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第1篇 小區(qū)物業(yè)管理辦法-4
小區(qū)物業(yè)管理辦法(4)
為進一步提高小區(qū)居住戶的生活質(zhì)量和提升小區(qū)的形象,為使小區(qū)達到規(guī)范管理,根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》和市委、市政府《關(guān)于進一步提高農(nóng)民集中居住質(zhì)量的意見》和《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進一步規(guī)范農(nóng)民集中區(qū)物業(yè)管理的通知》精神,按照《黃龍溪鎮(zhèn)人民政府關(guān)于__村小區(qū)物業(yè)管理的實施方案》制定__村小區(qū)物業(yè)管理辦法。
一、設立小區(qū)物業(yè)管理委員會;物業(yè)管理委員會在黨支部村委會的指導下召開業(yè)主會議產(chǎn)生,物業(yè)管理委員會組成人員5―17人,其中監(jiān)事會人員3―5人,物業(yè)管理委員會負責小區(qū)的日常管理和矛盾糾紛調(diào)解工作。
二、物業(yè)管理的資金來源;1、小區(qū)居住戶每年每平方米房屋交一元,2、村級公共服務資金
三、物業(yè)管理資金的使用范圍;1、小區(qū)衛(wèi)生保潔員的工資2、小區(qū)公共實施的維修維護3、小區(qū)物業(yè)管理人員的工資。
四、小區(qū)管理;
第一條、物業(yè)管理委員會統(tǒng)一招聘小區(qū)保潔人員,并組織保潔人員全天對小區(qū)進行保潔,保潔人員負責所在區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,并有權(quán)制止破壞小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的人和事。
第二條、小區(qū)內(nèi)各單位、居住戶和外來人員必須做好門前屋后的環(huán)境衛(wèi)生,做到房上不亂掛,房后不亂放,房前不亂貼,雜物堆放整齊,不堆放農(nóng)作物秸稈,門窗、玻璃清潔干凈,做好門前三包(包衛(wèi)生、包綠化、包秩序),保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生優(yōu)美整潔。
第三條、凡居住在小區(qū)的農(nóng)戶、單位和外來暫住人員,必須將垃圾分類袋裝后按照指定的地點投放,由保潔人員統(tǒng)一清運,做到垃圾不亂扔和散倒垃圾,禁止直接把垃圾和食物殘渣倒入雨水和污水管道。
第四條、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽家畜和散養(yǎng)犬只,禁止無證養(yǎng)狗,做到養(yǎng)狗辦證,犬只拴養(yǎng)。
第五條、小區(qū)住戶要自覺遵守文明公約,不隨地吐痰,不亂扔果皮紙屑、食品包裝袋和其他廢棄物,不亂倒糞便污水,自覺愛護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。
第六條、小區(qū)內(nèi)公共廁所由物業(yè)管理委員會指定專人負責管理和保潔,廁所內(nèi)外墻面保持干凈無亂張亂貼,無亂涂亂畫,廁所地面要隨時干凈,便池內(nèi)無積糞,達到廁所基本無臭味、無蠅蚊。
第七條、小區(qū)住戶和外來人員的車輛一律停放在自家門口或指定的停車場,任何車輛不得占用小區(qū)道路停放,影響小區(qū)道路交通,在小區(qū)道路上行駛的車輛應盡量減速慢行。
第八條、小區(qū)住戶禁止在房前屋后私自搭建,和改變房屋的外風貌,遵守小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定。
第九條、在小區(qū)內(nèi)從事餐飲、洗車等服務行業(yè)的人員禁止占道經(jīng)營。
第十條、小區(qū)居住戶和外來暫住人員,應當愛護小區(qū)綠化,不得攀折花枝樹木,不踐踏草坪。
第十一條、小區(qū)內(nèi)流轉(zhuǎn)給居住戶的土地,居住戶要有序合理種植,不種有秸稈的農(nóng)作物,不亂扔菜葉和雜草,施用農(nóng)家肥要及時回土覆蓋,避免影響小區(qū)環(huán)境,影響他人生活。
第十二條、小區(qū)居住戶和外來暫住人員和單位要愛護小區(qū)公共設施,不得損壞公共設施。
五、小區(qū)安全管理
第一條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位遵守用氣、用電協(xié)議,按照用電、用氣安全須知規(guī)范操作,不得私拉亂接電線,不亂接天然氣管。
第二條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位不得在小區(qū)內(nèi)焚燒廢棄物和農(nóng)作物秸稈,遵守消防安全的法律法規(guī)。
第三條、車輛慢速通行,遇到行人和非機動車應當避讓禁止機動車輛長時間鳴號。
第四條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位,要關(guān)好自己的門,看好自己的人,守好自己的財,護好自己的樓,并積極參與社會治安綜合治理,避免財產(chǎn)受損。
六、小區(qū)治安管理
第一條、物業(yè)管理人員必須全面掌握小區(qū)的情況和外圍情況,搞好管理工作,發(fā)現(xiàn)違反小區(qū)管理規(guī)定、影響小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的人和事,必須立即加以制止,并妥善作出處理,保持小區(qū)良好的管理秩序,如果發(fā)現(xiàn)大的問題,在作出妥善處理的同時,必須第一時間向公安機關(guān)報案,應請公安機關(guān)協(xié)助處理。同時及時向村委會匯報。
第二條、物業(yè)管理委員會應組織村綜治服務隊對小區(qū)進行定時或不定時的巡查,做到安全巡檢檢查與小區(qū)設備、設施、防火、防盜相結(jié)合進行巡檢,夜間和節(jié)假日應增加次數(shù)加強巡檢,在巡檢中發(fā)現(xiàn)可凝的人和事,必須做到追蹤盤查,巡查必須做到認真、仔細、全面,并做好巡檢記錄。
第三條、小區(qū)內(nèi)禁止任何人士毆斗,物業(yè)管理人員和綜治服務隊員第一時間趕到現(xiàn)場予以制止控制事態(tài),立即打報警電話,請公安機關(guān)協(xié)助處理。
第四條、小區(qū)內(nèi)禁止任何人士吸毒、販毒,小區(qū)居住人員應自覺遠離毒品并有責任、有義務向公安機關(guān)提供信息,并及時報案。
七、小區(qū)的群宴管理
第一條、凡是要辦宴的小區(qū)住戶必須服從物業(yè)管理人員的管理,到指定的地點辦宴。
第二條、聘請的流動廚師必須是在鎮(zhèn)人民政府作了登記的人員,廚師和幫廚人員要有健康證。
八、小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為
1、違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物
2、擅自占用、損壞共用設施、設備及附屬設施
3、損壞房屋結(jié)構(gòu)或者從事其它影響房屋使用安全的行為
4、損壞公共綠化
5、任意棄置垃圾
6、違法小區(qū)管理規(guī)定飼養(yǎng)家禽家畜和散養(yǎng)犬只
7、在小區(qū)內(nèi)亂涂寫、亂刻畫、亂張貼
8、制造噪聲干擾他人正常生活
9、違反規(guī)定亂停放車輛
10、在房前屋后亂打井,影響房屋使用安全
11、其他違反法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定德爾行為
物業(yè)管理委員會對有以上行為人員,應當勸阻、制止,對勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的,應及時報告相關(guān)行政部門和公安機關(guān)依法予以處理。
九、小區(qū)管理監(jiān)督組
第一條、小區(qū)管理監(jiān)督組負責對物業(yè)管理委員會日常工作開展情況進行監(jiān)督
第二條、對小區(qū)住戶提出的合理化建議的落實情況進行監(jiān)督
第三條、對小區(qū)管理委員會物業(yè)資金的使用、公示進行監(jiān)督
第四條、對上級下達的任務的完成情況進行監(jiān)督
第五條、組織小區(qū)居住戶、單位對物業(yè)管理委員會年度工作開展情況,進行民主評議,評議的結(jié)果納入物業(yè)管理人員、衛(wèi)生保潔人的工資考核。
__村村民委員會
2022年3月30日
第2篇 某小區(qū)物業(yè)帳務管理辦法
華庭小區(qū)物業(yè)帳務管理辦法
[管理費的預、決算管理]
做好年度管理費的預決算,是做好費用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照國家的政策法規(guī)和'量出為入、合理節(jié)約'的原則,并按照單項預算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費用預算,以確保所管物業(yè)正常運行之費用需要。
每年末要做好當年度的管理費用決算,并提出決算報告,報業(yè)委會審批,并接受審計。
[各類收支的日常管理]
建立并保持管理費、房屋設備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入的臺帳。
物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。
收費項目合理、合法、公開。
每項收費都應開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù),應字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。
每月15日將'付款請求書'送交業(yè)戶,請業(yè)戶于當月20日前付費,逾期由業(yè)戶服務員上門收款。
收費項目:物業(yè)管理費、房屋設備運行費(有償服務在提供服務后,請業(yè)戶確認簽字,每月結(jié)算一次)。
準確、及時做好實收賬冊,統(tǒng)計應收費用、實收費用以及欠收費用,做好收費報表。
管理服務費的收支賬目每半年公布一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。
年度預算確定以后,在加強費用管理的同時,更要加強收費管理。按每戶業(yè)主分別設立收費臺帳,以確保各項費用應收、實收、預收或欠費的每筆記錄清楚、準確、完整,便于查詢。
在預算的范圍內(nèi)合理安排好每月的開支,做到平衡支出。各類費用的支出要符合國家的有關(guān)法規(guī)和財經(jīng)紀律,做到不亂花業(yè)主的一分錢,年終確保收支平衡。
[物業(yè)維修、更新帳務管理辦法]
根據(jù)國家商品住宅維修資金管理有關(guān)規(guī)定。
維修資金的籌集,按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。
按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應歸入維修基金專戶。
維修資金不足時,可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會,由業(yè)委會征集。
維修資金應嚴格按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定的范圍使用,不準挪作他用。
日常維修費使用應按規(guī)定報業(yè)委會批準后并報公司審批,經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準方可使用。
對于電梯、污水處理、空調(diào)系統(tǒng)等比較大的維保項目,應簽訂合同,并報公司審批同意后實施。
中、大修或更新項目在年度計劃中立項,應編制項目預算書,選定施工單位,訂立工程施工合同,報公司審批,同時報業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司、業(yè)委會批準同意后,由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同,應由業(yè)委會出具委托書,并寫明工程的支付約定,按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字認可后從維修資金中支付。
按規(guī)定維修資金應按幢、按門牌號立賬,按單元立分戶賬。
管理處應將每年的維修資金籌集、使用及分攤情況年終結(jié)算后歸檔。
維修資金使用項目:
--物業(yè)日常維修;
--物業(yè)專項維修、更新;
--物業(yè)中、大修;
--業(yè)委會活動經(jīng)費(由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定)。
物業(yè)發(fā)生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。
每月與開戶銀行核對維修資金帳目。
每半年向全體業(yè)戶公布一次維修資金使用和管理的情況。
[管理費收入、房屋設備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入等的帳務管理辦法]
加強現(xiàn)金庫存限額(除額定的備用金外)的管理,超過限額的現(xiàn)金應當及時存入公司計劃財務部指定的銀行帳戶,為安全起見超過1萬元,必須有人陪同。
現(xiàn)金收入應當及時存入指定的銀行帳戶,不得用于直接支付單位自身的支出,因特殊情況需坐支現(xiàn)金的,應事先報計劃財務部批準,嚴禁擅自挪用,借出貨幣資金。
管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳,不得私設'小金庫',不得帳外設帳,不得'白條'抵庫,嚴禁收款不入帳。
對于庫存現(xiàn)金的收支和保管,應由專職的出納人員負責辦理。
第3篇 某某工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理人員配備人員培訓辦法
某工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理人員的配備、人員培訓
一、物業(yè)管理處人員配備
該管理處人員配備因考慮對外形象和設備配置情況,幫我們在人員配備上堅持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ),確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準,嚴把人才選聘關(guān)。我們要求管理人員必須是一專多能。在管理隊伍建設上,我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運用激勵機制,嚴格管理、考核,并實行淘汰制,才能確保管理目標實現(xiàn)。
(一)、管理處人員配備圖
(二)、物業(yè)管理處人員崗位分布說明
1、管理處 主任:1名,負責全面工作。
2、文員:負責前臺服務,和處理行政、物業(yè)事務等工作,并協(xié)助管理接待等工作,及負責檔案管理、會務管理等工作。
3、品管:1名,負責各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。
