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第1篇 花園小區(qū)日常管理服務(wù)工作承諾
花園(小區(qū))日常管理服務(wù)工作的承諾
1、房屋管理:房屋外觀完好、整潔、無(wú)改變使用功能、無(wú)亂搭建、共用設(shè)備及共用部位無(wú)隨意占用,房屋完好率達(dá)100%。
2、房屋零修、急修:接到維修10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),急修及時(shí)完成,零修不過(guò)夜,建立回訪制度和回訪記錄。維修及時(shí)率100%。
3、維修工程質(zhì)量:合格率100%,分項(xiàng)檢查結(jié)合部位,嚴(yán)格把關(guān)。按照工序,杜絕二次返工。
4、設(shè)施、設(shè)備管理:確保小區(qū)設(shè)備的使用功能,設(shè)備良好、運(yùn)行正常。保養(yǎng)、檢修制度完備,定期維修養(yǎng)護(hù),完好無(wú)損。
5、消防管理:消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損,定期與抽查結(jié)合檢查、維修保養(yǎng),對(duì)消防供水系統(tǒng)定期檢修、試壓。保證消防系統(tǒng)的隨時(shí)啟用。加強(qiáng)防患意識(shí),勤檢查及時(shí)消除隱患,常教育,多宣傳,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
6、清潔管理:保證小區(qū)內(nèi)整潔、干凈,垃圾日產(chǎn)日清,樓梯每天打掃兩次,每周清洗一次,垃圾桶每周清洗三次。個(gè)設(shè)施設(shè)備干凈整潔,12小時(shí)的衛(wèi)生保潔制度。
7、綠化管理:采取外聘專業(yè)公司管理,要求小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美。綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)到位。無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
8、道路管理:道路通暢無(wú)損壞,路面平坦整潔,排水通暢。無(wú)隨意占用、無(wú)改變使用功能。
9、共區(qū)域照明管理:照明設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損,夜間正常使用。定期檢查維修養(yǎng)護(hù)。
10、投訴處理:按政策規(guī)定做好各項(xiàng)管理工作,提高管理人員的個(gè)人自身素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識(shí),及時(shí)給業(yè)戶排憂解難,建立完善的回訪跟蹤記錄制度,處理結(jié)果有登記,并整理歸檔。
11、管理費(fèi)的收繳:按物價(jià)局審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),地定期向業(yè)主公布管理費(fèi)的收支情況,取之于業(yè)主,用之于業(yè)主。
12、治安管理:實(shí)行24小時(shí)的保安值班制度,保安人員有明顯的標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),維護(hù)好小區(qū)正常的治安秩序,小區(qū)內(nèi)無(wú)重大治安事故、刑事案件、火災(zāi)事故發(fā)生。
13、停車場(chǎng)管理:確保停車場(chǎng)的使用功能,設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損,各指示標(biāo)志明顯。
14、檔案管理:要求房屋資料檔案齊全,管理完善,有嚴(yán)格的檔案管理查閱制度。建立完善的住戶資料。
15、綜合服務(wù):在加強(qiáng)我們的服務(wù)意識(shí),完善我們的管理制度。我們的服務(wù)工作以三滿意為標(biāo)準(zhǔn)即:業(yè)戶滿意、自己滿意、社會(huì)各界滿意。力爭(zhēng)在兩年內(nèi)爭(zhēng)創(chuàng)省優(yōu)住宅小區(qū)。
第2篇 某某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作
某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作
1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由__花城交付使用后起計(jì),分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。
2、管理服務(wù)范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。
(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。
(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、物業(yè)配套會(huì)所等。
(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場(chǎng)地、共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。
(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對(duì)物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全。
(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂(lè)活動(dòng)以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。
(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。
(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):
a、面對(duì)大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
(2)要有效解決問(wèn)題,主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié):
a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對(duì)施工圖紙必須嚴(yán)格審核。
①核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過(guò)關(guān)的,堅(jiān)決不予以辦理手續(xù);
②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);
④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開(kāi)啟位置;
b、裝修過(guò)程的監(jiān)管:
① 嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理;
② 無(wú)證裝修人員,證件過(guò)期人員禁止進(jìn)入小區(qū);
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);
④ 劃分明確的責(zé)任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)隱患、墻面改動(dòng)、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責(zé)任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度,有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收;
②裝修公司退場(chǎng)管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項(xiàng):
① 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開(kāi)具整改通知書,限期整改,必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報(bào);
② 平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳;
③ 與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;
4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。
(1)對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(2)通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。
(3)建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評(píng)管理制度。
(5)建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。
(6)建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對(duì)講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。
(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對(duì)管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評(píng),并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:
(9)各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;
(10)按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運(yùn)行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改、糾正,處理措施需以報(bào)告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行;
(11)根據(jù)管理處服務(wù)中心運(yùn)作的實(shí)際情況,對(duì)涉及各部門管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案;
(12)對(duì)小區(qū)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所,根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果。
(13)在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí),制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案,針對(duì)物業(yè)管理各崗位制定工作計(jì)劃:
(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃;
(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃;
(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃;
(17)在保潔工作中對(duì)有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計(jì)劃;
(18)提供綠化方面的工作計(jì)劃。
(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平
(20)在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃、開(kāi)展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。
(21)時(shí)機(jī)成熟后,依法
成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
(22)定期開(kāi)展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。
(23)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過(guò)程中不斷修正和完善。
第3篇 某花園小區(qū)日常工作基礎(chǔ)管理措施
花園小區(qū)日常工作基礎(chǔ)管理措施
1檔案管理方案
1.1檔案管理工作環(huán)節(jié)
1.2主旨
_健全所有建筑物、公用設(shè)施、設(shè)備的圖紙資料,及時(shí)增加修改資料,以便今后管理養(yǎng)護(hù),并建立完善的業(yè)主居住檔案,做到一戶一檔。
_為保護(hù)業(yè)主的隱私,所有業(yè)主的檔案均為機(jī)密資料。除司法機(jī)關(guān)辦案并出示有關(guān)手續(xù)以外,任何外部人員及單位均不得查閱。
