第1篇 某物業(yè)管理公司投訴處理考核辦法
物業(yè)管理公司投訴處理考核辦法
第一章總則
第一條為規(guī)范投訴處理的程序和流程,加強投訴處理的及時率,保證為投訴人提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù),根據(jù)相關(guān)制度,特制定本考核辦法。
第二條廣州市**物業(yè)管理有限公司所管轄物業(yè)范圍內(nèi)的投訴處理工作,均適用于本考核辦法。
第三條服務(wù)中心主要負責投訴的受理、處理、回訪以及匯總統(tǒng)計工作。每月25日將投訴匯總報表送報督導(dǎo)室。
第四條督導(dǎo)室負責投訴的處理,并檢查投訴的處理情況和處理結(jié)果。
第二章投訴的受理與接待
第五條服務(wù)中心調(diào)度員或主管在接待投訴人來訪時,行為舉止應(yīng)熱情、大方。對于未按《住戶接待語言行為規(guī)范》的要求,使用文明服務(wù)用語,扣罰當事人30元,引起投訴人投訴的,扣罰當事人50--200元。
第六條調(diào)度員未按規(guī)定記錄投訴項目,包括投訴人、投訴時間、投訴事項、聯(lián)系方式以及接單人等,缺少記錄項目,扣罰當事人50元;導(dǎo)致投訴處理不及時或不準確的,扣罰當事人100-200元。
第七條調(diào)度員或主管在接聽來電時,應(yīng)使用規(guī)范用語,對于投訴人提出的簡單問題,應(yīng)做好詳細解答。對于未按規(guī)定用語和標準接聽電話的,扣罰當事人30元;對于解釋工作不到位,引起投訴人誤解或曲解,影響物業(yè)公司信譽的,扣罰當事人50-100元。
第三章投訴的處理與回訪
第八條調(diào)度員在接到投訴人投訴后,無論是有效投訴還是無效投訴,均應(yīng)在首報五分鐘內(nèi)將相關(guān)投訴反饋至相關(guān)部門的相關(guān)人員。對于無效投訴,經(jīng)證實后,調(diào)度員應(yīng)對投訴人做好詳細的解釋工作。如有對某項投訴置之不理或不處理,扣罰當事人50元;引起投訴人再次投訴的,扣罰當事人100元。
第九條對于緊急投訴,調(diào)度員未在3分鐘內(nèi)反饋處理和上報,扣罰當事人100元;引起嚴重后果的,應(yīng)對當事人處以200元以上的罰款;對于其它投訴,調(diào)度員未在12小時內(nèi)處理和反饋,扣罰當事人100元;導(dǎo)致投訴問題積壓,影響投訴處理的及時率,引起投訴人再次投訴的,扣罰當事人200元。
第十條調(diào)度員或主管安排人員處理投訴,應(yīng)當科學、合理,并將投訴事項詳細告知投訴處理人。對于因調(diào)度不合理或者交代不清等原因,扣罰當事人50元;而導(dǎo)致投訴問題不能得到及時解決的,扣罰當事人100元。
第十一條投訴處理人在接到調(diào)度安排后,無論是否合理,均應(yīng)予以服從,及時有效地進行投訴的處理工作。對于不服從調(diào)度安排,態(tài)度惡劣的,扣罰當事人200元。
第十二條投訴處理人應(yīng)在接單后12小時內(nèi)完成投訴的處理。對于未完成的,須將處理情況和進度反饋至調(diào)度中心。如與投訴人有約定處理時間且合理的,以約定時間為準,但應(yīng)有書面證明。對于未在規(guī)定時間內(nèi)完成或反饋,扣罰當事人50元。
第十三條投訴處理人對于在規(guī)定時間內(nèi)未完成的投訴,應(yīng)按照規(guī)定逐級上報,同時應(yīng)對投訴人做好安撫和解釋工作。對于投訴首報24小時之內(nèi)還未完成且不上報的,或?qū)ν对V人未做好安撫和解釋工作,扣罰當事人50元;引起投訴人強烈投訴的,扣罰當事人100元。
第十四條對于投訴處理,所采取的方式和方法應(yīng)當合理合法,解釋工作應(yīng)當?shù)轿弧τ谔幚硗对V采取不合理合法的方式,或因解釋不到位,扣罰當事人100元;引起投訴人強烈投訴的,扣罰當事人200元,扣罰部門經(jīng)理100元,扣罰主管領(lǐng)導(dǎo)100元。引發(fā)嚴重后果的,作專題報告處理。
第十五條公司在全員范圍內(nèi)推行投訴處理'首問責任制'。對于接到投訴的第一人,不管是否為投訴處理人,應(yīng)當積極接待,并及時反饋至相關(guān)部門,跟進投訴處理情況和結(jié)果,并將其告知投訴人。對于未按規(guī)定跟進投訴,對投訴問題進行推委,未及時反饋相關(guān)人員或部門的,導(dǎo)致投訴處理工作沒有落實,當事人當月工資下浮100元。
第十六條投訴處理完畢后,投訴處理人應(yīng)將其處理結(jié)果在完成后的12小時以內(nèi)反饋至調(diào)度中心。對于未及時反饋,導(dǎo)致投訴匯總工作出現(xiàn)漏報和不及時的,當事人當月工資下浮50元。
第十七條調(diào)度中心根據(jù)反饋的信息,對于已經(jīng)完成的投訴,應(yīng)在一周內(nèi)進行電話回訪。對于重大投訴,應(yīng)安排相應(yīng)的物業(yè)助理進行上門回訪,回訪應(yīng)當有書面的記錄或回執(zhí)。對于未在規(guī)定時間內(nèi)完成電話回訪的,當事人當月工資下浮30元。重大投訴回訪未在規(guī)定時間內(nèi)完成,或無書面記錄、回執(zhí)的,當事人當月工資下浮50元。
第四章投訴處理的監(jiān)督和檢查
第十七條服務(wù)中心于每月25日將投訴匯總報表送督導(dǎo)室,經(jīng)發(fā)現(xiàn)有漏報、錯報和不報的,服務(wù)中心主任當月工資下浮200元,服務(wù)中心主管領(lǐng)導(dǎo)當月工資下浮100元;督導(dǎo)室必須至少2次/月對投訴的處理情況進行抽查,督導(dǎo)室未按規(guī)定時間進行督導(dǎo),督導(dǎo)室主任當月工資下浮200元。
第十八條各部門負責人應(yīng)對歸屬各自部門的投訴處理情況進行抽查。對于不能及時處理問題,投訴處理率未達到100%的,扣罰相關(guān)責任人300元。
第十九條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當事人和部門領(lǐng)導(dǎo)加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,當事人作勸其離職處理。
第五章附則
第二十條以上扣罰均從責任人當月的獎金中予以執(zhí)行,直至扣完為止。
第二十一條本考核辦法由廣州市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)中心負責解釋。
第二十二條本考核辦法自下發(fā)之日起施行。
第2篇 物業(yè)公司年度優(yōu)秀員工評選管理辦法
物業(yè)公司評選年度優(yōu)秀員工管理辦法
一.目的
為提高員工工作積極性,增強員工的榮譽感和責任心,使公司的評優(yōu)工作做到公平合理,特制定本辦法。
二.適用范圍
物業(yè)公司全體員工
三.基本條件
1.公司在職的正式員工,試用期人員不參與評選。
2.工作認真負責,積極主動,遵紀守法,無違反公司管理規(guī)章制度行為。
3.勝任本職工作,能優(yōu)質(zhì)高效的完成各項工作任務(wù)。
4.愛崗敬業(yè),樂于助人,與同事關(guān)系融洽。
5.年度優(yōu)秀員工在評選期內(nèi)累計請假少于一個月(含一個月)。
四.評選人數(shù)
物業(yè)公司辦公室、秩序維護部、工程部、保潔部各部門中評選出優(yōu)秀員工
五.評選方式
1.評選人員每人1票投票權(quán),在公司發(fā)放優(yōu)秀員工投票單你認可的同事名前'打?qū)μ?,可在同一部門選定,不記名方式投票。
2. 按得票高低平出4名優(yōu)秀員工,若有多人得票相同,可對相同票數(shù)員工再進行投票表決,按得票高低選出其中1名。
3.第一次投票選出候選人,第二次在候選人名單中選出優(yōu)秀員工。
六.激勵措施
1.優(yōu)秀員工公司頒發(fā)獎狀或證書;
2.當選的優(yōu)秀員工分別獲得相等的現(xiàn)金獎勵。
七、綜合《年度員工專業(yè)知識考核》分數(shù)。
八.符合被選舉條件人員名單:
**ddffsslldd
優(yōu)秀員工投票單
請在你要選舉的人名前面打'對號'可在同一部門選定,選出4名。(投票單不可涂改,改動無效)
部門被投票人
秩序維護部□□□□□□□□□□□□□□□□□
工程部□□□□□□□□
保潔部□□□□□□□
辦公室□□□□
第3篇 物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。
2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責部門/崗位工作職責管理處經(jīng)理負責對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負責ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作安全部負責核對顧客的ic卡使用情況
5.方法及過程控制
5.1.ic卡的發(fā)放控制
5.1.1管理處經(jīng)理負責對ic卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。
5.1.2管理處指定專人負責ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負責申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。
每季度對ic卡進行統(tǒng)計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責對電腦管理權(quán)限密碼每季度進行更改。
5.2 ic卡的登記發(fā)放
5.2.1 業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。
5.2.2 公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進行登記。
5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權(quán)內(nèi)容進行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。
5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。
5.3 ic卡的掛失、解掛
5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
5.4 ic卡的更換、退還
5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。
5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領(lǐng)卡,不能更換。
5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時不能退還押金。
5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。
5.5 ic卡的注銷
5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時通知發(fā)卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業(yè)主。
5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。
5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;
車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進行授權(quán)。
其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。
5.7工作人員ic卡的回收工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。
6. 支持性文件無7.質(zhì)量記錄表格tjwy7.
