- 目錄
-
第1篇 _花園小區(qū)秩序維護(hù)及車輛消防管理方案
花園小區(qū)秩序維護(hù)及車輛與消防管理方案
第一節(jié)禮賓員管理及公共秩序維護(hù)
一、24小時(shí)值勤崗位責(zé)任描述
1、負(fù)責(zé)維持各區(qū)域秩序,保證小區(qū)出入口暢通。
2、密切留意小區(qū)出入人員,勸離衣冠不整者及閑雜人員。
3、負(fù)責(zé)做好對車輛、人員、物品出入進(jìn)行詢問、登記、檢查等日常工作。
4、負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品放行手續(xù),協(xié)助指引貨物出入搬運(yùn)。
5、協(xié)助指引車輛進(jìn)入小區(qū)指定停車位置。
二、重點(diǎn)部位巡視崗位責(zé)任描述
1、負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查小區(qū)各區(qū)域,留意治安消防情況。
2、負(fù)責(zé)查詢可疑人員,及時(shí)將其勸離小區(qū)。
3、監(jiān)督檢查業(yè)主裝修現(xiàn)場的治安消防情況,及時(shí)處理違規(guī)裝修。
4、發(fā)現(xiàn)業(yè)主門窗鎖閉不正常時(shí)及時(shí)報(bào)告并處理。
5、每日施工時(shí)間結(jié)束后按時(shí)清離裝修單位。各樓層巡邏時(shí)巡邏人員均乘電梯至樓頂,步行而下,每隔三層樓設(shè)1巡更點(diǎn)。
三、24小時(shí)監(jiān)控崗位責(zé)任描述
1、負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕及消防監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)視工作。
2、發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員及時(shí)報(bào)告,并通知巡邏禮賓員到現(xiàn)場查看。
3、負(fù)責(zé)監(jiān)控錄像帶的管理工作。
4、發(fā)現(xiàn)火警立即報(bào)告并按報(bào)警程序處理。
四、小區(qū)公共秩序維護(hù)管理設(shè)想
公司歷來非常重視秩序維護(hù)工作中'技防'與'人防'相結(jié)合的結(jié)果。
(一)安全管理原則
堅(jiān)持'外馳內(nèi)張'、技防與人防相結(jié)合的原則。
(二)隊(duì)伍組織建設(shè)
組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任,以確保服務(wù)轄區(qū)的安全、有序。
1、禮賓員主要從優(yōu)秀的退伍軍人中挑選。
2、班長從公司禮賓員中選拔政治可靠、思想穩(wěn)定、作風(fēng)正派,技術(shù)過硬的禮賓員擔(dān)任。
3、秩序維護(hù)隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化封閉式管理,組織軍事體能、消防專業(yè)技能車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練,部門、公司定期組織禮賓員隊(duì)伍考核。
4、嚴(yán)格執(zhí)行請假制度和交接班制度。
5、建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出,每出時(shí)間不超過四小時(shí),晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。
6、實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。中班每小時(shí)、夜班每30分鐘,向監(jiān)控中心報(bào)告值勤情況一次,以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。
7、實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。分公司禮賓部內(nèi)配專職的教練員兼督察員,對值班的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。
8、實(shí)行秩序維護(hù)重疊倒班制。為了維護(hù)良好的工作秩序,防止無關(guān)人員混入小區(qū),在正常三班運(yùn)行的基礎(chǔ)上,安排一個(gè)班加強(qiáng)各區(qū)的秩序維護(hù)工作。
六、安全防范的特點(diǎn)及措施
特別是客戶群體屬金領(lǐng)或白領(lǐng),對安全要求程度高,為此公司將針對實(shí)際情況,建立一套富有操作性的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),落實(shí)安全防范措施。
1、安全
安全是物業(yè)服務(wù)服務(wù)的第一要求,也是秩序維護(hù)服務(wù)的第一要求。公司將樹立積極防范的態(tài)度,不斷提高自身安全防范的能力,配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作?/p>
2、有序
業(yè)主不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序,也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí),更需要禮賓員忙而不亂,及時(shí)有序的應(yīng)對,及時(shí)妥善的處理。
3、親情
物業(yè)服務(wù)的秩序維護(hù)服務(wù)對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙,當(dāng)對業(yè)主與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。禮賓員應(yīng)象保姆一樣愛護(hù)業(yè)主及財(cái)產(chǎn),為業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。
4、形象
秩序維護(hù)服務(wù)是物業(yè)的第一形象,好的物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的秩序維護(hù)隊(duì)伍、優(yōu)秀的禮賓員能提高物業(yè)的檔次,使業(yè)主有安全感。不僅如此,對于__秩序維護(hù)服務(wù)的形象還能增加物業(yè)在社會公眾中的影響,使物業(yè)保值增值,得到良好的口碑。因此本項(xiàng)目的禮賓員入職時(shí)對形象設(shè)定高的標(biāo)準(zhǔn):男,身高不低于170cm,年齡在35歲以下;女,身高不低于160cm,年齡在30歲以下。
第二節(jié) 小區(qū)交通管理和車輛停放管理設(shè)想
一、小區(qū)交通與車輛停放管理的主要原則是'人車分流,安全第一;照章行駛,不亂停放'。
二、所有進(jìn)入小區(qū)的車輛,必須持有公司統(tǒng)一制定的車主證或車輛準(zhǔn)停證、停車計(jì)費(fèi)卡,小區(qū)業(yè)主的車輛進(jìn)入本單位地下車庫停放,外來車輛必須停放到指定的停放點(diǎn)。
三、車輛離開小區(qū)時(shí),需將車主證或車輛準(zhǔn)停證、停車計(jì)費(fèi)卡交到門崗值班處否則,禮賓員有權(quán)不予放行。
四、凡進(jìn)入小區(qū)的車輛,必須服從管理人員的指揮和疏導(dǎo),如因不聽從指揮盲目駛出駛?cè)搿㈦S意動(dòng)用車管設(shè)施而造成的車輛碰撞或設(shè)施損壞,由不聽從指揮車輛的車主負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。
五、凡進(jìn)入小區(qū)的車輛,時(shí)速不得超過二十公里并按路面指示的車道及方向行駛。
六、標(biāo)識系統(tǒng):
為保證行車安全,我們將做好各種標(biāo)識系統(tǒng)的建立和完善的工作,如限速牌、限高牌、道路指示牌、車輛行使引向牌、禁停標(biāo)示等。
第三節(jié)小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想
消防管理工作貫徹'預(yù)防為主,消防結(jié)合'的工作方針,實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以監(jiān)控中心為指揮中心,借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施,做好日常消防防范工作。
消防管理工作必須長抓不懈,通過各種形式,加強(qiáng)員工的消防意識和技能培訓(xùn),保證員工素質(zhì),組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防員,按時(shí)對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測試,定期進(jìn)行消防演習(xí),提高員工防火、滅火技能。
一、消防安全宣傳設(shè)想
1、設(shè)立小區(qū)消防宣傳專欄或電子信息欄,通過法規(guī)宣傳及案例分析來提高業(yè)主的消防意識;
2、定期舉辦消防法規(guī)和消防常識講座;
3、不定期派發(fā)消防法規(guī)和消防常識宣傳單;
4、視情開展如消防法規(guī)和消防常識小競賽等活動(dòng),或在其他社區(qū)文化活動(dòng)中增添此項(xiàng)內(nèi)容;
二、防范設(shè)想及措施
1、員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé),人人都是義務(wù)消防員;
2、在重點(diǎn)部、危險(xiǎn)地段動(dòng)火(變壓器室、配電房、汽車場、樓層等處)必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)方能動(dòng)火;
3、配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品,不準(zhǔn)吸煙,消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)堆放任何雜物;
4、各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通,疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好,禁止業(yè)主在走
道、樓梯、垃圾桶旁燒紙;
5、嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備,按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查,保證設(shè)備完好;
6、所有人必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。
7、每年12月制訂下一年度《消防演練計(jì)劃》,按時(shí)制訂《消防演練方案》,并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn);
8、管理好消防器材設(shè)備,定期檢查,確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài),防火疏散通道保持暢通。
第2篇 大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)方案
大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)方案
(一)____智能化系統(tǒng)說明
____智能化系統(tǒng),包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng),該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。
(二)____智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)
針對____智能化系統(tǒng)的特點(diǎn),結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn),制定如下管理及維護(hù)方案:
1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,并邀請相關(guān)單位(如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保每一個(gè)人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。
2. 對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)
用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng),是減少誤報(bào)警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一個(gè)入住的用戶開始,通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式,讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。
3. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程
首先,我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次,我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控,監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看,防止線路被損壞。
4. 建立供應(yīng)商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,使____的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。
5. 處理好入住初期的誤報(bào)警問題
____的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時(shí)出現(xiàn),造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵,我們將根據(jù)實(shí)際情況,在入住初期設(shè)定一個(gè)n秒的滯后報(bào)警(由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時(shí),可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣智能中心就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。
6. 日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑,而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見表:
