物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理【16篇】

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：85

物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理

第1篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行集約化的品牌管理,走社會(huì)化的道路。因此,作為房地產(chǎn)中介服務(wù)的從業(yè)人員,除要求自身熟悉及掌握國(guó)家的有關(guān)政令、法規(guī),還要運(yùn)用自身所掌握的專業(yè)知識(shí)正確引導(dǎo)顧客的消費(fèi),真正起到顧問(wèn)的職能。以下為對(duì)中介服務(wù)的從業(yè)人員的工作要求:

1.工作步驟

一名業(yè)務(wù)員被指示做某一工作時(shí),最好依以下步驟來(lái)進(jìn)行,以收事半功倍之效。

(1)接受工作指示或命令。一般業(yè)務(wù)員做某一工作時(shí),會(huì)接獲上司的工作指示。這時(shí)候,不能只聽(tīng)上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標(biāo)是什么②為什么必須達(dá)到那個(gè)目標(biāo)③何時(shí)達(dá)到④如何會(huì)做得更好

(2)搜集有關(guān)的資料、情報(bào)。即搜集與工作的計(jì)劃、執(zhí)行等相關(guān)的文件、資料、情報(bào),而且對(duì)于情報(bào)的選擇,要有慧眼。

(3)考量工作的步驟與方法。愈是需要花長(zhǎng)時(shí)間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來(lái)做,才比較有效率,此時(shí)宜好好活用“5w2h”

第2篇金地花園物業(yè)管理設(shè)想目標(biāo)

金地國(guó)際花園物業(yè)管理設(shè)想及目標(biāo)

作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個(gè)重要組成部分,金地國(guó)際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨(dú)具匠心的園區(qū)環(huán)境建設(shè),特殊的業(yè)戶群體組成,具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的卓越品質(zhì),和諧的融入整個(gè)大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風(fēng)格;繼而對(duì)后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。

對(duì)此,在充分考慮到園區(qū)實(shí)際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結(jié)合金地物業(yè)的特點(diǎn),對(duì)金地國(guó)際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國(guó)際花園作為北京長(zhǎng)安街尊貴起點(diǎn)、cbd財(cái)富之門的典范特質(zhì)為指導(dǎo)原則,iso9000質(zhì)量管理體系為實(shí)施準(zhǔn)則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢(shì),導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式,實(shí)施分區(qū)而治;形成相對(duì)獨(dú)立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務(wù)理念,彰顯尊貴。

(一)管理設(shè)想:

1、建設(shè)一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊(duì)伍,訓(xùn)練并儲(chǔ)備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;

2、利用金地國(guó)際花園優(yōu)越地理位置和硬件設(shè)施,營(yíng)造具有金地特色的高品位的社區(qū);

3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護(hù)管理、

行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理及綜合服務(wù)管理)全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系,通過(guò)職業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化,結(jié)合金地國(guó)際花園的實(shí)際情況,全面落實(shí)達(dá)到'國(guó)優(yōu)'物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)。

4、借鑒酒店業(yè)所獨(dú)具的高水準(zhǔn)服務(wù)模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)在金地國(guó)際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務(wù)模式,主動(dòng)、適時(shí)了解業(yè)戶的表象需求及實(shí)質(zhì)需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國(guó)際花園管理處整體工作核心。通過(guò)在物業(yè)管理范圍內(nèi)實(shí)施金地倡導(dǎo)的'以人為本'的全方位個(gè)性化服務(wù),與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營(yíng)造'溫馨家園'。

在國(guó)際花園物業(yè)管理中,將導(dǎo)入金地物業(yè)'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'的管理理念。為金地國(guó)際花園每一戶建立服務(wù)檔案,對(duì)每一位業(yè)戶通過(guò)多信息渠道進(jìn)行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項(xiàng)目:區(qū)域、國(guó)籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會(huì)地位、學(xué)歷、血型、性格、愛(ài)好、習(xí)慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等;在持續(xù)對(duì)小區(qū)業(yè)戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)分析,針對(duì)性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息,及時(shí)改進(jìn)和提升服務(wù)品質(zhì)以求達(dá)到服務(wù)于業(yè)戶開(kāi)口之前,實(shí)現(xiàn)超前服務(wù);

關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)亦將形成金地國(guó)際花園物業(yè)服務(wù)、管理的品質(zhì)準(zhǔn)則,服務(wù)產(chǎn)品本身的無(wú)形性、時(shí)效性以及科技含量低等特性決定了服務(wù)產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的能力,將直接決定服務(wù)品質(zhì)的水準(zhǔn)高低。在金地國(guó)際花園的管理中通過(guò)以國(guó)際酒店業(yè)通行的服務(wù)細(xì)節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務(wù)創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務(wù)特色。

在金地國(guó)際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗(yàn)金地物業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn),凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。

我們將通過(guò)成立'業(yè)戶應(yīng)急服務(wù)隊(duì)'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)戶需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時(shí)滿意的即時(shí)服務(wù)。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時(shí)即時(shí)出現(xiàn),業(yè)戶沒(méi)有服務(wù)需要時(shí)在視覺(jué)上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務(wù)人員卻可以感受到我們無(wú)處不在的服務(wù);比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動(dòng)高峰期避開(kāi);小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動(dòng)高峰期將嚴(yán)格避開(kāi)業(yè)戶活動(dòng)區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。

金地國(guó)際花園管理目標(biāo)承諾:

在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國(guó)際花園達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

第3篇物業(yè)車輛管理員專項(xiàng)培訓(xùn)

物業(yè)車輛管理員的專項(xiàng)培訓(xùn)

基本專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)

1.熟練應(yīng)用、設(shè)置各種停車、警示等標(biāo)志。

2.指揮、引導(dǎo)車輛時(shí)動(dòng)作干脆利落、標(biāo)準(zhǔn)到位。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以內(nèi)完成。

2.基本身體素質(zhì)訓(xùn)練,如早操、器械鍛煉等。

理論、禮儀知識(shí)培訓(xùn)

1.道路交通相關(guān)法律法規(guī)。

2.停車場(chǎng)、車庫(kù)具體規(guī)劃設(shè)置。

3.公司物業(yè)車輛管理規(guī)定。

4.車輛指揮、管理禮貌服務(wù)用語(yǔ)。

4.4.5消防員的專項(xiàng)培訓(xùn)

消防應(yīng)用技術(shù)培訓(xùn)

1.穿消防衣15秒以內(nèi)。

2.熟練操作消防器材,并熟知它們的所在位置。

3.正確熟練地使用手提滅火器,能迅速提至火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),不倒置或平放滅火器,正確熟練使用消火栓、拋水帶、收水帶。

4.會(huì)利用其他器材應(yīng)急撲火,如拋麻袋、用濕棉被覆蓋。

5.利用器材逃生,如緩降器、床單、沙發(fā)墊等。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以內(nèi)完成。

2.俯臥撐50個(gè)以上。

3.120秒以內(nèi)爬樓20層。

4.負(fù)重跑訓(xùn)練。

實(shí)戰(zhàn)演練

1.緊急集合,40秒內(nèi)穿戴、集合完畢。

2.緊急疏散,熟悉逃生通道路線,能迅速引導(dǎo)群眾找到出口逃離火場(chǎng)。

3.緊急救護(hù),懂得單人救護(hù)、雙人救護(hù),能迅速而最大限度地挽救生命。

4.提水接力。

5.實(shí)景演練撲滅各種火災(zāi)。

理論、禮儀知識(shí)培訓(xùn)

