份證件。
4.1.3管家部管家向業(yè)主講解裝修申報程序,施工隊進場程序和裝修規(guī)范要點。
a)申報程序:填表-驗圖-簽協議-交款-辦證-施工-驗收-退保證金
填表即填《__花園房屋裝修審批表》;驗圖即驗裝修圖紙是否有違建現象,涉及打墻裝修是否有房產局批文。圖紙批文一式兩份,一份存檔進入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留;簽協議即簽安全協議和承諾書;協議一式兩份,一份進入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留;交款即交納裝修保證金和裝修垃圾清運費;辦證即辦開工許可證;
b)進場程序:驗資-驗圖-交款-辦證-施工-驗收-退證退款
驗資即驗施工隊的資質,或施工負責人對施工人員安全方面承諾證明;填表即填《進場施工人員情況一覽表》交納施工人員身份證復印件和暫住證復印件;交款即需施工隊交納安全施工保證金、臨時出入證押金和工本費;辦證即辦理施工人員臨時出入證;
c)裝修規(guī)范要點:第1室內裝修嚴格按圖施工;第2凡涉及室外裝修如門燈、水管氣管出戶、晾衣架安裝、空調室外機安裝、露臺陽臺鋪裝、私家花園設施安裝等都要在管理處指定位置施工都要符合《裝修管理規(guī)定》;第3室內原有設施如有變動需經專業(yè)公司施工如煤氣、智能化等。
4.2裝修審批
4.2.1管理處工程部負責查驗施工隊伍營業(yè)執(zhí)照和資格證書。并審查裝修方案的圖紙及技術資料
4.2.2如果裝修內容不復雜,施工圖紙資料齊全與清楚,應在當天內對裝修申請進行審核批準。如涉及打墻、改變外觀等裝修內容,業(yè)主應提供房管局等專業(yè)部門的審批文件,所發(fā)生的費用由申請人承擔。圖紙文件齊全后工程部簽收,復印兩份一份存入業(yè)主檔案一份備查。
4.2.3工程部經辦人在《裝修圖紙審批意見書》上簽字。
4.3管家指導業(yè)主在《裝修承諾書》和《安全責任協議書》上簽字后報管理處審批。
4.4收費
4.4.1業(yè)主和施工單位憑審批后的裝修審批表按有關規(guī)定到管理處財務部交納裝修押金、管理服務費,護管部對施工人員進行驗證、填表、收取施工隊安全保證金、辦理施工人員出入證及收取出入證押金,出具發(fā)票和收款收據。
4.4.2施工人員辦理出入證需準備身份證復印件及照片1張。
4.4.3客服中心向施工單位核發(fā)《裝修開工證》一式兩份,一份留檔一份給施工隊。
4.5施工管理及監(jiān)督
4.5.1施工期間管理處工程部的工程監(jiān)督人員每周進行不少于兩次的裝潢抽檢,填寫裝修抽查記錄表,如發(fā)現違規(guī),依情況下發(fā)《整改通知單》。
4.5.2進出材料、工具由護管部審批查驗放行,嚴格控制易燃材料和違建材料進入小區(qū)。
4.5.3施工動火按消防管理程序辦理,由護管部填寫《動火證》,并負責監(jiān)督。
4.5.4施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地點堆放,管理處保潔員及時清運垃圾,對于固廢應分有害和無害兩類垃圾分類收集,不得隨意處理。
4.5.5裝修過程中,不得破壞共用部位及設施,遇有損壞或使環(huán)境衛(wèi)生遭破壞應及時修復和清掃。
4.5.6裝修過程中應嚴格時間控制,日常休息時間不得產生噪音污染、不得在星期六、日等法定節(jié)假日產生噪音。
4.6違章處理
4.6.1裝修監(jiān)督中發(fā)現問題及時反饋至管理處,根據有關條款由管理處進行違章登記。
4.6.2管理處視裝修違章程度,簽發(fā)《整改通知單》,并送達裝修用戶代表簽字,裝修用戶必須根據通知單內容及時整改,否則將向政府有關部門匯報。
4.7裝修驗收
4.7.1裝修完工后,業(yè)主及裝修施工單位向管理處申請驗收。
4.7.2管理處與施工隊伍一同參與驗收,填寫《竣工驗收表》,經驗收合格后簽字確認,達不到合格要求的項目,由裝修用戶繼續(xù)整改,直到驗收合格為止。
4.8退還押金
4.8.1裝修業(yè)主憑出具的有關票據辦理退還施工人員出入證押金,收回出入證手續(xù)。
4.8.2驗收不合格暫不退還押金。
5.0相關文件
《__花園裝修管理規(guī)定細則》
6.0附件記錄
5.2《檔案柜索引》
5.2《檔案查閱/借閱/復印審批表》
5.3《檔案查閱/借閱/復印登記表》
6.0相關文件支持
6.1《記錄控制程序》
第3篇 工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定給排水系統(tǒng)管理制度并實施,確保各物業(yè)管理小區(qū)給排水系統(tǒng)的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有給排水系統(tǒng)的設備設施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責給排水系統(tǒng)監(jiān)督管理;
3.2工程領班負責本區(qū)域內給排水設施巡視工作的組織與管理;
3.3水工在維修領班的領導下對轄區(qū)內的各類供水設施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。
4.0程序內容
4.1水工在領班的領導下,對轄區(qū)內的各類供水設施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。
4.1.1悉轄區(qū)內自來水網絡走向,進水總水閥,水表的位置,數量,自來水供水處的站名,聯系電話,進水管徑,閥門尺寸,并會正常地操作。
4.1.2嚴格遵守公司制定的水泵設備的運行、維修、保養(yǎng)制度、做到每周檢查一次,小修不過夜,中修三天內處理完畢,及時率100%。
4.1.3熟悉消防設施的配置、位置,并能正確使用消防設備。
a)對水泵房、控制箱等設備每月清潔一次,每年刷新一次,并及時檢修、更換各類水泵泵頭,閥門;保持設備的整潔,完好率要達100%;每月按時抄表一次。
b)發(fā)生停水或其他事故應及時與供水部門聯系,迅速查明原因,并采取應急措施。
c)堅守崗位,按時上下班,認真交接班,做好各類記錄,保管好資料,工具。
d)積極處理業(yè)主投訴,一般投訴24小時內解決。
d)開展便民服務,并按公司規(guī)定價收取有償服務費。
f)做好下水管道維護、疏通、化糞池的清理,雨水井的檢查等工作。
g)完成管理處主任交辦的其他任務。
4.2給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程
4.2.1常保持水泵房通風換氣,環(huán)境衛(wèi)生清潔。
4.2.2每班檢查泵房供電是否正常,機控柜有無異常,所有的閥門應處于開啟或關閉的狀態(tài)。
4.2.3檢查水泵工作有無異常聲響或大的振動,軸承的潤滑情況是否良好。
4.2.4電機溫度是否正常(應不燙手),變頻器散熱通道是否暢通。
4.2.5電壓表、電流指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內各原器件是否工作正常。
4.2.6機械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求。
4.2.7每班檢查水池、水箱水位是否正常,相關連的主供水管上的閘閥狀況。
