作業(yè)指導(dǎo)管理辦法15篇

第1篇 物業(yè)ic卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法

1.目的

規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2.范圍

適用各管理處ic卡的工作管理

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負責(zé)對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查

管理處指定人員/崗位負責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作

安全部負責(zé)核對顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負責(zé)對ic卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負責(zé)申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。每季度對ic卡進行統(tǒng)計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責(zé)對電腦管理權(quán)限密碼每季度進行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。

5.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權(quán)內(nèi)容進行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時通知發(fā)卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定

業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進行授權(quán)。其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收

工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f3 《機動車ic卡辦理通知單》

第2篇 物業(yè)危險品管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)文件

危險品管理辦法

1.目的

加強管理區(qū)域內(nèi)危險品的管理。

2.范圍

適用于公司各管理處對危險品的管理

3.定義

危險品是指對人身、自然環(huán)境和財產(chǎn)有直接危害的物品,具有易燃、自燃、易爆、毒害、腐蝕、放射性等危險性質(zhì)。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理是各部門危險品管理的第一責(zé)任人,負責(zé)對本管理處的危險品管理工作進行監(jiān)督檢查

主管(辦)負責(zé)危險品管理工作的具體落實

危險品管理員負責(zé)危險品管理的具體操作

5.方法及過程控制定:

5.1易燃易爆品:天那水、柴油、汽油、酒精、油漆、液化氣罐等。

帶毒性藥物:敵敵畏、農(nóng)藥等。

5.2管理處應(yīng)根據(jù)部門的實際情況列出具體的危險品清單進行控制。

5.2.1危險品的采購需由部門經(jīng)理指定專人進行。參見《采購管理程序》。

5.2.2對于沒有設(shè)定供應(yīng)商的危險品,采購需遵照國家相關(guān)規(guī)定購買。

5.3危險品的運輸、搬運

5.3.1對轄區(qū)內(nèi)使用的危險品由安全員監(jiān)督搬運、存放和使用,并記錄在《安全部巡視記錄表》中。

5.3.2 對外包方使用的危險品原則上要求其每天使用后帶離轄區(qū),不允許其存放在轄區(qū)內(nèi)。

5.3.3對業(yè)主裝修使用的危險品,要求其妥善保管,具體執(zhí)行《裝修現(xiàn)場監(jiān)控辦法》。

5.3.4公司工程施工涉及使用危險品時,應(yīng)嚴格按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書施工。

5.3.5對現(xiàn)階段節(jié)日業(yè)主有燃放煙花、炮竹的習(xí)俗,安全部應(yīng)劃定區(qū)域,要求業(yè)主指定地點燃放,當(dāng)法規(guī)、法令明確規(guī)定禁止燃放煙花、炮竹時,按法規(guī)、法令執(zhí)行。

5.3.6輕拿輕放,防止碰擊、拖拉和傾倒。

5.3.7碰撞、互相接觸容易引起燃燒、爆炸或造成其它危險的危險品,以及化學(xué)性質(zhì)或防護滅火方法互相抵觸的危險品,不得混合裝運。

5.3.8遇熱、遇潮容易引起燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體的化學(xué)危險物品,在裝運時應(yīng)當(dāng)采取隔熱防潮設(shè)施。

5.4危險品的儲存、保管

5.4.1危險品應(yīng)與其它物品隔離分開、分類、分項進行保管,對有居毒的危險物品,必須用帶鎖柜放置并上鎖,有條件時應(yīng)設(shè)立單獨的危險倉庫,鑰匙由專人保管。

5.4.2存放危險品的地點應(yīng)符合有關(guān)的安全規(guī)定,并根據(jù)物品的種類性質(zhì),設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)。防爆、泄壓、防火、防雷、防曬、報警、滅火等安全措施,確保危險品的存放。

5.4.3危險品入庫前,必須進行檢查登記,入庫后應(yīng)定期檢查。

5.4.4危險品的領(lǐng)用必須嚴格由專人負責(zé),倉管員需妥善保管好鑰匙。避免危險品的丟失。

5.4.5部門可根據(jù)本部門實際情況制定相應(yīng)的危險品儲存、保管細則。

5.4.6對服務(wù)供方存放在部門內(nèi)范圍內(nèi)的危險品也應(yīng)參照上述規(guī)定進行。

5.5危險品的使用

5.5.1危險品的使用者要有相關(guān)的專業(yè)操作技能,資質(zhì)證明。

5.5.2使用危險品時必須有安全防護措施和用具。如用有毒性或腐蝕性的藥物時必須戴上防護手套。對有揮發(fā)性的藥品還應(yīng)戴上口罩。使用完后及時用肥皂洗手。

5.5.3盛裝危險品的容器,在使用前后,必須進行檢查,消除隱患,防止火災(zāi),爆炸、中毒等事故發(fā)生。

5.5.4銷毀處理有燃燒、爆炸、中毒和其它危險的廢棄危險品。應(yīng)當(dāng)采取安全措施,并應(yīng)按環(huán)境保護的規(guī)定進行處理。

5.6外來危險品的管理

5.6.1出入口值班員需對出入人員嚴格檢查,對外來危險品進行嚴格把關(guān)。

5.6.2如發(fā)現(xiàn)有攜帶危險品進入管理區(qū)域需問清原因,視情況進行制止或報部門指派專人監(jiān)控。

5.6.3每日巡視人員要認真巡視及檢查,一旦發(fā)現(xiàn)不安全隱患要立即向主管部門匯報。

5.6.4 如危險品發(fā)生事故要立即通知上級主管及相關(guān)部門,由主管著情況而定是否請求外援協(xié)助。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

無

第3篇 物業(yè)重要資料管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書

重要資料管理辦法

1.目的

為質(zhì)量管理體系標準、政策法規(guī)、工程檔案、物業(yè)資料、顧客檔案、管理服務(wù)報告等重要資料的收集、存檔、保管等提供指引。

2.范圍

適用于公司各部門重要資料的管理。

3.職責(zé)

3.1總經(jīng)理辦公室負責(zé)收集、保存最新有效的行業(yè)標準和相關(guān)政策法規(guī),及時整理下發(fā)給相關(guān)部門,并收集、保存各部門的管理服務(wù)報告。

3.2品質(zhì)管理部負責(zé)收集、保存質(zhì)量管理體系標準,對其有效性負責(zé)。

3.3各部門負責(zé)收集和保管本部門相關(guān)的重要資料,并對其有效性、完好性負責(zé)。

4.方法和過程控制

4.1重要資料包括:相關(guān)政策法規(guī)資料、質(zhì)量管理體系標準、物業(yè)資料、顧客、人事、行政、財務(wù)、工程檔案和管理服務(wù)報告等。

4.2相關(guān)政策法規(guī)資料的管理

4.2.1總經(jīng)理辦公室負責(zé)從各種媒體上收集最新有效的行業(yè)標準和相關(guān)政策法規(guī),經(jīng)確定適用于公司的行業(yè)標準及相關(guān)政策法規(guī),要予以復(fù)印或打印,并注明出處及日期。

4.2.2當(dāng)收集到適用于公司的最新行業(yè)標準或政策法規(guī)時,總經(jīng)理辦公室要及時轉(zhuǎn)發(fā)職能部門,由各職能部門根據(jù)最新有效的行業(yè)標準或政策法規(guī)進行處理。

4.2.3如新收集到的政策法規(guī)資料涉及到公司目前的業(yè)務(wù)或管理工作,或公司體系文件不相符的,由相關(guān)職能部門在三天內(nèi)動議編制或

修改相關(guān)文件,報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后及時下發(fā)至各部門執(zhí)行,并同時更新《標準、政策法規(guī)一覽表》,各部門應(yīng)根據(jù)更改后的《標準、政策法規(guī)一覽表》及時核對、更新。

4.2.4各相關(guān)部門經(jīng)理有責(zé)任將收集最新的標準和政策法規(guī),并及時報總經(jīng)理辦公室。

4.2.5總經(jīng)理辦公室負責(zé)保存所收集的行業(yè)標準和相關(guān)政策法規(guī),并應(yīng)將生效版本、作廢版本及新收集的資料分開保存,各部門負責(zé)保存與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)標準和政策法規(guī)。

4.2.6行業(yè)標準和相關(guān)政策法規(guī)過期或作廢后,各使用部門應(yīng)將所有正、副本(如有)加蓋作廢章或銷毀,但總經(jīng)理辦公室必須將作廢的政策法規(guī)至少留存一份(加蓋作廢章)。

4.3工程檔案的管理

4.3.1工程檔案指由發(fā)展商提供的住宅區(qū)規(guī)劃圖;竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖、隱蔽工程等竣工驗收資料;設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量證明文件和物業(yè)使用說明文件;房屋本體和設(shè)備的改造變更資料及其它必要資料。其中設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料包括:

a.供配電系統(tǒng)圖紙資料:包括發(fā)電機、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜、公共照明、供電線路等資料。

b.給排水系統(tǒng)圖紙資料:包括各類泵、水箱等資料。

c.消防系統(tǒng)圖紙資料:包括煙霧、溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯(lián)動柜、消防水泵、消火栓、噴淋泵、防排煙系統(tǒng)、二氧化碳自動滅火系統(tǒng)等資料。

d.電梯圖紙資料:扶梯、直升梯準運證等。

e.空調(diào)系統(tǒng)圖紙資料:包括冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、空氣處理機、新風(fēng)機、風(fēng)機盤管、自控箱等資料。

f.電訊系統(tǒng)圖紙資料:包括內(nèi)線電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、

公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等資料。

g.其它設(shè)備圖紙資料:立體車庫、娛樂場所及設(shè)備、泳池設(shè)備、桑拿房及設(shè)備、煤氣管道、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等資料。

4.3.2由發(fā)展商提供的小區(qū)/大廈各類工程檔案,各部門應(yīng)指定專人保管并核對,如資料不全,應(yīng)及時向發(fā)展商索取。

4.3.3工程檔案須妥善保管,避免潮濕、污損。

4.3.4各部門應(yīng)將各類設(shè)備供應(yīng)商地址、聯(lián)系人及電話編制成表,以便維修保養(yǎng)之用。

4.4質(zhì)量管理體系標準的管理

4.4.1品質(zhì)管理部收集到質(zhì)量管理體系標準的最新有效版本后,要及時報送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并列入《標準、政策法規(guī)一覽表》。

