住宅樓管理方案5篇

第1篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)

第二篇 前期介入的工作內容

1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。

2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入

規(guī)劃設計階段包括:

物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。

規(guī)劃設計評估的程序:

1.地產提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。

2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。

4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。

7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。

11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進,網絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

項目規(guī)劃設計分類評估要點:

1.安保布局

a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。

d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。

2.消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。

c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。

3.交通布局

a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。

d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。

4.生活配置

a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

(指標供參考)

5.設備配套

a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。

d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

6.智能化配置

a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。

b) 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)。

c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。

d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。

7.房屋單體

a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。

g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。

l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內配置

a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相

d) 鄰時,應采取安全隔離措施。

e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。

h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

9.綠化配置

a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。

e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。

b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。

c) 住宅區(qū)內無各類污染源。

d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a) 物業(yè)管理處

管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

14.新材料、新技術

a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

15.管理成本測算

a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。

16.與相似典型項目的比較

a) 相似點

b) 差異點

c) 優(yōu)勢

d) 劣勢

第2篇 住宅樓基礎工程安全管理方案

1 安全管理目標

1.1 管理方針

在施工管理中,我們要始終如一的堅持'安全第一、預防為主'的安全管理方針,以安全促生產,以安全保目標。

1.2 管理目標

杜絕重大人身傷亡事故和機械事故,一般工傷事故頻率控制在0.5‰以下,確保安全生產。

1.3 管理目標分解圖

2 安全管理體系

施工現(xiàn)場安全生產管理體系是施工企業(yè)和施工現(xiàn)場整個管理體系的一個組成部分,包括為制定、實施、審核和保持'安全第一,預防為主'方針和安全管理目標所需的組織結構、計劃活動、職責、程序、過程和資源。

施工現(xiàn)場安全生產管理體系的建立不僅是為了滿足工程項目部自身安全生產的要求,同時也是為了滿足相關方(政府、投資者、業(yè)主、保險公司、社會)對施工現(xiàn)場安全生產管理體系的持續(xù)改善和安全生產保證能力的信任。

2.1 組織機構

以項目經理為首,由生產副經理、總工程師、棟號責任工程師、專業(yè)安全工程師,各施工隊及各施工班組等各方面的管理人員組成本標段工程的安全管理組織機構。

2.2 安全生產責任制

1項目經理:全面負責施工現(xiàn)場的安全措施、安全生產等,保證施工現(xiàn)場的安全。

2 生產副經理經理:直接對安全生產負責,督促、安排各項安全工作,并按規(guī)定組

織檢查、做好記錄。

3 項目總工程師:制定項目安全技術措施和分部工程安全方案,督促安全措施落實解決施工過程中不安全的技術問題。

4 機電負責人:保證所使用的各類機械的安全使用,監(jiān)督機械操作人員保證遵章操作,并對用電機械進行安全檢查。

5 棟號長(專業(yè)工程師):負責上級安排的安全工作的實施,制定分項工程的安全方案,進行施工前的安全交底工作,監(jiān)督并參與班組的安全學習。

6 其他部門:生產調度室保證進場施工人員的安全技術素質,控制加班加點,保證勞逸結合;財務部門保證用于安全生產上的經費;后勤、行政部門保證工人的基本生活條件,保證工人健康;材料部門應采購合格的用于安全生產及勞防的產品和材料。

2.3 安全管理制度

1編制安全生產技術措施制度

除施工組織設計對安全生產有原則要求外,凡重大分項工程的施工分別由施工隊、項目經理部編制安全生產技術措施,措施要有針對性。施工隊編制的措施由項目總工程師審批,項目部編制的措施由公司總工程師審批。

2安全技術交底制

施工員向班組、土建負責人向施工員、項目總工程師向土建負責人及施工隊層層交底。交底要有文字資料,內容要求全面、具體、針對性強。交底人、接受人均應在交底資料上簽字,并注明收到日期。

3 特殊工種職工實行持證上崗制度

對電工、電氣焊工、起重吊裝工、機械操作工、架子工等特殊工種實行持證上崗,無證者不得從事上述工種的作業(yè)。

4 安全檢查制度

項目部每半月、施工隊每十天定期作安全檢查,平時作不定期檢查,每次檢查都要有記錄,對查出的事故隱患要限期整改。對未按要求整改的要給單位或當事人以經濟處罰,直至停工整頓。

5 安全驗收制度

凡大中型機械安裝、腳手架搭設、電氣線路架設等項目完成后,都必須經過有關部門檢查驗收合格后,方可試車或投入使用。

6 安全生產合同制度

項目經理與公司簽定'安全生產責任書'、勞務隊與分公司簽定'安全生產合同'、操作工人與勞務隊簽定'安全生產合同'并訂立'安全生產誓約';用'合同'和'誓約'來強化各級領導和全體員工的安全責任及安全意識,加強自身安全保護意識。

7 事故處理'四不放過制度'

