- 目錄
第1篇 太陽城物業(yè)管理前期介入籌備工作計劃
太陽城物業(yè)管理前期介入與籌備工作計劃
_確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)
順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,針對項目實際情況,以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算,為順馳水藍確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦順馳水藍確定收費標(biāo)準(zhǔn)后,順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系,確保在最快的時間內(nèi),通過申報審批程序,并最終獲得批準(zhǔn)。
_安排和招聘管理人員
順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項目任職,只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在順馳物業(yè)工作了一段時間,因此,在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構(gòu),熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達到較高的管理水平。
_完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)
順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后,順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段,對所有的員工均進行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn);對不同的專業(yè)人員,進行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識,確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。
_準(zhǔn)確各種物品和裝備
順馳物業(yè)按順馳水藍批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動預(yù)算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外,順馳物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件,以隨時保持與總部的聯(lián)系。
_參與設(shè)備調(diào)試和驗收
順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員,參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度,為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。
_提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)
施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍的要求,在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場,協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。
_確保物業(yè)管理各種方案
順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合太陽城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財務(wù)運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。
_制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度
順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實際情況,結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供順馳水藍制訂正式的《物業(yè)管理公約》。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。
_完成物業(yè)保險工作
對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗,將通過市場公開招標(biāo)方式,辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。
第2篇 物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容范本
(1)確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)
瑞科根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,針對項目實際情況,以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算,為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦發(fā)展商確定收費標(biāo)準(zhǔn)后,瑞科將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系,確保在最快的時間內(nèi),通過申報審批程序,并最終獲得批準(zhǔn)。
(2)安排和招聘管理人員
瑞科目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項目,可抽調(diào)部分骨干到項目任職,只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在瑞科工作了一段時間,因此,在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工,熟悉瑞科和發(fā)展商的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達到較高的管理水平。
(3)完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)
瑞科將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后,瑞科利用各種培訓(xùn)手段,對所有的員工均進行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn);對不同的專業(yè)人員,進行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉瑞科的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識,確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。
(4)準(zhǔn)確各種物品和裝備
瑞科按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動預(yù)算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外,瑞科還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件,以隨時保持與總部的聯(lián)系。
(5)參與設(shè)備調(diào)試和驗收
瑞科在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后,將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員,參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度,為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。
(6)提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)
由于施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜,瑞科將根據(jù)發(fā)展商的要求,在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場,協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。
(7)確保物業(yè)管理各種方案
瑞科根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合金利達花園的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財務(wù)運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。
(8)制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度
瑞科將根據(jù)物業(yè)的實際情況,結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。瑞科將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。
(9)完成物業(yè)保險工作
對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,瑞科利用以往經(jīng)驗,將通過市場公開招標(biāo)方式,辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。
第3篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃
物業(yè)籌備工作是項目施工建設(shè)接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準(zhǔn)備活動。基于本項目的具體情況,國貿(mào)物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓(xùn)'、'設(shè)施設(shè)備接管驗收'、'遷入服務(wù)與成品保護'等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項事務(wù),擬定計劃如下:
類別內(nèi)容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務(wù)項目、設(shè)施設(shè)置及收費標(biāo)準(zhǔn)√
3、提交項目標(biāo)識標(biāo)牌的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預(yù)案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準(zhǔn)備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√
財務(wù)類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標(biāo)準(zhǔn)√
3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務(wù)報告等模板的制定√
4、制定財務(wù)核算體系框架草案√
5、制定財務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√
3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√
第4篇 開業(yè)籌備期招商工程管理工作事項
開業(yè)籌備期招商與工程管理工作事項
一、籌備期招商階段的工作重點
1、機房設(shè)備管理重點
所謂機電設(shè)備管理,是指通過前期的介入,并依據(jù)國家和集團相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對各系統(tǒng)的機電設(shè)備及設(shè)施在設(shè)計、施工、工程進度及質(zhì)量監(jiān)督等各階段進行圖紙復(fù)核、變更、施工跟進、問題監(jiān)督、檔案歸檔,及時與項目公司的設(shè)計、成本、工程以及施工單位協(xié)調(diào)、溝通并組織實施整改,以滿足廣場的開業(yè)和后期營運的需求,保障設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定的運行。
2、招商期工程管理的重點
二、籌備期商戶進場施工階段的工作重點
1、商家設(shè)計圖紙審核重點
(1)商戶出圖前,到場復(fù)尺時,應(yīng)該與招商營運人員共同和商戶設(shè)計人員先行了解大致店面店招設(shè)計方案布局,是否需要內(nèi)退等信息,以便盡早確認大門的位置,并盡快與商戶簽確,及時反饋給項目工程部門,以利玻璃排產(chǎn),避免后期返工。
(2)要按照消防報驗的要求,收集和整理商鋪和主力店的圖紙、裝修材料合格證等資料。
2、商鋪預(yù)驗收及接收
進場時間晚而裝修周期較長、裝修進度嚴重滯后的需采取特殊手段如送飯、獎懲措施、封閉施工、委派施工人員等。
3、加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)
(1)關(guān)注項目屋面防水施工,在廚房施工防水作業(yè)前應(yīng)完成排油煙、補風(fēng)、屋面空調(diào)外機的基礎(chǔ)及冷媒路由的施工。
(2)定期和商戶施工負責(zé)人溝通,了解施工承包方式,及時掌控裝飾材料,施工工種、人員,特別是甲供材料、設(shè)備、道具及費用支付,及時聯(lián)系招商部介入?yún)f(xié)調(diào),避免影響工期。
(3)和招商部密切關(guān)注同一商戶同一時期開店商量及所屬施工隊人員在農(nóng)忙時節(jié)的人員安排,避免產(chǎn)生人員不足,影響工期。
4、籌備期的人員培訓(xùn)――代管期間注意事項
5、籌備期的人員培訓(xùn)――培訓(xùn)目的
6、施工階段的現(xiàn)場跟進――燃氣部分(燃氣管網(wǎng)的施工,是廣場正常開業(yè)的必備條件,應(yīng)給予高度重視)
三、開業(yè)到接管期間的工作重點
在對圖紙,建造標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場熟悉的情況下,并依照商管自身的需求,列出遺留問題清單,特別是“品質(zhì)提升項和商管需求項”做好與項目公司工程副總、設(shè)計副總的溝通,以尋求支持,減少日后問題。
做好對現(xiàn)場整改施工人員的作業(yè)管理,加強管理措施。對于在重要機房(如配電房、制冷機房、消控室、消防水泵房等)需要施工的人員,對其作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)人數(shù)、施工人員資質(zhì)要做詳細登記。同時需派員進行監(jiān)護作業(yè),以免出現(xiàn)影響正常營運的情況。
利用整理遺留問題的時機,對工程部人員進行再教育培訓(xùn),以使其能更快、更深入地掌握和了解相關(guān)系統(tǒng)狀況,以及應(yīng)急、應(yīng)變措施。
四、籌備期工程團隊的管理特點
關(guān)注工程團隊的組建和思想動態(tài),加強溝通和合理休息,強調(diào)執(zhí)行力,避免因長時間的疲勞工作產(chǎn)生團隊渙散。
工作需有計劃性和超前性,各項工作適當(dāng)前后和左右穿插。
加強員工的技能培訓(xùn),確保跟進施工和質(zhì)量跟進的有效性,在實際工作中培養(yǎng)骨干。
工程副總和工程部經(jīng)理,要充分做好連續(xù)三至四個月的大負荷、疲勞性、擠壓式、無法分身的工作方式,調(diào)整好心態(tài)。
