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第1篇 廢氣處理設(shè)施房屋買賣合同
2023廢氣處理設(shè)施房屋買賣賣方：_________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買方：_________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
見(jiàn)證方：_______________(以下簡(jiǎn)稱丙方)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：第一條甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國(guó)家規(guī)定，已依法取得蘇州市_________區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書(shū)，所有權(quán)證書(shū)_____字第____________號(hào)。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為_(kāi)____________________，建筑面積為_(kāi)________平方米。第二條甲方對(duì)買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國(guó)家及蘇州市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國(guó)家及蘇州市相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來(lái)承擔(dān)。第三條乙方對(duì)購(gòu)買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購(gòu)買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。第四條房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣元，價(jià)款合計(jì)為人民幣元。(大寫(xiě)____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾元整)第五條付款方式
(一)無(wú)須銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。
(二)銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付首期房款。3.銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。
第六條違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過(guò)15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后3個(gè)工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過(guò)15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第2篇 二手房買賣違約怎么處理
買房子是一件大事，這關(guān)系到購(gòu)房者以后的很多方面，房屋買賣的情況在現(xiàn)在社會(huì)是非常多的，二手房的買賣也一樣，不管是房屋買賣還是二手房的買賣，都是要事先約定好的，但是也會(huì)出現(xiàn)違約的情況。泰仁在線律師咨詢中心分享：
二手房買賣房東違約怎么賠償？
1、首先得看你們當(dāng)時(shí)簽訂的買房條款，是否涉及到違約金條款。
2、如果有詳細(xì)的條款，你也同意不購(gòu)買此房，可以按違約條款走。
3、如果沒(méi)有具體的違約條款，需要與購(gòu)房者溝通協(xié)商。同時(shí)也可咨詢相關(guān)律師，對(duì)于違約的一個(gè)判定，最大程度挽回你本人的損失。
二手房買賣中出賣人違約怎么辦：
二手房買賣中出賣人違約后，可以根據(jù)買受人自己想如何處理而決定怎么解決。具體為：
1、如果想繼續(xù)履行合同，主張延期履行違約金，合同一般是約定按每日全部房款萬(wàn)分之幾的違約金。
2、如果想解除合同，主張解約違約金，一般合同約定的解除合同的違約金是全部房款的百分之二十。
當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
二手房買賣常見(jiàn)的違約情形：
1、出賣人將房屋直接賣給第三人
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過(guò)戶的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過(guò)戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。
2、出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶
在實(shí)際買賣過(guò)程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過(guò)戶。
在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。
3、出賣人賣房后反悔并要求合同無(wú)效
在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。
第3篇 種子處理劑買賣合同書(shū)
合同編號(hào)__________
賣方(甲方)_____
買方(乙方)_____
據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款 編號(hào)
消毒劑名稱 :種子處理劑
產(chǎn)品批號(hào) :__________
產(chǎn)地 :__________-
商標(biāo)或品牌 :_____________-
產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)證號(hào) :___________________
包裝規(guī)格:_____________________
單價(jià) :_____________________
數(shù)量 :__________________
總價(jià) :_________________
合計(jì)人民幣金額： __________________
第二條 交貨方式及期限(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)目的方框內(nèi)打√，不選擇的項(xiàng)目打×)
□合同簽訂后，在簽約地點(diǎn)當(dāng)場(chǎng)交貨。
□甲方于_____年_____月_____日送貨到指定地點(diǎn)_____，運(yùn)費(fèi)由_____方承擔(dān)。
□乙方于_____年_____月_____日到指定地點(diǎn)_____提貨。
□其他交貨方式及期限_____。
第三條 驗(yàn)收
驗(yàn)收方式(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)目的方框內(nèi)打√，
□乙方在甲方交貨時(shí)當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)收。
□乙方在甲方交貨后_____天內(nèi)驗(yàn)收。
□其他驗(yàn)收方式_____。
驗(yàn)收內(nèi)容
1)消毒劑是否符合第一條約定。
2消毒劑產(chǎn)品包裝是否貼有標(biāo)簽或者附具說(shuō)明書(shū)。標(biāo)簽應(yīng)當(dāng)緊貼或者印制在消毒劑包裝物上。
3)標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)上應(yīng)當(dāng)注明消毒劑名稱、企業(yè)名稱、產(chǎn)品批號(hào)和農(nóng)藥登記證號(hào)或者消毒劑臨時(shí)登記證號(hào)、消毒劑生產(chǎn)許可證號(hào)或者消毒劑生產(chǎn)批準(zhǔn)文件號(hào)。