發(fā)生安全事故,必須嚴格查處。做到事故原因不明、責任不清、責任者未受到教育、沒有預防措施或措施不力不得放過。

2.4 安全教育

安全教育既是施工企業(yè)安全管理工作的重要組成部分,也是施工現(xiàn)場安全生產的一個重要方面工作。

1 安全教育的全員性:安全教育是企業(yè)所有人員上崗前的先決條件,任何人不得例外。

2 安全教育的長期性:安全教育貫徹了每個工作的全過程,貫穿了每個工程施工的全過程,貫穿了施工企業(yè)生產的全過程。因此,安全教育的任務'任重而道遠',不應該也不可能是一勞永逸的。

3 安全教育的專業(yè)性:安全生產的管理性與技術性結合,使得安全教育具有專業(yè)性要求。

3 安全技術措施

3.1 安全防護

3.1.1 腳手架防護

(1)外墻腳手架所搭設所用材質、標準、方法均應符合國家標準。

(2)外腳手架每層滿鋪腳手板,使腳手架與結構之間不留空隙,外側用密目安全網全封閉。

(5)安全網在國家定點生產廠購買,并索取合格證。進場后,由項目部安全員驗收合格后方可投入使用。

3.1.2 '四口'防護

(1)通道口:用鋼管搭設寬2米、寬4米的架子,頂面滿鋪雙層竹笆,兩層竹笆的間距為800mm,用鐵絲綁扎牢固。

(2)預留洞口:

邊長在500mm以下時,樓板配筋不要切斷,用木板覆蓋洞口,并固定。樓面洞口邊長在1500mm以上時,四周必須設兩道護身欄桿,如圖3.1.1。

豎向不通行的洞口用固定防護欄桿;豎向需通行的洞口,裝活動門扇,不用時鎖好。

(3)樓梯口

樓梯扶手用粗鋼筋焊接搭設,欄桿的橫桿應為兩道。如圖3.1.2。

3.1.3 臨邊防護

地下室基坑周邊均需用粗鋼筋制作成護欄,高度不小于1.2m,外掛安全網,刷紅白警戒色。

3.1.4 交叉作業(yè)的防護

凡在同一立面上、同時進行上下作業(yè)時,屬于交叉作業(yè),應遵守下列要求:

(1)禁止在同一垂直面的上下位置作業(yè),否則中間應有隔離防護措施。

(2)在進行模板安拆、架子搭設拆除、電焊、氣割等作業(yè)時,其下方不得有人操作。模板、架子拆除必須遵守安全操作規(guī)程,并應設立警戒標志,專人監(jiān)護。

(3)高空作業(yè)人員應帶工具袋,嚴禁從高處向下拋擲物料。

(4)嚴格執(zhí)行'三寶一器'使用制度。凡進入施工現(xiàn)場的人員必須按規(guī)定戴好安全帽,按規(guī)定要求使用安全帶和安全網。用電設備必須安裝質量好的漏電保護器?，F(xiàn)場作業(yè)人員不準赤背,高空作業(yè)不得穿硬底鞋。

3.2 分項工程施工安全技術措施

3.2.1 鋼筋工程

(1)工程所用的鋼筋全部在加工場集中加工,鋼筋加工前由負責鋼筋加工的工長對加工機械(切斷機、彎曲機、對焊機、調直機等)的安全操作規(guī)程及注意事項進行交底,并由機械技師所有機械性能進行

檢查,合格后方可使用。

(2)綁扎邊柱、邊梁鋼筋應搭設防護架,高空綁扎鋼筋和安放骨架,須搭設防護架或馬道。

(3)多人全運鋼筋、起落、轉停動作要一致,人工傳送不得在同一垂直線上,鋼筋堆放要分散,穩(wěn)當,防止傾角和塌落。

(4)綁扎3米以上柱、墻體鋼筋時,搭設操作通道和操作架,禁止在骨架上攀登和行走。

(5)綁扎框架梁必須有外防護架的條架下進行,外防護架高度必須高出作業(yè)面1.2米,無臨邊防護不系安全帶不得從事臨邊鋼筋綁扎作業(yè)。

3.2.2 模板工程

(1)支設柱模和梁模板時,不準站在梁柱模板操作和梁底板上行走,更不允許利用拉桿,支撐攀登上、下。

(2)支模應按工序進行,模板在沒有固定好之前不得進行下道工序,否則模板受外界影響容易倒塌傷人。

(3)高空臨邊作業(yè)時,有高外墜落和掉下材料的危險,支模人員上下應走通道,嚴禁利用模板、欄桿、支撐上下,站在活動平臺上支模。,要系安全帶,工具要隨手放入工具袋內,禁止拋任何物體。

(4)模板拆除應經工長統(tǒng)一安排,操作時應按先外后里分段進行,嚴禁硬撬、硬砸或大面積撬落和拉倒,不得留下松動和懸掛的模板。拆下的模板應及時運到指定地點,清理刷隔離劑,按規(guī)格堆放整齊備用。高空作業(yè)嚴禁投擲材料。

