編制管理方案11篇

第1篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓

物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導性的文本,應達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性;對物業(yè)管理定位、服務標準把握的準確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準備工作:

(1)收集樓盤資料:

地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

(2)掌握開發(fā)商對管理服務質(zhì)量標準的要求;

(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對管理服務的需求和要求標準;

(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務水平及收費水平;

(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料;

(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

方案編制要點

不同特點,不同性質(zhì),不同檔次的樓盤小區(qū),其物業(yè)管理方案都會有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點:

根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務質(zhì)量標準,物業(yè)管理定位。

(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

(2)制定服務標準與管理方法后,提出服務承諾和具體指標,列出具體落實措施。

(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

(4)根據(jù)服務標準、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。

(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對性的日常管理措施。

(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃,編制開辦費用預算。

(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算,確定管理費的收費標準。

(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述:如車場、財務管理、保安等。

(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務水平的設(shè)想。

第2篇 工程施工組織設(shè)計（方案）編制管理制度

項目工程施工組織設(shè)計(方案)的編制與管理制度

1、施工組織設(shè)計的作用

本施工組織設(shè)計是單位工程具體指導施工的文件,也是工程編制月、周作業(yè)計劃的基礎(chǔ),分部分項工程施工作業(yè)設(shè)計的依據(jù)。

2、編制原則

2.1嚴格遵守國家現(xiàn)行和合同規(guī)定的工程竣工及交付使用期限。

2.2按照國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)政策、技術(shù)標準、施工及驗收規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定標準及操作規(guī)程,采用施工技術(shù)的先進性、針對性、適用性和經(jīng)濟合理性相結(jié)合,體現(xiàn)技術(shù)先進、組織嚴密、管理科學和經(jīng)濟合理,同時內(nèi)容簡要、層次分明、結(jié)構(gòu)嚴謹、圖文并茂和醒目易懂。

2.3合理安排施工順序,做好技術(shù)、物資資源、勞動力、施工機械設(shè)備和施工現(xiàn)場的施工準備工作。

2.4必須采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、計劃協(xié)調(diào)技術(shù)和系統(tǒng)分析方法安排施工進度。積極開發(fā)計算機的推廣和應用。合理安排季節(jié)性施工的工程項目,保證施工活動的連續(xù)性和均衡性。

2.5結(jié)合現(xiàn)場及項目部實際情況,開展方案對比,選擇擬定合理的施工方案,確定施工順序、施工流向、施工方法,勞動組織,技術(shù)組織措施等。

2.6盡量減少臨時設(shè)施,采用動態(tài)管理等方法,合理儲存物資,減少物資運輸量,科學地不止施工平面圖,減少施工用地,做到文明施工。

2.7執(zhí)行《計量管理手冊》和程序文件,加強計量器具、數(shù)據(jù)管理,使用法定的計量符號、單位。

3、編制施工組織設(shè)計的部門和責任

3.1單位工程施工組織設(shè)計由項目技術(shù)負責人主持,組織項目部內(nèi)業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)人員及公司的技術(shù)部門參加編制,生產(chǎn)、設(shè)備、材料、預算等部門需要提供有關(guān)資料時,必須密切配合。

3.2由項目內(nèi)業(yè)技術(shù)員或技術(shù)負責人自行確定施工組織設(shè)計的編制目錄,經(jīng)項目技術(shù)負責人審定后,由項目技術(shù)負責人對參加編制人員進行分工,規(guī)定完成時間。

3.3各編制人員完成各自的編寫任務后,由內(nèi)業(yè)技術(shù)人員匯總初稿,交項目技術(shù)負責人。

3.4項目技術(shù)負責人接到初稿后,組織編制人員、項目經(jīng)理及有關(guān)人員對初稿進行討論,提出修改建議和需要增加的內(nèi)容等。

3.5公司技術(shù)部門對初稿進行修改后定稿。

4、施工組織設(shè)計的編制和報批

4.1施工組織設(shè)計的編制應以中國建筑工程總公司《建筑工程施工組織設(shè)計編制大綱》(試行)中規(guī)定格式、順序、內(nèi)容及要求來組織編寫。

4.2一般工程的施工組織設(shè)計及施工方案由項目技術(shù)負責人進行審核,公司總工程師批準,并報局科技處備案。

4.3大型或特殊工程的施工組織設(shè)計應由公司總工程師進行審核,報局總工程師批準。

4.4特大或群體項目施工組織總設(shè)計由局科技處審核,報局總工程師批準。

5、施工組織設(shè)計的修改變更

由于施工條件發(fā)生變化,施工方案、施工方法有重大變更,實施單位要及時對施工組織設(shè)計進行修改、補充,并經(jīng)原審批單位批準后執(zhí)行。