____智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃
項(xiàng)目 內(nèi)容 周期
攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周
保養(yǎng)半年
煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年
三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個(gè)月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年
智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年
區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年
消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月
保養(yǎng)半年
其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查
(三)報(bào)警應(yīng)急處理
安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí),探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能控制中心發(fā)出訊號,控制中心將即時(shí)反應(yīng),立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì),做如下應(yīng)急處理:
1、 煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報(bào)警緊急處理程序
4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象(偷車、搶劫、交通事故等)時(shí),將按下圖進(jìn)行緊急處理。
第3篇 某舊危改小區(qū)公共秩序維護(hù)管理方案
舊危改小區(qū)公共秩序維護(hù)管理方案
一、安全形式分析
__路dd地處城郊結(jié)合部,在治安防范方面存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn),如:
在入伙期間小區(qū)內(nèi)將存在大量的臨時(shí)裝修施工人員。
周邊多個(gè)新近開發(fā)的小區(qū)和小型工廠、出租屋等,閑雜人員及外來務(wù)工的流動(dòng)性大、數(shù)量多。
小區(qū)建筑密集,在消防方面的管理壓力大。
公共設(shè)施的安全使用方面需要特別關(guān)注。
上述不利因素的存在,給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此,我們將在安全護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定等方面采取對應(yīng)措施,確保小區(qū)內(nèi)的安全秩序。
二、安全管理的措施及對策
1、努力保證安全護(hù)衛(wèi)員的綜合素質(zhì)
素質(zhì)管理。對護(hù)衛(wèi)員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套安全人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識,樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變原來護(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的護(hù)衛(wèi)員成為'護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。
2、安全管理體系的建立
我們將采用固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對小區(qū)進(jìn)行安全管理。機(jī)動(dòng)巡邏我們重點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)死角的巡邏,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
在巡邏上,采用電子巡更系統(tǒng),通過科技手段保證巡邏工作效果。
在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)的聯(lián)防聯(lián)動(dòng)。
強(qiáng)調(diào)全員安全管理。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'安全護(hù)衛(wèi)為主,全員聯(lián)動(dòng)支援'體系。
3、安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
接管入伙期,我們主要以人防為主,技防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
正常居住期,安全防范逐步走向人防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),上下班高峰期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛,做好家庭防盜、防火和公共秩序維護(hù)。
4、充分用好技防措施
我們將充分利用好小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施做好小區(qū)的安全管理。
三、消防管理
消防責(zé)任重于泰山,同時(shí)消防管理又是小區(qū)物業(yè)管理的重要一環(huán),因此,我們將認(rèn)真做好以下工作,確保小區(qū)消防事故率為零。
1、消防教育宣傳工作
管理處將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放印有消防知識的《住戶手冊》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。
2、做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防培訓(xùn)與演習(xí),每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和業(yè)主共同參與的消防疏散演練,提高全員的'自救'意識和能力,防患于'未燃'。
3、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
對二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù),方可開工。在入住期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置指示標(biāo)識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。
4、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一批隊(duì)員組建__路dd管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減小火災(zāi)損失。
四、車輛及交通管理
1、機(jī)動(dòng)車輛管理方案
在業(yè)主入住的上下班高峰期,增設(shè)臨時(shí)車管員在主要出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí),要求護(hù)衛(wèi)員對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,為辦妥長期停車證的客戶提供相對固定的車位,地下車庫只為業(yè)主提供長期停車服務(wù)(特殊情況需臨時(shí)停車,應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車)。輔助、引導(dǎo)車主安全停車,提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi),勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況,如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主,同時(shí)向管理處報(bào)告。
小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車服務(wù)的地段,執(zhí)行限額發(fā)證制度,先到先停,停滿為止,并確保已辦證車輛的停車。
2、道路交通管理方案
小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志,指明行車方向;道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、警示、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保道路車輛行駛暢通、安全。
行車道路兩邊側(cè)油漆黃色標(biāo)志,表示禁止停車;油漆黑黃相間(30cm間距)標(biāo)志,表示允許臨時(shí)停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象,道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。
小區(qū)道路上允許停車的位置,用白色油漆標(biāo)志停車位及編號,標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目、完整。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定車位停車。小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志,警示車輛減速緩行。
3、停車庫(場)管理方案
在停車庫(場)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。合理規(guī)劃地下停車場的使用管理,防止亂停、亂放。同時(shí),建立完善的管理制度,確保__路dd小區(qū)文明、有序的生活環(huán)境。
對駛?cè)胲噹斓能囕v,均限速5公里以下,嚴(yán)防高速行駛,并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域,做到車輛停放規(guī)范、整齊,分類科學(xué)合理、安全有序,以完善細(xì)致的管理,進(jìn)行安全有序的服務(wù),防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。
完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的安全護(hù)衛(wèi)監(jiān)控緊密配合,保證無控制盲點(diǎn)。貫徹技防為主、人防為輔的原則,做好停車場的出入口控制,建立車輛停放登記制度,嚴(yán)防被盜事件發(fā)生,同時(shí),停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。關(guān)注已停車輛,查看有無損壞、漏油、漏水情況,做好相關(guān)記錄,若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等,盡快與使用者聯(lián)系,減小損失。
在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處,掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志。停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整,無積水。
4、自行車管理管理方案
對于自行車的管理,管理處將會根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,劃出專位由專人進(jìn)行管理。為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù),避免小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車亂停、亂放。對收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫實(shí)行出入牌制度(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。
其他安全管
第4篇 某小區(qū)項(xiàng)目公共秩序維護(hù)管理措施方案
小區(qū)項(xiàng)目公共秩序維護(hù)管理措施方案
一、安全形式分析
__.鳳凰城地處城郊結(jié)合部,在治安防范方面存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn),如:
_在入伙期間小區(qū)內(nèi)將存在大量的臨時(shí)裝修施工人員。
_周邊多個(gè)新近開發(fā)的小區(qū)和小型工廠、出租屋等,閑雜人員及外來務(wù)工的流動(dòng)性大、數(shù)量多。
_小區(qū)建筑密集,在消防方面的管理壓力大。
_公共設(shè)施的安全使用方面需要特別關(guān)注。
上述不利因素的存在,給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此,我們將在安全護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定等方面采取對應(yīng)措施,確保小區(qū)內(nèi)的安全秩序。
二、安全管理的措施及對策
1、努力保證安全護(hù)衛(wèi)員的綜合素質(zhì)
_素質(zhì)管理。對護(hù)衛(wèi)員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套安全人員管理程序,做到“五統(tǒng)一”“三集中”,即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
_意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識,樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念,改變原來護(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。
