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第1篇 某物業(yè)小區(qū)娛樂設(shè)施管理方案
物業(yè)小區(qū)娛樂設(shè)施管理方案
1.0目的
規(guī)范小區(qū)娛樂設(shè)施管理工作,確保各類文體設(shè)施的合理使用與有序管理。
2.0適用范圍
適用于zz物業(yè)管理對(duì)各類文體設(shè)施的管理工作。
3.0職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制定文體設(shè)施管理制度及管理工作監(jiān)控。
3.2客服中心主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施文體設(shè)施的管理工作。
3.3客服中心管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行文體設(shè)施的具體管理。
4.0程序要點(diǎn)
4.1小區(qū)公共文體設(shè)施管理的一般要領(lǐng)
4.1.1小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù),不對(duì)外開放營(yíng)業(yè)。
4.1.2小區(qū)文體設(shè)施一般只收設(shè)施維護(hù)費(fèi),目的是為住戶提供服務(wù),不以營(yíng)業(yè)為目的。
4.1.3住戶使用文體設(shè)施時(shí),一般憑會(huì)員證入場(chǎng)活動(dòng)。
4.2社區(qū)內(nèi)文體設(shè)施一般包括:健身房、兒童活動(dòng)中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活動(dòng)室、閱覽室、宣傳欄等項(xiàng)目。
4.3健身房管理
4.3.1開場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作(開放時(shí)間周一至周五16:00-21:00;周末09:00-21:00):
a)客服中心事務(wù)管理員應(yīng)于開場(chǎng)前10分鐘到崗,不得無故延誤;
b)清潔健身房衛(wèi)生,特別做好休息椅的清潔,檢查設(shè)施完好情況;
c)打開健身房門迎接住戶入場(chǎng)。
4.3.2健身房入場(chǎng)一般程序:
a)健身房入場(chǎng)消費(fèi)對(duì)小區(qū)業(yè)主采用會(huì)員制形式,對(duì)非業(yè)主采用購(gòu)票入場(chǎng)形式;
b)小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)于每年12月31日前到客服中心憑業(yè)主證辦理會(huì)員證,會(huì)員證辦理程序參照客服中心相關(guān)作業(yè)規(guī)程;
c)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)時(shí):
--首先向事務(wù)管理員出示會(huì)員證;
--事務(wù)管理員核對(duì)會(huì)員證與使用人本人是否相符,如有疑問應(yīng)驗(yàn)明其他證件直到無疑問;
--填寫《文體活動(dòng)消費(fèi)登記表》請(qǐng)業(yè)主在相應(yīng)欄目?jī)?nèi)簽名確認(rèn);
--請(qǐng)業(yè)主進(jìn)入健身房進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng);
--活動(dòng)結(jié)束后,事務(wù)管理員請(qǐng)業(yè)主在《文體活動(dòng)消費(fèi)登記表》相應(yīng)欄目?jī)?nèi)簽名確認(rèn)。
d)非業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)時(shí):
--到管理處收銀處購(gòu)買入場(chǎng)活動(dòng)購(gòu)買門票;
--入場(chǎng)前向事務(wù)管理員出示門票;
--事務(wù)管理員將門票副券小心撕下妥善保管,正券交消費(fèi)者本人保管。
--持票人進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)。
e)小區(qū)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)可采用電話預(yù)約或親自填寫《健身房訂場(chǎng)登記表》預(yù)約活動(dòng)時(shí)間,事務(wù)管理員憑訂場(chǎng)先后順序準(zhǔn)予業(yè)主使用健身房,在不影響業(yè)主活動(dòng)的前提下方可讓非業(yè)主進(jìn)場(chǎng)活動(dòng)。
4.3.3健身房公眾管理規(guī)定:
a)所有人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須穿運(yùn)動(dòng)鞋,嚴(yán)禁穿皮鞋進(jìn)場(chǎng);
b)愛護(hù)健身房?jī)?nèi)的公共設(shè)施,因使用不當(dāng)而損壞的設(shè)施應(yīng)照價(jià)賠償;
c)講究場(chǎng)地衛(wèi)生,不得亂丟、亂吐、亂涂,違者除負(fù)責(zé)清理恢復(fù)原狀外,處以一定罰款;
d)健身房?jī)?nèi)只能進(jìn)行健康的娛樂活動(dòng),不準(zhǔn)進(jìn)行賭博等違法活動(dòng);
e)參加活動(dòng)者必須服從事務(wù)管理員管理,不強(qiáng)行延長(zhǎng)活動(dòng)時(shí)間。
4.3.4每日活動(dòng)結(jié)束后,事務(wù)管理員應(yīng)收拾好各類設(shè)施、整理該日內(nèi)入場(chǎng)活動(dòng)記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián),無誤后方可鎖門下班。
4.4兒童活動(dòng)中心管理
4.4.1兒童游樂場(chǎng)專供兒童使用,謝絕成人在設(shè)施上活動(dòng)。
4.4.2小孩活動(dòng)時(shí),家長(zhǎng)或保姆要保護(hù)孩子的安全,不要從滑坡往上爬,蕩秋千時(shí)幅度不要過大。
4.4.3講文明禮貌,互敬互讓,不在場(chǎng)內(nèi)爭(zhēng)執(zhí)、吵鬧。
4.4.4保持環(huán)境衛(wèi)生,不亂丟雜物,不玩泥沙,不隨地大小便。
4.4.5愛護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。
4.4.6客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)兒童活動(dòng)中心的具體管理,凡進(jìn)入兒童活動(dòng)中心的人員必須聽從事務(wù)管理員的安排。
4.5乒乓球室、桌球室、棋牌活動(dòng)室管理
4.5.1開場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作:
a)事務(wù)管理員應(yīng)于每日活動(dòng)室開放前半小時(shí)到崗;
b)清理活動(dòng)場(chǎng)地的衛(wèi)生、擺放好桌椅、清理球具;
c)迎接活動(dòng)人員入場(chǎng)。
4.5.2入室活動(dòng)一般程序:
a)到管理處收銀處購(gòu)買相應(yīng)類別活動(dòng)門票。小區(qū)業(yè)主可憑《業(yè)主證》到收銀處購(gòu)買優(yōu)惠票;
b)在各活動(dòng)室開放時(shí)間內(nèi)持票進(jìn)入活動(dòng)室內(nèi);
c)事務(wù)管理員根據(jù)入場(chǎng)先后順序,安排好各類活動(dòng)的時(shí)間場(chǎng)次,并負(fù)責(zé)各類活動(dòng)用具配置及監(jiān)督使用情況;
d)每場(chǎng)活動(dòng)結(jié)束后,活動(dòng)人員應(yīng)整理好棋牌、球具類,經(jīng)事務(wù)管理員清點(diǎn)無誤、無損壞后離場(chǎng)。
4.5.3活動(dòng)室內(nèi)注意事項(xiàng):
a)活動(dòng)人員必須憑票到相應(yīng)活動(dòng)室內(nèi)活動(dòng),不得串崗或到處走動(dòng);
b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為;
c)愛護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動(dòng)器具,不得將玩具、棋牌亂丟,不得在臺(tái)面、墻面上亂畫,損壞設(shè)施或器具照價(jià)賠償;
d)活動(dòng)人員必須服從事務(wù)管理員管理,依照排定的時(shí)間場(chǎng)次進(jìn)行活動(dòng),不得無理取鬧。
4.5.4事務(wù)管理員于每次活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng),收拾好球具類、棋牌類并擺放好,統(tǒng)計(jì)該次活動(dòng)的門票收入情況,認(rèn)真填寫《每日工作情況匯總表》。
4.6閱覽室管理
4.6.1小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室是豐富社區(qū)住戶業(yè)余事務(wù)生活,便于小區(qū)居民查閱資料、學(xué)習(xí)而設(shè)立非營(yíng)利性學(xué)習(xí)場(chǎng)所,由客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)具體管理。
4.6.2凡欲進(jìn)入圖書閱覽室學(xué)習(xí)的住戶需在規(guī)定的開放時(shí)間內(nèi)持相關(guān)的有效證件進(jìn)入圖書室。
4.6.3閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生,不亂丟雜物、不隨地吐痰。
4.6.4自覺維護(hù)室內(nèi)秩序,不大聲喧嘩,保持室內(nèi)安靜。
4.6.5愛護(hù)圖書及公共=財(cái)物,不得撕毀、涂改圖書,不得將圖書帶出閱覽室。如確有需要欲帶出室外的,住戶應(yīng)提前憑有效證件辦理《借閱證》,憑《借閱證》做好詳細(xì)登記后方可帶出。
4.6.6事務(wù)管理員負(fù)責(zé)閱覽室的清潔衛(wèi)生,維護(hù)秩序、桌椅及圖書整理工作,每次開放時(shí)間結(jié)束后,事務(wù)管理員應(yīng)將圖書歸類擺放整齊,清點(diǎn)有無圖書丟失,并將該圖書開放情況詳細(xì)填寫在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。
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4.7.1社區(qū)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)、法令、小區(qū)新人、新事、新見而設(shè)定的,由客服中心事務(wù)管理員具體負(fù)責(zé)收集宣傳資料及定期更換。
4.7.2客服中心主管根據(jù)本部門月工作計(jì)劃及宣傳需要,指定事務(wù)管理員擬定宣傳品。
4.7.3事務(wù)管理員應(yīng)及時(shí)收集想相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動(dòng)活潑的宣傳制品,報(bào)客服中心主管及管理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。
4.7.4任何外單位(個(gè)人)未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品,特別是不良宣傳品,違者一經(jīng)查處按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
4.7.5客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)每月更換宣傳欄內(nèi)容,保證無陳舊、過期的宣傳品,并負(fù)責(zé)對(duì)宣傳欄的清潔與養(yǎng)護(hù)工作。
4.7.6事務(wù)管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好,拍攝照片并歸檔保存。
4.8質(zhì)量檢查
