第1篇 物業(yè)管理員工手冊－公事處理程序
物業(yè)管理員工手冊:公事處理程序
目的是使員工在最短時間內解決公事上的困難。
一、直屬主管
員工在公事上出現(xiàn)困難或發(fā)生爭執(zhí)時,應首先向直屬主管報告(此直屬主管未必是部門經理),直屬主管應盡力解決;若屬權限外的,必須向上級部門經理請示。
二、部門經理
當直屬主管解決不了的問題,可用書面形式將調查材料向部門主管/經理報告,指出問題的性質,有關人員及建議解決的辦法,同時將副本送綜合管理部備案。部門經理解決,在必要時總經理可參與協(xié)助。
三、總經理
若經上述步驟還未能解決問題,須將調查結果及建議解決的辦法呈報物業(yè)公司總經理裁決。
四、仲裁小組
若遇重大問題,物業(yè)公司會由總經理、部門經理、員工代表組成仲裁小組協(xié)商解決,協(xié)商結果為最后裁決結果。任何管理階層在其職權范圍內能夠處理解決的,都應自己著手解決,不應推諉或向上級請示?？偨浝碓谌魏螘r候都可以提出參考意見。
第2篇 物業(yè)管理公司質量手冊:資源管理
物業(yè)管理有限公司質量手冊:資源管理
1資源提供
公司通過以下幾個方面確定和提供質量管理體系實施和保持所需的人力資源、設備設施、相關信息、基礎設施和工作環(huán)境等相應資源,滿足顧客要求、增強顧客滿意。
2人力資源
2.1總則
公司確定每一影響服務質量的人員和崗位所應具備的能力,包括在適當?shù)慕逃?、招聘、培訓基礎上所具有的服務意識、服務禮儀、服務技能、業(yè)務知識、專業(yè)技能和有關經驗;制定人員招聘和錄用規(guī)定、各崗位任職要求和任職能力的準則、招聘考核和日常工作考核的準則和與之有關的培訓要求;建立完善的選拔人才和培養(yǎng)人才的機制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調配建立相應的管理機制,確保人力資源系統(tǒng)的有效性。
2.2能力、意識和培訓
2.2.1對每一影響服務質量的人員及崗位,結合其工作性質、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求等因素進行分析和評估,確定其應具備的意識和能力,制定人員錄用標準和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。
2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓程序》對培訓工作進行指導和控制,通過崗前培訓、入職培訓、強化培訓、在職培訓、外送培訓等多種方式的培訓使每一影響服務質量的人員具備其應有的服務意識和能力。
2.2.3根據(jù)其工作性質、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求建立相應的考核制度以評價培訓的效果,定期進行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據(jù)、準則及具體的方法方式和手段予以明確和指導。
2.2.4根據(jù)評價、評估和分析的結果,結合有關的要求對影響服務
質量的人員進行適當?shù)恼{動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認識到所從事活動的相關性和重要性和為實現(xiàn)公司質量目標應做的貢獻。
2.2.6所有人員教育、招聘、培訓、考核、調動及升/降職的資料都形成質量記錄,有關記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》的要求執(zhí)行。
3基礎設施
3.1公司確定、提供并維持在物業(yè)管理服務提供所需的基礎設施。
a)在物業(yè)管理服務方面,確定和提供所需的管理用房,與項目服務質量有關的各類機電配套設施設備等,建立相應的規(guī)章制度進行管理;
b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設施及對講設備等。
3.2公用設施設備的維護保養(yǎng)是物業(yè)管理服務的一個業(yè)務組成,從另一個角度出發(fā),公用設施設備也是物業(yè)管理服務所必需的重要基礎設施之一?；谶@一特點,公司建立jsnhwy0-05《公共設施、設備管理程序》,對物業(yè)管理服務中的公用設施設備進行統(tǒng)一管理和控制。
4工作環(huán)境
a)對工作環(huán)境進行管理和控制,確定和滿足物業(yè)管理服務中各類機電設施設備工作場所的環(huán)境要求;
b)確保工作環(huán)境符合健康和安全的要求、環(huán)保要求、法律法規(guī)的要求,定期組織員工進行體檢以保障員工的身心健康;
5相關文件
jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》
jsnhwy0-02 《員工培訓程序》
jsnhwy0-03 《員工考核程序》
jsnhwy0-04 《人力資源調配管理程序》
jsnhwy0-05 《公共設施、設備管理程序》
第3篇 中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷
(考試時間:90分鐘)
注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂
一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內容的是( )。
a、 員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓
c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通
2. 對員工完成工作總結計劃水平的考核屬于( )的考核內容。
a、績 b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗收是查驗( )。
a、工程是否達到設計要求 b、工程是否優(yōu)質
c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關系分成兩個階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開
5. 下列不是業(yè)主大會權利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應當有超過( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責任人。
a、保安領班 b、保安隊長c、管理處經理 d、物業(yè)公司總經理
8. 房地產業(yè)兼有生產、經營、管理和( ),屬于第三產業(yè)。
a、投資 b、運輸 c、服務d、消費
9. 房地產二級市場可包括有( )等市場。
a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權互換、房屋開發(fā)