3.2.3 混凝土工程

(1)使用振動器的作業(yè)人員,穿膠鞋,戴絕緣手套,使用帶有漏電保護的開關箱。

(2)嚴禁用振動棒撥鋼筋和模板,或將振動棒當作錘使用,操作時使振搗棒頭到鋼筋里或其硬物而受到損壞。

(3)用繩拉平板振動器時,拉繩要求干燥絕緣,振搗器與平板保持緊固,電源線固定在平板上。

(4)混凝土泵輸出的混凝土在澆搗面處不要堆積過量,以免引起過載。

4 機械設備的安全使用

本工程有塔吊3臺、中小型機械設備若干,要消除機械傷害事故,重視機械的安全使用是十分重要的。機械在使用中應嚴格遵守安全操作規(guī)程。重點考慮三大機械:

1 統(tǒng)一要求

1) 塔吊司機定期進行身體檢查,凡有不適合登高作業(yè)的疾病者,不得擔任司機。

2) 三大機械配有足夠的司機,以適應二班或三班制施工的需要。

3) 塔吊運作時設專人指揮。司機和指揮人員持證上崗。

4) 執(zhí)行上班檢查、定期保養(yǎng)、定期小、中、大修制度,不允許帶病運轉。

5) 塔吊、輸送泵的管道、提升井架要按機械說明要求,預埋鐵件固定在建筑物上,并應牢固穩(wěn)定。

6) 塔吊按要求設置防雷裝置,接地要符合要求。

7) 塔吊如遇六級以上大風、暴雨、濃霧、雷暴要停止運作。嚴禁司機酒后上崗。

2 塔吊安全使用

1) 塔吊運轉、頂升必須嚴格遵守塔吊安全操作規(guī)程,嚴禁違章作業(yè)。

2) 吊高限位器、力矩限位器必須靈活可靠,吊鉤、鋼絲繩保險裝置應完整有效。零部件齊全,滑潤系統(tǒng)正常。電纜、電線無破損或外裸,不脫鉤、無松繩現(xiàn)象。零星、細碎物資應有不致漏出的容器盛裝。起吊后應在立地3m左右高度觀察吊物正常后才繼續(xù)起吊,并作水平轉動動作,吊重之下不得站人。

3) 塔吊安裝完畢,經南京市勞動局有關部門驗收合格后方可正式投入使用。

3 混凝土輸送泵使用安全

1) 每班班前須檢查泵體各部位、油路系統(tǒng)、電氣系統(tǒng),一切正常后再開動泵機。

2) 停止輸送后應對泵體、管路進行清洗,以備下次再用。

3) 管道接頭和垂直段的附強裝置必須牢固可靠,螺栓應擰緊。應經常檢查螺栓松緊情況,以防止松脫造成事故。

4) 向溜槽內鏟送砼的人員,應有牢固不滑的站板,防止混凝土漿液濺起后滑。

5) 輸送泵應搭防砸、防雨、防曬的防護棚 。

6) 泵送設備的停車制動和鎖緊制動應同時使用,輪胎應楔緊,水源應正常和水箱儲滿清水,料斗內應無雜物,各潤滑點應潤滑正常。泵送設備的各部螺栓應緊固,管道接頭應緊固密封,防護裝置應齊全可靠。各部位操作開關,調整手柄,手輪,控制桿,旋塞等應在正確位置。壓力系統(tǒng)應正常無泄露。

7) 裝備好清洗管的清洗用品,作業(yè)前,必須先按規(guī)定配制的水泥漿潤滑管道。無關人員必須離開管道。應隨時監(jiān)視各種儀表和指示燈,發(fā)現(xiàn)不正常時,技師調整或處理。入出輸送管堵塞時,應進行逆向運轉返料斗,必要時拆管排除堵塞,泵送工作應連續(xù)作業(yè),必須暫停時應隔6-10分鐘,泵送一次,若停止較長時間后,泵送時,應逆向運轉一至二個行程,然后順向泵送。泵送時料斗內應保持一定數(shù)量的混凝土,不得吸空。

8) 應保持水箱內儲水,發(fā)現(xiàn)水質渾濁并有較多砂粒時及時檢查處理。泵送系統(tǒng)受壓力時,不得開啟任何輸送管道和液壓管道。液壓系統(tǒng)的安全閥不得任意調整。蓄能只能沖入氨氣。

9) 作業(yè)后,必須將料斗內和管理內混凝土全部輸出,然后對泵機、料斗、管道進行清洗。用壓縮空氣沖壓管道時,管理出口端前方10米內不得站人,并應用金屬網籃等收集沖出的泡沫橡膠及砂石粒。

4 其他中小型機械安全使用

1) 中小型機械應在操作場所懸掛安全操作規(guī)程牌,操作人員應熟悉其內容,并按要求操作。應持證上崗,操作時專心致志,不得將自己的機械交他人操作。機械要做到上有蓋、下有墊,電箱要有安全裝置,要有漏電保護裝置。

