物業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)程14篇

有哪些

物業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)程

一、項(xiàng)目啟動(dòng)與規(guī)劃

1. 項(xiàng)目定義：明確物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、目標(biāo)、范圍及預(yù)期成果。

2. 組織架構(gòu)：設(shè)立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，分配角色與職責(zé)，確保資源有效配置。

3. 制定計(jì)劃：制定詳細(xì)的項(xiàng)目進(jìn)度、預(yù)算和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

二、物業(yè)接管與驗(yàn)收

1. 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估：對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面檢查，識(shí)別潛在問題。

2. 文件交接：接收開發(fā)商提供的物業(yè)相關(guān)資料，包括圖紙、設(shè)備清單等。

3. 驗(yàn)收流程：執(zhí)行正式接管程序，確保符合法規(guī)要求。

三、日常運(yùn)營(yíng)管理

1. 服務(wù)提供：制定并執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)，如保潔、綠化、設(shè)施維護(hù)等。

2. 費(fèi)用收取：管理業(yè)主費(fèi)用，確保及時(shí)、準(zhǔn)確的賬單開具與收取。

3. 投訴處理：建立有效的投訴機(jī)制，及時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求，解決糾紛。

四、維修與保養(yǎng)

1. 設(shè)備維護(hù)：定期進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，預(yù)防故障發(fā)生。

2. 工程改造：評(píng)估并執(zhí)行必要的設(shè)施升級(jí)或改造項(xiàng)目。

3. 應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，確保安全。

五、財(cái)務(wù)管理

1. 預(yù)算編制：制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算，控制成本，確保收支平衡。

2. 財(cái)務(wù)報(bào)告：定期生成財(cái)務(wù)報(bào)表，供管理層決策參考。

3. 內(nèi)部審計(jì)：定期進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審核，保證財(cái)務(wù)合規(guī)性。

六、業(yè)主關(guān)系管理

1. 溝通渠道：建立業(yè)主溝通平臺(tái)，定期發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，收集反饋。

2. 社區(qū)活動(dòng)：組織社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主歸屬感，提升滿意度。

3. 法規(guī)遵守：確保物業(yè)管理活動(dòng)符合相關(guān)法律法規(guī)，避免糾紛。

七、持續(xù)改進(jìn)與創(chuàng)新

1. 服務(wù)質(zhì)量評(píng)估：定期評(píng)估物業(yè)服務(wù)水平，尋找改進(jìn)點(diǎn)。

2. 技術(shù)應(yīng)用：引入新技術(shù)，如智能化管理系統(tǒng)，提升效率。

3. 培訓(xùn)與發(fā)展：為員工提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)，提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力。

模板

物業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)程模板：

1. 項(xiàng)目階段

- 具體任務(wù)1

- 具體任務(wù)2

- 具體任務(wù)3

2. 管理領(lǐng)域

- 操作步驟1

- 操作步驟2

- 操作步驟3

3. 關(guān)鍵環(huán)節(jié)

- 實(shí)施細(xì)節(jié)1

- 實(shí)施細(xì)節(jié)2

- 實(shí)施細(xì)節(jié)3

標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)：

1. 規(guī)范性：規(guī)程應(yīng)符合國(guó)家和地方的物業(yè)管理法規(guī)，確保合法合規(guī)。

2. 實(shí)效性：規(guī)程應(yīng)具有實(shí)際操作性，能指導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有效執(zhí)行任務(wù)。

3. 完整性：涵蓋物業(yè)管理的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，無(wú)遺漏。

4. 可持續(xù)性：規(guī)程應(yīng)包含改進(jìn)與創(chuàng)新機(jī)制，以適應(yīng)變化的環(huán)境和需求。

5. 透明度：規(guī)程應(yīng)清晰易懂，方便業(yè)主、員工理解和執(zhí)行。

6. 適應(yīng)性：規(guī)程應(yīng)具備一定的靈活性，以應(yīng)對(duì)不同類型的物業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)程范文

第1篇 物業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息收集管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及信息收集管理規(guī)程

1.0目的

為規(guī)范統(tǒng)計(jì)行為,提高信息數(shù)據(jù)收集質(zhì)量,保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可靠性。

2.0范圍

適用于公司管理處各部門。

3.0職責(zé)

客戶服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)客戶信息的收集與分類。

客服主管負(fù)責(zé)信息的把關(guān)審核。

4.0程序

4.1信息收集的主要內(nèi)容。

4.1.1業(yè)主交房資料

4.1.2業(yè)主裝修資料

4.1.3業(yè)主入住資料

4.1.4業(yè)主報(bào)事報(bào)修情況

4.1.5相關(guān)費(fèi)用繳納數(shù)據(jù)

4.2基本信息的收集

4.2.1基本信息收集和整理,是客服中心的一項(xiàng)重要工作。相關(guān)工作人員都有義務(wù)有責(zé)任向信息管理人員提供有關(guān)信息資料。

4.2.2客服人員應(yīng)及時(shí)填寫有關(guān)各類記錄,收集有關(guān)資料。

4.2.3客服人員做好工作記錄,填寫相關(guān)記錄,為基本信息收集提供全面的原始依據(jù)。

4.3信息的整理

4.3.1基本信息由客服中心收集后,輸入電腦,并有專人負(fù)責(zé)管理。

4.3.2每月末對(duì)基本信息進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì),及時(shí)填寫有關(guān)報(bào)表,并按時(shí)上報(bào)。

4.3.3基本信息收集整理后,按照相關(guān)要求,分類匯總,歸入工作檔案妥善保管。

5.0相關(guān)記錄

《業(yè)主入住登記表》

《交房登記表》

《裝修登記表》

《繳費(fèi)情況表》

第2篇 物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)控中心管理規(guī)程（2）

物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)控中心管理規(guī)程(二)

1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了對(duì)中控室/監(jiān)控中心值班、應(yīng)急處理的管理要求,適用于物管中心中控室/監(jiān)控中心的管理。

2編制依據(jù)/引用文件

2.1鑰匙管理規(guī)定

2.2客戶信息首接責(zé)任制

2.3應(yīng)急防護(hù)手冊(cè)

3管理規(guī)程

3.1中控室/監(jiān)控中心主要任務(wù)是:

a)負(fù)責(zé)實(shí)行24小時(shí)值班監(jiān)控;

b)監(jiān)控樓宇重要部位的公共秩序安全;

c)接收、處理各類信息(全天或非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間);

d)通報(bào)、指揮、協(xié)調(diào)、處理各種異常情況;

e)管理公共區(qū)域鑰匙和備用鑰匙。

3.2交接班管理

3.2.1接班人員須提前10分鐘到崗,做好接班工作,有事提前一天請(qǐng)假。

3.2.2交接班時(shí),交班人應(yīng)主動(dòng)通報(bào)當(dāng)班工作情況、設(shè)備運(yùn)行狀況、上級(jí)指示及通知,以及需要繼續(xù)重點(diǎn)監(jiān)控或錄像的內(nèi)容。接班人應(yīng)主動(dòng)查閱接班前的工作日志,了解工作重點(diǎn),并檢查設(shè)備運(yùn)行情況,雙方確認(rèn)無(wú)誤后在上一班值班記錄上簽字,交班人員方可離崗下班。

3.2.3接班人遇情況不清或發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)向本班組領(lǐng)班匯報(bào),待問題解決或領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可接班。

3.2.4交班人在當(dāng)班問題未交待清楚或接班人未到崗以及異常情況未處理完畢的情況下不得離崗下班。

3.3值班運(yùn)行管理

3.3.1值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,精神集中,認(rèn)真履行職責(zé),做好值班記錄,并按規(guī)定時(shí)間用餐,嚴(yán)禁吸煙、睡覺、擅自離崗、聊天、大聲喧嘩和做與工作無(wú)關(guān)的事情。

3.3.2值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,注意監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),及時(shí)處理各類報(bào)警信息,使設(shè)備始終處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

3.3.3值班人員須熟練掌握設(shè)備的操作技術(shù),能準(zhǔn)確判斷各監(jiān)控、消防控制點(diǎn)、設(shè)防部位的異常跡象,發(fā)現(xiàn)后及時(shí)請(qǐng)示、匯報(bào),嚴(yán)禁隱藏不報(bào)或擅自處理。情況緊急時(shí),立即通知安管領(lǐng)班和臨近安管員到現(xiàn)場(chǎng)處置。

3.3.4未經(jīng)主管負(fù)責(zé)人同意,嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)、設(shè)備狀態(tài)或?qū)⒃O(shè)備挪作他用,不得無(wú)故操作設(shè)備開關(guān)按鈕。設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障要及時(shí)報(bào)告,并通知工程維修人員,不得自行拆卸處理。

3.3.5電視監(jiān)視錄像設(shè)備開啟期間,必須保證有人在監(jiān)視器前進(jìn)行屏幕的監(jiān)視和操作,發(fā)現(xiàn)問題填寫《中控室值班交接班記錄》(表380-4..4),同時(shí)時(shí)刻關(guān)注消防設(shè)備、門禁系統(tǒng)、通訊器材(對(duì)講機(jī)、電話等)等設(shè)備設(shè)施的使用狀態(tài)和運(yùn)行情況。

3.3.6中控室/監(jiān)控中心作為指揮中心,夜間23:00-次日7:00,中控值班員需提示和督促當(dāng)班各安管崗位人員,每小時(shí)報(bào)一次崗位值班情況。出現(xiàn)未按時(shí)報(bào)告的,中控值班員應(yīng)立即通知安管領(lǐng)班到場(chǎng)確認(rèn)、處理,并跟進(jìn)處理結(jié)果,同時(shí)將夜間報(bào)崗情況記錄在《中控室值班交接班記錄》或《夜間點(diǎn)名記錄表》(表380-39)上。