c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產使用權抵押、土地使用權互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。
a、政府定價 b、政府指導價c、經營者定價 d、市場定價
11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標管理 c、委托服務型 d、租賃經營型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務是( )。
a、基本業(yè)務 b、專項業(yè)務 c、特色業(yè)務 d、多種
經營業(yè)務
13. 物業(yè)管理的首要目標是( )。
a、為社會服務、使家庭、經濟、社會、環(huán)境協(xié)調發(fā)展 b、為業(yè)主服務,使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務,提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務,營造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應主動接受政府主管部門的指導和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當前物業(yè)管理服務通常采用的質量管理模式是( )。
a、產品生產模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導'家庭責任也是社會責任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。
a、引導功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能
17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務應( )。
a、由不同的機構管理 b、由同-機構管理c、由擁有者管理 d、由經營戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運轉的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型
23. 國務院《關于進-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過失責任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權限往往表現(xiàn)為濫用職權;違反法定義務往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任依照民法理論應該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過失責任 b、違約責任 c、轉承責任 d、行政責任
26. 在下列選項中,屬于出租人權利的是( )。
a、修繕房屋 b、法定解約 c、權利瑕疵擔保 d、納稅
27. 以通過仲裁途徑解決的應是( )性質的糾紛。
a、經濟 b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設備上標示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值
29. 某電氣照明線路標注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導線 b、四根截面是3mm2的導線
c、電線管管徑15mm d、導線型號是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設備宜采用的保護方式是( )。
a、保護接零 b、保護接地 c、保護接相 d、電氣設備外殼之問用導線連接
32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關選擇應為( )。
a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒
b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒
c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒
d、動作電流和動作時間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經過四個過程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內選層繼電器失靈 b、開門機傳動皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動觸頭與預選靜觸頭接觸不良 d、預選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫在相應層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結構平面圖
37. 為了加強新舊混凝土的(&n
bsp;)強度,維修時在舊混凝土結合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結 d、抗剪
38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產生干縮現(xiàn)象,使木板松動。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標準的項目劃分為( )項目,它們分屬結構、裝飾、設備三具部分。
a、12個 b、14個 c、16個 d、18個
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉式彈簧管 d、電動旋轉式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導向、約束的作用。 ( )
3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進行激勵兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學的研究對象主要是房地產商品的價值實現(xiàn)之后,進入消費過程的特殊矛盾的經濟關系及其運動規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務工作與后臺輔助工作松散地結合在一起的是準制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當?shù)能囕v進出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調解( )。