6、施工組織設(shè)計的交底

6.1經(jīng)過審批后的施工組織設(shè)計在開工前應進行交底。由項目經(jīng)理主持,項目技術(shù)負責人向項目全體施工人員進行施工組織設(shè)計交底,介紹工程特點、施工部署、任務劃分、施工方法、施工進度、各項管理措施、平面布置等。

6.2交底手續(xù)應表明時間、地點、交底人簽字,保存記錄并歸檔。

7、單位工程施工組織設(shè)計發(fā)放范圍及管理

7.1經(jīng)批準后的單位工程施工組織設(shè)計由技術(shù)部門發(fā)放給項目三份及有關(guān)專業(yè)人員、專業(yè)施工隊。

7.2項目資料員收到技術(shù)部門發(fā)來的施工組織設(shè)計后,列表登記發(fā)放,發(fā)放范圍為項目技術(shù)負責人、內(nèi)業(yè)技術(shù)人員、資料員等。

第3篇 物業(yè)管理方案編制指南

一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學習要求

掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

(二)學習重點

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:

①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

①基本業(yè)務

包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

②專項業(yè)務

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務

包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務。

④經(jīng)營業(yè)務

包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

人員準備

資料準備

設(shè)備、器材準備

資金準備

(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:

①決策、立項階段

通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關(guān)部門申請立項。

②前期階段

1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的調(diào)查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關(guān)部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

4)征用土地,開展拆遷安置工作。

5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開工手續(xù)。

③建設(shè)階段

通過招標、投標、發(fā)包工程,進行施工建設(shè);同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。

④營銷階段

這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務等。

上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。

(5)建筑工程基本知識

①建筑工程分類

建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排

水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:

l)落實施工任務,簽訂對外承包合同;

2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;

3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;

4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;

2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;

3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應情況。質(zhì)量及價格;

4)編制施工組織設(shè)計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預制構(gòu)件、機具等進場計劃;

5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;

6)抓好質(zhì)量管理;

7)抓好安全生產(chǎn)管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實施

(l)工作內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計階段

參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應注意反映下列問題:

1)配套設(shè)施的完善問題;

2)水電供應容量的問題;

3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問題;

6)消防設(shè)施問題;

7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;

8)對建筑材料的意見;

9)其他問題。

②參與建設(shè)階段

通過參與施工管理,對工程建設(shè)提出意見。主要包括:

1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;

2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見:

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;

4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

(2)早期介入應注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

③抓好人員準備這個關(guān)鍵

④精心準備,細致周到,力求全面、充分

3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

(l)項目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

配套及附近交通

狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

項目性質(zhì)及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

周邊壞境狀況

②調(diào)查方法

包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

住區(qū)人員需求分析:

l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設(shè)施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè),并更多注意面向社會服務與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。

3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對性的方案。

②調(diào)查方法

1)詢問法

詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

2)觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實驗法

實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

4)抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競爭企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:

(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓:

(3)準備經(jīng)費;

(4)準備設(shè)備;

(5)準備相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

②物業(yè)管理服務的標準

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。

③物業(yè)管理財務收支預算

物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應達到的服務標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項目管理的整體設(shè)想與策劃

包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務措施。

②管理模式

包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

⑤經(jīng)營管

理指標

包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務

包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務與特約服務。

⑦財務管理及經(jīng)費收入測算

包括財務管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)

第二步:培訓工作人員

第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查

第五步:研究分析調(diào)查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

第七步:經(jīng)費預算

第八步:草擬方案文本

第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>

第十步:送公司領(lǐng)導審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理意見法

主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部征詢法

發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學習借鑒法

主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析,即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

①投資機會研究

帶有預測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

②初步可行性研究

進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

③詳細可行性研究

對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

④評價報告

重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

(3)可行性研究的內(nèi)容

①市場需求預測;

②物質(zhì)資源預測;

③項目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項目實施過程研究;

⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項目經(jīng)濟效益研究。

(4)編寫可行性報告

①總論;

②項目分析;

③需求預測;

④物資資源及公用設(shè)施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實施進度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會及經(jīng)濟效益評價;

第4篇 環(huán)境衛(wèi)生管理方案編制要求

一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案應包括防治噪聲、防治揚塵污染、防治光照污染和施工不擾民等方面的內(nèi)容，并制定相應的實施措施。