5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.
5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.
5.1-a01-03-f 3. 《機動車ic卡辦理通知單》
第4篇 物業(yè)安全管理工作監(jiān)控辦法
物業(yè)項目安全管理工作監(jiān)控辦法
1.0目的
加強對安全工作的監(jiān)控,確保安全工作質(zhì)量。
2.0范圍
適用于**酒店物業(yè)各項目。
3.0職責
3.1禮賓部負責定期或不定期對安全管理過程進行檢查和監(jiān)督。
3.2項目經(jīng)理負責安全管理工作的全面監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
3.3禮賓主管負責客轄區(qū)域內(nèi)安全管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督。
3.4禮賓領(lǐng)班負責本班日常業(yè)務(wù)操作的執(zhí)行和落實。
4.0方法和過程控制
4.1公司禮賓部監(jiān)控要求
4.1.1負責組織實施法定節(jié)假日(元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié))敏感日的治安、安全、消防檢查工作。
4.1.2不定期抽查各部門安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。
4.1.3每季度根據(jù)檢查情況編寫安全工作分析報告。
4.2項目經(jīng)理監(jiān)控要求
4.2.1每月對本部門的安全、消防管理工作進行一次全面檢查,并予以記錄,就有關(guān)問題提出指導(dǎo)意見。
4.2.2監(jiān)督禮賓主管、領(lǐng)班的工作狀況,及時調(diào)整安全工作業(yè)務(wù)架構(gòu),不斷完善監(jiān)督機制。
4.2.3通過與顧客、業(yè)主的溝通、回訪,及時了解、掌握禮賓員的職業(yè)道德、溝通能力及服務(wù)水平,并給予有效的培訓和指導(dǎo)。
4.2.4及時檢查核實所安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結(jié)果。
4.2.5每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。
4.2.6掌握禮賓員的培訓情況,關(guān)心禮賓員的業(yè)余文化生活,及時調(diào)解內(nèi)部矛盾,確保建立一支精誠團結(jié)的安全隊伍。
4.3禮賓主管監(jiān)控要求
4.3.1檢查本部門對安全管理制度的落實情況、工作規(guī)程執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
4.3.2每周對禮賓員質(zhì)量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。
4.3.3每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關(guān)情況予以記錄。
4.3.4每半月召開一次安全業(yè)務(wù)會議,總結(jié)上半月、安排下半月工作,分析安全狀況,提出整改意見。
4.3.5每半月至少進行一次夜間查崗,對夜間禮賓員工作狀態(tài)、質(zhì)量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。
4.3.6每季度組織一次緊急集合,以保證禮賓員的戰(zhàn)斗力和應(yīng)變能力。緊急集合人員為不當班禮賓員,須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.3.7每季度對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報部門經(jīng)理審核。
4.3.8根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求和特點,有針對性地擬定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案并組織禮賓員進行突發(fā)事件演練。
4.4禮賓領(lǐng)班監(jiān)控要求
4.4.1嚴格執(zhí)行'班前點名,班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。
4.4.2檢查本班班前執(zhí)勤設(shè)施、設(shè)備的完好情況,確保當班人員的正常使用。
4.4.3當班期間對安全各崗位的質(zhì)量記錄必須進行一次全面檢查,及時糾正不合格現(xiàn)象。
4.4.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場、車輛出入的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運作,協(xié)助處理疑難問題或突發(fā)事件。
4.4.5全面監(jiān)控禮賓員的夜間工作情況,如有異常,及時處理或報告。
4.4.6監(jiān)督當班期間班員的考勤、紀律和工作狀態(tài),并予以記錄。
4.4.7監(jiān)督所有員工在轄區(qū)內(nèi)的外在形象,及時糾正違章行為。
4.4.8規(guī)范禮賓員在參與集體、公眾活動中的形象。
4.4.9嚴格執(zhí)行內(nèi)務(wù)管理規(guī)定,督促不合格者限期改正,并予以記錄。
4.4.10嚴格執(zhí)行月考核制度,公平公正地評價所屬員工。
4.5.11每月全面檢查、收集各崗位的質(zhì)量記錄交主管審核存檔。
4.6夜間工作監(jiān)控要求
4.6.1夜間查崗是安全管理的一項主要內(nèi)容,目的在于檢查各項目禮賓員夜間工作狀況,督促提高安全防范意識,保證安全管理工作質(zhì)量。
4.6.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設(shè)立相應(yīng)的保密范圍。
4.6.2.1'a級檢查'是全公司范圍的檢查,計劃時間的安排由品質(zhì)督導(dǎo)部于每年1月10日前制定完成,報管理者代表審批,由品質(zhì)督導(dǎo)部人員及其它部門主管以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)督導(dǎo)部,由品質(zhì)督導(dǎo)部于計劃實施前24小時內(nèi)將抽查部門通知查崗人員。'a級檢查'須保證每月至少一次。
4.6.2.2'b級檢查'是以各項目為單位的內(nèi)部檢查,計劃由各項目經(jīng)理于每年1月10日前制
定完成,報禮賓部審批,由部門主管及以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經(jīng)理/管理者代表、品質(zhì)督導(dǎo)部、禮賓部及項目經(jīng)理,由項目經(jīng)理于計劃實施前24小時內(nèi)通知查崗人員。'b級檢查'須保證每月至少一次。
4.6.2.3'c級檢查'是臨時性突擊檢查,由公司、品質(zhì)督導(dǎo)部、禮賓部或項目臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間,并組織實施。
4.6.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調(diào)度、安排。
4.6.4查崗必須包括以下內(nèi)容:
4.6.4.1禮賓員夜間工作狀況:精神狀態(tài)、反應(yīng)靈敏度、安全意識等。
4.6.4.2通信設(shè)備使用情況:各類通訊設(shè)備的使用狀況,緊急狀態(tài)下的通訊使用是否正常。
4.6.4.3禮賓員配戴情況:禮賓員的應(yīng)急裝備能否起到在緊急狀態(tài)下的正常使用。
4.6.4.4交接班記錄:各類質(zhì)量記錄的填寫是否齊全、清晰,格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。
4.6.5 查崗人員須填寫《查崗情況登記表》,并由接受檢查的當值人員簽字確認。查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.6.6檢查結(jié)果的處理
4.6.6.1品質(zhì)督導(dǎo)部須對a級檢查的結(jié)果進行全公司范圍的通報,并負責對相關(guān)部門的糾正和預(yù)防措施進行跟蹤驗證。
4.6.6.2 項目經(jīng)理須對b級檢查的結(jié)果進行部門范圍內(nèi)的通
報,制定實施糾正和預(yù)防措施,并保存相關(guān)記錄。
4.6.6.3由公司層面組織的c級檢查結(jié)果處理方式同a級檢查,由部門經(jīng)理組織的c級檢查結(jié)果處理方式同b級檢查。
5.記錄表格
5.1 **wy/wi/8.2.3-02-f1 《夜間查崗計劃》
5.2 **wy/wi/8.2.3-02-f2 《查崗情況登記表》
5.3 **wy/wi/8.2.3-02-f3 《安全工作檢查記錄表》
第5篇 某小區(qū)物業(yè)帳務(wù)管理辦法
華庭小區(qū)物業(yè)帳務(wù)管理辦法
[管理費的預(yù)、決算管理]
做好年度管理費的預(yù)決算,是做好費用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照國家的政策法規(guī)和'量出為入、合理節(jié)約'的原則,并按照單項預(yù)算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費用預(yù)算,以確保所管物業(yè)正常運行之費用需要。
每年末要做好當年度的管理費用決算,并提出決算報告,報業(yè)委會審批,并接受審計。
[各類收支的日常管理]
建立并保持管理費、房屋設(shè)備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入的臺帳。
物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。
收費項目合理、合法、公開。
每項收費都應(yīng)開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù),應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。
