大廈物業(yè)管理制度是確保大廈日常運營秩序，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主權(quán)益的重要規(guī)范。其內(nèi)容涵蓋以下幾個主要方面：
1. 管理架構(gòu)與職責：明確物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)，規(guī)定各部門及員工的職責與權(quán)限。
2. 服務(wù)標準與流程：設(shè)定物業(yè)服務(wù)的各項標準，包括清潔、保安、維修、投訴處理等流程。
3. 費用收取與管理：規(guī)定物業(yè)費的計算方式、收取時間，以及財務(wù)管理的透明度。
4. 設(shè)施設(shè)備管理：涉及公共設(shè)施的維護保養(yǎng)，如電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等。
5. 公共區(qū)域管理：規(guī)定公共區(qū)域的使用規(guī)則，如停車場、綠化區(qū)、休閑設(shè)施等。
6. 應(yīng)急處理與安全管理：制定應(yīng)急預案，強化安全防范措施，處理突發(fā)事件。
7. 業(yè)主關(guān)系管理：包括業(yè)主大會的組織、業(yè)主權(quán)益保護、溝通機制等。
8. 法規(guī)遵守與合規(guī)性：確保物業(yè)管理活動符合相關(guān)法律法規(guī)。
包括哪些方面
1. 制度建設(shè)：建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度，包括內(nèi)部管理手冊、操作規(guī)程等。
2. 人力資源：人員招聘、培訓、考核、激勵機制等。
3. 質(zhì)量控制：服務(wù)質(zhì)量評估體系，定期進行自我評估和外部評審。
4. 技術(shù)支持：利用現(xiàn)代信息技術(shù)提升管理效率，如智能化管理系統(tǒng)。
5. 環(huán)境保護：推行綠色物業(yè)管理，減少資源浪費，提升環(huán)保意識。
6. 社區(qū)文化：組織各類社區(qū)活動，增強業(yè)主歸屬感，營造和諧氛圍。
7. 法律法規(guī)：確保所有活動符合國家和地方的物業(yè)管理法規(guī)。
重要性
大廈物業(yè)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 維護業(yè)主權(quán)益：清晰的制度能保障業(yè)主的合法權(quán)益，提高滿意度。
2. 提升服務(wù)質(zhì)量：通過標準化流程，提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。
3. 防范風險：預防和應(yīng)對各種潛在問題，降低運營風險。
4. 增強競爭力：良好的管理制度是物業(yè)公司在市場競爭中的重要武器。
5. 社會責任：確保大廈的安全與和諧，體現(xiàn)企業(yè)的社會責任感。
方案
為建立和完善大廈物業(yè)管理制度，建議采取以下措施：
1. 制定全面的管理制度：結(jié)合大廈實際情況，制定詳盡的管理制度，確保覆蓋所有管理環(huán)節(jié)。
2. 定期培訓與考核：對員工進行定期培訓，確保他們了解并遵守制度，同時實施考核機制，激勵員工執(zhí)行。
3. 強化溝通：建立有效的業(yè)主溝通機制，及時收集反饋，不斷優(yōu)化管理服務(wù)。
4. 信息化管理：引入物業(yè)管理軟件，提高工作效率，減少人為錯誤。
5. 定期評估與修訂：每年進行制度評估，根據(jù)實際情況進行必要的修訂和更新。
6. 法規(guī)遵從性檢查：定期進行法規(guī)遵從性檢查，確保所有活動合法合規(guī)。
通過以上方案的實施，大廈物業(yè)管理制度將得到完善，從而為大廈的高效運營和業(yè)主的舒適生活提供有力保障。
大廈物業(yè)管理制度范文
第1篇 政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督控制
區(qū)政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督與控制
物業(yè)管理工作的核心在于質(zhì)量控制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務(wù)質(zhì)量,運用iso9001(2000)質(zhì)量控制系統(tǒng),以《作業(yè)指導書》《工作手冊》內(nèi)容和工作標準為檢查依據(jù),貫穿于工作準備階段、工作實施階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段的四個階段,從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評、年終總評的質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進行全程控制。
一、員工基本素質(zhì)標準規(guī)定
(一)儀表、儀容
1、儀表儀容整潔、端正、規(guī)范,精神狀態(tài)飽滿。
2、上班時間著裝統(tǒng)一,一律佩帶工作卡
3、制服保持清潔、挺括,工作卡涂污或破損及時更換。
4、嚴禁穿著私人衣服上崗,嚴禁穿拖鞋上崗,嚴禁無卡上崗。
5、儀容舉止文雅有禮、熱情,力爭給住戶留下良好的第一印象;嚴禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為,如懶散地依靠在臺椅或墻上。
6、嚴禁與住戶發(fā)生爭吵和打罵行為;處理違章,對待無禮行為,要耐心、容忍,以理服人,教育為主。
7、辦公室內(nèi),禁止大聲喧嘩;辦公時間禁止哼唱歌曲、吃東西、聊天、隨意串崗、打私人電話。
8、注意個人衛(wèi)生,禁止蓄須、留長指甲;注意個人清潔,以免因異味引起住戶和同事的尷尬。
(二)文明用語
1、要養(yǎng)成使用禮貌、文明的詞語的習慣,主動向住戶和來訪者問好,彬彬有禮、態(tài)度親切。
2、接聽電話要注意:要在第一時間接聽電話;首先向?qū)Ψ絾柡蚰?物業(yè)管理處;禁止用喂、講話、要哪里、找誰等生硬失禮的詞語。
3、與住戶或來訪者交談要使用普通話或白話,說話要清楚,用詞準確,言簡意賅。不講與工作無關(guān)的話,不講與住戶無關(guān)的話,不講有損管理處形象的話。
(三)處理投訴
1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則:
(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;
(3)面對重大的投訴問題,第一負責人要親自處理;
(4)在處理投訴的過程中,應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系;
(5)在滿足客戶的要求時,應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事,若客戶的要求違背了公司的經(jīng)營原則,則應(yīng)尋求法律援助。
2、規(guī)范客戶投訴的處理程序;
(1)認真聽取住戶的意見,弄清情況,做好筆錄。
(2)即時處理,如非本部門工作范圍的情況,及時通知有關(guān)部門或責任人。
(3)重大問題實行三級負責制:接待人--領(lǐng)班--主任逐級上報,直到處理完畢。
(4)態(tài)度和藹,語言謙虛,不急不躁,耐心地做好解釋工作;不得冷淡、刁難、取笑、訓斥住戶、向住戶索要錢物。
(5)凡在管理處工作范圍之內(nèi)的投訴,處理時間不得超過一周;隱瞞投訴、漏記或漏報者除在本部門公開檢討,情節(jié)嚴重的,還要扣除當月效益工資。