4、維修部:2名,負責工業(yè)園物業(yè)和配套設施設備及場地的日常維修、保養(yǎng)、巡視、維修檢查監(jiān)督等工作。
5、保安隊中隊長:1名,負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。
保安:13名,分三班24小時值班(其中一名輪休),負責當班期間的安保工作。
6、環(huán)境管理部部長:1名,負責清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。
綠化技師:2名,負責綠化養(yǎng)護工作。
環(huán)衛(wèi)工人:8名負責工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。
二、人員培訓
企業(yè)的競爭是人才的競爭,而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源,要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略,我們確定了“全員培訓,全過程考核”的培訓方針,使培訓真正落實到實處。
1、培訓的目標:
通過培訓,提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平,使物業(yè)管理更加富有成效。
2、培訓內(nèi)容:
(1)新員工入職培訓:
a、企業(yè)培訓:企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、企業(yè)理念、企業(yè)精神等;
b、員工手冊培訓:員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等;
c、管理處概況培訓:工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等;
d、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務意識的專題培訓;
e、軍訓與參觀學習。
(2)崗位專業(yè)技能培訓:
a、基本技能培訓:相應崗位的專業(yè)知識、iso9001文件(包括質(zhì)量手冊、程序文件、工作指示、記錄表格等);
b、新技術(shù)(能)培訓:智能化技術(shù)、新設備儀器的使用與管理技術(shù)等。
(3)素質(zhì)提高培訓:
a、操作層自我開發(fā)培訓:進行有關(guān)學歷、職稱的外送培訓,或利用現(xiàn)有條件,舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座;
b、管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓,即堅持每月寫一篇文章,讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。
(4)新政策、新理論培訓:
物業(yè)管理理論動態(tài)、有關(guān)法律、法規(guī)、同行業(yè)新動向等。
(5)培訓者培訓:
培訓者更新知識及觀念,吸收新理論,不斷創(chuàng)新培訓工作思路的培訓。
3、培訓計劃(不具體闡述)
4、培訓的評估考核
(1)培訓中考核:根據(jù)實情,邊培訓、邊考察、理論與實踐相結(jié)合,這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作,對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。
(2)培訓后考核:分為實操考評和書面考核兩種,反饋培訓績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。
第4篇 z區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第5篇 z住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
__住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第6篇 某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
_區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理服務標準監(jiān)督考核辦法
總體要求: 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準和監(jiān)督考核辦法,體現(xiàn)'質(zhì)價相符'和'明明白白'消費,為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務。
管理服務標準
一、客戶服務
總體要求:服務有效投訴少于5%,處理及時率100%;業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約。
具體要求:
1、佩戴統(tǒng)一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報修與求助耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項,征求業(yè)主(使用人)的意見。
2、服務時限。急修服務15分鐘內(nèi)到位,8小時內(nèi)修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、對業(yè)主的投訴及時回訪,回訪率100%,并件件有記錄。
二、房屋、共用設施、設備維護與管理
總體要求:房屋完好率大于等于98%;設施設備完好率大于等于95%;不達標即為違約。
具體要求:
1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價,做好記錄;(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議;根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質(zhì)量較差,易出問題的部位重點檢查;(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時解決;(5)巡檢有記錄;巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、房屋。
(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時,對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容,應在2個工作日內(nèi)給出修改意見;業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關(guān)部門依法處理。
(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;5年油飾1次;鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的,應當及時進行清洗、粉飾。
2、給排水系統(tǒng)及其配套設施。
(1)給水設施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常,出現(xiàn)問題隨時處理。(2)排水設施。化糞池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝,;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
3、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;所有供配電設備運行正常,沒有人為故障。
4、智能化系統(tǒng)
設備運行正常,專業(yè)人員24小時值班,監(jiān)控反應靈敏,異常情況及時檢修。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
6、電梯運行與管理
(1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同,并明確被委托企業(yè)的責任。(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),電梯及其安全設施每月不少于2次,每年進行1次全面調(diào)整和測試,確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障,并盡快設法解救乘客。
7、 道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施
(1)保持本小區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;發(fā)現(xiàn)損壞及時修補;(2)按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;(3)停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;(4)停車場內(nèi)照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備。
三、清潔管理
總體要求:內(nèi)外環(huán)境整潔,沒有衛(wèi)生死角,環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾;每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環(huán)清潔1次;各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現(xiàn)象,無亂堆亂放;鐵欄油漆完好無脫皮;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線干凈無明顯灰塵,大理石地面干凈無明顯灰塵,水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。
2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔,每日清潔1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯,若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。
3、停車場、共用車庫或車棚保潔,地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物;無異味、空氣流通;管道標識清楚,油漆無脫落、無銹跡;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無灰塵。
4、道路保潔,道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;路邊燈具無灰塵,燈具內(nèi)無蚊蟲,燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。
5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔,無積塵,無污跡,無亂張貼。
6、休閑及綠化帶保潔,外觀整潔,地面垃圾滯留時間不超過1小時。
7、 垃圾桶、果皮箱保潔,垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污,無明顯異味。
8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放;垃圾收集車表面潔凈,無污染,全封閉,無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。
9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠:每季進行1次。
五、園林綠化養(yǎng)護與管理
總體要求:園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào),美觀,花草樹木長勢良好,符合季節(jié)氣候特點,沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、草坪。成活率在95%以上,生長茂盛;整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;無病蟲害;綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理;根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木。長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;樹冠完整美觀,沒有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無機械損傷,無明顯缺株;樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象;綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝。
3、花壇?；ɑ荛L勢良好,體現(xiàn)花壇設計要求,造型優(yōu)美,無枯枝,無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。
4、人工水系、噴水池,池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。
六、安全防范
總體要求:阻止或減少刑事案件,杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。
具體要求:
1、配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康,責任心強,無犯罪記錄,工作認真負責,掌握基本安全護衛(wèi)技能,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī);當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,儀態(tài)良好。
2、門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守,本小區(qū)人員車輛憑卡進入,外來人員應進行驗證
、登記,杜絕閑雜人員進入,杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進入;大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應。(1)制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應急等;(2)有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態(tài);(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;(4)對緊急事故做出快速、正確的反應,盡可能減少破壞和損失程度;(5)組織恢復生活秩序。