每月15日將'付款請求書'送交業(yè)戶,請業(yè)戶于當月20日前付費,逾期由業(yè)戶服務(wù)員上門收款。
收費項目:物業(yè)管理費、房屋設(shè)備運行費(有償服務(wù)在提供服務(wù)后,請業(yè)戶確認簽字,每月結(jié)算一次)。
準確、及時做好實收賬冊,統(tǒng)計應(yīng)收費用、實收費用以及欠收費用,做好收費報表。
管理服務(wù)費的收支賬目每半年公布一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。
年度預(yù)算確定以后,在加強費用管理的同時,更要加強收費管理。按每戶業(yè)主分別設(shè)立收費臺帳,以確保各項費用應(yīng)收、實收、預(yù)收或欠費的每筆記錄清楚、準確、完整,便于查詢。
在預(yù)算的范圍內(nèi)合理安排好每月的開支,做到平衡支出。各類費用的支出要符合國家的有關(guān)法規(guī)和財經(jīng)紀律,做到不亂花業(yè)主的一分錢,年終確保收支平衡。
[物業(yè)維修、更新帳務(wù)管理辦法]
根據(jù)國家商品住宅維修資金管理有關(guān)規(guī)定。
維修資金的籌集,按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。
按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應(yīng)歸入維修基金專戶。
維修資金不足時,可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會,由業(yè)委會征集。
維修資金應(yīng)嚴格按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定的范圍使用,不準挪作他用。
日常維修費使用應(yīng)按規(guī)定報業(yè)委會批準后并報公司審批,經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準方可使用。
對于電梯、污水處理、空調(diào)系統(tǒng)等比較大的維保項目,應(yīng)簽訂合同,并報公司審批同意后實施。
中、大修或更新項目在年度計劃中立項,應(yīng)編制項目預(yù)算書,選定施工單位,訂立工程施工合同,報公司審批,同時報業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司、業(yè)委會批準同意后,由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同,應(yīng)由業(yè)委會出具委托書,并寫明工程的支付約定,按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字認可后從維修資金中支付。
按規(guī)定維修資金應(yīng)按幢、按門牌號立賬,按單元立分戶賬。
管理處應(yīng)將每年的維修資金籌集、使用及分攤情況年終結(jié)算后歸檔。
維修資金使用項目:
--物業(yè)日常維修;
--物業(yè)專項維修、更新;
--物業(yè)中、大修;
--業(yè)委會活動經(jīng)費(由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定)。
物業(yè)發(fā)生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。
每月與開戶銀行核對維修資金帳目。
每半年向全體業(yè)戶公布一次維修資金使用和管理的情況。
[管理費收入、房屋設(shè)備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入等的帳務(wù)管理辦法]
加強現(xiàn)金庫存限額(除額定的備用金外)的管理,超過限額的現(xiàn)金應(yīng)當及時存入公司計劃財務(wù)部指定的銀行帳戶,為安全起見超過1萬元,必須有人陪同。
現(xiàn)金收入應(yīng)當及時存入指定的銀行帳戶,不得用于直接支付單位自身的支出,因特殊情況需坐支現(xiàn)金的,應(yīng)事先報計劃財務(wù)部批準,嚴禁擅自挪用,借出貨幣資金。
管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳,不得私設(shè)'小金庫',不得帳外設(shè)帳,不得'白條'抵庫,嚴禁收款不入帳。
對于庫存現(xiàn)金的收支和保管,應(yīng)由專職的出納人員負責辦理。
第6篇 新世界物業(yè)房屋管理檢驗標準和辦法
新世界物業(yè)房屋管理工作檢驗標準和辦法
土木類:
1、梁、柱、板主體:
1)按圖紙設(shè)計逐間檢查,無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜和非收縮性裂縫;
2)無鋼筋外露;
3)陰陽角成通線,陽角水泥護角及抹灰無缺損。
2、天花:
1)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮;
2)無裂紋、無刷痕、色澤一致;
3、天花扣板:(裝修房)
目測無明顯不平整,無磕碰。
4、墻面:
1)抹灰面平整,目測無明顯起伏,無明顯傾斜、面層涂料均勻,無漏刷,無面層剝落,無裂縫,無污漬,色澤一致,墻面涂料無污染其它飾面。
2)塊料(如磁磚)面層:
a、粘帖牢固,無缺棱掉角;
b、面層無裂紋、損傷,紋理、色澤一致;
c、對縫砂漿飽滿,線條順直;
5、地(樓)面:
1)毛地面:平整,無裂紋,無鋼筋突出、無凹凸、無施工余料、無積塵;
2)塊料(如磁磚)面層:
a、粘貼牢固,無缺棱掉角,無空鼓;
b、單體無高差、無傾斜,整體水平;
c、面層無裂紋、損傷、無瑕疵、色澤一致,對縫線條順直;
d、對縫砂漿飽滿,線條順直,倒影成通線;
3)水泥砂漿面層:
抹灰平整,壓光均勻,無空鼓,無裂紋,無起泡等缺陷;
4)復(fù)合木地板(基本裝修房):
a、地板整體無起伏,與陽臺門框平行,空鼓面積不得超過2-3%;
b、接縫連接緊密,不得有大小頭現(xiàn)象,縫寬最大處不得大于0.3mm。
c、面層無劃痕、無磕碰,不允許有色差;
d、地面與地腳無明顯接口,不可吊角。
5)衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:
用小桶或塑料膠管向地面沖倒水,觀察水流向準確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水;
6、門窗:
1)、開啟自如,輕搖晃門、窗是否牢固,無晃動和裂縫出現(xiàn),無翹曲變形;
2)、木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形,門扇吊腳高度應(yīng)為3.5-4cm;
4)、玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和無刮花痕跡,陽臺鋁門吊腳應(yīng)為2-3cm;
6)窗臺:
泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷;可選擇以下檢查方法;
a、先關(guān)緊所有的窗戶,從天面或頂層房間窗戶(屬天面均有檐口的房屋,普遍為多屋住宅區(qū))自上而下均勻澆水,停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺(墻面)是否有水滲入;
b、查詢天氣預(yù)報,在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前,先將所有窗門關(guān)緊,雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水;
7、樓梯、扶手
1)砼結(jié)構(gòu)的樓梯:無裂縫,無鋼筋外漏,梯磚對縫嚴密、磚縫無傾斜;
2)鋼木樓梯扶手:
a、用力搖無晃動,無彎曲;
b、鋼制攔桿表面無油漆剝落、無銹蝕、漆色均勻;
c、木扶手表面無龜裂,油漆無脫落,色澤一致,表面平滑,不扎手;
8、陽臺
1)泛水坡向地漏,地漏口高度j距地面約3cm;
2)欄桿安裝牢固,油漆均勻、無脫落、無銹跡,各金屬管間距不超過10cm;
9、廚房、浴室
1)地面標高低于廳地面2cm
2)目測去水口去水暢順;
3)排氣口泛水坡向向外。
水、電類:
1、電器類:
a、插座與墻面間無縫隙,周邊補灰平整,無凹凸感,蓋板手感牢固。
b、開關(guān)撥動靈活,總電源箱各開關(guān)標識清晰,接線樁頭無松動現(xiàn)象。
c、燈具須安裝牢固。
d、各燈具及各插座應(yīng)能正常使用,無短路、開路現(xiàn)象。
e、線材的選用、線路的走向和技術(shù)要求等要與設(shè)計圖紙保持一致。
2、可視對講系統(tǒng):
a、按鍵、門開啟靈活。
b、不銹鋼門、玻璃門無刮花痕跡;
c、大堂與業(yè)主家和監(jiān)控中心三方能互call,且通話清楚,圖像清晰;
3、電視天線、電話線路、網(wǎng)絡(luò)線路:
a、電視天線應(yīng)保證圖像清晰、伴音清楚,不受干擾。
b、電話線路應(yīng)保證通話清楚,無雜音,不受干擾。
c、網(wǎng)絡(luò)線路應(yīng)保證頻帶的寬度和速度。
4、給排水:
a、保證各管道沒有堵塞、漏水現(xiàn)象
b、保證供水管道要有足夠的水壓
c、排水口要做二次防水。
第7篇 物業(yè)管理條例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法試題
關(guān)于《物業(yè)管理條例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》測 試 卷
一、 單選擇題(3分/題共30分)
1、國務(wù)院()負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
a、建設(shè)部 b、房地產(chǎn)行政主管理部門 c、建設(shè)行政主管部門 d、行政主管部門
2、 主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)()以上通過。
a、1/3 b、2/3 c、1/2 d、3/4
3、經(jīng)( )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議