4)標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)上應(yīng)當(dāng)注明消毒劑的有效成份、含量、重量、產(chǎn)品性能、毒性、用途、使用技術(shù)、使用方法、生產(chǎn)日期、有效期和注意事項(xiàng)等。
5)消毒劑分裝的，標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)上還應(yīng)當(dāng)注明分裝單位。
6)法律、法規(guī)另有規(guī)定的，標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。
7)其他驗(yàn)收內(nèi)容_____。
第四條 留樣(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)目的方框內(nèi)打√，不選擇的項(xiàng)目打×)
甲乙雙方是否約定消毒劑留樣備查 □是 □否。 約定留樣備查的，由_____方留樣。
第五條 付款方式及期限(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)目的方框內(nèi)打√，不選擇的項(xiàng)目打×)
□合同簽訂后，乙方支付甲方定金_____元;甲方交貨后，乙方于_____年_____月_____日支付價(jià)款，定金抵作價(jià)款或者返還。乙方付款后，甲方應(yīng)當(dāng)開(kāi)具銷售憑證。
□合同簽訂后，乙方在簽約地點(diǎn)當(dāng)場(chǎng)支付價(jià)款，甲方應(yīng)當(dāng)開(kāi)具銷售憑證。
□其他付款方式及期限_____。
第六條 甲乙雙方權(quán)利義務(wù)
甲方權(quán)利義務(wù)
1)甲方應(yīng)當(dāng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照;經(jīng)營(yíng)的消毒劑屬于化學(xué)危險(xiǎn)物品的，應(yīng)當(dāng)出示經(jīng)營(yíng)許可證;甲方代理銷售的，
應(yīng)當(dāng)出示《代理銷售授權(quán)書(shū)》。
2)甲方不得出售國(guó)家、地區(qū)明令禁止使用的消毒劑。
3)甲方應(yīng)當(dāng)向乙方正確說(shuō)明農(nóng)藥的用途、使用方法、用量、中毒急救措施和注意事項(xiàng);還應(yīng)當(dāng)提醒乙方注意消毒劑標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)已注明以外的其他使用、操作注意事項(xiàng)。
乙方權(quán)利義務(wù)
1)乙方應(yīng)當(dāng)查看甲方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證、代理銷售授權(quán)書(shū)等。
2)乙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看第三條第二款內(nèi)容。
3)乙方應(yīng)當(dāng)按照所買消毒劑標(biāo)簽或者說(shuō)明書(shū)注明的事項(xiàng)以及甲方的說(shuō)明、提醒事項(xiàng)正確使用農(nóng)藥。
第七條 違約責(zé)任
消毒劑經(jīng)驗(yàn)收不符合第一條、第三條第二款約定的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)足、更換、退貨;乙方還有其他損失的，甲方應(yīng)當(dāng)予以賠償。
一方遲延交貨或遲延支付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)每日按照遲延部分價(jià)款的_____%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。
因消毒劑質(zhì)量問(wèn)題給乙方造成損失，乙方向甲方要求賠償?shù)模追綉?yīng)當(dāng)予以賠償消毒劑質(zhì)量爭(zhēng)議由法定產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)鑒定。
按照第四條約定由一方進(jìn)行消毒劑留樣，若該方未履行約定，導(dǎo)致在發(fā)生消毒劑質(zhì)量爭(zhēng)議而無(wú)法鑒定消毒劑質(zhì)量時(shí)，由該方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
其他違約責(zé)任_____。
第八條 其他約定事項(xiàng)_____。
第九條 爭(zhēng)議解決
發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決;也可以請(qǐng)求調(diào)解;或選擇下列一種方式解決(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)目的方框內(nèi)打√，不選擇的項(xiàng)目打×)
□提交上海仲裁委員會(huì)仲裁。
□依法向人民法院提起訴訟。
第十條 合同經(jīng)雙方簽字(蓋章)之日起生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
賣方(甲方)：_____ 買方(乙方)：_____
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____
法定代表人：_____ 法定代表人：_____
委托代理人：_____ 委托代理人：_____
地 址：_____ 地址(住址)：_____
開(kāi)戶銀行：_____ 開(kāi)戶銀行：_____
賬 號(hào)：_____ 賬 號(hào)：_____
聯(lián)系電話：_____ 聯(lián)系電話：_____
簽訂時(shí)間：_____年___月___日 簽訂時(shí)間：_____年___月___日
簽訂地點(diǎn)：_____ 簽訂地點(diǎn)：_____
第4篇 未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買賣合同糾紛處理原則
未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則
——梁某上訴鄭某房屋買賣合同糾紛案
依據(jù)：(2011)二中民終字第03640號(hào)
核心法律問(wèn)題：要式合同、合同欠缺條款的認(rèn)定
案情介紹
一、基本案情
梁某系位于北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)某號(hào)房屋所有權(quán)人。2000年8月14日，梁某書(shū)寫(xiě)收條，內(nèi)容為：今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣。同月，梁某將上述房屋交付鄭某使用，自2005年開(kāi)始鄭某支付該房屋供暖費(fèi)。鄭某持有該房屋購(gòu)房款發(fā)票及購(gòu)房交款清單。
2011年4月，鄭某訴至原審法院稱：2000年我與梁某達(dá)成口頭房屋買賣協(xié)議，我給付梁某24萬(wàn)元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過(guò)戶手續(xù)，梁某推托?，F(xiàn)我居住該房已達(dá)11年，2009年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
梁某辯稱：我與鄭某非房屋買賣關(guān)系，2000年因我需用錢，委托房屋中介機(jī)構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，鄭某給付我24萬(wàn)元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，我不同意其訴訟請(qǐng)求。
