第1篇 維修服務部大修安全管理規(guī)定
（一）嚴禁工作時間喝酒，嚴禁酒后作業(yè)。
（二）禁止在施工現(xiàn)場吸煙。
（三）所有特殊工種都必須持證上崗。
（四）工地中的一切機械操作，必須指定專人使用。
（五）各工種所使用的工具要隨時檢查是否安全，避免工具傷人。
（六）進行高空作業(yè)時，要仔細檢查安全帶是否系的結實，拴掛是否牢固。
（七）進入高層工地時，所有人員必須戴好安全帽。
（八）登高作業(yè)時，嚴禁將工具掖在腰間，一定要裝在工具袋內。
（九）施工的所有工種，在工作進程中，一切按施工規(guī)范操作，嚴禁出現(xiàn)違規(guī)、敷衍、替代行為。
（十）施工現(xiàn)場要設立警告標識。
第2篇 x管理處人員入戶維修服務守則
1.除緊急水、電等維修隨叫隨到外,入戶維修應預約好時間,按預約時間,準時入戶維修;
2.入戶維修人員應著整潔的工裝,佩帶工牌,態(tài)度和藹禮貌,言語文明;
3.入戶維修人員入戶維修應穿好鞋套、攜帶維修墊(維修墊為帆布材料,2-3尺見方),維修時,工具袋、工具及拆裝的部件都應放于維修墊上;
4.維修工作完畢后,應立即清理現(xiàn)場,并雙手遞上《工程維修單》請客戶在'接收人簽字'欄確認簽字。
5.入戶維修應保證維修質量,一時不能解決的維修問題,維修人員應向上級主管匯報,及時制定解決方案,通報客戶,并征得客戶的認可;
6.入戶維修屬于客戶自費維修項目,維修人員應按公開收費的標準進行收費,不得亂收費和多收費,并給客戶開具收據;
7.入戶維修完畢,剩余物料歸庫,場地清;
8.入戶維修人員維修過程中,不得在客戶家中吸煙、喝水;不得坐客戶的沙發(fā)、床等;不得使用客戶的電話(緊急維修情況除外);不得接受客戶贈予的禮物和小費;不得在客戶家中逗留,活完應及時離開;
9.工程維修單經客戶簽字后當日交管理中心前臺歸檔。
10.工程維修人員如填寫《工程維修單》應字跡清晰,工單無褶皺、無破損、無污跡。
第3篇 物業(yè)維修服務部大修安全管理規(guī)定
(一)嚴禁工作時間喝酒,嚴禁酒后作業(yè)。
(二)禁止在施工現(xiàn)場吸煙。
(三)所有特殊工種都必須持證上崗。
(四)工地中的一切機械操作,必須指定專人使用。
(五)各工種所使用的工具要隨時檢查是否安全,避免工具傷人。
(六)進行高空作業(yè)時,要仔細檢查安全帶是否系的結實,拴掛是否牢固。
(七)進入高層工地時,所有人員必須戴好安全帽。
(八)登高作業(yè)時,嚴禁將工具掖在腰間,一定要裝在工具袋內。
(九)施工的所有工種,在工作進程中,一切按施工規(guī)范操作,嚴禁出現(xiàn)違規(guī)、敷衍、替代行為。
(十)施工現(xiàn)場要設立警告標識。
第4篇 zz學校物業(yè)維修服務部零修工作管理規(guī)定
(一)接到任務后,必須及時到現(xiàn)場處理,具體要求是:水暖工:室內跑水、冒水、漏水、滴水需當時或當日處理完畢。木工、瓦工:凡影響人身財產及設備安全的門窗破損及頂棚墻皮脫落等必須當時或當日處理完畢。玻璃工:冬季必須保證雙層玻璃,春、夏、秋季必須保證一層玻璃完好。
(二)必須保證服務工作質量,按規(guī)范服務,違反工作規(guī)范施工的,按質量不合格處理。用戶提出質量問題,經核查證實,扣除工程質量獎,嚴重質量問題,加倍處罰,造成損失者,按價賠償。
(三)必須做到文明施工,熱情服務,維修工作中不得弄壞弄臟用戶的物品。完工后清理現(xiàn)場,收回用具,做到不吃請,不向用戶索要財物,不在用戶家中聊天,服務過程中使用文明用語,不得刁難用戶。
(四)遵守勞動紀律,監(jiān)守工作崗位,不得尋釁報復用戶,不得利用出外維修的機會或在施工現(xiàn)場處理私人事務,找人聊天,娛樂游玩及參加體育活動。不得辱罵毆打管理人員及批評者。
(五)堅持按學校規(guī)定標準維修,不準擅自提高維修水平杜絕熟人好辦事,為親朋好友任意增加維修項目。
(六)堅持用料合理,節(jié)約材料,杜絕浪費,私自送人。
(七)安裝時損壞器材,需收回損壞物件。
(八)如人為的損壞設備、工具,或丟失工具要按價賠償。
第5篇 zz學校物業(yè)維修服務部管理員工作職責
(一)接受維修部主任、副主任的直接領導,負責所在班組的日常管理工作,認真做好工作日志。
(二)必須無條件的認真執(zhí)行領導下達的各項任務,并要管理好全班組的員工共同完成任務。
(三)負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作,對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。
(四)要積極努力工作,帶領本班組員工完成領導交給的各項工作,對用戶不準索要財物,更不準將材料私拿送人。
(五)負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛(wèi)生工作,經常進行安全宣傳教育工作。
(六)以身作則提倡員工提高業(yè)務技能,注重整體影響和自身形象,工作時一定使用文明用語。
(七)完成領導交辦的其他臨時性任務。
第6篇 管理處維修部有償服務獎勵辦法
為進一步加強維修部的管理，提高維修工的積極性、主動性，使維修部能為住戶提供更好的服務，為管理處創(chuàng)造更多的經濟效益，特將15%的有償維修服務（人工）費作為維修人員的鼓勵獎，具體辦法如下：
一、在當月房屋有償維修工人費中扣除15%作為維修人員的鼓勵獎，
其中：
1、維修工按當月個人收入的人工費總和的9%作為其工作鼓勵。
2、主管按當月維修部收入人工費的總和1%作為其工作鼓勵獎，主管維修項目，其收入的5%列入其鼓勵獎之中。
3、主管按當月維修部收入人工費的總和的1.5%作為其工作鼓勵獎。
4、其他人員按當月維修部收入人工費的總和的1.5%的平均值作為工作鼓勵獎。
二、維修工在維修后向住戶收取維修費時，必須實事求是，要嚴格執(zhí)行制定的收費標準，如發(fā)現(xiàn)有亂收費現(xiàn)象，住戶投訴的，在當月工資扣除人民幣100元作為處罰，三次以上的，將作辭工處理。
三、維修工在收取維修費用后,必須當天到主管處入帳,當月不交或少交的維修費超過人民幣150元以內的,二次以上的,將作辭工處理。