1.各種防火安全及消防法規(guī)。

2.公司物業(yè)消防安全規(guī)定。

3.消防安全管理常識(shí)。

4.各種火災(zāi)的撲救方法、注意事項(xiàng)、應(yīng)急措施。

5.消防員職業(yè)道德教育。

第4篇物業(yè)管理委任合同契約書

物業(yè)管理委任契約書

立契約書人：

委托人：_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)

受任人：_____(以下簡(jiǎn)稱乙方)

茲因甲方為興建_____大廈發(fā)展商，據(jù)大廈公共契約規(guī)定為大廈管理經(jīng)營(yíng)者，有權(quán)處理大廈之管理事務(wù)?，F(xiàn)協(xié)議委任乙方為甲方之物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)在大廈落成前提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權(quán)利、職務(wù)及義務(wù)，雙方議定條款如下：

第一條物業(yè)名稱。

現(xiàn)名_____大廈，或日后該物業(yè)名稱獲準(zhǔn)變更時(shí)的新名稱。

第二條物業(yè)地址。

_____________________________。

第三條服務(wù)范圍。

服務(wù)范圍如附件內(nèi)容(略)所載。

第四條聘約期限。

1.前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)由簽約日開(kāi)始生效，至大廈落成并交付使用日止。

2.物業(yè)管理服務(wù)由交付使用日開(kāi)始，為期_____年;屆時(shí)如雙方同意，本契約可以續(xù)約，但應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月由甲、乙雙方重新簽署新契約規(guī)定之。

第五條物業(yè)管理收費(fèi)及物業(yè)設(shè)備的維護(hù)、管理、維修、更換等。

1.乙方管理大廈收取之管理費(fèi)用由乙方運(yùn)作，其盈余部分為乙方應(yīng)得之合理利潤(rùn)，甲方不參與分成。

2.甲、乙雙方在物業(yè)管理移交手續(xù)完成時(shí)，就乙方接管的物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的狀況，根據(jù)北京市各單項(xiàng)設(shè)備維護(hù)、維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合乙方管理水平、制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并確定相應(yīng)的預(yù)算管理制度。

3.為保證大型設(shè)施、設(shè)備如電梯、保安警視系統(tǒng)，電訊系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、污水管網(wǎng)、自來(lái)水熱水管網(wǎng)等的設(shè)備使用或更新，乙方應(yīng)設(shè)立大、中修理及更新基金，基金標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備的更新改造費(fèi)用由乙方測(cè)算，提出報(bào)告，經(jīng)甲方核準(zhǔn)后，由乙方執(zhí)行。

第六條設(shè)施、設(shè)備、圖紙的移交。

1.甲方應(yīng)將該物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應(yīng)由雙方委派專業(yè)技術(shù)人員辦理，移交圖紙逐項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經(jīng)移交或移交不清、解釋劃定不明的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物管理失當(dāng)或造成損失乙方不負(fù)責(zé)任。

2.圖紙移交或驗(yàn)收應(yīng)以書面方式進(jìn)行，由技術(shù)人員逐項(xiàng)記錄，雙方簽字、蓋章確認(rèn)。

3.移交項(xiàng)目的文件記錄應(yīng)由雙方分別歸檔保存以備查核。

第七條物業(yè)管理公約。

1.甲方授權(quán)乙方制定物業(yè)管理公約與物業(yè)管理有關(guān)的一切規(guī)章制度，并由乙方具體執(zhí)行。甲方及大廈的租戶或有獨(dú)立完整產(chǎn)權(quán)的業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守該等公約或規(guī)章制度的規(guī)定，在甲方、租戶、業(yè)主遵守該等文件的情況，出現(xiàn)的管理失當(dāng)由乙方負(fù)責(zé)。若因甲方租戶、業(yè)主違反該等文件規(guī)定而造成的物業(yè)管理失當(dāng)或造成損失，應(yīng)由相應(yīng)責(zé)任人負(fù)責(zé)。

2.甲方授權(quán)乙方有足夠的權(quán)力制定應(yīng)急措施或臨時(shí)規(guī)定，為有效管理該物業(yè)而制定的該等規(guī)定，甲方或甲方協(xié)助租戶、業(yè)主要嚴(yán)格遵守之。

第八條協(xié)商及舉報(bào)投訴。

1.為管理該物業(yè)而發(fā)生的重大事項(xiàng)，甲、乙雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。

2.乙方自愿接收甲方監(jiān)督，因乙方管理不當(dāng)，租戶、業(yè)主及甲方有權(quán)投訴，乙方應(yīng)立即采取措施予以糾正。

第九條管理機(jī)構(gòu)。

1.乙方在接管該物業(yè)后，于_____天內(nèi)完成管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位負(fù)責(zé)制度，乙方管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方案及崗位負(fù)責(zé)制度及相應(yīng)聯(lián)絡(luò)方式應(yīng)報(bào)告甲方，以便甲方使用、監(jiān)督。

2.甲方應(yīng)向乙方提供必要的辦公用房，_____。

第十條財(cái)務(wù)管理。

1.乙方根據(jù)前述規(guī)定和《管理維修公約》而確定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)，乙方應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度。妥善使用各項(xiàng)費(fèi)用。

2.乙方的年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案應(yīng)報(bào)甲方備案，乙方根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)調(diào)價(jià)因素而需調(diào)整管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)與甲方協(xié)商核準(zhǔn)后實(shí)施。

3.所有原始單據(jù)、憑證、帳本、報(bào)表記錄由乙方妥善保管。

第十一條物業(yè)管理年終獎(jiǎng)勵(lì)金。

因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方另行協(xié)商。

第十二條稅費(fèi)。

政府對(duì)該物業(yè)征收各項(xiàng)稅費(fèi)為甲方應(yīng)納稅費(fèi)，由甲方負(fù)擔(dān)。乙方作為正常營(yíng)業(yè)企業(yè)的應(yīng)納稅費(fèi)由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第十三條違約。

1.甲方或甲方承租人違反本協(xié)議及該物業(yè)管理文件的規(guī)定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業(yè)管理失當(dāng)或乙方的損失，甲方或相應(yīng)責(zé)任人應(yīng)予賠償，賠償以實(shí)際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構(gòu)成的違約行為，責(zé)任方還應(yīng)按該等文件規(guī)定向乙方交納違約金。

2.若因乙方管理不當(dāng)、疏于管理而造成甲方的物業(yè)的損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。若因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名投訴或聯(lián)名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業(yè)完整地移交甲方。

第十四條所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

甲方所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響本合同執(zhí)行，甲方的受讓方應(yīng)無(wú)條件繼續(xù)執(zhí)行本合同。

第十五條終止。

1.甲、乙雙方認(rèn)為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。

2.因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名提議更換物業(yè)管理公司，本合同終止。

3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無(wú)法執(zhí)行，本合同終止?；蛞蚣追竭`反本協(xié)議，或因甲方原因而導(dǎo)致乙方無(wú)法管理，甲方應(yīng)同意與乙方終止本協(xié)議。

第十六條爭(zhēng)議。

因本合同而引致一切爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可以提起訴訟。

第十七條保險(xiǎn)。

關(guān)于物業(yè)的各項(xiàng)保險(xiǎn)由甲方自行投保。

第十八條其他。

1.一切本協(xié)議、本協(xié)議所列附件及正式合同的補(bǔ)充、修改，均以書面方式進(jìn)行，該附件、補(bǔ)充、修改都是本協(xié)議不可分割的附件，具有同等法律效力。

2.本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。

甲方：_____ 乙方：_____

法人代表：_____ 法人代表：_____

___年___月___日

第5篇萬(wàn)科物業(yè)租售中介業(yè)務(wù)管理程序

vk物業(yè)租售中介業(yè)務(wù)管理程序

1.目的:

確保租售業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。

2.范圍

適用于公司物業(yè)服務(wù)中心及租售中心的租售業(yè)務(wù)。

3.職責(zé)

部門/崗位工作內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理部監(jiān)督租售業(yè)務(wù)各項(xiàng)收付款工作

物業(yè)服務(wù)中心租賃業(yè)務(wù)的獨(dú)立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)接待、委托受理工作;

已設(shè)租售中心接待點(diǎn)或地鋪的小區(qū),物業(yè)服務(wù)中心不再開(kāi)展租售中介業(yè)務(wù)

租售中心租賃、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理,對(duì)公司租售業(yè)務(wù)管理監(jiān)督;

租售專員業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo);地產(chǎn)尾盤、車位、商鋪?zhàn)馐鄞?/p>

租售人員客戶收款工作的溝通及各項(xiàng)租售業(yè)務(wù)辦理

4.方法和過(guò)程控制

4.1 基本要求

4.1.1業(yè)務(wù)操作必須遵循法津和行業(yè)規(guī)定,不得違規(guī)操作。

4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)已委托的租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無(wú)裝修、價(jià)格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢(shì);熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。

4.2接待、簽約

4.2.1對(duì)前來(lái)委托、咨詢的業(yè)主,給予及時(shí)、熱情的接待。業(yè)主委托房屋租售時(shí),通過(guò)聽(tīng)、問(wèn)、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。

4.2.2當(dāng)業(yè)主確定委托時(shí),與其簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》,如業(yè)主通過(guò)電話委托或不愿正式簽訂委托書,可先在房源信息表或租售軟件系統(tǒng)上進(jìn)行登記。簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》時(shí)要注意核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明資料、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,在業(yè)主同意的情況下保存復(fù)印件。如業(yè)主委托代理人辦理須提交合法的委托書。

4.2.3對(duì)前來(lái)求租、求購(gòu)的客戶,應(yīng)熱情接待,在聽(tīng)取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房,客戶初次看房前必須填寫《看樓服務(wù)確認(rèn)書》。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《求購(gòu)(求租)物業(yè)委托書》(注意核實(shí)客戶身份證),并及時(shí)與業(yè)主和租售中心相關(guān)人員聯(lián)系,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易;如客戶當(dāng)時(shí)并沒(méi)有特別滿意的,要將其需求登記在客戶信息表或租售軟件系統(tǒng)中,有合適房源再與其聯(lián)系。

4.2.4對(duì)于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),每月至少需聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向是否更改。溝通方式不限。

4.2.5租賃交易時(shí),在簽訂《物業(yè)租賃合約》前必需核對(duì)業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明資料,并保存復(fù)印件;房屋租賃合約一式四份,簽約后告知出租方、承租方須按國(guó)家規(guī)定到相關(guān)部門登記備案。

轉(zhuǎn)讓交易時(shí),則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

4.2.6轉(zhuǎn)讓交易時(shí),必須買方、賣方和租售中心人員三方到場(chǎng)后方可簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》;簽訂時(shí)必須經(jīng)部門授權(quán)審核租售合同人員審核后,方可在經(jīng)紀(jì)方上蓋公司租售業(yè)務(wù)專用章。

4.2.7交易時(shí),可向交易雙方提供房標(biāo)的物業(yè)家私電器清單、費(fèi)用結(jié)算確認(rèn)單,供交易雙方使用。

4.3信息報(bào)送

4.3.1租售信息報(bào)送

4.3.2租售資料保管

4.3.2.1物業(yè)服務(wù)中心所填寫的初始租售資料,應(yīng)明確專人嚴(yán)格保管,除上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)管理部和租售中心指定工作人員外,不得提供他人使用或借閱。

4.3.2.2在進(jìn)行委托登記時(shí),租售人員必須注意登記資料的保管,避免客戶看到其它相關(guān)資料。租售人員應(yīng)熟悉委托記錄,當(dāng)有業(yè)主或客戶來(lái)咨詢時(shí),要口述房屋委托情況,不可將重要資料出示給客戶。

4.3.2.3對(duì)已失效的租售資料,各部門需至少再保存二年;《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》、《物業(yè)租賃合約》至少保存五年。

4.3.3郵件發(fā)送租售業(yè)務(wù)表格時(shí),要把所發(fā)內(nèi)容用顏色區(qū)分:新增或新更改的用紅色字體,對(duì)之前已報(bào)送的信息用黑色字體。

4.3.4租售信息以年度為單位保存,在下年開(kāi)始時(shí),啟用新表格,相應(yīng)序號(hào)、合同號(hào)從001開(kāi)始登記。對(duì)于跨年度仍然有效的委托,要順延至下一年度,但原編號(hào)不變。

4.3.5每季度租售中心應(yīng)對(duì)公司租售業(yè)務(wù)工作情況進(jìn)行分析總結(jié)。

4.4財(cái)務(wù)管理

4.4.1物業(yè)服務(wù)中心的出納負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心租售業(yè)務(wù)款項(xiàng)的收取,并按公司要求及時(shí)存入指定賬號(hào)。

4.4.2租售中心各業(yè)務(wù)分點(diǎn),由專人向公司領(lǐng)取收款收據(jù),并按公司財(cái)務(wù)規(guī)定定期將本月收取的收款憑證上交公司財(cái)務(wù)部結(jié)算,及時(shí)核銷已使用完的收據(jù)。

4.4.3租售中心各業(yè)務(wù)分點(diǎn),收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,地鋪負(fù)責(zé)人對(duì)收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。

4.4.3租售中心各業(yè)務(wù)分點(diǎn),由各業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)催收各自達(dá)成交易的款項(xiàng),收據(jù)由地鋪內(nèi)指定人員開(kāi)具。

4.4.4租售中心各業(yè)務(wù)分點(diǎn),在收款時(shí)注意單筆現(xiàn)金款項(xiàng)不能超過(guò)人民幣兩萬(wàn)元,大額款項(xiàng)的收取必須要求客戶通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式存入公司指定銀行帳號(hào)中。

4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的饋贈(zèng)。

4.4.6所有收款應(yīng)于當(dāng)天存入公司指定賬戶,如銀行已下班,應(yīng)于第二天第一時(shí)間存入銀行。

4.4.5現(xiàn)場(chǎng)需公示公司收據(jù)樣式,并公示:'溫馨提示:單筆現(xiàn)金收款不得超出人民幣兩萬(wàn)元。'

5.記錄表格

vkwy7.5.1-j03-f1 《出售(出租)物業(yè)委托書》

vkwy7.5.1-j03-f2 《求購(gòu)(求租)物業(yè)委托書》

《物業(yè)租賃合約》(格式化合同)

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》(格式化合同)

第6篇物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則

物業(yè)公司項(xiàng)目管理處辦公規(guī)則

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開(kāi)啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。

2 文件傳閱

內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達(dá)相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項(xiàng)。

3會(huì)議室

使用會(huì)議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準(zhǔn)后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開(kāi)關(guān)。

4來(lái)訪接待

因公接待來(lái)訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進(jìn)入會(huì)

客室或會(huì)議室或其他辦公地點(diǎn),陪同來(lái)訪者直至離開(kāi)公司。

5告示牌

管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時(shí)將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。

6就餐

午餐時(shí)間小時(shí),員工不可因用餐而遲到。

7差旅費(fèi)

按差旅費(fèi)規(guī)定辦理。

第7篇某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本

物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)

