是什么
物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程是指一套詳細的操作指南，旨在確保物業(yè)設施的維修作業(yè)得以規(guī)范、高效、安全地進行。它涵蓋了從故障識別、維修計劃制定、維修實施到驗收確認的全過程，旨在保障物業(yè)設施的正常運行，提高服務質量，減少因設備故障導致的不便，同時保障業(yè)主和工作人員的安全。
模板
1. 故障識別與記錄
- 維修人員應定期巡檢物業(yè)設施，發(fā)現(xiàn)異常立即記錄，包括設備名稱、位置、故障現(xiàn)象和可能原因。
- 使用標準化的故障報告表格，確保信息完整準確。
2. 維修計劃制定
- 根據(jù)故障性質和嚴重程度，制定優(yōu)先級，安排維修時間。
- 制定詳細的工作計劃，包括所需工具、材料、預計工時和預計費用。
3. 維修實施
- 維修人員按照工作計劃進行作業(yè)，遵守安全規(guī)定，確保作業(yè)環(huán)境整潔。
- 實時更新維修進度，如遇問題及時與上級溝通解決。
4. 驗收確認
- 完成維修后，進行功能測試，確保設備恢復正常運行。
- 填寫維修驗收單，記錄維修結果，由相關人員簽字確認。
5. 記錄與歸檔
- 將所有維修相關文件整理歸檔，包括故障報告、維修計劃、驗收單等。
- 電子化存儲，便于日后查閱和數(shù)據(jù)分析。
6. 回訪與跟蹤
- 對已完成的維修進行一段時間的回訪，確認設備持續(xù)穩(wěn)定運行。
- 如有問題，啟動重新維修流程，直至問題完全解決。
標準
1. 規(guī)范性：所有維修活動均需遵循本規(guī)程，確保操作一致性和質量標準。
2. 及時性：故障識別后，應在最短時間內制定并執(zhí)行維修計劃，避免影響業(yè)主生活。
3. 安全性：維修過程中必須遵守安全規(guī)程，防止意外發(fā)生。
4. 有效性：維修完成后，設備應恢復至正常工作狀態(tài)，滿足使用需求。
5. 持續(xù)改進：通過維修記錄和反饋，不斷優(yōu)化規(guī)程，提升維修效率和服務質量。
物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程是物業(yè)管理工作的重要組成部分，通過嚴格執(zhí)行，可以有效保證物業(yè)設施的良好運行，提升物業(yè)的整體服務品質。每個環(huán)節(jié)都需細致入微，確保每一個步驟都能達到既定的標準，從而實現(xiàn)物業(yè)維修工作的規(guī)范化、專業(yè)化。
物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質量達到標準,使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負責對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任(工程主管)每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進行檢查。
4.檢驗內容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務及時性的檢驗
4.1.1.1根據(jù)維修預約時間,準時到達維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應立即維修,維修期限在24小時內。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設施功能失效之類的,應作應急維修,維修期限在72小時內。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內。
4.1.2服務質量的檢驗:按維修服務標準進行檢驗;功能性維修以恢復原有功能為準;外觀性維修:表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意,并對當時未能解決的項目查找原因,及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢:管理處主任依據(jù)《維修服務標準》,每周對公共部分進行巡視,對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪;80%由管理處值班人員進行回訪,以檢查服務過程質量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據(jù)收集及糾正和預防措施程序》。
4.4維修服務標準
維修服務標準
序 號內 容服 務 標 準備 注
1上樓時間接到維修要求,預約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內趕到現(xiàn)場。
2服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務時間視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應向業(yè)戶說明原因。
5服務對象滿意率應達到95%。對不滿意的5%應盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應達到原先標準,經(jīng)反復試用,不漏水,服務對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達到暢通標準,對切口處的修補應盡力恢復原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準,對切口處的修補盡力恢復原樣,經(jīng)反復使用達到暢通、不漏水。
10維修墻內水管應摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應恢復原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢,檢查口應恢復原狀,并對維修現(xiàn)場進行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外,如馬桶內掉進梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種,應盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應按住戶要求安裝,并反復試用使之靈活,開關自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應達到原來標準,密閉、開關自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達到處理好不漏水為標準,并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標準,如需拆馬桶安裝,應恢復原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復房間正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
21燈不亮應達到原來照明標準,維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準,維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標準,并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第2篇 物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項性能完好,特制定本規(guī)程。
1.0電梯維修保養(yǎng)安全操作
1.1維修保養(yǎng)前的安全準備工作:
a.在電梯基站門口處放置檢修停用標牌;
b.關好廳門,不能關廳門時,用合適的護攔擋住入口處,防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道;
c.有人在轎頂上做檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關,關好廳門。
1.2檢修過程中的安全注意事項:
a.給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯;
b.人在轎頂上工作時,站立之處應有選擇,腳下不得有油污,否則應打掃干凈,以防滑倒;
c.人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內,防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準開動電梯;
d.禁止在井道內和轎頂上吸煙;
e.檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在安全切斷電源的情況下操作時,應將底坑檢測視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開;應預防觸電,并應有監(jiān)護人,必備的工具和材料,特別應注意電梯突然起動運行。