5、其他防范措施。(1)設有業(yè)主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看,予以恰當?shù)木o急處理;(2)涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;(3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;(4)對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
七、交通、車輛管理
總體要求:車輛進出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、有較為完善的車輛管理制度,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導,保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。
2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設置明顯的交通標志,劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。
3、維持交通秩序,發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進行忠告或糾正,發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止。
4、封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄。
5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。
6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。
7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。
八、消防管理
總體要求:設施齊全,標識清晰,使用功能良好,防止火災責任事故。
具體要求:
1、定期進行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。
2、根據(jù)防火、滅火的需要,配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障。
3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用。
4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。
5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發(fā)現(xiàn)設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉(zhuǎn)。每年模擬火災操作1次,以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備;消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無積灰,監(jiān)控箱表面無污漬;每日填寫工作記錄,建檔備查。
九、檔案資料管理
1、檔案資料齊全完整;
2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;
3、及時變更登記,賬物相符。
監(jiān)督辦法和違約責任
一、日常監(jiān)督
甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定,代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題,及時向乙方發(fā)出整改通知書,并記錄在案,定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督,對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務職責,經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的,視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一
情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的,視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。
二、違約責任
乙方?jīng)]有達到本附件約定的管理服務標準,構(gòu)成違約的,由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知,每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個百分點的可得金額,相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生,乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入,甲方獲得65%;如果發(fā)生一項違約,則乙方所得減少到34%,甲方所得增加到66%,依此類推)。
考核辦法和結(jié)果處理
一、 每年年中和年底,乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等,兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。
二、 業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表,對以下內(nèi)容進行打分評議:1)供電管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)衛(wèi)生保潔管理;5)綠化管理;6)公共設施設備管理;7)車輛管理;8)維修服務;9)服務態(tài)度;10)遺留問題的解決;11)總體評價。打分的標準為:好、較好、一般、較差、差。
第8篇 園區(qū)物業(yè)管理招標評標決標辦法
園區(qū)物業(yè)管理招標評標、決標辦法
根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定,遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則推薦備選中標人和選擇中標人。
一、評標、決標組織
評標、決標工作由招標人按有關(guān)規(guī)定組建的評標專家組(評標委員會)負責,其成員不少于五人。
二、評標方法和內(nèi)容
評標采用綜合評標法。
開標后,評標專家組首先對投標書進行符合性審查。凡投標書中的實質(zhì)性內(nèi)容不響應招標文件的要求或格式嚴重不符合招標文件規(guī)定的,經(jīng)評標專家認定,作為無效投標,予以廢除。
三、推薦中標人
對通過符合性審查的投標單位的投標文件進行評比,綜合得分最高的兩單位分別為第一、第二預中標單位。如得分一致,以報價低者為中標。
四、決標
招標人應將決標結(jié)果報招投標管理機構(gòu)。經(jīng)批準后向中標人發(fā)出中標通知書,其余向各投標人發(fā)出決標通知書。
五、評標細則
1、企業(yè)資質(zhì)(2分)
企業(yè)資質(zhì)等級及年檢情況:一級2分、二級1.5分、三級1分
2、物業(yè)管理項目負責人(5分)
⑴項目負責人學歷高中及以下得1分,大專得1.5分,本科及以上得2分;
⑵職稱:初級得1分,中級及以上得2分;
⑶上崗證明:有物業(yè)上崗證1分。
3、前期物業(yè)管理技術(shù)方案:(18分)
⑴本項目物業(yè)管理人員組成(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑵工器具配備計劃(3分)好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑶物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑷物業(yè)管理方案(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑸物業(yè)管理服務承諾(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
⑹物業(yè)管理服務費測算(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺項為0分
3、評標報價:75分
最佳投標報價值為各有效報價平均值取50%+有效報價次低值50%。根據(jù)投標人投標報價與最佳報價的比值,計算報價的評分值,等于最佳報價得滿分,每低于最佳報價1個百分點扣2分,每高于最佳報價1個百分點扣4分。
以上內(nèi)容評分時保留一位小數(shù),計算評分值時保留二位小數(shù)。
根據(jù)上述綜合分析評定,評標委員會應當向招標人提出書面評標報告,推薦前兩名最高分者為第一、第二預中標單位。招標人根據(jù)評標報告和推薦意見確定得分最高者為中標單位。
第9篇 研究院自管生活小區(qū)物業(yè)管理辦法
一、成立業(yè)主委員會
1、凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū),分別召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會議,采取選舉或自薦的形式,推選出部分熱心于小區(qū)公益事業(yè)、辦事公正的代表,組成業(yè)主委員會,業(yè)主委員會設主任一名,執(zhí)行秘書一名,委員若干名。
2、業(yè)主委員會審議物業(yè)管理部門制定的管理計劃和物業(yè)管理重大措施,維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
3、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理部門之間的矛盾。
4、業(yè)主委員會可以監(jiān)督物業(yè)管理部門各項管理工作的執(zhí)行情況,提出合理化建議。
5、協(xié)助物業(yè)管理部門落實各項管理措施。
6、業(yè)主委員會應接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
7、業(yè)主委員會應接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監(jiān)督。
二、物業(yè)管理的承擔部門
凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū)的物業(yè)管理由院綜合服務中心承擔。
三、物業(yè)管理部門提供的服務內(nèi)容:
1、負責房屋建筑共用部位的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
2、負責建筑共用設施的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
3、負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設施和附屬建筑的維修、養(yǎng)護。
4、負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護、::管理。
5、負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境及房屋建筑物共用部位的衛(wèi)生保潔和垃圾的收集清運。
6、負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路交通秩序和車輛的停放管理。
7、協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共保安和消防管理。
8、負責物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的收集和管理。
9、逐步提供政府規(guī)定的應由物業(yè)管理部門操作的其它服務項目。
四、小區(qū)管理制度
1、為保障小區(qū)安全,創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境和良好的生活秩序,居民應自覺遵守小區(qū)各項規(guī)章制度。
2、物業(yè)管理部門對任何破壞居民安寧、影響或騷擾他人、制造各種污染、破壞草坪和各種公共設施等不道德行為有權(quán)進行規(guī)勸,直至追究當事人的責任。禁止任何違章搭建。禁止種植蔬菜。
3、住戶應加強消防意識,不得損壞消防設施,不得堵塞、占用消防通道。引起火災的,肇事者應承擔相應的經(jīng)濟及法律責任。
4、住戶應有法律意識,不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;不超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和震動。對違法犯罪行為應積極主動舉報。
5、住宅內(nèi)的供水、供電設施不得隨意更改,電表箱不得隨意開啟;不準亂接亂拉電線。
6、住戶不得在小區(qū)內(nèi)放養(yǎng)犬只、家禽。
7、實行生活垃圾袋裝化,由住戶自行將袋裝垃圾帶到樓下放入垃圾桶;不得從窗口、陽臺向戶外拋擲垃圾。
8、住戶裝璜,必須符合房屋結(jié)構(gòu)要求,不得隨意拆除承重結(jié)構(gòu)。住戶裝璜前須報物業(yè)管理部門。不得擅自改變房屋用途。
9、外來人員來訪,由門衛(wèi)核實情況,登記后準入。
10、外來人員凡攜帶大件物品外出者,應有住戶陪同送出傳達室,否則不得帶出。
11、凡小區(qū)內(nèi)暫住人員,必須持派出所暫住證方可居住,并嚴格遵守小區(qū)內(nèi)各項規(guī)章制度。
12、凡小區(qū)內(nèi)臨時工作人員,必須到物業(yè)管理部門辦理臨時出入證,進出小區(qū)時應主動出示,否則不得入內(nèi)。
13、小商、小販、推銷、收舊等閑雜人員不得進入小區(qū)。
14、在不具備劃分停車位的小區(qū),外來機動車和住戶私家車未經(jīng)允許不得進入小區(qū)(院車隊車輛、消防、救護、警車除外),不準在小區(qū)內(nèi)泊車過夜。對具備停車條件的小區(qū),實行收費停車。
15、出租車一般不得駛?cè)胄^(qū)內(nèi),對住戶因病或攜帶重物確需出租車進入小區(qū)的,由門衛(wèi)核實情況,登記車牌號碼,并以'車輛準入牌'換取駕照暫押,方可讓其進入小區(qū)。
16、摩托車、自行車一律停放在車棚內(nèi),不準在小區(qū)公共場所隨意停放。
17、住戶應按時交納物業(yè)管理服務費及其它應交納的費用。
18、小區(qū)采用封閉式管理,根據(jù)小區(qū)各自情況,制定關(guān)門、開門時間。
五、物業(yè)管理服務收費標準
1、物業(yè)管理服務費是指由物業(yè)管理部門收取的公共性服務費,是為提供生活小區(qū)公共衛(wèi)生清潔、公用設施維護保養(yǎng)以及保安(門衛(wèi))、綠化等服務所收取的費用。
2、根據(jù)成本測算,結(jié)合南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準,目前,每月按0.15元/平方米(建筑面積)標準收取(垃圾費除外)。配有電梯的高層住宅的收費仍執(zhí)行原標準。