4.8.1管理處經(jīng)理匯同客服中心主管不定期對(duì)各類活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施進(jìn)行巡查,并填寫相關(guān)質(zhì)量檢查表。
4.8.2管理處經(jīng)理、客服中心主管還應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行回訪及社會(huì)調(diào)查;該調(diào)查結(jié)果及相關(guān)質(zhì)量檢查表作為客服中心員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《健身房活動(dòng)訂場(chǎng)表》
5.2《業(yè)主文體活動(dòng)消費(fèi)登記表》
5.3《每日工作情況匯總表》
6.0相關(guān)支持文件
第2篇 物業(yè)項(xiàng)目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、設(shè)專人受理報(bào)修,同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施,進(jìn)行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案,對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā),按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、對(duì)各管線、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查,及時(shí)排除故障,并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備,進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護(hù)、管理。
管理措施
1、制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案,建立設(shè)備臺(tái)帳,建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案,根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況,制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度,并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況,編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認(rèn)真查清原因,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),持證上崗,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。
5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。
6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。
7、對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度,并加強(qiáng)對(duì)其的管理。
9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度,做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。
2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程,防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí)。
4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除。
5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度,充分做好各項(xiàng)防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負(fù)責(zé)'的消防原則,消除一切火險(xiǎn)隱患。
7、針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,并狠抓落實(shí),使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識(shí)。
9、發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
2、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。
管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。
4、對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。
5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案
管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí),包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。
2、所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè),并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。
3、定時(shí)定人清潔、維護(hù),發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。
管理措施
1、制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度,維護(hù)保養(yǎng)制度。
2、各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。
十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報(bào)修熱線,實(shí)行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修,工程部人員在接到報(bào)修后,急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1
第3篇 物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的保證設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗(yàn)收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗(yàn)收,做好接管工作。
2、驗(yàn)收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗(yàn)收和相關(guān)資料;
設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、負(fù)荷實(shí)驗(yàn)。
3、驗(yàn)收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類管理,分a、b、c三類:a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報(bào)警系統(tǒng),電梯。
b類:排風(fēng)設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運(yùn)行管理
1、對(duì)a類設(shè)備,配備專職運(yùn)行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求,專人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。
2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟悉所管理的性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查,作好運(yùn)行記錄和值班記錄,認(rèn)真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)旅行情況,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行就、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;
定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容;
年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整。
(2)日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作,值班人員負(fù)責(zé),定期維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作,值班人員進(jìn)行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。
(3)維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。
(4)設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng),由委托年檢單位實(shí)施。
維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類
(1)計(jì)劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理;
(2)故障維修是對(duì)設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進(jìn)行針對(duì)性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。
管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實(shí)行24小時(shí)值班,配置專線電話,隨時(shí)接受住戶、巡視員、操作員的維修申報(bào)和故障報(bào)告,接報(bào)后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。
(2)派工維修主要用語計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。
工程、維修部部長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前對(duì)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前設(shè)備運(yùn)行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。
派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因?yàn)闅w規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)。
達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。
較重大時(shí)間,必須及時(shí)報(bào)告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運(yùn)行值班人員、維修人員必須詳細(xì)記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實(shí)際情況對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用,從維修資金中支出。
每年度的費(fèi)用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),其后決算還須維修資金管理中心審計(jì)。