（一）、防治噪聲和揚塵污染措施

1、防治噪聲和揚塵污染應當遵守有關(guān)防治噪聲和揚塵污染的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2、易產(chǎn)生噪聲的作業(yè)設(shè)備，設(shè)置在施工現(xiàn)場中遠離居民區(qū)一側(cè)的位置，并在設(shè)有隔音功能的臨房、臨棚內(nèi)操作；

3、夜間施工不得進行捶打、敲擊和鋸割等作業(yè)；

4、在施工現(xiàn)場不得進行敞開式攪拌砂漿、混凝土作業(yè)和敞開式易揚塵加工作業(yè)。

（二）、防治光照污染措施

進行電焊作業(yè)或者夜間施工使用燈光照明的，應當采取有效的遮蔽光照措施，避免光照直射居民住宅。

（三）、施工不擾民措施

1、除搶險、搶修外，城市道路工程、管線工程需要在夜間22時至次日凌晨6時施工的，施工單位應當根據(jù)規(guī)定，向環(huán)境保護管理部門辦理夜間施工許可手續(xù)。

2、施工現(xiàn)場車輛進出場時，要避開每日上、下班（學）時段，不要造成施工現(xiàn)場周圍交通不暢或發(fā)生事故。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理方案應當由項目技術(shù)負責人編制，項目經(jīng)理進行審批，并經(jīng)項目總監(jiān)理工程師審核簽字后實施。

第5篇 某醫(yī)院后勤服務管理方案編制說明

醫(yī)院后勤服務管理方案編制說明

1、zz市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,按行業(yè)劃分應屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù)。

2、考慮項目所在地zz市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標準與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內(nèi)容,編制時參考了國家、廣東省zz市、深圳市和__物業(yè)__物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標準以及__物業(yè)__物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

3、本方案的主要編制依據(jù)如下:

a、政府有關(guān)物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);

b、zz市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;

c、調(diào)研資料;

d、__物業(yè)__物業(yè)醫(yī)院后勤服務多年管理經(jīng)驗;

(一)、zz市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,其主項服務內(nèi)容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項服務內(nèi)容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關(guān)的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務的協(xié)議約定。

(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、zz市的相關(guān)法規(guī)和標準以及依照__物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)。

(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:

1、《廣東省物業(yè)管理條例》;

2、《zz市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細則;

3、深圳市關(guān)于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團)優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評的通知》;

4、深圳市《關(guān)于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》;

5、醫(yī)療行業(yè)標準;

6、《__物業(yè)管理手冊》。

(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計劃,方案編制時在目前實際情況的基礎(chǔ)上,適當考慮了裝修、改建后的相關(guān)情況。

(五)、由于醫(yī)院提供的相關(guān)資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請醫(yī)院領(lǐng)導專家指正。

第6篇 某某廣場物業(yè)管理方案編制說明

某廣場《物業(yè)管理方案》編制說明

本物業(yè)管理工程為__市__廣場管理工程,我公司在取到招標文件后,針對本廣場是__市的主要景點和重點形象之一,對招標文件內(nèi)容進行了認真詳細地分析研究,并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗,我們堅信我們將確保管理目標符合城市文明創(chuàng)建的要求,做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔,所有設(shè)施運轉(zhuǎn)正常,良好率100%。

為此,我們在編制物業(yè)管理方案過程中,從'保安-保潔-燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場的所有設(shè)施管理措施-安全措施-管理制度'等方面進行詳細的闡述,制定了一系列科學合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi),我們重點對組織機構(gòu)的建立、勞動及機械設(shè)備的配備的組織等方面進行計劃安排;主要工程管理方案中,我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護、保養(yǎng)管理方法;在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi),我們明確了管理質(zhì)量目標,圍繞管理質(zhì)量目標的實現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進行闡述;我們主要從勞動力、使用機具、資金使用等方面進行安排;在安全操作規(guī)范等方面進行了布置;在文明管理及環(huán)境保護措施一章內(nèi),我們要從管理人員職責等方面進行闡述,并按標準化工地要求,提出一系列平面管理措施。

第7篇 項目工程施工方案編制管理制度

項目工程施工方案的編制與管理制度

施工方案的編制是特大型工程總施工組織設(shè)計的繼續(xù)和補充,是施工組織總設(shè)計在工程技術(shù)措施上的具體化,是指導施工生產(chǎn)的重要文件。通過編制施工方案,對設(shè)計圖紙要求、現(xiàn)場自然條件、施工機械設(shè)備、施工人員等各方面的因素進行全面考慮,確定投入的施工力量、施工順序、進度計劃、材料數(shù)量、重點部位工序的施工方法等,用以指導施工生產(chǎn)、完成工程項目。