f.使用的手燈必須采用帶護罩的,電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;
嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身,嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與門;
g.廳上坎之間進行長時間的維修操作;
h.底坑深度超過1.5m的,應用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后,應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開
i.應盡量避免在井道內上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應戴上安全帽;
j.檢修未完,檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時,應做到:
--關閉所有廳門,暫時關不上的必須設置明顯標示物,進行安全圍擋,并在該廳門口懸掛危險、切勿靠近警告牌,并派人看守;
--切斷電梯總電源開關;
--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。
k.檢修保養(yǎng)工作結束后應做到:
--將所有開關恢復到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設備上;
--清點工具、材料、打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;
--送電試運行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;
--通知有關人員電梯恢復正常運行。
2.0電梯的日常保養(yǎng)維修由外委完成。
3.0每月對電梯各部位進行二次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查),對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行,也可以對所有電梯分項目進行保養(yǎng)。
3.1檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
3.2檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損壞,如有則應更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應擰緊。
3.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應擰緊。制動器溫度不超過60℃。
3.4門機自流電動機碳刷磨損如果超過新裝時的1/3時則應更換。
3.5限速器轉銷處應加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損,如磨損嚴重則應更換并作必要調整;鋼絲繩應完好無油污;限速器夾繩鉗口應無油污或異物,發(fā)腳螺栓應緊固。
3.6檢查張緊裝置動作是否正常,否則應作機械調整;檢查限位器開關是否處于正常位置,如未在正常位置則應扳回。
3.7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動加注潤滑油,安全鉗楔塊與導軌間隙應為2-4mm。安全鉗鉗口應清潔無油污。
3.8清潔控制柜內各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象,如有則應進行整修,整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應予以更換。
3.9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應更換鋼帶;檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好,否則應擦拭和修理。
3.10清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。
3.11檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應修理,門鎖轉動部位應注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠,失效的應及時更換。
3.12檢查自動門傳動機構,安全觸板傳動機是否正常,各部位螺釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損壞,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轆轤,門刀與門轆轤間隙為3mm,廳門不能從外面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油,保證轉動自如,安全觸板動作靈敏可靠。
3.13檢查轎廂和對重導靴油盒中油量(正常應為2/3油盒),缺油應及時加好;檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應更換。
3.14檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調整或更換,對傳動部位應加潤滑油。
3.15清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑,清潔接油盒。
3.16檢查緊固感應器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。
3.17檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應作相應調整。曳引輪繩槽應清潔無油污。
3.18檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應擰緊。
3.19做好中間接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。
4.0每年對電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試。
4.1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
4.2檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。
4.3清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。
4.4張緊輪底平面距底坑地面距離應為500±50mm,超過規(guī)定的應予以截繩。
4.5檢查安全鉗楔塊和導靴的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應作機械調整。
4.6清潔機械選層器,對各轉動部位加潤滑油,損壞的元器件應予以更換。
4.7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調整好門機速度。
4.8調整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部位螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5-8mm。
4.9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部位螺栓,調整緊固補償鏈,運行時應無撞擊聲。
4.10加緩沖器油,作緩沖器復位試驗時,復位開關應動作準確傳動部分應靈活。
4.11對終端極限開關做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以外50-70mm。
4.12對終端極限開關做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以外150-200mm。
4.13檢查動力部分絕緣電阻應在0.5兆歐以上,其余電氣線路應在0.25兆歐以上,電氣設備的金屬外殼對地應在4兆歐以上,如果達不到要求則應進行干燥處理。
4.14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常,如果不行則應更換。
5.0突然發(fā)生的電梯故障,先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
第3篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程(二)
1、目的
規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好。
