商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

是什么

商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程是指一套詳細的操作指南，旨在確保商業(yè)中心的設(shè)施設(shè)備正常運行，提高其運營效率，保障顧客安全，并延長建筑及其設(shè)備的使用壽命。規(guī)程涵蓋了日常維護、預(yù)防性保養(yǎng)、應(yīng)急處理和周期性檢查等多個方面，旨在為商業(yè)中心的物業(yè)管理團隊提供清晰的工作流程和標(biāo)準(zhǔn)。

模板

1. 日常維護

- 設(shè)施清潔：每日進行公共區(qū)域清潔，包括地面、墻面、門窗等，確保環(huán)境整潔。

- 設(shè)備檢查：每日對電梯、空調(diào)、照明系統(tǒng)等進行常規(guī)檢查，確保正常運行。

- 廢棄物管理：定期清理垃圾，保持垃圾分類和及時清運。

2. 預(yù)防性保養(yǎng)

- 定期檢修：每季度或半年對關(guān)鍵設(shè)備進行深度檢查和保養(yǎng)，如電梯年檢、消防系統(tǒng)測試等。

- 維修記錄：建立設(shè)備維修檔案，記錄每次保養(yǎng)和維修的情況，以便追蹤設(shè)備狀態(tài)。

- 預(yù)警系統(tǒng)：安裝監(jiān)控和報警系統(tǒng)，提前預(yù)警可能的故障。

3. 應(yīng)急處理

- 應(yīng)急預(yù)案：制定詳細的應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、電力中斷、設(shè)備故障等情況的應(yīng)對措施。

- 應(yīng)急培訓(xùn)：定期對員工進行應(yīng)急演練，提升快速響應(yīng)能力。

- 聯(lián)系機制：確保與外部救援機構(gòu)的聯(lián)系方式暢通，以便在緊急情況下迅速求助。

4. 周期性檢查

- 結(jié)構(gòu)安全：每年進行一次建筑結(jié)構(gòu)安全評估，確保建筑穩(wěn)定性。

- 環(huán)境安全：定期檢測空氣質(zhì)量、噪音水平等，確保符合健康標(biāo)準(zhǔn)。

- 法規(guī)合規(guī)：跟蹤相關(guān)法規(guī)更新，確保商業(yè)中心運營符合法律法規(guī)要求。

標(biāo)準(zhǔn)

1. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：所有維修保養(yǎng)工作應(yīng)達到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制造商推薦的規(guī)格，確保設(shè)施設(shè)備的高效穩(wěn)定運行。

2. 時間標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定時間內(nèi)完成各項任務(wù)，如日常維護應(yīng)在營業(yè)前完成，預(yù)防性保養(yǎng)按預(yù)定計劃執(zhí)行。

3. 安全標(biāo)準(zhǔn)：遵守安全操作規(guī)程，防止工傷事故，確保顧客和員工的安全。

4. 記錄標(biāo)準(zhǔn)：所有維修保養(yǎng)活動需詳細記錄，便于追蹤和審計，同時利于優(yōu)化工作流程。

5. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：提供專業(yè)、及時的服務(wù)，提升顧客滿意度，維護商業(yè)中心的良好形象。

本規(guī)程旨在為商業(yè)中心的運維團隊提供清晰指導(dǎo)，通過規(guī)范化的操作，確保商業(yè)環(huán)境的安全、舒適和高效。每個團隊成員都應(yīng)熟悉并嚴(yán)格遵守這些規(guī)程，以實現(xiàn)商業(yè)中心的長期穩(wěn)定運營。

商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程范文

(一)機電維修工作規(guī)程

1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;

2、維修部負責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計劃對設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場進行搶修;

4、維修部成員下班后離開駐地時應(yīng)向班長報告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。

(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1、機房:

(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;

(3)卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;

(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動部位注油;

(5)制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油;

(6)選層器詳細檢查及清掃注油;

(7)電動機冷卻風(fēng)扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2、機身及井道

(1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認;(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)

(3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查;

(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;

(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油;

(7)各種撞動開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開關(guān)清掃、注油;

(10)行車情況檢查;(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認。

(三)電梯故障維修規(guī)程

1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));

2、在進行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進行安全技術(shù)交底;

3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見機械故障

a、機房

①、電機軸承故障。電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置。

b、選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強,而且還有滑潤作用。

c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油。

③、制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動閘瓦,制動輪有油污,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

b、井道與轎廂

①、轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開門刀故障:運行時有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。

④、導(dǎo)軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。

⑤、導(dǎo)靴故障:運行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對,則調(diào)整。

⑥、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各活動部位靈活。

c、底坑

①、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補償鏈。

②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。除去鐵銹 ,補充液壓油。

(2)電梯一般常見的電氣故障

a、機房

①、保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點所致,斷去來水源,排除短路點換上相同的保險絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點,更換保險絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點,換上相同保險絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

b、井道與轎廂

①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點或更換、排除斷點等。

②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點,更換開關(guān)排除線路斷點等。

③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點,更換開關(guān)。

c、底坑

①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接觸點,緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。

②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。

d、以上是一般常見故障,維修時,可根據(jù)實際情況處理,維修時參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。

第2篇 z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

(一)機電維修工作規(guī)程

1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;

2、維修部負責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計劃對設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場進行搶修;

4、維修部成員下班后離開駐地時應(yīng)向班長報告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。

(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1、機房:

(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;

(3)卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;

(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動部位注油;

(5)制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油;

(6)選層器詳細檢查及清掃注油;

(7)電動機冷卻風(fēng)扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2、機身及井道

(1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認;(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)

(3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查;

(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;

(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油;

(7)各種撞動開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開關(guān)清掃、注油;

(10)行車情況檢查;(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認。

(三)電梯故障維修規(guī)程

1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));

2、在進行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進行安全技術(shù)交底;

3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見機械故障

a、機房

①、電機軸承故障。電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置。

b、選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強,而且還有滑潤作用。

c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油。

③、制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動閘瓦,制動輪有油污,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

b、井道與轎廂

①、轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開門刀故障:運行時有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。

④、導(dǎo)軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。

⑤、導(dǎo)靴故障:運行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對,則調(diào)整。

⑥、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各活動部位靈活。

c、底坑

①、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補償鏈。

②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。除去鐵銹 ,補充液壓油。

(2)電梯一般常見的電氣故障

a、機房

①、保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點所致,斷去來水源,排除短路點換上相同的保險絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點,更換保險絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點,換上相同保險絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

b、井道與轎廂

①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點或更換、排除斷點等。

②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點,更換開關(guān)排除線路斷點等。

③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點,更換開關(guān)。

c、底坑

①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接

觸點,緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。

②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。