a、10% b、20% c、30% d、40%
4、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起( )內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a、15日 b、30日 c、一周 d、二個月
5、最新的《物業(yè)管理條例》現(xiàn)與()起施行。
a、2002年2月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日
6、中華人民共和國建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》自( )開始施行。
a、2002年5月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日
7、改動衛(wèi)生間、廚房間防水層,應(yīng)當按照( )制訂施工方案,并做閉水試驗。
a、 自定標準 b、不破壞結(jié)構(gòu)的標準 c、防水標準
8、將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,處以()的罰款。
b、 300元以上1000元 以下 b、500元以上1000元以下 c、500元以上1500元以下d、500元以上2000元以下。
9、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件是入住率達到( ),入住率達到30%以上,且物業(yè)交付使用已滿2年的。
a、50% b、60% c、70% d、80%
10、業(yè)主大會會議采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有()以上投票權(quán)的業(yè)主參加
a、1/2b、1/3 c、2/3 d、1/4
二、 多選擇題(3分/題共30分)
1、 國家提倡業(yè)主通過( )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、合理 b、公平 c、公正 d、公開。
2、 國家鼓勵物業(yè)管理采用( )依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。
a、新技術(shù) b、新方法 c、新思想
3、 業(yè)主有義務(wù)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)( )等方面的規(guī)章制度。
a、物業(yè)共用部位 b、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序 c 、環(huán)境衛(wèi)生的維護
4、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對( )合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
a、 物業(yè)管理事項 b、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用 c、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用 d、物業(yè)管理用房
5、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交資料下面有()。
a、竣工總平面圖 b、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 d、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件
6、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列哪些內(nèi)容( )
a、允許施工的時間 b、禁止行為和注意事項 c、違約責任 d、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求
7、下面裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準不得有的行為()
a、搭建建筑物、構(gòu)筑物 b、衛(wèi)生間做防水處理 c、拆改供暖管道
d、改變住宅外立面
8、下列申報登記應(yīng)當提交的材料有()
a、房屋所有權(quán)證 b、申請人身份證件 c、裝飾裝修方案 d、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu),需提交有關(guān)部門的批準文件
9、下列裝修企業(yè)不得承接住宅裝修業(yè)務(wù)有是( )
a、沒有裝修企業(yè)資質(zhì)的單位 b、沒有《住宅裝修工上崗證》的個人 c、沒有辦理裝修申請的單位
10、住宅使用人系()的,應(yīng)當先征得住宅所有人書面同意后,再向區(qū)房產(chǎn)管理部門提出申請。
a、私房的承租人 b、借用人 c、代管人 d、單位自管房
三、 判斷改錯題(4分/題共40分)
1、 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ( )
2、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中有權(quán)向物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議但無權(quán)提議召開業(yè)主大會()
3、 業(yè)主大會可不定期召開。( )
4、 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當履行職責,不得侵害公民的合法權(quán)益。 ()
5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上15萬元以下的罰款。( )
6、《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、房屋內(nèi)的設(shè)施進行查驗。( )
7、物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助公安部門保護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范()
8、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。( )
9、建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前,提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房,商業(yè)用房為4‰( )
第8篇 x物業(yè)儲備基地宿舍管理辦法
**物業(yè)儲備基地宿舍管理辦法
為了加強宿舍管理,使員工有一個清潔、舒適、安全的生活環(huán)境,特制定規(guī)定如下:
1.員工宿舍由儲備基地負責人統(tǒng)一安排,未經(jīng)相關(guān)人員同意員工不得擅自調(diào)換床位,嚴禁帶外來人員在宿舍留宿。
2.宿舍所有員工必須嚴格遵守公司有關(guān)規(guī)定,服從儲備基地負責人對宿舍的安排與調(diào)整,并接受有關(guān)的居住紀律檢查。
3.自覺養(yǎng)成良好的社會公德和衛(wèi)生習慣,保持和維護宿舍內(nèi)的衛(wèi)生,嚴禁在宿舍區(qū)域隨便亂扔東西雜物,嚴禁在宿舍使用功率較大的電器和使用電爐褒飯等,嚴禁在宿舍內(nèi)吸煙違者重罰,嚴禁使用沖涼熱水器燒水洗衣服違者重罰,做到勤儉節(jié)約,人離燈熄的良好習慣。
4.自覺愛護宿舍公物,損壞者按價賠償,并追究其責任。
5.保持室內(nèi)物品布置美觀,嚴禁亂擺放,儲備基地內(nèi)務(wù)保持高質(zhì)量、高標準,宿舍內(nèi)嚴禁帶入、傳播任何政府禁止的音像制品、書刊等物品,保持一個健康的生活環(huán)境。
6.儲備基地負責人按《宿舍管理規(guī)定》全面管理本宿舍的消防安全、清潔等工作,并每日安排一名值日員負責清潔宿舍內(nèi)、洗手間、沖涼房、走道等公共部位的衛(wèi)生,以保持宿舍區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,對員工在宿舍沖涼時注意將窗戶打開一扇通風,預(yù)防煤氣中毒,并自行安排值日員清理宿舍衛(wèi)生;
7.宿舍區(qū)域必須保持安靜,嚴禁大聲喧嘩或播放音響,以免影響其他人員休息,嚴禁任何人以任何借口在宿舍爭吵或打架。
8.員工外出時必須經(jīng)儲備基地負責人按照請假權(quán)限批準,并在外出請假單上予以記錄儲備基地負責人的批復(fù)意見,留下聯(lián)系電話及歸隊時間后方可外出,外出歸隊最晚不得超過23點。
9.私人會客未經(jīng)儲備基地負責人同意不得在員工宿舍會客,只能在指定區(qū)域接待;特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后,須知會儲備基地負責人及同宿舍同事,以不影響其他同事休息為宜,最晚不得超過23點,女宿舍未經(jīng)許可不得擅自入內(nèi)。
10.保持高度的防火意識,做到安全用電、用火,不得隨便亂拉亂接電線、插座,個人手機充電必須在統(tǒng)一指定的位置,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)及時處理并向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。
11.出入宿舍隨手關(guān)門,貴重物品不隨意亂放,保管好私人錢物,注意提防盜賊,做好治安防范工作。
12.離、辭職人員須在辦理完離職手續(xù)后的當天搬離宿舍。
13.違反管理規(guī)定或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務(wù)者,按公司《員工手冊》有關(guān)規(guī)定處理
第9篇 某物業(yè)管理公司員工人事管理辦法
物業(yè)管理公司員工手冊:人事管理辦法
一、管理原則
人事管理遵循依法法規(guī)、公平竟爭、責任與激勵等原則。
二、員工聘用
1、公司實行全員聘用制,對應(yīng)聘員工進行全面考核,擇優(yōu)錄取。