2) 對電鋸、鋼筋機械,其傳動部分應有防護罩,電鋸應有安全裝置,要有漏電保護裝置。

3) 電焊機一次線接機處,應有保護罩,電線不得任意布放,放置露天應有防雨裝置。手把線不亂拉,手把要絕緣,不跑電、不隨意拖地。

4) 攪拌機應放平、安穩(wěn),離合器、制動器要靈敏可靠。

5) 乙炔瓶上應有明顯標志。瓶上應有防震圈,要防暴、防曬。

5 安全用電管理

5.1 安全用電技術管理

1 施工現(xiàn)場臨時用電按有關要求建立安全技術檔案。

2 用電由具備相應專業(yè)資質的持證專業(yè)人員管理。

3 用電設施的運行及維護人員必須具備下列條件:

1)經醫(yī)生檢查無妨礙從事電氣工作的病癥。

2)掌握必要的電氣知識,考試合格并取得合格證書。

3)掌握觸電解救法和人工呼吸法。

4)新參加工作的維護電工、臨時工、實習人員,上崗前必須經過安全教育,考試合格后在正式電工帶領下,方可參加指定的工作。

5.2 巡視

1 惡劣天氣易發(fā)生斷線、電氣設備損壞、絕緣降低等事故,應加強巡視和檢查。為了巡視人員的安全,在觀察家要做好。

2 架空線路的巡視和檢查,每季不應少于1次。

3 配電盤應每班巡視檢查1次。

4 各種電氣設施應定期進行巡視檢查,每次巡視檢查的情況和發(fā)現(xiàn)的問題應記入運行日志內。

5 接地裝置應定期檢查。

5.3 用電管理應符合下列要求:

1 現(xiàn)場需要用電時,必須提前提出申請,經用電管理部門批準,通知維護班組進行接引。

2 接引電源工作,必須由維護電工進行,并應設專人進行監(jiān)護。

3 施工用電用畢后,由施工現(xiàn)場用電負責人通知維護班組,進行拆除。

4 嚴禁非電工拆裝電氣設備,嚴禁亂拉亂接電源。

5 配電室和現(xiàn)場的開關箱、開關柜應加鎖。

6 電氣設備明顯部位應設'嚴禁靠近,以防確電'的標志。

7 施工現(xiàn)場大型用電設備等,設專人進行維護和管理。

6 安全消防措施

6.1 現(xiàn)場安全消防組織機構

1 管理組織

消防安全工作領導小組:針對本項目成立消防安全工作領導小組,以項目經理為組長,項目質安副經理為副組長,各安全工程師、專業(yè)工程師、施工隊隊長、現(xiàn)場保安員為組員。

2 職責與任務

1)定期分析施工人員的思想狀況,做到心中有數(shù)。

2)經常檢查消防器材,以保證消防的可靠性。

3)經常檢查現(xiàn)場的消防規(guī)定執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

4)定期對職工進行消防教育,提高思想認識,一旦發(fā)生災害事故,做到召之即來,團結奮斗。

3 義務消防隊

1)本標段工程以本項目經理為義務消防隊隊長、以項目安全負責人為副隊長,項目施工人員組成義務消防隊員。

2)定期進行教育訓練,熟悉掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,做到能防火和撲救火災。

6.2 防火教育

1 現(xiàn)場要有明顯的防火宣傳標志,每月對職工進行一次防火 教育,定期組織防火檢查,建立防火工作檔案。

2 電工、焊工從事電氣設備安裝和電、氣焊切割作業(yè),要有操作證和用火證。動火前,要清除附近易燃物,配備看火人員和滅火用具。用火證當日有效,動火地點變換,要重新辦理用火證手續(xù)。

3 施工材料的存放、保管,應符合防火安全要求,庫房應用非燃材料支搭。易燃易爆物品,應專庫儲存,分類單獨存放,保持通風、用火符合防火規(guī)定。

6.3 消防安全措施

1 機電設備

1)機械操作,要束緊袖口,女工發(fā)辮要挽入帽內。

2)機械和動力機的機座必須穩(wěn)固。轉動的危險部位要安設防護裝置。工作前必須檢查機械、儀表、工具等,確認完好方可使用。

3)電氣設備和線路必須絕緣良好,電線不得與金屬物綁在一起;各種電動機必須按規(guī)定接零接地,并設置單一開關;遇有臨時停電或停工休息時,必須拉閘加鎖。

4)施工機械和電器設備不得帶病運轉和超負荷作業(yè),發(fā)現(xiàn)不正常情況應停機檢查,不得在運轉中修理。

5)電氣、儀表、管道和設備試運轉,應嚴格按照單項安全技術規(guī)定進行,運轉時不得擦洗和修理,嚴禁將頭手伸入機械行程范圍內。

6)在架空輸電線路下面工作應停電。不能停電時,應有隔離防護措施。起重機不得在架空輸電線路下面工作,通過架空輸電線路時應將起重臂落下。在架空輸電線路一側工作時,不論在任何情況下,起重臂、鋼絲繩或重物等與架空輸電線路的最近距離應不小于下表的規(guī)定。