3、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓的教材中。
二、日巡視檢查規(guī)定
1、日巡視內(nèi)容:
1)管理處內(nèi)務(wù)巡視檢查工作內(nèi)容:
a.儀容儀表:著裝整潔,佩帶工作牌。
b.服務(wù)態(tài)度:說話和氣,使用文明用語,不與用戶發(fā)生爭吵。
c.工作紀律:按時上下班無遲到早退現(xiàn)象,上班不閑聊,共同打掃辦公室的保潔衛(wèi)生等;
d.員工宿舍(集體):保潔衛(wèi)生,擺放整齊,無垃圾堆放等。
2)物業(yè)巡視檢查內(nèi)容:
a.房管:
查違章,如:有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂畫、亂張貼、區(qū)內(nèi)有無亂擺買;商業(yè)網(wǎng)點是否進行門前三包,有無擅自轉(zhuǎn)租或改變申報經(jīng)營范圍等。
b.維修:
是否有不安全隱患,如:房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防設(shè)施是否完好無損,有無臨時亂拉電線;公共及通風設(shè)備有無損壞,室內(nèi)外上下水管有無滲漏,道路、人行道等有無損壞,道路欄、路障是否完好無損等。
c.公共秩序:
有無可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩,亂張貼廣告和其他的治安可疑情況等。
有無車輛亂停放,車場管理和車輛擺放是否有序,有無亂收費現(xiàn)象,是否按規(guī)定對進出車輛進行登記等。
d.保潔:
有無垃圾亂堆放,垃圾池是否及時清理,室外污、雨水管,化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象,是否及時疏通、清理,樓道是否按規(guī)定進行保潔等。
e.綠化:
樹木花草有無損壞、是否及時進行修剪和除雜草、病蟲害,是否及時修枝剪葉,并對補種綠地、樹木采取保護措施等。
g.文化活動中心:活動場地、設(shè)施保潔衛(wèi)生,設(shè)施完好,各項活動安全、有序開展,工作人員精神飽滿,服務(wù)及時到位。
2、巡視記錄和記錄的處理:
1)在周末或周一應(yīng)在管理事務(wù)記錄表中列出下周或本周巡視的重點、每天巡視的路線。
2)巡視中,主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題,對用戶的提議、建議以及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)該作好記錄。
3)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理:
a.收集的管理意見急需管理處主任決策的,應(yīng)填寫《轉(zhuǎn)呈表》。
b.即行關(guān)閉的輕微不合格在日巡視表中關(guān)閉,要求在表中反映出發(fā)現(xiàn)的不合格已安排何部門整改、何時復檢和復檢結(jié)果是否合格;
c.嚴重不合格,填寫不合格服務(wù)處理表。
d.發(fā)現(xiàn)違章行為填寫違章處理規(guī)定執(zhí)行。
3、巡視時間:
領(lǐng)班每日上午、下午各巡視一次,記錄一次。
4、注意事項:
1)一天兩次的巡視檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容,上午和下午可以分不同內(nèi)容或服務(wù)項目來檢查;每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點,在一周內(nèi)要求基本對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過檢查或重點檢查。
2)有多名領(lǐng)班的要注意分工,所分區(qū)域、服務(wù)項目搭配合理。
3)日巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題均記載管理事務(wù)記錄表上,記錄要求清晰、簡潔,作為日巡視檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。
5、相關(guān)記錄:管理事務(wù)記錄表
三、周檢工作規(guī)定
1、范圍:
各管理處周檢。
2、職責:
1)管理處主任負責組織領(lǐng)班、各班(隊)長
參加周檢。
2)管理處主任指定一名領(lǐng)班作好周檢記錄。
3)管理處主任負責對周檢中發(fā)現(xiàn)的不合格組織領(lǐng)班、班組(隊)長,及時制訂整改或糾正措施;發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時制定糾正措施報告并上報公司物業(yè)管理部。
3、周檢要求:
1)管理處必須按5所規(guī)定的九項進行周檢工作。
2)每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。
3)檢驗標準應(yīng)依據(jù)各工作手冊中的規(guī)定。
4、檢查的方式方法:
1)時間安排:
每周一下午,檢查上周的服務(wù)情況,因特殊原因可以提前或滯后一天。
2)參檢人員的檢查組織形式:
采用集中與分組相結(jié)合,以集中形式為主;有條件的管理處,可分組帶隊檢查。
3)檢查方法:
實行巡查或抽查,以抽查為主;每次抽查面覆蓋5各項,并應(yīng)側(cè)重兩項加深檢查深度。
5、檢查項目和抽查內(nèi)容:
1)房管工作:
抽查3-5項投訴處理、回訪記錄、巡視記錄和來訪登記等質(zhì)量記錄,巡視資料室、倉庫、員工宿舍等。
2)安全工作:
每個巡邏去抽查一個簽到箱,抽查2-3個固定崗,抽查3-5份來訪登記、培訓記錄等質(zhì)量記錄,巡檢保安員儀容儀表,抽查3-5人的文明用語使用、工作流程的掌握。
3)車輛管理:
抽查1-2停車場和道口崗亭,觀察現(xiàn)場運作5分鐘(儀容儀表、文明用語的使用,工作流程的掌握等);50%的摩托車、自行車保管站,抽查2-3份各崗位的質(zhì)量記錄,巡查車輛停放。
4)保潔工作:
大樓內(nèi)抽查2個工作單元,大樓外抽查3個下水道口、2-3個污水井、2-3個垃圾池(果皮箱),巡檢消殺工作。
5)綠化工作:
抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地撥雜草是否及時、草坪補種是否及時,2-3處綠籬修剪、補種是否及時,3-5棵樹木有無病蟲害、按規(guī)定修枝剪葉、無枯枝、無壞死樹木。
6)維修工作:
抽查10%的安監(jiān)探頭,2%煙感探頭,2%的樓道、走廊燈。檢查地點同檢查車輛、保潔、綠化地點盡量相同,一起檢查,抽檢量不夠另增加檢查范圍。
7)機電設(shè)備管理:
主要由設(shè)備工程部領(lǐng)班組織其領(lǐng)班工程師、班組長檢查,管理處按與其簽定的管理合同對其檢查,主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理,本周的供電率、供水率、電梯正常運行率、設(shè)備完好率、冷氣及時率。
8)檢查對上次周檢不合格的處理情況。
6、處理結(jié)果:對不合格服務(wù)及時填寫《不合格服務(wù)處理表》
7、檢查記錄:
1)檢查出的輕微問題記入管理事務(wù)記錄表,整改后關(guān)閉。
2)屬于不合格服務(wù)填寫《不合格服務(wù)處理表》。
8、相關(guān)文件與記錄:周檢表
四、辦公物品管理規(guī)定
1、辦公物品分類:
1)辦公設(shè)備
a.電話
b.電腦及打印機
c.辦公桌椅
d.資料柜
e.辦公文具.