施工方案根據(jù)總施工組織設(shè)計的要求,針對具體項目做更加具體的安排,對工程細部做更為詳細的反映,并采取針對性的施工技術(shù)措施。

(一)施工方案的編制與管理程序

施工方案及管理程序,原則是由所在區(qū)域的施工單位或承擔該分項任務的分包商負責編制,經(jīng)'zz公司'項目部部審查后,報監(jiān)理批準實施。

1.編制依據(jù)

(1)設(shè)計圖或深化設(shè)計;

(2)總施工組織設(shè)計;

(3)總包對該分項的指令性意見及相關(guān)專業(yè)的協(xié)調(diào)要求;

(4)現(xiàn)場的實際條件;

(5)城市環(huán)保、環(huán)衛(wèi)規(guī)定;

(6)相關(guān)的專業(yè)規(guī)范。

2.編制內(nèi)容

(1)工程概況及圖紙依據(jù);

(2)施工部署;

(3)工序順序;

(4)主要分項工程的施工工藝(盡可能用圖示說明);

(5)施工進度安排;

(6)設(shè)備機械選型與布置;

(7)驗收標準、質(zhì)量措施、安全防火要求;

(8)環(huán)保、成品保護措施等。

3.編制管理程序

根據(jù)分項工程性質(zhì)的不同,分三類情況:

(1)重要的結(jié)構(gòu)部位的施工方案,由承擔施工的單位根據(jù)'zz公司'項目部進度要求和現(xiàn)場條件提出方案編制初稿,然后由'zz公司'項目部總工主持,有生產(chǎn)主管及工程綜合部參加,會同承擔施工的二級公司的相應成員進行方案研討和完善補充,統(tǒng)一思想后,由編制單位打印成文,正式上報'zz公司'項目部,由工程綜合部履行審核手續(xù)后,報總工程師審批。當上報的材料沒有達到方案研討的要求,或者對一些關(guān)鍵部位的做法仍不夠合理時,'zz公司'項目部可以再組織一次方案研討,直至達到最佳效果,由原單位修改補充后再行上報。

(2)量大面廣的同類專業(yè)分項,采取先由各單位分別編制各自的方案,由'zz公司'項目部工程綜合部組織參施單位相關(guān)人員共同研討確定最佳方案,并由'zz公司'項目部指定一家進行匯總修改形成統(tǒng)一的單項方案,再上報'zz公司'項目部批復。批準后的專業(yè)分項方案在個分部通用。

(3)對專業(yè)性較強的單項方案由分包商編制,報'zz公司'項目部審批,達到符合施工實際并得到總承包與分包,分包與分包相統(tǒng)一,使施工管理達到最佳效果。

(三)方案的審批管理

施工方案由分包單位編制打印正式文本報'zz公司'項目部總工審核后,再由工程綜合部向監(jiān)理填報方案報審表,經(jīng)監(jiān)理批復同意后,方可施工。監(jiān)理審批表由工程綜合部登記存檔,并復印下發(fā)。各分包施工單位必須按審批意見進行施工。

(四)編制施工方案時應注意的問題

1.要緊密結(jié)合現(xiàn)場的實際情況,對于地處市內(nèi)繁華地段的工程必須加強環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、安全等文明施工的管理。特別是環(huán)保、交通運輸方面要進行細致調(diào)查研究,選擇合理的施工措施。

2.對設(shè)計圖紙中存在的問題要及時提出修改意見,報'zz公司'工程綜合部與設(shè)計單位協(xié)定,以確保施工順利進行。

3.在計劃安排上要充分估計可能遇到的各種情況,留有余地。各分部分項工程或工種交叉部位必須進行調(diào)查研究提出合理的可行方案,并在計劃安排上充分考慮材料的采購、進場的期限。

4.施工方案的編制與新材料、新技術(shù)、新工藝推廣相結(jié)合,最大限度地應用到施工生產(chǎn)中去。

第8篇 電氣檢修班技術(shù)方案措施編制管理辦法

1? 范圍

本標準適用于黑龍江省鑫瑪熱電集團通河有限公司生產(chǎn)部電檢班所有職工。

2?? 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的 修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究 是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

gb/t 1.1-2000??????? 標準化工作導則

gb/t 15498-1995???? 企業(yè)標準體系

gl/t 800-2001?????? 電力行業(yè)標準編制規(guī)則

dl/t 600-2001?????? 電力標準編寫的基本規(guī)定

qb 黑龍江省鑫瑪熱電集團通河有限公司管理標準第三分冊

3?? 術(shù)語和定義

無。

4? 管理職責

在電力系統(tǒng)生產(chǎn)過程中，當設(shè)備及其系統(tǒng)發(fā)生超過正常運行或檢修工作范圍以外的變化時，為了保證工作的安全、經(jīng)濟、可靠、正確順利地進行，必須事先編制技術(shù)方案(措施)。