4.4.2質(zhì)量管理體系標準換版后,由品質(zhì)管理部組織對公司相關(guān)人員進行新標準的培訓(xùn)。

4.4.3對作廢的質(zhì)量管理體系標準,由品質(zhì)管理部負責(zé)回收,加蓋作廢章后保存一份,其余銷毀。

4.5物業(yè)資料的管理

4.5.1物業(yè)資料包括:用地批準文件、項目批準文件、施工許可證、建筑執(zhí)照、用水指標批文、用電指標批文、管理用房資料、商業(yè)用房資料、住宅區(qū)基本資料、住宅區(qū)分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料、公用設(shè)施資料及園林綠化設(shè)施資料等。

4.5.2各部門負責(zé)在小區(qū)(大廈)入伙后三個月內(nèi),收集整理以上物業(yè)資料,并妥善保管和培訓(xùn)到相關(guān)人員。

4.5.3以上資料如有變更,需及時更新。

4.6顧客檔案的管理

4.6.1顧客檔案:包括顧客基本資料、顧客房屋資料和顧客個性資料三方面內(nèi)容,其中顧客基本資料包括入伙通知書、業(yè)主委托書、業(yè)主公約、住戶登記資料(業(yè)主及家庭成員資料)、委托銀行代收款協(xié)議書、停車場服務(wù)協(xié)議書、停車場車位租用協(xié)議書等;顧客房屋資料包

括入住驗收資料、裝修申請資料、室內(nèi)設(shè)備維修檔案等顧客房屋動態(tài)資料;顧客個性資料包括顧客愛好、偏好、個性化需求等顧客需求動態(tài)資料。

4.6.2顧客檔案須嚴格保密。

4.7管理服務(wù)報告的管理

4.7.1各管理處負責(zé)在每季度的首月20日前,將上季度的管理服務(wù)報告向業(yè)主公布,掛到公司內(nèi)部信息網(wǎng)上,并在向業(yè)主公布十天后收回存檔。

4.7.2各管理處負責(zé)保存本部門的管理服務(wù)報告。

4.7.3公司資料室負責(zé)將各管理處的管理服務(wù)報告裝訂成冊,并妥善保管。

4.8重要資料須按照《管理處文檔管理辦法》編目歸檔,并在歸檔時登記在《文件資料存儲清單》上。

4.9重要資料查閱、借閱必須經(jīng)部門經(jīng)理或授權(quán)人同意,借閱須在《借閱登記表》上登記。

4.10如政府部門、司法機關(guān)因公需查詢重要資料,在出示合法證件(單位介紹信、工作證等)并核對無誤后,方可提供其查詢,并登記查閱時間、查閱單位、姓名、有效證件名稱、編號及其它證明材料等內(nèi)容,保存在查詢的檔案中。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy4.2.3-z01-01-f1《標準、政策法規(guī)一覽表》

__wy4.2.3-z02-f1《文件資料存儲清單》

__wy4.2.3-z01-f5《借閱登記表》

第4篇 物業(yè)高空作業(yè)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:高空作業(yè)管理辦法

1.目的

加強管轄區(qū)域內(nèi)公共場所的高空作業(yè)管理,杜絕事故發(fā)生。

2.范圍

適用于公司各管理處高空作業(yè)現(xiàn)場管理

3. 定義

高空作業(yè):指懸掛作業(yè)和高位作業(yè)。懸掛作業(yè)指從建筑物上部,沿立面用繩索通過懸掛機構(gòu),在專門搭載作業(yè)人員及其所用工具的裝置上進行的一種作業(yè)。高位作業(yè)指在三米以上的部位或需用升降機、搭架等進行的作業(yè)

4、職責(zé)。

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負責(zé)對所有高空作業(yè)的審批

安全主管(辦)、班長長負責(zé)具體高空作業(yè)的指揮監(jiān)督和落實工作。

安全員負責(zé)現(xiàn)場秩序維護及作業(yè)過程監(jiān)護。

5方法及過程控制

5.1高空作業(yè)的手續(xù)辦理

5.1.1懸掛作業(yè),必須委托具備安全生產(chǎn)條件和相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān),作業(yè)人員必須具有高空作業(yè)資格。管理處事前必須與其簽訂協(xié)議,明確各自的安全觀路責(zé)任。

5.1.2管理服務(wù)區(qū)內(nèi)的高位作業(yè)必須實現(xiàn)報告管理處經(jīng)理,并由管理處經(jīng)理批準后指定專人負責(zé)作業(yè)現(xiàn)場指揮、監(jiān)護。

5.2作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)控

5.2.1懸高的高空作業(yè)如外墻涂補、清洗等,必須由專業(yè)機構(gòu)進行作業(yè),作業(yè)人員必須持有效的特種上崗證。

5.2.2現(xiàn)場監(jiān)護安全管理員應(yīng)注意自身安全。檢查高空作業(yè)人員的吊繩有無異常,必須設(shè)用2根繩索(主繩和保險繩)。

5.2.3安全管理員必須維護好現(xiàn)場秩序,不得讓無關(guān)人員進入施工區(qū)域。

5.2.4外來施工隊必須與管理處簽訂《高空作業(yè)責(zé)任書》,登記檢查相關(guān)的高空作業(yè)操作證。

5.2.5管轄區(qū)域內(nèi)公共場所的高空作業(yè)、吊裝及重物搬運必須事先報告部門經(jīng)理,并由經(jīng)理批準后指定專人負責(zé)作業(yè)指揮、監(jiān)護。

5.2.6現(xiàn)場負責(zé)人及安全員應(yīng)對施工作業(yè)人員交代'安全第一,預(yù)防為主'的方針。

5.2.7三米以上的高空作業(yè),必須上、下各設(shè)一名安全監(jiān)護員。

5.2.8施工現(xiàn)場必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置'高空作業(yè),請勿靠近'等字樣的標識。

5.2.9對車輛、人行通道上方處的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標識,在可行情況應(yīng)盡可能將通道臨時封閉,指揮行人、車輛繞行。

5.2.10高空作業(yè)現(xiàn)場范圍附近停有車輛或其他重要設(shè)施時,應(yīng)盡可能移走,確實不能移走時,應(yīng)采取保護措施,以防造成不必要的損失。

5.2.11高空作業(yè)人員必須系安全帶、拴安全鉤、戴安全帽、穿膠鞋。不準將吊繩、電纜等工作回線纏在身上。

5.2.12吊裝重物時,安全監(jiān)護員應(yīng)提前勸阻無關(guān)人員進入吊裝活動范圍內(nèi),嚴禁超載吊裝。

5.2.13高空作業(yè)、吊裝以及四人以上抬動的重物搬運,必須設(shè)專人指揮。

5.2.14作業(yè)完畢后應(yīng)及時對現(xiàn)場進行清理,撤回警戒帶和標識,并及時將工作結(jié)果向部門經(jīng)理匯報。

5.2.15需要隔夜施工,對顧客出行造成不便或?qū)π^(qū)的有較大影響的高空作業(yè)必須至少提前2天發(fā)布有關(guān)通知,以便顧客提前準備。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-07-f1《高空作業(yè)責(zé)任書》

第5篇 物業(yè)特約商戶管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:特約商戶管理辦法

1目的

保障公司的利益,以期保障特約商戶給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。

2范圍

適用于公司各管理處。

3定義

由管理處為方便住戶而聯(lián)系的或外界主動提供上門服務(wù)的各類商戶(政府機構(gòu)、國家事業(yè)單位除外)及個人。

4職責(zé)

4.1管理處客戶服務(wù)班組主管負責(zé)審批促銷單位申請。

4.2當(dāng)班的安全班長負責(zé)對促銷過程進行巡邏、監(jiān)督。

5方法和過程控制

5.1由促銷單位或個人向管理處提出促銷書面申請書,并由管理處前臺填寫《促銷申請表》報管理處領(lǐng)導(dǎo)審批,管理處應(yīng)對促銷單位的公司營業(yè)執(zhí)照有效期、負責(zé)人和相關(guān)資信予以復(fù)核,促銷產(chǎn)品須出具有關(guān)部門的檢驗報告、合格證等資料,涉及服務(wù)人員技能及政府部門管理規(guī)定要求的,須出具政府主管部門的批準文件。

5.2根據(jù)促銷活動的性質(zhì)需簽定促銷協(xié)議書的需由經(jīng)辦人填寫《特約商戶管理服務(wù)協(xié)議書》審批通過后,再行辦理促銷手續(xù)。

5.3對在轄區(qū)內(nèi)散發(fā)、張貼、擺放商品介紹等宣傳印刷品,均需促銷商提供由工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《臨時廣告經(jīng)營許可證》。

5.4由管理處客戶服務(wù)班組主管負責(zé)對促銷單位的申請進行審批,對促銷人員進行審核,包括人的身份、使用的工具及負責(zé)人聯(lián)系辦法,于二周內(nèi)批復(fù),并根據(jù)實際情況決定是否簽定合同或協(xié)議。

5.5由管理處經(jīng)理指定人員將批準意見知會促銷單位,并安排部門有關(guān)人員予以管理與配合,有關(guān)促銷單位的各種資料須建檔保存。

5.6進場促銷人員必須辦理《臨時出入證》后方可進場。

5.7管理處有關(guān)人員須對促銷人員進行管理和監(jiān)督,對只準在指定的場合進行活動的,必須按管理處規(guī)定的時間進、出場,必須遵守小區(qū)的安全管理規(guī)定和清潔衛(wèi)生管理規(guī)定,不得損壞公共設(shè)施。