2、安全管理體系的建立
_我們將采用固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對小區(qū)進(jìn)行安全管理。機(jī)動(dòng)巡邏我們重點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)死角的巡邏,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
_在巡邏上,采用電子巡更系統(tǒng),通過科技手段保證巡邏工作效果。
_在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)的聯(lián)防聯(lián)動(dòng)。
_強(qiáng)調(diào)全員安全管理。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起“安全護(hù)衛(wèi)為主,全員聯(lián)動(dòng)支援”體系。
3、安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
_接管入伙期,我們主要以人防為主,技防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
_正常居住期,安全防范逐步走向人防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),上下班高峰期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛,做好家庭防盜、防火和公共秩序維護(hù)。
4、充分用好技防措施
_我們將充分利用好小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施做好小區(qū)的安全管理。
三、消防管理
消防責(zé)任重于泰山,同時(shí)消防管理又是小區(qū)物業(yè)管理的重要一環(huán),因此,我們將認(rèn)真做好以下工作,確保小區(qū)消防事故率為零。
1、消防教育宣傳工作
管理處將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放印有消防知識的《住戶手冊》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。
2、做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防培訓(xùn)與演習(xí),每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和業(yè)主共同參與的消防疏散演練,提高全員的“自救”意識和能力,防患于“未燃”。
3、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
對二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù),方可開工。在入住期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置指示標(biāo)識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。
4、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一批隊(duì)員組建__.鳳凰城管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”,以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足“自救”,最大限度地減小火災(zāi)損失。
四、車輛及交通管理
1、機(jī)動(dòng)車輛管理方案
在業(yè)主入住的上下班高峰期,增設(shè)臨時(shí)車管員在主要出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí),要求護(hù)衛(wèi)員對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,為辦妥長期停車證的客戶提供相對固定的車位,地下車庫只為業(yè)主提供長期停車服務(wù)(特殊情況需臨時(shí)停車,應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車)。輔助、引導(dǎo)車主安全停車,提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi),勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況,如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主,同時(shí)向管理處報(bào)告。
小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車服務(wù)的地段,執(zhí)行限額發(fā)證制度,先到先停,停滿為止,并確保已辦證車輛的停車。
2、道路交通管理方案
小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志,指明行車方向;道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、警示、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保道路車輛行駛暢通、安全。
行車道路兩邊側(cè)油漆黃色標(biāo)志,表示禁止停車;油漆黑黃相間(30cm間距)標(biāo)志,表示允許臨時(shí)停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象,道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。
小區(qū)道路上允許停車的位置,用白色油漆標(biāo)志停車位及編號,標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目、完整。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定車位停車。小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志,警示車輛減速緩行。
3、停車庫(場)管理方案
在停車庫(場)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。合理規(guī)劃地下停車場的使用管理,防止亂停、亂放。同時(shí),建立完善的管理制度,確保__.鳳凰城小區(qū)文明、有序的生活環(huán)境。
對駛?cè)胲噹斓能囕v,均限速5公里以下,嚴(yán)防高速行駛,并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域,做到車輛停放規(guī)范、整齊,分類科學(xué)合理、安全有序,以完善細(xì)致的管理,進(jìn)行安全有序的服務(wù),防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。
完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的安全護(hù)衛(wèi)監(jiān)控緊密配合,保證無控制盲點(diǎn)。貫徹技防為主、人防為輔的原則,做好停車場的出入口控制,建立車輛停放登記制度,嚴(yán)防被盜事件發(fā)生,同時(shí),停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。關(guān)注已停車輛,查看有無損壞、漏油、漏水情況,做好相關(guān)記錄,若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等,盡快與使用者聯(lián)系,減小損失。
在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處,掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志。停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整,無積水。
4、自行車管理管理方案
對于自行車的管理,管理處將會根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,劃出專位由專人進(jìn)行管理。為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛
提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù),避免小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車亂停、亂放。對收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫實(shí)行出入牌制度(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。
第5篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案
1、管理目標(biāo)
(1)確保項(xiàng)目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好項(xiàng)目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;
控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。
做到每兩小時(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級進(jìn)行報(bào)告。
第6篇 農(nóng)貿(mào)市場設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)管理方案
__農(nóng)貿(mào)市場設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理方案
高檔小區(qū)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求較普通小區(qū)為高,為保障__農(nóng)貿(mào)市場的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效,我們將結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,把國浩物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中,在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。
此外,我們將在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運(yùn)作成本的同時(shí),盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此,我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。
1.機(jī)電設(shè)備管理的基本原則
(1)采用國浩物業(yè)安全而高效的管理模式
a.建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系
依據(jù)質(zhì)量管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用,設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。
b.制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關(guān)記錄。
c.實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程
設(shè)備的修理分簡單維修,如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等,超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄,其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理,委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
(2)建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案
a.根據(jù)__農(nóng)貿(mào)市場圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則,制定《設(shè)備編碼規(guī)則》
b.制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。
c.依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡,《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。
d.對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺標(biāo)示系統(tǒng)。
(3)主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬
a.設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。
b.利用信息平臺建設(shè),逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。
c.接受公司綜合性的督查,引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯(cuò)誤,對新問題工程部專案協(xié)助解決。
d.工程部建立內(nèi)部例會制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺,便于各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)建立完善的質(zhì)量記錄體系
a.任何工作做到有據(jù)可查。
b.以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。
c.發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。