5?? 管理內(nèi)容及要求

5.1技術(shù)方案(措施)范圍的規(guī)定

5.1.1電力系統(tǒng)繼電保護及自動裝置整定應編制方案(措施)。

5.1.2電氣一次設(shè)備保護整定應編制方案(措施)。

5.1.3新設(shè)備及系統(tǒng)初次接入電力系統(tǒng)需要編制試驗和投入方案(措施)。

5.1.4在運行設(shè)備和系統(tǒng)上進行特殊的試驗可能涉及影響運行方式時需要編制方案(措施)。

5.1.5跨專業(yè)的設(shè)備及系統(tǒng)的試驗，改進和特殊檢修、調(diào)試項目的工作需編制方案(措施)。

5.1.6本專業(yè)超正常的工作，涉及設(shè)備及系統(tǒng)運行安全的試驗、檢修工作，需編制方案(措施)。

5.1.7涉及到生產(chǎn)、基建系統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備或部件發(fā)生變更、改進工作需編制方案(措施)。

5.1.8臨時性重要復雜工作，但涉及跨專業(yè)，涉及設(shè)備及系統(tǒng)安全、技術(shù)復雜、危險性大，需要引起各方面人員注意的工作，需編制方案(措施)。

5.1.9重大的設(shè)備及系統(tǒng)變更、改進工程的工作，大修非標準項目，維護的特殊項目，安措、反措、科技攻關(guān)項目，一般均應編制技術(shù)方案(措施)。

5.2技術(shù)方案(措施)編制要求

5.2.1一個方案(措施)的編制應有簡明的總體文字說明。

5.2.2方案(措施)編制要有技術(shù)、安全依據(jù)(規(guī)程、制度、技術(shù)文件、技術(shù)標準、安措、反措、上級文件、領(lǐng)導指示等)。

5.2.3方案(措施)應有準確的計算及校核。計算結(jié)果、計算公式、選取數(shù)值，銘牌參數(shù)，實際數(shù)據(jù)等應正確合適。

51.2.4方案(措施)采用數(shù)據(jù)、參數(shù)來源應正規(guī)、準確，有充分依據(jù)。

5.2.5電氣、通訊、熱工等專業(yè)涉及現(xiàn)場回路及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的工作方案(措施)須用圖表示的，應繪制符合現(xiàn)場實際的接線圖(展開圖)并注明回路編號、芯號、位置等。

5.2.6方案(措施)編制應寫明實施時需要具備的條件和狀態(tài)、環(huán)境、人員、物資保證條件及負責范圍。技術(shù)要求明確，工程量清楚，材料量準確。

5.2.7方案(措施)應寫明實施時間、進度、進程、階段等。

5.2.8方案(措施)應寫明執(zhí)行過程中，如發(fā)生意外情況時補救應急處理方法。

5.2.9方案(措施)應寫明實施終了后，設(shè)備及系統(tǒng)需要投入運行、退出運行的方式安排，及對施工現(xiàn)場要求和交待。

5.2.10方案(措施)應寫明保安、防火、保密等要求。

5.2.11方案(措施)編制，送審批準后應給方案(措施)實施準備工作留有足夠的時間。

5.2.12同一方案(措施)的幾份必須相同一致，份數(shù)以保證參加方案(措施)實施現(xiàn)場工作人員，運行人員，搶修人員，指揮領(lǐng)導人員及備案、存檔夠用為準。一般情況下要6份，批準后由主管專工下發(fā)；如果編制方案交上1份，批準后由班組技術(shù)員或班長復印下發(fā)至有關(guān)單位。

5.2.13技術(shù)方案(措施)紙格式一律采用a4紙豎放左翻閱，頁邊距上、下、左、右各為2cm。技術(shù)方案(措施)封皮自下而上必須有編制、初審、復審、審定、批準欄。

5.2.14所有的專業(yè)技術(shù)方案(措施)應采用微機打印和制圖，方案(措施)要求內(nèi)容必須齊全（對于不能實現(xiàn)微機制圖的，應采用標準手工制圖）。