3、大修改造的項(xiàng)目由各設(shè)備主管工程師會(huì)同各班長(zhǎng)提出申請(qǐng),經(jīng)管理處討論形成《年度維修計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)告》,報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施,項(xiàng)目實(shí)施按照:誰主管,誰負(fù)責(zé)“的原則,在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。
九、設(shè)備的報(bào)廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報(bào)廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)效果差,經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會(huì)引起危險(xiǎn)事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴(yán)重,國(guó)家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報(bào)廢由設(shè)備使用管理部門提出申請(qǐng),并填寫《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后報(bào)管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn),其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報(bào)廢還須報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。
3、設(shè)備報(bào)廢后,由設(shè)備四用部門進(jìn)行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時(shí)注銷臺(tái)賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護(hù)欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費(fèi)用由受益業(yè)主承當(dāng)或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴(yán)格裝修申請(qǐng)審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強(qiáng)日查個(gè)管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項(xiàng)目。
4、對(duì)住戶擅自作主進(jìn)行的任何為歸安裝,管理處派人及時(shí)進(jìn)行勸阻;
對(duì)已經(jīng)造成的事實(shí),管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費(fèi)提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗(yàn)收記錄;2、設(shè)備臺(tái)賬;3、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡;
4、運(yùn)行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;
6、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;
7、事故故障報(bào)告單;
8、設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表;
9、設(shè)備大修改造申報(bào)表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況如何都要作出詳細(xì)的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請(qǐng),填寫維修申請(qǐng)表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復(fù)工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進(jìn)行維修的,根據(jù)維修材料和人工費(fèi)用等認(rèn)真核算大致維修費(fèi)用,報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排;
(6)等全部維修工作結(jié)束后,進(jìn)行試運(yùn)行合格后,作好維修記錄并存檔。
第4篇 別墅公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
別墅項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1.管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第5篇 國(guó)際新城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
新城國(guó)際機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳,并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào):
① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識(shí)';
②'設(shè)備標(biāo)識(shí)'用標(biāo)牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號(hào);
③設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編號(hào):
④ 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號(hào)用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購(gòu)置管理
1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購(gòu)置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司采購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。
7、采購(gòu)設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì),接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。
4、標(biāo)識(shí)的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌用300 mm×150 mm×1 mm(長(zhǎng)×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前,必須經(jīng)過對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識(shí)進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對(duì)設(shè)備使用,維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對(duì)于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修理;對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。
5、對(duì)于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設(shè)備操作規(guī)范
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
崗位責(zé)任制
交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作;
②啟對(duì)時(shí)的操作步驟;
③注意事項(xiàng)。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行'五項(xiàng)紀(jì)律'。
①實(shí)行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。
②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。
③閥門維護(hù)保養(yǎng)。
④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。每半月對(duì)主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù);新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運(yùn)行檢查。
③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。
②每天對(duì)配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實(shí)施。
②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。
由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次,并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理。
②每月清潔標(biāo)識(shí)一次。
由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進(jìn)行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵風(fēng)機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。風(fēng)機(jī)等每15年更換一次。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每半年進(jìn)行一次試驗(yàn);每年對(duì)消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央
空調(diào)①主機(jī)制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護(hù)。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對(duì)變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進(jìn)行清洗,緊固、維護(hù)檢查。由工程部組織實(shí)施。變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每半年對(duì)標(biāo)識(shí)安放穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)。
②每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
五、應(yīng)急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案
工程部接到報(bào)告后,立
即派人員前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源,并對(duì)電引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個(gè)過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí),工程部配電房應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。