1.3分類綱要
_工程建筑產(chǎn)權(quán)資料
_工程技術(shù)資料
_事務(wù)管理資料
_裝修資料
_維修資料
_治安交通管理資料
_設(shè)備管理資料
_社區(qū)文化資料
_員工管理資料
_業(yè)主反饋資料
_行政文件資料
_業(yè)主管委會(huì)資料
2財(cái)務(wù)管理
內(nèi)部財(cái)務(wù)管理
_制定財(cái)務(wù)權(quán)限
_協(xié)助經(jīng)理,制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
_制定財(cái)務(wù)預(yù)算
_制定財(cái)務(wù)運(yùn)作手冊(cè)
_每月財(cái)務(wù)結(jié)算
_年檢工作
對(duì)外財(cái)務(wù)工作
_物業(yè)管理費(fèi)的收取
_各種公共費(fèi)用的收支
_各種外包工作的支付
_維修工程費(fèi)用的支付
_其他費(fèi)用的收支
3人事管理
行政人事管理
_制定員工手冊(cè)
_統(tǒng)一員工形象
_建立辦公室制度
_建立人事檔案管理制度
_開(kāi)展員工考核、考勤管理工作
_要負(fù)責(zé)收集整理客戶入伙的各類資料
_要負(fù)責(zé)書信資料的往來(lái)
_物品的采購(gòu)管理
_制定月度采購(gòu)計(jì)劃
_編制大樓的相關(guān)崗位職責(zé)和工作制度
第4篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案
假日花園物業(yè)管理的日常工作方案
日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的管理工作。按階段來(lái)分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來(lái)分,又可以分為物業(yè)維
zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖
修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個(gè)專題進(jìn)行敘述。
第一章 前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、成立項(xiàng)目小組
簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項(xiàng)目小組,先行到位,開(kāi)展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議,定期與開(kāi)發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。
二、早期介入的主要工作
(一)會(huì)審圖紙
從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場(chǎng)所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。
(二)參與質(zhì)量管理
對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。
(三)收集技術(shù)檔案
不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。
(四)熟悉小區(qū)環(huán)境
了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:
(一)協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題;
(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;
(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;
(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試;
(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;
(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開(kāi)展如通郵、通電、通水、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;
(七)積極開(kāi)展各類招商引租工作;
(八)針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。
四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著'對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'的宗旨,對(duì)zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。
第二章 業(yè)主入駐
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開(kāi)工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。
一、入駐儀式簡(jiǎn)潔活潑
為擴(kuò)大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感,增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力,樹(shù)立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡(jiǎn)潔活潑的入駐儀式,邀請(qǐng)廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。
入駐儀式主要內(nèi)容要簡(jiǎn)潔,富有特色。
二、辦理入伙高效迅捷
(一)合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間,錯(cuò)開(kāi)入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時(shí)間安排與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決);
(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺(tái),一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡(jiǎn)潔高效;
(三)還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項(xiàng)服務(wù);
(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公,方便業(yè)主入伙。
zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程
辦理順序辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容
1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過(guò)程及入伙后注意事項(xiàng)
2管理處財(cái)務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用,開(kāi)立業(yè)主戶頭
3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊(cè)
4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房?jī)?nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)立即反饋至開(kāi)發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙
5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無(wú)誤后,交資料員保存并錄入電腦
注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;
三、入駐期配套服務(wù)力求完善
(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,開(kāi)設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;
(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊(duì)伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。
四、入駐期的便民服務(wù)措施
(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購(gòu)。
(二)提供臨時(shí)外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問(wèn)題。
(三)成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。
(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來(lái)往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報(bào)警使用。
第三章 二次裝修管理
業(yè)主入伙后,隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。
一、加強(qiáng)宣傳,正確
引導(dǎo)
(一)針對(duì)zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn),加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念,合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。
(二)制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查
根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)谛^(qū)裝修管理中注重于以下步驟:
(一)在二次裝修的審批過(guò)程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。
(二)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書',同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。
(三)加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管,實(shí)施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
(四)強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):
1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題,我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。
3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè);實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入口,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說(shuō)服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
裝修管理流程圖:
裝修
管理涉及的質(zhì)量控制文件:
《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請(qǐng)表》
《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄》《裝修違章處理記錄》
《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修管理程序》
《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。
我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。
第四章 業(yè)戶投訴處理
投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。
對(duì)于業(yè)戶投訴我們?cè)诠芾硖幵O(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:
一、投訴受理