四、本辦法實施從20**年5月10日起試行。
第7篇 物業(yè)維修服務部管理員工作職責
（一）接受維修部主任、副主任的直接領導，負責所在班組的日常管理工作，認真做好工作日志。
（二）必須無條件的認真執(zhí)行領導下達的各項任務，并要管理好全班組的員工共同完成任務。
（三）負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作，對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。
（四）要積極努力工作，帶領本班組員工完成領導交給的各項工作，對用戶不準索要財物，更不準將材料私拿送人。
（五）負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛(wèi)生工作，經常進行安全宣傳教育工作。
（六）以身作則提倡員工提高業(yè)務技能，注重整體影響和自身形象，工作時一定使用文明用語。
（七）完成領導交辦的其他臨時性任務。
第8篇 物業(yè)管理手冊維修服務控制程序
1、 目的對管轄區(qū)內設施設備維修、維護和保養(yǎng)服務進行控制,確保各種設施設備正常運行。
2、 適用范圍適用于管轄區(qū)內設施設備維修、維護和保養(yǎng)服務過程的控制。
3、 職責
3.1 物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)內各種設施設備的維修、維護和保養(yǎng)。
3.2 工程部負責根據公司安排的相關設施設備的維修。
3.3 品質部對維修服務過程進行抽查。
4、 程序
4.1 根據公司要求,維修服務應做到:
4.1.1 水暖維修工熟悉所管轄區(qū)內樓宇水暖線路分布情況,公共設施情況,公共設施完好無損。其中道路要平整、無積水、無損壞,各種井蓋無損壞、無丟失,污雨水井無堵塞現(xiàn)象。
4.1.2 維修電工熟悉所管轄小區(qū)用電情況、用電設備位置,各種用電設施正常運行。
4.2 各項維修服務規(guī)范,各項維修服務具體要求明確,具體執(zhí)行《水暖維修工作業(yè)指導書》、《配電房及維修電工作業(yè)指導書》,填寫《維修任務單》、《業(yè)主提供產品責任書》。
4.3 接待專員每日將維修情況登記在《服務登記本》上,維修主管對維修服務過程進行日常檢查,每周書面考核不低于二次,填寫《服務過程檢驗單》。品質部對維修服務過程進行抽查,填寫《品質部抽檢單》。
4.4 工程部維修人員將維修情況登記在《維修單》和《工程維修統(tǒng)計表》上,具體執(zhí)行《工程部維修技師作業(yè)指導書》、《工程部維修工作業(yè)指導書》。
4.5 人力資源部根據《人力資源控制程序》的規(guī)定組織維修人員進行崗位職責和技能的培訓。
5、 相關文件
5.1 《人力資源控制程序》
5.2 《水暖維修工作業(yè)指導書》
5.3 《配電房及維修電工作業(yè)指導書》
5.4 《工程部維修技師作業(yè)指導書》
5.5 《工程部維修工作業(yè)指導書》
第9篇 某管理處維修部有償服務獎勵辦法
為進一步加強維修部的管理,提高維修工的積極性、主動性,使維修部能為住戶提供更好的服務,為管理處創(chuàng)造更多的經濟效益,特將15%的有償維修服務(人工)費作為維修人員的鼓勵獎,具體辦法如下:
一、在當月房屋有償維修工人費中扣除15%作為維修人員的鼓勵獎,
其中:
1、維修工按當月個人收入的人工費總和的9%作為其工作鼓勵。
2、主管按當月維修部收入人工費的總和1%作為其工作鼓勵獎,主管維修項目,其收入的5%列入其鼓勵獎之中。
3、主管按當月維修部收入人工費的總和的1.5%作為其工作鼓勵獎。
4、其他人員按當月維修部收入人工費的總和的1.5%的平均值作為工作鼓勵獎。
二、維修工在維修后向住戶收取維修費時,必須實事求是,要嚴格執(zhí)行制定的收費標準,如發(fā)現(xiàn)有亂收費現(xiàn)象,住戶投訴的,在當月工資扣除人民幣100元作為處罰,三次以上的,將作辭工處理。
三、維修工在收取維修費用后,必須當天到主管處入帳,當月不交或少交的維修費超過人民幣150元以內的,二次以上的,將作辭工處理。
四、本辦法實施從20**年5月10日起試行。
第10篇 維修服務部零修工作管理規(guī)定
（一）接到任務后，必須及時到現(xiàn)場處理，具體要求是：水暖工：室內跑水、冒水、漏水、滴水需當時或當日處理完畢。木工、瓦工：凡影響人身財產及設備安全的門窗破損及頂棚墻皮脫落等必須當時或當日處理完畢。玻璃工：冬季必須保證雙層玻璃，春、夏、秋季必須保證一層玻璃完好。
（二）必須保證服務工作質量，按規(guī)范服務，違反工作規(guī)范施工的，按質量不合格處理。用戶提出質量問題，經核查證實，扣除工程質量獎，嚴重質量問題，加倍處罰，造成損失者，按價賠償。
（三）必須做到文明施工，熱情服務，維修工作中不得弄壞弄臟用戶的物品。完工后清理現(xiàn)場，收回用具，做到不吃請，不向用戶索要財物，不在用戶家中聊天，服務過程中使用文明用語，不得刁難用戶。
（四）遵守勞動紀律，監(jiān)守工作崗位，不得尋釁報復用戶，不得利用出外維修的機會或在施工現(xiàn)場處理私人事務，找人聊天，娛樂游玩及參加體育活動。不得辱罵毆打管理人員及批評者。
（五）堅持按學校規(guī)定標準維修，不準擅自提高維修水平杜絕熟人好辦事，為親朋好友任意增加維修項目。
（六）堅持用料合理，節(jié)約材料，杜絕浪費，私自送人。
（七）安裝時損壞器材，需收回損壞物件。
（八）如人為的損壞設備、工具，或丟失工具要按價賠償。
第11篇 物業(yè)管理知識--維修服務管理篇
物業(yè)管理知識學習--維修服務管理篇
001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和修繕,廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對房屋的日常保養(yǎng),對破損房屋的修繕,以及對不同等級房屋功能的恢復、改善,裝修、裝潢改善,同時結合房屋維修加固,增強房屋抗震能力等。