2、范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。
3、職責
3.1 制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。
3.2 工程維修部主管負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3.3 管理處主任負責審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3.4 綜合部負責向有關業(yè)主/用戶通知停用中央空調的情況。
3.5 分公司運營技術部負責中央空調維修保養(yǎng)的技術指導。
4.、工作內容
4.1 中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:
a.中央空調使用的頻度;
b.中央空調運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容:
a.維修保養(yǎng)項目及內容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按計劃進行。
4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)。中央空調的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1電動機維修保養(yǎng):
a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應
進行干燥處理或修復。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):
a.轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
a.檢查是否泄露,如是則應加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
a.
干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):
a.清潔
控制柜內外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應做適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.11 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):
a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。
4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。
4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。如因突然故障停用中央空調,應在恢復使用后2小時內向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。
5、表格、標識
第4篇 物業(yè)區(qū)域消防設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設施設備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設施設備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設施的日常維護、維修要落實到責任人。
2、消防設備的管理應按照公司設備管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設備維修后必須恢復原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。
4、消防設施設備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。
5、管理處負責監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設施設備每月須保養(yǎng)的項目:
1、室內消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》。《消火栓檢查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進行一次預防性運轉的操作,操作要求按照《水泵站技術安全操作規(guī)程》進行并記錄在《設備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應急燈)每月進行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設施檢查維修記錄表》。
4、火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設施(煙溫感、警鈴等)進行抽查。此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:
1、室內栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設施(如風閥、放水閥、音箱等)進行抽查,此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設施能應急使用。并記錄《消防設施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉動不便。檢修工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
第5篇 物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作,確保消防系統(tǒng)設備各項性能良好,特制定本規(guī)程。
1.0程序要點
1.1檢查
1.1.1日檢:每班次在高級技工的指導下由消防管理中心監(jiān)控員對火災報警系統(tǒng)進行下列檢查:
a)每班次均應進行系統(tǒng)設備的外觀檢查;
b)火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現(xiàn)場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在,如有其它干擾存在,應設法排除。對于誤報頻繁又無其它干擾影響探頭正常工作的,或探頭顯示燈不亮、不能接收信號,應及時清洗更換;
c)自檢功能。按自檢鍵后,進行復位,讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài),不能復位應查明原因;
d)故障功能:
--主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;
--備用電源故障,檢查充電裝置,電池有否損壞,有無斷線;
--探測回路故障,檢查該回路至火災探察器的接線是否完好,有無探頭被取下,終端監(jiān)控器有無損壞。
2.1.2月檢:每月由安全主管及維修人員組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查,并填寫《消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)月檢全部內容;
b)測試探測器主要工作電壓是否正常;
c)火災探測器(溫感、煙感、破玻)安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否清潔完好,指示燈是否閃亮。隨機抽取5%的煙感噴煙后,消防主機是否收到報警信號;
d)對樓層消防栓進行外觀檢查,查看外接線是否固定良好,油漆脫落應補刷新漆;
e)檢查手動報警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固,有無破損及丟失;任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警,測試報警功能是否正常;
f)對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦拭除塵,線路松動應給予緊固;
g)對主電源和備用電源做自動轉換試驗。
1.1.3每半年檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能,并填寫《消防系統(tǒng)年(半年)檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示;
b)試驗火災報警的聲光顯示;
c)試驗水流指示器,壓力開關等報警功能,信號顯示;
d)對備用電源進行1~2次充放電試驗,1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗;
e)用手動或自動檢查防火卷簾的關閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況;