輸電線路電壓1kv以下1-20kv35-110kv154kv220kv

允許與輸電線路的最近距離(m)1.52456

7)行燈電壓不得超過36v,在潮濕場所或金屬容器內工作時,行燈電壓不得超過12v。

8)受壓容器應配備相應的安全閥、壓力表,并避免暴曬、碰撞;氧氣瓶嚴防沾染油脂;氧炔燃焊割,必須有防止回火的安全裝置。

2 焊接工程

1)電焊工

電焊機外殼,必須接地良好,其電源的裝拆應由電工進行。電焊機要設單獨的開關,開關應放在防雨的閘箱內,拉合時應帶手套側向操作。焊鉗與把線必須絕緣良好,連接牢固,更換焊條應帶手套。在潮濕地點工作,應站在絕緣膠板或木板上。嚴禁帶壓力的容器或管理道上施焊,焊接帶電的設備必須先切斷電源。焊接儲存過易燃、易爆、有毒物品的容器或管道,必須清除干凈,并將所有孔口打開。在密閉金屬容器內施工時,容器必須可靠接地,通風良好,并有人監(jiān)護,嚴禁向容器內輸入氧氣。焊接預熱工件時,應有石棉布或擋板等隔熱措施。把線、地線禁止與鋼絲繩接觸,更不得用鋼絲繩、腳手架或機電設備代替零線。所有地線接頭,必須連接牢固。更換場地移動把線時應切斷電源,并不得手持把線爬梯登高。多臺電焊機在一起集中施焊時,焊接平臺或焊件必須接地,并應有隔光板。工作結束應切斷焊機電源,并檢查操作地點,確認無火災隱患手,方可離開。

2)氣焊工

氣焊操作人員必須遵守安全使用危險品的有關規(guī)定。氧氣瓶與乙炔瓶所放的位置,距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空氣流通好的地方,要立放固定使用,嚴禁臥放使用。施工現(xiàn)場附近不得有易燃物、易爆物品。裝置要經常檢查和維修,防止漏氣。同時要嚴禁氣路沾油,以防止引起火災危險。夏天不得放在日光下直射或高溫處,溫度不要超過35℃。使用乙炔瓶時,必須配備專用的炔減壓器和回火防止器。每變換一次工作地點,都要進行上述要求檢查。

氣焊工必須遵守下列安全操作要點:瓶閥開啟要緩慢平穩(wěn),以防止氣體損壞減壓器。在點火或工作過程中發(fā)生回火時,要立即關閉氧氣閥門,隨后再關閉乙炔閥門。重新點火前,要用氧氣將混合管內和殘余氣體吹凈后進行。

3 可燃可爆物資存放與管理

施工材料的存放、保管,應符合防火安全要求,庫房應用非燃材料搭設。易燃易爆物品應專庫儲存,分類單獨存放,保持通風,用電符合防火規(guī)定,化學類易燃品和壓縮可燃性氣體容器等,應按其性質設置專用庫房分類存放,其庫房的耐火等級和防火要求應符合公安部制定的《倉庫防火安全管理規(guī)則》,使用后的廢棄物料應及時消除。

用易燃易爆物品,必須嚴格防火措施,指定防火負責人,配備滅火器材,確保施工安全。

4 明火作業(yè)

1)用電氣設備和化學危險品,必須技術規(guī)范和操作規(guī)程,嚴格防火措施,確保施工安全,禁止違章作業(yè)。施工作業(yè)用火必須經保衛(wèi)部門審批,領取用火證,方可作業(yè)。用火證只在指定地點和限定時間內有效。

2)具有火災危險的場所禁止動用明火,確需動用明火時,必須事先向主管部辦理審批手續(xù),并采用嚴密的消防措施,切實保證安全。

3)現(xiàn)場生產,生活用火均應經主管消防的領導批準,任何人不準擅自動用明火。使用明火時,要遠離易燃物,并備有消防車器材。

4)現(xiàn)場設吸煙室,場內嚴禁吸煙。

5)現(xiàn)場從事電氣焊人員均應受過消防知識教育,持有操作合格證。在作業(yè)前辦理用火手續(xù),并配備適當?shù)目椿鹑藛T,看火人員隨身應有滅火器具,再焊接過程中不準離開崗位。

5 季節(jié)施工

1)大風大雨前后,要檢查工地臨時設施、腳手架、機電設備、臨時線路,發(fā)現(xiàn)傾斜、變形、下沉、漏雨漏電等現(xiàn)象,應及時修理加固,有嚴重危險的,立即排除。