5.8對進場促銷人員的著裝及柜臺得擺放須符合小區(qū)要求,以保證小區(qū)良好得形象。

5.9管理處對進場促銷的單位或個人可收取適當(dāng)管理費用及一定金額的風(fēng)險保證。

5.10進場促銷人員如須攜帶顧客的物品離開小區(qū),必須向管理處交納足夠的風(fēng)險保證金,并嚴格按照物資搬運程序辦理相關(guān)手續(xù)。

6支持性質(zhì)量記錄表格

__wy7.5.1-g04-01-f1《促銷申請表》

__wy7.5.1-a01-f4 《臨時出入證》

第6篇 保安監(jiān)控中心管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

保安作業(yè)指導(dǎo)文件:監(jiān)控中心管理辦法

1.目的

明確監(jiān)控中心的職責(zé),規(guī)范監(jiān)控中心的工作內(nèi)容,充分發(fā)揮監(jiān)控中心控制樞紐的作用。

2.范圍

適用于公司各管理處監(jiān)控中心工作有效實施

3. 定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負責(zé)對監(jiān)控中心的工作情況進行監(jiān)督

安全主管負責(zé)對監(jiān)控中心工作的指導(dǎo)和檢查

監(jiān)控中心人員負責(zé)對監(jiān)控中心各項工作的具體組織、落實和執(zhí)行

5.方法及過程控制

5.1 控中心崗位交接

5.1.1負責(zé)對值勤用品器材(如:對講機、警棍、手電、值勤夾、執(zhí)勤大衣、巡更器材、消防器材等)及所保管的鑰匙等使用、完好情況進行清點、核查。

5.1.2 每日交接班時配合相應(yīng)崗位人員對周界報警系統(tǒng)、監(jiān)控攝錄像系統(tǒng)及居家報警系統(tǒng)的情況進行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況及時向部門主管匯報并在《監(jiān)控中心信息記錄表中》予以記錄。

5.1.3 監(jiān)控中心人員接班時必須檢查消防控制主機分區(qū)隔離點,檢查消防聯(lián)動柜的監(jiān)控性能及信號燈狀況等,確保消防監(jiān)控系統(tǒng)處于正常有效運作狀態(tài)。

5.1.4 檢查監(jiān)控中心室內(nèi)衛(wèi)生狀況,保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔,空氣清新,物品擺放整齊有序,與工作無關(guān)物品不得擺放在室內(nèi)。

5.1.5 檢查監(jiān)控中心必備的資料是否齊全,并確保存放有序規(guī)范。

5.1.6 監(jiān)控中心交接班時,要對當(dāng)班期間所發(fā)生的重點問題、注意事項(特別交代類)及遺留問題等進行交接。

5.1.7 對崗位交接內(nèi)容檢查核實完畢后,如實填寫《監(jiān)控中心信息記錄表》,雙方交接人員簽字確認。

5.1.8 監(jiān)控中心值班人員于每日交班前對監(jiān)控中心的衛(wèi)生進行全面的清掃。包括:地面、桌面、監(jiān)控設(shè)備外表。所有物品進行歸類擺放。

5.1.9每日管理處前臺人員下班后將前臺所有業(yè)務(wù)項移交給監(jiān)控中心,由監(jiān)控中心履行前臺職責(zé)。

5.2 監(jiān)控中心內(nèi)部管理

5.2.1.監(jiān)控中心值勤人員必須熟悉管理區(qū)域及周邊相鄰區(qū)域的環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)及設(shè)計布局、公共設(shè)施設(shè)備及器材的分布等。

5.2.2監(jiān)控中心值勤人員要對所配置的機房設(shè)施做到'一懂三會',即懂所有設(shè)施的基本功能和特點、會操作使用、會維護保養(yǎng)、會排除一般故障。

5.2.3 當(dāng)監(jiān)控機房設(shè)施系統(tǒng)發(fā)生系統(tǒng)故障時,監(jiān)控中心人員應(yīng)及時向上級匯報并由其通知

工程部聯(lián)系安防系統(tǒng)維保單位進行維修,并將系統(tǒng)故障情況及跟進結(jié)果記錄在《監(jiān)控中心信息記錄表》上;

5.2.4 監(jiān)控中心值勤人員要熟悉了解各類突發(fā)事件處理流程,具備處理緊急突發(fā)事件的能力及組織協(xié)調(diào)能力。

5.2.5 監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式(如:警鈴、電話等)與宿舍安全員及時聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到應(yīng)急支援。

5.2.6 非監(jiān)控中心人員不得擅自進入監(jiān)控中心,因工作需進入監(jiān)控中心必須經(jīng)班長以上人員同意,但不得在監(jiān)控中心室內(nèi)逗留。

5.3 監(jiān)控中心業(yè)務(wù)管理

5.3.1 信息處理收集

5.3.1.1監(jiān)控中心執(zhí)勤人員負責(zé)對接收到的信息進行綜合處理,及時匯報、調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。

5.3.1.2監(jiān)控中心執(zhí)勤人員不得利用監(jiān)控設(shè)備做與工作無關(guān)事由,不得脫崗、空崗,不得與無關(guān)人員談?wù)撋婕氨Ｃ芊秶鷥?nèi)的資料和內(nèi)容。

5.3.1.3監(jiān)控中心執(zhí)勤人員有收集來自顧客反映的關(guān)于對物業(yè)管理的看法、建議、意見等義務(wù)和責(zé)任。

5.3.1.4監(jiān)控中心執(zhí)勤人員接聽顧客電話應(yīng)態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答顧客需求,不狡辯,不推脫責(zé)任。

5.3.1.5監(jiān)控中心值勤人員應(yīng)將崗位人員反饋、電話受理的顧客需求信息及時登記在《監(jiān)控中心信息記錄表》上,協(xié)調(diào)相關(guān)人員進行處理,并持續(xù)跟進處理結(jié)果。

5.3.1.6受理投訴時,必須如實記錄或提出回避,認真做好顧客投訴記錄,及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴格為顧客保密。

5.3.1.7凡有市政設(shè)施(水、電、氣、道路 、郵電、通訊等)所引起的顧客投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極配合相關(guān)部門為顧客排憂解難,并及時做好回訪工作,決不允許推脫了事。

5.3.1.8凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣維修不及時等引起的顧客投訴,必須如實向部門主管匯報,并積極采取相應(yīng)應(yīng)急措施。

5.3.1.9被投訴服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,必須誠懇向顧客道歉,并如實向部門主管匯報,不包庇、不袒護。

5.3.1.10遇有緊急、重大情況,通過各類通訊設(shè)施及時通知相關(guān)人員處理,并跟進處理進展情況隨時向上級匯報、請示。

5.3.1.11按照投訴接待的處理流程受理顧客的各類投訴,及時調(diào)配人員處理,并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結(jié)果直至投訴關(guān)閉。

5.3.1.12監(jiān)控中心及時準確傳達管理處各部門及公司傳遞的各類信息,對接到的任何報警都必須及時準確記錄在《接報警記錄表》上;同時做好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。

5.3.2 技防設(shè)施信號處理

5.3.2.1根據(jù)管理區(qū)域?qū)嶋H情況,隨時選定調(diào)換監(jiān)控區(qū)域的畫面,通過監(jiān)視器密切監(jiān)視管理區(qū)域情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、異常情況及時通知就近崗位人員及時跟蹤處理結(jié)果,并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上詳細記錄。

5.3.2.2對于消防控制主機或周界報警、居家報警設(shè)備的報警信號,監(jiān)控中心應(yīng)及時通知班長及就近崗位人員進行核實,如屬誤報應(yīng)及時復(fù)位,并做記錄通知工程部查找原因,如報警屬實則按照《突發(fā)事件處理辦法》執(zhí)行。

5.3.3 現(xiàn)場值勤狀態(tài)監(jiān)控

5.3.3.1監(jiān)控中心時刻通過監(jiān)控顯示器,監(jiān)督現(xiàn)場當(dāng)值人員值勤狀態(tài),發(fā)現(xiàn)不符狀態(tài)時,應(yīng)及時通過通訊設(shè)施予以提示糾正。

5.3.3.2監(jiān)控中心每天22:00--次日早6:00每隔30分鐘對管理處各崗呼叫一次,詢問各崗位值班情況和巡邏崗所在位置等情況,確保全體在崗當(dāng)值人員人身安全并始終處于正常的執(zhí)勤狀態(tài)。

5.4 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備

5.4.1 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理區(qū)域顧客的聯(lián)絡(luò)方式,供水、供電、供氣、有線電視、管理區(qū)域派出所、居委會、物業(yè)管理辦公室、房產(chǎn)管理局等部門的聯(lián)系電話,管理處指定的設(shè)備廠家及維保單位電話,公司內(nèi)部通訊錄

,常用緊急電話等。

5.4.2 監(jiān)控中心必須保存的資料:《國家物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市裝修管理規(guī)定》、《天津市市容、環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《天津市養(yǎng)犬管理條例》、業(yè)主公約、停車場收費標準、有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準、天津市有關(guān)出租屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《天津市消防條例》等資料。

5.4.3 監(jiān)控中心必備的防火器材:監(jiān)控中心應(yīng)備有防火服兩套;滅火器四具;應(yīng)急燈、三節(jié)電池手電筒各一個;消防工具箱一個(有:市政消火栓專用工具、消防扳手、斧頭、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨等各一個;防毒面具兩個)等消防設(shè)備,大廈必須有兩個或兩個以上消防工具箱,所有消防設(shè)施設(shè)備必須保存完好,并不得挪做他用。

5.5 對鑰匙的管理(沒有監(jiān)控中心的部門由管理處鑰匙管理員管理)。

5.5.1 本款所稱鑰匙是指安全管理部所必備的常用鑰匙。

5.5.2監(jiān)控中心存放保管鑰匙由部門經(jīng)理指定專人(一般為監(jiān)控中心執(zhí)勤人員)對鑰匙加以標識,進行分類保管。

5.5.3 監(jiān)控中心值班人員負責(zé)每日監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,鑰匙領(lǐng)用人必須當(dāng)天按時歸還,并填寫《鑰匙使用登記表》。