f)用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設備;
g)對固定式系統(tǒng)進行外觀巡視,查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況,讀出壓力表指針數(shù)值,用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設備;
h)用手動檢查消防應急廣播、火災應急照明及疏散指示標志燈;
i)從消防聯(lián)動柜上按強制消防開關鍵使客貨梯停于首層試驗;
j)在消防管理中心進行消防通訊設備對講通話試驗;
k)檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗。
1.1.4年檢:每年由維修人員及安全主管組織對火災自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗,并填寫《消防系統(tǒng)年(半)檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)應用專用檢測儀器對所安裝的火災探測器探頭(取50%)進行一次實效模擬試驗,對電纜、接線盒、設備作直觀檢查、清理塵埃;
b)進行本規(guī)程1.1.3的檢查內容(a、b除外);
c) 試驗火災應急廣播設備的功能。
1.1.5對本規(guī)程1.1.3和1.1.4的檢查內容,合同期內由安裝廠家指導檢查,合同期滿后外委公安消防局(或安裝廠家)檢查。
1.2維修保養(yǎng)
1.2.1對消防系統(tǒng)的外部清洗及部分附件的維修保養(yǎng)由工程部主管指導完成。
每班次監(jiān)控員應對消防設備外部清潔一次,進行吹污、吹塵,再用干的干凈抹布擦拭,保持設備光潔。
1.2.2需外委維修的,由品質技術部組織委托安裝廠家或公安消防局進行維修保養(yǎng)。
1.2.3消防泵維修保養(yǎng)見《給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程》相關內容。
1.2.4消防系統(tǒng)設備的檢查、維修保養(yǎng)均應有完整的記錄,分類歸檔管理,保存期五年。
第6篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程
工業(yè)園區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程
1、掌握和監(jiān)視設備的運行狀態(tài),遇天氣變化要加強巡視,如發(fā)現(xiàn)異常情況要及時排除和匯報。
2、隨時掌握負荷容量,如遇高峰不下,立即請示處理。
3、停電時應先拉開各路開關,再拉負荷總開關,并在操作把手上懸掛有人工作,禁止合閘的告示牌和安裝接地線,確保安全。
4、送電時,應先檢查工作證、工作時間和現(xiàn)場工作情況,待工作人員匯報后,離開工作現(xiàn)場,手續(xù)完備后方可送電,先合總開關,再合各分路開關。
5、變電所各設備操作規(guī)程按設備技術要求和國家規(guī)定的操作規(guī)程進行操作。
第7篇 物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。
2、檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個冷卻塔外表。
(二)風機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風機進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風機盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應進行干燥處理或修復;
(2)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網(wǎng)。
5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
2、電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴重的接頭線應更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應修整處理,處理后達不到要求的應更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
(5)自動空氣開關維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
3、具體檢查壓縮機如下參數(shù):
(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c
第8篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部維修操作規(guī)程
一.工作內容
根據(jù)工程部內勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務,確保用戶單元內設施設備完好,滿足用戶生活和辦公需要。
二.工作要求
1.作業(yè)前
(1)上班后穿好工作制服,準備好常用的工具,隨時接受報修任務。
(2)在沒有報修任務時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務。
(3)在接到修理通知時,應立即到工程部辦公室領取《報修單》,并根據(jù)報修內容準備所需的工具和材料。
2.作業(yè)中
(1)維修人員在進入用戶單元進行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內。
(2)進入用戶單元后,要仔細詢問和觀察故障的情況,以便作出準確判斷。
(3)如故障嚴重,維修人員無法單獨進行操作,應立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。
(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內的正常辦公秩序。
(5)操作中如需關閉單元電源,應征得用戶同意,并在做好必要保護才可關閉。
(6)操作完成后,應作仔細調試,確保維修質量,并請用戶在《報修單》上簽字認可。
(7)離開用戶單元時,應將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。
3.作業(yè)后
(1)完成修理任務后,維修人員應立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內勤。
(2)由工程部內勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務質量的意見和建議。
第9篇 物業(yè)空調設備設施保養(yǎng)維修規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)空調設備(設施)保養(yǎng)維修規(guī)程
1.0 目的
有計劃地對機組進行保養(yǎng)和檢查各種功能部件,其保持最高的工作效率。
2.0 適用范圍
適用于__管理處。
3.0 職責
3.1機電維修人員負責維護保養(yǎng)工作。
3.2 機電班長負責維護保養(yǎng)工作的安排、指導。
4.0 工作程序
4.1 壓縮機回油系統(tǒng)除污器的清洗方法
4.1.1 關閉除污器兩側的截止閥。
4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋,讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上,設法截取留在除污器殼體上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。
4.1.4 插入濾芯,再重新裝上帽蓋。
4.1.5 開啟除污器兩側的截止閥,檢查冷媒是否滲漏。
4.1.6 應每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。
4.2 油過濾器的清洗和更換方法
4.2.1 關閉過濾器兩側的截止閥。
4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內壓力的小閥門,泄壓時要緩慢、小心。
4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器,可作板手或小工具卸下過濾器,扔棄后再安裝新。
4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器,用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下,然后取出并扔過濾芯子,清洗殼體內壁,安裝新芯子,最后再把過濾器裝好。
4.2.5 開啟過濾器兩側的截止閥,開啟過濾器上的小閥門,放出過濾器內的空氣。