2)腳手架、塔吊、易燃易爆倉庫等應設置臨時避雷裝置,對機電設備的電氣開關,要有防雨,防潮設施。

3)現(xiàn)場道路應加強維護,斜道和腳手板應有防滑措施。

4)夏季作業(yè)應調整作息時間,從事高溫作業(yè)的場所,應加強通風和降溫措施。

6 、現(xiàn)場堆料防火措施

材堆放不要過多,垛之間應保持一定的防火間距,木材加工的廢料要及時清理,以防自燃。

7、治安保衛(wèi)措施

為了維護社會治安,加強對施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的管理,保護國家財產和職工人身安全,確保施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的正常有序,促進建設工程順利進行,按時交工,根據(jù)本項目實際每周對現(xiàn)場保衛(wèi)工作進行一次檢查,對現(xiàn)場保衛(wèi)定期檢查提出的問題限期整改,并按期進行復查。檢查內容如下:

1 加強對全體施工人員的管理,掌握各施工隊伍人員底數(shù),檢查各隊的職工'三證'是否齊全,無證人員、非施工人員立即退場,并對施工隊負責人進行處罰。

2 加強對職工的政治思想教育,在施工場內嚴禁賭博酗酒,傳播淫穢物品和打架斗毆。

3 施工現(xiàn)場保衛(wèi)值班人員必須佩帶袖標上崗,門衛(wèi)及值班人員記錄完整明確。

4 施工現(xiàn)場易燃、易爆物品設有專庫,專人負責保管,進出料記錄明確,做好成品保護工作,并制定具體措施嚴防盜竊,破壞和治安事故的發(fā)生。

5 門衛(wèi)值班記錄

1) 外來人員聯(lián)系業(yè)務或找人,門衛(wèi)必須先驗明證件,進行登記后方可進入工地。

2) 門衛(wèi)值班每天記錄完整清楚,值班人員上班時不得睡覺、喝酒,不得隨意離開崗位,發(fā)現(xiàn)問題及時向主管領導報告。

3) 進入工地的材料,門衛(wèi)值班人員必須進行登記,注明材料規(guī)格、品種、數(shù)量,車的種類和車號。

第3篇 a高檔住宅樓盤入伙管理方案

z高檔住宅樓盤入伙管理方案

入伙的定義

物業(yè)入伙,是指業(yè)主收到房地產開發(fā)商開具的書面入住通知書,到物業(yè)公司辦理完結相關手續(xù)。

一、物業(yè)入伙的方法和基本流程

1.入住前期所收取的各項費用的確定

確定開始計收管理費的時間。一般入住時間在上半月的,從當月 15 日開始計收;入住時間在下半月的,從下月起計收。地產承諾贈送業(yè)主管理費的,由地產按期支付管理費。

確定需要預交管理費的月數(shù)。按照深圳市相關規(guī)定預交管理費不得超過三個月(但個別業(yè)主如拒交的,也可不預交,讓業(yè)主選擇按月交納)。煤氣開通費用。此筆費用可由煤氣公司收取,事前須與當?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系,現(xiàn)場辦理。

門禁卡工本費。此筆費用由地產公司確定免費卡數(shù)量,通常在入伙時贈送

2-3張給業(yè)主,超過數(shù)量應按照成本價收取。

有線電視費用。此筆費用可由有線電視臺現(xiàn)場收取,事前須與有線電視臺確定收費細項(如主機、副機等),同時應在入住須知中注明,以供業(yè)主參考。寬頻網費用。此筆費用可由網絡公司現(xiàn)場收取。

裝修類費用。確定垃圾清運費、裝修工人進出工本費等費用。物業(yè)管理項目代收裝修稅的,需要取得政府部門的文件。

其它需要確定的費用。

2、 業(yè)主入住指引準備

入住指引包括的內容為:歡迎詞,業(yè)主入住需準備和攜帶的資料,入住辦理流程,裝修辦理流程,業(yè)主在入住時需要交納的費用,業(yè)主在驗房和裝修時的一些小常識和裝修規(guī)定等。

入住指引的內容既要清楚、明了,詳細,又要避免長篇累牘,讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。

業(yè)主入住指引應在入住前,隨地產的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。入住前,地產與物業(yè)應確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網的,還需要確定防盜網的樣式。

3、入住時需要準備的資料

在入住前兩個月確定好入住時業(yè)主需要填寫的資料,提前印刷或復印好。以下資料供參考:

序號 資料份數(shù) 備注

一式三 業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份,業(yè)委1 業(yè)主公約

份會一份。

2 業(yè)主(住戶)資料卡 即業(yè)主(住戶)檔案登記表一式二

3 委托銀行代收款協(xié)議業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。

4 房屋交付驗收表 業(yè)主驗房時記錄問題的表格一式二份

4 前期物業(yè)管理協(xié)議書 業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。份

5 業(yè)主檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

6 普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

7 物品領用登記表

8 鑰匙領(借)用登記表

9 裝修申請相關資料

與相關公共事業(yè)部門,如煤氣、有線電視、電話、水電等,確定開戶需要

10 水電氣開戶資料

辦理的手續(xù),獲取開戶時需要填寫的資料和收款收據(jù)。

將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。并跟蹤地產《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》等的準備情況。

《住戶手冊》。建議結合本項目實際情況印刷《住戶手冊》,便于在入伙時派送。內容可涵蓋項目物業(yè)管理的內容,如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務項目介紹、裝修常識介紹等內容。