(三)斷水預(yù)案
第6篇 商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備維保管理方案
商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備的維保管理方案
一、基本情況
本商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個(gè)子系統(tǒng),其中:制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度,通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作,為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。
二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求
1、實(shí)行全面設(shè)備(設(shè)施)管理制度,強(qiáng)化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作,維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。
2、制訂和落實(shí)工作程序,每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序,程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。
3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實(shí)際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理。
4、運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運(yùn)行記錄,運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知維修人員進(jìn)行處理。
5、維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄。
6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng),對(duì)每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案,并保持實(shí)時(shí)更新。
四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號(hào)
項(xiàng)目
工作要求
質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1
給水管道
每月檢查一次,隨時(shí)清通管道
管道通暢,保證供水,外觀無明顯破損
2
閥門
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。
無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象,開關(guān)靈活
3
化糞池
清掏一年一次
無外溢
4
壓力表
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。
顯示值正常,外觀完好
5
機(jī)械潤(rùn)滑
每月檢查一次,每季度加油
保證設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn),無缺油、機(jī)械故障
6
排水管道
每月檢查一次,隨時(shí)清通,小范圍除銹刷漆
外觀完好,無堵塞
7
雨水管、地漏道
每月檢查一次,隨進(jìn)清通每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。
天臺(tái)、地面雨水管口無明顯雜物堵塞
8
井蓋
隨時(shí)檢查,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。
每半年刷漆
無明顯破裂、損壞
9
泵體
每季一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告
運(yùn)行正常
2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號(hào) 項(xiàng)目 工作要求 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1電纜頭 日常檢查,小修即壞即修無不良接觸、良好
2溫控、濕控 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,顯示正常,固定可靠
3絕緣鞋、手套 每年送檢
4斷路器 日常檢查,小修即壞即修標(biāo)號(hào)清晰,性能良好
5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開關(guān) 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,標(biāo)號(hào)清晰,固定可靠
6電容無功補(bǔ)償 每日檢查,電容及時(shí)更換電容補(bǔ)償三相平衡
7指示燈、保險(xiǎn) 日常檢查,小修即壞更換正常使用
8配電屏對(duì)地測(cè)試 日常檢查接地良好
9整體保養(yǎng)每月一次
10配電房全面保養(yǎng)每年二次
11變壓器性能檢測(cè)每二年一次
3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1公共通道照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
2樓梯照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
3洗手間照明 日常檢查,小修即壞即 修燈開關(guān)正常,線路完好
6應(yīng)急燈,安全指示燈 日常檢查,小修即壞即修
五、給排水系統(tǒng)管理
1、運(yùn)行管理
1)給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
2)運(yùn)行專人專職管理,嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度,定崗定人。
3)實(shí)行24小時(shí)值班制度。
4)消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行,確保系統(tǒng)安全可靠。
2、維修保養(yǎng)
1)制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
2)維修操作人員合理配置,嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度。
3)加強(qiáng)日常巡視、檢查,切實(shí)執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。
4)提高管網(wǎng)工作效率,有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,以減少損失,以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。
3、應(yīng)急預(yù)案
1)遇有事故,及時(shí)搶修,限水、停水24小時(shí)前通知商戶。
2)檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),并在許可能力下,立即設(shè)法制止漏水,若不能制止,應(yīng)立即尋求支援,在支援人員到達(dá)之前盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止損壞擴(kuò)大。
3)觀察周圍環(huán)境,漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備,如電力設(shè)備、線纜等。
4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。
5)利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。
6)如漏水可能會(huì)導(dǎo)致索賠等問題,須拍照存檔以作日后證明。
7)日常巡視、檢查時(shí),應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物,隨時(shí)加以清理,以免堵塞。
8)如該部位曾經(jīng)有水浸記錄,平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包,作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。
六、供配電系統(tǒng)維保管理
1、運(yùn)行管理
1)工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標(biāo)等,合理制訂出維保計(jì)劃及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。
2)運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照值班規(guī)定實(shí)行24小時(shí)值班制,對(duì)大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查,同時(shí)做好相應(yīng)記錄。
3)運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按安全操作規(guī)程進(jìn)行,執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固樹立“安全第一”的思想,確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。
4)運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)報(bào)告故障,并做好詳細(xì)記錄。
2、維修保養(yǎng)管理
1)維修人員進(jìn)行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴(yán)格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進(jìn)行,并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。
2)維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況,認(rèn)真做好維修工作、更換工作。
3)合理設(shè)計(jì)公共場(chǎng)所照明控制線路,如露天場(chǎng)所的照明可以采用光電控制,采用節(jié)能燈源,以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。
4)工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試,并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。
3、應(yīng)急預(yù)案
1)在即將發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨時(shí),工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對(duì)所有供配電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性檢查,多方位監(jiān)視,同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后,對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
2)發(fā)生火災(zāi)時(shí),運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。