一審中，鄭某申請(qǐng)證人任某、李某出庭作證，任某稱：我與鄭某之弟系同學(xué)關(guān)系，2000年8月，我與鄭某去銀行取錢，大概20多萬(wàn)元，鄭某買房，后來(lái)在車上把錢給了賣房人，賣房人收到錢后在車上當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了收據(jù)，寫(xiě)完后我們就回家了，我不認(rèn)賣房人，記不清是誰(shuí)了，鄭某當(dāng)時(shí)是買房。證人李某到庭證明：我與鄭某之弟及梁某均系朋友關(guān)系，當(dāng)年從事房屋中介服務(wù)。2000年鄭某家因拆遷急于買房，梁某欲賣房，經(jīng)我促成買賣交易，房?jī)r(jià)款為24萬(wàn)元。梁某對(duì)上述證人證言不予認(rèn)可，并稱其二人證言自相矛盾，不能作為定案依據(jù)。
本案審理過(guò)程中，經(jīng)鄭某申請(qǐng)，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。
二、法院判決
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書(shū)寫(xiě)收條確認(rèn)所收款項(xiàng)為“房款”，現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購(gòu)房款相關(guān)收據(jù)，且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今，證人李某出庭證明雙方存在房屋買賣關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雙方存在房屋買賣關(guān)系，法院予以認(rèn)定。梁某主張雙方系借款關(guān)系，未提交相關(guān)證據(jù)，法院不予采信。梁某主張本案超過(guò)訴訟時(shí)效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。法院對(duì)鄭某的訴訟請(qǐng)求予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。
判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，且鄭某的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，故請(qǐng)求撤銷原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。鄭某同意原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認(rèn)其證明力。本案中，鄭某主張其與梁某之間就訟爭(zhēng)房屋存在房屋買賣關(guān)系，其提交的由梁某書(shū)寫(xiě)的收條中，明確寫(xiě)明“房款”的給付性質(zhì)，梁某亦于收取上述款項(xiàng)后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今，且鄭某亦提供證據(jù)證明，訟爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對(duì)鄭某主張的事實(shí)不予認(rèn)可，并堅(jiān)稱其與鄭某之間實(shí)為借款關(guān)系，但并未就此提供證據(jù)予以證明，梁某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此，原審法院對(duì)鄭某的訴訟主張予以采信，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯理由，缺乏依據(jù)，原審法院不予采信，處理正確，本院亦予確認(rèn)。綜上，原判處理并無(wú)不當(dāng)，梁某的上訴請(qǐng)求，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。
審判邏輯
一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買賣關(guān)系；當(dāng)事人能否以非書(shū)面形式訂立要式合同；當(dāng)事人約定不明或無(wú)約定時(shí)合同條款的如何確定。
二、觀點(diǎn)透析
（一）要式合同及其例外
根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無(wú)特定形式要件的要求。
根據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項(xiàng)規(guī)定，可以看出在當(dāng)事人雙方進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時(shí)，均應(yīng)采取書(shū)面合同的形式。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈(zèng)與合同等涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。
關(guān)于合同的形式要件問(wèn)題，在我國(guó)民法典律制度發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了一個(gè)從絕對(duì)嚴(yán)格到相對(duì)寬松的演變過(guò)程。在《民法典》正式實(shí)行之前，一般采取嚴(yán)格的形式要件主義，即凡規(guī)定采取書(shū)面形式訂立的合同，非經(jīng)書(shū)面形式不發(fā)生效力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律制度的逐漸完善，此嚴(yán)格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實(shí)行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。
（二）合同欠缺條款的認(rèn)定
《民法典》于總則部分，即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應(yīng)當(dāng)包括的條款：（1）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價(jià)款或者報(bào)酬；（6）履行期限、地點(diǎn)和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭(zhēng)議的方法。同時(shí)該法分則部分亦根據(jù)合同具體類型的不同，對(duì)其他可以約定的條款進(jìn)行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解，上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問(wèn)題也由此提出——合同成立至少應(yīng)具備的條款為何？此問(wèn)題在《民法典》頒布實(shí)施后一直有所爭(zhēng)議。2009年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對(duì)此問(wèn)題予以明確，規(guī)定如雙方當(dāng)事人對(duì)合同是否成立產(chǎn)生爭(zhēng)議，人民法院能夠認(rèn)定當(dāng)事人姓名或名稱、標(biāo)的和數(shù)量的，則一般認(rèn)定合同成立，但另有法定或約定的情形除外。
在根據(jù)上述規(guī)定對(duì)合同成立與否予以明確后，為保證合同的順利履行，以及在糾紛發(fā)生后進(jìn)行救濟(jì)，還須對(duì)欠缺的條款予以認(rèn)定。《民法典》第61條明確規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”而在司法實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，或根據(jù)合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣無(wú)法判斷的情形，此時(shí)就應(yīng)依據(jù)《民法典》第62條予以處理，分為以下幾種情況：（1）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（2）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。（3）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。（5）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（6）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