002導致物業(yè)管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用,房屋逐漸破損,使用價值逐步降低。
003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。
004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。
005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。
006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行;可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術;工程項目小,零星分散,用料品種多、規(guī)格多,新料、舊料都使用;人少但接觸的工種多;工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進行。
007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則;“能修則修,應修盡修,以修為主,全面保養(yǎng)”的原則;對不同建筑結構、不同等級標準的房屋,采取不同維修標準的原則;為業(yè)主或使用人服務的原則;有償服務的原則。
008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件,把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。
009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時,不論對哪一類房屋維修,均要求牢固、安全,不留隱患。
010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀,不空鼓開裂;衛(wèi)生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現(xiàn)象,防水層密實,無滲漏現(xiàn)象。
011天面工程維修標準是:確保安全,平整不滲漏,排水暢通,隔熱層完好。
012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。
013水、電、衛(wèi)等設備工程維修標準是:保持完好,保證運行安全,正常使用,及時更換老化管線。
014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。
015房屋維修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;綜合維修工程等類型。
016物業(yè)翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。
017物業(yè)小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。
018物業(yè)中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規(guī)模和結構的工程。
019物業(yè)大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。
020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。
021房屋養(yǎng)護的原則是:因地制宜,合理修繕,對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準;定期檢查,及時維護;加強對二次裝修的管理,確保安全,保證正常使用;最有效的合理使用維修基金;最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。
022房屋養(yǎng)護的主要內容是:包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護兩方面。
023房屋的日常養(yǎng)護的來源是:一、住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程(包括對業(yè)主或非業(yè)主使用人進行的房屋二次裝修的管理);二、物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護工程。
024房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護的來源是:主要有防臺風,防梅雨、暴雨,防凍、防寒。
025房屋養(yǎng)護服務中存在的問題來源是:開發(fā)商建造的房屋質量而引發(fā)的問題;由物業(yè)管理公司的服務質量而引發(fā)的問題;由業(yè)主或非業(yè)主使用人對房屋的使用而引發(fā)的問題。
026設備管理的對象是:給排水及衛(wèi)生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。
027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn);業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。
028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。
第12篇 zz學校物業(yè)維修服務部車輛管理規(guī)定
(一)維修部的車輛統(tǒng)一由維修部主任調動。車輛所用油料,由維修部主任嚴格按使用狀況掌握批準。
(二)車輛的維修、中修、大修由駕駛員提出申請,經維修部主任批準后,在指定的修理廠進行修理。
(三)駕駛員嚴禁將車交給他人駕駛,不得擅自用車辦私事,夜間按規(guī)定將汽車入庫,不得私自將車輛停放存放外面過夜。
(四)駕駛員的定期培訓,車輛年檢以及各項稅費的繳納,按車輛管理部門的規(guī)定按時辦理。