業(yè)戶可通過(guò)電話、來(lái)訪、書信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說(shuō)明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過(guò)其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門及時(shí)處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報(bào),由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。
二、投訴處理
為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)處理,急修不過(guò)夜。對(duì)于其他方面的投訴,我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門,并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間(最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過(guò)三個(gè)工作日),暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋,普遍性投訴問(wèn)題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。
對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報(bào)告',以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。
三、投訴回訪
業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見(jiàn),同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及對(duì)策
(一)確保保安員的綜合素質(zhì)
1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí),樹(shù)立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變?cè)瓉?lái)保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。
(二)安全管理體系的建立
1.確定'動(dòng)態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置,對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。
2.在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式,巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
3.在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
4.強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。
5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。
(三)安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。
(四)逐步完善技防手段
我們將通過(guò)多種渠道籌集資金,并積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。
第六章 車輛及交通管理
小區(qū)的車輛及交通管理歷來(lái)是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對(duì)小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和合理的安排。
一、交通狀況預(yù)測(cè)及分析:
(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標(biāo)識(shí)等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。
(二)車輛以私家車數(shù)量較多,交通自覺(jué)意識(shí)不強(qiáng),極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。
二、管理措施與對(duì)策
(一)車管員在車庫(kù)出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí),要求保安員對(duì)進(jìn)入的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地下一、二層車庫(kù)的管理。
(二)強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé),同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車輛停留在大門口區(qū)域。
(三)樹(shù)立保險(xiǎn)意識(shí),實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購(gòu)買車輛保險(xiǎn),同時(shí)管理處將定期購(gòu)買停車場(chǎng)公共保險(xiǎn)。
(四)面對(duì)'特殊公民'值勤時(shí)車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對(duì)違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級(jí)監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況,取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺(jué),將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作:
我們堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制,并樹(shù)立'全員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
(一)消防教育宣傳工作
我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。
(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識(shí)和能力,防范于'未燃'。
一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。
(二)對(duì)于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案,方可開(kāi)工。
(三)在入駐期間,我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題,保證消防通道的順暢。
二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:
zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖
(一)報(bào)警
1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí),發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。
2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng),查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。
(二)召集
1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng),參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。
3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。
(三)滅火
1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況,迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開(kāi)展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。
2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令,向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。
4、若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí),不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。
(四)善后與恢復(fù)
火勢(shì)完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并協(xié)助消防部門查明火因,統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。
第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)
園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠,加強(qiáng)綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。
一、實(shí)行園林綠化管理
小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟(jì)、美觀'的指導(dǎo)思想,見(jiàn)縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點(diǎn)與一般,集中與分散,點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。
園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹(shù)木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。
二、綠化養(yǎng)護(hù)管理
俗話說(shuō):'三分種樹(shù),七分養(yǎng)護(hù)',這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí),還要針對(duì)不同花草樹(shù)木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期,對(duì)生存的客觀條件的要求,進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝,樹(shù)形美
觀完整無(wú)傾斜,花壇土壤疏松無(wú)垃圾,草坪平整清潔無(wú)雜草。
(一)樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)
1、新種樹(shù)苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%
2、蟲害的樹(shù)木不超過(guò)2%;
3、綠化建筑小品無(wú)損壞;
4、草坪無(wú)高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;
5、草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。
(二)樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、樹(shù)木:生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常;葉子枝干基本正常。
2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無(wú)雜草;生長(zhǎng)和顏色基本正常不枯黃;基本無(wú)病蟲害。
(三)綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求:
1、樹(shù)木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;
2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;
3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。
三、擺放植物花卉
綠化人員對(duì)小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點(diǎn)開(kāi)展屋頂綠化和垂直綠化。
植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細(xì)方案另行制定。
第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理