d.適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此作備件數(shù)量的依據(jù),以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。
c.完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。
(5)技術(shù)資料的管理
a.對于技術(shù)資料管理,遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件(或原有兩套則可留一套)存檔于工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。
b.工程部資料柜鑰匙管理,納入管理處鑰匙管理體系中。
(6)有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理
a.定義設(shè)備類鑰匙:所有設(shè)備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。
b.設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。
c.設(shè)立與__農(nóng)貿(mào)市場相適應(yīng)的鑰匙掌管制度,對內(nèi)方便工作,對外防范破壞及恐怖行為。
(7)技術(shù)工種的管理
對技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應(yīng)急處理能力,又作到人力資源的合理配制。
2.設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理
__農(nóng)貿(mào)市場公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)及管理采用金地成熟的管理模式。
(1)設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)由工程部負(fù)責(zé),消防中心、公共停車場由保安部負(fù)責(zé),其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理,并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。
(2)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施,設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。
(3)建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)__農(nóng)貿(mào)市場的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》,并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。
(4)對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入ci視覺標(biāo)示系統(tǒng),充分顯示規(guī)范化管理模式。
(5)利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè),逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到智能高效,以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去,接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。
(6)工程部組織召開工程例會,并形成制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺,使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。
(7)建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度,設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求,認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄,任何工作均做到有據(jù)可查,有制度可依。
(8)發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持,確保設(shè)備長期可靠安全運(yùn)行。
3.增收節(jié)支,不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
a.經(jīng)常對員工進(jìn)行艱苦奮斗,勵(lì)行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育,增強(qiáng)節(jié)約意識,在管理中,自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護(hù)成本。
b.努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù),不斷提高專業(yè)素質(zhì),提高維修技術(shù)服務(wù)水平。
c.加強(qiáng)成本控制,原材料控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人員開支。
d.加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制,做到計(jì)劃采購、專人保管、合理領(lǐng)用。
e.__農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費(fèi)支出。
(2)、提高公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。
a.提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì),加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。
b.配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備,實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。
c.繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。
d.配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。
e.加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用,發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢,加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。
> f.維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。
g.建立激勵(lì)機(jī)制,每季度、年度評選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),提高員工的積極性。
h.實(shí)行公司、管理處工程例會制度,及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。
i.成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組,以處理緊急情況下的設(shè)備故障。
第7篇 美術(shù)館房屋管理與維護(hù)實(shí)施方案格式怎樣的
美術(shù)館房屋管理與維護(hù)實(shí)施方案
(一) 房屋維修養(yǎng)護(hù)
1、 提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
(1) 房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
(2) 對美術(shù)館房屋管理策略預(yù)防性保養(yǎng)策略重視美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
⑶ 房屋管理的重點(diǎn)及對策管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。對策:1) 建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的'動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測'檢測一次。2) 做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)對策:1) 采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。2) 針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。3) 加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。4) 加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)對策:1) 加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。2) 做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。3) 做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。4) 對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)對策:1) 定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。2) 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。3) 做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)對策:1) 了解掌握美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。2) 加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3) 定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。4) 加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。5) 嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。6) 及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
(4) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
第8篇 新星城物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理維護(hù)方案
新星城物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)方案
(一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新
根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù)屬于開發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時(shí)向開發(fā)商提出報(bào)告與建議,并協(xié)助開發(fā)商維修編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立共用設(shè)施設(shè)備檔案,設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全
合理使用,不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu),不任意改變原建筑的用途
各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清楚
及時(shí)保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好
因房制宜,有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)
完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度
完善的管理、檢查、考核制度
給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)
建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)
搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度
(二)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定
【房屋、建筑設(shè)施】
建物維修工
a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù);
b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查;
c.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi);
d.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
e.房屋、設(shè)施發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;
【供配電設(shè)備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運(yùn)行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
【消防設(shè)備】
日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由設(shè)備主管組織,并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門