2、公司重視每位員工在其自身和崗位中所顯示的能力和可塑性的潛能。所有員工都可獲得平等的尊重,并被提供同等的發(fā)展自身和事業(yè)的機會。
3、公司應(yīng)聘人員應(yīng)具備以下基本條件:
(1)應(yīng)聘員工必須具備良好的思想品質(zhì)、勤奮、正直、敬業(yè)、機敏、接受能力強、身體健康;
(2)各部門主要負責人原則上要求大學本科以上學歷,三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;
(3)各部門管理崗位職責原則上要求大專以上學歷,二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;
(4)應(yīng)聘員工必須按公司要求提供真實可靠的個人資料、國家認可的學歷文憑與專業(yè)性證書,不得冒充、涂改和填寫虛假資料,違者公司保留處罰和解聘的權(quán)利;
(5)凡有下列情況者,不得聘用,隱瞞實情者,一經(jīng)公司發(fā)現(xiàn),立即予以除名,公司不負擔任何責任;
①被公司除名、辭退、解聘者;
②被判處有期徒刑或受通緝,尚未結(jié)案者;
③吸食毒品或其它代用品;
④患有精神病或傳染病者,或體格檢查經(jīng)本公司認定不適合者;
⑤未滿十八周歲者。
4、公司招聘應(yīng)遵循以下程序:
(1)公司各用人部門根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要和崗位設(shè)置情況,向綜合管理部提交“人事需求報告書”;
(2)綜合管理部根據(jù)各部門用申請,統(tǒng)一規(guī)劃,有效控制,制作招聘計劃書,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后實施;
(3)綜合管理部對應(yīng)聘人員的材料進行分類,選擇性地進行初試,應(yīng)聘者必須按照公司規(guī)定,填寫“應(yīng)聘人員登記表”,并查驗各類證件;
(4)初試合格者分別由部門負責人及主管領(lǐng)導(dǎo)復(fù)試,復(fù)試合格簽署意見;
(5)“應(yīng)聘人員登記表”經(jīng)總經(jīng)理審批后,由綜合管理部安排進行健康檢查,應(yīng)聘者不得以任何理由拒絕體檢;
(6)通過健康檢查的應(yīng)聘者進入本公司試用;
(7)所有進入本公司試用的員工必須參加崗前培訓,了解公司的概況和規(guī)章制度,基本掌握崗位技能后方可入職試用;
(8)進入本公司試用的員工必須在一周內(nèi)提交畢業(yè)證書及相關(guān)證件原件,由綜合管理部審核確認、復(fù)印存檔。
5、員工的試用及轉(zhuǎn)正
(1)新錄用員工一般試用期為三個月,讓職辦理手續(xù)流程(祥見《試用員工管理辦法》)。若在試用期間表現(xiàn)優(yōu)異,有特殊貢獻者,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準可縮短試用期。若新員工經(jīng)考核證明有豐富的相應(yīng)崗位工作經(jīng)驗,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,可免試用期;
(2)新員工在試用期內(nèi)能夠遵守公司的各項規(guī)章制度和適應(yīng)本人工作崗位,試用期滿前一個星期由本人向部門負責人提交書面申請,綜合管理部對該員工進行轉(zhuǎn)正考核,部門負責人及總經(jīng)理審批后方可轉(zhuǎn)正;
(3)轉(zhuǎn)正后,雙方自愿可簽訂勞動合同,合同期為一年,每年續(xù)簽一次。
(4)在試用期內(nèi),新員工若違反公司的違章制度或不能適應(yīng)本工作崗位,公司有權(quán)將其辭退;部門負責人進行書面申請辭退,提交綜合管理部進行監(jiān)督,總經(jīng)理審批方可辭退;
6、員工的崗位調(diào)動
(1)因工作需要或本人要求調(diào)動,須征得調(diào)出、調(diào)入部門同意,由綜合管理部完成“員工異動表”的相關(guān)程序后,開具“調(diào)動通知書”;
(2)任何員工必須接受公司工作需要的調(diào)動安排,及時辦好各項交接手續(xù),若不服從工作調(diào)動,公司將給予處罰。
7、員工的離職、解除和終止聘用
(1)離職分個人辭職、公司辭退、除名、開除;
(2)在試用期內(nèi)不符合錄用條件的,公司可以隨時解除勞動合同;
(3)在試用期滿后,雙方可以根據(jù)勞動法的規(guī)定提前一個星期局面通知或等同于通知的方式,解除勞動合同(詳見《勞動合同書》);
(4)勞動合同期限屆滿,任何一方表示不繼續(xù)的,合同即行終止;勞動合同期限內(nèi)辭退須提前一個月書面通知其本人,或發(fā)給一個月基本工資代替此項通知;
(5)公司與員工協(xié)商一致,可以解除勞動合同;
(6)在每年一次體檢后,健康狀況不適應(yīng)工作要求的員工不再續(xù)約;
(7)自動離職或辭職者,違反該規(guī)定并造成公司資料外流或經(jīng)濟損失的,公司可依法追究期經(jīng)濟及法律責任;
(8)離職程序為:
本人以書面報告提出辭職申請或部門提交辭退者員工報告---部門負責人---綜合管理部-總經(jīng)理審批。領(lǐng)取“離職審批表”---停崗---按審批表程序辦理審批手續(xù)---依照“員工離職流程表”物品清退手續(xù)---結(jié)算、領(lǐng)取最后一個月的工資。
三、勞動合同
1、勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,公司實行統(tǒng)一規(guī)范的勞動合同管理,依法保護合同當事人的合法權(quán)益。
2、公司與員工依法簽訂之合同,對雙方均有約束力,雙方都必須嚴格履行,任何一方不得擅自變更或解除。
3、合同生效期間,雙方都有權(quán)要求對方全面發(fā)行合同所規(guī)定的義務(wù)。一方違反合同不發(fā)行義務(wù),雙方有權(quán)要求賠償由此面造成的損失。
4、合同條款是雙方享有權(quán)利承擔義務(wù)的依據(jù),也是處理合同糾紛的主要依據(jù)。
四、檔案管理
1、公司建立健全科學化、規(guī)范化、標準化的人事檔案管理制度,嚴格遵循程序,妥善保管,合理利用。
2、員工有責任真填寫公司制定的“應(yīng)聘人員履歷表”,所提供的個人資料必須正確屬實,并根據(jù)要求附交有關(guān)證書、證件的復(fù)印件,虛假者公司可作為解除合同的理由。
3、“應(yīng)聘人員登記表”所填寫的信息如有變更,應(yīng)及時通知綜合管理部加以個性和增補。
4、非職務(wù)所需,員工不得私下打聽他人的個人情況。
第10篇 物業(yè)環(huán)境噪聲控制管理辦法
物業(yè)項目環(huán)境噪聲控制管理辦法
影響管理項目的環(huán)境噪聲來源以下方面:設(shè)備運行噪聲、管理服務(wù)工作產(chǎn)生噪聲、裝修噪聲、機動機噪聲、業(yè)戶或租戶生活、娛樂噪聲、商鋪經(jīng)營噪聲、物業(yè)紅線以外噪聲等。
(一)設(shè)備運行噪聲必須環(huán)保整改驗收,達標排放。
(二)管理服務(wù)工作產(chǎn)生噪聲分為社區(qū)文化活動噪聲、日常工作噪聲。對于前者,活動場所盡量選在封完閉、隔音的室內(nèi),活動時間嚴格控制在晚上10:00以前結(jié)束,并取得噪聲影響到的住戶的諒解。說話聲音要輕、在樓道里腳步要輕、開關(guān)門要輕、拖地要輕(特別是凌晨)、禁止走在容易發(fā)出刺耳噪聲的水箱蓋上。
(三)裝修噪聲通過嚴格執(zhí)行'裝修管理規(guī)定'有關(guān)噪聲控制要求來控制。
(四)機動車噪聲通過嚴格執(zhí)行有關(guān)噪聲控制要求來控制。
(五)居民在日常生活中,須注意電視、音響聲音調(diào)節(jié)適中,剁菜聲音要小,容易發(fā)出噪聲的金屬、罐須輕放,免碰撞,避免娛樂、聊天時高聲喧嘩,家庭晚會、舞會時間不能超時晚上1點。在樓道行走放輕腳步、開關(guān)門要輕。各層居民有責任控制其養(yǎng)值的寵物避免或少發(fā)出不受他人歡迎的叫聲,如鳥叫、狗吠等,飼養(yǎng)者必須對因其寵物叫聲驚嚇到他人引起的法律責任負責。
(六)對于居民合理投訴服務(wù)中心物業(yè)紅線以外的噪聲,服務(wù)中心須及時聯(lián)系相關(guān)部門(城管辦、環(huán)保局等),并跟進處理,還應(yīng)并將處理意見、結(jié)果(不管是否有效解決)及時通報投訴人。
第11篇 萬科物業(yè)顧問項目進駐與退出管理辦法
vk物業(yè)顧問項目進駐與退出管理辦法
1、目的
為保證顧問項目的如期進駐與退出,同時充分保障顧問外派人員順利開展顧問工作,提高顧問工作質(zhì)量。
2、范圍
適用顧問經(jīng)營部。
3、職責
部門/崗位工作內(nèi)容
顧問經(jīng)營部負責根據(jù)顧問服務(wù)合同與被顧問方確定現(xiàn)場進駐日期
人力資源部負責顧問外派人員的甄選、強化培訓與考核上崗
項目經(jīng)理負責與顧問經(jīng)營部對接顧問項目的相關(guān)文件、資料
4方法與過程控制
4.1進駐前的準備
4.1.1甄選項目組人員
4.1.1.1人力資源部于進駐前三個月組織項目經(jīng)理、項目助理的甄選。
4.1.1.2進駐前二個月確定項目組人員。
4.1.2項目組人員強化培訓及考核上崗
4.1.2.1具體培訓內(nèi)容及考核方式詳見《顧問項目人員能力清單》;
4.1.2.2進駐前提前15天完成顧問項目組人員強化培訓考核。
4.1.3人力資源部應(yīng)于進駐前組織顧問人員簽訂《保密合同書》。
4.1.4資料交接與文件申請
選派之項目經(jīng)理與顧問經(jīng)營部相關(guān)人員進行項目資料交接,申請顧問工作所需文件。相關(guān)文件申請工作由顧問經(jīng)營部協(xié)助完成。
文件資料清單如下:
序號名稱對接部門備注
交接資料1項目物業(yè)管理顧問服務(wù)合同顧問經(jīng)營部復(fù)印件
2《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》
3項目前期資料當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、文件
4顧問項目物業(yè)資料(圖紙、詳規(guī)、數(shù)據(jù)等)
5前期提交顧問書、建議函
6前期雙方工作對接情況
申請文件1體系文件(非受控版本)品質(zhì)部復(fù)印件