4.2.8閘閥、法蘭連接處是否漏水、水泵是否漏水成線。
4.2.9主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好、閘閥是否漏水、標識是否清晰。
4.2.10定期檢查給水管道、閥門是否有跑、冒、滴、漏現象。
4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞現象。各水井的蓋板應蓋好。
4.2.12做好交接班工作,仔細查閱交接班記錄本,認真填寫運行記錄表格。
4.3給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
4.3.1排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作由維修班人員負責。
4.3.2制定給排水系統(tǒng)年度、季度、月度維修保養(yǎng)計劃,并按計劃嚴格落實,保證給排水系統(tǒng)的正常工作。
4.3.3維修及保養(yǎng)過程如要降壓供水、停水,必須提前通知受影響的區(qū)域業(yè)主,做好準備,修復以后立即恢復供水。
4.3.4根據設備使用特點,重點做好潤滑、清潔工作,保證供水的水質。
4.3.5供水泵發(fā)生故障時,應立即停止故障泵,開啟備用泵,以保證小區(qū)的正常供水。
4.3.6污水泵發(fā)生故障時,應立即停止故障泵,開啟備用泵,在最短的時間內迅速降低集水井的水位,防止污水漫溢而造成污染。
4.3.7給排水系統(tǒng)的故障應在五小時內修復,因其他及時無法解決的,應立即通知受影響的區(qū)域業(yè)主,并馬上匯報,限期修復。
4.3.8所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結束后,填寫公共區(qū)域設備維修工作記錄表。
4.4供水設施及公用區(qū)域節(jié)水規(guī)程
4.4.1日管理員定時巡檢系統(tǒng)管路、水泵、閥門、水表等并做記錄,防止跑冒滴漏現象發(fā)生。發(fā)現閥門滴水、水龍頭關不住等情況請維修組及時修理。
4.4.2對設備定期測試,防止啟動時開不開或關不緊等情況。
4.4.3露于室處的管道及設備,須定期檢查、涂刷防腐材料。
4.4.4樓板、墻壁、地面等處有無滴水,積水等異常現象,發(fā)現管道有滴漏部位及時請維修組修理。
4.4.5冬季前應做好室內、外設備防凍保溫工作。對室外蓋子不嚴的閥門井、水表井、消防栓井,都要在井中填以保溫材料。對設在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消防栓等應有保溫措施。
4.4.6對于公用區(qū)域用水要嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水,不超標用水。
4.4.7在水池處、洗手間張貼宣傳標語,加強用戶節(jié)水意識。
4.4.8有條件的安裝感應式或延時式水龍頭,防止用水后不關水源。
4.4.9每月抄錄總水表讀數,發(fā)現讀數異常增大,馬上追查原因。
4.4.10做好水池水箱防漏措施。
4.5生活污水排放與監(jiān)測規(guī)程
4.5.1安全護衛(wèi)日常工作中嚴禁個別業(yè)主隨意亂倒污水,發(fā)現情況后要說服教育。
4.5.2對在小區(qū)內洗車的污水不得隨意亂倒,必須倒入下水道。
4.5.3對含有污油的生活用水,業(yè)主必須自己妥善處理,發(fā)現亂倒情況,安全護衛(wèi)有權制止,不聽從的可上報派出所處理。
4.5.4小區(qū)污水排放口應通向市政排水系統(tǒng),不得有排入河道和湖面的現象。
4.5.5安全護衛(wèi)負責污水排放系統(tǒng)的日常巡查,發(fā)現堵塞,溢出現象,按《下水道、化糞池清理規(guī)程和應急措施》實施。
4.5.6物業(yè)區(qū)污水排放情況由地方環(huán)保監(jiān)測站檢測,公司品質管理部負責監(jiān)測事項的協調,監(jiān)測周期按國家有關規(guī)定。
4.5.7監(jiān)測結果不達標,各部門應分析原因并采取措施,具體按《糾正和預防控制程序》執(zhí)行。
4.5.8管理員要做好日常檢查監(jiān)測分析的資料整理歸檔工作。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《給排水系統(tǒng)運行記錄表》
6.2《給排水系統(tǒng)維保工作記錄表》
6.3《
第4篇 工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程與細節(jié)要求
工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設備設施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設備設施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理工作。
3.2工程運行領班具體負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施巡視工作的組織與落實;
4.0程序內容
4.1工程部日常巡查規(guī)程
為保證小區(qū)公共區(qū)域的設備設施的正常運行,及時發(fā)現并消除故障隱患,工程部運行班必須對所轄的設備設施系統(tǒng)進行日常巡查。
4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設備設施
4.1.2運行人員外出巡查時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與運行領班保持聯系。
4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依次順序做好巡查情況和結果記錄。
4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設備現場設置的簽到表上依次簽名。
4.1.5運行值班人員應根據當班設備的具體運行情況,對“手動”檔運行的設備和有異常隱患、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。
4.1.6發(fā)現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷,發(fā)現設備運行狀況
指示燈有損壞,發(fā)現安全保護元件有變化,均應及時調整或更換,保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障,必須立即報告運行領班,并采取適當的防護措施,防止事故的發(fā)生或擴大。
4.1.7運行領班每周對巡查情況和記錄結果進行抽查,發(fā)現問題追查原因,屬人為原因追究當班人員的責任,納入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時間及去向。
4.2.2根據操作規(guī)程及崗位責任制的要求,密切注視所管設備的運行情況,按規(guī)定作好有關記錄。
4.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度,按時巡查,及時發(fā)現事故隱患,迅速排除故障,保證設備正常運行。