13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機的潤滑,應采用粘度較低的潤滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎應盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內地坪以上的房屋一次性全拆除,其應套用《廣州市修繕工程預算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》評定質量等級,進行竣工交驗。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應采用電容器補償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么
2. 電氣線路和電氣設備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護
3. 業(yè)主大會有哪些職權
4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結果,業(yè)主委員會經研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔違約責任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理
四、計算題(每小題4分,共4分)
1. 見圖示: ○54
請問:①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
第4篇 z物業(yè)轄區(qū)設施設備管理程序
物業(yè)轄區(qū)設施設備管理程序
1.目的:
為保證服務產品的符合性,本程序規(guī)定了必要設施設備的配置、提供和維護要求,以確保物業(yè)服務中所用設施設備處于受控狀態(tài)。
2.范圍:
適用于本公司設施設備的控制和管理。
3.職責:
3.1總經理負責決定設施設備的配置。
3.2工程部負責設備的控制和管理。
3.3工程部負責設備采購、人員配置和組織操作技能培訓。
3.4相關維保專業(yè)人員負責區(qū)域內設備設施的維護和日常保養(yǎng)。
4.程序:
4.1設備的規(guī)劃
總經理組織相關人員策劃和確定本公司所用設施設備,工程部負責將所配置的設備列帳于《設備管理臺帳》中,并確定重點設備檔案。
4.2設備的提供
工程部根據(jù)需求確定設備的規(guī)格、型號及配套裝置,提出采購申請報總經理審批后,進行采購。
4.3設備采購及驗收
4.3.1工程部選擇質量穩(wěn)定、環(huán)境影響較小、具有相當技術能力、檢驗能力和信譽較好的供應商,按采購計劃定購產品,執(zhí)行《采購控制程序》。
4.3.2工程部按照采購計劃、合同要求及隨貨清單驗收購進的設備,經驗收不合格的設備按有關要求,辦理退貨或調換,執(zhí)行《不合格控制程序》。
4.4安裝、調試、驗收
工程部根據(jù)需求制定安裝計劃,組織對設備的安裝調試,并按驗收標準驗收,填寫《設備安裝、調試、驗收記錄》,同時應要求供應商提供相應設備操作培訓。
4.5設備的維護保養(yǎng)
4.5.1設備投入運行后,由各設備維保專業(yè)人員和操作人員按《工程管理手冊》中的設備維護保養(yǎng)制度進行維護保養(yǎng)。
4.5.2由工程部組織制定年度、月度維保計劃,各專業(yè)編制《中海大廈設備年度維保計劃表》及《中海大廈設備月度維保計劃表》,經審批后組織實施。
4.5.3對大修后的設備由工程部組織進行驗收,合格后投入運行,并保存設備維護記錄。
4.6設備的維修
4.6.1設備需要維修時,各部門報工程部經理申請維修。
4.6.2由工程部根據(jù)設備損壞程度,確定維修計劃。如果需要委托外部機構維修,則需要經過總經理同意。維修后的設備可組織維修方、使用方進行聯(lián)合驗收,驗收結論記錄在設備維修記錄中。
4.6.3設備維修途中,須在故障設備上掛“待修”標識牌作識別。
4.7設備的報廢
4.7.1對無法修復、使用的設備由工程部報總部專業(yè)綜合管理部進行報廢審批。
4.7.2報廢設備應停止使用,由工程部進行隔離存放,未搬出使用現(xiàn)場的應作明顯的“報廢”標識。
4.8關鍵設備的管理
4.8.1工程部確定關鍵設備,每臺設備采用掛銘牌的方式進行標識,標明設備的名稱和編號等。
4.8.2關鍵設備在驗收、任何維修和改造之后,需要經過工程部組織鑒定,并掛狀態(tài)標識牌標明:完好、可用、待修等。
4.8.3設備鑒定時,需要對設備的操作和維護保養(yǎng)方法、程序以及計劃的適宜性進行確認,另外還需要對設備操作、維護人員的能力進行鑒定。
4.8.4監(jiān)視和測量設備的控制參見《監(jiān)視和測量設備控制程序》。
4.9人員配備控制
4.9.1工程部應依據(jù)需求及崗位設置、任職要求有關規(guī)定,配備一定資格的管理、操作人員,按《人力資源控制程序》執(zhí)行。
4.9.2工程部應依據(jù)需求,培訓管理人員和操作人員,確保其知識和技術滿足設備驗收、操作、維護過程的控制需要。
4.10工程部及相關維保專業(yè)負責保存設備維修、維護等各項記錄。
4.11對于各類設施設備的管理應做到
1)各類設施檔案資料齊全,管理良好;
2)設施運行正常,有完善的保養(yǎng)、檢修制度;
3)運行人員嚴格按照操作規(guī)程執(zhí)行;
4)消防設備完好,可隨時啟用;
5)鍋爐、空調、水、電等運行正常。
5.相關文件:
《采購控制程序》cop/jl-*wj-07
《不合格控制程序》cop/jl-*wj-12
《工程管理手冊》cop/mm-gc
《監(jiān)視和測量設備控制程序》cop/jl-*wj-09
《人力資源控制程序》cop/jl-*wj-03
6.相關記錄:
《設備管理臺帳》cop/jl-*wj-04-001
《中海大廈設備年度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(1)
《中海大廈設備月度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(2)
《設備安裝、調試、驗收記錄》cop/jl-*wj-04-003
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理內容5
小區(qū)物業(yè)管理內容(五)
在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等;
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理;
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;
9、整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。
第6篇 物業(yè)精細化管理培訓3
第三篇:安全巡檢工作要精細化
一、火情控制
某商場內一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發(fā)展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。