5.5.4 公司職員因工作需要需長期領(lǐng)用的鑰匙,由部門經(jīng)理同意需填寫《鑰匙領(lǐng)借用登記表》,該表單獨存放于管理處。

5.5.5 監(jiān)控中心人員每天下班前應(yīng)清點鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交現(xiàn)象應(yīng)及時追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的備注欄中予以記錄。

5.5.6 鑰匙不慎遺失必須立刻向部門主管匯報,要害部門的鑰匙遺失,必須立即更新?lián)Q鎖,費用由當(dāng)事人承擔(dān),由部門經(jīng)理做出處理意見,監(jiān)控中心執(zhí)勤人員在《鑰匙使用登記表》上簽字備案,具體參照《鑰匙管理控制程序》執(zhí)行。

5.6 對硬盤錄像、錄像帶的管理。

5.6.1 管理處必須對硬盤錄像、錄像帶所錄內(nèi)容進行控制,明確錄像重點部位(如:車場、各出入口)等。

5.6.2 監(jiān)控中心的錄像帶24小時密錄,錄像帶上必須有明確的錄制時間的標識,每個管理處必須有至少32盒以上的可用錄像帶(一盒備用),其他按日期不變,月份改變,錄像帶保存期限為一個月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。硬盤刻錄必須保存15天以上。

5.6.3 各管理處每日更換監(jiān)控錄像帶時需對硬盤刻錄、錄像帶內(nèi)容進行5分鐘抽查回放,并準確記錄于《監(jiān)控錄像時間表》,確保錄像帶的錄像效果良好。

5.6.4 錄像內(nèi)容硬盤刻錄保存期為半月,錄像帶保存期為1月,有問題的錄像帶向管理處經(jīng)理匯報立即封存,待問題解決完后,此盤錄像帶解除封存,如有重要或有保留價值的應(yīng)繼續(xù)封存,封存后應(yīng)加以標識,如有需要可申請保存,按《質(zhì)量記錄控制程序》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

5.6.5 觀看借用硬盤刻錄光盤、錄像帶需經(jīng)管理處經(jīng)理同意。

5.7 器材、物品的保管、領(lǐng)借用

5.7.1保管期間定期做好維護、保養(yǎng)(尤其是充放電的器材按照器材使用、保養(yǎng)的相關(guān)要求及時充滿、充足)。

5.7.2每日定時對保管的器材、物品擦拭一次,保持物品的干凈、擺放整齊。

5.7.3每日必須檢查、檢測器材、物品一次,確保無異常,發(fā)現(xiàn)情況及時登記匯報;

5.7.4部門內(nèi)部領(lǐng)借用器材、物品,必須履行領(lǐng)借用的相關(guān)的登記手續(xù),并在下班前收回,與班組直接崗位交接的器材、物品,需在交接班記錄上逐項進行登記。

5.7.5其他部門或外來人員借用器材、物品必須經(jīng)部門主管以上人員同意并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上予以記錄,按時收回。

5.7.6器材、物品收回時必須認真檢查,有問題必須跟進責(zé)任到人,及時上報部門主管;

5.7.7當(dāng)值人員在接到拾遺物品時,需填寫《拾遺物品登記表》,貴重物品交 管理處出納員保管,一般物品保留三個月無人領(lǐng)時由管理處經(jīng)理做出處理決定并報公司備案,顧客認領(lǐng)失物時必須說明失物的內(nèi)容,丟失地點和出示其他有效證明后方能簽字認領(lǐng)。

6.支持性文件

7.相關(guān)的質(zhì)量記錄表格

tjvkwy7.5.1-a02-03-f1 《監(jiān)控中心值班信息記錄表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f2 《監(jiān)控錄像時間表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f3 《接報警記錄表》

tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙使用登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f4 《拾遺物品登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f5 《對講機電池充放電記錄表》

第7篇 某地產(chǎn)營銷管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的

1.1.為配合公司的正常運作,及時跟進按揭款的到帳情況。

2.適用范圍

2.1.營銷部全體人員。

3.定義

3.1.無

4.職責(zé)

4.1.銷售員確保在樓宇成交前告知客戶。

4.2.售后服務(wù)專員負責(zé)審核按揭貸款合同內(nèi)容。

4.3.營銷經(jīng)理/主任與銀行及時溝通。

5.作業(yè)內(nèi)容

5.1.營銷推廣的管理

5.2.營銷推廣方式

5.3.營銷推廣的方式包括報紙、雜志、電臺、海報、單張、夾報、dm廣告等方式。銷售部應(yīng)根據(jù)需要選擇合理的營銷組合方式進行立體全方位的營銷推廣,以在合理的時間內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng),使目標客戶群能熟知樓盤的情況。

5.4.銷售部并根據(jù)銷售計劃分解至月度媒體的具體投放安排表。

6.電視廣告投放的管理

6.1.銷售部負責(zé)提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報送地產(chǎn)公司對影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進行共同評審,提出評審意見。

6.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)評審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認后的投放排期進行電視廣告宣傳投放。

7.戶外廣告宣傳的管理

7.1.包括車身、路牌廣告、銷售部負責(zé)提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案,報送公司對投放計劃及廣告內(nèi)容進行審批和確認。

7.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)確認后的投放計劃和廣告內(nèi)容執(zhí)行。

8.樓書及宣傳品的管理

8.1.銷售部負責(zé)安排項目樓書及宣傳品的設(shè)計,在定稿前,報送公司

8.2.銷售部會同項目部對樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓標準、建筑特點等進行評審,由相關(guān)負責(zé)人員簽字確認后反饋給銷售部。

8.3.銷售部負責(zé)執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。

8.4.銷售部每月對己制作的宣傳物料進行清理檢查.制作宣傳物料制作使用情況記錄形成登記,以便及時補充。

9.現(xiàn)場包裝物料的管理

9.1.包括售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等包裝物料。銷售部負責(zé)會同廣告公司編制賣場包裝專題方案,報送公司批準。

9.2.銷售部按公司評審確認后的方案執(zhí)行。

10.宣傳禮品的管理

10.1.包括雨傘、t恤、水杯等為促進銷售和項目宣傳宣傳而制作的禮品。銷售部在月度營銷宣傳預(yù)算中說明禮品用途及制作計劃,經(jīng)公司審批完成后方可執(zhí)行。

10.2.銷售部在禮品發(fā)放時負責(zé)安排領(lǐng)取者做好禮品領(lǐng)取登記,形成登記文件并存檔。

11.營銷公關(guān)活動管理

11.1.銷售部在公關(guān)活動預(yù)定舉辦日期的7天前(緊急情況不得少于3天),提交活動方案及具體費用預(yù)算給公司審核形成《營銷活動費用申請表》及其附件《營銷活動日程表》、《營銷活動預(yù)算書》。

11.2.如需其他各部門的配合,銷售部至少提前5個工作日(緊急情況不得少于2個工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負責(zé)根據(jù)函件幫助銷售部協(xié)調(diào)需要配合的事宜。

11.3.銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動的總結(jié)(在每月營銷總結(jié)中體現(xiàn))。并根據(jù)該總結(jié)在每月15日前對上月公關(guān)活動進行評價形成《營銷效果評審表》,每個月應(yīng)對此進行統(tǒng)計形成《月營銷活動效果評估統(tǒng)計表》。

11.4.銷售部在活動結(jié)束后,填寫與我司合作的公關(guān)公司(指雙方有合同關(guān)系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。

12.營銷的計劃與總結(jié)

12.1.營銷方案的策劃

12.2.在項目產(chǎn)品設(shè)計確定后,銷售部應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)和市場宣傳銷售進度,于項目開售前5個月提交一份完整的項目營銷策劃報告形成《樓盤營銷策劃方案》,包括銷售目標、銷售策略、宣傳計劃、銷售計劃及定價初步方案,報送公司批準執(zhí)行。

12.3.銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計劃草案,包括相應(yīng)的市場分析,月度銷售目標計劃、營銷費用開支計劃和宣傳計劃形成《年度營銷計劃書》并應(yīng)于十二月三十一日前基本確定。

13.營銷的計劃編制

13.1.銷售部應(yīng)根據(jù)項目特點和策劃主題,提出項目的營銷宣傳策劃和實施計劃(包含相應(yīng)的宣傳手段及費用計劃)形成《營銷推廣專題報告》,具體包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關(guān)活動、促銷活動、宣傳資料、銷售資料、認購資料的制作等內(nèi)容,批準后落實執(zhí)行。

13.2.銷售部定期制定銷售工作計劃,匯報銷售業(yè)績及情況,并完成月度、季度、年度營銷總結(jié),提交公司。

13.3.銷售部應(yīng)進行現(xiàn)場客戶和銷售信息的收集和整理,并定期提交來訪客戶以及成交客戶的基本情況分析。

13.4.營銷的主管部門應(yīng)對年度計劃進行動態(tài)調(diào)整形成季度銷售計劃,并按季度銷售計劃進行實施。

14.營銷日常會議的主持

14.1.營銷主管部門應(yīng)每天根據(jù)銷售地情況召開日會,全面布置每天的營銷任務(wù)。

14.2.召開月度營銷工作例會(如需要可以召開緊急會議),會議將主要圍繞客戶來訪情況、需要情況、市場情況與銷售相關(guān)的各種問題展開,并形成會議紀要。

15.營銷的招標與簽約

15.1.競爭性談判原則

15.2.首次投放某一類型的電視廣告時,銷售部負責(zé)與電視廣告投放代理公司聯(lián)系,收集至少三家公司的投放時段、價格、付款條件及其優(yōu)劣勢等情況。首次投放某種類型的夾報及dm時,收集至少三家公司的報價、付款條件及其優(yōu)劣勢等情況。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價,填寫《營銷合作商選擇報審表》報送公司審核確認。

15.3.三個月內(nèi)投放相同類型的電視廣告,半年內(nèi)投放相同類型的夾報或dm,可不用比價,注明此次投放參考哪次比價結(jié)果。電視廣告投放超過三個月時間,夾報或dm超過半年時間,需重新進行價格比較。