2體系文件之質(zhì)量記錄表格(電子版)品質(zhì)部內(nèi)網(wǎng)
3行政制度匯編總辦、房管部內(nèi)網(wǎng)
4人事操作指南人力資源部內(nèi)網(wǎng)
5財務(wù)制度匯編財務(wù)管理部
6物業(yè)管理顧問服務(wù)操作手冊(電子版)顧問經(jīng)營部
4.1.4顧問前期工作對接
4.1.4.1選派之項目經(jīng)理確定后,顧問經(jīng)營部即與其對接顧問前期的顧問工作,說明前期顧問工作事項、委托方反饋情況,以及須項目組在常駐期繼續(xù)跟進的工作。
4.1.4.2顧問經(jīng)營部應(yīng)將顧問項目檔案轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理,包括顧問前期制定的顧問書、建議函及遞交給委托方的其它資料,由項目組在常駐期間,有延續(xù)性地提供顧問服務(wù)。
4.1.5編制顧問計劃及相關(guān)文件
4.1.5.1項目經(jīng)理完成常駐期顧問服務(wù)工作計劃、常駐期顧問服務(wù)工作進度、《常駐期顧問書提交計劃表》及顧問書《進駐說明冊》,報顧問組相關(guān)成員審批。常駐期顧問服務(wù)工作計劃、常駐期顧問服務(wù)工作進度須根據(jù)顧問合同條款對工作事項、時間進度進行規(guī)劃。
4.1.5.2項目組制作進駐演示pp稿。
4.1.5.3顧問項目組于進駐前提前10天完成顧問工作對接。
4.1.5.4顧問項目組于進駐前提前7天完成編制顧問計劃及相關(guān)文件。
4.1.6整理辦公物資、個人物資
4.1.6.1辦公用品清單(參考)
序號名稱數(shù)量備注
1手提電腦1臺如甲方可提供辦公電腦,則省去
2打印機1臺*如甲方可提供,則省去
3'萬科顧問工作室'標牌1塊
4現(xiàn)場顧問人員辦公桌名牌2套
6硬皮筆記本2本*如公司有統(tǒng)一筆記本,可申領(lǐng)
7日常辦公文具*可根據(jù)項目實際需要購買
8領(lǐng)帶、工服根據(jù)公司工服管理有關(guān)規(guī)定
9公司文件袋30個
10萬科周刊、物業(yè)管理各1本報總辦訂閱
11顧問書包裝30套含封底、透明裝訂膠片、裝訂圈
注:1.帶 * 號者建議在項目所在地購買
4.2顧問項目現(xiàn)場進駐
4.2.1由顧問項目經(jīng)理與被顧問方對接召開進駐說明會的場地/議程、參加人員及當?shù)叵嚓P(guān)媒體報道情況。
4.2.2組織召開服務(wù)說明會:常駐顧問期開始之日,由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)顧問現(xiàn)場人員,在項目地與委托方共同召開顧問服務(wù)說明會,由項目經(jīng)理通過pp電子演示文稿向委托方進行常駐期顧問服務(wù)說明。
4.2.3確定建議函、顧問書對接人及處理渠道。
4.2.3.1應(yīng)與委托方確定建議函、顧問書對接專人。(對接人宜為委托方主要管理人員)
4.2.3.2建議函對接、處理方式:
4.2.3.3建議委托方對顧問書采取以下對接方式:
以上工作可采取建議函的方式,在召開服務(wù)說明會時,一并遞交給委托方。
4.2.4由帶隊領(lǐng)導(dǎo)向委托方遞交顧問書《進駐說明冊》。
《進駐說明冊》內(nèi)容包括:萬科集團與公司簡介、提供現(xiàn)場顧問服務(wù)知會甲方的函、顧問人員專業(yè)履歷、現(xiàn)場期間雙方溝通渠道、現(xiàn)場期顧問服務(wù)計劃、顧問書提交計劃、顧問服務(wù)工作進度計劃等。
4.3項目退出
4.3.1組織召開現(xiàn)場顧問服務(wù)結(jié)束說明會
常駐期結(jié)束之日,由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)及項目組人員,在項目地與委托方一起召開現(xiàn)場顧問服務(wù)結(jié)束說明會,由項目經(jīng)理以pp電子演示文稿的方式向委托方及被顧問公司進行顧問現(xiàn)場工作總結(jié)。
4.3.2向委托方遞交《現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明冊》。
《現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明冊》內(nèi)容包括:現(xiàn)場顧問服務(wù)總體情況總結(jié)、被顧問方總體運作診斷評估。
4.3.3項目組人員返深后1周內(nèi)與顧問經(jīng)營部進行辦公物資及資料交接。
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-z04-06《顧問項目人員能力清單》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j04-f2《常駐期顧問書提交計劃表》
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理人員管理辦法
小區(qū)物業(yè)管理人員的管理辦法
人是企業(yè)的核心,人的管理是企業(yè)雙重管理運作機制的過程。在堅持'以人為本'管理理念的基礎(chǔ)上,健全人事管理機制,實施誘導(dǎo)式的培訓機制與情感式的激勵機制,提高員工的集體榮譽感與團隊精神,進一步發(fā)掘與開發(fā)人才資源,量才錄用,知人善任,合理調(diào)配。
確定標準、嚴格招聘
確定企業(yè)的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理事業(yè),講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;管理隊伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營,同時又充滿朝氣。
根據(jù)上述的用人標準,可按以下幾項指標進行嚴格的招聘:
1、知識層次:為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求,管理層均要求持物業(yè)管理資格證;操作層人員全部要求高中以上文化;保安隊伍要求以退伍軍人、黨員為主,以保證隊伍素質(zhì);維修工崗位要求全部持證上崗。
2、錄用考核:所有管理層人員,除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外,必須通過基本知識的考核,成績合格者方可錄用;作業(yè)層人員要通過技能考試。
3、人員配置:逐步加大管理人員配置比率,符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求,使物業(yè)管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。
4、年齡結(jié)構(gòu):公司決策層為30~45歲,管理層員工25~50歲,保安員20~35歲,其它操作人員工可放寬到25~45歲,特殊情況可適當放寬年齡限制。
5、工作經(jīng)驗:所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外,還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。
量才適用、合理配置
為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性,充分挖掘員工的潛能,建議對企業(yè)的人力資源進行有效的配置,合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍,目的是使人適合于職務(wù),使職務(wù)適合于人,充分體現(xiàn)'會用人、用好人'的思路。并規(guī)定新員工錄用后,須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng),到基層進行試用實習,并在實習過程中,全面測定和驗證新員工的個人工作能力,對不合崗位要求的而又有其他專長的,實行調(diào)崗安排使用,充分發(fā)揮個人專長。
規(guī)范管理,分層實施
1、組織落實,制度規(guī)范:企業(yè)的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范,如制訂管理規(guī)章制度,明確各級人員的崗位職責和權(quán)務(wù);建立一套合理公正的獎勵制度;依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作,約束員工行為。
2、分工協(xié)作,層級管理:在物業(yè)管理中,存在著許多不確定因素,所以在管理中需對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實施授權(quán)管理,即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己,增強管理人員的責任意識。
3、規(guī)范言行、注重儀表,實施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分,建議將員工的言行舉止、儀容儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇,制訂詳細的員工守則,讓員工熟記于心,自我約束,自我控制,參照對比,嚴格執(zhí)行,全面提高企業(yè)的美譽度。
素質(zhì)評價,績效考核
1、量化考核,客觀評價:人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。建議通過'考核評鑒、行為測評、專項考試'三種管理人員素質(zhì)評價系統(tǒng),對員工的'德、能、勤、績'進行全面客觀的評鑒。制訂科學、合理的工作服務(wù)標準和量化考核標準,并推出一整套實行績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標,業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化反映出來,使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用,同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。