精細化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協(xié)調聯(lián)動,內部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;
4、將業(yè)主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火,事后經物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整 改。
精細化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標準的開關、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第7篇 物業(yè)公司財務管理手冊-財務管理概述
一、總則
1.財務管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務管理的三方面任務:
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經營管理服務。
(2)認真貫徹各項財經制度,維護財經紀律,實行財務監(jiān)督。
(3)加強經濟核算,增收節(jié)支,提高經濟效益。
3.配備專職財務人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經濟活動記錄工作。
4.做好年度財務預算,落實各項經濟指標。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務監(jiān)督,改善經營管理,提高經濟效益。
6.遵守各項有關法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務權限與職責
1.編制管理公司年度財務預算,制定各項經濟指標,并報總物業(yè)經理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務部有權拒付。
4.公司的一切開支應由經手人做出計劃報其部門主管經理簽字,且經財務部經理審核無誤報總物業(yè)經理審批后方可報銷。
5.有權拒付違反財經紀律和違反財務規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產登記制度,防止固定資產流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務報表,做好財務工作。
10.對超載財務權限,強行核銷不合理開支,打擊報復財務人員的行為,財務部經理有權向總物業(yè)經理及上級部門報告申述。
三、財務管理
1.財務部應根據(jù)國家要求,結合有關規(guī)定,認真進行財務處理與會計核算,及時編報各類財務報表,做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務狀況和經營成果。
2.財務部應嚴格控制各類費用開支,業(yè)務招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務收入限額內據(jù)實列入管理費用,并按如下標準提取:全年業(yè)務收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務收入額的千分之五;全年業(yè)務收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務收入的千分之三。
3.財務部應嚴格內部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結,賬賬相符,及時清理未達賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進入當期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第8篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準),根據(jù)有關規(guī)定,保修期內凡因施工原因引起的質量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負責,物業(yè)管理公司可代為住戶進行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災害、自然損耗或住戶使用不當所致的質量問題需要維修,不在保修范圍內,物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內部分費用由住戶負責,公用部分費用根據(jù)維修資金使用等相關規(guī)定以及實際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應業(yè)主負責。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負責修復,并承擔有關費用。
2.5 住戶對其購、租的樓宇擁有使用權,物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對樓宇的所有主要結構、公共場所及設施,行使管理權。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺住戶不得自行封閉,允許封閉的內陽臺應統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對室內進行裝修,應嚴格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應負擔清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應由家長負責。
2.9 樓宇內公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當而導致堵塞或損壞,住戶應負全部修理費用。
2.12 嚴禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經常保持整潔衛(wèi)生,嚴禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
第9篇 某寫字樓物業(yè)財務管理
一、物業(yè)管理的收費項目
(一)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務收費
4、其他特約服務收費
5、其他多種經營服務收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設施、設備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標準的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎)