（三）本案審理思路
具體到本案而言，首先應(yīng)對(duì)梁某與鄭某之間法律關(guān)系進(jìn)行定性。從舉證責(zé)任的角度分析，鄭某主張其與梁某為買賣合同關(guān)系，就此提供了收條、原始購(gòu)房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中，作為書(shū)證的收條，其中載明“今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣”，可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”；原始購(gòu)房收據(jù)亦屬書(shū)證，但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買賣關(guān)系，系證明購(gòu)房原始收據(jù)由梁某持有的事實(shí)，故應(yīng)屬間接證據(jù)；證人亦作證稱梁某與鄭某之間為買賣合同關(guān)系，其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)歷，并非從他人處聽(tīng)來(lái)的情況的復(fù)述，故應(yīng)屬原始證據(jù)。從證明力的角度來(lái)看，鄭某提供的證據(jù)中不僅有可單獨(dú)證明案件事實(shí)的證據(jù)，且各個(gè)證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈，證明雙方買賣合同關(guān)系的存在。而反觀梁某，其主張的借款合同關(guān)系并無(wú)證據(jù)證明，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個(gè)角度分析，最終對(duì)鄭某主張的事實(shí)予以采信。
在對(duì)雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書(shū)面形式訂立要式合同的問(wèn)題。梁某與鄭某進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實(shí)，鄭某作為買受人已經(jīng)履行了支付價(jià)款的主要義務(wù)，梁某亦已接受，故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書(shū)面合同，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定，認(rèn)定雙方合同成立。同時(shí)，該合同自成立時(shí)生效。
第5篇 鋼材買賣合同墊資處理
賣方： 合同編號(hào)： 買方： 簽約地點(diǎn)： 簽約時(shí)間：________年____月____日 賣方和買方本著友好協(xié)商，平等互利的原則，就賣方向買方供貨的相關(guān)事宜，訂立以下合同款，雙方共同遵守：
第一條：標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款及交（提）貨時(shí)間：
第二條：?jiǎn)蝺r(jià)以雙方確定的基價(jià)價(jià)格為（ ）或市場(chǎng)價(jià)，以當(dāng)日送貨為準(zhǔn)。
第三條：結(jié)算量以買方實(shí)際收到鋼材料量為準(zhǔn)。
第四條：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：g701-1997,gb1499.2-20.(以項(xiàng)目部開(kāi)出的收據(jù)為）。
第五條：賣方對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的調(diào)劑及期限：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，如出現(xiàn)不合格產(chǎn)品，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用賣方承擔(dān)。賣方在交貨時(shí)出具相應(yīng)廠家的有關(guān)資料。
第六條：合理?yè)p耗標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法：線材按磅重計(jì)量交貨，螺紋按理重計(jì)量交貨。
第七條：交（提）貨方式、地點(diǎn)：由賣方送貨到買方指點(diǎn)的地址。
第八條：賣方提供的產(chǎn)品，買方應(yīng)指定專人接收，在本合同履行期內(nèi)賣方指定、負(fù)責(zé)收貨，如該指定人員發(fā)生變動(dòng)，買方應(yīng)及時(shí)以書(shū)面通知賣方。
第九條：檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點(diǎn)及期限：按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。先檢驗(yàn)后使用，如有異議收到貨物____日內(nèi)提出，賣方無(wú)條件處理。
第十條：結(jié)算方式、時(shí)間及地點(diǎn)：本合同鋼材前期有賣方先墊資鋼材噸，買方收到鋼材____日內(nèi)，付鋼材款%。
第十一條：買方如果未能按照本合同
第十條之約定付清%的條款，買方應(yīng)按未付款金額千分之三每日向賣方支付逾期付款違約金。如買方在未付清賣方鋼材款，從其他處購(gòu)貨，賣方有權(quán)終止合同。
第十二條：買方提前用書(shū)面形式通知賣方每月（次）提貨的貨物明細(xì)及數(shù)量，賣方收到買方通知后，立即組織貨源，在日內(nèi)發(fā)貨到工地。如遇到個(gè)別品種貨物短缺，賣方及時(shí)通知買方，以便買方另行組織貨源。
第十三條：合同期限：本合同自簽訂日期至________年____月____日止。
第十四條：本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商補(bǔ)充，合同的補(bǔ)充協(xié)議與合同有同樣的法律效力。
第十五條：本合同產(chǎn)生糾紛按照《民法典》及有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行
第6篇 二手房買賣怎樣處理戶口問(wèn)題
在二手房買賣過(guò)程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問(wèn)題必須得到購(gòu)房者的足夠重視。
引發(fā)戶口問(wèn)題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離;第二，法院不能直接對(duì)戶口遷移作出民事判決;第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在 洞，難以應(yīng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的戶口問(wèn)題。
那 ，在實(shí)際二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問(wèn)題呢
第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過(guò)戶登記前，購(gòu)房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾 有戶口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍δ遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書(shū)面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的，應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及υ約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。