3.4接收信息管理

3.4.1中控值班員負(fù)責(zé)接收、處理、傳遞各類信息,根據(jù)信息類型填寫相關(guān)記錄。緊急情況按既定的應(yīng)急預(yù)案處理。

3.4.2中控室/監(jiān)控中心電話為值班專用電話,應(yīng)隨時(shí)保持待機(jī)狀態(tài),嚴(yán)禁撥打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用。非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間負(fù)責(zé)接聽轉(zhuǎn)接的服務(wù)電話,根據(jù)對(duì)方提出的要求妥善處理,如超出處理權(quán)限,須及時(shí)上報(bào),并填寫《中控值班交接班記錄》。

3.4.3值班員要保守機(jī)密,不得將部門布置的監(jiān)控工作或內(nèi)部信息泄漏給無(wú)關(guān)人員。

3.5設(shè)備設(shè)施與工作環(huán)境管理

3.5.1機(jī)房設(shè)備專人負(fù)責(zé),保持設(shè)備、工具、儀器、儀表的清潔,做到工器具擺放整齊,設(shè)備表面光潔無(wú)塵。進(jìn)入人員須使用防塵鞋套,不得隨意拆除擋鼠板。

3.5.2圖紙、資料、軟件及設(shè)備不得用于與工作無(wú)關(guān)之處。未經(jīng)批準(zhǔn)禁止在值班電腦上編輯和打印其他文件、使用外來(lái)軟件,更不得隨意調(diào)整或更改運(yùn)行軟件。

3.5.3中控室/監(jiān)控中心嚴(yán)禁外來(lái)人員進(jìn)入,如因工作確需進(jìn)入的,須經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn),并填寫《來(lái)訪登記表》(表380-8)。

3.5.4值班人員不允許在機(jī)房?jī)?nèi)接用臨時(shí)電器設(shè)備,不允許隨意挪用消防器材,未經(jīng)批準(zhǔn)不允許進(jìn)行電焊和氣焊等動(dòng)火作業(yè)。

3.5.5中控室/監(jiān)控中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,工作人員須保持室內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生,干燥通風(fēng),不允許存放個(gè)人物品或與工作無(wú)關(guān)的物品。

3.5.6每天交班前應(yīng)清掃、整理工作環(huán)境,每周進(jìn)行一次全面清掃,環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)為:

a)地面無(wú)明顯積塵、煙頭、紙屑、果皮等雜物,無(wú)痰跡;門窗無(wú)積塵,墻面無(wú)腳印,天花無(wú)蜘蛛網(wǎng),掛鐘鏡面光亮無(wú)塵;

b)消防器材及應(yīng)急物資擺放整齊,表面無(wú)積塵;

c)公共物品擺放整齊,無(wú)雜物。

3.6錄像資料管理

3.6.1安防監(jiān)控實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控錄像,錄像帶滾動(dòng)使用,更換錄像帶后,在5至10分鐘內(nèi)回放檢查錄像質(zhì)量,如有問題及時(shí)報(bào)告處理。如設(shè)備維修保養(yǎng)或其它特殊情況不能錄像時(shí),應(yīng)報(bào)告上級(jí)并在《中控室值班交接班記錄》中記錄未錄像的時(shí)間段和原因。

3.6.2錄像資料的保存期限按照內(nèi)容劃分為三個(gè)級(jí)別:

a)a級(jí)內(nèi)容:涉及重要領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)訪,重大案件、事故的,須經(jīng)物管中心負(fù)責(zé)人認(rèn)定,至少保存一年;

b)b級(jí)內(nèi)容:涉及一些重要案件、事故或異常情況的,須經(jīng)物管中心安管負(fù)責(zé)人認(rèn)定,至少保存半年;

c)c級(jí)內(nèi)容:普通內(nèi)容,至少保存一周。

3.6.3a、b級(jí)內(nèi)容的錄像資料,交物管中心妥善保存,在外殼貼上重要事件的名稱和時(shí)段,注明保存期限、保管人員等信息,并對(duì)錄像帶采取防抹措施。必要時(shí),應(yīng)做好資料備份或記錄。

3.6.4更換錄像帶要做到錄像機(jī)編號(hào)和錄像帶編號(hào)一一對(duì)應(yīng),不錯(cuò)不亂,便于查詢。

3.6.5錄像資料為保密資料,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各種資料的嚴(yán)格管理和保密工作,未經(jīng)物管中心(處)負(fù)責(zé)人同意,任何人不能查閱、提取、剪輯、復(fù)制或私自銷毀錄像資料。中控值班員不得將錄像內(nèi)容泄露給任何無(wú)關(guān)人員。

3.6.6應(yīng)建立錄像設(shè)備和資料臺(tái)帳,定期檢查,避免丟失、損壞,發(fā)現(xiàn)異常情況立即逐級(jí)報(bào)告。

第3篇 物業(yè)項(xiàng)目消監(jiān)控室管理操作規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目消、監(jiān)控室管理操作規(guī)程

一.消、監(jiān)控值班人員上崗前應(yīng)自上而下整理著裝并經(jīng)領(lǐng)班檢查后方可上崗,應(yīng)注意帽子應(yīng)擺放在規(guī)定位置,離開消、監(jiān)控室應(yīng)帽子正戴,領(lǐng)帶挺括,服裝干凈,儀表儀容達(dá)到規(guī)定要求。

二.交接崗:

1.保安隊(duì)員須在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下列隊(duì)逐一換崗。

2.換崗時(shí)須列隊(duì)站立,互相敬禮。

3.交接人員交清當(dāng)班的主要情況及完成事項(xiàng),交接保安用品,接班人員要查閱上班工作記錄。

4.交接后無(wú)異議,互相敬禮,交接班完成。

三.工作內(nèi)容及要求:

1.值崗時(shí)要求必須精神狀態(tài)飽滿,密切注意設(shè)備的運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門。

2.消、監(jiān)控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、吃零食、睡覺,嚴(yán)禁做與工作無(wú)關(guān)的事情。

3.發(fā)生任何報(bào)警應(yīng)立即按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行,及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任人。

4.非消、監(jiān)控人員不得擅自入內(nèi),因工作需要必須進(jìn)入者應(yīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意或在有關(guān)人員的陪同下并做好相應(yīng)的登記,方可進(jìn)入。

5.保持消、監(jiān)控室內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境,室內(nèi)人員交班前應(yīng)做好室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

6.認(rèn)真撰寫值班工作中的各項(xiàng)記錄。

7.發(fā)現(xiàn)消、監(jiān)控室附近有車輛停放應(yīng)及時(shí)勸其離開并做好解釋工作。

8.與各崗位保持有效聯(lián)系,及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的情況通報(bào)各崗位,并為各崗位及時(shí)提供正確的信息。

9.熟練地掌握消、監(jiān)控室的各種設(shè)備的操作、工作原理、使用流程,發(fā)現(xiàn)異常情況通知相關(guān)部門。

10.在經(jīng)過總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)同意后方可將監(jiān)控錄像放給他人查看,注意對(duì)監(jiān)控內(nèi)容的保密。

11.保持與其他崗位的聯(lián)系。

第4篇 物業(yè)項(xiàng)目供電管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目供電管理規(guī)程(十七)

一、職責(zé)

1、管理處運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)所管供電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、小修;

意外停電時(shí)的搶修及正常停電時(shí)通知相關(guān)部門。

2、管理處負(fù)責(zé)按月抄錄用戶電度表并依時(shí)上報(bào)供電部門,協(xié)助供電部門追收欠交電費(fèi),查處偷漏電及違章用電。

3、工程部負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)行維修組提供技術(shù)指導(dǎo),負(fù)責(zé)組織安排供電設(shè)施中修及改造工程。

4、工程部負(fù)責(zé)審批新裝及增加用電的申請(qǐng),隨時(shí)掌握公司供電計(jì)量的情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織整改;

負(fù)責(zé)就供電業(yè)務(wù)問題與供電部門協(xié)調(diào)。

二、實(shí)施程序

1、用戶報(bào)裝接電的管理

1)管理處接受用戶的填好的《新裝及增加用電申請(qǐng)表》經(jīng)核查后,簽暑初步意見。

2)工程部負(fù)責(zé)審批用戶《新裝及增加用電申請(qǐng)表》。

3.)管理處按工程部審批意見,指定用戶接電地點(diǎn),供電開關(guān)及計(jì)量裝置規(guī)格;

并對(duì)供電開關(guān)至用戶電源總開關(guān)之間的部分組織驗(yàn)收。

驗(yàn)收合格并辦好財(cái)務(wù)手續(xù)后方可供電。

(對(duì)用電容量30千瓦及以上的用戶,應(yīng)有工程部人員參加并主持驗(yàn)收)。

2、運(yùn)行維護(hù)及正常供電管理處按《運(yùn)行維修組崗位職責(zé)》,《水、電機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)制度》,《設(shè)備運(yùn)行維護(hù)值班記錄》,《企業(yè)電工安全規(guī)程》的要求,做好日常運(yùn)行維護(hù)工作,保證對(duì)用戶的正常供電。

3、正常停電

1)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種傳媒上的停電公告(通知),或接到供電局停電通知后,立即將停電情況通知有關(guān)用戶,并做好記錄。

2)公司供電設(shè)備檢修計(jì)劃停電時(shí),工程部應(yīng)提前一天書面通知相關(guān)部門;

管理處在接到通知后立即通知相關(guān)用戶。

4、事故停電

1)供電局事故停電,管理處應(yīng)及時(shí)與供電局調(diào)度所取得聯(lián)系,盡量了解恢復(fù)供電時(shí)間,報(bào)告公司工程部和通知相關(guān)部門。

2)公司供電設(shè)備在運(yùn)行中因故障造成停電,管理處應(yīng)盡量縮小停電范圍,報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,并作好記錄。

5、發(fā)電機(jī)供電管理處在市電系統(tǒng)停電半小時(shí)內(nèi)恢復(fù)對(duì)事故照明、泵站、電梯及消防設(shè)備的供電,并作好記錄。