第一章總則

第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。

第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺(jué)遵守。

第二章業(yè)主的共有權(quán)

第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱:

座落位置:

物業(yè)類型:

建筑面積:

建筑物區(qū)域四至:

第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):

(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;

(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;

(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。

第三章物業(yè)使用原則

第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利:

(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(二)以批評(píng)、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第九條業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。

業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

裝飾裝修施工時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。

第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;

(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;

(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(八)排放有毒、::有害物質(zhì);

(九)亂拋垃圾,高空拋物;

(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;

(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:

(一)不得在公共場(chǎng)所大小便 ;

(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;

(三)

不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。

第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。

第五章違約責(zé)任

第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。

第8篇某物業(yè)公司管理手冊(cè)說(shuō)明

物業(yè)公司管理手冊(cè)說(shuō)明

質(zhì)量/環(huán)境手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱管理手冊(cè))是公司各項(xiàng)質(zhì)量和環(huán)境活動(dòng)必須遵循的法規(guī),是體系運(yùn)行中需長(zhǎng)期遵循的綱領(lǐng)性文件,本手冊(cè)是按照is09001:2000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的條款和iso14001:1996國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要素編寫的。

管理手冊(cè)由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織編寫,管理者代表負(fù)責(zé)手冊(cè)的最終審核,報(bào)總裁批準(zhǔn)后,下發(fā)各職能部門、相關(guān)管理處執(zhí)行。

管理手冊(cè)的管理由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé),管理手冊(cè)發(fā)放給各相關(guān)單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊(cè),品質(zhì)管理部根據(jù)手冊(cè)《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊(cè)發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。

公司員工不得使用非受控管理手冊(cè),未經(jīng)管理者代表許可不得復(fù)印。

管理手冊(cè)的更改由品質(zhì)管理部根據(jù)手冊(cè)實(shí)施情況提出更改申請(qǐng)。管理者代表對(duì)更改申請(qǐng)進(jìn)行審核,總裁或其授權(quán)人對(duì)更改申請(qǐng)進(jìn)行審批。更改頁(yè)中應(yīng)反映版本號(hào)和修改狀態(tài)的變更,品質(zhì)管理部在文件更改正式批準(zhǔn)一周內(nèi),將最新更改頁(yè)下發(fā)至受控手冊(cè)持有人,并將原頁(yè)蓋作廢章并將其銷毀。

每一章節(jié)的內(nèi)容發(fā)生修改時(shí),則相應(yīng)章節(jié)的個(gè)性狀態(tài)號(hào)遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當(dāng)有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運(yùn)行三年以后整本手冊(cè)需換版,版本號(hào)以a、b、c……英文字母遞增。

管理手冊(cè)是根據(jù)iso9001:2000與iso14001:1996國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求制訂的,是描述本公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領(lǐng)性文件,是對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務(wù)質(zhì)量保證的承諾,同時(shí)也是對(duì)相關(guān)方環(huán)境保護(hù)的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴(yán)格執(zhí)行本手冊(cè)的要求。

手冊(cè)發(fā)布和修改的批準(zhǔn)由總裁負(fù)責(zé)。任何有關(guān)質(zhì)量與環(huán)境體系的部門設(shè)置,相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)董事會(huì)會(huì)議批準(zhǔn),并通過(guò)對(duì)管理手冊(cè)的修改來(lái)實(shí)現(xiàn)。

任何與質(zhì)量和環(huán)境體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序,通過(guò)修改企業(yè)管理體系文件來(lái)傳達(dá)。

任何人未經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)不得復(fù)制、外傳手冊(cè)。

深圳市**國(guó)際物業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理:

日期:

第9篇金地花園物業(yè)采購(gòu)管理程序

城市花園物業(yè)采購(gòu)管理程序

1.目的

控制采購(gòu)過(guò)程,保證所采購(gòu)物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.

2.范圍

適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購(gòu)管理.

3.職責(zé)

3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資采購(gòu)的實(shí)施,行政副主任負(fù)責(zé)物資采購(gòu)的管理控制.

3.2 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)分供方進(jìn)行評(píng)定和控制.

3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)采購(gòu)物資和服務(wù)的驗(yàn)收.

4.程序

4.1 根據(jù)采購(gòu)物資對(duì)服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購(gòu)物資分為三類:

a類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.

b類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂(lè)設(shè)施、花草樹(shù)木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.

c類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量無(wú)明顯影響的物資.如:辦公文具等

4.2 采購(gòu)資料

4.2.1 物資使用部門負(fù)責(zé)提供采購(gòu)資料,包括:規(guī)格、名稱、價(jià)格、技術(shù)要求、相關(guān)國(guó)家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.

4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時(shí)收集采購(gòu)資料,不斷按《分供方評(píng)估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購(gòu)資料.

4.3 采購(gòu)計(jì)劃審批

4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計(jì)劃,填寫《物資申請(qǐng)單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報(bào)總經(jīng)理審批.

4.3.2 《物資申請(qǐng)單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)、數(shù)量、價(jià)格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗(yàn)方法等內(nèi)容,必要時(shí)注明分供方名稱.

4.3.3 計(jì)劃審批后后勤主管安排倉(cāng)管員根據(jù)庫(kù)存情況制作全公司采購(gòu)計(jì)劃填寫《物資申請(qǐng)單》.

4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請(qǐng)單》,并將各部門《物資申請(qǐng)單》于26日前同時(shí)報(bào)總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.

4.3.5 審批工作在每月28日前完成.

4.3.6 采購(gòu)員根據(jù)審批后的安排《物資申請(qǐng)單》及《合格分供方名單》實(shí)施采購(gòu).大批量集中采購(gòu)于月底前完成.

4.3.7 后勤主管及時(shí)將各部門《物資申請(qǐng)單》中未列入全公司采購(gòu)計(jì)劃項(xiàng)目反饋到各部門.

4.3.8 應(yīng)急物資的采購(gòu)由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn).

4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購(gòu)需加專項(xiàng)報(bào)告.

4.3.10 各級(jí)管理采購(gòu)物資審批權(quán),按財(cái)務(wù)規(guī)定執(zhí)行.

4.3.11 需要采購(gòu)服務(wù)的部門提出服務(wù)采購(gòu)申請(qǐng),經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報(bào)總經(jīng)理審批.

4.3.12 按《分供方評(píng)估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.

4.3.13 按《合同審批程序》實(shí)施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.

4.3.14 嚴(yán)格履約.

4.4 采購(gòu)物資的驗(yàn)證

4.4.1 物資購(gòu)進(jìn)后,采購(gòu)員應(yīng)及時(shí)通知質(zhì)檢員辦理入庫(kù)報(bào)檢手續(xù);庫(kù)管員根據(jù)《物資申請(qǐng)單》項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)及入庫(kù)登記,填寫《入庫(kù)單》,做好臺(tái)帳記錄.

4.4.2 質(zhì)檢員對(duì)物資進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),若發(fā)現(xiàn)物資有標(biāo)識(shí)破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開(kāi)包裝進(jìn)行檢驗(yàn)或向經(jīng)理報(bào)告,填寫《物資驗(yàn)收單》.

4.4.3 如果采購(gòu)物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí),由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證,認(rèn)真填寫《物資驗(yàn)收單》.

4.4.4 如果客戶提出對(duì)我公司分供方驗(yàn)證時(shí),由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見(jiàn),但客戶的驗(yàn)證結(jié)果不能代替公司對(duì)采購(gòu)物資的檢驗(yàn).

4.4.5 機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強(qiáng)的物資驗(yàn)收由物資申請(qǐng)部門組織或指定專人驗(yàn)收其技術(shù)性能等.