2、末位淘汰,吐故納新:為使***物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力,建議在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時,根據(jù)情況及時優(yōu)化管理隊伍結(jié)構(gòu),結(jié)合考核,實行末位淘汰機制,這樣做既留住了企業(yè)所需的人才,同時又吸納了新生力量。
激勵驅(qū)動,留住人才
近幾年,物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。實踐證明,企業(yè)要想保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)集體主義精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。企業(yè)文化的建設(shè),不僅能為公司贏得了奮斗的成果,也能為公司贏得人才與人心。團結(jié)、拼搏、奮斗,建立利益共同體,尊重與溝通是植根于維維精神的'三大支柱'。
1、樹立員工也是公司的主人翁管理理念:公司不僅給員工提供工作場所,更要給員工營造精神家園。通過充分溝通,實現(xiàn)人格平等,關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn),使員工與企業(yè)共同成長。強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素,在嚴格的制度管理中,關(guān)心員工,尊重員工,使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。
2、給人才創(chuàng)造機會,讓機會造就人才。善待企業(yè)的每一位員工,鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手,倡導(dǎo)競爭上崗,讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出。最終形成員工能上能下,職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制,真正盤活企業(yè)的人力資源。
3、創(chuàng)造寬松的環(huán)境,發(fā)現(xiàn)人才,重視人才。在用人問題上要堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格,只要是人才,就應(yīng)毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。為此,建議堅持員工建議制度,在廣大員工中,定期開展調(diào)查活動,認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。
4、物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下,形成人才的歸屬感。尊重人才、關(guān)懷人才,形成以人才為楷模的企業(yè)風尚。為此,除了要給人才委以重任之外,還應(yīng)給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵。
5、營造文化氛圍,促進交流溝通。提倡'尊重每一位員工',堅持以人為本,致力開展企業(yè)文化建設(shè),加強上下級之間、同事之間的溝通與交流,增強員工的集體協(xié)用精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體,珍視現(xiàn)在的職位。
第13篇 物業(yè)管理公司財務(wù)部檢查考評辦法-2
物業(yè)管理公司財務(wù)部檢查與考評辦法(二)
1.0目的
規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用公司財務(wù)部、各項目處出納的績效考評工作。
3.0職責
3.1財務(wù)部經(jīng)理負責依照本辦法進行公司財務(wù)部出納、各項目出納的檢查工作。
3.2分管副總經(jīng)理負責依照本規(guī)定進行公司財務(wù)部經(jīng)理、會計、出納、各項目處出納檢查工作。
4.0程序要點
4.1財務(wù)部各項目處會計員的工作標準:
4.1.1財務(wù)部、各項目處會計員工作應(yīng)符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2會計員必須參加本崗位的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4會計員除應(yīng)嚴格按照本部門的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外,還應(yīng)嚴格遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評評分結(jié)構(gòu)
4.2.1績效考評由周檢、月檢、抽檢構(gòu)成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。
4.2.2公司財務(wù)部出納、項目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構(gòu)成為:
a)工作效果(滿分20分)
b)執(zhí)行程序(滿分20分)
c)工作時效(滿分20分)
d)培訓質(zhì)量(滿分10分)
e)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)
f)執(zhí)行其他相關(guān)組規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)
g)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3公司財務(wù)部經(jīng)理、財務(wù)會計績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構(gòu)成為:
a)崗位工作標準、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)
b)培訓質(zhì)量(滿分10分)
c)自身工作技能。(滿分10分)
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)
e)工作效果(滿分10分)
f)工作責任心質(zhì)量。(滿分10分)
g)處事公正性質(zhì)量。(滿分10分)
h)遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)
i)團結(jié)配合質(zhì)量。(滿分10分)
j)道德水準(滿分10分)
4.3績效考評扣分細則:
4.3.1出納員(含項目處)考評扣分細則:
a)執(zhí)行標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量考評扣分細則:公司/項目處出納員,不按照財務(wù)部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項,一般違規(guī)扣該項評分1-2分;嚴重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現(xiàn)一項扣該項3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。
b)不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項,視程度在'相關(guān)規(guī)程'欄目內(nèi)扣減相應(yīng)項目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,
或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.3'其他'欄目是為本公司相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應(yīng)當給出滿分10分。
4.3.4檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎事件,則應(yīng)視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.5獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
4.4考評評分細則的解釋權(quán)在公司質(zhì)管部。
5.0記錄
5.1《財務(wù)部出納考評表》mps─a2─04
5.2《財務(wù)經(jīng)理/會計考評表》mps─a2─05
6.0相關(guān)支持文件
6.1《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》mps─z1─03
6.2財務(wù)部所有相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程月
第14篇 物業(yè)項目房屋維修管理辦法
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(十)
1.0目的規(guī)范房屋維修管理,確保日常保養(yǎng)、維護、定期檢查使房屋正常發(fā)揮使用功能,延長使用壽命。
2. 0適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目處。
3. 0職責3.1主管項目經(jīng)理負責檢查維修實施情況。
3. 2工程處維修工進行負責實施執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1保修期內(nèi)(從入伙起在一年時間內(nèi))
4.1.1業(yè)主將房屋外墻滲水、屋面漏水、下水道堵塞、大便器不通、電線短路、門窗 不嚴等工程質(zhì)量問題,填寫《設(shè)施檢修單》反映至項目處。
4.1.2項目處根據(jù)《設(shè)施檢修單》的內(nèi)容報告施工隊。
4.1.3施工隊根據(jù)《設(shè)施檢修單》內(nèi)容到實地察看請專業(yè)施工隊妥善維修,項目處跟蹤維修過程及監(jiān)督維修質(zhì)量,施工完畢后,請業(yè)主簽字認可。
4.2保修期后(房屋本體維修)