5.3方案(措施)編制、審批及所負責任

5.3.1較重要的方案(措施)應由有編制經(jīng)驗，熟悉現(xiàn)場及系統(tǒng)設(shè)備的專業(yè)技術(shù)人員編制。

5.3.2專業(yè)性強的方案(措施)應由熟悉、從事過本專業(yè)的設(shè)備及系統(tǒng)的專責人或?qū)I(yè)工程師編制，電氣專業(yè)技術(shù)方案(措施)應由該項目設(shè)備專責人和班組技術(shù)員共同編制，或單獨由班組技術(shù)員編制。

5.3.3跨專業(yè)的方案(措施)應由熟悉總體情況的人員，召集相關(guān)的幾個專業(yè)人員討論后，經(jīng)總體匯編(編制應由主專業(yè)專業(yè)工程師負責編制)。

5.3.4一般性方案(措施)，只涉及本單位、本專業(yè)的方案(措施)，由工作人員編寫，班組初審，專業(yè)工程師審核，本專業(yè)領(lǐng)導批準，本單位執(zhí)行后方案(措施)留存。

5.3.5跨專業(yè)涉及到運行系統(tǒng)的方案(措施)，由單位編制，本單位領(lǐng)導初審生產(chǎn)部、專業(yè)主管組織討論，重要的方案(措施)由副總工程師組織討論，涉及運行的由運行副總批準，涉及檢修的由檢修副總批準，雙方都涉及的，兩位副總會簽批準。

5.3.6較重大的方案(措施)，對電廠、電力系統(tǒng)有較大影響的方案(措施)，生產(chǎn)部、運行部準備，由副總工程師(總工程師)組織討論編制，特大的方案(措施)由總工程師組織討論編制，形成后由總經(jīng)理批準，或經(jīng)省電力生技部門，省電科院專業(yè)匯審，報省電力部門總工程師批準。

5.3.7方案(措施)編制人應對計算準確性、圖紙正確性、現(xiàn)場真實性、方案(措施)可行性、安全性、經(jīng)濟性負責。

5.3.8初審人對方案(措施)計算結(jié)果復核、校對，對使用采取的公式、參數(shù)依據(jù)的正確性、合理性、經(jīng)濟性負責。

5.3.9審核人(班組班長、技術(shù)員，生產(chǎn)部主任、專工，生產(chǎn)技術(shù)處專工、處長等)對計算結(jié)果，采用計算方法的正確性進行校核，對方案(措施)可行性、必要性、經(jīng)濟性負責。

5.3.10批準人，對方案(措施)的計算合理性、經(jīng)濟性，對本單位、本公司及電力系統(tǒng)安全性、可行性、可靠性負責。

5.4方案(措施)實施及結(jié)束

5.4.1方案(措施)一經(jīng)批準后，應正確無誤地實施，確保方案(措施)的嚴肅性。

5.4.2如果方案(措施)在實施中遇到嚴重問題，某條款執(zhí)行有問題需要修改時必須經(jīng)過方案(措施)的編制人和批準人一致同意，并在方案(措施)上寫明修改后的內(nèi)容，方可繼續(xù)執(zhí)行，確保方案(措施)執(zhí)行的正確性。

5.4.3方案(措施)實施結(jié)束后，應注明結(jié)束時間及實施后總結(jié)性的結(jié)束語。妥善保管留存?zhèn)洳椤?/p>

5.5方案(措施)的編制、審批程序與保管

5.5.1方案編制人由設(shè)備負責人、班組技術(shù)員或班長在編制欄簽字，主管專工在初審欄簽字，生產(chǎn)部主任審閱，在審定欄簽字，總工程師在批準欄簽字。

5.5.2編制好的技術(shù)方案(措施)應由班長或技術(shù)員審閱簽字后報分場專工審閱簽字，再由生產(chǎn)部主任審閱后報到生技處。

5.5.3報生技處的技術(shù)方案(措施)待生技處專業(yè)專工，主管處長，廠總工批準后生產(chǎn)部電氣專工保留一份，班組技術(shù)員保留一份。

5.5.4技術(shù)方案(措施)經(jīng)廠批準后，返回生產(chǎn)部，由生產(chǎn)部專工組織材料計劃編報，施工方案(措施)編報。

5.5.5項目材料計劃，施工方案(措施)經(jīng)生產(chǎn)部主任審閱后報生技處，待批準返回生產(chǎn)部后，由生產(chǎn)部專工編制施工網(wǎng)絡(luò)及開工報告。

6? 檢查與考核

6. 1 方案編制要仔細認真，本著從下至上逐級負責的態(tài)度，嚴謹對待此項工作。對由于自已疏忽造成一定后果的，考核責任人20-100元，考核方案編制單位技術(shù)管理人員20-100元。