4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收,以確保其質(zhì)量符合要求.

4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收由服務(wù)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé).

4.4.8 當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時(shí),由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請(qǐng)部門經(jīng)理審批,由采購(gòu)員按審批意見(jiàn)處理執(zhí)行.

4.4.9 對(duì)小批量采購(gòu)的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗(yàn)的方法.

4.4.10 采購(gòu)?fù)瓿珊蟛少?gòu)的有關(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?

4.4.11 對(duì)采購(gòu)服務(wù)不合格項(xiàng)由服務(wù)采購(gòu)部門負(fù)責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.

4.5 物資的保管按《倉(cāng)庫(kù)管理程序》執(zhí)行.

5.監(jiān)督執(zhí)行

由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.

6.支持性和相關(guān)性文件

bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》

bvpqs4.15-01 《倉(cāng)庫(kù)管理程序》

bvpqs4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》

7.質(zhì)量記錄及表格

bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請(qǐng)單》

bvpqs4.6-01-f2-01《入庫(kù)單》

bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗(yàn)收單》

bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》

第10篇商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求

商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題

商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場(chǎng)及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分,運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨,控制其運(yùn)行成本,并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問(wèn)題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。

筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家shopping mall四年多的管理實(shí)踐,對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí),應(yīng)主要考慮以上因素:

1、用電成本(p1、k1、p2)

主機(jī)(p1、k1)

根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等,對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算,然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均,得出每個(gè)月的平均電費(fèi)p1。

在實(shí)際操作過(guò)程中,由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行,故根據(jù)具體情況,在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。

輔機(jī)(p2)

此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率,進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時(shí),輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。

2、用水成本(p3)

中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

3、用汽成本(p4)

對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等,計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

4、管道損耗(k2)

冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。

5、預(yù)溫?fù)p耗(k3)

因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過(guò)程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達(dá)到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失,可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。

夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。

6、變損線損(k4)

廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項(xiàng)損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價(jià)差異(k5、k6)

在估算上述用電成本中,注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異,動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。

另外,白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同,在計(jì)算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價(jià)分別以k5、k6表示。

8、周期變化

由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí),在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

9、成本匯總(p)

以p表示空調(diào)運(yùn)行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:

p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)

二、季節(jié)和溫度變化的影響

在長(zhǎng)江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月,冬季約四個(gè)多月,根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。

由圖1可見(jiàn),中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調(diào)費(fèi)

對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用,但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言,計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計(jì)算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法,對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時(shí)由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí),應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。

2、計(jì)算步驟

①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,對(duì)存有變化之處,做好記錄,對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。

②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)

b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)

④使用實(shí)例

時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng),根據(jù)行業(yè)特點(diǎn),開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題,業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù),在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后,業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)

延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚(yáng)州時(shí)代

廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營(yíng)主題不同,在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算,除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費(fèi)用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本,由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費(fèi)用相對(duì)較高。

五、小結(jié)

根據(jù)四年多的工作實(shí)踐,對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題,小結(jié)如下:

1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費(fèi)用運(yùn)行成本高,如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤,則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果,故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。

2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用,是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì),應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。

4、中央空調(diào)費(fèi)的支出,在一年中起伏較大,夏季達(dá)到高峰,下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作,在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi),年終決算。

第11篇某園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

檔案資料管理是物業(yè)管理工作中的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為園區(qū)的公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。為此,管理處將配備檔案管理人員,建章立制,充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個(gè)手段,建立與完善【**新城國(guó)際】檔案管理體系,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理,為業(yè)主服務(wù)。

(一)檔案建立

檔案資料的分類:

1、開(kāi)發(fā)商提供的資料

各類圖紙;

各類設(shè)施設(shè)備單位和聯(lián)系人、保修卡和說(shuō)明書;

所有房屋驗(yàn)收的合格證明;

所有業(yè)主商品房買賣合同的復(fù)印件;

業(yè)主基本情況表等;

房屋維修記錄。

2、管理處自建檔案資料

物業(yè)資料;

住戶資料;

日常管理資料;

車輛管理檔案;

裝修管理檔案;

工程返修檔案;

維修服務(wù)檔案;

收費(fèi)管理檔案;

設(shè)備管理檔案;

社區(qū)文化檔案;

業(yè)主意見(jiàn)征詢、統(tǒng)計(jì)記錄;

服務(wù)質(zhì)量回訪記錄;

住戶投訴及處理記錄;

員工檔案管理;

培訓(xùn)檔案;

行政文件;

業(yè)主管理委員會(huì)文件。

(二)檔案管理

檔案建立和管理流程

收集-整理-分類-分級(jí)-編號(hào)-登記-輸入電腦-入柜-利用-檢查

檔案管理要求

1、多種形式的檔案儲(chǔ)存方式并利于保管。

2、電腦儲(chǔ)存,便于查找和利用。

3、原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類并編制相應(yīng)文件目錄。

4、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,逐一編號(hào),登記造冊(cè),編輯目錄并分柜保存。

5、檔案管理人員必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰、分類明確,易查找,檔案借閱必須辦理手續(xù)并及時(shí)收回,防止文件流失和泄密。

6、檔案存放的環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮等,配置有效的滅火器材,遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì),以保證檔案資料的完好無(wú)損。

第12篇物業(yè)公司行政管理員工建議及意見(jiàn)

物業(yè)公司行政管理之員工建議及意見(jiàn)

員工建議及意見(jiàn)的管理制度

為了進(jìn)一步調(diào)動(dòng)員工的能動(dòng)性和積極性,發(fā)揮員工的創(chuàng)造意識(shí),以及讓上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)并清晰地了解下面一些不正之風(fēng)及管理者的水平和處事能力,鼓勵(lì)員工多提合理化建議和意見(jiàn),增強(qiáng)公司的凝聚力,特制訂本制度。

1.范圍

1.1 凡對(duì)公司各方面發(fā)展有利的建議和意見(jiàn)均在可提之列。

1.2 對(duì)各職能部門的不正之風(fēng)及對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)和建議。

2.遞交形式

以書面形式將有關(guān)事項(xiàng)寫清楚、詳盡,然后遞入'員工建議及意見(jiàn)箱'。為了各項(xiàng)事務(wù)的及時(shí)溝通、交流及相關(guān)驗(yàn)證,一般請(qǐng)簽署姓名。

3.處理程序

3.1 提議人將書面建議或意見(jiàn)遞入'員工建議及意見(jiàn)箱'。

3.2 由公司經(jīng)理親自打開(kāi)意見(jiàn)箱(逢周三、周五早上九點(diǎn)),取出建議及意見(jiàn)書。

3.3 由公司經(jīng)理親自審閱建議及意見(jiàn)。

3.4 經(jīng)理對(duì)有關(guān)建議及意見(jiàn)進(jìn)行登記、整理,并制訂相應(yīng)處理函,遞交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審閱,并在處理函上簽署處理辦法。

3.5 專管人員根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示跟蹤辦理。

3.6 將建議或意見(jiàn)的處理結(jié)果回復(fù)提議者本人,然后整理歸檔。

4.處理時(shí)間規(guī)定

4.1 應(yīng)在收到建議或意見(jiàn)一個(gè)工作日內(nèi)完成整理工作,并遞交相關(guān)人員辦理。

4.2 各相關(guān)人員應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)完成審閱及處理辦法。

4.3 人事行政部接到批示后,應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成跟蹤辦理工作。

4.4 人事行政部應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將建議的處理結(jié)果反饋給提議人。