(五)對于私自用車或因駕駛員違章發(fā)生交通事故,除保險公司賠償外,其它一切后果由駕駛員和用車人承擔。
(六)駕駛員應嚴格遵章駕駛,做好車輛的保潔和日常檢修工作,發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修、保養(yǎng),使車輛保持良好狀態(tài),保證正常工作用車。
第13篇 萬科物業(yè)服務指南-房屋和設施維修管理篇
什么是房屋質量管理
房屋質量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法等。它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設計、編制房屋修繕工程概預算并為做出投資計劃提供依據。
什么是房屋維修
房屋竣工使用后,由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能,防止、減少和控制其破損的發(fā)展,就必須要對房屋進行維修、修繕和改建。
什么是房屋維修管理
房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術管理要求,對企業(yè)所經營管理的房產進行日常維護、修繕、技術管理。它包括房屋日常質量安全檢查的質量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞,很大程度上取決于房屋管理的成果。還關系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。
房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面
物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計劃,確定房屋維修、改建等方案,實施房屋維修工程時,不可缺少的重要依據便是房屋建筑的檔案資料。因此,為了更好地完成房屋維修任務,加強房屋維修管理,就必須設置專門部門和人員對房屋維修檔案資料進行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面:
1.房屋新建工程、維修工程竣工時的竣工圖及有關房屋原始資料。
2.現(xiàn)有的有關房屋及附屬設備的技術資料。
3、房屋維修的技術檔案資料。
房屋維修管理的原則是什么
房屋維修管理的原則主要包括以下三個原則
1、“經濟、合理、安全、實用”的原則:
經濟,就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理,盡量做大少花錢多辦事;
合理,指要求制訂合理的房屋維修計劃和方案;
實用,就是要從實際出發(fā),因地制宜地進行維修,滿足用戶在房屋使用功能和質量上的需求,充分發(fā)揮房屋效能。
2、“區(qū)別對待”原則:
根據房屋建筑的年限,可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。
新建房屋,維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng),保持原貌和使用功能。
舊建房屋,應依據房屋建造的歷史年代、結構、住宅使用標準、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等條件,綜合城市總體規(guī)劃要求,分別采取不同的維修改造方案。
3、“服務”原則:
在房屋管理上維護住戶的合法權益,切實做到為住戶服務;建立和健全科學合理的房屋維修管理服務制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想,改善服務態(tài)度,提高服務質量,認真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。
房屋維修工程的考核標準是什么
房屋維修工程的考核標準是根據房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。
1.主體工程
主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修。當主體工程損壞嚴重時,不論哪一級或類別的房屋維修,其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。
2.木門窗及裝修工程
這種維修工程的考核標準是:木門窗開關靈活、不松動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。
3.樓地面工程
樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動,不空鼓開裂,地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境,維修適應增設防潮層,木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修,應該做鋼筋混凝土樓面。
4.屋面工程
經維修后的屋面必須確保安全,不滲透,排水暢通。
5.抹灰工程
抹灰工程應做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動、不剝落。
6.油漆粉飾工程
油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻,盡可能保持與原色一致。對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養(yǎng)。
7.金屬構件
經維修后金屬構件應保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴重的應更換,無保留價值的應拆除。
8.其他工程
房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通,以保證住(用)戶安全,改善居住條件。