【給排水設(shè)備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房
每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
【弱電設(shè)備】
分承包方維保人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.信號接收機(jī)房每周打掃一次,信號接收設(shè)備每月清潔一次;
c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
保安人員
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;
【電梯設(shè)備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);
b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。
電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng);
b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理,按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
【水泵設(shè)備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢
查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
j.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
(三)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
【雨污水總管及屋面外墻】
對屋面雨水總管,污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng),屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落/每季一次
對污水總管出墻管進(jìn)行疏通,保持出墻橫管無堵塞。/每季一次
對屋面進(jìn)行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象,排水暢通。/每年二次
對屋面女兒墻勘查,墻面無裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次
【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】
對小內(nèi)路面,側(cè)石進(jìn)行巡檢:/每月一次
a.區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆
腳,排水暢通,修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密,無積水、泛水現(xiàn)象;
b.混凝土路面不起砂,無脫皮、斷裂,明溝不斷裂;
c.路邊側(cè)石平直,保持高低一致無缺損。
對圍墻柵欄檢查保養(yǎng),修復(fù)斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。/每年二次
油漆鐵柵欄。/每年一次
【雨污水窨井、下水道】
對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。/每季二次
雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次
疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道,保持下水道暢通,同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。/每季二次
汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通,清撈窨井內(nèi)淤積物。/汛期前一個(gè)月
【屋頂避雷帶】
對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試,接地電阻符合相關(guān)規(guī)定,高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試,防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì),完成測試工作后,應(yīng)出具測試報(bào)告。/每年一次
對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查,避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂,局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。/每年二次
【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】
夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具,燈桿油漆無剝落,燈罩完好,無破損現(xiàn)象。每日一次
檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。/每年一次
檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。/每周一次
【雕塑景觀、噴水池】
對雕塑、景觀檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。/每季一次
噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容:
a.巡視噴水池,損壞部位及時(shí)修復(fù);/每周一次
b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次
c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常;/每月一次
d.檢測潛水泵絕緣;/每年一次
檢查水底照明燈具,應(yīng)保持完好無損,供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好,電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。/每年兩次
【兒童娛樂設(shè)施】
對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng),注潤滑油,緊固螺栓等連接件,保持設(shè)施安全可靠,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢修。/每月一次
對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【健身設(shè)施】
檢查保養(yǎng)健身設(shè)施,保持設(shè)施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次
對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【圍墻大門及電動(dòng)大門】
檢查圍墻大門門腳頭及四周,應(yīng)嵌粉密實(shí)。/每年兩次
大門除銹、油漆。/每年一次
檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門,應(yīng)開啟靈活。/每月一次
【地面停車位】
檢查地面平整,無積水、進(jìn)出無阻礙,鎖具功能良好。/每季一次
【地下車庫】
檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應(yīng)保持功能正常;/每月一次
保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次
巡查照明燈具及應(yīng)急照明裝置,保持功能良好;/每季一次
檢查消防設(shè)施功能可靠,防火門、緊急通道門啟閉靈活;/每季一次
巡查紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠;/每周一次
保養(yǎng)紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置。/每年兩次
【樓道、室外消防栓】
檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。/每月一次
油漆室外消防栓。/每年一次
檢查消防帶完好無損。/每年二次
檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。/每年二次
檢查消防報(bào)警按鈕完整無損,功能可靠。/每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行水質(zhì)化檢,化檢結(jié)果達(dá)不到國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新清洗水箱,再次采集水樣化驗(yàn),直至化驗(yàn)結(jié)果達(dá)標(biāo)。
第9篇 辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無情 通道禁?！?、“有電危險(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識,并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容
為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長時(shí)間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進(jìn)行加固,對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),對物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
第10篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案-2
物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案2
例:
1、管理目標(biāo)
(1)確保項(xiàng)目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好項(xiàng)目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每兩小時(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級進(jìn)行報(bào)告。
第11篇 大某型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)管理維護(hù)方案
(一)____智能化系統(tǒng)說明
____智能化系統(tǒng),包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng),該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。
(二)____智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)
針對____智能化系統(tǒng)的特點(diǎn),結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn),制定如下管理及維護(hù)方案:
1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,并邀請相關(guān)單位(如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保每一個(gè)人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。
2. 對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)
用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng),是減少誤報(bào)警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一個(gè)入住的用戶開始,通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式,讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。
3. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程
首先,我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次,我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控,監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看,防止線路被損壞。
4. 建立供應(yīng)商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,使____的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。
5. 處理好入住初期的誤報(bào)警問題
____的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時(shí)出現(xiàn),造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵,我們將根據(jù)實(shí)際情況,在入住初期設(shè)定一個(gè)n秒的滯后報(bào)警(由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時(shí),可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣智能中心就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。
6. 日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑,而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見表:
____智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃
項(xiàng)目 內(nèi)容 周期
攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周
保養(yǎng)半年
煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年
三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個(gè)月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年
智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年
區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年
消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月
保養(yǎng)半年
其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查
(三)報(bào)警應(yīng)急處理
安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí),探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能控制中心發(fā)出訊號,控制中心將即時(shí)反應(yīng),立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì),做如下應(yīng)急處理:
1、 煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報(bào)警緊急處理程序
4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象(偷車、搶劫、交通事故等)時(shí),將按下圖進(jìn)行緊急處理。
第12篇 某商業(yè)廣場公共秩序維護(hù)管理方案
商業(yè)廣場公共秩序維護(hù)管理方案
一、秩序維護(hù)管理架構(gòu)
秩序維護(hù)員隊(duì)伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失,人身不受傷害,業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣大業(yè)戶提供專業(yè)服務(wù)的隊(duì)伍,也是物業(yè)管理公司的重要工作之一。
秩序維護(hù)員人員條件
經(jīng)過有關(guān)主管部門培訓(xùn)并取得崗位證書;
經(jīng)過公司入職前培訓(xùn)并取得公司秩序維護(hù)人員上崗證書;
愿意接受公司各項(xiàng)管理制度的制約;
愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員人員末位淘汰而下崗或換崗的規(guī)定;
愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員隊(duì)伍進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練的規(guī)定并積極參與訓(xùn)練。
思想品德好,無任何犯罪前科以及其它不良記錄;
有吃苦奉獻(xiàn)精神和職業(yè)道德;
復(fù)員軍人優(yōu)先;
黨員優(yōu)先。
秩序維護(hù)主管職責(zé)
1)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè)。
2)負(fù)責(zé)擬定秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃并具體組織實(shí)施。
3)負(fù)責(zé)對秩序維護(hù)員組長及秩序維護(hù)員隊(duì)員的考核并對不稱職者提出處理意見。
4)檢查各組、各崗的崗位制度執(zhí)行情況。
巡視職責(zé)
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù), 協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題;
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,并做好相關(guān)記錄;
(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序;
(4)協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況;
(5)負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作,對有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng)。
門崗職責(zé)
(1)了解和熟悉本物業(yè)的情況;
(2)維護(hù)門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序;
(3)有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的及對外來人員、訪客登記;
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度;
(5)協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。
二、人員出入管理
a.門崗秩序維護(hù)員人員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者使用人的樓座、入口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況;
b.遇到進(jìn)出門崗區(qū)域有特殊困難時(shí),應(yīng)主動(dòng)或用對講機(jī)通知其它人員提供幫助。
c.非本物業(yè)的業(yè)主或者使用人憑有效出入證進(jìn)、出,謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入 ;
d.來訪人員須問明所找的姓名、樓座等,確認(rèn)后須登記進(jìn)入;
e.登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對來訪者的有效證件名稱及號碼,清晰登錄《來人來訪登記表》后方可進(jìn)入;
f.如遇不愿出示證件或蠻橫無理者,應(yīng)耐心做好解釋工作,盡可能消除不滿情緒。
三、物品搬遷
g.當(dāng)遇到業(yè)主搬運(yùn)物品并未按規(guī)定辦理出門證時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班和或主管到場;
h.在得到主管以上人員確認(rèn)業(yè)主無物業(yè)管理遺留問題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行;
i.一般情況下如有物件搬出須憑物品出門證,驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。
j.郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主信箱,門崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由領(lǐng)班統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄;
k.快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件,在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時(shí)交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收;
l.對地址不明或無收件人的郵件,經(jīng)核對無誤后及時(shí)退回郵局;
m.對收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定,如有疑問,請郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯;
e.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。
四、監(jiān)控設(shè)備
1、目的
確保監(jiān)控室設(shè)備處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
2、適用范圍
適用于消防系統(tǒng)、秩序維護(hù)閉路電視系統(tǒng)的運(yùn)行管理。
3、職責(zé)
1)監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
2)維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
3)維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
4)管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
4、操作規(guī)程
1)管理人員的工作程序
a.監(jiān)控室秩序維護(hù)員
監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后,用警鈴或其它適當(dāng)方式疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。
當(dāng)故障發(fā)生時(shí),及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。
將每班運(yùn)行情況記錄于《監(jiān)控室交接班記錄》。
在維修工的指導(dǎo)下,每月對火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查,并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于《監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表》中。
在維修工的指導(dǎo)下,每周打掃機(jī)房一次,每月清潔設(shè)備一次,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。
b.維修工
按《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng),并做好記錄。
負(fù)責(zé)向管理處申報(bào)備品、備件的招標(biāo)計(jì)劃。
每月按時(shí)對消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查,如有短缺,及時(shí)報(bào)告。
c.工程主管
負(fù)責(zé)對項(xiàng)目內(nèi)中控室的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的招標(biāo)計(jì)劃的編制,外委修理的聯(lián)系工作,對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
每年12月制定下一年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表,報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn),其中秩序維護(hù)員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警對講機(jī)設(shè)備保養(yǎng),每季進(jìn)行一次,并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。
d.管理處經(jīng)理
進(jìn)行月檢。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對監(jiān)控室機(jī)電設(shè)備進(jìn)行一次檢查。
審核監(jiān)控室各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃表及維修保養(yǎng)記錄表審核,審核中修、大修計(jì)劃。
2)監(jiān)控室管理工作程序
監(jiān)控室實(shí)行每日24小時(shí)有專人值班、監(jiān)控,嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,填好值班記錄。
非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。
各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài),各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。
每班各檢查一次各類信號是否正常,并認(rèn)真記錄,如有異常要立即查清原因。
中央控制室出現(xiàn)報(bào)警信號后,應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào),應(yīng)消除信號并做好記錄;屬火災(zāi)報(bào)警,應(yīng)迅速報(bào)告并按滅火
程序處理。
監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、原器件、線路不得隨意更改。如有損壞,要查明原因,及時(shí)申報(bào)領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。
室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生,設(shè)備無灰塵,不準(zhǔn)堆放雜物。
消防器材應(yīng)齊備良好,室內(nèi)禁止吸煙。
常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。
五、交通秩序管理
(一)公共停車場(庫)管理規(guī)程
1、進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理。
2、車輛必須按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路線行駛,不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行駛,不得高速行駛和按高音喇叭,進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下。