g.其他
2、辦公用品:
a.材料紙
b.各種表格
c.筆
d.筆記本
e.計算器
f.直尺
g.其它
3、管理規(guī)定:
1)辦公用品發(fā)放程序按公司制定的辦公用品管理規(guī)定執(zhí)行。
2)由檔案員負責保存、發(fā)放和登記。
3)辦公設(shè)備中,電腦及打印機由資料員負責操作、登記、收費和保管,以及聯(lián)系維修事宜,領(lǐng)班領(lǐng)班負責監(jiān)控。
4)保險柜由收款員使用,管理處主任負責監(jiān)控。
5)辦公桌椅由領(lǐng)用人負保管責任。
6)各班組長負責領(lǐng)取辦公用品,并監(jiān)控使用情況。
4、有關(guān)使用規(guī)定:
1)電話:
a.禁止撥聲訊服務(wù)臺。
b.禁止上班時間閑聊,私人電話通話時間不超過3分鐘。
c.非管理人員禁止使用辦公電話。
2)電腦及打印機:
a.非管理處指定操作人員必須經(jīng)管理處主任或領(lǐng)班領(lǐng)班許可方可上機。
b.外來磁盤或軟件嚴禁上機操作,以防止帶毒傳染,破壞電腦程序。
c.嚴格執(zhí)行公司制定的電腦操作規(guī)程。
5、相關(guān)文件與記錄:
第2篇 熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實施
正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實施
一、指導思想
通過開展創(chuàng)建工作,進一步提高管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量,營造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。
二、確立創(chuàng)優(yōu)目標
20__年5月,公司確立了20__年下半年創(chuàng)建成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈及2008年上半年創(chuàng)建四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的目標。
三、與工作聯(lián)系小組達成共識,確定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
20__年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協(xié)商,達成共識,一致同意正熙大廈申報成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈,并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。
四、成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導小組
20__年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項目總經(jīng)理掛帥成立了正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組。
五、進行創(chuàng)優(yōu)宣傳和動員
1、宣傳:創(chuàng)優(yōu)工作需要全體業(yè)戶的理解、支持、響應(yīng)和主動參與。為此項目在20__年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業(yè)戶宣傳今年創(chuàng)優(yōu)目的、意義以及對業(yè)戶自身的重要性。
2、動員:創(chuàng)優(yōu)工作需要全體員工的積極響應(yīng)和主動參與。20__年5月12日項目召開創(chuàng)優(yōu)工作動員大會,大會由創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組組長zz主持。主要布置各部門在創(chuàng)優(yōu)工作中的具體任務(wù)。使每位員工了解創(chuàng)優(yōu)工作的目的、意義,能以飽滿的熱情投身到創(chuàng)優(yōu)工作中。六、部門互檢、項目內(nèi)部自檢、反復整改
1、部門互檢
時間:20__年6月20日;
目的:各部門從方便的角度出發(fā),找出其他部門服務(wù)和管理工作中的不足;依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》;
互檢人員:各部門負責人
結(jié)果:找出其他部門創(chuàng)優(yōu)的差距,報創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導小組并限期整改。
2、項目內(nèi)部自檢
時間:20__年6月28日、20__年6月29日;
目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;
依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、《物業(yè)管理條例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;
自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;
結(jié)果:找出創(chuàng)優(yōu)的差距,保持已達標合格的項目,對不達標項目全面整改。
6月28日項目內(nèi)部自檢
3、整改:
20__年7月----20__年8月上旬,根據(jù)部門互檢、項目自檢的結(jié)果,進行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問題進行整改,以至最終達標:
(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對相關(guān)資料進行收集、完善、歸檔。
第3篇 小區(qū)大廈物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程
小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作。
3.0職責
3.1公司總經(jīng)理負責達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。
3.2公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。
3.3管理處和公司機關(guān)各部門負責依照本規(guī)程進行達標創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。
4.0程序要點
4.1物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介
4.1.1“國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達標評比:是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達標考評分為90分(百分制),參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達標后由建設(shè)部每兩年復查一次,復查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。
4.4.2“省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比?？荚u達標分數(shù)一般為85分,參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦?？荚u合格后,可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達標后由各省建委每兩年復查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。
4.1.3“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達標后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。
4.1.4“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。
4.2物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標。
4.2.1確立目標。
4.2.2成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導小組。
4.2.3內(nèi)部動員。
4.2.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改。
4.2.5進行“自檢”和“預檢”o
4.2.6迎檢達標o
4.3“創(chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標:物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標,即明確是達到“國優(yōu)”標準還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標時,應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠。
4.3.1成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負責人和管理處主要領(lǐng)導組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3內(nèi)部動員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時,應(yīng)首先對內(nèi)部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員,通過會議、宣傳,加強管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準備。
4.3.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為
參照,邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。
4.3.5在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當作到以下幾個方面的完善:
a)所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、
隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》);