3)發(fā)生故障,及時(shí)搶修,短時(shí)間不能完成搶修的,應(yīng)通知商戶。
4)限電、停電應(yīng)提前24小時(shí)通知商戶。
4、臨時(shí)用電管理
1)為保障用電安全,臨時(shí)用電實(shí)行申請(qǐng)制度,商戶在拉線用電前,應(yīng)填寫〈臨時(shí)用電申請(qǐng)表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時(shí)用電。
2)用電期間,運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況,認(rèn)真做好巡視、檢查工作,及進(jìn)送、停電,保證供電。
3)用電后,維修及運(yùn)行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時(shí)用電的拆除工作,同時(shí),進(jìn)行認(rèn)真檢查,保證安全,不留隱患。
七、消防系統(tǒng)維保管理
1、運(yùn)行管理
1)實(shí)行24小時(shí)值班制度。
2)運(yùn)行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運(yùn)行情況,并做好記錄。
3)對(duì)于系統(tǒng)報(bào)警信號(hào),值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安,并作好記錄。如為誤報(bào),應(yīng)通知維修人員進(jìn)行維修。
2、維修管理
1)每月對(duì)系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。
2)每年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行兩次性能檢測(cè)。
3)重要項(xiàng)目委托專業(yè)公司進(jìn)行。
八、服務(wù)承諾
1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
3、急修及時(shí)完成,一般維修當(dāng)天完成。
4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。
5、各項(xiàng)維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。
九、操作規(guī)程
高低壓配電房的管理及操作規(guī)程
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情,不得擅離職守。
3、接班人員未到位,當(dāng)班人員不得離開工作崗位。
4、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。
6、對(duì)高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗(yàn)電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。
7、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí),首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進(jìn)行操作。
8、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作票制度。凡要執(zhí)行10kv高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時(shí),未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。
9、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。
10、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
12、停電時(shí)應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開關(guān))。
13、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。
14、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并做好記錄。
消防系統(tǒng)操作規(guī)程
一、主機(jī)控制器
1)查詢:
1、按下菜單(menu)按鈕到下一級(jí)菜單,選擇菜單上需要查詢信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。
2、退出查詢按返回(esc)按鈕返回到上一級(jí)菜單。
2)聯(lián)動(dòng):
1、查看是否為自動(dòng)(黃色燈亮)。
2、聯(lián)動(dòng)設(shè)置:通過菜單上“系統(tǒng)設(shè)置”到下一級(jí)菜單,選擇“聯(lián)動(dòng)設(shè)置”再到下一級(jí)菜單選擇“自動(dòng)”或“手動(dòng)”。
3、快速查找聯(lián)動(dòng)信息:在菜單上選擇“聯(lián)動(dòng)信息” 到信息欄,同時(shí)按下“shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相應(yīng)的回路,再通過上下(▲、
第7篇 樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
1.1.5 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。
1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn),采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí),按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員及時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序及時(shí)處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。
根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理,工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動(dòng)設(shè)備,確保順天國(guó)際財(cái)富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí),值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵,然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)迅速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時(shí),立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,及時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報(bào)警時(shí),必須講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實(shí)火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門動(dòng)作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測(cè)試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。
4.2.3 能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時(shí)間,特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:
5.1 論證立項(xiàng)
選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計(jì)
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn),安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。
5.3 組織實(shí)施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗(yàn)收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'維修基金計(jì)劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。
6.2.3 每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗(yàn)收、年審資料
6.3.9 計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料
第8篇 電氣設(shè)施及線路火工品防汛安全管理專項(xiàng)檢查方案
按照亞泰建材投資公司安全專項(xiàng)工作計(jì)劃安排,為進(jìn)一步挖掘潛在安全隱患,強(qiáng)化電氣設(shè)施及線路、火工品、防汛、安全鎖定、交通安全管理,深刻吸取事故教訓(xùn),堵塞管理漏洞,有效預(yù)防事故發(fā)生,保證所屬企業(yè)人、財(cái)、物不受損失,最終實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)、穩(wěn)定生產(chǎn),特制訂本方案。
一、檢查時(shí)間安排及檢查企業(yè)
1、時(shí)間安排:8月21日-9月6日
2、檢查企業(yè):以吉黑區(qū)域企業(yè)為主,重點(diǎn)是礦山企業(yè)、建廠較早老企業(yè)、商砼企業(yè)(車輛)。具體如下:
序號(hào)
區(qū)域
企業(yè)
時(shí)間
備注
1
吉林
區(qū)域
亞泰通化
8月21日下午
2
亞泰塑編
8月22日下午
3
亞泰伊通
8月23日上午
4
亞泰圖們
8月26-28日
5
亞泰雙陽
8月29日全天
6
亞泰明城
8月30日上午
7
亞泰長(zhǎng)春商砼
9月2日下午
8
黑龍江區(qū)域
亞泰阿城
9月3日下午
9
亞泰哈骨料
9月4日上午
10
亞泰哈爾濱商砼
9月4日下午
11
亞泰哈水
9月5日上午
12
亞泰海倫
9月6日上午
具體檢查時(shí)間隨時(shí)調(diào)整,未列入檢查的企業(yè)(亞泰安達(dá)、亞泰鼎鹿、亞泰龍?zhí)?、亞泰建材銷售公司),建材投資公司可隨時(shí)抽查。
二、專項(xiàng)檢查小組
建材投資公司成立專項(xiàng)檢查小組,由綜合計(jì)劃部、熟料水泥管理部、建材制品管理部等部門相關(guān)人員組成。
組 長(zhǎng):徐德復(fù)
副組長(zhǎng):翟懷宇、沈桐、侯先廷、范雅娟
組 員:呂鵬飛、劉玉新、趙志堅(jiān)、唐進(jìn)川、集團(tuán)安保部人員、企業(yè)抽檢人員參加(亞泰雙陽王軍、張輝)。
三、檢查內(nèi)容
(一)電氣設(shè)施及線路
1、電氣設(shè)備絕緣有無破損,絕緣電阻是否合格,設(shè)備裸露帶電部分是否有防護(hù);
2、屏護(hù)裝置是否符合安全要求,安全間距是否足夠,保護(hù)接零或保護(hù)接地是否正確、可靠,保護(hù)裝置是否符合要求;
3、電氣安全用具—絕緣桿、絕緣靴、絕緣手套、絕緣筆、避雷器等保護(hù)用具是否符合要求,是否進(jìn)行年檢;
4、電氣設(shè)備安裝是否合格,安裝位置是否合理,電氣連接部位是否完好,電氣設(shè)備或電氣線路是否過熱;
5、電氣線路是否老化,絕緣是否能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),接線是否規(guī)范;
6、電工是否持證上崗,是否進(jìn)行年檢;
7、用電管理相關(guān)制度是否健全、是否有應(yīng)急預(yù)案、檢修是否進(jìn)行“安全鎖定”等內(nèi)容。
(二)火工品
1、火工品的審批程序、運(yùn)送環(huán)節(jié)是否符合要求,運(yùn)輸?shù)缆肥欠癜踩煽?