3、使用人長期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛,必須在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù),領(lǐng)取停車牌放于車上,停于指定車位,并憑牌出入物業(yè)。
4、底下車庫只供本物業(yè)使用人使用,外來臨時(shí)車輛不得入庫停放,使用車庫者,須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護(hù)部辦理車位租賃手續(xù),領(lǐng)取停車牌,憑證入庫對號停放。
5、車輛如需停止使用停車位,應(yīng)及時(shí)到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù)。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌(位),管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位,收回停車牌。
6、車輛入庫停放后,須向秩序維護(hù)人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時(shí)一律憑取車牌取車。秩序維護(hù)員只按牌放行。特殊情況急需用車而無取車牌,須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件,由秩序維護(hù)員登記后方可取車。
7、車輛入庫后,貴重物品請勿放在車內(nèi),由此造成的損失均由車主自負(fù)。
8、臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)范圍的車輛必須進(jìn)入臨時(shí)車位上停放,并交納停車費(fèi),不得超越車位或跨位停放,更不能停于車道上。
9、不得在停車場和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫。
10、為杜絕車庫內(nèi)發(fā)生意外事故,凡進(jìn)入車庫的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒及各種腐蝕性物品,同時(shí),在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭。違者按章處罰。
(二)車輛管理工作流程圖
六、公共秩序突發(fā)事件應(yīng)急方案
(一)盜竊、匪警應(yīng)急處理程序
1、秩序維護(hù)員在值勤中遇到(或接報(bào))有人公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷)等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物,威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行秩序維護(hù)職責(zé),設(shè)法制止犯罪。
2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),秩序維護(hù)員要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)立即通過對講機(jī)等通訊設(shè)備呼叫救援。
3、持對講機(jī)的秩序維護(hù)員在聽到救援信號后,要立即趕到現(xiàn)場,然后視情況配合和處理,迅速撥打'110'電話報(bào)警并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
4、若犯罪分子逃跑,一時(shí)又追捕不上時(shí),要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等,并及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
5、有案發(fā)現(xiàn)場的(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場)要注意保護(hù)現(xiàn)場,不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西,包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭及犯罪器具等,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場;在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不能離開。
6、記錄業(yè)主所提供的情況,記錄被搶(盜)物品及價(jià)值,了解業(yè)主是否有任何線索、懷疑對象等情況。
7、若是運(yùn)動(dòng)過程作案,沒固定現(xiàn)場的,對犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等,應(yīng)用鉗子或其他工具提取,然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥善保存交公安機(jī)關(guān)處理,切不可將秩序維護(hù)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。
8、若現(xiàn)場有人員受傷,應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。
9、秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場記錄,并寫出書面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中心。
10、若公安人員已在現(xiàn)場,應(yīng)配合公安人員做好上述工作。
(二)發(fā)現(xiàn)業(yè)主斗毆的處理程序
1、在執(zhí)勤中,發(fā)現(xiàn)業(yè)主之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí),要及時(shí)制止。
2、制止原則
(1)勸阻雙方住手、住口;
(2)勸阻爭吵或斗毆的雙方或一方業(yè)主離開現(xiàn)場;
(3)應(yīng)先制止持有器械斗毆的一方;
(4)如有傷員,先勸傷員去醫(yī)院救治。
3、在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí),切記不能動(dòng)粗,不允許惡言相向。
4、發(fā)生嚴(yán)重斗毆甚至流血時(shí),應(yīng)向'110'報(bào)警。
5、事后向管理服務(wù)中心報(bào)告。
(三)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序
1、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要審查其證件,對持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入項(xiàng)目。
2、巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,必要時(shí)帶到門衛(wèi)室進(jìn)一步查問。
3、發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止,盤問清楚,記下證件號碼。
4、發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查,必要時(shí)應(yīng)送到公安機(jī)關(guān)審查。
5、在處理各類可疑人員時(shí),不允許自己處理放人,更不允許借機(jī)敲詐、勒索、私自罰款。
(四)發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理程序
1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智,處于不能自控狀態(tài),易對自己或其他人員造成傷害,秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)對其采取控制和監(jiān)督措施。
2、及時(shí)通知醉酒者和精神病人家屬,讓他們派人領(lǐng)回。
3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為,應(yīng)即撥打'110'報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門處理。
(五)值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過程中的處置方法
1、糾正違章時(shí),要使用規(guī)范禮貌服務(wù)用語,以理服人。對不聽勸阻者,要查清姓名、室號,如實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào)。
2、發(fā)生糾紛時(shí),要沉著冷靜,注意掌握政策和工作原則。若遇到蠻橫無理,打罵值班人員的,可上報(bào)管理服務(wù)中心,由管理服務(wù)中心出面妥善處理。
3、若社會上閑雜人員來項(xiàng)目故意擾亂,不聽勸告、自行其事,情節(jié)嚴(yán)重的,報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。
(六)發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序
1、秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
2、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場、收集證物和線索。
3、登記發(fā)現(xiàn)人的情況,抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過,收集群眾的反映和議論,做好記錄。
(七)火警、火災(zāi)處理程序
1、秩序維護(hù)員在接到火警、火災(zāi)報(bào)告或發(fā)現(xiàn)火警時(shí),應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場查看, 并嚴(yán)守火警現(xiàn)場待命,做好安全防范工作,以防壞人混水摸魚、趁火打
劫。
2、如火情確屬、且無法自救,即撥打'119'報(bào)警,向管理服務(wù)中心經(jīng)理和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),同時(shí)嚴(yán)守自身崗位。
3、所有員工應(yīng)聽從指揮,無條件服從領(lǐng)導(dǎo),按照分工,各司其責(zé)。秩序維護(hù)員當(dāng)管理服務(wù)中心經(jīng)理未趕到項(xiàng)目火災(zāi)現(xiàn)場之前,受權(quán)指揮所有的保潔工、維修工參加撲救搶險(xiǎn)。
4、管理服務(wù)中心經(jīng)理接到火警后,立即趕到現(xiàn)場,指揮秩序維護(hù)員等有關(guān)人員共同做好搶救人員、保護(hù)現(xiàn)場秩序。當(dāng)公安消防隊(duì)趕到后,應(yīng)積極配合現(xiàn)場救火。
5、秩序維護(hù)員接到火警后,除一人留在項(xiàng)目大門口做好報(bào)警、聯(lián)絡(luò)工作外,所有人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場,并帶好工具,如:水桶、滅火器、黃沙、對講機(jī)等,投入撲救工作。如火勢已失去控制,當(dāng)公安消防隊(duì)趕來之際,秩序維護(hù)員要向公安消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場情況,并做好向?qū)Чぷ?積極配合公安消防人員做好滅火工作,限制無關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場。
6、維修員工接到報(bào)警后,要密切和秩序維護(hù)員、公安消防人員加強(qiáng)聯(lián)絡(luò),準(zhǔn)備隨時(shí)切斷電源。當(dāng)公安消防人員需要了解物業(yè)基本情況,積極做好配合工作。
7、項(xiàng)目所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)火災(zāi)現(xiàn)狀,力所能及地協(xié)助秩序維護(hù)員和公安消防人員做好疏散人員、搶救物資等工作。
8、當(dāng)火災(zāi)現(xiàn)場有業(yè)主被圍困,應(yīng)本著'先人員、后財(cái)產(chǎn)'的原則搶救。若室內(nèi)無人,也無鑰匙開門,則由公安、消防等部門決定是否破門進(jìn)入房間撲救,或由管理服務(wù)中心經(jīng)理決定是否破門進(jìn)入房間撲救,事后由管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)向業(yè)主做解釋工作。
9、撲救完畢后,管理服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門做好項(xiàng)目善后工作和清理火場,并分析原因,制定相應(yīng)防火措施。
10、管理服務(wù)中心應(yīng)做好事故記錄,用書面形式向上級和地區(qū)主管部門報(bào)告。
11、清潔工應(yīng)急處理措施
o 救災(zāi)結(jié)束后,組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場的工作。
o 用清運(yùn)垃圾小推車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物,打掃地面。
o 打掃地面積水,用拖把拖抹。
o 檢查戶外周圍,如有殘留雜物,一并清運(yùn)、打掃。
(八)遇急癥病人的處理程序
1、第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場。
2、立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理。
3、在有可能的情況下,通知業(yè)主的單位及家屬。
4、如情況危急,速打'120'急救電話。
(九)觸電事故的應(yīng)急處理程序
1、發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場并關(guān)閉電源。
2、在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防自己觸電,應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。
3、發(fā)現(xiàn)觸電病人應(yīng)立即設(shè)法送醫(yī)院急救或撥打'120'急救電話。
(十)臺風(fēng)襲擊或強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施