b)所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》);
c)所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達標,對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;
d)設(shè)備機房的環(huán)境和設(shè)備表面維護管理應(yīng)做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設(shè)備機房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護管理水準的高低,整改時應(yīng)特別注意機房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護工作,力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機電維修部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程);
e)消防系統(tǒng)配置齊全,標識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程);
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護措施一定要完善到位;
g)衛(wèi)生狀況至關(guān)重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程);
h)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠
化部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程);
i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備,各種必要的防護設(shè)施完好齊整,保安設(shè)備先進完善(詳見保安部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程)。
4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資料通常包括以下內(nèi)容:
a)“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料
――規(guī)劃許可證;
-一用地協(xié)議書;
――投資許可證;
――開工許可證;
――紅線圖;
――總平面圖o
b)竣工驗收資料:
――土建竣工驗收書;
――消防竣工驗收證明;
――水電竣工驗收書;
――電梯竣工驗收書、電梯準用證;
――通信系統(tǒng)竣工驗收證明;
――燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明o
c)管理移交資料:
――圖紙移交記錄;
――開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;
――接管驗收記錄;
――鑰匙移交記錄;
――發(fā)展商委托管理合同書o
d)管理公司成立登記資料:
--營業(yè)執(zhí)照;
--稅務(wù)登記證;
--企業(yè)法人代碼卡;
--管理處營業(yè)執(zhí)照;
--停車場營業(yè)執(zhí)照;
--管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。
e)業(yè)主委員會成立與活動資料:
--業(yè)主管委會章程;
--業(yè)主管委會社團法人登記證;
--業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;
--業(yè)主管委會成立記錄;
--業(yè)主管委會召開的屆次會議紀要;
--業(yè)主管委會發(fā)布的公告。
f)公眾管理制度(詳見住戶手冊);
g)所有內(nèi)部管理標準作業(yè)規(guī)程(管理制度);
h)所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄;
i)員工績效考評結(jié)果記錄;
j)所有的住戶投訴記錄;
k)所有的住戶回訪記錄;
i)所有的住戶報修記錄;
m)所有的住戶意見征集記錄;
n)所有的管理處對外通知、通知記錄;
o)所有的財務(wù)運作損益表和其他財務(wù)報表;
p)所有的對外委托合同書;
q)所有的員工培訓記錄;
r)所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;
s)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;
t)所有的住戶裝修管理檔案;
u)政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書
v)所有社區(qū)文化記錄;
w)所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;
_)所有的標識復印件;
y)年有的多種經(jīng)營資料;
z)所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。
物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程
4.3.7進行“自檢”和“預檢”:
a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標為標準,詳細、全面地進行自查自糾,對發(fā)現(xiàn)的問題詳細記錄下采逐項落實到責任人身上限時整改完畢?！白詸z”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。
b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預檢”,“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行,由檢查團依照評比標準,對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準逐項驗收,最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出,以便在正
式迎檢前進行有針對性的最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。
4.3.8“迎檢”準備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作:
a)硬件整改基本達標。
b)資料、記錄真實、全面、說服力強。
c)取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應(yīng)當“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。
d)取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。
e)選好住戶代表,為向考評團匯報工作作好準備:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評比一般考評團都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。
f)寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發(fā)言稿,
發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切
記冗長乏味o“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:
--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;
--物業(yè)管理工作匯報;
--社區(qū)文化與精神文明匯報;
--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。
g)分工負責,注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。
h)注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風貌迎接考評。迎檢時員工的儀容
儀表、言行舉止都應(yīng)著力進行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿
的精神風貌和精神狀態(tài)參加考評,以求爭取最佳的考評成果。
i)迎檢時的基本要求:
--精神飽滿、儀容整潔;
--紀律嚴明,緊張有序;
--熱情大方,不卑不亢;
--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;
--自信嚴謹、應(yīng)答適度。
4.4迎檢結(jié)束后,由“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。
5.0記錄
第4篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗,確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項目執(zhí)行部對服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責
3.1公司質(zhì)量保證部負責按《質(zhì)量檢驗程序》規(guī)定,對全公司的服務(wù)質(zhì)量進行管理和控制。
3.2項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負責對項目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。
3.3項目執(zhí)行部所屬各對客服務(wù)部門和人員,負有服務(wù)質(zhì)量的直接責任,必須認真自檢。
3.4項目執(zhí)行部各級管理人員負責職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質(zhì)量檢驗員負責本部門提供服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務(wù)的部門/人員,必須在提供服務(wù)的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。