3、物業(yè)管理服務費每月從住戶工資中由院財務部門代扣。工資關(guān)系不在我院的住戶,每月初應主動向物業(yè)管理部門繳納當月物業(yè)管理費。
六、本暫行辦法自公布之日起執(zhí)行。
第10篇 海西街道辦事處社區(qū)物業(yè)管理考核辦法
關(guān)于印發(fā)《社區(qū)物業(yè)管理考核辦法》的通知
各村(居)委會:
為深入推進黨支部、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司“四位一體”物業(yè)管理模式,實現(xiàn)物業(yè)管理精細化,加強對社區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督,規(guī)范物業(yè)管理服務行為,提高服務質(zhì)量?，F(xiàn)將《上海西路街道辦事處社區(qū)物業(yè)管理考核辦法》印發(fā)給你們,請認真遵照執(zhí)行。
附:1、《上海西路街道辦事處社區(qū)物業(yè)管理考核辦法》
2、《上海西路街道辦事處社區(qū)物業(yè)管理標準》
3、《上海西路街道辦事處社區(qū)物業(yè)管理考核細則及計分表》
金鳳區(qū)上海西路街道黨政辦公室
二
第11篇 師范大學家屬區(qū)物業(yè)管理辦法
師范大學家屬區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范我校__校區(qū)和__校區(qū)的家屬區(qū)管理創(chuàng)建安全、整潔、文明、和諧的園區(qū)環(huán)境,根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》(國務院令[2007]第504號修訂)和《zz師范大學校園環(huán)境和基礎(chǔ)設施管理暫行規(guī)定》(陜師校發(fā) [2007]89號),結(jié)合學校物業(yè)管理實際,特制定本辦法。
第二條 我校家屬區(qū)物業(yè)管理特指暫由學校相關(guān)部門代行住戶職責,以物業(yè)服務合同方式委托物業(yè)管理企業(yè)對家屬區(qū)公共設施設備和居住環(huán)境實施的一系列服務和管理活動。后勤管理部門、資產(chǎn)管理部門、公安部門是代表學校住戶,對物業(yè)管理企業(yè)履行相關(guān)管理職責的職能部門;學校工會、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會是代表學校住戶,監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務活動的住戶代表。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理服務區(qū)域(以下簡稱園區(qū))為雁塔校區(qū)老西門至中、東門的東西向道路以北全部區(qū)域,長安校區(qū)以教學區(qū)與家屬區(qū)的南北向隔墻以西全部區(qū)域。物業(yè)管理服務范圍,是指園區(qū)的保安、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、道路維護、住宅樓管護和園區(qū)公共設施及秩序的綜合管理等,不含綠化建設、建筑屋頂及樓體大型維修,供電、供水、供氣、供暖等大型基礎(chǔ)設施設備的新建與大型維修。
第二章 物業(yè)管理服務標準
第四條 物業(yè)管理企業(yè)必須遵照我校物業(yè)管理服務標準以合同方式履行物業(yè)管理職責。除學校特邀物業(yè)服務實體外,物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立法人資格和相應的資質(zhì)證書,物業(yè)管理人員應當取得職業(yè)資格證書。
第五條 保安服務標準:身體強健、五官端正;衣著規(guī)范、整潔衛(wèi)生;對住戶熱情關(guān)心、對來賓文明禮貌;嚴格園區(qū)門禁和公共秩序管理;積極協(xié)助學校公安部門做好學校相關(guān)安全保衛(wèi)工作。
(一)園區(qū)主入口24小時值班,16小時立崗,重點區(qū)位每小時巡查一次,并有巡查記錄。
(二)安全防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)應有專人24小時值守,攝錄像資料至少保留一周。
(三)進出園區(qū)車輛實行登記管理,引導車輛出入,有序停放。
(四)對搬出園區(qū)大宗物品有嚴格的門禁驗證制度。
(五)對進出園區(qū)的工程施工人員、服務人員實行臨時出入證管理;對可疑人員應進行盤問、登記;對來訪客人指引路徑。
(六)對園區(qū)公共健身、娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。
(七)對火災、火災、電梯困人、治安案件和交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案(每年預演一次)。
第六條 房屋建筑管理服務標準:維護房屋建筑外形外貌,確保建筑安全。
(一)確保房屋外觀完好、整潔,無污跡和重大缺損現(xiàn)象;房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象。
(二)房屋裝修符合學校規(guī)定,嚴禁私自拆改管線、嚴禁發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害他人利益的行為;對私改亂拆管線、損壞房屋結(jié)構(gòu)和他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。
(三)家屬住宅外無亂搭建或私人圈墻,住戶封閉陽臺時無擅自外伸現(xiàn)象,住宅內(nèi)樓道無雜物和亂堆放;對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時勸告、阻止,并及時報告甲方。
(四)室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,整齊有序。
第七條 公共設施設備運行服務標準:按物業(yè)管理服務合同,對公共設施設備進行管理服務。
(一)有完備的設備安全運行、維修養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設施設備及責任人均應掛牌標識。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄和保養(yǎng)記錄。
(二)設備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責任事故,有突發(fā)事件應急預案和處理措施、處理記錄。
(三)設備主管或設備管護人員每日對設施設備進行巡視,并有巡視日志(如供水、供電、供熱、監(jiān)控系統(tǒng)及電梯等)。實行24小時報修值班制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,一般維修半天之內(nèi)或在雙方約定時間到達現(xiàn)場。
(四)路燈、庭院燈、樓道燈、圍墻燈、噴泉燈、車庫燈、指示燈等完好率98%以上,并按規(guī)定時間開關(guān)。
(五)保證園區(qū)道路暢通,區(qū)域內(nèi)廣場、道路、道沿、樓梯、臺階等自然破損之處及時修復;制止隨意開挖道路、擅自占道、改道、設障或封道行為;禁止道路和人行道隨意被涂抹或污染,監(jiān)督在道路或人行道附近施工的單位必須有保證道路不被污染的舉措;通行車輛不能有拋灑和污染道路現(xiàn)象;制止超重車輛在園區(qū)道路超負荷碾壓通行。
(六)園區(qū)道路及其他地域所有下水井都用井蓋蓋嚴,無破損的、蹺蹺板式的和其它可能造成人身傷害的井蓋;園區(qū)內(nèi)暖氣管溝蓋板齊全,無長時間外露管溝;道路雨水井清淘及時、井內(nèi)無雜物,保證雨水暢通無阻。對有危及人身安全隱患的設施設備,設有明顯標志和防范措施。
(七)對蓄水池、二次供水水箱,按規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。每季度對給水管網(wǎng)保養(yǎng)一次,主要閥門、閥體開啟靈活,無漏水現(xiàn)象。雨、污水管道每月檢查一次,每年對公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢?；S池每月檢查一次,每年清掏1―2次。
(八)定期沖洗、清理噴泉池,做到無雜物、無異味。
(九)及時排除住宅樓突發(fā)斷電事故,無法立即排除的,須在停電后30分鐘內(nèi)啟動發(fā)電機供電,確保電梯和公用照明用電;在接到相關(guān)部門停水、停電通知后,及時通知用戶。
第八條保潔服務標準:按國家衛(wèi)生標準及物業(yè)管理服務合同,對公共區(qū)域進行保潔管理服務。
(一)園區(qū)景觀、空地、道路和其它公共區(qū)域保潔:園區(qū)景點景物潔凈美觀,無涂寫亂畫或刻痕;保持石刻器物潔凈,石刻刻痕清晰,字色常新;園區(qū)的古亭、小屋、圍欄、建筑造型等景物保持常新、潔凈和無損毀;不銹鋼扶手、護欄、娛樂健身設施、柱燈、音響、石桌、石凳、花缽(盆)、燈罩、燈具、停車場(庫)出入口的陽光板、減震板等定期擦洗,保持干凈、明亮、無積塵;園區(qū)內(nèi)無隨意堆放物、無磚瓦石塊等雜物、無枯枝、無痰跡、無煙頭、無果皮紙屑等廢棄物和亂倒垃圾現(xiàn)象;無隨意栽立電桿、無架空拉線和擅自懸掛標語或栽立廣告牌等行為;無擅自擺設點等商業(yè)經(jīng)營行為;區(qū)內(nèi)路燈燈桿保持清潔美觀,發(fā)現(xiàn)不亮路燈及時報修;園區(qū)無焚燒枯枝樹葉污染空氣現(xiàn)象;保持清潔區(qū)域無垃圾、無雜物、無異味,并進行保潔巡查維護;公用廁所清潔無異味、盆邊無垢跡、隔檔無污漬、地面無積水;保持果皮箱、垃圾桶干凈、整潔、完好無損;所有標牌、樓名或題名應定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和風格;路牌、指示物和樹木標牌隨時保持潔凈、端正;保持道路和人行道全天潔凈,無塵土、無痰跡、無煙頭、無廢棄物;遇積水、積雪和積冰清除及時。
(二)房屋內(nèi)公共部位管理:樓道墻壁潔凈,無涂寫亂畫現(xiàn)象;樓道地面全天干凈整潔;樓道扶手、開關(guān)面板,過道門、踢角線、門窗、電梯廳及公共設施
干凈,無衛(wèi)生死角。
(三)垃圾處理與收集:合理布設垃圾桶、果殼箱;垃圾每日收集,做到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;垃圾轉(zhuǎn)運車、保潔車保持潔凈,停放規(guī)范;所有垃圾按要求及時運轉(zhuǎn)至學校垃圾壓縮站內(nèi);垃圾壓縮站,根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺,有效控制蚊、蠅等害蟲孳生;垃圾箱、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
(四)家禽、家畜、寵物管理:禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進行處理。
(五)滅蟲除害:定期噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌,消滅老鼠、蚊蠅、蟑螂等蟲害,噴灑、投放必須設立警示和告知標志,防止對住戶及行人造成危害。
第九條 綠化養(yǎng)護服務標準:按物業(yè)管理服務合同,對園區(qū)綠化進行管理養(yǎng)護。
(一)園區(qū)內(nèi)各類喬木、灌木、綠地、草坪和綠籬定期施肥澆水,確保植物健壯常綠,花卉艷麗美觀。
(二)保持喬木樹干干凈,無雜枝,入冬前用生石灰水涂白樹干(距離地面一米);樹冠無枯枝和有礙通行或觀瞻的雜枝、亂枝;樹坑整潔無雜物(營養(yǎng)性腐殖物除外);樹木標牌規(guī)整、干凈、無誤;無隨意遷移、砍枝、挖除樹木現(xiàn)象;果樹的果實和各類花卉保持其自然生長狀態(tài),無采摘、攀折行為。
(三)樹干上無拉繩釘釘和亂張貼現(xiàn)象,無攀折樹枝或在樹木懸掛衣物、在草地和綠籬上晾曬衣被或其他物品現(xiàn)象;綠籬無缺損、無枯枝、無人為損壞;確保綠籬和灌木的枝葉密度,保證規(guī)整美觀。
(四)根據(jù)綠墻、高綠籬、中綠籬及矮綠籬的不同景觀目標,修剪適時適度,每次整形剪枝不得超過新生量的一半,避免基部“禿腳”、上部“散頂”和老枝“裸露”等現(xiàn)象;造型綠籬的修剪做到圓如球、平如板、棱如線;花壇內(nèi)無枯枝落葉(營養(yǎng)性腐殖物除外)、無毀壞、攀折、踩踏現(xiàn)象。
(五)綠地草坪按時澆水、施肥、除草、噴藥,做到整齊、平整、無缺苗、無雜草、無病蟲害發(fā)生;草坪高度適度,草高不超過20公分;草坪內(nèi)無成片枯草、廢棄的磚塊雜物等,確保草坪整潔。每年“五一”前和“十一”后必須結(jié)束第一次與最后一次修剪工作。
第三章 責任與義務
第十條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,學校建設單位與房屋管理部門應當向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料復印件,包含:竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;物業(yè)管理所必需的其他資料等。物業(yè)管理企業(yè)在服務合同終止后,及時向?qū)W校交還管理用房和上述資料,如不向?qū)W校移交則由主管部門給予警告,警告無效的可處2000元以上2萬元以下的罰款。
第十一條整個家屬區(qū)園區(qū)為物業(yè)管理企業(yè)的責任管區(qū),對發(fā)生在本管區(qū)內(nèi)的任何違反本管理辦法的行為,物業(yè)管理企業(yè)均有權(quán)利和責任堅決制止;學校各職能部門要尊重學校授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利和服務職責,有責任模范遵守本辦法規(guī)定,支持物業(yè)管理企業(yè)開展工作,并積極受理并出面解決物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)報告。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的物業(yè)服務,未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致住戶人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任和經(jīng)濟責任。
第十二條 住戶應遵守學校相關(guān)管理制度和物業(yè)服務合同的約定,愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位和共用設施設備。
(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌。
(二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備。
(三)違反物業(yè)管理規(guī)定,擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物。
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木。