6.2 經(jīng)過批準的方案應妥善保管好，對于丟失的，使用班組自行負責復印。影響工作進展的，考核責任人20-100元。

6.3 對于專責人不編制方案或不按要求時間完成方案的編制，考核20-100元；方案編制質(zhì)量不合格，返工重新編寫，限期完成。若不按期完成或再次編制質(zhì)量不合格，考核編制人20-100元(以生產(chǎn)部專工及上級有關(guān)領(lǐng)導退回方案為標準)。

第9篇 項目物業(yè)管理崗位編制用人方案

項目物業(yè)管理崗位編制(用人方案)

物業(yè)管理方針為:人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針,特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

(1)由1 名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。

(2)綜合管理部經(jīng)理 名,要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗,組織協(xié)調(diào)能力強。

(3)文員兼?zhèn)}庫管理員 名,負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

(4)資料管理員名,負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

(5)業(yè)戶接待員名,負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作,要求個人素質(zhì)較好,是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。

2.物業(yè)管理部

(1)由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成,負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

(2)清潔班由 名員工組成,分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔,要求個人素質(zhì)較好;夜班 人,負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間,要求按清潔程序進行操作,對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。

(3)員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成,上班時間為,要求員工個人素質(zhì)較高。

(4)業(yè)戶服務員 名,開展業(yè)戶文化交流,接待介紹物業(yè)工作,要求形象素質(zhì)較好。

(5)會所服務人員 名,負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作,要求形象、素質(zhì)較好。

3.安全管理部

(1)由1 名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成,24 小時負責大廈的安全管理工作。

(2)安全管理經(jīng)理 名,要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任,具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

(3)文員兼資料員 名,負責部門文字處理和檔案管理工作。

(4)主管 名,分三班,全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

(5)監(jiān)控值班由 名員工組成,分三班,負責監(jiān)控中心值班工作。

(6)大堂值班由 名員工組成,分三班,負責樓宇大堂值班工作。

(7)外圍值班由 名員工組成,分三班,負責外圍值班工作。

(8)商場值班由 名員工組成,分二班,負責商場值班工作。

(9)停車場值班由 名員工組成,分三班,負責地下停車場出入口的值班工作。

(10)巡邏值班由 名員工組成,分三班,負責巡邏值班工作。

4.工程管理部

(1)由1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。

(2)工程管理部經(jīng)理 名,要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任,具有較強的管理能力。

(3)文員兼資料管理員 名,負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作,并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

(4)強電值班由 名強電技工組成,全天 24 小時值班,負責大廈強電設(shè)備的使用與維護,確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

(5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成,全天 24 小時值班,負責空調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、維護。

(6)消防值班由 名弱電技工組成,全天 24 小時值班,專職負責消防設(shè)備的正常運作與管理、維護。

(7)電梯值班 名,負責電梯設(shè)備的正常運作與維護。

5.財務管理部

(1)由1 名財務主管和名員工組成,負責物業(yè)管理收繳各項費用。

(2)會計由主管兼任。

(3)出納員名。

(4)停車場收費員名。

第10篇 物業(yè)管理方案編制評審作業(yè)指導書

物業(yè)項目管理方案編制及評審作業(yè)指導書

1.0目的

通過有計劃的統(tǒng)一編制及經(jīng)過評審,使方案專業(yè),能體現(xiàn)公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業(yè)管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業(yè)管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關(guān)領(lǐng)導負責審閱或由分管領(lǐng)導組織評審會議對《物業(yè)管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據(jù)審閱或評審結(jié)論、意見或建議對《物業(yè)管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0 內(nèi)容

4.1拓展部負責對經(jīng)授權(quán)的物業(yè)項目組織編制《物業(yè)管理方案》。

4.2《物業(yè)管理方案》的內(nèi)容主要包括:物業(yè)項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構(gòu)想、工作計劃與實施、經(jīng)費收支預算、相關(guān)附件等。

4.3《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權(quán)修改、補充的除外。

4.4報批《物業(yè)管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內(nèi)做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內(nèi)做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內(nèi)做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內(nèi)做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內(nèi)做出批復,以保證項目順利進行。

5.5 《物業(yè)管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據(jù)項目跟進的實際情況確定。項目經(jīng)理在上報《物業(yè)管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準,拓展部負責在1個工作日內(nèi)送達對方,外地客戶可根據(jù)緩急程度在4個工作日內(nèi)郵遞送達。

5.7《物業(yè)管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內(nèi)容和要求,經(jīng)公司領(lǐng)導批準后傳達至相關(guān)部門實施;拓展部有權(quán)就各部門的配合工作及其成果進行調(diào)配、審查和評估上報。