1、檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好,搶險(xiǎn)、救險(xiǎn)物資到位,確定各項(xiàng)物提醒業(yè)主搬離置放窗臺上的花盆及各類雜物。
2、立即安排人員檢查天臺、平臺下水道及各水渠,確保其暢通,搬離放在圍墻頂及其它高處的各類易移物件。
3、緊閉所有公共門窗做好防水措施,檢查各空置房的情況。
4、加固所有樹木或用繩索捆好,將盆花移至低處或隱蔽角落。
5、留意電臺、電視播放有關(guān)臺風(fēng)進(jìn)展消息,及時(shí)將最新臺風(fēng)訊號張貼于項(xiàng)目或樓宇適當(dāng)?shù)胤较驑I(yè)主告知臺風(fēng)的進(jìn)展。
6、如風(fēng)暴持續(xù)不停,管理服務(wù)中心應(yīng)派員晝夜值班。
7、員工參加搶險(xiǎn)工作時(shí),要注意自身安全,采取適當(dāng)?shù)陌踩胧?同時(shí),避免逗留在空曠地方。
(十一)臺風(fēng)來臨后的處理規(guī)程
1、服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行巡查,及時(shí)做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作、真正做到'三個(gè)關(guān)鍵',在關(guān)鍵的時(shí)候,出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方,解決關(guān)鍵的問題,加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通,做好協(xié)調(diào)配合工作;
2、統(tǒng)計(jì)損壞情況,及時(shí)聯(lián)絡(luò)各維修單位,及時(shí)修復(fù);
3、清潔衛(wèi)生人員及時(shí)清理臺風(fēng)所造成之垃圾淤塞的渠道;
(十二)電梯關(guān)人應(yīng)急處理程序
1、電梯困人時(shí)的救援程序:
告知被困乘客等待救援。當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí),電梯管理人員通過電話或喊話與被困乘客取得聯(lián)系,務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜,耐心等待維修人員的救援(如電梯內(nèi)有閉路電視及對講機(jī),則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯,觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況)。被困乘客不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門屬于半開閉狀態(tài),電梯管理人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。
準(zhǔn)確判斷轎廂位置,做好救援準(zhǔn)備,根據(jù)樓層指示燈、電腦顯示或打開廳門判斷轎廂所在位置,然后設(shè)法援救乘客。
1、電梯困人處理步驟
a.即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯,在打電話時(shí)必須詢問對方姓名及告知有人被困;
b.困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意,必要時(shí)請求消防人員協(xié)助;
c.困者救出后,須詢問:
是否有不適,是否需要幫助等;
提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本大樓的原因;
如被困者不合作及自行離去,則記錄備案。
d..須記錄事件從開始到結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情形及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間,消防車、警車及救護(hù)車號碼等。
e.須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。
2、電梯困人救援步驟
轎廂停于接近電梯層站的位置時(shí)的救援步驟。a.關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān);b.用層門鎖鑰匙開啟層門;c.在轎廂頂用人力慢慢開啟轎門;d.協(xié)助乘客離開轎廂;e.重新關(guān)好廳門。
轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟。a.進(jìn)入機(jī)房,關(guān)閉電梯電源開關(guān);b.在電機(jī)軸上安裝盤車手輪;c.一人用力把住盤車手輪,另一人,手持制動(dòng)釋放桿,輕輕撬開制動(dòng),注意觀察平層標(biāo)志,使轎廂逐步移動(dòng)至最接近廳門為止;d.當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤時(shí),放開盤車手輪,然后按前述所列方法援救。
救援結(jié)束時(shí),電梯管理人員應(yīng)填寫救援記錄并存檔。
(十三)公共衛(wèi)生緊急事件處理程序
1、發(fā)現(xiàn)集體或5人以上群體發(fā)生同一癥狀時(shí),立即通知醫(yī)院前往救護(hù)。
2、立即通知衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行現(xiàn)場查勘。
3、對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┓怄i,必要時(shí),請求警方支援。
4、如發(fā)現(xiàn)傳染性病毒侵襲或發(fā)現(xiàn)攜有類似'sas'病毒者,立即通知'疾病控制中心'并配合有關(guān)部門對相關(guān)區(qū)域進(jìn)行封鎖。
5、嚴(yán)格執(zhí)行消殺制度,直至警報(bào)解除。
(十四)清潔工應(yīng)急處理措施
1、發(fā)生雨污水管道堵塞和污水外溢后
o 維修工迅速趕到現(xiàn)場,進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
o 將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車,避免形成二
次污染。
o 疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視
無污物。
2、發(fā)生暴風(fēng)雨影響環(huán)境衛(wèi)生時(shí)
o 暴風(fēng)雨后,保潔員及時(shí)清掃地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其他雜物。
o 發(fā)生塌陷或大量泥沙漫至路面、綠地,保潔員應(yīng)及時(shí)清運(yùn)、打掃。
o 保潔員查看項(xiàng)目內(nèi)雨污水排放是否暢通,如發(fā)生外溢及時(shí)報(bào)管理服務(wù)中心處理。
(十五)有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程
1、當(dāng)接到懷疑易燃?xì)怏w泄露報(bào)告時(shí),應(yīng)立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理,并及時(shí)趕到現(xiàn)場查看情況;
2、抵達(dá)現(xiàn)場后,要謹(jǐn)慎行事,敲門進(jìn)入后,不能開燈等電器設(shè)備的任何電掣。必須立即打開所有門窗,關(guān)閉煤氣或易燃?xì)怏w閥門,嚴(yán)禁現(xiàn)場吸煙;
3、通告所有人離開現(xiàn)場,勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場;
4、如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)小心妥善處理,等待救護(hù)和警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場;
5、管理服務(wù)中心人員在日常巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕,遇有異常氣味時(shí),應(yīng)小心處理,對煤氣總閥門位置和開關(guān)方法應(yīng)了解掌握;
第13篇 大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)方案
（一）____智能化系統(tǒng)說明
____智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。
（二）____智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)
針對____智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案：
1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。
2. 對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)
用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。
3. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程
我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。
4. 建立供應(yīng)商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使____的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。
5. 處理好入住初期的誤報(bào)警問題
____的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時(shí)出現(xiàn)，造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實(shí)際情況，在入住初期設(shè)定一個(gè)n秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時(shí)，可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報(bào)警，這樣智能中心就不會發(fā)出報(bào)警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。
6. 日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見表：
____智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃
項(xiàng)目 內(nèi)容 周期
攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周
保養(yǎng)半年
煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年
三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個(gè)月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年
智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年
區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年
消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月
保養(yǎng)半年
其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查
(三)報(bào)警應(yīng)急處理
安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí)，探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時(shí)反應(yīng)，立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：
1、 煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報(bào)警緊急處理程序
4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理。
第14篇 辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識,并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長時(shí)間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進(jìn)行加固,對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),對物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
第15篇 z大廈智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)方案
大廈智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)方案
(一)建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
(二)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置,保證隱蔽工程中的線路不受損。
(三)建立設(shè)備技術(shù)檔案
對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
(四)建立設(shè)備運(yùn)行檔案
建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。
(五)建立供貨商檔案
對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
(六)日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑,而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。