(五)亂設攤點、亂停車輛。
(六)亂倒垃圾、堆放雜物。
(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫。
(八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利。
(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì),堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音。
(十)從事危害公共利益的活動。
(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
住戶違反本條規(guī)定,由國有資產(chǎn)管理部門和后勤管理部門責令其恢復原狀、賠償損失,并處500元以上5000元以下的罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護。
第十三條 住戶的房屋自用部位和自用設施設備的維修養(yǎng)護由住戶自行負責,住戶委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護的,由住戶承擔相應的費用;住戶裝飾裝修住宅,應當遵守學校家庭居室裝飾裝修的規(guī)定,事先告知物業(yè)管理企業(yè),并接受其監(jiān)督。
第十四條 住戶的個人利益必須服從園區(qū)住戶的公共利益,物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關(guān)住戶應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務時,經(jīng)學校相關(guān)部門同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時,相鄰住戶應予配合,因相鄰住戶阻撓維修養(yǎng)護造成學校或其他住戶財產(chǎn)損失的,責任人應當負責賠償。因維修養(yǎng)護造成相鄰住戶使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產(chǎn)損失的,責任人應當負責修復或者賠償。
第十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的,應當在征得后勤管理部門和國有資產(chǎn)管理部門的同意并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充維修資金,也可以按照學校的決定使用。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關(guān)費用的,代收服務費由委托單位支付,物業(yè)管理企業(yè)不得向住戶收取手續(xù)費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任,應當向最終使用人收取費用。
第十七條 住戶對物業(yè)服務有意見的,可以向后勤管理部門反映,后勤管理部門接到住戶對物業(yè)管理服務方面的投訴后,應當調(diào)查處理并及時答復住戶。住戶不得以有意見為由拒交物業(yè)管理費,住戶不交納物業(yè)管理費用的,后勤管理部門應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,可按規(guī)定給與處罰,并通知財務部門代扣。拒絕、阻礙后勤管理部門、國有資產(chǎn)管理部門執(zhí)行公務,或無正當理由拒絕繳納物業(yè)管理費用的,物業(yè)管理企業(yè)可以停止包括停止供應水、電、暖等相應的物業(yè)保障和物業(yè)服務。
第十八條 住戶或物業(yè)管理企業(yè)均不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害住戶的共同利益。因維修或者公共利益,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得學校主管部門同意,并在約定期限內(nèi)恢復原狀。違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由后勤管理部門責令限期改正,給予警告,并按照本條
下款規(guī)定處以罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照學校的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害住戶共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第十九條 資產(chǎn)管理部門要加強住宅管理,有責任向物業(yè)管理企業(yè)提供準確住戶信息、建筑物面積等相關(guān)資料,積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作,安排新住戶入住時,及時通知住戶先到物業(yè)管理部門辦理物業(yè)注冊登記并簽訂入住協(xié)議手續(xù)。公安部門要積極協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行家屬區(qū)保安和通行車輛管理職責,對于物業(yè)管理企業(yè)履行職責等相關(guān)事務給予支持。
第二十條 鑒于我校住宅未完善個人權(quán)屬手續(xù),暫由后勤管理部門代表學校和住戶對家屬區(qū)物業(yè)服務負總責。負責與學校相關(guān)部門的協(xié)調(diào),負責物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)單位或住戶矛盾的協(xié)調(diào)和處理,負責物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂,負責物業(yè)管理費用的支付結(jié)算。學校工會負責協(xié)調(diào)并受理職工住戶意見并監(jiān)督處理進程,愛衛(wèi)會負責園區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境檢查,社區(qū)居委會(或住戶委員會)負責住宅內(nèi)外環(huán)境檢查,后勤管理部門要充分尊重學校工會、愛衛(wèi)會和社區(qū)居委會的監(jiān)督結(jié)論和結(jié)算支付建議。
第四章物業(yè)費標準及服務企業(yè)確定
第二十一條 進入我校的物業(yè)管理企業(yè)必須承諾按照保本微利模式收費,參照zz省物業(yè)服務通行辦法,以區(qū)域內(nèi)房屋建筑面積為基數(shù)計費,物業(yè)費的成本構(gòu)成包括基本服務費、電梯使用費、垃圾處理費、清潔衛(wèi)生費、綠化維護費、公攤水電費、物業(yè)服務人員工資和按規(guī)定的福利待遇、公共設施設備日常檢修及保養(yǎng)費、物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)折舊費、辦公費、法定的稅費等。其微利是指通過政府和學校提供的優(yōu)惠政策獲得的收入和提取一定的管理費等。
第二十二條 后勤管理部門組織工會、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會(或住戶委員會)共同代表學校和住戶實施對物業(yè)管理企業(yè)的考核選聘、監(jiān)督協(xié)調(diào)、管理和解聘工作。在考核招標前必須公開我校物業(yè)服務的標準和要求,并根據(jù)物業(yè)服務費的籌集能力和家屬區(qū)實際情況,核算并確定物業(yè)管理招標的最高攔標價,采取公開招標或邀請招標方式確定物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量,由學校后勤管理部門、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會(或住戶委員會)監(jiān)督檢查并聽取住戶意見后,及時在校園環(huán)衛(wèi)監(jiān)督平臺中做出評判,結(jié)合考評結(jié)果按月核算。對于經(jīng)考核服務質(zhì)量高、服務態(tài)度好的物業(yè)管理企業(yè),在下年度招標選擇物業(yè)管理企業(yè)時優(yōu)先選擇,或經(jīng)半數(shù)以上住戶同意,也可直接續(xù)簽物業(yè)管理合同;若達不到服務標準要求,經(jīng)甲方與之協(xié)商改進不大,或超過半數(shù)以上住戶意愿解聘物業(yè)公司的,即可終止服務合同。服務合同終止后,由后勤管理部門重新按規(guī)定組織招標。
第二十四條 物業(yè)管理費原則上由住戶承擔。學?？筛鶕?jù)實際情況,變暗補為明補,給職工以適當補貼,學校的補貼數(shù)額由職能部門提出意見,報經(jīng)學校財經(jīng)領(lǐng)導小組研究決定。職工住戶的物業(yè)管理費由學校財務處從其工資性收入中代扣;無工資收入的個人住戶的物業(yè)管理費由物業(yè)管理企業(yè)直接收取;財務獨立核算單位的物業(yè)管理費由單位自付,空置房的物業(yè)管理費由資產(chǎn)管理部門支付,留用空房的物業(yè)管理費由要求留用的單位支付;也可由財務部門從單位經(jīng)費中代扣。
第五章 附則
第二十五條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義:
(一)自用部位:是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。
(二)共用部位:房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、電梯廳、住戶樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室。
(三)共用設施設備:綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定辦法
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【1】
一、治安管理規(guī)定
1、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場,并辦理相關(guān)手續(xù)。
2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時,住戶都有義務積極配合,維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。
及時采取措施,維護現(xiàn)場秩序,通知有關(guān)部門,并做好善后工作。
3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度,對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。
4、住戶應“看好自家門,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意識。
5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序,造成治安隱患的人或事。
6、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營,遵守國家政策、法規(guī),服從管理處的管理,不得從事非法經(jīng)營活動。
二、環(huán)境保護管理規(guī)定
1、愛護園林綠化,不采摘花朵,不損壞樹木。
2、愛護公共設施,不亂拆、亂搭、亂建、亂貼,保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點,飲食門店不得亂扔廢棄物,亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音,特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴禁制造各種噪音,違者管理人員有權(quán)干預制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放,出入禁鳴,整齊有序。
6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生,不隨地吐痰,亂丟果皮、紙屑、煙頭等,不高空拋物,不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾,擺放物品。
2、垃圾裝好袋,置于垃圾收集點內(nèi)。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物,飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定,且不得影響鄰里休息。
帶寵物在小區(qū)散步時,不污染環(huán)境,寵物傷人由其主人負責賠償。
5、住戶裝修房屋,不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所,均不得亂涂、亂畫、亂張貼,違者負責清除和粉刷費用,并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。
8、提醒進入小區(qū)的親友,遵守小區(qū)的管理規(guī)定,維護小區(qū)的整潔。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)地下停車場,專供購(租)車位的住戶使用,所有外來車輛未經(jīng)許可,不得進入;閑雜人員不得入內(nèi)。
2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡,一車一卡,持卡出入;臨時停車須登記,經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡,持卡進入,離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應按位停放,租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。
對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄,配備滅火器,煙霧器。
5、停車場地應保持環(huán)境衛(wèi)生,不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭,限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離,不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后,車主要帶走車上所放置的物品,并鎖好車鎖、車門和車窗,否則責任自負。
10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設備,不慎損壞時需照價賠償,若造成嚴重事故者將追究其法律責任。
11、有固定車位的車主要嚴格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標準,按時交費,臨時車輛由管理員指引停放位置,并根據(jù)停車時間規(guī)定收費。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡,應立即通知管理人員,提供有關(guān)資料,經(jīng)核實后繳納辦卡費,由管理處補發(fā)出入卡。