3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則
(二)收費標準的預算
1.資料準備
2.收費項目分解與歸集
3.標準試算
(三)物業(yè)管理費的構成
1.管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設施、設備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設備、設施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養(yǎng)護等的費用;
5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統(tǒng)設備、器械等的配置及日常維修費、向當?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預見費用;
8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;
9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標準的調整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費的調整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質和面積分攤,加上原來的標準即為調整后的標準。
三、費用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第10篇 物業(yè)質量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進行一次管理評審,以評價公司質量管理體系的持續(xù)適宜性和有效性、充分性。如發(fā)生重大不符合事項或體系發(fā)生重大變化及其他情況時,可適當增加評審的次數(shù)。
5.5.2管理評審由公司總經理主持,管理者代表負責組織。
5.5.3管理評審內容:
a)公司質量方針和質量目標;
b)業(yè)主/住戶的要求;
c)過程的業(yè)績和產品的符合性;
d)預防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關影響質量管理體系的因素;
g)改進的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應包括以下方面有關的決定和措施:
a)質量管理體系及其過程有效性的改進。
b)與顧客(業(yè)主/住戶)要求有關產品的改進。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執(zhí)行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第11篇 物業(yè)管理知識競賽題答案
物業(yè)管理知識競賽題及答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》中主要有什么內容
答:有物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么
答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
5、住房專項維修資金主要指的是什么
答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。
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第12篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的組織機構
一、物業(yè)管理公司組織機構設置的要求
物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現(xiàn)公司的經營管理目標服務,它的設置應滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè),它的組織機構的設置必須保證具備這些功能,并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經營和服務活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此,組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關系協(xié)調
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內各要素的協(xié)調配合。因此,組織機構的設置必須保證公司內部各種關系的相互協(xié)調。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機構的設置要求從實際出發(fā),以低成本的投入達到最好的工作效率、經濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經濟實體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構,首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調和高效運作的關鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機構設置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能,實現(xiàn)公司的總目標,根據(jù)上述四個基本要求,組織機構的設置應遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經營發(fā)展目標,組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講,組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構,因機構設職設人,這是組織機構設置的目標原則。
(二)統(tǒng)一領導與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經營戰(zhàn)略和重大決策權應集中在高層領導手中,而日常工作的管理與經營權力則逐級授權,實行層次化管理。統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調進行和實現(xiàn)總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標,甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領導尤應注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志,它不僅能提高勞動生產率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標也就不難實現(xiàn)了。