4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。
4.3 機組注油的方法
4.3.1 機組應停機。
4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內,再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口,在油泵進行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內又防止空氣被入機內。
4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止,然后關閉注油閥,卸下手動油泵接口。
4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源,使油加熱器通電,它可使油的冷媒農度保持在最低值。
4.4 機組滲漏檢查
4.4.1 運行期間的滲漏檢查
機組受截運行之后,高壓部件應用檢漏儀認真檢漏,要確認所有接口是嚴密的。如有滲漏,就會出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失,當表明有滲漏時,應立即予以修理。
4.4.2 機組r22壓力試驗檢測方法
4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時,通過充注閥將r-22汽體干燥氮氣注入系統(tǒng)中,使其壓力達到150磅/英寸表壓。
4.4.2.2 確認冷媒農度已達到系統(tǒng)中的各個部分,稍微開啟注油閥,用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內焊的焊逢。
4.4.2.4 如需對蒸發(fā)器和冷凝器進行檢漏,打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口,檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.5 當機組已達到絕對嚴密后,用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。
4.5 機組抽真空
4.5.1 真空試驗的方法
4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接,然后啟泵。
4.5.1.2 開大機上所有閥門,包括抽氣閥和表閥,確認所有通大氣的閥門是關閉的。
4.5.1.3 依照真空干燥這節(jié)內容運行真空泵,直至濕球溫度達到+32
第10篇 物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質量達到標準，使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次，并負責對工程主任（工程主管）提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任（工程主管）每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次，并每日對《維修單》完成情況進行檢查。
4.檢驗內容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務及時性的檢驗
4.1.1.1根據(jù)維修預約時間，準時到達維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修，應立即維修，維修期限在24小時內。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設施功能失效之類的，應作應急維修，維修期限在72小時內。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者，所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修，維修期限在14天內。
4.1.2服務質量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗；功能性維修以恢復原有功能為準；外觀性維修：表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1日檢：工程主任（工程主管）對每日的《維修單》要及時檢查完成情況，對已完成的維修項目進行抽查，以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意，并對當時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢：管理處主任依據(jù)《維修服務標準》，每周對公共部分進行巡視，對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任（工程主管），并督促解決，并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢：每月工程主任（工程主管）根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪；80%由管理處值班人員進行回訪，以檢查服務過程質量，工程主任（工程主管）將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施，具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據(jù)收集及糾正和預防措施程序》。
4.4維修服務標準
維修服務標準
序? 號內? 容服 務 標 準備?? 注
1上樓時間接到維修要求，預約時間的按約定時間上樓，需即時維修的15分鐘內趕到現(xiàn)場。
2服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務時間視工藝復雜情況而定，一般不超過8小時，最多不超過72小時。如超出上述時間，應向業(yè)戶說明原因。
5服務對象滿意率應達到95%。對不滿意的5%應盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應達到原先標準，經(jīng)反復試用，不漏水，服務對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝，維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準，對切口處的修補盡力恢復原樣，經(jīng)反復使用達到暢通、不漏水。
10維修墻內水管應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后我觀應恢復原樣，做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢，檢查口應恢復原狀，并對維修現(xiàn)場進行清理，維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外，如馬桶內掉進梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通，并對切口恢復原樣，維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種，應盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關自如，緊密性好。維修時間：木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應達到原來標準，密閉、開關自如，維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀，維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
21燈不亮應達到原來照明標準，維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準，維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標準，并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關靈活自如，密封性能良好，維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第11篇 物業(yè)上門維修服務規(guī)程制度-4
物業(yè)上門維修服務規(guī)程4
1目的
為體現(xiàn)業(yè)主至上、服務第一的宗旨,保證維修服務質量,規(guī)范維修服務行為,特制定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修服務。
3職責
3.1上門維修的維修人員負責按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務。