13、若車輛在停放區(qū)被損壞者,原則由損壞雙方協(xié)商解決,嚴重者可向保險公司索賠,當班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。
14、所有停放車輛,必須按規(guī)定停放,對違規(guī)行車和停泊車輛的車主,管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施,由此造成的損失一概由車主負責。
15、院內(nèi)嚴禁停放一切車輛,違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅持“預防為主,防消結(jié)合”的方針,實行綜合管理、群防群治。
2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳,提高住戶消防安全意識。
4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū),教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。
5、發(fā)現(xiàn)初期火災要及時撲救,對情況嚴重難以撲滅的,應及時撥打“119”電話求救,并協(xié)助維持火場秩序,配合事故處理。
6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定,杜絕火險隱患。
7、進行室內(nèi)裝修,必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定,防止發(fā)生火災事故。
8、不準從窗戶向外扔煙頭,沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻,不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設施、器材不得挪作他用,嚴防損壞和丟失,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將作出嚴肅處理。
11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為,及時制止或向有關(guān)部門報告。
12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合,以便小區(qū)的管理。
本規(guī)定自____年__月__日起執(zhí)行。
____ 公司
本規(guī)定最終解釋權(quán)歸____
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【2】
一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理
小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國水利水電第五工程局有限公司所有,居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個人所有。
公司授權(quán)高碑店基地管理處對單位用房行使財產(chǎn)所有權(quán),對居民住宅進行常規(guī)管理。
為加強房屋管理,保證房屋的正常維修,維護單位和業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主應自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定,由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟糾紛,由業(yè)主承擔。
1、對室內(nèi)裝修的管理
凡需進行室內(nèi)裝修的業(yè)主,在動工前必須到管理處經(jīng)營部辦理申請批準手續(xù),并在財務部繳納裝修押金后,到經(jīng)營部領(lǐng)取《裝修許可證》,業(yè)主憑《裝修許可證》方可進行室內(nèi)裝修。
裝修時應遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。
裝修押金按房屋建筑面積收取,裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營部和物業(yè)公司共同檢查達標后,憑收據(jù)退還押金。
如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的,首先從押金中扣款,押金數(shù)額不足以扣款時,業(yè)主另行交款:
(1) 破壞了房屋受力結(jié)構(gòu),造成了安全隱患的;
(2) 改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線,可能影響其他業(yè)主的;
(3) 產(chǎn)生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
2、對房屋維修的管理
本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分,公用部分的維修由物業(yè)公司負責,其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的,在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負責,業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務,也可以選擇社會服務單位提供服務,維修費用業(yè)主自理。
二、共用設施管理
1、共用設施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等,與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān),嚴禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進行拆、改、增、遷或損毀,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為,由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復,另外還要按實際損壞程度賠償損失。
如確需改、拆、增、遷共用設施,必須向管理處提出申請和說明,經(jīng)批準后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進行施工為保護屋頂防水層,嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂,如因此造成屋頂防水層滲漏,責任人必須承擔防水層修復費用,以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財產(chǎn)損失的賠償責任。
2、太陽能安裝
業(yè)主如需安裝太陽能設施,必須先到管理處的經(jīng)營部辦理申請登記手續(xù)并在財務部繳納安裝押金后,到經(jīng)營部領(lǐng)取《安裝許可證》。
業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙,同時確保按安全要求,保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。
業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意,私自安裝太陽能裝置,管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為,除限期拆除太陽能裝置外,還應賠償造成的相關(guān)損失。
對業(yè)主在使用的太陽能設施,管理處經(jīng)營部隨時進行檢查,如因該設施自身原因,造成樓頂防水層滲漏和公用設施的損壞,由業(yè)主承擔補漏費用,并承擔相應的損失賠償責任。
三、物業(yè)服務費及各項代收代付費用的繳納
1、水費:由物業(yè)公司定期入戶抄表,業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;
2、電費:業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位,由物業(yè)公司定期入戶抄表,同時收取電費;
3、暖氣費:業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內(nèi),到物業(yè)公司繳納,收費標準應符合物價局相關(guān)規(guī)定。
4、物業(yè)服務費: 業(yè)主應當自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務相關(guān)費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的,如不能按規(guī)定及時交納,責任由業(yè)主負責。
凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用,物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施,并由業(yè)主按照每逾期一日支付應繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設施,防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。
如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障,請及時通知物業(yè)服務單位進行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修,業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認,物業(yè)公司除收繳水費外,還應按照當期應繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟損失。
2、用電管理
1)、當電路出現(xiàn)故障時,業(yè)主應及時通知物業(yè)公司進行維修,不得私自維修公共配電設施。
否則,由此造成的一切后果和損失由責任人負責;
2)、嚴禁私自拉線用電,嚴禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生,如有違章用電者,一發(fā)現(xiàn),由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰,由此造成的經(jīng)濟損失和人身傷害,由責任負責。
對于經(jīng)查實偷電者,該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟損失。
如情節(jié)嚴重,管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當?shù)毓矙C關(guān)反映、舉報;
3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換,如需物業(yè)服務人員更換,業(yè)主需承擔材料費,燈泡限用功率在25w以下,如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的,由當事人負責并支付人工、材料費。
五、供暖的管理
1、業(yè)主不得私自改裝供暖設施,不得私自關(guān)閉公用進水、回水閥門
2、業(yè)主安裝其他原供暖設施以外的取暖、熱水設施(如“小保姆”),須到物業(yè)公司登記備案,并按規(guī)定交費后方可使用。
未經(jīng)批準私自安裝使用的,該業(yè)主按照應繳取暖費的兩倍繳納取暖費用
3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障,室內(nèi)溫度達不到標準時,應及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。
未經(jīng)批準,私自維修造成的一切后果,由當事人自行負責。
六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理
1、公共衛(wèi)生管理
(1)、業(yè)主應將生活垃圾裝入垃圾袋中,放入設置的垃圾箱內(nèi),禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰,亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物,禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽,不準在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;
2、公共環(huán)境管理
(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設施,如有損壞必須照價賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對車輛的管理原則為:對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看護責任。
(1)、禁止機動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛,行駛限速15公里/小時;
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機動車;
(4)、車輛應停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;
(5)、車主如損壞道路和公共設施等,需按價賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應停放在特定區(qū)域并自行設置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動任何消防設施設備、將其用于其它用途,違者將根據(jù)情節(jié)承擔相應的經(jīng)濟和法律責任;
(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;
(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi),特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設備;
(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是:對小區(qū)生活秩序的維護。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區(qū);
(2)、自覺維護內(nèi)部治安,對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設攤點、占道經(jīng)營;
(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設置廣告、堆放雜物和危險器具;
九、對寵物的管理