4.2.1 維修范圍:屋面、外墻、主體結(jié)構(gòu)、樓梯、通道、排煙管、本體上下水管道等。
4.2.2 房屋本體需要維修時,由運作部、工程部、項目處經(jīng)理一起實地查看,商定維修項目后,由工程處請專業(yè)施工隊報預(yù)算交運作部經(jīng)理。
4.2.3 運作部經(jīng)理根據(jù)商定的項目及預(yù)算,擬定維修方案轉(zhuǎn)公司總經(jīng)理室/業(yè)主委員會確定批準后方可進行施工。
4.2.4 由運作部負責與專業(yè)施工隊簽訂《施工合同》,并對維修工程質(zhì)量進行監(jiān)督,待維修工程完畢后,請工程部/業(yè)主委員會委員,項目處經(jīng)理對維修工程進和行驗收并填寫《設(shè)施驗收單》,參與驗收人員共同簽字。
房屋維修管理辦法版本/狀態(tài):c/0mps-yg1-05第2頁共2頁
4.3房屋公共設(shè)施維修
4.3.1 坐廁堵塞疏通a)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水試坐廁是否去水順暢。
b)如堵塞嚴重則應(yīng)拆開坐廁疏通,動手前必須先征得住戶的同意。
4.3.2 廚房排水堵塞疏通a)用鐵線勾出在水彎內(nèi)的臟物。
b)用疏通機疏通排水管。
4.3.3 廚房/衛(wèi)生間查漏a)確認室內(nèi)給排水走向,并仔細查看具體滲漏部位。
b) 室內(nèi)所有用水部位,查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動則證明給水管漏水,如果水表不轉(zhuǎn)動說明給水管不漏水。
c)用鐵桿貼著給水管漏水可疑處仔細聽,直至找到漏水處。
d)排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與主管接口的地方檢查。
e)衛(wèi)生f)器具漏水,一般情況下是接頭漏水,如有接頭不漏水,肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
5.0記錄
5.1《設(shè)施檢修單》mps-yg2-07
5.2《設(shè)施驗收單》mps-yg2-02管理站制度
第15篇 新世界物業(yè)安全服務(wù)管理辦法
新亞物業(yè)安全服務(wù)管理辦法
1 外來人員管理
1.1了解外來人員進入?yún)^(qū)域的目的或被訪人員的姓名。
1.2用可視電話和被訪人聯(lián)系,經(jīng)被訪人認可同意后,請來訪人員出示有效證件,填寫《來訪人員登記表》佩帶《臨時出入證》后,方可放行。來訪人員離開時,需交回《臨時出入證》在《來訪人員登記表》記錄離開時間。
1.3在對外來人員進行咨詢時,應(yīng)文明、禮貌、熱情對待
1.4如有外來人員情緒激動時,應(yīng)冷靜對待,盡量使其平靜,同時通知護管班長和管理處主管處理。
2 車輛管理
2.1護管負責指揮日常的車輛停放管理。
2.2護管員指揮車輛按車位上的車牌號正確停放。
2.3對外來車輛,必須填寫《車輛進出登記表》,登記其車牌、車型、顏色、單元及進出時間等。
3 巡邏管理
3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行24小時全天護衛(wèi)巡邏服務(wù),巡邏人員由護班班長負責,護管員輪流巡邏。
3.2確保管理區(qū)域內(nèi)的安全、消防工作和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序及設(shè)施正常運行,按制定的《巡邏路線》,到指定的地點'打點'計時,巡邏時不得乘坐電梯;若有乘電梯不按巡邏路線巡邏者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即處理。確保全部公共區(qū)域情況正常。
3.3巡邏員要認真對裝修單元的巡邏檢查工作發(fā)現(xiàn)安全施工許可證、施工人員的出入證、動火作業(yè)證、安全隱患及消防隱患要及時制止,提出整改建議,確保夜間(18:00-次日8:00)及法定節(jié)假日不產(chǎn)生裝修噪聲。
3.4巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證,如有誤必要時可帶至護管值班室詢問處理。
3.5在巡邏中應(yīng)認真檢查天頂、地面及平常人易到達的角落,查看有無垃圾或不清潔的地方:有無公共設(shè)施、設(shè)備被損壞。若消防栓、管道房的門、防火通道門損壞,燈管、燈泡不亮等等,應(yīng)立即填寫《巡邏檢查記錄表》、《部門往來聯(lián)絡(luò)單》,交有關(guān)部門處理。
3.6在巡邏中注意發(fā)現(xiàn)在無不正當?shù)臍馕?異味時,迅速尋找異味來源在何處。如屬液化石油氣泄漏,則立即進行處理;如不能處理時,立即報管理處,并請液化石油氣公司速來解決;如有'火警',則立即撲滅。
3.7嚴格按照管理處制定的巡邏制度和巡邏路線對整個區(qū)域做全面巡視,每次巡邏時如實填寫《巡邏檢查記錄表》,巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈。
3.8在巡邏過程中嚴格按照區(qū)域巡視內(nèi)容質(zhì)量標準逐個檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即處理用對講機匯報班長并做好記錄,發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。
4 物品放行制度
4.1物品的搬入
a、當業(yè)主/物業(yè)使用人或其他人往小區(qū)(大堂)內(nèi)搬運物品時,值班護管員應(yīng)禮貌地詢問是何物品,搬往何處。必要時可委婉地提出查驗,確認無危險物品后,可予放入。
b、當確認搬入物品屬危險品時,值班護管員應(yīng)拒絕搬入。無法確認時,可報告班長或管理處。
4.2物品的搬出
a、業(yè)主需要搬出物品,則應(yīng)提前到管理處辦理手續(xù),向值班人員說明需要搬出的物品名稱、數(shù)量及大致時間,并在《物品搬遷放行通知》的存根上簽字認可,由值班人員按照業(yè)主/物業(yè)使用人提供的情況,出具《物品搬遷放行通知》并蓋上管理處章。物業(yè)使用人搬出物品則應(yīng)由業(yè)主到場簽字認可,方能辦理。
b、當班護管員收到業(yè)主/物業(yè)使用人交來的《物品搬遷放行通知》后,應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗,確認無誤后,請業(yè)主/物業(yè)使用人在《物品搬遷放行通知》的相應(yīng)欄目上簽名,護管員則登記業(yè)主/物業(yè)使用人或搬運人的有效身份證件號碼,并簽上(護管員)本人的姓名和放行的時間。然后對業(yè)主/物業(yè)使用人的支持與合作表示感謝?！段锲钒徇w放行通知》須交回管理處。
c、若業(yè)主/物業(yè)使用人搬遷物品時未辦理《物品搬遷放行通知》,護管員應(yīng)予提示并拒絕放行。特殊情況可立即報告班長或管理處處理。
5 應(yīng)急事件的處理按《應(yīng)急管理控制程序》執(zhí)行。
第16篇 x物業(yè)項目管理處中控系統(tǒng)管理辦法
一.安全監(jiān)控操作管理
1.0目的
規(guī)范監(jiān)控項目管理轄區(qū)內(nèi)各系統(tǒng),特別是車場、電梯等的運作狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目管理處安全監(jiān)控管理。
3.0職責
3.1主管經(jīng)理負責設(shè)備設(shè)施運作管理的監(jiān)督、檢查。
3.2項目處工程組負責系統(tǒng)設(shè)施運行的技術(shù)保障。
3.3保安隊員負責施行運作監(jiān)控。
4.0程序
4.1控制柜系統(tǒng)
4.1.1值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作,熟練掌握各系統(tǒng)操作。
4.1.2值班人員要堅守崗位、密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。
4.1.3每班至少進行一次各類信號檢查,確認正常與否,并在《設(shè)施日常檢修表》內(nèi)做好記錄。
4.1.4各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在'自動'位置,每日第一個周做一次手動,自動實際操作檢查。
4.1.5在閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動,應(yīng)立即通知值班人員前往調(diào)查和處置。
4.1.6為保證中控室專線報警信息暢通,除當值人員外其他人等不得使用中控專線報警電話。
4.1.7謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)。
4.1.8中控室嚴禁吸煙、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。
4.2紅外線報警系統(tǒng)
4.2.1紅外線報警布防于周邊圍墻。
4.2.2紅外線報警主要由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、電瓶等構(gòu)成。
4.2.3紅外線報警器在夜間要處于報警狀態(tài)。
4.2.4一旦在紅外線報警器在有人或物闖入時,傳感器就會通過防盜主機發(fā)出警報。
4.2.5保安員在接到報警后,應(yīng)在最短時間內(nèi)趕到,一定要查明原因后在《緊急情況處理記錄》上做好詳細記錄,然后再消警。
4.3電子巡更儀系統(tǒng)
4.3.1電子巡更儀安裝在小區(qū)的監(jiān)控不到位的死角,同時又能對保安員巡更工作起到督查作用。
4.3.2電子巡更儀主要由手機、墻機、打印機等組成。
4.3.3電子巡更儀墻機安裝在需要的巡視部委、手機掌握在巡邏保安手中。
4.3.4保安巡員按規(guī)定的路線巡邏,為了制定部位時,將手機插入墻機方孔內(nèi)(手機內(nèi)部即時記錄巡邏人員的巡邏時間、日期、信號)。
4.3.5監(jiān)督人員(領(lǐng)班、隊長、事務(wù)主管、經(jīng)理)可用手機顯示屏或?qū)Ｓ么蛴C輸出記錄內(nèi)容、以便查閱。
5.0記錄
5.1《設(shè)施日常檢修表》mps-yg2-05
5.2《緊急情況處理記錄》mps-yw2-03