6、抄表和收費(fèi)

1)各管理處在每月1~5日抄錄各用戶電度表,錄入抄表器,送電腦室,由電腦室統(tǒng)一送供電公司。

2)各管理處每月10日前將電量統(tǒng)計(jì)報(bào)表及內(nèi)部供電運(yùn)行盈虧情況報(bào)工程部。

3.)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按管理處報(bào)送的外接電電量,依照公司規(guī)定電價(jià)收取用戶電費(fèi)。

7、供電設(shè)備的維修

1)各管理處按《維修職責(zé)劃分及工作程序》做好故障設(shè)備的小修工作,管理處無(wú)法完成的維修工作,按程序報(bào)公司工程部,由工程部組織完成。

2)供電設(shè)備的大中修及改造,由工程部制定計(jì)劃報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后,組織實(shí)施。

8、電工的管理公司值班和維修電工必須持有電工操作證方可上崗工作。

并應(yīng)按員工考核程序規(guī)定進(jìn)行定期鑒定和培訓(xùn),以確保供電操作人員具備必須的安全知識(shí)和專業(yè)技能。

第5篇 某物業(yè)項(xiàng)目已接管空置房管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目已接管空置房管理規(guī)程

1.0目的

規(guī)范空置房的管理工作,確保空置房管理的質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目管理處已接管的空置房管理。

3.0職責(zé)

3.1事物組負(fù)責(zé)空置房管理組織、監(jiān)督工作。

3.2保安、保潔負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施空置房的日常管理工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1空置房的登記建檔與收費(fèi)

4.1.1經(jīng)物業(yè)管理處接管的空置房由事物組主管安排進(jìn)行登記造冊(cè)。

4.1.2事物組將空置房登記在《空置房登記表》內(nèi)。

4.1.3保安、保潔每星期向事物主管匯報(bào)空置房情況。

4.1.4空置房管理費(fèi)用征收方法:

a)第一年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%向開發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)。

b)第二年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%向開發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)。

c)第三年按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的100%向開發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)。

4.2空置房維護(hù)計(jì)劃的制定

4.2.1事物組主管應(yīng)每年12月31日前根據(jù)空置房的狀況制定空置房維護(hù)計(jì)劃,內(nèi)容應(yīng)包括:

a)維護(hù)管理的項(xiàng)目。

b)維護(hù)管理的頻率。

c)維護(hù)管理的措施。

d)維護(hù)管理的費(fèi)用預(yù)算。

4.2.2空置房維護(hù)計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核后,匯入管理處年度工作計(jì)劃中交由公司總經(jīng)理審批。

4.3空置房的維護(hù)

4.3.1空置房由事物組組織人員進(jìn)行日常管理。

4.3.2管理員根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。

4.3.3對(duì)于精裝修的房屋應(yīng)在夏季到來(lái)之前對(duì)西曬房進(jìn)行遮陽(yáng),防止木器干裂,在梅雨季節(jié)應(yīng)注意放潮。

4.3.4保潔組應(yīng)對(duì)空置房定期做清潔。

4.3.5保安應(yīng)對(duì)空置房的防火、防盜工作做好管理

4.4物業(yè)管理處也可適當(dāng)利用空置房,但必須征得開發(fā)商同意后,才可使用。

5.0記錄

5.1《空置房登記表》mps-yw2-16

第6篇 物業(yè)項(xiàng)目物品人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目物品、人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

為了控制閑雜人員進(jìn)入封閉項(xiàng)目,規(guī)范物品出入管理,保障項(xiàng)目?jī)?nèi)正常的生活和工作秩序,特制定本規(guī)程。

2.0適用范圍

本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司各項(xiàng)目人員及物品的出入管理。

3.0職責(zé)

3.1安全部主管負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行情況。

3.2安全部當(dāng)班班長(zhǎng)、安全員負(fù)責(zé)人員及物品出入管理。

4.0程序要點(diǎn)

4.1人員進(jìn)出管理

4.1.1對(duì)熟悉的業(yè)主進(jìn)入項(xiàng)目時(shí);

a)當(dāng)班安全員微笑示意,并主動(dòng)問好;

4.2當(dāng)陌生人時(shí)入項(xiàng)目時(shí);

a)當(dāng)班安全員立即敬禮,并說(shuō):您好!請(qǐng)問您去哪里

b)當(dāng)來(lái)人說(shuō)明是業(yè)主時(shí),當(dāng)班安全員應(yīng)禮貌的要求對(duì)方說(shuō)出姓名,房號(hào),經(jīng)核對(duì)無(wú)誤(核對(duì)過程在30秒內(nèi)完成),并說(shuō):謝謝您的合作,請(qǐng)進(jìn)!

c)當(dāng)來(lái)人說(shuō)明是來(lái)訪者,當(dāng)班安全員應(yīng)首先詢問其所訪業(yè)主的具體住址,哪一棟,哪一座,哪個(gè)單元,探訪誰(shuí):

--如來(lái)人能準(zhǔn)確說(shuō)出去向,應(yīng)驗(yàn)證后按《外來(lái)人員登記表》嚴(yán)格登記完畢后允許來(lái)人進(jìn)入項(xiàng)目;

--如來(lái)人無(wú)法說(shuō)出探訪人的姓名或單元號(hào)碼時(shí),當(dāng)班人員應(yīng)說(shuō):對(duì)不起,請(qǐng)您與您的朋友聯(lián)系好后,再來(lái)探訪好嗎

--如來(lái)人不愿登記或說(shuō)不出要探訪人的姓名及單元號(hào)碼且要強(qiáng)行進(jìn)入項(xiàng)目時(shí),當(dāng)班人員應(yīng)立即通知當(dāng)班班長(zhǎng)或安全部主管來(lái)協(xié)助處理;

d)當(dāng)來(lái)人說(shuō)明是施工人員,則需核對(duì)是否有轄區(qū)內(nèi)的出入證,如有,驗(yàn)證后放行;如沒有出入證,則要求其辦理有效的施工證后方可進(jìn)入。

4.1.3對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進(jìn)入項(xiàng)目檢查或進(jìn)行工作時(shí),當(dāng)班人員應(yīng)主動(dòng)問好,然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進(jìn)入時(shí)間、離開時(shí)間等。

4.2物品出入管理。

4.2.1租客、來(lái)訪者及施工人員進(jìn)入項(xiàng)目攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí),當(dāng)班安全員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物品帶入項(xiàng)目?jī)?nèi)。

4.2.2當(dāng)班安全員應(yīng)對(duì)施工人員帶入、帶出項(xiàng)目的施工用具、材料作好登記工作。

4.2.3租客、來(lái)訪人員及施工人員攜帶物品離開項(xiàng)目時(shí),當(dāng)班安全員禮貌檢查放行手續(xù):

a)如已經(jīng)辦理了有業(yè)主簽字的有效放行手續(xù)時(shí),禮貌核查放行物品;

b)如沒有辦理有效的放行手續(xù),則要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;

c)物品經(jīng)核對(duì)無(wú)誤放行后,當(dāng)班安全員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。

4.2.4當(dāng)班安全員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品出門檢查放行》登記表上。

4.3當(dāng)班安全員在具體工作中,言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《員工守則》的規(guī)定進(jìn)行工作。

4.4每班下班前,當(dāng)班安全員應(yīng)收集所有放行條交班長(zhǎng),并由班長(zhǎng)上交物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管,《物品出門檢查放行》登記條保存期為三年。

5.0記錄

《外來(lái)人員登記表》

《物品出門檢查放行》

6.0相關(guān)支持文件

《安全部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

第7篇 某物業(yè)項(xiàng)目消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程

為規(guī)范消防系統(tǒng)運(yùn)行管理工作,確保消防系統(tǒng)隨時(shí)處于良好運(yùn)行狀態(tài),特制定本規(guī)程。

(一)程序要點(diǎn)

1、運(yùn)行監(jiān)控

(1)消防管理中心監(jiān)控員24小時(shí)對(duì)消防主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)柜、動(dòng)力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。

(2)運(yùn)行監(jiān)控內(nèi)容:

a、消防主機(jī)顯示屏是否顯示系統(tǒng)正常

b、消防主機(jī)是否正常(正常時(shí)i=1.2a,u=25v);

c、運(yùn)行和電源燈是否亮,不亮?xí)r查找線路接頭有無(wú)松動(dòng),如松動(dòng)應(yīng)緊固;

d、巡視噴淋泵和消防泵管網(wǎng)系統(tǒng),查看接口有無(wú)松動(dòng)(松動(dòng)時(shí)給予緊固),油漆是否脫落(脫落補(bǔ)刷油漆),水流指示器是否動(dòng)作;

e、故障燈是否亮,燈亮?xí)r證明出現(xiàn)故障,立即到現(xiàn)場(chǎng)查明原因;

f、低水位信號(hào)燈是否亮,燈亮?xí)r立即通知技工查看水位加水;

g、破玻燈光信號(hào)是否亮,燈亮?xí)r到樓層查看破玻報(bào)警原因;

h、監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰,出現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)通知技工維修;

i、巡視固定式氣體滅火系統(tǒng)管網(wǎng)接口,緊急按鈕,發(fā)現(xiàn)重量減輕時(shí)應(yīng)進(jìn)行密封、緊固、更換充氣,消除防火區(qū)的一切雜物;

j、設(shè)備有無(wú)出現(xiàn)燒焦、異味、異常聲響;

(3)在運(yùn)行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況,應(yīng)進(jìn)行登記,同時(shí)報(bào)告管理處,并進(jìn)行整改。

(二)異常情況處置

1、當(dāng)消防主機(jī)出現(xiàn)異常情況(如水浸入),應(yīng)立即切斷供給消防主機(jī)的主電源和備用電源,以免引起相關(guān)聯(lián)動(dòng)裝置啟動(dòng)而造成消防主機(jī)部件燒毀。