1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》,定期為寵物注射疫苗,并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;
2、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;
3、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物,嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。
嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物,以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;
4、攜帶寵物外出時,必須掛鎖鏈,長度不超過2米,并由成年人牽領(lǐng)。
若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件,寵物主人必須及時處置并負全責。
凡是有咬人記錄的寵物,必須自行清理出本小區(qū),不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。
5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金,如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者,將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單,保障金扣完后,飼養(yǎng)者應自覺補交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂,不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關(guān)的活動;
2、禁止擅自撬鎖上樓頂,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處及物業(yè)公司責令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等,須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙,并辦理登記手續(xù)。
安裝、維修完畢后,事主須檢查“樓頂檢查口”,確認關(guān)門上鎖后,及時向物業(yè)服務單位退還鑰匙。
十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理
1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》,以便在緊急情況時,物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。
2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾,敬請業(yè)主隨時留意設置在公共區(qū)域的告示牌,以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。
3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示,自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【3】
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應配套基礎(chǔ)設施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)法規(guī):
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務指導,統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應當按照各自職責分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務相結(jié)合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會應于接到該項提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一5人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生,管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的百分之六十。
管委會設立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第十二條 物業(yè)管理公司應與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動;
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設備;
(四)占用公共場地,損壞公用設備和設施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。
第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應及時修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內(nèi)未進行修繕的,經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設。
小區(qū)主管部門應向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應會同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設和經(jīng)營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設和經(jīng)營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設和經(jīng)營單位應將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設施、設備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位,應按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設成本,由市房地產(chǎn)管理局設立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時,應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實施,工程費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。
公共部位、共用設施維修基金不足時,超出的費用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設施、設備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應配套基礎(chǔ)設施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務指導,統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應當按照各自職責分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務相結(jié)合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會應于接到該項提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一5人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生,管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的百分之六十。
管委會設立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第十二條 物業(yè)管理公司應與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動;
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設備;
(四)占用公共場地,損壞公用設備和設施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。
第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應及時修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內(nèi)未進行修繕的,經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設。
小區(qū)主管部門應向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應會同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設和經(jīng)營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設和經(jīng)營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設和經(jīng)營單位應將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設施、設備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位,應按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設成本,由市房地產(chǎn)管理局設立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時,應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實施,工程費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。
公共部位、共用設施維修基金不足時,超出的費用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設施、設備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第13篇 _小區(qū)物業(yè)服務管理辦法
第一章總則
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū),是指國家征收農(nóng)村集體土地上的房屋,對農(nóng)民合法建筑物實行集中還建具有一定規(guī)模,基礎(chǔ)設施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè),是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指具備相應專業(yè)資質(zhì),依法登記注冊,取得法人資格;并具有較為成熟的物業(yè)服務管理經(jīng)驗,經(jīng)政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務企業(yè)。
本辦法所稱業(yè)主,是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理,實行社區(qū)(村)委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進管理模式,堅持合同約定公共服務內(nèi)容與特約服務相結(jié)合的原則,積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。
第五條社會事務辦公室(物業(yè)管理辦公室)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用,合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會
第六條居(村)民安置小區(qū)應成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。一個居(村)民安置小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。
第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成,可以選聘所在地社區(qū)居(村)民委員會的人員參加。
業(yè)主委員會一般由5至7人組成,其中業(yè)主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應,且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會設專職或兼職主任委員一名,由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生,負責召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi),應當持下列文件到社會事務辦公室登記:
(一)業(yè)主委員會登記申請書;
(二)業(yè)主委員會委員名單;
(三)業(yè)主委員會章程。
第九條業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程;
(二)通過公開招標、競標方式,選聘物業(yè)管理企業(yè);
(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案;
(四)遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務具體收費項目和標準;
(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作,督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》,調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房;
(七)組織實施行政機關(guān)委托管理的事項;
(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。