4.2.4如出現設備故障,而當班人員不能處理,應按報告制度及時報告給有關人員。
4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案,遇突發(fā)性事件應保持冷靜,果斷處理。
4.2.6值班員工必須做好事故現場的保護工作,收集有關數據和原始記錄,等候上級到場處理。
4.2.7調度值班人員接到請修通知時,應及時通知有關班組,安排人員前往維修。
4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班,如需調班,必須報主管人員同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調。在就餐時間,實行輪換就餐制,并通知同班維修人員配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無固缺勤,不能私自調班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹運行狀況和方式,以及設備檢修、變更等情況,清點儀表、工具,檢查設備狀況等。交班時,雙方班組長在值班日志上簽字。
4.3.2在下列情況下不得交接班:
a)在事故處理未完或重大設備啟動或停機時
b)交接班準備工作未完成時
c)接班人數未能達到規(guī)定人數的最低限度時
d)班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時
e)接班人員有醉酒現象或其他神志不清而未找到頂班人時
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《工程部設備巡查記錄表》
6.2《工程部運行班日志》
第5篇 小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定工程物料、工具制度,確保對物料、工具的領用庫存和日常消耗的有序管理。
2.0適用范圍
適用于管理處設備維修和運行所用的物料和工具。
3.0職責
3.1工程部主管負責設備維修和運行所用的物料和工具管理;
3.2庫管員(兼職)負責物料和工具日常管理。
4.0程序內容
4.1工程物料管理作業(yè)規(guī)程
4.1.1工程設備的備品備件及日常維修所用的物料管理,由財務部委托工程倉庫進行管理。
4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號,獨立設帳,設專職或兼職倉庫管理員,對采購、驗收入庫、領用、封存和調撥進行管理。
4.1.3庫管員根據各類備件的使用量等因素,確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保險庫存量,工程部編制申購計劃,報總經理審批后,由采購部進行購買。
4.1.4工程物品入庫由庫管員負責驗收,把好質量關,驗收合格后,將備件登記入庫。
4.1.5工程部人員領用物品,領用人必須持有工程部負責人簽批物品領用單,按數量發(fā)放。
4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時的登記入帳,輸入財務管理系統(tǒng),并將物品零用的單據手續(xù)匯總,移交財務部。
4.1.7備品備件入庫后,庫管員需加強管理,遵循“先進先出”的領用原則,對庫房定期整理,堆放規(guī)范、整齊,防止物品損壞、銹蝕或遺失。
4.1.8每月工程倉庫管理員會同財務人員,對工程倉庫進行盤點,并核查帳目,做到帳物相符的有序管理。
4.1.9工程倉庫管理員負責庫房內清潔,干凈,定期通風防潮,保證備品備件的存放質量。做好防盜、防火工作。
4.2工具領用保管規(guī)程
4.2.1工具分個人領用工具及班組領用公共工具兩種。
4.2.2個人領用工具品種根據工種配備表配備,由員工申請,主管批準后到材料庫房辦理領用手續(xù),領用后個人負責使用、保管。
4.2.3班組領用公共工具品種根據工種配備表配備,由各組長申請,經理批準后到材料庫房領用,領用后由班組長保管,班組交接班時,按交接班制度交接公共工具。
4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份,一份庫房存底,一份班組自存。
4.2.5工具發(fā)生丟失,毀損,由保管者寫明原因,向經理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損,有責任人按當時工具價值賠償。
4.2.6工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損環(huán),經經理批準可以報廢,保管人重新辦理領用手續(xù)。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1工程采購申請單
6.2工程物料領用單
6.3工具領用登記表
6.4工具更換登記表
第6篇 物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設備設施管理制度,確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作
3.2工程領班負責本區(qū)域內設備設施的組織實施工作;
4.0程序內容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內都需要技術管理的固定資產,都應列入工程設備檔案管理。
4.1設備設施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺帳應和設備現行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據,應妥善保存,如發(fā)現用途不明的資料應交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設備的購置管理
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。
4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協調安裝、調試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理。
4.4設備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存,填寫《設備封存單》。
4.4.2封存的設備應切斷電源,將設備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設備的保管人,未經允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設備設施的大修改造
4.5.1現行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設備報廢處理作業(yè)程序
設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現行設備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設備提出報廢。
b)注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產品。