2、當(dāng)配電箱線路發(fā)生短路(過負(fù)荷)起火時(shí),立即關(guān)掉相關(guān)設(shè)備電源,迅速用干粉滅火器撲滅。

(三)機(jī)房管理

1、無(wú)關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入室內(nèi)(巡查、檢修人員除外),若需進(jìn)入,需經(jīng)工程部同意,并在當(dāng)值監(jiān)控員允許的情況下方可進(jìn)入,但時(shí)間不宜超過5分鐘。

2、當(dāng)值監(jiān)控員每班打掃室內(nèi)衛(wèi)生,擦拭設(shè)施設(shè)備,始終保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)污物、無(wú)蜘蛛網(wǎng),光亮整潔。

3、室內(nèi)嚴(yán)禁存放一切與工作無(wú)關(guān)的物品,但應(yīng)配備兩瓶干粉滅火器。

4、室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁明火。

5、室內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好,光線足夠,門窗開啟靈活。

6、室內(nèi)必須保持24小時(shí)監(jiān)視消防系統(tǒng),暫時(shí)離開時(shí),需呼叫領(lǐng)班暫時(shí)替換,并交待值班注意事項(xiàng),但不得超過10分鐘。

(四)交接班要求

1、交接班時(shí)應(yīng):

(1)進(jìn)行外觀巡視各類系統(tǒng),查看各類系統(tǒng)是否處于正常運(yùn)行狀態(tài);

(2)按操作鍵查看消防主機(jī)內(nèi)容有無(wú)改動(dòng),有無(wú)增刪操作員姓名,密碼是否改動(dòng)、正確。

2、出現(xiàn)下列情況不接班:

(1)上一班運(yùn)行情況未交待清楚;

(2)記錄不正規(guī)

(3)消防主機(jī)無(wú)法進(jìn)入操作功能

(4)室內(nèi)存放與工作無(wú)關(guān)的物品;

(5)設(shè)備上積塵未除盡,有水杯、腐蝕品;

(6)地面不干凈、不整潔;

(7)檢查物品不齊全;

(8)故障正在處理中或未處理完畢,應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)處理,接班人協(xié)助(在監(jiān)控領(lǐng)班允許時(shí),交班人方可下班)。

(五)資料保存與審核

1、監(jiān)控員應(yīng)對(duì)每班次運(yùn)行情況做好記錄。填寫《監(jiān)控室值班記錄》,交接班時(shí)檢查各系統(tǒng)均正常后,雙方在《監(jiān)控室值班記錄》上簽字確認(rèn)。

2、安全部主管監(jiān)督填寫運(yùn)行監(jiān)控的各類記錄,每月將用完的記錄本收到辦公室歸檔保存,保存期3年。

第8篇 物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)控中心管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)控中心管理規(guī)程

(二)1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了對(duì)中控室/監(jiān)控中心值班、應(yīng)急處理的管理要求,適用于物管中心中控室/監(jiān)控中心的管理。

2編制依據(jù)/引用文件2.1鑰匙管理規(guī)定2.2客戶信息首接責(zé)任制2.3應(yīng)急防護(hù)手冊(cè)3管理規(guī)程3.1中控室/監(jiān)控中心主要任務(wù)是:a)負(fù)責(zé)實(shí)行24小時(shí)值班監(jiān)控;

b)監(jiān)控樓宇重要部位的公共秩序安全;

c)接收、處理各類信息(全天或非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間);

d)通報(bào)、指揮、協(xié)調(diào)、處理各種異常情況;

e)管理公共區(qū)域鑰匙和備用鑰匙。

3. 2交接班管理

3.2.1 接班人員須提前10分鐘到崗,做好接班工作,有事提前一天請(qǐng)假。

3.2.2 交接班時(shí),交班人應(yīng)主動(dòng)通報(bào)當(dāng)班工作情況、設(shè)備運(yùn)行狀況、上級(jí)指示及通知,以及需要繼續(xù)重點(diǎn)監(jiān)控或錄像的內(nèi)容。

接班人應(yīng)主動(dòng)查閱接班前的工作日志,了解工作重點(diǎn),并檢查設(shè)備運(yùn)行情況,雙方確認(rèn)無(wú)誤后在上一班值班記錄上簽字,交班人員方可離崗下班。

3.2.3 接班人遇情況不清或發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)向本班組領(lǐng)班匯報(bào),待問題解決或領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可接班。

3.2.4 交班人在當(dāng)班問題未交待清楚或接班人未到崗以及異常情況未處理完畢的情況下不得離崗下班。

3. 3值班運(yùn)行管理

3.3.1 值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,精神集中,認(rèn)真履行職責(zé),做好值班記錄,并按規(guī)定時(shí)間用餐,嚴(yán)禁吸煙、睡覺、擅自離崗、聊天、大聲喧嘩和做與工作無(wú)關(guān)的事情。

3.3.2 值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,注意監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),及時(shí)處理各類報(bào)警信息,使設(shè)備始終處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

3.3.3 值班人員須熟練掌握設(shè)備的操作技術(shù),能準(zhǔn)確判斷各監(jiān)控、消防控制點(diǎn)、設(shè)防部位的異常跡象,發(fā)現(xiàn)后及時(shí)請(qǐng)示、匯報(bào),嚴(yán)禁隱藏不報(bào)或擅自處理。

情況緊急時(shí),立即通知安管領(lǐng)班和臨近安管員到現(xiàn)場(chǎng)處置。

3.3.4 未經(jīng)主管負(fù)責(zé)人同意,嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)、設(shè)備狀態(tài)或?qū)⒃O(shè)備挪作他用,不得無(wú)故操作設(shè)備開關(guān)按鈕。

設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障要及時(shí)報(bào)告,并通知工程維修人員,不得自行拆卸處理。

3.3.5 電視監(jiān)視錄像設(shè)備開啟期間,必須保證有人在監(jiān)視器前進(jìn)行屏幕的監(jiān)視和操作,發(fā)現(xiàn)問題填寫《中控室值班交接班記錄》(表380-4.4),同時(shí)時(shí)刻關(guān)注消防設(shè)備、門禁系統(tǒng)、通訊器材(對(duì)講機(jī)、電話等)等設(shè)備設(shè)施的使用狀態(tài)和運(yùn)行情況。

3.3.6 中控室/監(jiān)控中心作為指揮中心,夜間23:00-次日7:00,中控值班員需提示和督促當(dāng)班各安管崗位人員,每小時(shí)報(bào)一次崗位值班情況。

出現(xiàn)未按時(shí)報(bào)告的,中控值班員應(yīng)立即通知安管領(lǐng)班到場(chǎng)確認(rèn)、處理,并跟進(jìn)處理結(jié)果,同時(shí)將夜間報(bào)崗情況記錄在《中控室值班交接班記錄》或《夜間點(diǎn)名記錄表》(表380-39)上。

3. 4接收信息管理

3.4.1 中控值班員負(fù)責(zé)接收、處理、傳遞各類信息,根據(jù)信息類型填寫相關(guān)記錄。

緊急情況按既定的應(yīng)急預(yù)案處理。

3.4.2 中控室/監(jiān)控中心電話為值班專用電話,應(yīng)隨時(shí)保持待機(jī)狀態(tài),嚴(yán)禁撥打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用。

非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間負(fù)責(zé)接聽轉(zhuǎn)接的服務(wù)電話,根據(jù)對(duì)方提出的要求妥善處理,如超出處理權(quán)限,須及時(shí)上報(bào),并填寫《中控值班交接班記錄》。

3.4.3 值班員要保守機(jī)密,不得將部門布置的監(jiān)控工作或內(nèi)部信息泄漏給無(wú)關(guān)人員。

3. 5設(shè)備設(shè)施與工作環(huán)境管理

3.5.1 機(jī)房設(shè)備專人負(fù)責(zé),保持設(shè)備、工具、儀器、儀表的清潔,做到工器具擺放整齊,設(shè)備表面光潔無(wú)塵。

進(jìn)入人員須使用防塵鞋套,不得隨意拆除擋鼠板。

3.5.2 圖紙、資料、軟件及設(shè)備不得用于與工作無(wú)關(guān)之處。

未經(jīng)批準(zhǔn)禁止在值班電腦上編輯和打印其他文件、使用外來(lái)軟件,更不得隨意調(diào)整或更改運(yùn)行軟件。

3.5.3 中控室/監(jiān)控中心嚴(yán)禁外來(lái)人員進(jìn)入,如因工作確需進(jìn)入的,須經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn),并填寫《來(lái)訪登記表》(表380-8)。

3.5.4 值班人員不允許在機(jī)房?jī)?nèi)接用臨時(shí)電器設(shè)備,不允許隨意挪用消防器材,未經(jīng)批準(zhǔn)不允許進(jìn)行電焊和氣焊等動(dòng)火作業(yè)。

3.5.5 中控室/監(jiān)控中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,工作人員須保持室內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生,干燥通風(fēng),不允許存放個(gè)人物品或與工作無(wú)關(guān)的物品。

3.5.6 每天交班前應(yīng)清掃、整理工作環(huán)境,每周進(jìn)行一次全面清掃,環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)為:a)地面無(wú)明顯積塵、煙頭、紙屑、果皮等雜物,無(wú)痰跡;

門窗無(wú)積塵,墻面無(wú)腳印,天花無(wú)蜘蛛網(wǎng),掛鐘鏡面光亮無(wú)塵;

b)消防器材及應(yīng)急物資擺放整齊,表面無(wú)積塵;

c)公共物品擺放整齊,無(wú)雜物。

3. 6錄像資料管理

3.6.1 安防監(jiān)控實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控錄像,錄像帶滾動(dòng)使用,更換錄像帶后,在5至10分鐘內(nèi)回放檢查錄像質(zhì)量,如有問題及時(shí)報(bào)告處理。