一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無(wú)異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測(cè)試驗(yàn),對(duì)配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無(wú)患。另外加強(qiáng)對(duì)照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)幫助解決。
(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;
2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除;
3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。
4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;
5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;
6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等突然情況時(shí),要及時(shí)切斷電源;
7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。
(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);
3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;
4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí),應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;
5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。
(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理
1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度;
2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;
3、日常保養(yǎng)要做到:
a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;
b、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;
c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;
d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。
二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題,及時(shí)維修。
智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對(duì)講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對(duì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對(duì)自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過(guò)加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理,按故障級(jí)別,應(yīng)急處理方法如下:
(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(二)停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修;
(四)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修。
對(duì)于技術(shù)難度大的故障,及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對(duì)此過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。
第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)
一、環(huán)境保護(hù)
在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的問(wèn)題。
(一)垃圾處理
現(xiàn)階段垃圾分類實(shí)施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過(guò)開(kāi)展系列的社區(qū)文化活動(dòng),積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設(shè)計(jì)多種造型美觀,經(jīng)濟(jì)實(shí)用的垃圾分類設(shè)施,以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時(shí),管理處將設(shè)專人對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢,確保分類效果。
此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開(kāi)辟垃圾分類后的回收渠道。
(二)噪音消除
小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來(lái)源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動(dòng)等。
我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:
1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;
2、嚴(yán)格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場(chǎng)車輛禁止鳴笛;
3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng);
4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化觀瞻
我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合,同時(shí)對(duì)保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營(yíng)造美麗的環(huán)境。
(四)凈化空氣
客觀上,對(duì)于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境承載的壓力。
二、環(huán)境管理
(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):
1.全員保潔,人過(guò)地凈;重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。
2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全;
3.建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù);
4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。
(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng) 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物
垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無(wú)明顯附著物,垃圾池周圍無(wú)積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次
2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡
2、瓷磚地面干凈,無(wú)明顯污跡黑印,無(wú)積水,條縫清晰
3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無(wú)蠟跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處
2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)
1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵,無(wú)蛛網(wǎng)
2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染
3、外墻光亮、整潔,無(wú)明顯水漬、油漬
04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無(wú)積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無(wú)塵
2、箱頂、側(cè)無(wú)塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染
3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)
06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠
2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵
3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像
07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無(wú)垃圾,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡(油污、黑印等)
08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損
09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈,無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無(wú)磚頭、大石子,配自動(dòng)剪草機(jī)
10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無(wú)塵、無(wú)水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵
11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢
12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼,無(wú)亂涂劃,無(wú)破損
13廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡,條縫清晰、無(wú)雜草
14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無(wú)明顯污跡,無(wú)積塵,無(wú)生銹破損現(xiàn)象
15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無(wú)明顯垃圾,雜物及泥沙,無(wú)蚊蟲滋生
16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污跡,無(wú)灰塵,半米內(nèi)可映出人影
2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像
三、'四害'消殺
維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù),進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍,配備消殺器材,定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺,每周五將對(duì)小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進(jìn)行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率,進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥,進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。
(一)消殺時(shí)間:每周五下午。
(二)消殺地點(diǎn):垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。
(三)消殺過(guò)程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。