第十條業(yè)主委員會成立以后,應當及時在紀委的監(jiān)督、指導下,從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判,擇優(yōu)選聘具有相應專業(yè)資質(zhì)證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責本社區(qū)(村)安置小區(qū)的物業(yè)管理,居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)(村)繳納物業(yè)管理保證金,與其簽訂《物業(yè)管理合同》,明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項?！段飿I(yè)管理合同》由經(jīng)濟發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況下,由社區(qū)(村)代為行使業(yè)主委員會職責。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進行評審更新,不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進行明查暗訪、監(jiān)督、檢查,對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè),將其納入“黑名單”,并不得再進入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施;
(二)依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實施管理,制止管理范圍內(nèi)的違章行為;
(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務費用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用;
(四)選聘專業(yè)人員承擔專項管理服務業(yè)務;
(五)請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定;
(六)依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房,并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務有關(guān)的經(jīng)營活動;
(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務的前提下開展其他特約服務。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務:
(一)依法經(jīng)營,全面履行《物業(yè)管理合同》;
(二)不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務;
(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意;
(四)自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督;
(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負責下列管理事項:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護;
(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護;
(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護;
(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護;
(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定:消防工作要以貫徹預防為主、消防結(jié)合的方針,按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導、部門依法監(jiān)督、單位全面負責、公民積極參與的原則,實行消防安全責任制,建立健全社會化的消防工作網(wǎng)絡。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應當在消防部門嚴格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責:
(一)按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定,制定消防安全制度,落實消防安全責任制,利用多種形式,途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開展消防安全宣傳教育;
(二)隨時開展防火檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時整改,消除火災隱患;
(三)確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(四)定期對公共消防設施、器材以及消防安全標志進行檢查,若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況,應及時向社區(qū)(村)委會及上級消防安全管理部門匯報,進行整改,確實保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效;
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應當對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責。對消防安全工作管理不力,違反消防安全責任有關(guān)規(guī)定的責任人,依法給予行政處罰;對發(fā)生火災事故,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進行建設、檢修活動的,應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合,并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的,應當負責恢復原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋,物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金,由物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理,房屋裝修結(jié)束后,必須及時清運廢棄物,由社區(qū)(村)委會退還房屋裝修保證金;若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中,有下列情形之一的,將責令其限期整改、恢復原狀,以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應處罰:
(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的;
(二)改變房屋使用性質(zhì)的;
(三)影響有關(guān)公用設施和消防安全的;
(四)影響相鄰房屋使用的;
(五)影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建,限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑,將由城管部門按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理公約》,自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用,正確處理相鄰關(guān)系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實施下列行為:
(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌;
(三)損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備;
(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設經(jīng)營服務攤點;
(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲;
(七)踐踏、占用綠地和損壞花木;
(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物;
(九)在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫;
(十)違規(guī)行車、停車、嗚喇叭;
(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前,物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的,需提前3個月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請,業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內(nèi)上報社區(qū)(村)委員會及社會事務辦公室(物業(yè)管理辦公室),并在上級主管部門監(jiān)督下,由居(村)委會或業(yè)主委員會組織,進行群眾滿意度測評,測評結(jié)果達90%以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè),第一年,在物業(yè)管理內(nèi)容,方式不變的情況下,物業(yè)管理服務費保持原價不變;第二年,根據(jù)市場變化,物業(yè)管理服務費漲幅不得高于原價的5%。對《物業(yè)管理合同》終止前2個月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格。《物業(yè)管理合同》終止前15日內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案:
(一)對物業(yè)管理服務費據(jù)實結(jié)算;
(二)移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi),向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一)居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關(guān)資料;
(二)居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)竣工圖;
(五)業(yè)主分布情況;
(六)其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
(一)各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規(guī)定,確保資金運行規(guī)范;
(二)物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益,應由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三)各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務費的支付、物業(yè)管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經(jīng)營用房,專款專用,不得挪作他用;
(四)居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃,資金預算,經(jīng)社區(qū)(村)委員會討論同意并報政府按照有關(guān)報批程序?qū)徟髮嵤?。社區(qū)(村)委員會應當及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五)居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產(chǎn)收益中補足。
第二十六條各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務的同時須向服務提供方繳納物業(yè)服務費:
(一)各社區(qū)(村)可根據(jù)自身經(jīng)濟情況,在一定時期內(nèi)為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費;
(二)各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應逐步推行“業(yè)主繳費,村級補貼”的物業(yè)服務繳費新模式;
(三)居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務費的補貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi),不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設施,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環(huán)衛(wèi)設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第三十二條本辦法由社會事務辦公室負責解釋。
第14篇 某小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本小區(qū)實際,制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務,向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務內(nèi)容。
4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收取情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本,由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅,業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費和公共設施維修費外,不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
8、在本小區(qū)內(nèi),供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的,雙方應當簽訂合同,物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。
9、已購置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用,但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》,出現(xiàn)應當打折收取的情況時,應當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
第15篇 新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
_區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