如設(shè)備維修保養(yǎng)或其它特殊情況不能錄像時(shí),應(yīng)報(bào)告上級(jí)并在《中控室值班交接班記錄》中記錄未錄像的時(shí)間段和原因。

3.6.2 錄像資料的保存期限按照內(nèi)容劃分為三個(gè)級(jí)別:a)a級(jí)內(nèi)容:涉及重要領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)訪,重大案件、事故的,須經(jīng)物管中心負(fù)責(zé)人認(rèn)定,至少保存一年;

b)b級(jí)內(nèi)容:涉及一些重要案件、事故或異常情況的,須經(jīng)物管中心安管負(fù)責(zé)人認(rèn)定,至少保存半年;

c)c級(jí)內(nèi)容:普通內(nèi)容,至少保存一周。

3.6.3 a、b級(jí)內(nèi)容的錄像資料,交物管中心妥善保存,在外殼貼上重要事件的名稱和時(shí)段,注明保存期限、保管人員等信息,并對(duì)錄像帶采取防抹措施。

必要時(shí),應(yīng)做好資料備份或記錄。

3.6.4 更換錄像帶要做到錄像機(jī)編號(hào)和錄像帶編號(hào)一一對(duì)應(yīng),不錯(cuò)不亂,便于查詢。

3.6.5 錄像資料為保密資料,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各種資料的嚴(yán)格管理和保密工作,未經(jīng)物管中心(處)負(fù)責(zé)人同意,任何人不能查閱、提取、剪輯、復(fù)制或私自銷毀錄像資料。

中控值班員不得將錄像內(nèi)容泄露給任何無(wú)關(guān)人員。

3.6.6 應(yīng)建立錄像設(shè)備和資料臺(tái)帳,定期檢查,避免丟失、損壞,發(fā)現(xiàn)異常情況立即逐級(jí)報(bào)告。

第9篇 某物業(yè)項(xiàng)目中控室設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

--物業(yè)項(xiàng)目中控室設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

1.0目的

確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)保證用戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。

2.0范圍

適用于公司所轄各管理處的中控室各類設(shè)備。

3.0職責(zé)

3.1 中控室安全員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

3.2 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理和維修保養(yǎng)。

4.0 海天一色雅居中控室設(shè)備管理工作程序

4.1 消防中心設(shè)備運(yùn)行管理

4.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運(yùn)行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

4.1.2 當(dāng)報(bào)警系統(tǒng)顯示為報(bào)警信號(hào)或接到火情報(bào)告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察.

4.1.3 火情確認(rèn)后,打119電話報(bào)警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)。

4.1.4 啟動(dòng)相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。

4.1.5 打開消防電梯迫降開關(guān),關(guān)閉所有客梯,同時(shí)通過消防廣播疏散用戶。

4.1.6 做好火警記錄。

4.1.7 當(dāng)故障發(fā)生時(shí),及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。

4.2 設(shè)備操作

4.2.1火災(zāi)報(bào)警控制器

a. 確認(rèn):當(dāng)系統(tǒng)某點(diǎn)暫時(shí)中斷信號(hào),主機(jī)顯示屏上顯示出該點(diǎn)位置,同時(shí)主機(jī)發(fā)出聲音,用鼠標(biāo)左鍵在該顯示器框內(nèi)點(diǎn)一下即可確認(rèn)該信號(hào)。

b. 靜止:當(dāng)發(fā)生火警后,用鼠標(biāo)左鍵點(diǎn)按一下即可將該火警鈴聲停止。

c. 重置:用鼠標(biāo)左鍵在該框內(nèi)點(diǎn)按一下,即可將系統(tǒng)復(fù)位。

d. 監(jiān)察:用鼠標(biāo)在該框內(nèi)點(diǎn)按一下,該框內(nèi)即變成記錄,用來(lái)查看以前的報(bào)警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報(bào)警記錄。再用鼠標(biāo)點(diǎn)按一下即看向前、向手的報(bào)警記錄。再用鼠標(biāo)點(diǎn)按一下即可回復(fù)到監(jiān)察功能。

4.2.2消火栓泵

a:自動(dòng)啟動(dòng):消防泵控制柜處于自動(dòng)位置,當(dāng)火險(xiǎn)時(shí)在樓層擊碎消火栓報(bào)警盒,聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí),消防泵啟動(dòng)。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在消防泵控制柜上把選擇自動(dòng)/手動(dòng)置于手動(dòng)位上,按啟動(dòng)按鈕可啟動(dòng)消防水泵。

4.2.3噴淋泵

a:自動(dòng)啟動(dòng):噴淋泵控制柜處于自動(dòng)位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警點(diǎn),同時(shí)噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在噴淋泵控制柜上把手動(dòng)/自動(dòng)選擇開頭置于手動(dòng)位置上,按啟動(dòng)鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵。

4.2.4消防送風(fēng)(排煙)機(jī)

a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí),該點(diǎn)風(fēng)口打開,聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí)送風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)機(jī)上直接按啟動(dòng)即可手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行。

4.2.5消防廣播

在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關(guān),找開話筒開關(guān),即可對(duì)該樓層廣播.

4.2.6消防電話

在樓層拿消防電話,消防中心主機(jī)收到聲響,即可與樓層對(duì)話?？砂锤鳂菍娱_關(guān)即可對(duì)話。

4.2.7閉路電視監(jiān)控

a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec

b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play

c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號(hào)后,再按紅色cam鍵即可切換到該畫面。

4.2.8防盜對(duì)講系統(tǒng)

當(dāng)需與樓層住戶通話時(shí),按下相應(yīng)的數(shù)字鍵后,主機(jī)發(fā)出嘟聲后,即可與住戶通話。

5.0__花園中控室設(shè)備管理工作程序

5.1 消防中心設(shè)備運(yùn)行管理

5.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運(yùn)行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

5.1.2 當(dāng)報(bào)警系統(tǒng)顯示為報(bào)警信號(hào)或接到火情報(bào)告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察.

5.1.3 火情確認(rèn)后,打119電話報(bào)警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)。

5.1.4 啟動(dòng)相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。

5.1.5 打開消防電梯迫降開關(guān),關(guān)閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時(shí)疏散用戶。

5.1.6 做好火警記錄。

5.1.7 火情解除后,通知相關(guān)人員恢復(fù)所有設(shè)備(設(shè)施)。

5.1.8 當(dāng)故障發(fā)生時(shí),及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。

5.2 設(shè)備操作

5.2.1主控屏

a. 復(fù)位:所有火警、探測(cè)區(qū)、顯示,技術(shù)報(bào)警都被取消并復(fù)位到正常狀態(tài)。

b. 警鈴消音,打開或隔離所連的警鈴設(shè)備。

c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤上鎖后仍有效)。

d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時(shí)信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級(jí)別順序顯示,如即時(shí)信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細(xì)狀況,先用箭頭鍵將游標(biāo)指向該信息,然后按狀功能鍵。

5.2.2消火栓

a:自動(dòng)啟動(dòng):消防泵控制柜和聯(lián)動(dòng)機(jī)都處于自動(dòng)位置,當(dāng)火險(xiǎn)時(shí)在樓層擊碎消火栓報(bào)警玻璃主機(jī)發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí)消防泵啟動(dòng),警鈴響。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在消防泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)上把選擇自動(dòng)/手動(dòng)選擇開關(guān)置于手動(dòng)位上,按啟動(dòng)按鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)消防水泵。

5.2.3噴淋泵

a:自動(dòng)啟動(dòng):噴淋泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)都處于自動(dòng)位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作主機(jī)報(bào)警,警鈴響,同時(shí)噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在噴淋泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)上把手動(dòng)/自動(dòng)選擇開頭置于手動(dòng)位置上,按啟動(dòng)鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵。

5.2.4消防加壓(排煙)風(fēng)機(jī)

a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)或風(fēng)閥打開,主機(jī)報(bào)警,同時(shí)相應(yīng)的排煙或加壓風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)柜或風(fēng)機(jī)控制上直接按啟動(dòng)即可手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行。

5.2.5防火卷簾門

a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí),相應(yīng)的防炎卷簾門自動(dòng)下降。

b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門下降。

5.2.6消防電話

在樓層插上或拿起消防電話,消防中心收到聲響,用主機(jī)電話即可與樓層對(duì)話,或在中心按各樓層開頭即可對(duì)話。

5.2.7閉路電視監(jiān)控

a:錄像:開電源→放入錄像帶→按rec

b:放像:開電源→放入錄像帶→按play

c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號(hào)后即可切換到該畫面。

5.2.8可視對(duì)講系統(tǒng)

第10篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)急情況處理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)急情況的處理規(guī)程

1.0目的

為了維護(hù)客戶的利益,使客戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全得到保障,轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施不受損壞,從而確?？蛻裟茉谑孢m的環(huán)境里生活。

2.0適用范圍

適用公司各物業(yè)項(xiàng)目遇到應(yīng)急情況時(shí)需處理的工作程序的管理。

3.0引用文件

3.1《上海市消防管理規(guī)定》

3.2《上海市電梯及自動(dòng)扶梯安全管理?xiàng)l例》

3.3《上海市燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》

4.0職責(zé)

4.1水管爆裂、高壓電器故障不能處理,由工程處專業(yè)人員負(fù)責(zé)請(qǐng)供水、供電公司維修,并參加驗(yàn)收。

4.2公司各物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理、物業(yè)事務(wù)主管負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)應(yīng)急情況的處理工作。

4.3物業(yè)項(xiàng)目管理處其他員工應(yīng)配合做好應(yīng)急事故處理,并做好事后的清場(chǎng)工作。

5.0程序要點(diǎn)

5.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)

5.1.1當(dāng)班管理員應(yīng)速撥119,同時(shí)通知管理員領(lǐng)班并報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)。