2、火工品的儲(chǔ)存、保管、存放環(huán)節(jié)是否符合要求,庫(kù)房是否達(dá)到儲(chǔ)存標(biāo)準(zhǔn),是否實(shí)行“雙人、雙鎖”;
3、火工品領(lǐng)取、退庫(kù)登記手續(xù)是否健全,是否嚴(yán)格執(zhí)行交接班簽字制度;
4、礦山火工品安全管理制度、崗位操作規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案等是否健全上墻;
5、礦山特種作業(yè)人員是否進(jìn)行安全教育與技術(shù)培訓(xùn),是否進(jìn)行考試,是否有考核;
6、火工品庫(kù)、爆破作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)是否定期進(jìn)行安全檢查,有無記錄;
7、爆破作業(yè)人員、庫(kù)管員是否持證上崗,是否進(jìn)行年檢,勞保保護(hù)用品穿戴是否符合要求等;
8、礦山現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備安全設(shè)施是否存在安全隱患和不規(guī)范問題等。
(三)防汛工作
1、企業(yè)防汛應(yīng)急救援預(yù)案是否健全,是否有可操作性,是否進(jìn)行防汛演練;
2、企業(yè)是否召開防汛專項(xiàng)工作會(huì)議,是否按照防汛工作方案要求進(jìn)行落實(shí),有無記錄;
3、防汛物資儲(chǔ)備是否充足,有無漏項(xiàng),物資儲(chǔ)備地點(diǎn)是否合理,防汛物資質(zhì)量是否達(dá)到要求,防汛人員安排是否到位,通訊是否暢通;
4、夜間是否有專人進(jìn)行跟蹤管理,是否安排值班值宿人員,是否進(jìn)行巡查,有無記錄;
5、企業(yè)油庫(kù)、變電所、發(fā)電車間、倉(cāng)庫(kù)、原燃材料堆場(chǎng)、冬儲(chǔ)水泥場(chǎng)地等重點(diǎn)要害部位防汛工作是否到位,是否存在問題等。
6、礦山現(xiàn)場(chǎng)邊坡是否有突發(fā)泥石流可能、邊緣是否有浮石、排水是否順暢、破碎硐室防護(hù)是否到位、礦山車間是否安排值班人員等。
(四)安全鎖定
1、企業(yè)安全鎖定管理是否做到常態(tài)化,是否做到“有檢修必有安全鎖定”;
2、安全鎖定是否進(jìn)行全員考試,是否達(dá)到要求;
3、安全鎖定記錄是否規(guī)范,程序、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求;
4、抽查檢修現(xiàn)場(chǎng)是否進(jìn)行安全鎖定,是否按照程序、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行落實(shí);
5、日常安全鎖定是否有專人進(jìn)行跟蹤、是否有考核;
6、安全鎖定制度是否健全、是否規(guī)范、是否上墻、是否進(jìn)行宣貫和培訓(xùn)。
(五)交通安全
1、各企業(yè)交通安全管理是否建立相關(guān)管理制度、標(biāo)準(zhǔn),日常安全管理是否到位,公務(wù)車出行是否履行審批手續(xù),非工作期間公務(wù)車如何管理,是否進(jìn)行駕駛員交通安全知識(shí)培訓(xùn),;
2、商砼企業(yè)日常車輛管理是否按照“一項(xiàng)一規(guī)”進(jìn)行落實(shí),執(zhí)行是否到位,駕駛員是否定期召開會(huì)議和安全培訓(xùn),車輛交通安全管理是否進(jìn)行考核,企業(yè)gps車輛運(yùn)輸系統(tǒng)運(yùn)行是否正常,是否有專人管理;
3、各企業(yè)車輛管理是否建立相關(guān)的記錄,日常維護(hù)是否到位,工程車輛、廠內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛是否安裝聲光報(bào)警裝置,是否配備滅火器等。
四、具體要求
進(jìn)入8月份是建材產(chǎn)業(yè)的黃金季節(jié),安全管理這根弦時(shí)刻不能放松,目前面臨高溫、多雨,更提示我們要加大安全管理力度,提前做好預(yù)防措施,為企業(yè)安全生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)做好保駕護(hù)航。
1、各企業(yè)總經(jīng)理要親自安排、調(diào)度和布置,主管安全副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織,安全管理職能部門牽頭,專業(yè)管理部門積極配合,并具體實(shí)施此項(xiàng)工作;
2、電氣設(shè)施及線路檢查要以老企業(yè)為重點(diǎn);火工品檢查以礦山企業(yè)為重點(diǎn),防汛檢查以臨近江河、礦山企業(yè)為重點(diǎn),商砼企業(yè)以車輛交通安全為主,建材投資公司會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合檢查,其他企業(yè)以自檢自查為主,并反饋檢查結(jié)果;
3、各企業(yè)要徹底對(duì)電氣設(shè)施及線路和消防安全進(jìn)行排查,對(duì)檢查出的安全隱患問題,要采取有效的預(yù)防措施,實(shí)現(xiàn)電氣設(shè)施及線路的本質(zhì)安全,堅(jiān)決避免因電氣隱患而引發(fā)的事故;
4、礦山企業(yè)要對(duì)火工品的申請(qǐng)、采購(gòu)、運(yùn)輸、裝卸、儲(chǔ)存、保管、領(lǐng)取、爆破作業(yè)、退庫(kù)環(huán)節(jié)進(jìn)行大檢查,對(duì)照火工品安全管理制度、崗位安全技術(shù)操作規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案等,逐條、逐項(xiàng)進(jìn)行梳理和排查,對(duì)檢查出的問題立即進(jìn)行整改和落實(shí);
5、各企業(yè)當(dāng)前要把防汛工作作為重點(diǎn)工作來抓,每天勤調(diào)度、勤跟蹤、勤布置、勤檢查,做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)解決問題,保證汛期正常生產(chǎn);
6、各企業(yè)要把安全鎖定常態(tài)化,日常管理不怕麻煩,堅(jiān)決執(zhí)行安全鎖定管理,檢修必有安全鎖定,不要走形式,走過場(chǎng),必須落到實(shí)處;
7、各企業(yè)要提升車輛安全管理,嚴(yán)格按照集團(tuán)公司車輛交通安全管理制度履行報(bào)批手續(xù),強(qiáng)化駕駛員交通安全知識(shí)培訓(xùn),要落實(shí)責(zé)任;
8、各企業(yè)要提前進(jìn)行自檢自查,及時(shí)對(duì)隱患問題進(jìn)行整改,對(duì)檢查組檢查出的問題要及時(shí)進(jìn)行整改并制定整改方案,于檢查后2個(gè)工作日前上報(bào)建材投資公司綜合部、熟料水泥管理部、建材制品管理部,建材投資公司將對(duì)隱患整改落實(shí)情況進(jìn)行跟蹤和抽查。
各企業(yè)要按照方案要求認(rèn)真組織落實(shí),安全工作要常抓不懈,警鐘長(zhǎng)嗚,要提前預(yù)警,嚴(yán)加防范,保證安全生產(chǎn)穩(wěn)定進(jìn)行。建材投資公司對(duì)此專項(xiàng)檢查要形成專項(xiàng)報(bào)告,并及時(shí)通報(bào)。
亞泰建材投資公司
2022年8月20日
第9篇 _物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1、管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無重大管理責(zé)任事故。
2、管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第10篇 某某工業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備業(yè)主檔案的建立管理方案
某工業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理方案
一、管理規(guī)章制度
科學(xué)完善、合理量化。健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?也是提高服務(wù)品質(zhì)、提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù)。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理,接管后,我們將嚴(yán)格按照iso9001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人、及我公司質(zhì)量體系文件的要求,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、iso9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。
二、檔案建立與管理
隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展,信息成為管理資源中又一重要因素,為此,在信息收取時(shí)廣開信息渠道,存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富,收集時(shí)盡可能地完整。我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目,從主體到配套,從建筑到環(huán)境,從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀,使檔案管理真正為管理服務(wù)。
三、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)
1、資料的收集,直接隸屬于客戶服務(wù)中心。建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。在收集時(shí),堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實(shí)際全面收集,小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。
2、資料的分類整理,根據(jù)其性質(zhì)、特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分,做到條理清晰,分類合理。
3、資料歸檔管理,按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存,做到便于查找和調(diào)用,在進(jìn)、出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定,嚴(yán)防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”,即防火、防潮、防變質(zhì)。
四、檔案資料的分類
1、接管移交資料:
名稱 資料內(nèi)容
工程建筑產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證c:拆遷安置資料
工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖b:地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告c:工程合同、工程預(yù)決算d:工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單e:竣工圖:1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 2.消防、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖f:房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書g:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書i:供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書j:供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料k:砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告l:綠化工程竣工圖m:其它技術(shù)資料
2、管理檔案資料
名稱 資料內(nèi)容
物業(yè)資料a:基本資料
b:標(biāo)識(shí)資料
事務(wù)管理資料a:事務(wù)值班表
b:事務(wù)交接記錄表c:物品搬出(入)登記表d:日常事務(wù)巡視記錄e:事務(wù)回訪登記表
維修資料a:維修申報(bào)表b:維修服務(wù)派工單c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄
安全防范及交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄b:查崗記錄c:物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄d:車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車輛出入記錄
設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d:設(shè)備檢查記錄