房屋維修工程考核指標有哪些方面
房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質量及房屋維修管理服務質量的重要指標。主要有以下幾種指標:
1.房屋完好率
房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結構良好,設備完整,上下水道暢通,室內地面平整,能保證住(用)戶安全,正常使用的房屋,一般要求房屋完好率達到50%~60%(新建房屋除外)。
2.房屋維修工程量
房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數量(以建筑面積表示)之和與全年維修人員平均數之比。這里的全部維修平均人員數包括維修數量中不包括翻修工程數量和小修工程數量。
一般要求房屋維修工程量為100m2/人年~150m2/人年。
3.大、中修工程質量合格(優(yōu)良)品率
大、中修工程質量合格(優(yōu)良)品率是指報告期經評定達到合格(或優(yōu)良)品標準的大、中修單位工程數量(建筑面積表示)之和,與報告期驗收鑒定的單位工程數量之和的百分比。
一般要求大、中修工程質量合格品率達到100%、優(yōu)良品率達到30%-50%。
4.小修工程的考核指標
小修工程的考核指標主要有定額指標、服務指標和安全指標及經費指標。
(1)定額指標。小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量,搞好物業(yè)管理的重要考核指標,也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標。
(2)服務指標。小修工程的服務指標是指走訪查房率、小修養(yǎng)護計劃率和小修養(yǎng)護及時率。
走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數與所轄區(qū)域內住(用)戶總戶數之百分比,可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于50%以上,季度走訪查訪率等于100%。
小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內項目的戶數與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數之比。
小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到80%以上,遇到特殊情況或特殊季節(jié),物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調整養(yǎng)護計劃率。
小修養(yǎng)護及時率是當月完成的小修戶次數與當月全部保修中的應修戶次數之比。一般來說月(季)小修養(yǎng)護及時率要達到99%。
(3)安全指標和經費指標。安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保住(用)戶和小修安全的指標,包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護工程中的事故率和違章率降為最低。經費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經費的指標。一般是指實際使用小修養(yǎng)護費用與計劃或預算小修養(yǎng)護費之比。
房屋完損等級將如何分類
房屋完損等級是依據各類房屋的結構、裝修和設備等的完好或損毀程度確定的。房
屋結構是指基礎、承重構件、非承重墻、樓地面、屋面等項目;房屋裝修是指門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等項目;房屋設備是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設備(如消防栓、避雷針裝置、電梯)等項目,對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等,各地可自行歸并某一部分。
一般可將房屋完損等級分為五類,
1.完好房,是指房屋的結構構件完好,裝修和設備完好、齊全完整。管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常。經過一般性的維修能夠修復的。
2.基本完好房。是指房屋結構基本完好,少量結構部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏,設備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經過一般性的維修能夠修復的。
3.一般損壞房。是指房屋結構一般性損壞。部分構件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部有破損,油漆老化、設備管道不夠暢通,水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進行中修或局部大修更換部件。
4.嚴重損壞房。是指房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞。屋面嚴重漏雨裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底、設備破舊不齊全,管道嚴重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
5.危險房。是指房屋承重構件以屬危險構件,構件喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保住戶安全的房屋(詳見建設部頒發(fā)的cj13-86《危險房屋鑒定標準》。)
[2]
如何計算房屋完好率和危房率
計算房屋完損等級,一律以建筑面積(m2)為計算單位,評定時以棟為評定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計算規(guī)則均與全國城鎮(zhèn)普查時的規(guī)定相同。