16.營銷合同版本管理

16.1.各類媒介投放,夾報及dm,各類活動策劃、代理及贊助費必須要簽署合同;印刷、物料制作類費用大于1000元以上的)必須要有制作合同。

16.2.銷售部負責(zé)各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成標準合同格式后,填寫并形成《合同會審表》報送公司,并按照審批結(jié)果落實合同修訂及簽訂。

16.3.銷售合同條款、補充協(xié)議等法律文件由公司確認,銷售部按確認版本執(zhí)行。

17.合同的時間管理

17.1.公關(guān)活動類合同必須在活動舉行后5日內(nèi)送報公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。

18.電視廣告招標的管理

18.1.針對在項目銷售過程中設(shè)計、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計等內(nèi)容。

18.2.銷售部負責(zé)編制《招標文件》。標書對市場分析要盡可能全面,對目標客戶群要有較準確的定位,對產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢有一定的分析。

18.3.銷售部負責(zé)向所有擬邀請招標單位發(fā)出招標邀請函,在收到受邀請單位確定參與投標的回執(zhí)回復(fù)后,發(fā)出招標文件。為免市場信息的過度擴散,要求在回標的同時返還招標文件。

18.4.銷售部負責(zé)組織由其他相關(guān)人員參加的應(yīng)標廣告公司回標方案的闡述會。銷售部負責(zé)在闡述會后整理匯總有關(guān)評審意見,形成初步評審建議。公司在初步評審意見的基礎(chǔ)上,形成最終評審意見并確定建議的中標廣告公司。

18.5.由銷售部發(fā)出中標通知書。在必要的情況下,可以進行多輪投標,以確定最佳的廣告代理公司。

18.6.工作量大或特殊情況時,銷售部可根據(jù)實際情況選用合適的設(shè)計公司進行補充設(shè)計,但事前須取得認可。

19.報紙廣告的招標管理

19.1.報紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報社簽訂折扣和投放合同,銷售部負責(zé)跟進支付代理廣告公司設(shè)計和代理費等事宜。方式二:通過廣告代理公司進行投放,銷售部安排與廣告公司簽訂折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設(shè)計費。

19.2.盡量選擇雜志或電臺的一級代理廣告公司進行投放,特殊情況請說明原因,經(jīng)公司批準后方可執(zhí)行

20.物料制作商的招標管理

20.1.銷售部負責(zé)與相關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系,一般每項制作業(yè)務(wù)的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價。并形成《宣傳物料合作商選擇報審表》公司批準。

20.2.對相同物料進行加印或重復(fù)制作時,原則上沿用原制作商,除非我方對第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負責(zé)另行選擇制作商。

20.3.對于相同類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價,注明此次投放參考哪次比價結(jié)果。超過一年時間,需重新進行價格比較。

20.4.對于宣傳物料的使用,銷售部應(yīng)對物料的使用情況進行登記,填寫形成《營銷類物料使用記錄統(tǒng)計表》。

21.營銷合同的后評審管理

21.1.營銷類合同在合作間,全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)督促合作商填報《營銷類合同執(zhí)行情況確認表》,用為營銷費用的結(jié)算前置性條件。

21.2.營銷類合同在合作間全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)填寫形成《營銷類合同執(zhí)行情況確認表》。作為營銷合同價款的結(jié)算前置依據(jù)。

22.營銷費用與支付

22.1.年度費用預(yù)算的管理

22.2.銷售部每年負責(zé)根據(jù)樓盤所在地,行業(yè)標準并結(jié)合項目特點編制具體項目的年度營銷費用總預(yù)算形成《年度營銷費用預(yù)算表》。包括但不限于詳細的媒體、公關(guān)及促銷活動、銷售物料制作、宣傳品等分類預(yù)算細目。

22.3.營銷費用預(yù)算書經(jīng)過公司的審核程序批準后實施進行。

23.月度營銷費用的管理

23.1.月度營銷預(yù)算的管理:銷售部負責(zé)根據(jù)已確定的年度營銷預(yù)算,每月25日前上報《月度營銷費用預(yù)算表》。

23.2.月度營銷結(jié)算的管理:每月10日前應(yīng)完成上一月度的營銷費用的結(jié)算。

24.營銷費用報銷管理

24.1.經(jīng)辦人將發(fā)生費用的發(fā)票及相關(guān)附件整理好,填寫費用報銷審批單,需注明付款方式,按程序批準。經(jīng)辦人將審批完成后的費用報銷審批單交到財務(wù)部出納處,報銷費用。

24.2.費用報銷時,費用報銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項費用預(yù)算審批文件、雙方已簽署蓋章完成的合同或報價單、確認后的比價申請表(之前有比價程序的)以及驗收記錄(如為物料)。

24.3.平面媒體投放類費用報銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財務(wù)部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺投放類需要有dvd光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮品費用報銷時需附樣品或?qū)嵨镎掌?。廣告設(shè)計費用報銷時,費用報銷審批單需附雙方確認的設(shè)計稿(

媒體投放類的除外)。

24.4.銷售中心各類物料添置購買費用報銷時需附有電腦小票或購買清單,固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)登記表。

25.費用支付的管理

25.1.付款方式盡量采用事后支付,如需預(yù)付款,一般預(yù)付款項不得超過合同總金額的30%,且款項的支付必須是在合同(或其他約定文件)簽署之后(特殊情況除外)。

25.2.盡量采用轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項。如特殊情況,費用可采用現(xiàn)金報銷方式。支票抬頭必須與發(fā)票章以及合同的當(dāng)事人的名字一致。采用現(xiàn)金支付的,為了便于審核,每張報銷審批單請盡量減少款項類別。

25.3.若有特殊情況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經(jīng)各級領(lǐng)導(dǎo)審批通過方可。

26.樓盤的銷售與簽約

26.1.銷售價格的管理

26.2.銷售部提交詳細的銷售策略或促銷活動方案和定價方案并形成《分期銷售營銷方案》)報公司批準后,由營銷主管部門落實執(zhí)行。

27.認購的管理

27.1.銷售人員解答客戶的各種疑問,并將樓盤的《認購須知》等詳細資料交于客戶;

27.2.客戶確定購買單元后,銷售中心與客戶簽訂購房認購書。認購書中需填寫清楚業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認購單元情況、價格、付款方式等,銷售部核對無誤后買賣雙方簽字蓋章。

27.3.認購變更:認購變更包括認購單元的轉(zhuǎn)換、認購單位的加名、減名等內(nèi)容,出現(xiàn)認購變更后,需在售樓軟件中按換房進行操作形成《購房變更證明書》

27.4.對于介紹購房的應(yīng)由銷售部填寫《介紹購房獎勵報審表》,報相關(guān)部門審批后,由財務(wù)部門進行承兌。

28.定金的管理

28.1.認購書簽訂后經(jīng)營銷部門負責(zé)人審核之后,由銷售經(jīng)辦人員陪同客戶到財務(wù)部交納定金,財務(wù)部收取定金無誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。

28.2.臨時定金:在準買家未按照指定的時間補齊定金的情況下,銷售人員需聯(lián)系買家,解釋清楚各種情況。在準買家肯定表示不予購買時,或在預(yù)定的時間沒有補齊定金,經(jīng)過銷售部門負責(zé)人確認后,可同時可將該單元進行另行銷售。

29.房款繳交的管理

29.1.銷售部應(yīng)配合財部收取銷售的應(yīng)收款項,落實執(zhí)行各種資金回籠計劃,配合落實按揭資金。

29.2.根據(jù)購房認購書付款方式的繳款日期,由銷售部聯(lián)系客戶按期交款,如果銷售小業(yè)主特殊原因?qū)е虏荒馨雌诮豢?小業(yè)主可填寫《客戶延期付款報審表》,銷售主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過15天的延期,如果超過15天,客戶仍不能按期交款,客戶可再次填寫《客戶延期付款報審表》,財務(wù)主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過30天的延期,如果超過30天,客戶仍不能按時支付房款,主管法務(wù)的主管部門可委托律師發(fā)《催辦通知單》,將從發(fā)催辦通知單之日按合同約定收取滯納金處理。銷售部應(yīng)完整保存掛號信存根,以便將來查證。

30.簽署商品房買賣合同

30.1.客戶交付第一期樓款的同時,必須簽署《商品房買賣合同》)。買賣合同須按公司確認的版本簽署,原則上不能修改合同內(nèi)容,如特殊情況修改條款需公司確認可后方修改。買賣合同需認真填寫,字跡清晰整齊。經(jīng)業(yè)主簽署后銷售部要認真核對,確保各項條款準確無誤。

30.2.合同簽署時,銷售部必須提供鑒證所需的相關(guān)資料。買賣合同簽署后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)按時完成情況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組,在合同簽署之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。

30.3.如果按規(guī)定需要贈品發(fā)送給客戶,則銷售部門應(yīng)實行登記制度《贈品發(fā)放登記表》。

31.客戶特殊要求

31.1.特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權(quán)利范圍內(nèi)給予客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在相關(guān)文件上簽署。對于授權(quán)以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫《特別優(yōu)惠銷售價格申請表》按審批程序逐級申報審批后,銷售部方可承諾買家。

31.2.滯納金,客戶可到銷售部填寫《客戶延期付款報審表》。對于沒有正常理由的,營銷部門應(yīng)下達《催款通知單》。

31.3.發(fā)票:財務(wù)部門在收取定金與進度款時出具收據(jù),房款全部收齊后出具發(fā)票,購房人應(yīng)直接與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系。

32.客戶投訴管理

32.1.銷售人員接收客戶的投訴,并進行投訴記錄登記,盡可能處理,如遇到無法解決的問題,逐級向上反映;銷售部及時將客戶投訴情況上報公司,由公司統(tǒng)籌安排處理。

32.2.銷售現(xiàn)場設(shè)置客戶投訴意見箱,凡客戶需對現(xiàn)場相關(guān)問題進行投訴時,可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見?！犊蛻敉对V問題處理表》

33.傭金計取

33.1.關(guān)于銷售的傭金計取,另行制訂辦法

34.樣板房的管理

34.1.樣板房的規(guī)劃方案

34.2.營銷主管部門應(yīng)根據(jù)市場情況與銷售的需要,提出樣板房的要求對樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。