4.2各部門管理人員負責對所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時對不合格項進行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護情況進行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務(wù)工作進行抽查。
4.2.4各部門質(zhì)量檢驗員負責本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負責本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計表》報質(zhì)量控制部。
4.3項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負責對項目執(zhí)行部的各部門進行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結(jié)果進行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負責公司《質(zhì)量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質(zhì)量檢驗結(jié)果進行抽查和驗證。并根據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認或簽署意見,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c_4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第5篇 大廈物業(yè)車場管理員崗位職責
大廈物業(yè)車場管理員崗位職責
1、嚴格執(zhí)行公司停車場安防規(guī)定。
2、文明服務(wù)、禮貌待客、熱情周到、盡職盡責。
3、妥善合理指揮,疏導車輛及行人,避免發(fā)生交通堵塞及事故。
4、安排車輛的具體情況妥善安排車位,按要求認真填寫《停車場車輛情況紀錄表》。
5、車輛駛?cè)胲噹鞎r應(yīng)仔細觀察車輛外觀情況,如有刮蹭、損壞等痕跡,應(yīng)及時向車主聲明,并做好記錄工作,以免事后發(fā)生糾紛。車輛停入期間加強巡視,勸阻無關(guān)人員穿行,確保車輛安全。
6、停車場管理員應(yīng)熟練掌握車庫內(nèi)消防設(shè)備設(shè)施分布及使用方法。愛護車庫設(shè)備設(shè)施,嚴格按操作規(guī)程進行操作,維護保持各類通道交通設(shè)施的完好、清潔、通暢有效。
7、遇有突發(fā)情況時立即用對講機通知安防部中控室和現(xiàn)場值班人員,并及時了解情況保護好現(xiàn)場,將事故情況填寫《緊急事故情況登記表》。
8、做好值班紀錄,認真交接當班各項事宜。
9、完成上級領(lǐng)導交辦的臨時性工作。
第6篇 豐華大廈物業(yè)安全管理制度
大廈物業(yè)安全管理制度
1、貫徹預防為主的方針,做好對員工的了解工作,逐步達到四知標準,即:知姓名、知部門、知現(xiàn)實表現(xiàn)、知有無犯罪前科。
2、進行深入細致的調(diào)查摸底工作,掌握大廈重點人員動態(tài)。在公安機關(guān)和國家安全機關(guān)的指導下審查罪嫌人員,查存各種案件,查控通輯人員。
3、把安全檢查納入日常工作,在節(jié)假日及重大活動之前重點檢查,不間斷發(fā)現(xiàn)不安全隱患,并督促有關(guān)人員立即整改。
4、經(jīng)常檢查大廈要害部位的安全質(zhì)量,對要害部門的進人做出品德審查。對不適合的要害部位工作的人員及時提出調(diào)換意見。
5、參與各項保衛(wèi)工作的研究,做好文字記載,成為各種信息配合點,建立健全各種檔案。
6、協(xié)助大廈領(lǐng)導對全體員工做好防火意識和技能的宣傳教育,宣傳覆蓋率要達到90%以上。
7、把防火檢查納入日常工作,做到每日巡視,不間斷提出改進辦法,監(jiān)督執(zhí)行,每年同工程部對煙感報警系統(tǒng)進行二次檢查,使之完好率達到100%,每年同工程部、物業(yè)部對大廈客戶電器進行二次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
8、制定滅火應(yīng)急方案,印制緊急疏散圖和防火標志。
9、對于大廈義務(wù)消防隊加強業(yè)務(wù)培訓,每季度一次,適時組織本大廈員工的消防演練。
10、協(xié)助各部門制訂修訂各項防火制度,并監(jiān)督其落實。
11、對火災(zāi)事故及時報警,迅速疏散賓客,組織撲救,保護現(xiàn)場,協(xié)助消防機關(guān)查明原因,提出處理意見。
12、保證消防器材正常有效。
13、保安員應(yīng)按確定的警衛(wèi)目標和巡視路線安排警戒,保護要害部位,維護園區(qū)秩序,注意發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患,阻止有礙治安秩序的人員進入。
14、積極配合內(nèi)保、消防、國家安全等工作,主動發(fā)現(xiàn)可疑情況,并及時報告。
15、發(fā)現(xiàn)煙感報警要及時查處。并做好文字記錄。
16、保安人員必須模范遵守公司的規(guī)章制度,遵紀守法,注意警容風紀。
第7篇 金城大廈物業(yè)保安管理規(guī)程
大廈物業(yè)保安管理規(guī)程
(一)保安員的儀容儀表
為使保安員上崗時保持良好的形象,特對保安員儀容儀表作如下規(guī)定:
1舉止文明、大方、端正。
2穿著統(tǒng)一制服,佩帶工作牌、服裝整齊干凈。
3不準披衣、敞懷、挽袖、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。
4頭部毛發(fā)要整潔,前額發(fā)不許遮蓋眼眉、鬢角發(fā)不得超過耳屏,腦后發(fā)不得觸及衣領(lǐng),胡須長不得超過1毫米,鼻毛不得長出鼻孔,保安員不得留長指甲不超過指尖一毫米。
5精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,不得彎腰駝背,東歪西倒,前傾后仰,不得伸懶腰、袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦胍卵澊?不準邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、搭肩挽臂。
6不得戴飾物。
7不得哼歌曲、吹口哨。
8不得隨地吐痰、亂丟雜物。
9經(jīng)常檢查并保持良好的儀表,但不得當眾整理個人衣物。
10不得將任何文件夾于腋下。
11不抓頭、搔癢、掏耳、挖鼻孔,不得敲桌椅或玩棄其他物品。
(二)保安員交接班制度
1、交接班地點為保安部值班室,人員為領(lǐng)班、內(nèi)保員。
2、內(nèi)保接班人員(領(lǐng)班、內(nèi)保員)必須提前15分鐘到達值班室備勤,等待與交接班人員進行工作交接。
3、交班人員需向接班人員移交工作交接記錄本、對講機及其他用品,并要交待清楚當班期間發(fā)生的問題及下一班工作應(yīng)注意的事項。
4、接班人員要認真傾聽交班人員的口頭交待,認真查閱上一班工作記錄內(nèi)容,接收工作交接班記錄本、對講機以及各種表格及其他用品。
5、交接班后若無問題,接班人員要在工作交接記錄本上簽字。
6、交接班工作完成后,接班人員要按《保安巡視規(guī)定》繼續(xù)工作,交接人員在短時間內(nèi)自行離開。
7、如遇突發(fā)事件或上一班未完成工作,交班人員需征得主管的同意后方可離去。
8、服從上級領(lǐng)導的管理,認真完成交派的各項任務(wù)。
(三)對講機的使用與管理
1.為健全保安制度,保證工作和任務(wù)的完成,所有保安員都應(yīng)會使用對講機。
2.正確使用頻段,保證對講機的呼叫正常與聯(lián)系到位,定時定期應(yīng)對對講機進行保養(yǎng)。
3.保證通話質(zhì)量,合理使用文明用語,禁止在呼叫時說臟話,和與工作不相關(guān)的事情。
4.當班期間應(yīng)該愛護自己的對講機,交接班時做好移交工作,并簽字予以確認,禁止轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出。
5.每日工作完畢或下崗后,應(yīng)及時充電,保證工作中的使用。
6.對講機屬公司財產(chǎn),每個保安員都有責任、有義務(wù)保管好,不得遺失或損壞。
(四)橡膠警棍的使用規(guī)定
1.各崗位保安員應(yīng)會正確使用橡膠警棍,并進行愛護與保管,定期進行保養(yǎng),由領(lǐng)班確定放置位置。
2.嚴禁在客人面前使用,不許指點他人,禁止轉(zhuǎn)借他人,并合理佩帶,并且只能在特殊情況下或夜間必要時才能佩帶上崗,嚴禁正常條件下或非值勤人員佩帶使用。
3.當發(fā)生被人襲擊,保護財產(chǎn),領(lǐng)導交派的保護任務(wù)時才應(yīng)使用。
4.不得在崗上隨便玩耍或揮舞警棍,未經(jīng)領(lǐng)導批準,不得將橡膠警棍帶出大廈范圍。
5.警棍是公司公有財產(chǎn)禁止任何人的損壞,交接班雙方要做好交接,嚴防丟失或損壞。
(五)大廈備用鑰匙管理規(guī)定
1.各業(yè)主(用戶)應(yīng)將本公司大門鑰匙及外加鎖鑰匙各一把,交大廈保安部保管備用。
2.由保安部指定專人在指定地點存放保管,實行領(lǐng)用登記制度。
3.無特殊緊急情況任何人不得借用備用鑰匙。
4.各業(yè)主(用戶)應(yīng)向大廈保安部,提供緊急情況下的聯(lián)系人、聯(lián)系方式。
5.在使用備用鑰匙時應(yīng)由業(yè)主(用戶)方有關(guān)人員在場,緊急情況下大廈保安部應(yīng)安排兩人以上的人員同時使用備用鑰匙,以保證客戶財物的安全。
6.當業(yè)主(用戶)更換外加鎖時,應(yīng)通知大廈保安部,留存?zhèn)溆描€匙。否則緊急情況下產(chǎn)生的公共財產(chǎn)的損壞由業(yè)主(用戶)負責。
7.備用鑰匙未經(jīng)保安部許可,禁止任何人擅自另配。
(六)監(jiān)控室值班管理規(guī)定
1.嚴格執(zhí)行大廈保安部各項規(guī)章制度,認真學習有關(guān)監(jiān)控設(shè)備操作手冊,提高業(yè)務(wù)知識。
2.格執(zhí)行大廈考勤制度,不遲到、早退。
3.值班人員外,禁止無關(guān)人員進入監(jiān)控室參觀,監(jiān)控室內(nèi)禁止會客。
4.當班期間不準喝酒,不準進行娛樂活動,不準洗澡,當班不準睡覺。
5.監(jiān)控室內(nèi)禁止吸煙。
6.隊員當班期間應(yīng)著裝整齊,坐姿端正,領(lǐng)導來檢查工作時要做到熱情有禮貌。
7.加強業(yè)務(wù)學習,嚴格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序嚴禁隨意按動操作控制鍵。當設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即報工程部修理,并詳細記錄。