e)已超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設備使用性能仍不能滿足要求。
f)設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災害,事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術鑒定。
b)財務部對設備報廢的經濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設備,工程部撤消設備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設備替換的在用設備,待新設備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉讓的設備作價轉讓。
d)不可轉讓的設備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《設備設施臺帳檔案表》
6.2《設備卡》
6.3《設備購置審批單》
6.4《設備封存單》
6.5《設備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設備報廢申請表》
第7篇 工程部測量設備管理規(guī)程
為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設備的范圍:
維護和檢修設備用的。
1.2測量設備配置的要求。
1.3數量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設備的采購
2.1工程部主管應根據測量設備的現狀和需要,提出采購計劃或申請,經管理處經理審核,500元以上總經理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數量、該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。
2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經理的意見。
2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:
a)建立測量設備臺帳,其內容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
c h - 01
該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數
移動使用測量設備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設備
g固定裝置上的測量設備
類型符號c測量尺寸的測量設備
d測量電參數(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設備
p測量壓力、真空度用測量設備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續(xù);
e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關手續(xù)。
4.0測量設備的使用
4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過了校準,且校準結論滿足使用要求。
4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內使用。
4.3使用人員在調整測量設備時,應防止由于調整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現測量設備失準時,應對已測量或計量的結果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設備的保管防靜電環(huán)境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設備的限制使用和報廢
測量設備經校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內使用,這種限制應以適當的形式通知到所有使用該測量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關單位檢修,檢修后經校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據的國家標準代號。
7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
第8篇 z物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
1.0目的:
保證工程部對外、對內的信息準確及時的處理。
2.0范圍:
工程部與其它部門之間聯系文件。
3.0職責
3.1資料員負責文件接收與發(fā)放、存檔工作。
3.2接收文件時根據文件內容,轉發(fā)至各相關人員,做好記錄,并存檔。
4.0支持性工具:
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第9篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程（7）
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程(七)
1.0目的
保持維修工具的有效、美觀、整潔
2.0適用范圍
工程部所有個人及公用工具。
3.0管理職責
3.1工作負責人:工程部主管
3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領用人自行負責。大型及貴重工具、儀器儀表的借用應填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。維修人員在戶內面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應及時報相關主管人員檢修,無法修復時,應報部門負責人決定是否報損。個人工具使用過程中如有丟失,由領用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應報部門主管批準,填寫《報損申請單》經財務核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第10篇 物業(yè)工程部空關房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
物業(yè)工程部空關房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范空關房的管理工作,確保業(yè)主空關房的管理質量
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的空關房。
3.0職責
3.1工程部負責小區(qū)業(yè)主的空關房監(jiān)督管理工作。
3.2工程領班具體負責小區(qū)空關房檢查工作的落實.