5.對(duì)未署名建議及意見(jiàn)的處理

在收到未署名建議或意見(jiàn)時(shí),應(yīng)立即作有關(guān)調(diào)查并核實(shí),然后按以上程序處理,處理結(jié)果以適當(dāng)方式公布。

6.對(duì)有效建議的獎(jiǎng)勵(lì)

6.1 對(duì)有效建議由人事行政部按規(guī)定提請(qǐng)獎(jiǎng)勵(lì)。

6.2 所有有效建議都作為績(jī)效考核的參考及晉升的依據(jù)。

第13篇某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)

z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖

本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部--商戶服務(wù)部/財(cái)務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部

架構(gòu)圖說(shuō)明:

1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、物業(yè)部?jī)?nèi)部實(shí)行垂直管理,減少管理層次,提高效率。

3、各職能部門職責(zé)

1)商戶服務(wù)部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。

2)工程技術(shù)部:負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。

3)保安部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)安全管理和秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、車輛管理工作。

4)園林綠化部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。

5)清潔部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。

6)財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)管理,財(cái)政收支,財(cái)務(wù)核算等工作。

7)租賃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。

8)行政策劃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動(dòng)策劃等工作。

9)管理部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)日常事務(wù)管理工作。

二、人員編制及職責(zé)

共**人:

(一)、管理人員:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

設(shè)經(jīng)理*名,商戶服務(wù)人員*名。

2、任職資格:

1)經(jīng)理:大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷;中級(jí)以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

2)商戶服務(wù)人員:中專以上學(xué)歷;初級(jí)以上職稱;三年以上商戶服務(wù)和市場(chǎng)拓展工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé):

經(jīng)理:

1、對(duì)物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn),工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度,并組織實(shí)施。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定和服務(wù)水平的提高。

4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍營(yíng)造和商戶入租率的提高。

4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。

商戶服務(wù)人員(分區(qū)域負(fù)責(zé)):

1、負(fù)責(zé)處理商戶投訴、咨詢,負(fù)責(zé)商戶回訪、商戶意見(jiàn)收集。

2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問(wèn)題和廣告位、鋪位的經(jīng)營(yíng)管理。

3、負(fù)責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。

4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對(duì)各部門工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

(二)、工程技術(shù)部:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

值班電工*名,負(fù)責(zé)配電房值班24小時(shí)運(yùn)行及日常巡查及小修;維修工*名:負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車場(chǎng)等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng);

2、任職資格

1)主管部長(zhǎng):中專以上學(xué)歷;中級(jí)技師以上職稱;5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

2)維修工:職高以上學(xué)歷;具相關(guān)專業(yè)上崗證;一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé)

主管部長(zhǎng):*人

1、負(fù)責(zé)本部門的工作安排。

2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃,做好工作總結(jié)。

3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃,組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

維修工:

1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。

2、給排水上下水管道。

3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。

運(yùn)行電工:*人,24小時(shí)值班

1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。

2、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。

3、對(duì)高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。

4、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí),首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下,方可進(jìn)行操作。

5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí),未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。

6、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。

7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。

9、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān),再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān),然后再斷開(kāi)多功能斷路器,最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開(kāi)關(guān))。

10、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi),然后合電源總隔離開(kāi)關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開(kāi)關(guān),最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。

11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并做好記錄。

(三)、保安部:**人

1、人員設(shè)置:

保安員

崗位設(shè)置:

固定崗位**個(gè)(出入口**個(gè)),**個(gè)巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個(gè)崗位、**個(gè)外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。

2、任職資格。

1)主管部長(zhǎng):高中以上學(xué)歷;退役軍人;三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

2)領(lǐng)班:高中以上學(xué)歷;二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3)保安員:初中中以上學(xué)歷;通過(guò)保安員上崗培訓(xùn);退伍軍人尤佳。

3、職責(zé)

1、固定崗

1)24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時(shí)通知主管部長(zhǎng)就地處置,且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況,直到問(wèn)題處理完畢;

2)掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類人員動(dòng)態(tài);

3)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。

2、巡邏崗

1)負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù),防止發(fā)生事故,每小時(shí)巡視一次;

2)巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況;

3)對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問(wèn)、檢查;

4)制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;

5)驅(qū)趕

本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證,負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理;

6)回答訪客的咨詢,必要時(shí)為其導(dǎo)向;

7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。

3、消防中心

1)、實(shí)行24小時(shí)值班制。

2)、值班人員保持高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心,能熟練操作設(shè)備。

3)、值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位。

4)、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào),首先打電話到報(bào)警部位查明情況,如若誤報(bào),立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報(bào)警。

5)、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄,值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時(shí)間、地點(diǎn)等。

(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:

園林工**名,

園林工:

1)熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍,以及花草樹(shù)木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等。

2)對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。

3)要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻,不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員,協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。

4)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:清潔員**名。

崗位設(shè)置:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負(fù)責(zé),原則上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分,每棟(層)樓**人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔,外圍**人。

2、任職資格:

主管部長(zhǎng):中專以上學(xué)歷,二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé):

主管:

1)負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。

2)負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。

3)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

清潔員

1)負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實(shí)施保潔。

2)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

(六)、財(cái)務(wù)部:

1、人員設(shè)置:設(shè)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各*人。

2、任職資格:

1)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)大專學(xué)歷以上,相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè),*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);

2)出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上,基礎(chǔ)會(huì)計(jì)。

3、崗位職責(zé):

財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)職責(zé):

1)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作,編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施,嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;

2)組織搞好財(cái)務(wù)核算工作,建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;

3)掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果情況,當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀;

4)監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支;

5)負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔;

6)負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核;

7)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

出納人員、收費(fèi)人員職責(zé):

1)負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作;

2)做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作;

3)負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無(wú)誤;

4)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

(七)、租賃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、租務(wù)管理助理。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié),并予以實(shí)施;

2)負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談;

3)做好市場(chǎng)調(diào)查研究,及時(shí)了解市場(chǎng)信息,做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動(dòng)態(tài),為公司相關(guān)決策提出供依據(jù);

4)負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系,做好相應(yīng)的公關(guān)工作;

5)做好租戶檔案的分類整理工作;

6)做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

(八)、行政(人事)策劃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、策劃設(shè)計(jì)助理**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),有成功策劃工作案例。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國(guó)家的方針、政策,貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);

2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;

3)負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng);

4)做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購(gòu)、入庫(kù)、領(lǐng)用等管理工作;

5)負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;

6)負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車輛調(diào)度和管理等工作;

7)負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力;

8)負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動(dòng)策劃、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、助理管理員**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,工商行政管理學(xué)畢業(yè),三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等;

2)負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí);

3)督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成;

4)制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃,上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施;

5)督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作;

第14篇 x灣物業(yè)管理重點(diǎn)

御景灣物業(yè)管理重點(diǎn)

管理重點(diǎn)之二:環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)

'珠江御景灣'的大量綠化面積和公共面積需**物業(yè)進(jìn)行科學(xué)、有序的管理,如何使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護(hù)得到充分保證,是**物業(yè)十分重要的工作。**物業(yè)將制定詳細(xì)、合適的服務(wù)流程,并認(rèn)真、仔細(xì)做好物業(yè)的清潔、綠化和滅蟲消殺工作。其中包括:

清潔、綠化管理制度

員工安排,包括崗位分配及當(dāng)值時(shí)間

開(kāi)荒及其工作標(biāo)準(zhǔn)

公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生及其工作標(biāo)準(zhǔn)

定期消殺滅蟲方案

日常撥草及綠化養(yǎng)護(hù)