5.8經(jīng)批準的《物業(yè)管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經(jīng)公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關(guān)記錄

6.1《物業(yè)管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關(guān)部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》

第11篇 某物業(yè)公司承接項目管理方案編制程序

物業(yè)公司承接項目管理方案編制程序

1.0目的

通過對承接物業(yè)管理項目編制科學、合理、有效的管理方案,并指導實施全過程的質(zhì)量控制,使服務滿足合同要求。

2.0適用范圍

適用于公司對承接物業(yè)項目管理方案的編制、審核、批準、發(fā)放、實施及更改。

3.0職責

3.1總經(jīng)理組織有產(chǎn)人員對擬接物業(yè)進行現(xiàn)場實地考察后,負責主持召開專題會議,就物業(yè)硬件條件、管理方式、組織機構(gòu)、人員編制、管理目標、管理費用預算、報價等問題進行討論,提出原則性意見;負責批準物業(yè)管理方案(即項目質(zhì)量計劃),組織合同評審(見《合同評審程序》)并簽訂委托管理合同書。

3.2公司分管物業(yè)管理的負責人,負責承接物業(yè)項目的管理方案(即項目質(zhì)量計劃)的組織編制和審核。

3.3公司組建的物業(yè)管理處負責管理方案的實施。

3.4公司各職能部門負責管理方案中與本部門相關(guān)內(nèi)容的實施,并有責任對新組建的物業(yè)管理處的工作進行指導和監(jiān)督。

4.0工作程序

4.1物業(yè)管理方案至少應包括以下內(nèi)容:

4.1.1封面

應注明物業(yè)項目名稱、方案編號、版本號、編制日期、編制人、審核人、批準人等,式樣見本程序。

4.1.2目錄

列出物業(yè)管理方案各章節(jié)內(nèi)容的序號、標題和頁碼等。

4.1.3目的和范圍

詳細說明編制本方案的目的及其適用范圍。

4.1.4

詳細說明物業(yè)的基本情況(如地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)等)、基本設(shè)施和配套設(shè)施、主要設(shè)備及驗收移交情況等。

4.1.5管理方式

說明公司將對物業(yè)采取的管理方式和手段、管理目標、實施措施、分項方案等。

4.1.6組織和資源

a項目管理處組織架構(gòu)和崗位職責描述;

b人員配置和人員的素質(zhì)要求;

c辦公場地、通訊工具、運輸工具及相應配套設(shè)施等;

d其他。

4.1.7物業(yè)管理的總體目標及分項指標

說明在接管物業(yè)后一定時間內(nèi)實現(xiàn)的總體目標和分項指標及年度計劃目標等。

4.1.8管理文件

列出為實現(xiàn)管理目標和分項指標所需的質(zhì)量文件清單。

4.1.9服務承諾和質(zhì)量保證措施

說明在管理中為實現(xiàn)管理目標或承諾,制定的檢測、評價方法、以便對出現(xiàn)的不合格及時采取糾正和預防措施。

4.1.10法規(guī)要求

說明在對物業(yè)進行的管理中依據(jù)、引用和遵循的法規(guī)目錄。

4.1.11開辦費用測算

編制開辦期所需的各項費用。

4.1.12管理費測算

擬定管理費的測算方案。

4.1.13效益預測

就接管該項物業(yè)的預期社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益進行分析。

4.1.14提請委托方解決的事項

4.1.15描述與相關(guān)方(政府有關(guān)部門、專業(yè)主管部門和公司等單位)的業(yè)務交往

4.1.16進度安排

明確解決上述各項內(nèi)容的責任部門、人員和時間計劃。

4.2物業(yè)管理方案的編制、審核、批準、發(fā)放和更改

4.2.1確定擬接物業(yè)后,由公司主管物業(yè)管理的負責人,負責及時組織人員按本程序的要求編制物業(yè)管理方案,并負責審核,使其能滿足合同的要求。

4.2.2經(jīng)審核后的管理方案交由總經(jīng)理批準。

4.2.3物業(yè)委托管理合同簽訂后,物業(yè)管理方案由質(zhì)管部發(fā)放到相關(guān)部門。

4.2.4物業(yè)管理方案在實施過程中如需進行修改,必須經(jīng)總經(jīng)理批準,并按《文件和資料的控制程序》規(guī)定進行,修改后的文件必須及時傳遞到各相關(guān)部門。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)量手冊》

5.2《廣東省物業(yè)管理條例》

5.3《文件和資料控制程序》

5.4物業(yè)管理方案樣式

5.4.1面頁樣式

5.4.2內(nèi)頁及序頁樣式