(四)責權對應原則
整個公司的責任和權力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權,不僅不能調動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務的完成;有權無責,必然助長官僚主義,導致權力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關系時,一般情況下應盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機構的類型
物業(yè)管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業(yè)組,由經理直接指揮。
直線制的
特點是企業(yè)的各級組織機構從上到下實行垂直領導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設專門職能機構,只設職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點是責權統(tǒng)一,行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部,下設經營部、房產管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務部門、職能部門,如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點,既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點,又具有職能分工的長處,它將機構形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領導的負擔,提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權,各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構,應特別注意克服它的弱點。
(三)現(xiàn)行常見的組織機構
物業(yè)管理公司的組織機構雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點進行設置。目前,一般物業(yè)管理公司的機構設置大都采用經理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團化選擇
物業(yè)管理公司的集團化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經營的發(fā)展道路,實際上是市場競爭的必然結果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點:
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調配人力物力,降低人力成本,提高設備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產生規(guī)模經濟效益
集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經濟效益。
4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團化的物業(yè)管理使管理權分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設,誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。
第13篇 物業(yè)管理職業(yè)道德培訓教材
物業(yè)管理公司職業(yè)道德培訓教材
職業(yè)道德定義
所謂職業(yè)道德,就是同人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點所要求的道德準則、道德情操與道德品質的總和,它既是對本職人員在職業(yè)活動中行為的要求,同時又是職業(yè)對社會所負的道德責任與義務。 愛崗敬業(yè),誠實守信,辦事公道,服務群眾,奉獻社會。
職業(yè)道德的涵義包括以下八個方面:
(1)職業(yè)道德是一種職業(yè)規(guī)范,受社會普遍的認可。
(2)職業(yè)道德是長期以來自然形成的。
(3)職業(yè)道德沒有確定形式,通常體現(xiàn)為觀念、習慣、信念等。
(4)職業(yè)道德 依靠文化、內心信念和習慣,通過員工的自律實現(xiàn)。
(5)職業(yè)道德大多沒有實質的約束力和強制力。
(6)職業(yè)道德的主要內容是對員工義務的要求。
(7)職業(yè)道德標準多元 化,代表了不同企業(yè)可能具有不同的價值觀。
(8)職業(yè)道德承載著企業(yè)文化和凝聚力,影響深遠。
每個從業(yè)人員,不論是從事哪種職業(yè),在職業(yè)活動中都要遵守道德。要理解職業(yè)道德需要掌握以下四點:
首先,在內容方面,職業(yè)道德總是要鮮明地表達職業(yè)義務、職業(yè)責任以及職業(yè)行為上的道德準則。它不是一般地反映社會道德和階級道德的要求,而是要反映職業(yè)、行業(yè)以至產業(yè)特殊利益的要求;它不是在一般意義上的社會實踐基礎上形成的,而是在特定的職業(yè)實踐的基礎上形成的,因而它往往表現(xiàn)為某一職業(yè)特有的道德傳統(tǒng)和道德習慣,表現(xiàn)為從事某一職業(yè)的人們所特有道德心理和道德品質。甚至造成從事不同職業(yè)的人們在道德品貌上的差異。如人們常說,某人有“軍人作風”、“ 工人性格”、“農民意識”、“干部派頭”、“學生味”、“學究氣”、“商人習氣”等、
其次,在表現(xiàn)形式方面:職業(yè)道德往往比較具體、靈活、多樣。它總是從本職業(yè)的交流活動的實際出發(fā),采用制度、守則、公約、承諾、誓言、條例,以至標語口號之類的形式,這些靈活的形式既易于為從業(yè)人員所接受和實行,而且易于形成一種職業(yè)的道德習慣。
再次,從調節(jié)的范圍來看,職業(yè)道德一方面是用來調節(jié)從業(yè)人員內部關系,加強職業(yè)、行業(yè)內部人員的凝聚力;另一方面,它也是用來調節(jié)從業(yè)人員與其服務對象之間的關系,用來塑造本職業(yè)從業(yè)人員的形象。