擺放合適的盆景和花草

及時(shí)清運(yùn)生活垃圾及裝修建筑垃圾

提供單元內(nèi)有償清潔服務(wù)

管理重點(diǎn)之三:公共服務(wù)和社區(qū)文化

建立一個(gè)健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛,有助于增加客戶對(duì)'珠江御景灣'的歸屬感,從而支持和配合項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。**物業(yè)將對(duì)公共服務(wù)與社區(qū)文化營(yíng)造進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合,使其成為溝通客戶相互認(rèn)識(shí)、了解、增進(jìn)友誼的橋梁。

編印通訊刊物作為**集團(tuán)、**物業(yè)與客戶及各客戶之間溝通的途徑。

辦求以生動(dòng)活潑形式去處理各類型通告、指示牌等,改變生硬、死板形式。

舉辦各類社區(qū)活動(dòng),強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、健康、快樂(lè)的生活方式,如:各類型比賽、社交活動(dòng)、旅行、文娛晚會(huì)等。

與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò),定期咨詢意見(jiàn),用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

參與社會(huì)活動(dòng),如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等,建立'珠江御景灣'地位。

嚴(yán)格要求各級(jí)員工言行舉止,提高素質(zhì),從而提高服務(wù)水平,增進(jìn)**物業(yè)與客戶之間的友好關(guān)系。

在協(xié)調(diào)客戶之間予盾方面,**物業(yè)應(yīng)扮演一個(gè)公正人的角色,避免予盾加劇,使物業(yè)保持良好的氣氛。

作為**物業(yè),更應(yīng)為協(xié)調(diào)**集團(tuán)與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任,在處理這方面事情時(shí),應(yīng)在保護(hù)**集團(tuán)利益的原則下,解決及處理客戶投訴,避免引起爭(zhēng)端,影響**集團(tuán)聲譽(yù)。

管理重點(diǎn)之四:物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作

**物業(yè)按照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和認(rèn)證工作,通過(guò)日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評(píng)比、每半年內(nèi)部審核和年管理評(píng)審等方式定期巡視物業(yè),對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷,及時(shí)提出改善建議,主要包括:

成立優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

制定優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作計(jì)劃。

開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專項(xiàng)培訓(xùn)工作。

建立和完善優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證管理文件系統(tǒng)。

按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。

按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善。

定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會(huì)議。

開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證自檢工作。

申報(bào)物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。

管理重點(diǎn)之五:財(cái)務(wù)管理

訂立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度、預(yù)算制度及稽核制度,包括財(cái)務(wù)專用文件、各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序,務(wù)求有效控制管理收支。

按國(guó)家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序,以確保穩(wěn)定管理收入。

安排周年核計(jì)。

安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序,建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù),以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算,作為未來(lái)發(fā)展之根據(jù)及參考。

第15篇物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)大綱

一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

①基本業(yè)務(wù)

包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

②專項(xiàng)業(yè)務(wù)

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)

包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

人員準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備

設(shè)備、器材準(zhǔn)備

資金準(zhǔn)備

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:

①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段

通過(guò)調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。

②前期階段

1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。

2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。

4)征用土地,開(kāi)展拆遷安置工作。

5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開(kāi)工手續(xù)。

③建設(shè)階段

通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。

④營(yíng)銷階段

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班,有時(shí)可交替進(jìn)行。

(5)建筑工程基本知識(shí)

①建筑工程分類

建筑物的施工建設(shè)過(guò)程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫

穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象,以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái),使施工過(guò)程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:

l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對(duì)外承包合同;

2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃;

3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開(kāi)工;

4)按計(jì)劃組織施工,并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài);

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會(huì)審,熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序;

2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;

3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格;

4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度計(jì)劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃;

5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;

6)抓好質(zhì)量管理;

7)抓好安全生產(chǎn)管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施

(l)工作內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷,用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問(wèn)題:

1)配套設(shè)施的完善問(wèn)題;

2)水電供應(yīng)容量的問(wèn)題;

3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題;

6)消防設(shè)施問(wèn)題;

7)物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題;

8)對(duì)建筑材料的意見(jiàn);

9)其他問(wèn)題。

②參與建設(shè)階段

通過(guò)參與施工管理,對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。主要包括:

1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見(jiàn);

2)監(jiān)督建設(shè)過(guò)程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見(jiàn):

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn);

4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)。

(2)早期介入應(yīng)注意的問(wèn)題

①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位

③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵

④精心準(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分

3.擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查

通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

(l)項(xiàng)目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

項(xiàng)目性質(zhì)及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開(kāi)發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

周邊壞境狀況

②調(diào)查方法

包括實(shí)地考察、公

開(kāi)信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。

住區(qū)人員需求分析:

l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè),并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng),以提高其開(kāi)發(fā)利用的效益。

3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。

②調(diào)查方法

1)詢問(wèn)法

詢問(wèn)法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問(wèn)方式,向被調(diào)查者提出詢問(wèn),再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。

2)觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。

4)抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:

(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):

(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);

(4)準(zhǔn)備設(shè)備;

(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。

②管理模式

包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

第二步:培訓(xùn)工作人員

第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步:研究分析調(diào)查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算

第八步:草擬方案文本

第九步:向?qū)＜翌檰?wèn)征詢

第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實(shí)施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理意見(jiàn)法

主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部征詢法

發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法

主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。

④專家意見(jiàn)法

主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識(shí)

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。

①投資機(jī)會(huì)研究

帶有預(yù)測(cè)性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

②初步可行性研究

進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè),考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

③詳細(xì)可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊,對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

④評(píng)價(jià)報(bào)告

重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。

(3)可行性研究的內(nèi)容

①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè);

②物質(zhì)資源預(yù)測(cè);

③項(xiàng)目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究;

⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。

(4)編寫可行性報(bào)告

①總論;

②項(xiàng)目分析;

③需求預(yù)測(cè);

④物資資源及公用設(shè)施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實(shí)施進(jìn)度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià);

⑨附件。

二、物業(yè)管理制度

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法

;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。

①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例

員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:

①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

③物業(yè)管理公約

是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對(duì)全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:

1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

2)明確物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)

4)明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理

5)對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定

6)管理費(fèi)用的規(guī)定

7)法律責(zé)任

8)其他事項(xiàng)

④住戶手冊(cè)

是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:

l)居住區(qū)概況;

2)居住區(qū)的管理;

3)業(yè)主或住戶須知;

4)購(gòu)日燈管理與維修;

5)物業(yè)管理?xiàng)l例;

6)綜合服務(wù);

7)其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

1)對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。

2)對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

⑥房屋管理服務(wù)制度

1)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。

2)房屋裝修管理規(guī)定。

⑦住宅區(qū)管理制度

主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會(huì)章程

l)成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的;

2)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù);

3)成立業(yè)主委員會(huì)的程序;

4)勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì);

5)業(yè)主委員會(huì)的任務(wù);

6)有關(guān)補(bǔ)充說(shuō)明。

2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

⑴程序

第一步:研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。

第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

第三步:正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。

第四步:學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

第六步:分頭草擬制度。

第七步:征求各方意見(jiàn),反復(fù)討論修改。

第八步:定稿。

第九步:通過(guò)正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。

(2)方法

①經(jīng)理意見(jiàn)法:在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。

②業(yè)主委員會(huì)制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會(huì)章程》等。

③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

④學(xué)習(xí)借鑒法:主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。

⑤綜合征定法:綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容

(l)法律依據(jù)

業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:

①《民法通則》第83條規(guī)定。

②建設(shè)部19*第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

(2)特點(diǎn)