重申防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網的,還需要確定防盜網的樣式。

房內有配送的復雜設施的,如智能化設施等,需要準備好設施的操作說明書、保修卡等等。

為備業(yè)主在入住當時辦理裝修手續(xù),需要準備一定數(shù)量的各戶型房屋設計平面圖、水電走向圖等。

入住時業(yè)主填寫的資料需要準備一份已填好的樣木,并展示在入住辦理現(xiàn)場。

4、入住現(xiàn)場展板的準備

入住展板的內容通常包括:公司簡介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。

物業(yè)應根據(jù)入住展板的內容,設計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內容應盡量避免冗長的文字,以流程圖為主。

5、入住其它工作準備

準備入住所需其它的物資,如入住現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、

點鈔驗鈔機(如采用pos機收費時,要注意將物業(yè)和地產的收費區(qū)分刷卡收取,

以便于今后核對)、公章(業(yè)務章),圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。

為方便臨時復印之需,在入住現(xiàn)場應備有復印機。

飲水機/飲料、糖果,準備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場的業(yè)主用。

聯(lián)系銀行收款事宜。

6.物業(yè)與地產的工作對接

提前兩個月對接入住的準確時間,并做好提前入住的準備。

對接入伙前的接管驗收工作。(略)

對接入伙住前清潔的問題。物業(yè)在入住前進行房屋的清潔工作一般需要 15天。在進行清潔工作時,物業(yè)應避免產生局部未清潔的現(xiàn)象,室內和花園內的垃圾要處理掉,對玻璃、廚廁等明顯地方,要保持干凈,入戶門應有歡迎牌,對坐便器等清潔后應貼上封條。

對接集中辦理入住的場地。盡量在會所辦理入住手續(xù),以便同時可以向業(yè)主展示和推廣會所的服務項目。確定好入住的線路,包括車行和人行線路,尤其是分期開發(fā)的小區(qū),要考慮到不影響已入住業(yè)主的正常生活。

對接入住現(xiàn)場和路線的布置(含標識)工作。地產、物業(yè)進行入住現(xiàn)場的布置工作,布置時應注意考慮到人行出入口的位置,人員較多的入住各流程可采

取流水線的方式布置,人員比較少的業(yè)主可采取“一對一”服務辦理方式。

入住問題說辭統(tǒng)一。根據(jù)實際情況,針對重點投訴和客戶主要關心的問題,地產和物業(yè)共同制定對客戶的入住問題說辭統(tǒng)一,并培訓到參與入住工作的所有工作人員。

對接返修工作事宜。

對接地產各部門及各專業(yè)的責任分工,合理部署,及時溝通協(xié)調,確保入伙工作的順利開展。

7.入住流程和崗位安排

二、入伙流程

引導業(yè)主到現(xiàn)場辦理入住手續(xù)。

確認業(yè)主身份:核驗《入住通知書》、業(yè)主身份證原件等以確認業(yè)主身份。

物業(yè)陪同業(yè)主驗房。驗房人員對業(yè)主提出的問題記錄在《房屋交付驗收表》上。

售后服務部安排施工隊返修,返修完畢進行驗收,并通知業(yè)主驗房和辦理入住。

地產在入住現(xiàn)場應準備查驗面積報告和相關資料,安排工程、銷售人員,便于業(yè)主查驗和咨詢。

1、物業(yè)公司辦理入住手續(xù)

入住各崗位的職責安排

序號崗位責任職責 備注 人

回收《入住通知書》; 入住通知書,業(yè)

核對業(yè)主身份、檢查業(yè)主資料卡填寫完整 主身份證復印

1 資料發(fā)放崗性、銀行存折和復印件齊全性; 件、照片、銀行

業(yè)主資料分袋裝好;存折、家庭成員

發(fā)放需填寫的資料,交填寫資料崗; 身份證復印件等

填寫流程卡。 業(yè)主需要請求

引導業(yè)主填寫資料;

代為填寫的,其

針對所填寫的各項資料向業(yè)主解釋和回

2 填寫資料崗簽名處一定要求業(yè)主本人親自填寫

答業(yè)主的咨詢;

引導業(yè)主到驗資料崗。

核對顧客所填內容是否準確無誤;

將資料分袋裝好,物業(yè)管理項目保存的資

料裝入檔案袋并進行標識,另一套資料裝尤其注意核對

3核驗資料崗

入資料袋,請業(yè)主保管好;代辦的資料另帳號和用戶名

外單獨存放;

引導業(yè)主到收費處。

登記業(yè)主資料和需要辦理ic卡的數(shù)量;

ic 卡辦理

4發(fā)放ic卡;

崗

引導業(yè)主辦理其它交費手續(xù)。

根據(jù)辦理的相關手續(xù)收取費用;一些款項需分

登記已交費的住戶(事先計算并打印每戶 類開收據(jù),裝修

5收費崗 正常情況下應交金額);費須待裝修審

批通過后方可

引導業(yè)主到領鑰匙處。收取

發(fā)放鑰匙給業(yè)主,填寫《鑰匙使用登記所有鑰匙均需

6鑰匙發(fā)放崗

表》; 做好標識

領取《房屋交付驗收表》;