35.設(shè)計單位的選擇

35.1.營銷主管部門應(yīng)與設(shè)計主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計單位,設(shè)計承包方式有二種,一種為單一設(shè)計單位承包模式,另一種為設(shè)計施工一體化模式,根據(jù)具體情況選擇。合同主管部門主辦簽訂《樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計合同》、《樣板房施工合同》。

36.物料供應(yīng)商的選擇

36.1.營銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預(yù)算主管部門

共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式,預(yù)算主管部門計算出樣板房物料總清單并分離出《樣板房甲供物料清單》、《甲指乙購物料清單》。由合同主管部門按合同管理辦法選定樣板房供應(yīng)商并與之簽訂《樣板房物料采購合同》。

37.樣板房的施工過程管理

37.1.工程主管部門應(yīng)對整個施工質(zhì)量與工期進行管理,設(shè)計主管部門與營銷主管部門完成對樣板的確認與對板。

38.樣板房的驗收與移交

38.1.樣板房全面完工后,應(yīng)由工程主管部門組織驗收并辦理相關(guān)手續(xù),在移交時,應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點登記造冊后,移交物業(yè)公司管理。

38.2.營銷主管部門為樣板房的使用部門,應(yīng)對樣板房在展示過程中進行日常管理。

39.樣板房的銷售

39.1.根據(jù)實際的銷售進度,如果需要對樣板房進行銷售,對樣板房的定價、裝修款的確定,由營銷主管部門填報《樣板房銷售方案》報公司審批后執(zhí)行。

40.樣板房的交樓

40.1.營銷主管部門應(yīng)根據(jù)購房合同,通知客戶收樓,物業(yè)公司負責(zé)小業(yè)主的收樓工作。對于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司相關(guān)規(guī)定辦理。

41.營銷資料的管理

41.1.營銷電子檔案庫的建立和分工

41.2.銷售部負責(zé)建立營銷電子檔案庫,包括項目營銷電子檔案的匯總、分類、編號和按要求格式存儲。銷售部負責(zé)確認的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項目介紹說明、裝修標準等原始資料,完成項目售前的各項銷售資料的準備和制作,并確保其準確、完整和統(tǒng)一。

41.3.因項目發(fā)展、市場和銷售等方面的策略、資料發(fā)生變更,由公司及時以書面形式下達通知,銷售部必須自收到變更文件通知之日起執(zhí)行,確保按更新文件依據(jù)進行銷售。

41.4.銷售部負責(zé)收集每季各類營銷宣傳資料,并按地產(chǎn)公司檔案管理實施細則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報廣創(chuàng)意過程稿及正稿、刊登稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負責(zé)整理。

41.5.按時將整理好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分要求不少于一式二份,并要求廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告要求保存專業(yè)beta帶和dvd光盤。

42.資料存檔要求

42.1.檔案內(nèi)容包括文檔和圖檔兩類,為方便儲存、管理和利用。均需使用電子文檔或圖檔。

42.2.圖檔質(zhì)量要求:以滿足專業(yè)印刷為標準,統(tǒng)一由專業(yè)公司按標準拷盤或刻錄。以tif格式為主.jpg格式為輔。精度分為a、b、c三級,其中a級圖檔文件大小為2m以下(jpg格式)(供一般查找索引用),b級圖檔為2-20m,c級圖檔為20m以上(注供戶外展板用的圖檔要求大于40m)。

43.銷售資料的管理

43.1.銷售部負責(zé)銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入,并確保有關(guān)客戶資料的準確性;

43.2.銷售資料陳列管理:樓書、價格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價格表、認購須知由銷售部負責(zé)存放,并保證存放資料整齊統(tǒng)一。

43.3.銷售部負責(zé)宣傳海報、樓書等宣傳品的庫存與使用,并確保各種宣傳品的充足供應(yīng),但應(yīng)杜絕浪費現(xiàn)象;模型、展板等立體宣傳品售樓部內(nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關(guān)活動期間所用的宣傳品在擺放到位;

43.4.集中銷售期或公關(guān)活動結(jié)束后,已收回的宣傳品并進行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉庫。

44.資料的調(diào)用管理

44.1.檔案庫資料實行動態(tài)管理,隨時更新和補充,并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。利用和拷貝資料應(yīng)事先進行審批和登記,說明利用目的、方式。項目營銷電子檔案由銷售部負責(zé)管理。

45.營銷的流程管理

45.1.銷售過程作業(yè)流程

46.管理表格

46.1.營銷活動的管理

46.2.使用說明

46.3.營銷費用的預(yù)算、申請、審核是營銷部門的日常工作。

47.執(zhí)行程序

序號管理表格執(zhí)行人 執(zhí)行時效執(zhí)行內(nèi)容

101 樓盤整體營銷方案 營銷部門 在取得樓盤預(yù)售證之前 對整體樓盤的銷售指導(dǎo)性文件

102 分期銷售營銷方案 營銷部門 當(dāng)期銷售之前一個月 對當(dāng)期銷售進行指導(dǎo)性文件

103 營銷費用年度預(yù)算表 營銷部門 上年年底完成預(yù)算 對每個年度的費用控制

104 營銷費用月度預(yù)算表 營銷部門 上月月未完成預(yù)算 對每個月度費用進行控制

105 營銷活動費用申請表 營銷部門 每次活動之前5天 對活動經(jīng)費進行預(yù)算申請

106 營銷活動日程表 營銷部門 每

次活動之前5天 對活動日程進行計劃

107 營銷活動預(yù)算清單 營銷部門 每次活動之前5天 對每一次活動進行預(yù)算

108 營銷活動評審表 營銷部門 每次活動結(jié)束5天內(nèi) 對每一次活動進行總結(jié)分析

109 營銷活動效果評估統(tǒng)計 營銷部門 每次活動結(jié)束5天內(nèi) 對每一次活動進行總結(jié)分析

48.廣告商的管理

49.使用說明

49.1.營銷部對每一次營銷活動的效果進行總結(jié)評估,以利于下次活動類型的選擇。

50.執(zhí)行程序

序號 管理表格 主辦人執(zhí)行時效執(zhí)行內(nèi)容

201 推廣合作商選擇報審表營銷部選擇廣告商之前 按規(guī)定進行審批

202 宣傳物料合作商選擇報審表 營銷部選擇合作商之前 按規(guī)定程序進行審批

203 合同會審表-雙面版營銷部在合同會審過程中 按規(guī)定程序進行審批

204 營銷類合同執(zhí)行表營銷部合同完成后進行 按規(guī)定程序進行審批

205 宣傳物料使用記錄統(tǒng)計表營銷部使用過程中同步登錄 進行臺賬登錄

51. 客戶的管理

52. 使用說明

52.1. 對小業(yè)主和購房客進行管理

53. 執(zhí)行程序

序號管理表格 主辦人 執(zhí)行時效 執(zhí)行內(nèi)容

301 介紹購房獎勵報審表 營銷部 成功購房之后 按規(guī)定進行審批費用

302 特別優(yōu)惠銷售價格申請表 營銷部 客戶購房之前 按規(guī)定程序進行審批

303 客戶延期付款報審表 營銷部 客戶提出需求時 按規(guī)定程序進行審批

304 購房變更協(xié)議書 營銷部 客戶進行購房變更時 按規(guī)定程序進行審批

第8篇 物業(yè)出租屋空置房及租住人員管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出租屋、空置房及租住人員管理辦法

1.目的

協(xié)助公安機關(guān)加強管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)出租屋租住人員的管理,維護空置房的安全,預(yù)防各種安全事故。

2.范圍

適用于公司各管理處對管理區(qū)域內(nèi)的出租屋、空置房及租住人員管理。

3.定義

3.1出租屋:凡小區(qū)/大廈內(nèi)除旅店業(yè)外以經(jīng)營為目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、辦公室、商業(yè)用房。

3.2空置房:是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理指定專人負責(zé)本部門出租屋、空置房的租賃及租住人員管理工作,并負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)

管理員定期統(tǒng)計出租屋、空置房清單,并知會監(jiān)控中心

定期對出租屋人員資料進行檢查、核實、統(tǒng)計、及時掌握租住人員的情況,并向經(jīng)理匯報

發(fā)現(xiàn)安全隱患及時制止,并向經(jīng)理匯報

安全員熟悉管理服務(wù)區(qū)域空置房、出租屋情況,留意該房屋進出人員是否經(jīng)常變動,發(fā)現(xiàn)問題及時上報管理員進行處理

每天巡視空置房、出租屋,異常情況需上報部門

保潔人員每月清掃一次空置房,發(fā)現(xiàn)問題及時反饋給相關(guān)部門

維修人員每月檢查保養(yǎng)一次空置房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施

5. 方法及過程控制

5.1出租屋、承租人的管理

5.1.1管理處協(xié)助公安機關(guān)對出租人進行管理,要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定,落實各項治安防范措施。

5.1.2 業(yè)主或管理處在租賃合同中必須明確各自的消防安全管理責(zé)任。

5.1.3業(yè)主或管理處不得將住宅樓、未設(shè)用專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產(chǎn)生油煙、惡臭、噪音、振動、熱污染等影響其它客戶正常工作和生活的服務(wù)項目。

5.1.4 通過管理處出租的房屋,租賃管理員必須嚴格把關(guān),嚴禁把房屋租給三無人員,對承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時,應(yīng)對其經(jīng)營范圍和性質(zhì)是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求進行評價,符合要求后方可出租,并督促其辦理合法的營業(yè)執(zhí)照。

5.1.5管理處協(xié)助公安機關(guān)對承租人進行管理,將承租人及同住人的姓名、性別、年齡、國籍(或地區(qū))、常住戶口所在地、職業(yè)、服務(wù)處所、有效身份證等基本情況在《租住臨時人員情況登記表》上進行登記,并定期檢查,人員變動及時變更。

5.1.6 制止租住人利用承租的房屋生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆、有毒、放射性等危險物品,必要時向公安機關(guān)報告。管理處發(fā)現(xiàn)承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的,應(yīng)及時舉報、制止、協(xié)助公安人員將犯罪嫌疑人送往公安機關(guān)。