①公約的主體是全體業(yè)主。

②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。

③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。

④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)而生效,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)通過(guò)后上報(bào)行政主管部門備案。

4.業(yè)主公約的訂立

(1)訂立的原則

包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

(2)訂立的程序

首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行:

第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>

第二步:結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約(草案)。

第三步:用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約(草案)提交大會(huì)討論。修改。

第四步:業(yè)主大會(huì)通過(guò)修改后的業(yè)主公約。

第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效

業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見(jiàn)及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論通過(guò)后執(zhí)行。

5、糾正違反業(yè)主公約的行為

⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為

在物業(yè)管理中,用來(lái)約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此,違反《公約》的行為一般說(shuō)來(lái)有以下三種:

①業(yè)主違反《公約》。

②非業(yè)主違反《公約》

③物業(yè)管理公司違反《公約》

作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時(shí)違反《公約》的行為,搬遷時(shí)違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。

⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為

物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:

①加強(qiáng)工作責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位責(zé)任。

②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問(wèn)題,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。

③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

⑶正確處理違反《公約》

的行為

從廣義上說(shuō),《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個(gè)性,概括起來(lái),共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。

對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行,主要有:規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修管理

⑴住用戶裝修申報(bào)

①業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請(qǐng)。

②工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn),并提供裝修指南及有關(guān)資料。

③業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì),并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。

⑵物業(yè)管理公司審批

①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見(jiàn)。

②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

③方案批準(zhǔn)后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工,施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。

①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。

②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。

③竣工驗(yàn)收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。

④業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

三、物業(yè)管理資金的管理

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來(lái)源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1、物業(yè)管理資金及其管理

(1)物業(yè)管理資金的概念

物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。

(2)物業(yè)管理資金的管理

概念

物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。

管理對(duì)象

物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。

管理目的

物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展。

2.物業(yè)管理資金的來(lái)源和管理

(l)物業(yè)管理啟動(dòng)資金

概念

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

內(nèi)容及來(lái)源

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。

物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到專款專用,實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。

(

2)日常物業(yè)管理資金

來(lái)源

包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。

②日常物業(yè)管理資金的管理

1)收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用,并做到有計(jì)劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。

2)財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。

3.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理

(l)會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度

會(huì)計(jì)的概念

會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)是通過(guò)收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息,對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。

②會(huì)計(jì)的基本職能:核算和監(jiān)督。

l)核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。

對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過(guò)對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤,保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。

③會(huì)計(jì)法規(guī)體系

我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會(huì)計(jì)法)、(預(yù)算法)等國(guó)家法律;第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作.

均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。

(2)通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益

會(huì)計(jì)報(bào)表的概念

會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告,是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果,是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件,是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。

②會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成:會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。

l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表(或現(xiàn)金流量表)。

2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。

3)報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。

會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí),一般還附有財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書,這是會(huì)計(jì)部門向管理者說(shuō)明情況、提出建議及其他要說(shuō)明情況的書面報(bào)告。

③會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義

物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表,通過(guò)一定的技術(shù)方法,對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行過(guò)程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揭露問(wèn)題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益。

4.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作

(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)

物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業(yè)管理資金的使用

物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:

①成本性資金支出與使用:

成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值,為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無(wú)資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

③投資性資金支出與使用

投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把

暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。

(3)物業(yè)管理資金的使用原則

①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。

②節(jié)約支出,合理收益原則。對(duì)成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對(duì)投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時(shí),注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。

③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度,使資金使用過(guò)程中存在相互制約機(jī)制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制

在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃,財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過(guò)程;并落實(shí)監(jiān)督審核制度,通過(guò)對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。

5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作

①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

1)扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作;

2)對(duì)完善的制度體系;

3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;

4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則

①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序

一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個(gè)回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則

1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。

2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。

4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。

(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法

①固定成本預(yù)算編制法

1)日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式

p=∑pi(i=l,2……,n)

2)人工費(fèi)用成本預(yù)算公式

p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)

3)行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式

p2=f0(1+i%)-f0’

4)公用水電費(fèi)預(yù)算公式

p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水

5)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式

p4=∑fi=f1+f2+f3

滾動(dòng)預(yù)算編制法

即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間,如一年、一季度或一個(gè)月,連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算,在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。

(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法

主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的

預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。

四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖

(一)學(xué)習(xí)要求

了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問(wèn)題的能力。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1.建筑物的分類

建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn),可將建筑物進(jìn)行分類。

(l)按建筑物的使用功能分類

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。

(2)按建筑物的層數(shù)分類

分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑)。

(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類

分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分

分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。

2.房屋的構(gòu)造組成

一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

(1)基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負(fù)荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。

①基礎(chǔ)的埋置深度

是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。

③基礎(chǔ)的分類

1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2)按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。

3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨(dú)立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。

(2)墻體

墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。

①墻體的分類

1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來(lái)荷載的墻)和非承重墻(不承受外來(lái)荷載的墻)。

2)按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻

②墻體的細(xì)部構(gòu)造

l)鋼筋混凝土過(guò)梁:門窗洞口上的橫梁pg過(guò)梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。

2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。

3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。

4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個(gè)主要措施。

5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開(kāi),分成若干獨(dú)立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

(3)樓地面

樓板層把整個(gè)建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層

(4)樓梯

是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安

第16篇中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求說(shuō)明

中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求和說(shuō)明

1 報(bào)價(jià)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。

2 中標(biāo)單位安排到學(xué)校工作的工作人員要求有高中以上文化程度,年齡40歲以下,有責(zé)任心、專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗(yàn),并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證,人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。統(tǒng)一服裝,形象良好,舉止文明,對(duì)學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。

3 中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)實(shí)行一體化的統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。

4 物業(yè)委托管理期限為24個(gè)月,試用期為3個(gè)月,從簽訂合同生效之日起。

5 辦公室和學(xué)生宿舍內(nèi)的設(shè)施維修、清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)。

6 校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識(shí)牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施均由招標(biāo)方負(fù)責(zé);但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識(shí)由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

7 物業(yè)在交接期間的清潔開(kāi)荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

8 招標(biāo)單位提供物業(yè)管理辦公用房平方米(按委托管理的物業(yè)建筑面積3‰計(jì),含辦公用房、值班用房、倉(cāng)庫(kù)及維修場(chǎng)所),該用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費(fèi)使用,水、電、通訊等費(fèi)用由中標(biāo)單位承擔(dān)。

9 物業(yè)公司員工生活用房自行解決。

10 校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備、機(jī)電等設(shè)施設(shè)備、單項(xiàng)維修費(fèi)用超過(guò)5000元以上由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

11 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理不包括:

11.1公寓、宿舍的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(燈具、風(fēng)扇、插座、開(kāi)關(guān)、水龍頭、床、桌、椅、柜子、鏡子、洗手盆、大小便器、花灑、晾衣架等);

11.2食堂廚具、餐具等專用設(shè)施設(shè)備。

12 會(huì)議室的管理服務(wù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé),物業(yè)公司主要提供人力服務(wù),會(huì)議室所掛的會(huì)標(biāo)、條幅、茶葉、水果、茶杯等均由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

13 學(xué)校一年有近三個(gè)月的假期,假期間絕大部分師生離校,課室、工作室、辦公室基本停用,期間的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)。

14 物業(yè)管理服務(wù)報(bào)價(jià)包括的主要項(xiàng)目:

14.1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

14.2辦公費(fèi)用;

14.3清潔衛(wèi)生費(fèi)(不包括公共洗手間衛(wèi)生用品費(fèi)用);

14.4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);