員工管理資料a:員工個(gè)人資料、聘用表b:員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄c:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 d:員工培訓(xùn)考核記錄e:員工外出考評(píng)及參加演練記錄f:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄
意見反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表b:意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄c:投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理處主任值班及督察記錄b:政府部門文件c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件d:管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件e:管理處榮譽(yù)一覽表f:管理處接待來訪參觀記錄表
會(huì)務(wù)資料a:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案b:會(huì)務(wù)攝影及錄音、錄像資料
第11篇 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳,并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào):
① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識(shí)';
②'設(shè)備標(biāo)識(shí)'用標(biāo)牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號(hào);
③設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編號(hào):
④ 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號(hào)用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購(gòu)置管理
1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購(gòu)置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司采購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。
7、采購(gòu)設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì),接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。
4、標(biāo)識(shí)的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌用300 mm×150 mm×1 mm(長(zhǎng)×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前,必須經(jīng)過對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識(shí)進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對(duì)設(shè)備使用,維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對(duì)于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修理;對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。
5、對(duì)于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
·設(shè)備操作規(guī)范
·設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
·崗位責(zé)任制
·交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作;
②啟對(duì)時(shí)的操作步驟;
③注意事項(xiàng)。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行'五項(xiàng)紀(jì)律'。
①實(shí)行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。
②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。
③閥門維護(hù)保養(yǎng)。
④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。每半月對(duì)主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù);新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運(yùn)行檢查。
③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。
②每天對(duì)配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實(shí)施。
②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。
由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次,并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理。
②每月清潔標(biāo)識(shí)一次。
由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進(jìn)行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵風(fēng)機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。風(fēng)機(jī)等每15年更換一次。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每半年進(jìn)行一次試驗(yàn);每年對(duì)消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央
空調(diào)①主機(jī)制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護(hù)。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對(duì)變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進(jìn)行清洗,緊固、維護(hù)檢查。由工程部組織實(shí)施。變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每半年對(duì)標(biāo)識(shí)安放穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)。
②每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
五、應(yīng)急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案
工程部接到報(bào)告后,立即派人員前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源,并對(duì)電引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個(gè)過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí),工程部配電房應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。
(三)斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水,工程部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門,切斷故障水源,并匯報(bào)管理處斷水區(qū)域。無法關(guān)閉水源,需切斷總供水閥門,進(jìn)行停水搶修,并匯報(bào)管理處。如果是外部停水,工程部應(yīng)立即通知水廠搶修。
第12篇 石油天然氣長(zhǎng)輸管道建設(shè)施工管理方案
一、項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目名稱:
2、起止地點(diǎn):
3、管徑:
4、管道數(shù)量:
5、全程長(zhǎng)度:
6、地貌特征:
7、總投資額:
8、建設(shè)周期:
9、目的意義:
二、項(xiàng)目管理流程
1、管理機(jī)構(gòu)組成:
指揮長(zhǎng)---
副指揮長(zhǎng)1~3
總工程師
財(cái)務(wù)部
綜合辦
合同部
物質(zhì)部
技術(shù)部
協(xié)調(diào)部
設(shè)備部
工程部
2、管理實(shí)施流程
一階段:
指揮部建立——管理制度——現(xiàn)場(chǎng)勘查——項(xiàng)目預(yù)算——物質(zhì)材料、設(shè)備、施工、監(jiān)理招標(biāo);
二階段:
建設(shè)計(jì)劃、采購(gòu)材料、施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)、展開施工;
三階段:
工期、質(zhì)量、安全文明管理、評(píng)比、促進(jìn)提高;
四階段:
完工驗(yàn)收、修整、交工、交驗(yàn)、完善資料;
3、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃內(nèi)容:
1)、影響工期因素:天氣、地貌、地方、政策、設(shè)計(jì)、材料、設(shè)施、施工等;
2)、影響質(zhì)量因素:設(shè)計(jì)、材料、施工、監(jiān)理、技術(shù)、設(shè)備、管理等;
3)、影響成本因素:勘查、預(yù)算、管理、材料、施工;
4)、影響安全因素:管理、培訓(xùn)、思想、防患措施;
四、管理隊(duì)伍人才選用條件及要求
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三、項(xiàng)目管理制度
1、領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé)
2、部門崗位職責(zé)
3、目標(biāo)責(zé)任職責(zé)
4、實(shí)施獎(jiǎng)懲制度
四、項(xiàng)目論證制度
1、建立完善論證會(huì);
2、對(duì)設(shè)計(jì)、技術(shù)、材料、設(shè)備、人員、施工方案等有序會(huì)審論證;
五、加強(qiáng)監(jiān)理和施工隊(duì)伍管理
1、充分發(fā)揮監(jiān)理作用
2、加強(qiáng)完善施工隊(duì)伍管理措施、提高其有效作用
六、加強(qiáng)地方關(guān)系建設(shè)
1、和地方政府、駐軍建立良好關(guān)系、充分取得最大支持;
七、加強(qiáng)有關(guān)單位部門關(guān)系協(xié)調(diào)
1、與中石油有關(guān)部門、有關(guān)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備單位建立良好關(guān)系;
說明:以上為簡(jiǎn)要流程方案、其有關(guān)條款及其它詳細(xì)內(nèi)容另行展開
2022年11月8日
第13篇 a大廈娛樂設(shè)施管理方案
大廈娛樂設(shè)施管理方案(視大廈具體配套設(shè)施而定)
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用,為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
(一)管理內(nèi)容
1、每周對(duì)健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查:
(1)活動(dòng)設(shè)施有無破損,有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分,秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支,地面是否過滑,防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用;
(3)臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑,臺(tái)子是否松動(dòng),附屬的電器是否絕緣良好,球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;
(4)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素,球網(wǎng)、球架等有無破損和松動(dòng),是否牢固;