第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和υ約救濟(jì)條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢 首先，應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過(guò)戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過(guò)戶登記之后。其次，應(yīng)約定具體的υ約責(zé)任。比如， 逾期一天的罰金;在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一λ當(dāng)事人咨詢，問(wèn)是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口，且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄录液芟矚g上家的房子，除戶口問(wèn)題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，筆者向其提供了兩條建議：一是約定較高的逾期υ約責(zé)任，并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期δ遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。這個(gè)建議最終被他們接受，雙方進(jìn)行了交易。
實(shí)際工作中曾碰到很多交易完成后出售方δ能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究υ約責(zé)任，卻不能訴請(qǐng)遷移戶口，而有的當(dāng)事人 有約定具體的υ約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責(zé)任以外，購(gòu)房者可以求助于警署或啟動(dòng)行政救濟(jì)程序。但不可回避的一個(gè)問(wèn)題是，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并δ對(duì)因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性規(guī)定，導(dǎo)致了制度性 洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對(duì)戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定，對(duì)于出售方δ遷出的情況下，購(gòu)房者的戶口難以遷入。
針對(duì)上述問(wèn)題，建議相關(guān)部門可以采取以下措施解決糾紛：第一，設(shè)定戶籍轉(zhuǎn)移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權(quán)管理不可分離，索性設(shè)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的戶籍審查，設(shè)定合理的戶籍審查義務(wù)，以避免問(wèn)題的出現(xiàn)。第二，采取靈活的分戶措施。對(duì)于上家戶口在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中因種種原因而導(dǎo)致δ能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購(gòu)房人的戶口遷入問(wèn)題;實(shí)踐中也有這樣做的，但嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，尚屬于協(xié)調(diào)處理的結(jié)果，和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。第三，設(shè)立一個(gè)類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內(nèi)δ遷移戶口的，可以通過(guò)一定的程序?qū)⑦@類戶口封存起來(lái)，以解決靈活分戶而可能帶來(lái)的后遺癥。
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第7篇 買賣合同:商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛處理中“已付房款”規(guī)定
一、“已付房款”問(wèn)題的提出 隨著我國(guó)人民生活質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會(huì)20xx年和20xx年受理案件的統(tǒng)計(jì)，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔(dān)保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔(dān)保貸款合同中雙方當(dāng)事人常約定“違約責(zé)任”按“已付房款”的百分率計(jì)算。在人民法院的人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責(zé)任的問(wèn)題。但是對(duì)何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時(shí)也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，對(duì)“已付房款”的認(rèn)識(shí)和理解不盡相同，導(dǎo)致同類的案件在裁決承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質(zhì)量和案件裁決的一致性。對(duì)此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見(jiàn)。本文擬從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)如何確定“已付房款”進(jìn)行研討，以就教于同行。
二、對(duì)“已付房款”的三種認(rèn)識(shí)和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對(duì)于一次性付款的購(gòu)房者大家的意見(jiàn)是一致的，但是對(duì)商品房擔(dān)保貸款的購(gòu)房者分期付款的，大家對(duì)“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見(jiàn)，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見(jiàn)是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購(gòu)房者已付的購(gòu)房款和購(gòu)房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見(jiàn)實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的銀行貸款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購(gòu)房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無(wú)關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無(wú)關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴(kuò)大市場(chǎng)份額吸引更多的買房人購(gòu)買其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣人出售房屋的一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購(gòu)房中房屋買受