最后,從產生的效果來看,職業(yè)道德既能使一定的社會或階級的道德原則和規(guī)范的“職業(yè)化”,又使個人道德品質“成熟化”。職業(yè)道德雖然是在特定的職業(yè)生活中形成的,但它決不是離開階級道德或社會道德而獨立存在的道德類型。在階級社會里,職業(yè)道德始終是在階級道德和社會道德的制約和影響下存在和發(fā)展的;職業(yè)道德和階級道德或社會道德之間的關系,就是一般與特殊、共性與個性之間的關系。任何一種形式的職業(yè)道德,都在不同程度上體現(xiàn)著階級道德或社會道德的要求。同樣,階級道德或社會道德,在很大范圍上都是通過具體的職業(yè)道德形式表現(xiàn)出來的。同時,職業(yè)道德主要表現(xiàn)在實際從事一定職業(yè)的成人的意識和行為中,是道德意識和道德行為成熟的階段。職業(yè)道德與各種職業(yè)要求和職業(yè)生活結合,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性,形成比較穩(wěn)定的職業(yè)心理和職業(yè)習慣,以致在很大程度上改變人們在學校生活階段和少年生活階段所形成的品行,影響道德主體的道德風貌。 通過上述分析不難看出職業(yè)道德具有以下特點。
1. 職業(yè)道德具有適用范圍的有限性。
每種職業(yè)都擔負著一種特定的職業(yè)責任和職業(yè)義務。由于各種職業(yè)的職業(yè)責任和義務不同,從而形成各自特定的職業(yè)道德的具體規(guī)范。
2. 職業(yè)道德具有發(fā)展的歷史繼承性。
由于職業(yè)具有不斷發(fā)展和世代延續(xù)的特征,不僅其技術世代延續(xù),其管理員工的方法、與服務對象打交道的方法,也有一定歷史繼承性。如“有教無類”、“學而不厭,誨人不倦”,從古至今始終是教師的職業(yè)道德。
3. 職業(yè)道德表達形式多種多樣
由于各種職業(yè)道德的要求都較為具體、細致,因此其表達形式多種多樣。
4. 職業(yè)道德兼有強烈的紀律性。
紀律也是一種行為規(guī)范,但它是介于法律和道德之間的一種特殊的規(guī)范。它既要求人們能自覺遵守,又帶有一定的強制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又帶有一定的法律的色彩。就是說,一方面遵守紀律是一種美德,另一方面,遵守紀律又帶有強制性,具有法令的要求。例如,工人必須執(zhí)行操作規(guī)程和安全規(guī)定;軍人要有嚴明的紀律等等。因此,職業(yè)道德有時又以制度、章程、條例的形式表達,讓從業(yè)人員認識到職業(yè)道德又具有紀律的規(guī)范性。 職業(yè)道德是社會道德體系的重要組成部分,它一方面具有社會道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具體表現(xiàn)在:
1、調節(jié)職業(yè)交往中從業(yè)人員內部以及從業(yè)人員與服務對象間的關系。
職業(yè)道德的基本職能是調節(jié)職能。它一方面可以調節(jié)從業(yè)人員內部的關系,即運用職業(yè)道德規(guī)范約束職業(yè)內部人員的行為,促進職業(yè)內部人員的團結與合作。如職業(yè)道德規(guī)范要求各行各業(yè)的從業(yè)人員,都要團結、互助、愛崗、敬業(yè)、齊心協(xié)力地為發(fā)展本行業(yè)、本職業(yè)服務。另一方面,職業(yè)道德又可以調節(jié)從業(yè)人員和服務對象之間的關系。如職業(yè)道德規(guī)定了制造產品的工人要怎樣對用戶負責;營銷人員怎樣對顧客負責;醫(yī)生怎樣對病人負責;教師怎樣對學生負責等等。
2、 有助于維護和提高本行業(yè)的信譽。
一個行業(yè)、一個企業(yè)的信譽,也就是它們的形象、信用和聲譽,是指企業(yè)及其產品與服務在社會公眾中的信任程度,提高企業(yè)的信譽主要靠產品的質量和服務質量,而從業(yè)人員職業(yè)道德水平高是產品質量和服務質量的有效保證。若從業(yè)人員職業(yè)道德水平不高,很難生產出優(yōu)質的產品和提供優(yōu)質的服務
3、 促進本行業(yè)的發(fā)展。
行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展有賴于高的經濟效益,而高的經濟效益源于高的員工素質。員工素質主要包含知識、能力、責任心三個方面,其中責任心是最重要的。而職業(yè)道德水平高的從業(yè)人員其責任心是極強的,因此,職業(yè)道德能促進本行業(yè)的發(fā)展。
4、 有助于提高全社會的道德水平。
職業(yè)道德是整個社會道德的主要內容。職業(yè)道德一方面涉及到每個從業(yè)者如何對待職業(yè),如何對待工作,同時也是一個從業(yè)人員的生活態(tài)度、價值觀念的表現(xiàn);是一個人的道德意識,道德行為發(fā)展的成熟階段,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性。另一方面,職業(yè)道德也是一個職業(yè)集體,甚至一個行業(yè)全體人員的行為表現(xiàn),如果每個行業(yè),每個職業(yè)集體都具備優(yōu)良的道德,對整個社會道德水平的提高肯定會發(fā)揮重要作用。
第14篇 物業(yè)物品供應商控制管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp5.2 物業(yè)公司物品供應商控制管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
選擇合格的物品供應商,保證所采購商品的質量。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及公司物業(yè)分承包商對本公司所轄小區(qū)住戶的零維修材料和大修所用材料供應商的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6章
3.2iso9002標準第4.6章
4.職責:
4.1綜合辦公室職責:
4.1.1綜合辦公室負責公司所購物品供應商的調查、篩選工作,編制《合格供應商名單》。
4.1.2管理者副代表負責對物品供應商的審核。
4.1.3副總經理負責對物品供應商調查報告的審批。
4.2工程維修部職責:
4.2.1工程維修部負責分承包商對本公司所管轄區(qū)住戶零維修用料和施工材料的檢查,見ej-qp5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程維修部負責對自己或大修所購材料進行調查,并形成調查報告,經管理者副代表或副總經理審核。
5.工作程序:
5.1在確定物品供應商之前,工程維修部(綜合辦公室)須對供應商(物業(yè)分承包商大修所用材料的供應商)進行調查,篩選出供貨業(yè)績好,有一定信譽的物品供應商,將調查結果匯總在《物品供應商調查報告》上,經副總經理批準后,列入合格供應商名單,采購時從中選擇和確定一家物品供應商。
5.2對供應商提供的不合格產品,驗收部門、使用部門必須要求調換,經調換不符合要求的,可提出退貨,問題嚴重者,取消供應商資格。
5.3定期評審:
5.3.1綜合辦公室(工程維修部)每年組織對長期的物品供應商進行一次評審,內容包括產品質量、服務水平、售后服務等,評審結果填寫在《物品供應商年度評審報告》,報副總經理審批,并在綜合辦公室(工程維修部)備案歸檔,評審不合格取消供貨資格。