5.1.2水電工得知發(fā)生火災(zāi)應(yīng)火速關(guān)閉電力總閘,以免發(fā)生更大的危險(xiǎn)。

5.1.3物業(yè)項(xiàng)目管理處全體人員除當(dāng)班管理員之外,采取邊疏散人員,邊用現(xiàn)有的消防器材進(jìn)行滅火。

5.1.4若火災(zāi)發(fā)生在夜間,總值班應(yīng)安排人員,喚醒沉睡的客戶,幫助他們快速離開火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。

5.1.5物業(yè)項(xiàng)目管理處工作人員應(yīng)盡可能地?fù)尵瓤蛻艏肮藏?cái)產(chǎn),不使其受到損失。

5.1.6在救火過程中,當(dāng)班管理員更應(yīng)該提高警惕,嚴(yán)防犯罪分子乘虛而入。

5.1.7火撲滅之后,物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理應(yīng)積極配合公安人員調(diào)查火災(zāi)發(fā)生原因,并詳細(xì)填寫《發(fā)生火災(zāi)應(yīng)急處理記錄表》,安排人員幫助客戶清理場(chǎng)地,并即時(shí)通知所屬保險(xiǎn)公司作出理賠處理。

5.1.8物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理對(duì)有突出表現(xiàn)的員工進(jìn)行表?yè)P(yáng),同時(shí)填寫《應(yīng)急情況處理過程中員工突出表現(xiàn)申報(bào)表》,報(bào)運(yùn)作部、公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

5.2發(fā)生案件時(shí)

5.2.1當(dāng)巡邏管理員聽到客戶呼救或發(fā)現(xiàn)有人作案時(shí),留意作案人的面貌、身高,立即向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案或撥匪警110;同時(shí)通知管理員領(lǐng)班并報(bào)告物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理。

5.2.2物業(yè)事務(wù)主管應(yīng)組織人員發(fā)動(dòng)客戶共同捉拿案犯,并封鎖該管理轄區(qū)所有的出口,當(dāng)班門衛(wèi)這時(shí)應(yīng)有高度的警惕性嚴(yán)守陣地,密切注視離開管理區(qū)域的可疑人員,嚴(yán)格檢查離場(chǎng)的車輛,防止案犯乘機(jī)逃跑,若抓到案犯后應(yīng)馬上送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?/p>

5.2.3管理員領(lǐng)班應(yīng)安排管理員,協(xié)助公安干警保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),并詳細(xì)介紹案件發(fā)生的經(jīng)過,以方便公安部門調(diào)查破案。并填寫《案件發(fā)生記錄表》。

5.2.4物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理、管理員領(lǐng)班應(yīng)及時(shí)安慰被盜被害的客戶,填寫《抓獲違法人員記錄表》,并填寫《應(yīng)急處理過程中員工突出表現(xiàn)申請(qǐng)表》,報(bào)運(yùn)作部、公司領(lǐng)導(dǎo)審批。如有第三者受損時(shí)即時(shí)通報(bào)所屬保險(xiǎn)公司。

5.3當(dāng)臺(tái)風(fēng)來(lái)臨時(shí)

5.3.1物業(yè)項(xiàng)目管理處人員在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨時(shí),要注意收聽、收看各新聞媒介發(fā)出的防風(fēng)預(yù)告及措施,將有關(guān)防風(fēng)注意事項(xiàng)通知客戶,做好防臺(tái)風(fēng)前的準(zhǔn)備工作。

5.3.2水電工檢查小區(qū)內(nèi)的溝渠、天面排水周圍、平臺(tái)排水孔是否有雜物阻塞,如不利于水流暢,則組織清潔工疏通所有的排水溝渠及管道,填寫《防風(fēng)檢查登記表》報(bào)物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理。

5.3.3水電工檢查配電房、水泵房、窗關(guān)閉情況,每棟樓宇大門是否鎖好。

5.3.4管理員巡邏時(shí),要密切注意檢查客戶陽(yáng)臺(tái)上的物品及物業(yè)項(xiàng)目管理處的標(biāo)識(shí)有無(wú)固緊,并提醒客戶注意財(cái)物安全。

5.3.5園林綠化工應(yīng)將小的喬木固定,以免風(fēng)將樹刮倒。

5.3.6臺(tái)風(fēng)過后,由物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理組織人員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的受損情況進(jìn)行檢查修繕,并填寫《臺(tái)風(fēng)災(zāi)害情況處理表》報(bào)公司運(yùn)作部。

5.4水管爆裂時(shí)

5.4.1水電工應(yīng)每天注意巡視轄區(qū)內(nèi)隱蔽水管有無(wú)爆裂。

5.4.2發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí),水電工立即關(guān)閉水閘,同時(shí)通知物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理張貼通知給受影響的客戶,講明停水原因及停水大約時(shí)間,并為客戶提供方便用水的地方,由水電工填寫《突發(fā)事故維修驗(yàn)收表》報(bào)物業(yè)項(xiàng)目管理處。

5.4.3物業(yè)項(xiàng)目管理處速請(qǐng)自來(lái)水公司維修隊(duì)進(jìn)行搶修,修復(fù)后,由物業(yè)項(xiàng)目管理處水電工、工程處參與驗(yàn)收,維修單位填寫《突發(fā)事故維修驗(yàn)收表》報(bào)運(yùn)作部。

5.5電力中斷時(shí)

5.5.1當(dāng)電力系統(tǒng)中斷時(shí),由水電工關(guān)電閘,發(fā)出通知給受影響的客戶并加以解釋,同時(shí)通知物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理。

5.5.2水電工填寫《突發(fā)事故表》報(bào)物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理,由物業(yè)項(xiàng)目管理處物業(yè)工程組派專業(yè)人員,以最快的速度進(jìn)行修復(fù),同時(shí)也可請(qǐng)求公司工程處經(jīng)理派人幫助處理,若屬于高壓部份,由物業(yè)項(xiàng)目管理處請(qǐng)供電公司前來(lái)處理,工程組專業(yè)人員負(fù)責(zé)協(xié)助。

5.6停電時(shí),管理員應(yīng)加強(qiáng)保衛(wèi)工作,以免犯罪分子乘機(jī)打劫。

5.6.1修復(fù)后,由工程處專業(yè)人員、物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理、水電工參加驗(yàn)收,維修單位填寫《突發(fā)事故維修驗(yàn)收表》報(bào)公司運(yùn)作部經(jīng)理。

5.7煤氣泄漏時(shí)

5.7.1由物業(yè)項(xiàng)目管理處人員通知客戶,如聯(lián)系不上時(shí),應(yīng)破門而入,打開客戶家所有門窗,關(guān)閉煤氣總閘,在客戶家里寫下留言條,并通知煤氣公司處理。

5.7.2物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)配合煤氣公司,做好修檢工作,做好安全使用煤氣的宣傳工作,由水電工填寫《煤氣發(fā)生事故記錄表》報(bào)物業(yè)項(xiàng)目管理處。

6.0相關(guān)記錄

6.1《發(fā)生火災(zāi)應(yīng)急處理記錄表》mps-yw2-20

6.2《應(yīng)急過程中員工突出表現(xiàn)申報(bào)表》mps-yw2-21

6.3《公司抓獲違法人員登記表》mps-yw2-22

6.4《防風(fēng)檢查登記表》mps-yw2-23

6.5《臺(tái)風(fēng)災(zāi)害情況處理表》mps-yw2-24

6.6《突發(fā)事故表》mps-yw2-25

6.7《案件發(fā)生記錄表》mps-yw2-26

6.8《突發(fā)事故維修驗(yàn)收表》mps-yg2-13

6.9《煤氣發(fā)生事故維修記錄表》mps-yg2-14

第11篇 某物業(yè)項(xiàng)目用戶檔案管理規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目用戶檔案管理規(guī)程

1目的

規(guī)范用戶檔案的保管與跟蹤工作。

2適用范圍

適用于管理中心用戶檔案的保管與跟蹤。

3職責(zé)

3.1物業(yè)助理負(fù)責(zé)監(jiān)控用戶檔案保管與跟蹤工作。

3.2物業(yè)管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體實(shí)施用戶檔案的建立、保管與跟蹤。

4工作流程

4.1建立《用戶檔案》,其內(nèi)容包括:

4.1.1《入伙通知書》;

4.1.2購(gòu)房合同;

4.1.3《用戶檔案資料表》(用戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件張貼于表后面);

4.1.4經(jīng)用戶簽署后的《委托物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;

4.1.5經(jīng)用戶簽署后的《用戶公約》;

4.1.6經(jīng)用戶簽署后的《裝修管理責(zé)任書》;

4.1.7《房屋交付驗(yàn)收表》;

4.1.8《裝修申報(bào)表》、相關(guān)圖紙及裝修單位資料;

4.1.9《委托銀行代收費(fèi)協(xié)議書》;

4.1.10《違章處理通知書》及處理結(jié)果資料;

4.1.11各類申請(qǐng)電話、有線電視、管道燃?xì)獾乳_通的申請(qǐng)書等其他應(yīng)保存的資料。

4.2檔案盒的制作

4.2.1根據(jù)檔案盒的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙。

4.2.2在檔案標(biāo)簽貼紙上打印出不同字號(hào)的檔案類別名稱,其格式一般是由文檔名稱、組織機(jī)構(gòu)、編號(hào)、棟號(hào)樓層號(hào)房號(hào)等幾部分組成,表達(dá)式如下:

×××-××-×××

以yk大廈為例:cpm-avic-001

cpm:__物業(yè)管理有限公司

avic:--園管理中心

001:編號(hào)001

標(biāo)簽效果圖如右所示:

4.2.3將制作好的檔案標(biāo)簽紙貼在檔案盒左側(cè)立面距頂部3cm位置上,并排列在檔案柜中。

4.3用戶檔案的建立

4.3.1準(zhǔn)備適量的 26cm×34cm左右尺寸的檔案袋。

4.3.2將寫有棟號(hào)、樓層號(hào)、房號(hào)的標(biāo)簽貼紙貼在檔案袋封面上。

4.3.3將用戶的有關(guān)資料存放在相應(yīng)的檔案袋內(nèi)。

4.3.4將各用戶的檔案袋按棟號(hào)、樓層號(hào)、房間號(hào)的先后順序排列在檔案盒內(nèi)。

4.3.5按檔案盒內(nèi)的各用戶的檔案排列順序,將檔案有關(guān)內(nèi)容登記在《用戶檔案》內(nèi)。其內(nèi)容包括:序號(hào)、用戶姓名、棟號(hào)房號(hào)、聯(lián)系電話、檔案編號(hào)、入住時(shí)間、備注等欄目。

4.4用戶檔案的跟蹤

4.4.1當(dāng)發(fā)生下列情況變化時(shí),物業(yè)管理員應(yīng)將變化情況記錄在《用戶檔案》中:

a.通訊電話聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化時(shí);

b.用戶產(chǎn)權(quán)發(fā)生更替時(shí);

c.住房使用人發(fā)生變化時(shí)。

4.4.2《用戶檔案》跟蹤管理,由事務(wù)管理員每季度進(jìn)行一次用戶情況的普查,對(duì)拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他費(fèi)用一個(gè)月以上的用戶,管理員應(yīng)至少每隔15天跟蹤一次。

4.5《用戶檔案》屬絕密檔案,特殊情況如需查閱須報(bào)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn),經(jīng)行政部資料檔案員辦理登記手續(xù)后方可查閱。

4.6《用戶檔案》應(yīng)永久保存。

4.7將各用戶資料輸入電腦進(jìn)行無(wú)紙化管理。

4.8本規(guī)程執(zhí)行情況作為行政部資料檔案員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《管理處文件、資料管理規(guī)程》

5.2《入伙登記冊(cè)》

第12篇 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目管理體制人員配備規(guī)程

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目管理體制和人員配備

1、管理架構(gòu)

我們擬設(shè)m_y商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu),全面負(fù)責(zé)m_y商業(yè)物業(yè)的日常管理運(yùn)作,統(tǒng)管整個(gè)大廈內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即:房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化,設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì),管理設(shè)監(jiān)控中心,實(shí)行二十四小時(shí)值班,管理機(jī)構(gòu)見圖示:

管理處組織架構(gòu)

2、人員配備

根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和m_y商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度,科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員,力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo),本著精干、高效、以崗定人的原則確定人員編制。管理處擬定設(shè)各類人員51人。

管理處經(jīng)理1名

經(jīng)理助理1名

管理員1名

文化員(兼客戶投訴)1名

出納(兼文員)1名

工程技術(shù)人員9名

監(jiān)控、消防中心控制人員4名

安全員21名

清潔、綠化11名

3、骨干人員的素質(zhì)要求

分類崗位職責(zé)現(xiàn)具備條件(擬招條件)備注

管理處經(jīng)理

全面負(fù)責(zé)m_y商業(yè)物業(yè)管理工作男、30歲以上,機(jī)電專業(yè),具多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),熟悉iso9002質(zhì)量體系管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理由公司內(nèi)部委派

助理經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理管理機(jī)電、維修、消防、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務(wù)項(xiàng)目男、本科文化,具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富,熟悉iso9002質(zhì)量體系

房管部管理員

負(fù)責(zé)房管工作手冊(cè)規(guī)定的工作內(nèi)容,協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作大專學(xué)歷,土建或工民建專業(yè),具有2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),綜合管理協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強(qiáng)管理員、會(huì)計(jì)、出納、大廈文化員、機(jī)電工程技術(shù)人員,保安隊(duì)長(zhǎng)、綠化隊(duì)長(zhǎng)由公司從其它管理處調(diào)配

出納負(fù)責(zé)管理大廈財(cái)務(wù)收支工作,前期水電表抄送,統(tǒng)計(jì)工作財(cái)務(wù)專業(yè),大專文化,懂物業(yè)管理財(cái)務(wù)規(guī)定,3年物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)

倉(cāng)管員專職負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)管理工作,負(fù)責(zé)進(jìn)行物品分類,擬定物品采購(gòu)計(jì)劃正派、廉潔、具多年倉(cāng)庫(kù)管理經(jīng)驗(yàn)

大廈文化員負(fù)責(zé)配合、開展、落實(shí)m_y商業(yè)物業(yè)文化生活。兼客戶投訴處理。具多年組織經(jīng)驗(yàn)

機(jī)電部水電、空調(diào)、土建、電梯負(fù)責(zé)m_y商業(yè)物業(yè)供配電,中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)助理工程師以上職稱,熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運(yùn)作普通操作層員工,部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘,經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn),合格者予以錄用

中控員負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息,讓監(jiān)控中心起到管理樞紐的作用初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電子類專業(yè),懂消防知識(shí)

安全事務(wù)部隊(duì)長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作高中文化,退伍軍人,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn)

車輛管理員負(fù)責(zé)大廈車輛、車場(chǎng)管理工作熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用

綠化隊(duì)綠化組長(zhǎng)負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作技工、園藝專業(yè),從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)

清潔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)地,用地清潔衛(wèi)生責(zé)任心強(qiáng),具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗(yàn)

4、管理處職責(zé)

a、負(fù)責(zé)對(duì)m_y商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理,在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。

b、貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。

c、完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

d、合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

e、定期對(duì)房屋,公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

f、負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。

g、負(fù)責(zé)擬定大廈月工作計(jì)劃。

h、積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評(píng)工作,提高管理服務(wù)水平。

i、負(fù)責(zé)m_y商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。

j、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。

第13篇 物業(yè)項(xiàng)目供電管理規(guī)程（17）

物業(yè)項(xiàng)目供電管理規(guī)程(十七)

一、職責(zé)

1、管理處運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)所管供電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、小修;意外停電時(shí)的搶修及正常停電時(shí)通知相關(guān)部門。

2、管理處負(fù)責(zé)按月抄錄用戶電度表并依時(shí)上報(bào)供電部門,協(xié)助供電部門追收欠交電費(fèi),查處偷漏電及違章用電。

3、工程部負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)行維修組提供技術(shù)指導(dǎo),負(fù)責(zé)組織安排供電設(shè)施中修及改造工程。

4、工程部負(fù)責(zé)審批新裝及增加用電的申請(qǐng),隨時(shí)掌握公司供電計(jì)量的情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織整改;負(fù)責(zé)就供電業(yè)務(wù)問題與供電部門協(xié)調(diào)。

二、實(shí)施程序

1、用戶報(bào)裝接電的管理

1)管理處接受用戶的填好的《新裝及增加用電申請(qǐng)表》經(jīng)核查后,簽暑初步意見。

2)工程部負(fù)責(zé)審批用戶《新裝及增加用電申請(qǐng)表》。

3)管理處按工程部審批意見,指定用戶接電地點(diǎn),供電開關(guān)及計(jì)量裝置規(guī)格;并對(duì)供電開關(guān)至用戶電源總開關(guān)之間的部分組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格并辦好財(cái)務(wù)手續(xù)后方可供電。(對(duì)用電容量30千瓦及以上的用戶,應(yīng)有工程部人員參加并主持驗(yàn)收)。

2、運(yùn)行維護(hù)及正常供電

管理處按《運(yùn)行維修組崗位職責(zé)》,《水、電機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)制度》,《設(shè)備運(yùn)行維護(hù)值班記錄》,《企業(yè)電工安全規(guī)程》的要求,做好日常運(yùn)行維護(hù)工作,保證對(duì)用戶的正常供電。

3、正常停電

1)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種傳媒上的停電公告(通知),或接到供電局停電通知后,立即將停電情況通知有關(guān)用戶,并做好記錄。

2)公司供電設(shè)備檢修計(jì)劃停電時(shí),工程部應(yīng)提前一天書面通知相關(guān)部門;管理處在接到通知后立即通知相關(guān)用戶。

4、事故停電

1)供電局事故停電,管理處應(yīng)及時(shí)與供電局調(diào)度所取得聯(lián)系,盡量了解恢復(fù)供電時(shí)間,報(bào)告公司工程部和通知相關(guān)部門。

2)公司供電設(shè)備在運(yùn)行中因故障造成停電,管理處應(yīng)盡量縮小停電范圍,報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,并作好記錄。

5、發(fā)電機(jī)供電

管理處在市電系統(tǒng)停電半小時(shí)內(nèi)恢復(fù)對(duì)事故照明、泵站、電梯及消防設(shè)備的供電,并作好記錄。

6、抄表和收費(fèi)

1)各管理處在每月1~5日抄錄各用戶電度表,錄入抄表器,送電腦室,由電腦室統(tǒng)一送供電公司。

2)各管理處每月10日前將電量統(tǒng)計(jì)報(bào)表及內(nèi)部供電運(yùn)行盈虧情況報(bào)工程部。

3)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按管理處報(bào)送的外接電電量,依照公司規(guī)定電價(jià)收取用戶電費(fèi)。

7、供電設(shè)備的維修

1)各管理處按《維修職責(zé)劃分及工作程序》做好故障設(shè)備的小修工作,管理處無(wú)法完成的維修工作,按程序報(bào)公司工程部,由工程部組織完成。

2)供電設(shè)備的大中修及改造,由工程部制定計(jì)劃報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后,組織實(shí)施。

8、電工的管理

公司值班和維修電工必須持有電工操作證方可上崗工作。并應(yīng)按員工考核程序規(guī)定進(jìn)行定期鑒定和培訓(xùn),以確保供電操作人員具備必須的安全知識(shí)和專業(yè)技能。