4.0程序內容
4.1空關房的日常檢查
4.1.1根據季節(jié)的變化,制定空關房的日常檢查計劃。
4.1.2空關房的日常檢查內容
a)屋頂是否有滲漏水現象
b)墻面是否有滲水現象
c)墻面、屋頂是否有霉變
d)窗框是否滲水
e)室內電路、給排水系統(tǒng)
f)墻面、地面粉刷層是否有脫落、風化現象
g)室內是否有自然破損,如玻璃等
h)智能化系統(tǒng)的測試,檢查智能化系統(tǒng)能否正常工作
i)門鎖、車庫能否正常工作
4.1.3根據日常檢查情況填寫《空關房檢查記錄表》
4.1.4如發(fā)現存在的問題,要及時解決處理,必要時及時通知業(yè)主。
4.2突發(fā)性及時檢查
4.2.1突遇連續(xù)性的暴雨,要立即組織工程部員工系統(tǒng)檢查。主要以滲漏水為主。
4.2.2夏季連續(xù)暴曬,或冬季連續(xù)干凍,檢查受溫度變化而破損的部位,如物頂玻璃天窗、陽光房、有露出的防水部位等。
4.3對檢查出空關房的問題,及時的給以維修處理,與業(yè)主隨時保持聯系,填寫《空關房維修記錄表》
5.0相關文件
客戶服務中心業(yè)主鑰匙管理作業(yè)規(guī)程及標準
6.0記錄
6.1《空關房檢查記錄表》
6.2《空關房維修記錄表》
第11篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
(七)
1.0目的保持維修工具的有效、美觀、整潔2.0適用范圍工程部所有個人及公用工具。
3. 0管理職責3.1工作負責人:工程部主管3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領用人自行負責。
大型及貴重工具、儀器儀表的借用應填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。
維修人員在戶內面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應及時報相關主管人員檢修,無法修復時,應報部門負責人決定是否報損。
個人工具使用過程中如有丟失,由領用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應報部門主管批準,填寫《報損申請單》經財務核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第12篇 工程部設備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)工程部設備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)設備設施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設備設施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)設備設施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)設備設施運行管理工作。
3.2工程維修領班具體負責小區(qū)設備設施巡視工作的組織與落實;
4.0程序內容
4.1各設備責任工程師負責設備維護計劃的制定,各設備管理人員負責設備的維護計劃的實施。
4.2設備維護保養(yǎng)分為四個方面:
4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑,發(fā)現小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等
4.2.2一級保養(yǎng)。由設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備進行局部解體,進行清洗、調整,按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)
4.2.3二級保養(yǎng)。指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)
4.2.4設備點檢,指根據要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設備的某些關鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現設備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設備的完好率
4.3設備計劃性檢修規(guī)程
4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結合起來,構成計劃性檢修。
4.3.2工程部根據設備的運行特點,詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。
4.3.3根據設備的檢修周期及設備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設備檢修計劃,報工程部審批備案,列入設備管理考核項目。
4.3.4設備大修要擬出大修方案。包括:檢修內容、質量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫《設備大修、改造審批表》。
4.3.5計劃性檢修的實施,按計劃使用材料、配件,避免浪費,嚴把質量,每道工序都有質量檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護,做到完工后保持現場的清潔。
4.3.6特種設備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴格執(zhí)行特種設備的管理規(guī)定。
4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協同物管公司,根據修理任務書所提的項目、質量標準和技術要求進行驗收,根據設備的具體情況,試運行一定的時間工作正常,填寫檢修竣工報告。
4.3.8設備檢修過程中所需的各種技術資料、技術文件、要有健全的領用管理制度,設備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。
4.4設備外協維修管理制度
4.4.1工程立項
a)工程部專業(yè)人員根據小區(qū)各種設施的現狀情況的需要,提出設備外協維修的報告。
b)報告中應說明設備的部位、名稱、維修更新的內容,以及預定維修時間、所需資金的概算和技術方面的可行性分析等上報管理處討論審批。
4.4.3設備維保施工單位的招標工作
a)根據各分布設備的品牌,相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目的設計和概算后進行,就擬建的設備維修提出招標條件,投標單位提出自己完成設備維修的各項保證。
b)管理處從中選擇夠資質等級、工期短、造價低、質量好和信譽高有實力的外協單位前來中標,并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。