8.嚴禁隨意調(diào)試設(shè)頭位置,隨時監(jiān)控大廈各部位,發(fā)現(xiàn)問題及時上報,若須查巡錄像時應(yīng)由值班領(lǐng)導批準后方可進行查詢。
9.當班隊員必須保持室內(nèi)外環(huán)境的干凈、整潔,每天下班前必須打掃衛(wèi)生,每周一由白班負責衛(wèi)生大掃除。
(七)保安巡邏規(guī)定
一、班次安排為白班:8:00-20:00夜班:20:00-次日8:00。
二、巡視時間白班、夜班分別為六次巡邏。
三、巡邏路線。
四、巡邏時應(yīng)注意的問題及注意事項:
1、巡視時要努力發(fā)現(xiàn)安全隱患,如有問題應(yīng)及時上報領(lǐng)班、主管、并認真記錄,以備后查。
2、巡視中要求嚴格執(zhí)行并遵守巡視的起止時間,嚴禁走過場,縮短巡視時間。
3、要準時進行巡視,無特殊原因,遲誤巡邏時間,將按脫崗違紀處理。
4、巡視時按規(guī)定著裝,走路姿勢端正,注意儀容儀表。
5、處理問題時,應(yīng)沉著冷靜,靈活掌握,做到不激化矛盾,不擴大事態(tài),打人,罵人,有問題及時上報。
6、巡視時不準脫崗、甩崗,大聲喧嘩,不準私打電話、會客、不準做與工作無關(guān)的事。
7、關(guān)于巡視登記的填寫內(nèi)容要簡明扼要、字跡清晰,不許涂改。
8、巡視時不許私自進入寫字樓房間,夜間如發(fā)現(xiàn)公司有未鎖門的,及時用對講機上報領(lǐng)班、主管,并填寫清楚出現(xiàn)人姓名及出現(xiàn)時間。
9、發(fā)生突發(fā)事件后,應(yīng)立即保護現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進入,并迅速上報。
10、回答商戶詢問或向商戶詢問時,必
須使用文明用語。
(八)保安宿舍內(nèi)務(wù)管理規(guī)定
1.宿舍內(nèi)不得大聲喧嘩、打鬧。
2.每天早操之后,整理內(nèi)務(wù),清理個人物品:被子、大衣、帽子、臉盆、毛巾、鞋一定擺放整齊。
3.室內(nèi)衛(wèi)生每天必須打掃三次以上,而且每次打掃時必須用拖布拖地,打掃完之后,用毛巾把床架、柜子、椅子擦洗干凈。
4.宿舍內(nèi)不得抽煙,吃零食、不得私自入值班辦公室,有事請示時必須打報告,經(jīng)批準后再入內(nèi)。
5.上級領(lǐng)導來宿舍檢查工作時,全體隊員必須起立站好,敬禮或問好。
6.宿舍內(nèi)各班柜子、物品,必須分層擺放整齊,下崗人員大衣、帽子、腰帶必須擺放整齊。
7.不準私自挪用別人物品及生活用品,不得私自看電視。
第8篇 寫字樓大廈物業(yè)安全管理標準
寫字樓(大廈)物業(yè)安全管理標準
1.管理目標
(1)確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)主的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第9篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調(diào)改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,__將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
__工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內(nèi)容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責、權(quán)、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)__室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在__全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在__大廈客戶全面進駐之前,__將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,__管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由__副總經(jīng)理擔任,組員4人,包括__管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負責領(lǐng)導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴__施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調(diào)查摸底,制定出具體的__《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐__施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負責掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,__派往__的7名管理骨干將全部到位,負責__物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段__將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂__《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據(jù)__實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
__大廈前期介入工作進度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關(guān)系的建立
全面進駐并開始正式運行
第10篇 機關(guān)大廈物業(yè)管理原則標準
政法機關(guān)大廈物業(yè)管理的原則和標準
一、管理范圍
(一)總體而言,凡屬成都__大廈占地13.6畝區(qū)域內(nèi)的范圍,不管是地上,還是地下;大廈內(nèi)部還是大廈外部,均為物業(yè)管理的范圍。
(二)具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是:
1、成都__大廈共用部位的維護和管理
共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分,主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。
2、大廈共用設(shè)備設(shè)施運行及維護管理
共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。
3、衛(wèi)生保潔
(1)公共部位的日常清洗保潔;
(2)大廈外墻清洗保潔;
(3)垃圾清運、化糞池清掏;廈內(nèi)綠化租擺,區(qū)域環(huán)境綠化維護;
4、保安消防
(1)協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序,保證人身及財產(chǎn)安全;
(2)負責做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作;
(3)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。
二、管理標準
(一)確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整,運行正常,狀態(tài)良好。零修及時率達到100%;
(二)客戶投訴處理率100%;
(三)物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率100%,工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范,做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化;
(四)24小時全天候保安監(jiān)控,保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好,人身財產(chǎn)安全,無重大案情發(fā)生;
(五)值班室24小時熱線服務(wù),保證業(yè)主對物業(yè)服務(wù)管理滿意率達到95%以上。對緊急安全問題,保證3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,30分鐘內(nèi)解決問題,特殊情況短時間處理不了的要在3小時內(nèi)給予明確答復。
(六)履行公約的各種規(guī)定;
(七)參加優(yōu)秀物業(yè)達標活動,爭取3年內(nèi)達到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標準。
三、管理原則與目標
(一)成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過優(yōu)質(zhì)的管理,最大化的發(fā)揮各部分功能的作用,最大限度的延長設(shè)備的壽命,盡量的減少維修保養(yǎng)費用。這三者有機的結(jié)合起來,就達到了保值增值的管理目標?？傊?我們將組織最強的管理班子,最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家,與成都法院的管理人員通力合作,在短期內(nèi)把__大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈,做到經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。
(二)__公司的四大工作目標
1、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值;
2、為用戶服務(wù),創(chuàng)造安、暖、快、潔、便的時間與空間環(huán)境。
3、為社會服務(wù),使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、為企業(yè)服務(wù),求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。
(三)__物業(yè)服務(wù)宗旨
為客人營造一個安全、溫暖、快捷、潔凈、方便的工作與生活環(huán)境,簡稱安、暖、快、潔、便。對客服務(wù)工作方針是:程序、效率、溫暖、主動。工作要求是:企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn),經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn),領(lǐng)導圍著員工轉(zhuǎn),員工圍著客人轉(zhuǎn)。簡稱四轉(zhuǎn)。
(四)__物業(yè)員工要做到四熱愛
愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。
(五)__物業(yè)員工要做到四過硬
作風過硬、紀律過硬、業(yè)務(wù)過硬、制度過硬。每天的工作要做到:日事日畢、日清日高。
(六)__物業(yè)員工的十字銘是
對企業(yè)忠誠,對客人負責,對員工公正,對職業(yè)專精,對工作嚴謹。
第11篇 機關(guān)大廈物業(yè)管理模式
政法機關(guān)大廈物業(yè)管理模式
一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義
物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對人的服務(wù),其次才是對物的經(jīng)營管理。以對人的服務(wù)為核心,由專門的物業(yè)管理機構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓的物業(yè)經(jīng)營管理人員,運用現(xiàn)代科學技術(shù)手段,對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進行代租代售,對其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。
其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。同時通過良好的經(jīng)營管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長使用壽命,達到保值增值之目的。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益。
二、我國目前的物業(yè)管理模式
目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中,主要有三種模式:
(一)自建自管
即房地產(chǎn)開發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個附屬部門,分離出一部分多余人員,進行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者沒有實踐經(jīng)驗,員工未經(jīng)過專業(yè)培訓,業(yè)務(wù)生疏。所以很難進行良好的物業(yè)管理,更難以達到國家規(guī)定標準。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,必然會逐步消亡。
(二)合資或合作管理
1、合資管理,即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東,與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司,來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。
這一模式符合國家社會化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對物業(yè)工程的熟知情況,進行及時的維修維護,以利于提高工作效率,減少人力、物力、財力的浪費;另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經(jīng)驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。
2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會,領(lǐng)導和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動權(quán),經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢互補,更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉(zhuǎn)。
(三)委托管理
物業(yè)采用委托管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。
物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理,真正實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離,做到了產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會)有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚認識不足,了解不夠,往往存在怕收費高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。
三、成都__大廈擬定的物業(yè)管理模式
通過以上的介紹和分析,同時經(jīng)雙方領(lǐng)導協(xié)商,成都__大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都__大廈管理委員會(以下簡稱管委會),進行決策領(lǐng)導,乙方設(shè)立北京永莊投資管理有限公司成都分公司進行成都__大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。
本物業(yè)管理方案即是按此模式進行編制的。
第12篇 行政中心會議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標
行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標
(一)vk物業(yè)管理服務(wù)宗旨
vk物業(yè)的服務(wù)宗旨:持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望
vk物業(yè)的服務(wù)理念:
(二)vk物業(yè)為行政辦事中心及會議大廈提供物業(yè)管理服務(wù)的終極追求
最大程度地保障物業(yè)使用功能的實現(xiàn)和日常工作的正常運轉(zhuǎn)
最大程度地為內(nèi)部辦公職員工完成工作使命提供便利。
最大程度地減少物業(yè)公司的管理行為和管理活動對物業(yè)使用人的影響。
最大程度地保持高雅大方、整潔美觀的物業(yè)形象,延長物業(yè)的使用壽命。
(三)vk物業(yè)管理服務(wù)目標
嚴格依照國家建設(shè)部指定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作,創(chuàng)建精神文明大廈,達到物業(yè)各項使用功能正常,使物業(yè)各項工作有條不紊的開展,在機關(guān)事務(wù)管理局的指導下,深化管理服務(wù),提高物業(yè)管理水平,完善環(huán)境設(shè)施,提升物業(yè)管理形象,2年內(nèi)使行政中心及會議大廈成為zz物業(yè)管理服務(wù)的標桿。
(四) 管理服務(wù)模式
vk物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域獨創(chuàng)了三為一體的管理運行協(xié)作模式,將企業(yè)的管理服務(wù)行為置于業(yè)主單位的監(jiān)督下,以保證各項管理服務(wù)活動做到陽光下作業(yè)。
為了確保行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理的各項目標能夠按時有效地落實,保證管理成效,必須明確參與物業(yè)管理的各有關(guān)機構(gòu)或單位各自的職責和承擔的作用,對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構(gòu)、責任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的三為一體式的管理機制
和管理體系。如圖所示:
執(zhí)行機構(gòu):vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務(wù)中心
責任機構(gòu):深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司
監(jiān)督機構(gòu):zz市機關(guān)事務(wù)管理局
1.物業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)--vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務(wù)中心
為物業(yè)管理的具體實施機構(gòu),向業(yè)主及vk物業(yè)公司負責,保證物業(yè)管理的各項工作及環(huán)節(jié)均達到卓越和令顧客滿意。服務(wù)處的主要執(zhí)行責任如下:
△依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務(wù)工作。
△在各項管理服務(wù)中,嚴格遵照公司iso9000質(zhì)量保證體系的要求及程序。
△監(jiān)督、管理分承包公司嚴格按照相關(guān)標準和要求提供服務(wù)。
△對各項管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標負責。
△作好詳細的各項管理質(zhì)量記錄,按時向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報告。
△及時處理業(yè)主對物業(yè)管理工作的各種意見和建議。
2.物業(yè)管理責任機構(gòu)--深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司
_落實物業(yè)管理及后勤服務(wù)目標的最終責任人,負責對物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導,就管理服務(wù)狀況最終向委托方負責。
_指定物業(yè)綜合管理服務(wù)計劃和綜合管理服務(wù)目標。
_組建精干高效的管理機構(gòu)和人員隊伍。
_作為服務(wù)處的支持系統(tǒng)向服務(wù)處提供包括人事、品質(zhì)、財務(wù)等全方位的支持和監(jiān)導。
_總經(jīng)理辦公室負責服務(wù)處人員的定崗,定編和各類人員的儲備,定期開展各項專業(yè)技能強化培訓,思想道德訓導。
_品質(zhì)管理部監(jiān)控服務(wù)處的管理狀況和服務(wù)狀況,保證管理達標,協(xié)助解決問題,定期組織內(nèi)審,內(nèi)查大廈管理服務(wù)達標情況。
_治安防范專業(yè)委員會對服務(wù)處安全管理工作提供指導和監(jiān)督。
_環(huán)境專業(yè)委員會對服務(wù)處保潔綠化工作提供指導和監(jiān)督。