3.2維修中心負責人負責檢查上門維修服務規(guī)范落實情況。
4上門維修要求
4.1接受報修
4.1.1接/應報修電話
接/應報修電話過程:
a)拿起聽筒先講:您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情
請講!;
b)記錄業(yè)主報修內容及房號,并約定上門維修時間;
c)道再見后輕輕放下聽筒。
4.1.2如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應主動與業(yè)主溝通確定維修內容,約定維修時間。
4.1.3如業(yè)主通過管理處報修,上門維修人員在維修結束后,應及時通報管理處維修服務已經(jīng)結束。
4.2及時上門服務
從接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業(yè)主家。
4.3上門維修準備
所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據(jù)維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
4.4入戶維修
4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門
按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:
a)到達業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b)如無門鈴則應輕輕地叩門,先叩兩下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。
4.4.2在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應招呼一聲您好,取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
4.4.3在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。
4.4.4攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
4.4.5在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
4.4.6維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業(yè)主驗收認可后,請業(yè)主簽字。
4.4.7按公司收費標準收費,如業(yè)主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。
4.4.8對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
4.4.9如因各種原因確實無力完成的,應告知業(yè)主,請其另行解決。
4.5清場
工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。
4.6離場
離開業(yè)主家時應說聲如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系并向業(yè)主說再見。
4.7維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質保卡,并開具發(fā)票。
4.8與管理處的通報
如該次維修服務為業(yè)主通過管理處報修,當維修結束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環(huán)。
5記錄
維修單
接聽報修電話記錄
有償/委托服務聯(lián)系單
第12篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3、進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應盡量保持戶內環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
10、修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第13篇 物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障發(fā)電機處于良好的工作備用狀態(tài),確保發(fā)電機在停電后能及時正常提供應急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)計劃的制定、組織和督導。
3.2工程部領班負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的組織和實施。
3.3工程部技工負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的實施。
4.0工作程序
4.1每半個月應使備用柴油發(fā)電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。
4.2關閉電機組的輸出自動空氣開關,把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于手動停止位置。
4.3查啟動電瓶液位,電解液應高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。
4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。
4.5換燃油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發(fā)電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。
4.7查機油的油質,如渾濁有變質應進行更換。檢查機油油位應在油尺高線位置,不夠則加補。發(fā)電機組運行250小時后,更換機油。
4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發(fā)電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。
4.9檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象,搞好機組清潔。
第14篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5
物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5
1目的
規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內的電梯故障維修工作。
3職責
3.1電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。
3.2維修主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。
4規(guī)程要求
4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內;分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內)。
4.2維修時應先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進行相應的處理。
4.3一般常見機械故障及處理措施。
4.3.1機房
機房常見故障及處理措施:
a)電機軸承故障:電機運轉時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;
b)選層器故障:一般有以下幾種:
--滑鏈:應調整鏈條長度,調整帶動輪位置;
--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;
--上、下滑桿不靈活:主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、出去主導軸銹污、加潤滑油。
c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應調整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;
d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清除雜物、更換軸承。
4.3.2井道與轎廂
井道與轎廂常見故障及處理措施:
a)轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等;
b)廳門故障同上;
c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應調整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);