c)整個招標工作應在公平、公正、平等、有序的情況下進行,以達到縮短工期、確保質量、降低造價、提高投資效益的目地。
4.4.4簽訂承包設備維修工程合同及相關協議書
合同內容應包括施工的工期、技術要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不可預見問題的處理方法等內容,并同時與之簽訂《承包工程安全管理協議》和有關管理條約。
4.4.5施工中的管理
a)工程部應派專人進行全程跟蹤,掌握相關的維修施工技術,做好維修施工記錄,收集整理相關技術資料歸檔。
b)施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內容,并協調工程項目的各項工作設專人負責,明確任務,做到責任到人。
c)做好施工中各方面的協調工作,及時解決施工中出現的一切技術和質量問題。
d)加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現場安全生產、文明施工的管理工作,以確保施工質量、工期的落實。
4.4.6工程的竣工驗收決算
a)設備維修項目的驗收工作應先由施工單位、或質量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽
工程項目的驗收極為重要。對不符合設計質量要求的問題,以書面形式做出紀要,并責成維保單位限期整改。
b)由工程部做最后的驗收并簽字。
---竣工決算書應根據工程項目實際發(fā)生的工程內容計算,按合同所簽定內容及工程預算有關規(guī)定,由專業(yè)工程核算人員、財務人員分別進行核算,并對工程項目組做完最后的全面審計得出結果。
---經管理處審批后為最終工程造價的決算。
4.5維修檔案管理制度
4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。
4.5.2設備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內設施分類。
4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應的檔案盒上貼上標簽。
4.5.4文員根據返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。
4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關內容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現不符馬上追查原因。
4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。
4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設備運行情況和用戶室內設備狀況的根據,應妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《工程部維修班日志》
6.2《設備設施維修工作記錄表》
6.3《對外委托設備維修審批單》
第13篇 小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工培訓內容及程序,員工培訓系統(tǒng)化,科學化,確保員工具備工作所需的知識和技能.
2.0適用范圍
適用于管理處工程部員工的培訓。
3.0職責
3.1工程部主管負責制定年度員工培訓計劃與管理。
3.2工程領班負責協助主管進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓實施。
4.0程序內容
4.1員工培訓計劃的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃,并上報管理處審核.
4.4.2員工培訓計劃的內容包括:
a)不違反國家的相關的法律法規(guī).
b)有明確的培訓內容.
c)有考核標準.
d)有具體的培訓時間.
e)有具體的費用預算.
4.2新入職員工的培訓.新入職員工上崗前要進行3天的培訓,并經過考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質,基本運作程序,講解個崗位的職責,安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排領班帶領新員工試上崗,熟悉本崗位的設備狀況和運作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新員工進行思想方面的小結即技能方面的考核.
4.2.4新員工經考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.
4.3專業(yè)基礎知識的培訓
4.3.1專業(yè)基礎知識培訓由工程部主管具體負責.
4.3.2專業(yè)基礎知識培訓每月進行一次,每次不少于60分鐘.
4.3.3培訓內容:
a)電工類。
---進網作業(yè)電工培訓教材
---電工作業(yè)安全規(guī)程
---維修電工技能培訓教材
b)給排水類.如給排水設備設施的使用及維修保養(yǎng)技術。
c)制冷類.制冷設備原理及使用維修保養(yǎng)技術。
d)弱電類.如電子技術基礎。
e)基礎設施類.建筑與裝飾工程施工技術。
4.3.4培訓方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.3.5考試方式:
試卷考試,課堂提問。
4.4專業(yè)技能培訓
4.4.1專業(yè)技能培訓由工程部主管具體負責。
4.4.2專業(yè)技能培訓每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.4.3培訓內容:
a)電工類。
---供配電設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設備設施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
---住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程
b)給排水類。
---給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設備設施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
c)弱電類。
---弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
d)基礎設施類。
---建筑與裝飾工程施工作業(yè)規(guī)程
e)公共類。
---物料與工具管理規(guī)程
---設備綜合管理作業(yè)規(guī)程
f)其他相關規(guī)程
4.4.4培訓方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.4.5考試方式.
現場實際動手能力的評估
4.5服務培訓
4.5.1服務培訓由物業(yè)管理處安排專人培訓.
4.5.2服務培訓每季度進行一次,每次不少于60分鐘.