陪同業(yè)主驗房;

7陪同驗房崗

陪同業(yè)主抄錄水電表底數(shù);

將房屋交付驗收表交鑰匙發(fā)放崗。

接受審批裝修申請

和圖紙;

現(xiàn)場不能批復

查驗裝修隊的資質;

8裝修辦理崗的告之業(yè)主答

引導業(yè)主交納裝修費;

復時間

辦理裝修許可證和出入證。

9現(xiàn)場協(xié)調崗協(xié)調復印和其它溝通事項。

將核驗完畢的業(yè)主資料錄入電腦;

10 資料錄入崗

流程卡放入業(yè)主檔案袋。

特別事務處

11 處理突發(fā)事件

理崗(組)

12 現(xiàn)場總協(xié)調由入伙工作小組指定人員擔任

注:各責任人在辦理完畢本崗位職責時,需要在流程卡上簽字。

各崗位的責任人在安排時注意有入伙經驗和無入伙經驗員工的合理搭配。分期開發(fā)的小區(qū),在辦理入住時,人員安排上要考慮確保其它管理服務工作正常開展。

入伙工作人員需每日提前 15 分鐘到達入住現(xiàn)場,準備入住工作。對于業(yè)主提出的問題,如回答不上來的,需予以記錄,并在每日碰頭會上提出。每日入伙工作結束召開碰頭會,對當天入伙工作進行總結,對不便直接處理的問題給出統(tǒng)一說辭。

入伙辦理工作人員應注意禮貌禮儀,穿工作服,戴工牌。

2、入住信息的及時發(fā)布

集中入住信息時,每日物業(yè)須將入住信息發(fā)至公司。

3、入住現(xiàn)場突發(fā)事件的處理

入住時應加強對集中辦理現(xiàn)場的保護。盡量避免業(yè)主在入住現(xiàn)場停留時間過長,防止惡意竄通等。

業(yè)主拒簽《房屋交付驗收表》,拒絕辦理入住時,應及時化解業(yè)主怨氣,并由地產代表負責協(xié)調。

業(yè)主拒交相關費用,可視情況采取靈活變通的方式處理。

4、入住培訓

在安排好入住時各相關崗位后,應對所有參加入住的工作人員進行入住培訓,內容包括:現(xiàn)場各崗位的職責、分配,入住統(tǒng)一說辭、模擬演練。

5、業(yè)主檔案的錄入

第4篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)

前言

物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產產業(yè)的支柱性、先導性產業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。

然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;

管理不規(guī)范;小區(qū)內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經影響到物業(yè)管理的前進、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。

第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:

1.有利于優(yōu)化設計,完善設計細節(jié)

物業(yè)管理公司在項目設計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經驗對所管理物業(yè)的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設計,完善設計中的細節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。

2.有利于提高房屋建造質量

由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質量。

3.有利于保證物業(yè)的使用功能

物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調。

5.前期介入有利于后期管理工作的進行

物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。

6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象

如果接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

第5篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)

第二節(jié)、銷策劃階段介入

營銷策劃階段包括:

物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。

物業(yè)管理模式研究:

通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。

服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。

完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。

編制《物業(yè)管理方案》:

在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。

1.編制程序

地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。

物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。

制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。

召集專題會議,修改補充相關內容。

報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。

在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。

根據(jù)地產評審意見,修改方案,定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后,組織實施。

2.物業(yè)管理方案包含內容

物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。

簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》

《物業(yè)管理方案》經地產確認后,據(jù)此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。

銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理

1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。

2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。

3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。

4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;

營銷策劃階段應注意事項:

物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據(jù)地產委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。

第三節(jié) 施工建設階段介入

物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設介入程序與內容

1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。

2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

4.物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點

1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:

a) 無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c) 采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。

b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。

8.給排

水工程

a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。

第四節(jié) 驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:

a) 物業(yè)接管驗收項目清單;

b) 小組人員分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b) 施工承包合同復印件;

c) 機電設備使用說明書;

d) 電梯使用許可證;

e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f) 供水、供電的指標批文;

g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);

h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;

i) 消防系統(tǒng)驗收證明;

j) 接地電陰檢測記錄;

k) 防雷引下線焊接記錄;

l) 地下管網竣工圖;

m) 設備供貨合同復印件;

n) 其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b) 供水、供電情況;

c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);

d) 智能化設備情況;

e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a) 給排水系統(tǒng);

b) 供電系統(tǒng);

c) 燃氣系統(tǒng);

d) 空調系統(tǒng);

e) 消防系統(tǒng);

f) 通訊系統(tǒng);

g) 安防系統(tǒng);

h) 電梯系統(tǒng);

i) 園林綠化系統(tǒng);

j) 道路、照明系統(tǒng);

k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。

d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。

g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業(yè)預驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。