5.3.2對于在iso 9002質量體系正式運行前已供貨超過半年的供應商,由綜合辦公室(工程維修部)組織對其進行一次年度評審,合格者直接進入《合格供應商名單》。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《合格供應商名單》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品供應商年度評審報告》 ej-qr-qp5.2-02
6.3《物品供應商調查報告》 ej-qr-qp5.2-03
第15篇 物業(yè)管理公司質量手冊批準頁
物業(yè)管理有限公司質量手冊批準頁
本《質量手冊》闡述了公司的質量方針,描述了公司按照iso9001:2000國際標準、有關法規(guī)、條例、顧客對服務質量的期望及要求和公司的目標,參照了國際標準iso9004:2000所建立的質量體系。本手冊對內用于實施質量管理,對外用于證實公司的質量保證能力。
本《質量手冊》及生效之《程序文件》、《作業(yè)指導書》、規(guī)定、辦法等共同構成公司的體系文件,公司全體員工均應遵照執(zhí)行。
本手冊分受控版和非受控版二種發(fā)放控制形式。受控版發(fā)放至公司各部門負責人及以上職務的人員、有關認證機構;非受控版發(fā)放給有一定業(yè)務需要的單位和個人,供宣傳介紹之用。當《質量手冊》正本發(fā)生修改時,各受控版均會得到相應修改。
公司質量體系文件未經總經理書面同意,不得復制提供給其他任何公司或個人。
本《質量手冊》自批準之日起生效。
**省**物業(yè)管理有限公司
總經理(簽署):
二○**年五月二十日
第16篇 物業(yè)公司：空置房屋管理程序
物業(yè)公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
為保證管理處所管轄范圍內空置房屋的功能處于能正常使用狀態(tài)。
2.范圍
本程序適用于開發(fā)商移交的所有空置房屋的防護管理。
3.定義
空置房屋:物業(yè)公司已接管,尚未售出及售出后尚未辦理入住手續(xù)的房屋。
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人負責空置房屋的全面監(jiān)控管理
管業(yè)部負責對空置房屋、設施進行清潔,發(fā)現(xiàn)問題應及時反饋給相關部門
安全部負責空置房屋的安全管理
工程部負責空置房屋內設施的檢查、保養(yǎng)、維修
5.方法及過程控制
5.1清潔管理
5.1.1清潔范圍及順序
5.1.1.1清潔范圍:門、窗戶、地面、屋頂、墻面、及室內各種設備設施。
5.1.1.2清潔順序:由里至外,由上至下。
5.1.2清潔方法及標準
5.1.2.1門:
a、工作方法:用濕抹布進行擦拭兩遍,再用干抹布進行一遍擦拭。
b、工作標準:表面清潔無明顯塵土,無油性類及涂料類污跡。
5.1.2.2窗戶:
a、工作方法:用板刷掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土,再用濕抹布進行二邊擦拭,玻璃用濕抹布報紙進行擦拭。
b、工作標準:窗縫無明顯灰塵,窗臺無明顯塵土及涂料類污染,玻璃明亮無明顯塵土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用掃帚清掃地面,濕抹布擦拭兩遍。
b、工作標準:地面干凈整潔、無油性類及涂料類污染。
5.1.2.4頂部、墻面:
a、工作方法:用撣子進行清掃,若發(fā)現(xiàn)墻面有污染用細紗紙進行打磨。
b、工作標準:干凈整潔、無灰。
5.1.3管理處指定專人列出空置房屋清單。抄送工程部、安全部,管理處、前臺、監(jiān)控每月進行整理。
5.1.4清潔人員依據(jù)空置房屋清單每月一次對空置房屋進行打掃,并注意室內設施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即報工程部維修。
5.1.5管業(yè)部主管每月對空置房屋進行檢查并記錄在《空置房屋清潔工作記錄表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理處指定人員應及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每兩天巡邏一次。
5.2.2巡邏崗在巡查時應特別注意空置房屋的門窗是否關閉,照明是否關閉,房屋內是否異味、異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異常現(xiàn)象。
5.2.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前確保空置房屋門窗關閉,排水暢通。
5.2.4如遇空置房內有可疑人員活動情況,巡邏崗應立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進行盤查控制。
5.2.5安全部巡視人員依據(jù)空置房屋清單每日對空置房屋進行巡視,并記錄于《安全員值班記錄表》中,
5.3設施檢查、維修及防護。
5.3.1工程人員每月依據(jù)空置房屋清單檢查空置房屋內所有設施并將檢查情況記錄在《空置房屋設施檢查記錄》中,并判斷是否需要維修。
5.3.2在大雨過后,工程人員應對頂層空置房屋進行一次檢查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人員每半月對所有空置房屋進行一次檢查。
5.3.4國家法定節(jié)假日前,工程人員對所有空置房屋進行一次檢查。
5.3.5設施檢查內容參見《空置房屋設施檢查記錄》。
5.3.6維修過程
5.3.6.1大廈管理:如需要維修,報告管理處前臺,由前臺開具《居家服務情況記錄表》并派人進行修理。
5.3.6.2小區(qū)管理:根據(jù)《天津市商品住宅質量保證書》上保修期限,在保修期內的,由工程部向開發(fā)商及時反饋,并跟蹤維修情況;如超出保修期則開具《居家服務情況記錄表》進行維修(采取有償服務)。并做好相關手續(xù)。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保潔管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顧客溝通程序》
7.質量記錄
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全員值班記錄表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服務情況記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清潔工作記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋設施檢查記錄》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清單》