4.5.3培訓內容:
a)文明用語
b)儀表儀容
c)禮節(jié)禮貌
d)服務意識
e)服務技能
f)服務要求
4.5.4培訓方式為集中授課
4.5.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.6物業(yè)管理知識的培訓
4.6.1物業(yè)管理知識的培訓物業(yè)管理處安排專人培訓。
4.6.2物業(yè)管理知識的培訓每季度進行一次,每次不少于60分鐘。
4.6.3培訓內容
a)物業(yè)管理法律法規(guī);
b)iso9000質量,iso14000環(huán)境體系。
4.6.4培訓方式為集中授課
4.6.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.7安全培訓
4.7.1安全培訓由工程部主管具體負責。
4.7.2安全培訓每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.7.3安全培訓內容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培訓方式為集中授課
4.7.5考試方式:課堂提問
4.8特種培訓
對于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應有計劃的選派到相關專業(yè)培訓主管機構系統(tǒng)培訓,取得相應的操作證書。
5.0相關文件
《行政部員工培訓管理規(guī)程》
6.0記錄
6.1《工程部年度培訓計劃表》
6.2《工程部員工培訓記錄表》
6.3《各類持證上崗人員培訓申請表》
6.4《新員工培訓記錄表》
第14篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責
3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。
3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。
3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點
4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。
4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。
4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器進行清潔。
4.1.7各設備的元器件、參數不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護結束以后,將系統(tǒng)調試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調試運行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項
4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;
b)確保維修設施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團對講機維修
4.4.1室內聽不到鈴聲:
a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關;
a)檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理。
b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。
c)檢查室內分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對講機維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應重新接好(燙錫焊接);
b)如調節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內機的界限是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);
b)調節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內機的放大電路有問題,室內機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機維護管理規(guī)程
4.6.1程控交換機的有關維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。
4.6.2要保證交換機工作電源的供應(ups),中央空調的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經同意,禁止修改交換機的運行參數。改動參數后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。
4.6.6維護終端平時運行是處于關閉狀態(tài),使用時再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關閉交換機電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內通知廠商到場維修恢復。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設備檢查
6.0相關支持文件
6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》
第15篇 小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。
2.0適用范圍
適用于管理處所有的工程作業(yè)項目。
3.0職責
3.1工程部主管負責日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓。
3.2工程領班負責日常作業(yè)的安全措施的落實與管理。
4.0程序內容
4.1工程部安全管理總則
4.1.1保證小區(qū)設備設施的安全,正常的運行是工程部的首要任務,工程部對小區(qū)設備設施的安全運行負有責任,工程部有權力制止一切可能危及設備設施安全運轉的違規(guī)行為。
4.1.2工程部對各部門的設備設施的正確使用,有安全操作培訓的義務,指導個部門正確使用設備,保證安全運行。
4.1.3工程部制定各機房的安全管理制度,保證安全保護裝置、設備齊全,正常運轉。
4.1.4根據各崗位具體情況,制定崗位操作規(guī)程和崗位責任制,由上至下,分級落實責任,嚴格執(zhí)行。
4.1.5對各項設備,根據不同的技術性能要求,制定保養(yǎng)、檢修和維護計劃,按計劃操作,避免緊急搶修。
4.1.6對有缺陷的又急需使用的設備,根據具體情況,制定相應的使用規(guī)程和維護方案,在保證安全的基礎上方可運行。
4.1.7發(fā)現隱患,及時整改、報告。
4.1.8制定設備設施安全事故處理預案,以保證事故能夠得到及時、妥善處理,協調有序,減少損失。
4.2機房安全管理制度
4.2.1本制度機房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。