完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。
完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積
房屋完好率=-------------------×100%
總的房屋建筑面積
房屋經過大、中修竣工驗收后,應重新評定調整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應重新評定;新接管的新建房屋,同樣按本標準評定完好率。
整棟危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。
整棟危險房屋建筑面積
危房率=------------×100%
總的房屋建筑面積
如何評定房屋完損等級
1.房屋完損等級評定的要求
(1)要求對整幢房屋進行綜合平定。
(2)要求以實際完損程度為依據平定,而不能以建造年代或原始設計標準高低為依據。
(3)要求掌握好評定等級的決定因素,以結構部分的地基基礎,承重構件屋面中最低的完損標準來平定。
(4)要求嚴格掌握完好房和危險房標準。
(5)要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。
(6)對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。
2.房屋完損等級評定的基本做法:
房屋完損等級的基本做法可分為定期和不定期兩類。
定期評定。一般每隔1~3年(或按各地規(guī)定)對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。
不定期評定。就是不定期地在某個時間內對房屋進行檢查評定完損等級。一般在以下情況進行不定期檢查:第一,根據氣候特征,如雨季、臺訊、暴風雨、山洪等,著重對危險房屋、嚴重破壞和一般損壞放等進行檢查平糴功能完損等級;第二、房屋經過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后,最新評定完損等級;第三,接管新建房屋后,要進行完損等級評定。
房屋設備維修工程的審批管理是怎樣
對房屋設備維修工程中的大、中修和更新改造工程,物業(yè)管理單位應在每年末設備基礎上,提出下一年度的房屋設備大修、中修或更新改造計劃。此計劃中應包括具體的維修更新改造方案和費用的預算及其來源與落實等。此計劃必須經業(yè)主委員會討論同意后,方可實施。
水泵房管理規(guī)定有哪些
1.水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔,定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題書面報告上級主管部門,爭取早日解決。
2.水泵房內機電設備由機電人員負責,無關人員不得進入水泵房。
3.消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
4.保證社會供水泵的正常運轉,定期檢查泵的運轉情況,住接處定期檢查擦洗。
5.消防泵每月運轉一次(10分鐘),以保持正常運轉,每半年進行一次“自動、手動”操作檢查,每年進行一次全面檢查。
6.水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
7.操作人員在2米以上檢修設備(包括開關、閥門等),必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。
如何進行水箱清洗操作
根據環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求,為確保水箱水質,每年必須對水箱進行二次清洗。其操作要求如下:
1.準備工作:(1)操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。(2)清洗時間應提前通知業(yè)主和監(jiān)控室,以免發(fā)生誤報警。(3)關閉雙聯(lián)水箱進水閥門,安排臨時排風設施、臨時水源、橡皮管,打開水箱進口蓋。
2.清洗操作:(1)當雙聯(lián)水箱內水位降低到一半或1/3時,將待洗的水箱出水閥關閉,打開底部排污閥,打開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗,另一只滿水水箱工作,這樣會因負荷不均,造成水箱壁受壓變形產生裂紋。(2)清洗人員從進口處沿梯子下至水箱底部,用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈,應清水反復沖洗干凈。(3)水箱頂上要有一名監(jiān)護人員,負責向水箱內送新風,防止清洗人員余氯中毒,并控制另一聯(lián)水箱的水位。
3.結束工作:(1)清洗結束,關閉清洗水箱的排污閥,打開水箱進水閥開始蓄水。(2)當兩個水箱水位接近時,打開清洗水箱的出水閥門,收好清洗工具,將水箱進口蓋蓋上并落鎖。(3)通知監(jiān)控室清洗結束,做好相關的工作記錄。
供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內容包括哪些
1.建立嚴格配送電制度和電氣維修制度。
2.負責供電的運作,維修人員上崗前必須進行業(yè)務培訓,按規(guī)定要求上崗。
3.一定要配備主管電器的工程技術人員,要有完整的供電忘了資料,對樓宇的進線、、房屋內的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數。
4.建立24小時值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除。
5.加強日常維護檢修,公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好,管轄范圍內的電氣線路符合設計、施工技術要求,線路負荷要滿足和保證用戶涌電安全,確保發(fā)配電設備安全運行。