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購(gòu)買的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過(guò)渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見(jiàn)是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購(gòu)房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見(jiàn)把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的分期付款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購(gòu)”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見(jiàn)，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動(dòng)用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實(shí)際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒(méi)有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見(jiàn)是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過(guò)房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對(duì)處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過(guò)，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I賣”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來(lái)特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對(duì)“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對(duì)商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析 商品房擔(dān)保貸款買賣合同是一種我國(guó)《合同法》分則中尚未提出的新型的無(wú)名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過(guò)合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買賣合同》、《個(gè)人購(gòu)房貸款及抵押合同》、《購(gòu)房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問(wèn)題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔?，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會(huì)簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問(wèn)題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對(duì)待。 從商品房買賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來(lái)看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對(duì)“給付”概念的理解問(wèn)題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過(guò)房屋買賣欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動(dòng)用，而且當(dāng)買受人不能或無(wú)力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡(jiǎn)單的說(shuō)房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國(guó)仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對(duì)于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國(guó)《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國(guó)家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場(chǎng)活動(dòng)中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒(méi)有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們?cè)谏唐贩繐?dān)保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對(duì)方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無(wú)論是從對(duì)商品房擔(dān)保貸款買賣合同所涉及的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對(duì)“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過(guò)擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買賣合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。
第8篇 房屋買賣合同糾紛如何處理
房屋買賣合同糾紛如何處理
一、逾期交付的違約責(zé)任。
出賣人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?
處理方法按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定?
處理方法按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金;合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。
三、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理?
處理方法按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
四、對(duì)于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些?
處理方法買受人采取的補(bǔ)救措施有：
(1)實(shí)際履行。買受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。
(2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
(3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(4)違約侵權(quán)責(zé)任。
五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：
處理方法(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。
(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。
(3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。