5.1.7安全員必須熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)租房和空置房情況,作為控制的重點。

5.1.8安全員必須督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的租住人員,遵守管理服務(wù)區(qū)域各項管理規(guī)定,自覺愛護管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施,設(shè)備,遵紀守法。

5.1.9 安全員在巡視時,要留意管理服務(wù)區(qū)域出租屋人不得改變出租屋的用途,嚴禁利用出租屋從事違法犯罪活動。

5.1.10安全員對租住人或商鋪經(jīng)營人員搬運物資出入管理服務(wù)區(qū)域時按《出入口管理辦法》執(zhí)行。

5.1.11保姆、家教、鐘點工、業(yè)主親友及其他相關(guān)人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。

5.2 空置房管理

5.2.1 空置房的鑰匙管理依據(jù)《鑰匙管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.2.2清潔管理

5.2.2.1清潔范圍

主要包括空置房屋的門、窗、地面、屋頂、墻面以及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施等。

5.2.2.2清潔順序

一般應(yīng)遵循由里至外,由上至下的順序操作。

5.2.2.3清潔方法

a、對覆蓋在門體表面的灰塵可采用板刷抹布等進行擦拭;

b、地面可用掃帚清掃后用濕墩布等進行擦拭;

c、窗戶可用板刷和掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土,再用濕抹布、玻璃刷、報紙等擦拭;

d、墻面、頂面可用撣子進行清掃,對有污染的墻面可用細砂紙進行打磨;

e、對于外露的室內(nèi)設(shè)備施設(shè)及管線、開關(guān)等可用抹布進行擦拭;

5.2.2.4清潔標準

a、表面干凈整潔無明顯塵土;

b、無油性類、涂料類等污染;

c、玻璃明亮無明顯污跡;

5.2.2.5管業(yè)部設(shè)專人(空房管理員)定期對空房進行統(tǒng)計,制定清單。

5.2.2.6清潔人員依據(jù)空房清單每月對空置房屋進行打掃至少一次,并注意室內(nèi)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即向上級主管匯報,分析損壞原因并安排維修。

5.2.2.7管業(yè)部主管每月對空置房屋進行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》中。

5.2.3安全管理

5.2.3.1安全部巡視員依據(jù)空房清單每日對空房周邊進行巡視,保證房屋門窗關(guān)閉完好,遇有異常情況及時向上級主管部門匯報,具體參照《安全員巡邏管理辦法》。

5.2.4空置房設(shè)施檢查、防護與維修

5.2.4.1工程人員每月依據(jù)空房清單檢查空房內(nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《房屋設(shè)備/設(shè)施巡查記錄表》中,并判斷是否需要維修,在特殊惡劣天氣過后對頂層空置房屋增加一次檢查,供暖期對所有空置房屋加一次檢查。

5.2.4.2設(shè)施檢查內(nèi)容

a、門、柜是否開裂、開關(guān)是否順暢;

b、設(shè)施設(shè)備的各種配件是否齊全;

c、木地板是否開裂、起鼓、其它門、地、樓口是否過大;

d、天花墻線接口是否開裂,曲腳板是否開裂;

e、衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好,潔具瓷面是否正常無損,瓷磚有否色差、缺損;

f、廚房內(nèi)灶具、排煙系統(tǒng)是否完整,臺面柜門是否完整無損;

g、供暖系統(tǒng)溫度是否正常,有無滲漏等現(xiàn)象;

h、灶具及開關(guān)是否缺損,插頭是否齊全,電視接收插頭是否缺損或失靈;

i、對講、門鈴是否正常等

5.2.4.3維修過程

a、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開發(fā)商及時反饋,并跟蹤維修情況,作好相關(guān)記錄;

b、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,小

區(qū)空房設(shè)施超出保修期則開具《工程維修單》進行維修(采取有償服務(wù))并作好相關(guān)手續(xù)。

c、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,大廈空房設(shè)施進行維修,向工程部主管匯報,由工程部開具《工程維修單》進行維修;

d、維修人員對空置房屋內(nèi)的設(shè)施進行保養(yǎng)、維修,及時填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》;

6.支持性文件

無

7質(zhì)量記錄和表格

第9篇 物業(yè)安全巡邏管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:安全巡邏管理辦法

1.目的

明確安全員在巡邏過程中的方式、方法和需要注意的事項。做好巡邏工作。

2.范圍

適用于公司各管理處安全巡邏管理工作

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負責(zé)對各管理處的巡邏路線進行評估并提出改進意見

管理處經(jīng)理負責(zé)審批巡邏方案,并對巡邏情況進行監(jiān)督。

安全主管(辦)負責(zé)巡邏路線的制定,定期進行檢查、調(diào)整、改變巡邏方式,具體指導(dǎo)和檢查巡邏工作。

安全班長負責(zé)對安全員的巡邏過程和質(zhì)量進行監(jiān)控

安全員按照規(guī)定的巡邏路線圖和巡邏簽到點進行巡邏簽到,如遇特殊情況不能準時簽到需注明原因,經(jīng)班長確認,并對巡邏路線進行保密。

5.方法及過程控制

安全巡邏包括的內(nèi)容:日常巡邏、裝修監(jiān)控、空置房監(jiān)控。

5.1日常巡邏的內(nèi)容

5.1.1安全員在巡邏時,應(yīng)增強險情觀念,全神貫注、細心觀察,適當(dāng)運用身體五官本能感覺,不可忽視任何異常情況和可疑點。

5.1.2樓內(nèi)巡邏時檢查公共設(shè)施有無異常。檢查公共通道、消防通道是否暢通無阻,有無堵塞、臟污等。樓道有無異味和危險品。

5.1.3檢查設(shè)備房周邊有無異味、異常聲音和異?，F(xiàn)象。辦公室、倉庫、資料室和業(yè)主房門、窗戶是否關(guān)閉、上鎖、有無異常。

5.1.4室外巡邏時觀察外墻及外墻附屬設(shè)施有無空鼓、起皮、懸吊物等。檢查采光井是否存在安全隱患。交通干道、廣場、圍欄圍墻是否暢通,是否有缺口或損壞等現(xiàn)象。

5.1.5檢查綠化帶是否有人破壞,娛樂設(shè)施是否安全、牢固,停車場、自行車棚內(nèi)車輛是否擺放整齊。每日交班前對安防設(shè)施進行檢查。

5.1.6在巡邏過程中遇到陌生人或形跡可疑人員進行禮貌的詢問或進行跟蹤盤查和勸阻。

5.1.7及時發(fā)現(xiàn)、報告、處理各種異常情況、可疑情況。發(fā)現(xiàn)和制止各種違法犯罪行為,抓獲各種現(xiàn)型犯罪分子,加強對各種刑事案件、治安案件和災(zāi)害事故的現(xiàn)場保護,疏散人群。平息巡邏中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)事件和各種意外事件。

5.1.8安全員嚴格按照巡邏路線巡邏周期進行巡邏,每天必須保證對所轄區(qū)域巡邏6次以上。

5.1.9安全員在巡邏過程中還需對外包方人員的工作狀態(tài)、服裝規(guī)范、禮節(jié)禮貌等進行監(jiān)控并在《安全員值班記錄表》上予以記錄。巡邏過程中要主動的發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)區(qū)域的雜物,并將情況通知相應(yīng)的管理人員。

5.2裝修現(xiàn)場巡邏

5.2.1巡邏崗須對裝修戶的《裝修許可證》、《裝修工程施工責(zé)任書》進行驗證和張貼檢查,巡查時間為早晨8:00至晚上22:00,每班次巡查次數(shù)不少于1次,并在《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》內(nèi)記錄,《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》須張貼于裝修現(xiàn)場。

5.2.2查驗施工人員有無出入證、證件與所持有人是否相符,有無過期,對已經(jīng)過期的證件要予以沒收并及時通知負責(zé)裝修手續(xù)辦理的崗位或部門。

5.2.3檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無違反《裝修申請表》中所核定的內(nèi)容。如有違反,通知管理處裝修負責(zé)人處理。

5.2.4裝修動火作業(yè)時,必須檢查操作人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實,禁止裝修施工人員在裝修現(xiàn)場生火做飯。

5.2.5對裝修戶的裝修時間進行檢查,天津市規(guī)定的裝修施工作業(yè)時間7時至12時,14時至19時,發(fā)現(xiàn)超時施工者應(yīng)立即制止,督促無留宿證明的施工人員立即離開管理區(qū)域,需留宿的施工人員應(yīng)出具管理處辦理的留宿證明。

5.2.6監(jiān)督施工人員只能使用貨梯或指定電梯及通道進出及搬運材料等,裝修施工人員搬運垃圾按照管理處規(guī)定的時間進行,禁止裝修隊在清運車輛進場前,把垃圾搬出戶外。

5.2.7制止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清運完畢后,檢查清運垃圾的通道和墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或協(xié)助裝修巡查人員處理。

5.3空置房巡查

5.3.1部門安全負責(zé)人應(yīng)及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每天巡邏一次。

5.3.2巡邏崗在巡查時應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,從房屋外部檢查房屋內(nèi)是否有異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異常現(xiàn)象。

5.3.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前檢查空置房屋門窗關(guān)閉,排水暢通。

5.3.4如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有可疑人員時,巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進行盤查控制。

5.4重點部位巡邏注意事項

5.4.1管理處、文件資料室、控制中心、設(shè)備房、倉庫等為重點巡邏部位,非工作人員在非辦公時間未經(jīng)允許擅自進入要害部門,應(yīng)予以制止。

5.4.2每班次至少對要害部門(位)巡查一次,當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時,應(yīng)加大巡邏力度。發(fā)現(xiàn)要害部門(位)有異常時應(yīng)立即向控制中心匯報,隨時與控制中心保持聯(lián)系。