d)導軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應調整軌道尺寸,用找道尺調正、用軌道銼修平接口;
e)導靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等,應更換導靴,調整導靴座位置;
f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各個活動部位靈活。
4.3.3底坑
底坑常見故障及處理措施:
a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應調整補償鏈長度;
b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應調整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;
c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應除去鐵銹,補充液壓油。
4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法
4.4.1機房
機房常見的電氣故障及處理方法:
a)保險絲故障:
--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路,應排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;
--井道有水,回路有短路點,應斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;
--廳外指示有水或有線破裂斷路,應排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;
--控制線圈被燒,控制元件內部斷路,應更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。
b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。
4.4.2開道與轎廂
開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:
a)上、下限位及極限開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,應清潔接觸點或更換、排除斷點等;
b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致,應清潔接觸點,更換開關,排除線路斷點等;
c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致;應清潔接觸點,更換開關。
4.4.3底坑
底坑常見的電氣故障及處理方法:
a)緩沖器開關、地坑急停開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致,應清潔接觸點,緩沖器復位,縮短主鋼絲繩,更換開關;
b)張緊輪斷繩開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致。應清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。
4.5電梯故障排除后,電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。
5記錄
《電梯維修記錄表》
6相關支持文件
《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》
第15篇 物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了室外公用設施的維修方法,使室外公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于小區(qū)室外公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責室外公用設施的巡查。
3.2工程組負責對室外公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務的原則。
4.2各項維修項目的標準
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達到新面及結實面為準;
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對于有防水要求的塊材地面,預做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無法修復,應用同型號同規(guī)格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。
4.2.3.3最后修復地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環(huán)衛(wèi)部門掏清池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。
4.2.4.2如井蓋缺損,應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺損,應先通知業(yè)主(住戶)停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要作好防滲處理。
4.2.5電纜溝
4.2.5.1如是溝蓋損壞,應按原來設計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。
4.2.5.2如溝內積水過多,影響電的供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準和倒坡,遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。
4.2.5.3如是電纜線路出現(xiàn)故障,應先通知業(yè)主(住戶),然后請供電部門及時修復。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是蓋板損壞,應按原來設計要求,使用同一規(guī)格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。
4.2.6.2如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。
4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。
4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業(yè)主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業(yè)主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。
4.2.7圍墻、圍欄
4.2.7.1砌體圍墻
維修方法參照《房屋本體公用設施維修規(guī)程》中4.2.3條執(zhí)行。
4.2.7.2鐵制圍墻
4.2.7.2.1銹蝕:
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2.2連接部位斷開:
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8綠化用水管網(wǎng)
4.2.8.1漏水
a)如是水管接頭處漏水,應先將水管總開關關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關閉水檢查,至不漏水為止;
b)如是噴頭或水龍頭漏水,應先關總開關,然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總開關,檢查至不漏為止,如無法修復,應更換新噴頭或水龍頭。
4.2.8.2水管銹蝕
a)如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查;
c)如銹蝕程度較大,應更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。
4.3報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)室外公共設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名?！豆苍O施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將室外公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
5.2 《房屋本體公用設施維修規(guī)程》