4.2.2各機房工作人員實行嚴格的交接班制度,未經上級批準,任何人不得私自帶領外人參觀,無關人員不得進入,因工作需要事先通知。
4.2.3機房的各項操作,嚴格按照操作規(guī)程進行,確保操作安全。
4.2.4機房內的臨時電氣設備的使用,必須制定使用方案,報領班批準,同時嚴格執(zhí)行臨時電氣安全管理制度。
4.2.5機房內動用明火和焊接,必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進行施工,并嚴格遵守動焊動火安全管理規(guī)定。
4.2.6嚴禁將易燃易爆的危險品帶入機房,如因工作需要,需寫出書面報告和防范措施,報工程領班批準,結束后立即帶出機房。
4.2.7發(fā)現機房系統(tǒng)運轉存在安全隱患,要及時果斷處理,必要時值班人員有權利緊急停機,事后寫出書面報告,從而保證機房設備的安全運行。
4.2.8機房內安全消防設施要齊全,同時保證安全使用。
4.2.9機房內嚴禁存放無關物品,保證機房內的衛(wèi)生環(huán)境良好,各種器械擺放整齊有序。
4.2.10機房值班人員必須有高度的責任心,按規(guī)定時間巡查機房設備的運行情況,并根據要求做好記錄,填寫相關工作表格。
4.2.11機房值班人員不得擅自離崗,離開崗位需向領班請假,安排其他人員替崗,并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班,如確實需換班報領班批準。
4.2.12值班值班人員必須認真填寫值班日志,說明本班次的設備運行情況和特殊事項,當班器械交接完畢后方可下班。
4.3安全檢查制度
4.3.1安全檢查是對物業(yè)設備設施安全運行相關方面的檢查,是設備設施的安全運行的一項重要保證措施。
4.3.2安全檢查內容:設備檢查檢修,檢查部門制度規(guī)程,檢查部門工作的管理。
4.3.3工程部有責任對部門設備設施的正確、安全使用進行培訓,工程部在檢查的基礎上,根據部門設備設施的實際使用情況,實施設備安全操作培訓。
4.3.4工程主管與領班成立工程安全檢查小組,每周對重要機房進行重點檢查,每月對工程所轄設備實施安全檢查不少于兩次,全面細致,并填寫檢查報告。
4.3.5安全檢查分級管理,工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級檢查,使用部門為輔助部門,展開自我檢查。
4.3.6對檢查出的隱患,要定人,定期限,定措施,定責任的及時解決,對重大事故隱患,可按“安全第一”的原則處理,事后立即匯報。
4.4高空作業(yè)安全管理制度
4.4.1高空作業(yè)班組領班填寫《高空作業(yè)審批表》,包括高空作業(yè)內容、安全措施現場負責人等,交工程部審批。
4.4.2如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):
a)患有心臟病、高血壓、嚴重貧血、關節(jié)病、恐高癥、嚴重視力障礙等疾病不易登高的人,不得進行高空作業(yè)。
b)沒有報批《高空作業(yè)審批表》的項目,不得進行高空作業(yè)。
c)惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè)。
d)安全措施不到位或無安全器械,不得進行高空作業(yè)。
e)高空作業(yè)環(huán)境惡劣,無防護措施,不得進行高空作業(yè)。
4.4.3高空作業(yè)安全要求
a)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。
b)安全帽、安全帶佩帶齊全。
c)作業(yè)現場必須兩人以上。
d)高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時作業(yè)。
4.5明火作業(yè)安全作業(yè)規(guī)程
4.5.1“明火作業(yè)”是工程部維修操作間以外的工程明火作業(yè)。
4.5.2明火作業(yè)人員經專業(yè)培訓后,取得特殊工種操作證方可上崗。
4.5.3要求明火作業(yè)時,必須提前填寫《明火作業(yè)申請表》,如:作業(yè)內容、作業(yè)現場負責人、防護措施等項目,交工程負責人審核。
4.5.4將《明火作業(yè)申請表》提交保安部,經保安部審核批準后,方可進行作業(yè)施工。
4.5.5協同保安部到施工現場進行實地勘察,提出安全防護措施和準備防護器材。
4.5.6作業(yè)施工時,保安部派人到現場監(jiān)護,密切注意各種情況,發(fā)現不安全因素立即停止作業(yè)施工。
4.5.7明火作業(yè)實行專人操作、專人管理、專人負責,其他部門和私人嚴禁在小區(qū)內私自明火作業(yè)。
4.5.8大功率明火作業(yè)設備作業(yè)施工所需電源,必須經配電專業(yè)人員審核批準。
4.6工程緊急事件處理預案
4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預案
a)檢查漏水爆閥的準確位置及所屬區(qū)域的供水狀況,并在許可的能力下立即設法制止漏水,關閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司。。
b)在自來水公司人員到達之前,必須盡量控制現場,防止受影響的范圍擴大,減少不必要的損失。
c)發(fā)生漏水或爆閥時觀察四周,是否有受影響的設備,如配電設備、空調設備等,應做及時的保護處理`。
d)事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.2停電或電力故障處理預案
a)若電力公司預先通知小區(qū)所屬范圍內停電,應立即通知運行領班,及時通知相關部門和業(yè)主。
b)當恢復供電時,工程技術人員對重要設備運行進行檢查,是否能正常運行,如有損壞立即報告。
c)當電力故障時,應立即切斷該區(qū)域的供電電源,防止事故的勢態(tài)擴大,在保證安全的狀況下修復處理,或通知電力公司搶修。
d)事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.3煤氣泄漏處理預案
a)當發(fā)現懷疑有煤氣泄漏時,立即通知工程主管(值班主管)3分鐘內趕到現場,確定后立即報煤氣公司。
b)現場如果是人員活動較密集的區(qū)域,應立即組織疏散人員撤離現場,保障安全。
c)嚴禁明火和開啟一切電器設備,關閉煤氣總閥,打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。
d)事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.7設備缺陷管理制度
4.7.1設備缺陷劃分
a)危急。設備發(fā)生直接威脅安全的問題,需緊急進行處理的缺陷。
b)嚴重。設備發(fā)生的問題程度較重,不及時處理可導致安全事故的發(fā)生。
c)一般。設備問題較輕,暫時不處理對安全影響不大。
4.7.2設備缺陷管理辦法
a)設備缺陷無論是危急、嚴重、一般,都應由值班人員進行記錄。
b)發(fā)現設備危急立即報告,現場采取措施解決,加強監(jiān)視。
c)發(fā)現嚴重設備缺陷,立即上報領班,待處理。
d)在設備缺陷沒有消除前,要重點加強監(jiān)視,并做記錄日志。
e)設備缺陷消除后,組織人員現場分析,總結積累。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1安全檢查記錄表
6.2高空作業(yè)審批表
6.3工程明火作業(yè)申請表
6.4工程緊急事件處理記錄表