6.限電、停電提前發(fā)出通知,以便用戶合理按排生活,避免造成經濟損失和人員傷亡。
7.對電表安裝、抄表、用表計量及公用電進行合理分配。
8.對臨時施工工程及用戶裝修應有臨時用電管理措施,對公用照明及其它電器設備關閉要加強管理。
9.遇火災、地震
、水災等災害時,要有及時切斷電源的預防措施,并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關工作。
電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內容有哪些
1.根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2.對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度;
3.重視和落實電梯的保修和安全年檢工作;
4.除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必須由經樂觀部門審查認可的單位和人員承擔;
5.必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃,健全電梯設備檔案及修理記錄;
6.電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示;
7.電梯運行管理中發(fā)生任何故障時,要首先救護乘客出梯;
8.做好電梯的耗電計量及收費工作;
9.保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通;
10.定人定時對軌道、門導進行清潔,加油潤滑等。
電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣
1.電梯停駛保養(yǎng)時必須,首先要確認轎廂內無乘客、置放安全維護標志后,方可停機切斷控制電源,以確保安全。
2.電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網,地板上無垃圾和灰塵。機房內不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。要有明亮的采光,通風良好,并配有必要的消防器材。
3.曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
4.電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,作到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機繼續(xù)運轉。
5.井道底坑如有積水,必須首先斷電,然后排除。有漏水、滲水情況,一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物,保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效運作。
6.轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈,防止聲銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
7.各層站廳門及地坎槽要經常清潔,以防門腳阻塞而影響門廳暢通。
8.電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌,確認轎廂內乘客后,方可停機。
9.在轎廂頂維修和保養(yǎng)時,除了判斷故障和調試需要外,禁止快車。工作時必須帶安全帽。
10.井底作業(yè)時,禁止關閉廳門(留有人監(jiān)視除外),防止無關人員靠近。
11.電梯凡是轉動機件均須加潤滑油,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。
12.維修保養(yǎng)工作完成后,必須認真清理現(xiàn)場,清點工具,切忌遺漏。
13.機房、井道因工作需要動火時,必須遵守消防管理規(guī)定,做好現(xiàn)場的控制和監(jiān)督,事后清理火種。
上門維修服務的規(guī)范要求有哪些
1.敲門。有門鈴應輕按門鈴,按鈴時間不要過長,無人應答再次按鈴。沒有門鈴應輕輕叩門三響,無人應答再次門,叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人答應,應稍作等候,如確認主人不在家時,應填寫歉意信或留言條,塞入用戶屋內。
2.介紹。主人開門或在戶內詢問時,首先應自我介紹:“您好!我是物業(yè)管理公司的維修人員***,前來為您服務。”
3.在得到主人同意進門時,必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進門,進入室內步子要輕,所帶的維修工具或設備不能在地上拖行。
4.鋪布。達到工作現(xiàn)場時,應先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具隨意置放地上。
5.維修。在維修工作中時間手腳要輕,盡可能的不要發(fā)出噪聲。實在無法避免時,應事先向主人打招呼,并說一聲“非常對不起”。
6.整理。修理完畢時,應用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈,收拾好工具和物品。
7.試用。請業(yè)主試用驗收,證實維修物品已恢復正常運轉。向業(yè)主講解故障的原因,介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識。
8.收費。出示規(guī)定的標準價格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價格,如實填寫維修服務工作單,按價收費。
9.辭別。向業(yè)主告辭時,應面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的,請隨時與我們聯(lián)系,我很樂于為您服務,再見。