_機電專業(yè)委員會對服務(wù)處的設(shè)備保養(yǎng)與維修工作提供指導和監(jiān)督。
_財務(wù)管理部負責對服務(wù)處的各項財務(wù)狀況進行有效監(jiān)控,協(xié)助控制管理成本。
_工程技術(shù)部負責對服務(wù)處公用設(shè)施維修和養(yǎng)護進行指導和監(jiān)督,協(xié)助技術(shù)攻關(guān),解決實際問題。
_ci推廣委員會負責指導大廈整體標識系統(tǒng)設(shè)計、制作和安裝。并負責配合服務(wù)處進行節(jié)日燈飾的設(shè)計,布置。
_公司總經(jīng)理對服務(wù)處工作進行全面整體的監(jiān)控、指導和協(xié)調(diào)。
_定期向業(yè)主進行顧客滿意度調(diào)查,聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和建議,總結(jié)管理狀況,不斷提高管理水平。
3.物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)--確保物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行的有效性。
△委托方(zz市機關(guān)事務(wù)管理局)可以通過以下渠道,對vk物業(yè)公司及服務(wù)處的管理服務(wù)行為進行監(jiān)督。
△該服務(wù)處呈交的季度管理服務(wù)報告以及有關(guān)規(guī)定需填寫的各類工作記錄。
△組織對管理工作的抽驗,檢查,審查管理效果。
△可通過與物業(yè)管理人以會議或其它形式,評審管理服務(wù)狀況,交流意見。
△可即時就管理中存在的問題向服務(wù)處或公司投訴。
△對物業(yè)管理分包方的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)控體系。
△以有關(guān)規(guī)章制度或其它適宜的方式監(jiān)督。
第13篇 科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)容
科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域及內(nèi)容
大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域(規(guī)劃紅線范圍)涵蓋大廈所占89.5畝土地的地上、地下全部建筑物及設(shè)施。
大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括:
(一)大廈房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護與管理。包括:樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位;
(二)大廈與附樓共用設(shè)施設(shè)備的維(檢)修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù),主要包括:供配電、給排水、中央空調(diào)及新風、電梯、通訊(網(wǎng)絡(luò))、保安監(jiān)控、電子巡更及消防等系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施;
(三)大廈與附樓共用照明的維護、檢修、更換;共用洗手間、衛(wèi)生間設(shè)施維護、檢修管理,定時保潔等;
(四)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。主要包括:道路、圖標小品、室外管道、化糞池、溝渠、路燈、停車場、地下車庫、生活水箱等;
(五)大廈及附樓公共環(huán)境(包括辦公區(qū)域、公共場所)的綠化養(yǎng)護布置、衛(wèi)生保潔、垃圾收集、清運等;
(六)管理區(qū)域內(nèi)的交通、車輛行駛和停泊管理;
(七)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、秩序維護,包括安全監(jiān)察、巡視監(jiān)察和消防、安防24小時監(jiān)控等;
(八)管理與大廈相關(guān)的基建資料、工程圖紙、租戶檔案、備份鑰匙等;
(九)報刊、信函管理及收發(fā)服務(wù)等;
(十)對違反國家法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為,采取批評、規(guī)勸、警告、制止措施等;
(十一)業(yè)主及租戶要求的其它物業(yè)服務(wù)。
第14篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個安全、整潔,秩序、便利、的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認、消防設(shè)施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進行kf的專業(yè)培訓。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務(wù)收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務(wù)項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點
以人為本,推行kf管家式服務(wù)理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進租售。
第15篇 商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標承諾
商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標及承諾
__物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對業(yè)戶及委托方的需求。運用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。
1、管理目標
1.1服務(wù)第一、顧客至上
作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源,制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準則,并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓,加強員工對管理服務(wù)之認識,改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。
1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號
我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗,委派專業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實際情況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。
1.3保持國際品質(zhì)iso9000
目前我司已經(jīng)獲取iso9002國際質(zhì)量認證,我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素,通過iso9000體系的運行,保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價值。使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。
2.分項目標
1.設(shè)備完好率98%
1.1房屋設(shè)施完好率98%(故障排除時間不超過48小時)
1.2運行設(shè)備完好率99%(故障排除時間不超過4小時)
1.3公共設(shè)施完好率96%(故障排除時間不超過24小時)
1.4設(shè)備、備件資料完整率100%(查看實物及臺帳)
2.維護保養(yǎng)率100%
2.1自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100%(按計劃、預算、完成記錄檢查)
2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗收記錄檢查)
2.3房屋設(shè)施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業(yè)主報修上門維修率100%(按報修記錄,業(yè)主驗收記錄檢查)
3.管理費收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計,財務(wù)結(jié)算考核)
3.2解決拖欠管理費90%以上(按月統(tǒng)計,財務(wù)結(jié)算考核)
4.業(yè)主滿意率95%以上
4.1接待服務(wù)滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.2維修服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.4保安服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
5.員工培訓合格率100%
5.1崗位職責培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.2消防安全培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.3崗位工作技能培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
6.無重大事故隱患
6.1無重大設(shè)備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費收支平衡
7.1當月收費入帳率100%(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.2維修費支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.3清潔費支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.4保安費支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.5辦公費支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.6其他支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