第14篇 物業(yè)項(xiàng)目鑰匙管理操作規(guī)程

物業(yè)項(xiàng)目鑰匙管理操作規(guī)程

1.0目的

加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。

2.0適用范圍

適用于公司及各管理處。

3.0職責(zé)

3.1各鑰匙管理部門負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)鑰匙的接收、標(biāo)識(shí)、保管、領(lǐng)用和配制。

3.2綜合管理部負(fù)責(zé)公司各類辦公區(qū)域鑰匙和辦公區(qū)域各類文件柜鑰匙的管理(副總和財(cái)務(wù)部辦公室除外)。

3.3管理處客服中心負(fù)責(zé)空置房、空關(guān)房、客戶臨時(shí)委托保管鑰匙的管理;管理處內(nèi)勤

負(fù)責(zé)除業(yè)主鑰匙(空置房、空關(guān)房客戶臨時(shí)委托保管)之外的所有管理處備用鑰匙的管理。

鑰匙使用人負(fù)責(zé)領(lǐng)用鑰匙的管理。

4.0程序

4.1定義:

4.1.1公司鑰匙:辦公區(qū)域各類文件柜鑰匙、辦公區(qū)域的各類房間鑰匙。

4.1.2管理處的鑰匙主要包括四個(gè)層面:

4.1.2.1屬于業(yè)主的鑰匙:家政等服務(wù)需要客戶臨時(shí)委托代保管的鑰匙、空置房鑰匙。

4.1.2.2共用部位鑰匙:消防通道、單元門禁卡、電梯機(jī)坑、管道井、設(shè)備箱柜等鑰匙。

4.1.2.3物業(yè)管理用房鑰匙:管理用房(辦公室、庫(kù)房、休息室、工作間等)、設(shè)備房等。

4.1.2.4屬于可能開啟的個(gè)人持有辦公室活動(dòng)柜與員工更衣柜的鑰匙。

4.2鑰匙的接管:

4.2.1公司和管理處內(nèi)勤、客戶服務(wù)人員(專人,客用鑰匙)為鑰匙的專職管理員,負(fù)責(zé)鑰匙的接管、分配、借用、發(fā)放、配置等管理工作。

4.2.2在房屋移交驗(yàn)收時(shí),管理處主任安排鑰匙管理員接受所有的鑰匙,并分類在《鑰匙清單》上登記。

4.2.3 鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識(shí),并確保標(biāo)識(shí)的清晰及持久性。

4.2.4除保證工作順利進(jìn)行分配到各鑰匙持有人外,其余鑰匙全部作為備用鑰匙進(jìn)入鑰匙管理員的專庫(kù)進(jìn)行管理。

4.3鑰匙的分配:

4.3.1鑰匙接管后,按4.3.3的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑰匙分配。

4.3.2鑰匙管理人應(yīng)在《__鑰匙清單》上登記。

4.3.3鑰匙分配標(biāo)準(zhǔn):

4.3.3.1由客服前臺(tái)持有一套,每日移交。文件柜鑰匙由內(nèi)勤持有一套。

4.3.3.2設(shè)備房鑰匙由設(shè)備管理人持有一把,隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.3庫(kù)房鑰匙由內(nèi)勤持有一把,隨工作調(diào)動(dòng)進(jìn)行移交。

4.3.3.4維修、保潔、綠化的休息室、工具間、工作間鑰匙由當(dāng)值員工或當(dāng)日值班人持有一套,隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.5設(shè)備箱柜、管道井等鑰匙由維修人員持有一套,隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.6消防通道等鑰匙由監(jiān)控室人員持有一套,封閉入庫(kù),隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.7單元門禁管理卡由該區(qū)域巡邏人員持有一張,隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.8空置房和空關(guān)房鑰匙、客戶臨時(shí)委托代保管的鑰匙由客服中心在鑰匙庫(kù)中進(jìn)行保管,隨班次交接進(jìn)行移交。

4.3.3.9員工辦公室活動(dòng)柜和更衣柜鑰匙由本人持有一把,隨調(diào)動(dòng)或離職移交。

4.4鑰匙的保管:

4.4.1其他人員因工作需要而借用鑰匙,須由部門主管授權(quán)在鑰匙持有人或備用鑰匙管理員處嚴(yán)格履行領(lǐng)用手續(xù)并填寫《鑰匙使用登記表》,不論當(dāng)日工作是否完畢,所有鑰匙應(yīng)于工作完成時(shí)或當(dāng)日下班時(shí)歸還鑰匙,于第二日重新借用,當(dāng)日鑰匙使用人發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還,應(yīng)進(jìn)行追索;監(jiān)控中心保管的鑰匙歸還時(shí)應(yīng)在班長(zhǎng)監(jiān)督下,由監(jiān)控室人員進(jìn)行封存保管。

4.4.2鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,嚴(yán)禁將鑰匙帶離小區(qū),嚴(yán)禁未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可私配鑰匙。

4.4.3內(nèi)勤請(qǐng)假外出時(shí)需把庫(kù)房和文件柜鑰匙交給部門負(fù)責(zé)人指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。

4.4.4空置房和空關(guān)房鑰匙在整改過程中,不能直接交給承建單位,應(yīng)由客服中心在確認(rèn)整改事實(shí)并辦理手續(xù)(押證)后,指定管理處人員為承建單位開啟房門,并確認(rèn)戶內(nèi)的設(shè)施設(shè)備狀況;整改完畢,承建單位關(guān)閉房門前,通知客服中心安排專人查驗(yàn)整改和設(shè)施設(shè)備狀況后,辦理退證手續(xù)。整改過程中發(fā)生的設(shè)施設(shè)備損壞應(yīng)由承建單位賠償。

4.4.5交接班時(shí),應(yīng)在交接班記錄上對(duì)鑰匙數(shù)量、借出人予以交接,有不明去向的鑰匙,接班人應(yīng)不予接班并立即報(bào)告部門主管,同時(shí)在《鑰匙使用登記表》上進(jìn)行登記。對(duì)外借的鑰匙接班人員要在當(dāng)日追索回庫(kù)。

4.4.6返回的鑰匙如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)立即核實(shí)鑰匙的真?zhèn)巍⒆冃蔚惹闆r,不能使用或不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門負(fù)責(zé)人或鑰匙管理員,由部門負(fù)責(zé)人做出處理意見,鑰匙管理員《鑰匙清單》上予以登記備案。

4.4.7因工作需要必須開啟或公司清查屬于個(gè)人管理的文件柜和更衣柜時(shí),應(yīng)由所屬部門主管在《鑰匙使用登記表》上登記后,由鑰匙管理人陪同共同開啟、關(guān)閉、封存。

4.4.8如果員工調(diào)動(dòng)、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。屬共同持有的,應(yīng)由部門主管清理鑰匙是否齊全并簽署意見。

4.4.9鑰匙管理人應(yīng)每月25--30日,對(duì)備用鑰匙庫(kù)中的鑰匙進(jìn)行清理、盤點(diǎn),并報(bào)告部門負(fù)責(zé)人,獲準(zhǔn)同意后,對(duì)鑰匙予以更換、配置、報(bào)廢。

4.5鑰匙的更換、配制、報(bào)廢:

4.5.1鑰匙使用人或借用人,因工作需要或遺失需配制時(shí),須由鑰匙管理員填寫《鑰匙管理表》,報(bào)部門負(fù)責(zé)人同意后方可配制。

4.5.2門鎖的鑰匙損壞或全部丟失需更換鎖芯時(shí),應(yīng)填寫《鑰匙管理表》報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批后予以更換,重點(diǎn)部位門鎖應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)更換完成(節(jié)假日時(shí)可口頭報(bào)部門負(fù)責(zé)人同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。

4.5.3因鎖芯更換等原因?qū)е略€匙已無(wú)使用和保留價(jià)值,鑰匙管理員應(yīng)填寫《鑰匙管理表》報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批后予以報(bào)廢處理。

4.5.4因鑰匙使用人和管理人造成的重要鑰匙遺失,如:空置房和空關(guān)房、通小區(qū)和客戶的消防通道鑰匙。應(yīng)在遺失后4小時(shí)內(nèi)更換完成,更換鎖芯的費(fèi)用由遺失人支付。

4.6客戶臨時(shí)委托鑰匙的管理

4.6.1如有客戶因返修、維修、家政、房屋出租等原因要求臨時(shí)委托代保管鑰匙,鑰

匙管理員應(yīng)委婉提醒其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能,如客戶仍堅(jiān)持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人或其授權(quán)人同意后方可接收。

4.6.2鑰匙管理員受理客戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí),應(yīng)要求客戶在《客戶委托代管物品登記表》上進(jìn)行簽字登記。

4.6.3鑰匙管理員負(fù)責(zé)將客戶委托鑰匙加以標(biāo)識(shí),并確保標(biāo)識(shí)的清晰及持久性。

4.6.4相關(guān)工作人員領(lǐng)、借用客戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí),須經(jīng)部門主管同意,并嚴(yán)格填寫《鑰匙使用登記表》。如需過夜借用客戶的鑰匙,必須經(jīng)過部門負(fù)責(zé)人同意后方可借用,并由鑰匙管理員負(fù)責(zé)追回,否則將追究鑰匙管理員責(zé)任;

4.6.5任何人不得復(fù)制客戶委托管理的鑰匙。

4.6.6客戶領(lǐng)回委托管理的鑰匙時(shí),鑰匙管理員應(yīng)要求客戶在《客戶委托代管物品登記表》上簽字確認(rèn),及時(shí)銷帳。

4.6.7如客戶委托管理的鑰匙發(fā)生丟失或損壞,鑰匙管理員應(yīng)即時(shí)報(bào)告部門負(fù)責(zé)人,并向客戶及時(shí)通報(bào)相關(guān)情況,妥善地對(duì)客戶進(jìn)行安撫、溝通解釋,積極協(xié)商解決辦法。

5.0相關(guān)記錄

《鑰匙借用登記表》