第14篇 學院維修服務中心維修改造工程管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強維修改造工程管理，規(guī)范工程的立項、審批、招標、施工、驗收、審計、結算等程序，提高工程質量和資金使用效益，根據上級有關規(guī)定，結合我校實際，特制定本辦法。
第二條 維修改造工程包括學校各類公用房及其附屬設施設備的維修改造，以及校園道路、橋梁、圍墻、水電、管網、通訊、綠化環(huán)境等的維修改造。
第三條 后勤管理處是學校維修改造工程管理的職能部門，負責全校維修改造工程的統(tǒng)一管理。
第二章 項目的立項與審批
第四條 學校每年9月底前接受下年度維修改造工程計劃申報。申報時，相關部門(單位)應填寫《z文理學院維修改造工程申報表》，并統(tǒng)一報后勤管理處。屬公共性質的維修改造工程由后勤管理處編制維修改造計劃。未列入計劃的維修改造項目原則上不予立項。
第五條 根據歸口管理原則，實驗室維修改造項目由實驗室管理部門審核，教室維修改造項目由教務處審核，安保消防設施維修改造項目由保衛(wèi)處審核，其余項目由后勤管理處審核。學校根據申報項目的重要性、可行性及經費預算等情況，統(tǒng)籌確定維修改造工程年度計劃。
第六條 后勤管理處根據年度計劃，負責編制工程概算，經計劃財務處初審、校財經工作領導小組審議通過后，報z市財政局批準實施。
第七條 未列入年度計劃又確需維修改造的項目，申請單位須填寫《z文理學院維修改造工程申報表》，由歸口管理部門簽署意見后報后勤管理處審核，經學校批準后實施。因不可抗力或突發(fā)事件造成的維修改造工程，經后勤管理處集體研究并報分管校領導同意，可進行應急搶修處置。
第三章 施工單位的確定
第八條 根據學校規(guī)定，造價預算在5萬元(含)以上的維修改造工程，需通過招標擇優(yōu)選擇施工單位。其中，達到z市政府采購限額標準的工程項目，在z市公共資源交易中心組織招標;未達到z市政府采購限額標準的工程項目，在學校招投標平臺組織招標。
第九條 造價預算在5萬元以下的維修改造工程，每年先通過招標擇優(yōu)確定若干家入圍施工單位。然后，根據每項工程的技術難度和緩急情況，以議標的方式在入圍單位中確定施工單位。應急搶修的處置，經后勤管理處集體研究，可直接向符合條件的施工單位下達工程項目任務書。
第四章 項目的實施與管理
第十條 維修改造項目施工單位一經確定，由后勤管理處與其簽訂工程合同。
第十一條 后勤管理處按照維修改造工程合同的要求，依照國家有關工程檢驗標準及施工規(guī)范，嚴格進行施工監(jiān)督管理，督促施工單位保質、保量完成施工任務。大型工程可委托專業(yè)監(jiān)理公司監(jiān)理，使用單位也可派代表參與監(jiān)督。
第十二條 后勤管理處應加強對工程項目的過程管理，做好工程隱蔽部位、土石方工程、拆除工程等環(huán)節(jié)的驗收簽字工作。工程施工中一般不對施工設計或要求進行變更。如確需變更，經論證后填寫《z文理學院維修改造工程變更聯(lián)系單》，說明變更理由，并根據學校有關規(guī)定，逐級審批后實施。
第十三條 施工單位按學校水電管理辦法的規(guī)定辦理相關手續(xù)，據實繳納工程用水、用電費用。
第十四條 工程竣工后，后勤管理處負責組織施工單位、使用單位、審計處及相關專業(yè)人員進行工程驗收，督促施工單位及時整改驗收中提出的問題。驗收合格后，移交使用部門使用與管理。對施工質量不合格的工程，做到不驗收、不結算、不交付使用。采用監(jiān)理制的工程項目，工程驗收還需由工程監(jiān)理單位蓋章確認。維修改造工程的質量保修期一般應為一年以上。
第十五條 后勤管理處負責收集維修改造工程的相關資料，并在工程竣工驗收與決算后，整理并歸檔。
第五章 經費管理與結算審計
第十六條 維修改造經費主要用于工程項目的咨詢、設計、預算編制、招標代理、施工和監(jiān)理等支出，實行專款專用。
第十七條 工程竣工驗收合格后，施工單位應在30天內(合同另有約定的除外)將工程決算書和竣工相關資料送達后勤管理處。經后勤管理處審核確認后，送審計處審計。工程按照施工合同進行結算，按審計處出具的工程審定價結算經費。實際結算費用不得超出經費預算，超過項目經費預算的部分不予支付。
第十八條 維修改造工程一般不預付工程款。工程質量保修金不得低于工程總造價的5%。工程保修期滿后，由后勤管理處負責組織現(xiàn)場復驗并征求使用部門意見，確認不存在質量問題并簽字認可后，退回工程質量保修金。
第六章 附 則
第十九條 元培學院、附屬醫(yī)院、資產經營公司根據本辦法制定本單位維修改造工程管理實施細則，報學校后勤管理處批準后實施。
第二十條 本辦法由后勤管理處負責解釋。
第二十一條 本辦法經2023年第11次校長辦公會議審議通過，自文件發(fā)布之日起施行。
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第15篇 物業(yè)維修服務維修部零修安全管理規(guī)定
(一)嚴禁工作時間喝酒,嚴禁酒后作業(yè)。
(二)禁止在有易燃易爆物品的場所吸煙點火。
(三)所用工具要隨時檢查是否安全,避免工具傷人。
(四)電工無證不準參加電器操作。
(五)保險絲使用必須合理,嚴禁用其他金屬代替。
(六)電焊工必須做到安全使用工具設備。
(七)手提電動工具使用于前,必須認真檢查,確認安全后,方可接也使用。
(八)使用梯子必須有防滑措施,禁止站在梯子頂端操作,梯子的坡度不得大于60度。
(九)高處作業(yè)時,必須系好安全帶。
第16篇 維修服務維修部零修安全管理規(guī)定
（一）嚴禁工作時間喝酒，嚴禁酒后作業(yè)。
（二）禁止在有易燃易爆物品的場所吸煙點火。
（三）所用工具要隨時檢查是否安全，避免工具傷人。
（四）電工無證不準參加電器操作。
（五）保險絲使用必須合理，嚴禁用其他金屬代替。
（六）電焊工必須做到安全使用工具設備。
（七）手提電動工具使用于前，必須認真檢查，確認安全后，方可接也使用。
（八）使用梯子必須有防滑措施，禁止站在梯子頂端操作，梯子的坡度不得大于60度。
（九）高處作業(yè)時，必須系好安全帶。