2、對(duì)存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí),組織檢修;對(duì)無法修復(fù)的,按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢;
(二)管理措施
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人,對(duì)健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);
2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表,并妥善保管,每月上報(bào)管理處主任。
第14篇 z物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的
保證設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗(yàn)收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗(yàn)收,做好接管工作。
2、驗(yàn)收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗(yàn)收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、負(fù)荷實(shí)驗(yàn)。
3、驗(yàn)收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類
根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報(bào)警系統(tǒng),電梯。
b類:排風(fēng)設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運(yùn)行管理
1、對(duì)a類設(shè)備,配備專職運(yùn)行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求,專人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。
2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟悉所管理的性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查,作好運(yùn)行記錄和值班記錄,認(rèn)真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)旅行情況,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行就、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整。
(2)日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作,值班人員負(fù)責(zé),定期維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作,值班人員進(jìn)行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。
(3)維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。
(4)設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng),由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類
(1)計(jì)劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理;
(2)故障維修是對(duì)設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進(jìn)行針對(duì)性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實(shí)行24小時(shí)值班,配置專線電話,隨時(shí)接受住戶、巡視員、操作員的維修申報(bào)和故障報(bào)告,接報(bào)后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。
(2)派工維修主要用語計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前對(duì)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃,當(dāng)前設(shè)備運(yùn)行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因?yàn)闅w規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)。達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時(shí)間,必須及時(shí)報(bào)告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運(yùn)行值班人員、維修人員必須詳細(xì)記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實(shí)際情況對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用,從維修資金中支出。每年度的費(fèi)用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),其后決算還須維修資金管理中心審計(jì)。
3、大修改造的項(xiàng)目由各設(shè)備主管工程師會(huì)同各班長(zhǎng)提出申請(qǐng),經(jīng)管理處討論形成《年度維修計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)告》,報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施,項(xiàng)目實(shí)施按照:誰主管,誰負(fù)責(zé)“的原則,在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。
九、設(shè)備的報(bào)廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報(bào)廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)效果差,經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會(huì)引起危險(xiǎn)事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴(yán)重,國(guó)家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報(bào)廢由設(shè)備使用管理部門提出申請(qǐng),并填寫《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后報(bào)管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn),其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報(bào)廢還須報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。
3、設(shè)備報(bào)廢后,由設(shè)備四用部門進(jìn)行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時(shí)注銷臺(tái)賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護(hù)欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費(fèi)用由受益業(yè)主承當(dāng)或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴(yán)格裝修申請(qǐng)審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強(qiáng)日查個(gè)管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項(xiàng)目。
4、對(duì)住戶擅自作主進(jìn)行的任何為歸安裝,管理處派人及時(shí)進(jìn)行勸阻
;對(duì)已經(jīng)造成的事實(shí),管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費(fèi)提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗(yàn)收記錄;
2、設(shè)備臺(tái)賬;
3、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡;
4、運(yùn)行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;
6、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄;
7、事故故障報(bào)告單;
8、設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表;
9、設(shè)備大修改造申報(bào)表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況如何都要作出詳細(xì)的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請(qǐng),填寫維修申請(qǐng)表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復(fù)工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進(jìn)行維修的,根據(jù)維修材料和人工費(fèi)用等認(rèn)真核算大致維修費(fèi)用,報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排;
第15篇 大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案（5）
大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案(五)
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是大廈管理的重中之重。
(一)管理內(nèi)容:
1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
(1)業(yè)主已領(lǐng)房:
_房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
_加強(qiáng)裝修管理,對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理;
_裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。
(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):
_管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;
_對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。
(3)公共用房
_做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù):
(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;
(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;
(4)電梯機(jī)房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);
(5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風(fēng)口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;
(5)對(duì)業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報(bào)修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。
(二)管理措施:
1、加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止;
2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);
3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);
4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上,且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