5.4.3巡邏到有危險標識的要害部門(時),應(yīng)注意自我安全保護,碰到陌生人時注意自我安全防范。

5.5惡劣天氣發(fā)生時的巡邏注意事項

5.5.1檢查抗災(zāi)物資的完好與儲備情況。如:水泵、沙袋、應(yīng)急燈等。

5.5.2檢查公共設(shè)施如公共信息欄、廣告牌、燈箱、高腳架等是否牢固。如檢查公共區(qū)域門、窗及顧客陽臺、門窗等部位花盆、雜物擺放情況,要求移到安全位置。下面停放有機動車輛,應(yīng)采取防范措施或報告上級。

5.5.3檢查辦公室、資料室等要害部位門、窗是否關(guān)好,有無雨水進入的可能,特別注意地勢較低的機電設(shè)備防護情況,發(fā)現(xiàn)異常及時通知相關(guān)人員處理。

5.5.4檢查發(fā)現(xiàn)有安全隱患時,立即向監(jiān)控中心或上級報告,并請求派人增援,將損失減少到最低限度。

5.5.5大風(fēng)、暴雨中巡邏應(yīng)佩戴相應(yīng)的保護裝備,如雨衣、雨靴、安全帽等,同時應(yīng)注意自身安全。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a02-01-f1《安全員值班情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a02-01-f2《安全員巡邏簽到表》

第10篇 物業(yè)服務(wù)項目外包監(jiān)控管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:服務(wù)項目外包監(jiān)控管理辦法

1、目的

為服務(wù)項目外包過程監(jiān)控提供指引,提高服務(wù)專項管理水平,保證外包后的服務(wù)質(zhì)量

2、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處對服務(wù)項目外包質(zhì)量的監(jiān)控管理

3、定義

無

4、職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)頻次

品質(zhì)管理部組織設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,評估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

抽查供方服務(wù)質(zhì)量清潔、綠化每季度評估一次;設(shè)備設(shè)施每半年評估一次

每季度至少一次

管理處對設(shè)備設(shè)施、環(huán)境供方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督每月一次

監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量及成本控制情況

定期評估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

監(jiān)督服務(wù)供方消耗我方資源的控制情況清潔每日檢查,綠化、設(shè)備設(shè)施每周檢查。

清潔、綠化每月,設(shè)備設(shè)施每季

持續(xù)

5、過程控制及方法

5.1 總則

5.1.1建立對各類業(yè)務(wù)外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個層次,即管理處依據(jù)合同、公司規(guī)定督促供方和品質(zhì)部對供方進行定期總結(jié)與評估,實施與供方中高層定期溝通

5.1.2物業(yè)公司指定品質(zhì)管理部對業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)控

5.1.3各管理處根據(jù)管理區(qū)域的實際情況,指定一名或一名以上的專人負責(zé)對某項業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控。

5.1.4管理處責(zé)任部門通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評估等方式監(jiān)控供方提供的服務(wù),檢查內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔(dān)相關(guān)費用的)。對不符合要求的現(xiàn)象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標準進行處罰。

5.1.5品質(zhì)管理部每季度對清潔、綠化供方進行評估,每半年對設(shè)備設(shè)施類外包方進行評估,內(nèi)容包括對各項檢查中集中反映的問題、供方曾經(jīng)出現(xiàn)過的較嚴重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量對比、現(xiàn)場抽查情況、目前存在的問題等。

5.1.6對于公司要求的新的管理服務(wù)標準要求,由管理處的有關(guān)人員組織對供方人員進行培訓(xùn)并考核,培訓(xùn)記錄應(yīng)予以保存。

5.1.7客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調(diào)查,外部質(zhì)量機構(gòu)的監(jiān)督檢查,政府各類評比活動等也是對供方進行監(jiān)控的一種方式,也應(yīng)作為對供方進行月度或季度考核的參考。

5.1.8在供方進場作業(yè)前,應(yīng)向管理處提供以下資料:現(xiàn)場操作規(guī)程、現(xiàn)場作業(yè)人員架構(gòu)及基本概況(包括照片1張、身份證復(fù)印件、年齡、聯(lián)系方式等)、作業(yè)人員崗位職責(zé)及分管區(qū)域、作業(yè)時間、工作進度計劃等,并指定與我方直接聯(lián)系人。供方所提供的資料有變動時,應(yīng)及時通知我方。

5.1.9管理處負責(zé)任人組織業(yè)務(wù)主管(辦)會同品質(zhì)管理部,根據(jù)管理區(qū)域的實際情況、顧客的需求等制定適合于本小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量評審細則、檢查標準,作為合同附件。評審細則應(yīng)包含評審及考核方法。

5.1.10除電梯服務(wù)供方提供年度計劃外,其它服務(wù)供方每月28日前提交下月的定期作業(yè)計劃。

5.2監(jiān)控辦法

5.2.1內(nèi)部監(jiān)控

5.2.1.1對供方的監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢。各類檢查涉及人員層級及檢查的深度、廣度有所區(qū)別;

5.2.1.2日檢:管理處監(jiān)控人員每日會同供方現(xiàn)場負責(zé)人對供方服務(wù)質(zhì)量進行一次檢查,并記錄,雙方簽字確認后各留一份。

5.2.1.3周檢:管理處監(jiān)控人員每周會同供方現(xiàn)場負責(zé)人至少對其服務(wù)質(zhì)量進行一次全面檢查,并根據(jù)巡查結(jié)果填寫相關(guān)記錄,雙方簽字確認后各自保留一份。

5.2.1.4月檢:管理處經(jīng)理組織專業(yè)主管、監(jiān)控人員,會同供方項目負責(zé)人、現(xiàn)場工作人員,每月共同對其服務(wù)質(zhì)量進行一次全面檢查和考評。管理處根據(jù)檢查結(jié)果填寫記錄,雙方簽字確認后各自保留一份。月檢結(jié)束后,要對供方進行月度評估,包含當(dāng)月檢查中的不合格項整改情況、服務(wù)達標情況、顧客回訪情況、改進建議等內(nèi)容。

5.2.1.5季檢:品質(zhì)管理部會同管理處經(jīng)理、專業(yè)主管、監(jiān)控人員、供方項目負責(zé)人、現(xiàn)場工作人員,每季度共同對供方服務(wù)質(zhì)量進行一次全面檢查和評估。檢查可采用查閱質(zhì)量記錄、調(diào)查客戶意見、現(xiàn)場抽查等多種方式。品質(zhì)管理部根據(jù)對供方的服務(wù)質(zhì)量檢查情況及管理處每月上報的供方工作評估報告,對供方的服務(wù)質(zhì)量進行綜合評估,內(nèi)容應(yīng)包括該季度各項檢查中曾經(jīng)出現(xiàn)過的較大問題及整改情況、業(yè)主的意見、現(xiàn)場抽查情況、目前存在的問題、對供方的進一步要求等。季度評估報告由品質(zhì)管理部負責(zé)存檔并按管理處進行整理,同時,交一份給管理處存檔,一份給供方存檔。管理處根據(jù)評估報告中匯總的問題要求供方采取糾正措施,并將供方的整改結(jié)果報告公司。品質(zhì)管理部根據(jù)報告內(nèi)容及對供方的現(xiàn)場服務(wù)再驗證,并將結(jié)果匯報公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門,對未按公司要求予以整改的供方,公司將根據(jù)實際情況更換新的供方。

5.2.1.6半年檢:由品質(zhì)管理部每半年組織一次對各管理處的設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,并全面評估。

5.2.1.7根據(jù)各類外包業(yè)務(wù)的特點及合同約定,選擇監(jiān)控頻次。如清潔外包日檢、周檢、月檢、季檢都需做,電梯外包則可不選擇日檢。

5.2.2外部監(jiān)控

5.2.2.1客戶評價:客戶日常投訴;本公司組織的顧客意見調(diào)查等。

5.2.2.2社會評查:外部質(zhì)量審核機構(gòu)的監(jiān)督檢查;優(yōu)秀小區(qū)的驗收檢查;勞動局安檢部門的檢查;集團內(nèi)組織的評比、檢查等。

5.2.3特殊供方監(jiān)控辦法

5.2.3.1對儀器儀表檢測、電氣安全檢測及小區(qū)垃圾外運等由政府部門直接控制的特殊供方,不須定期評估,要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。

5.2.3.2對處于保修期內(nèi)的設(shè)備維保供方,其對設(shè)備進行的定期保養(yǎng)及故障處理,須予以記錄和報告,具體見《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》。

5.2.3.3對提供短期服務(wù)的供方,管理處經(jīng)理安排相關(guān)專業(yè)主管對供方的服務(wù)過程及結(jié)果監(jiān)督檢查。

5.3評審方法

5.3.1管理處每月評審主要以日(周)檢和月檢記錄的不合格項作為評審依據(jù)。不合格包括輕微和嚴重不合格。在服務(wù)合同中應(yīng)確定每日、每月和每季度最高輕微及嚴重不合格數(shù)。

5.3.2管理處每月5日前對清潔、綠化服務(wù)供方的服務(wù)效

果進行總結(jié)評估,每季首月5日前對設(shè)備設(shè)施服務(wù)供方的服務(wù)效果進行總結(jié)評估,填寫《 工作評估報告》,交服務(wù)供方確認,并抄送公司品質(zhì)管理部。評估報告作為是否扣減服務(wù)供方服務(wù)費用的重要依據(jù)。

5.3.3輕微不合格的判定以各類服務(wù)質(zhì)量檢查標準為依據(jù)。

5.3.4嚴重不合格的判定

5.3.4.1清潔服務(wù)

a.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域(指同一單元或方圓10平方米,下同)出現(xiàn)嚴重臟污或同一區(qū)域有三個或以上的保潔項目不到位。

b.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處或以上區(qū)域出現(xiàn)相同項目的不合格。

c.連續(xù)三日檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項目的不合格。

d.在規(guī)定的整改時間內(nèi)未完成整改項目(排除不可抗力)。

e.員工離崗時間超過半小時或當(dāng)值時間內(nèi)干私事。

5.3.4.2消殺服務(wù)

a.連續(xù)兩個月實際消殺次數(shù)低于月工作計劃。

b.白天在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)老鼠活動。

c.一個月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上同類顧客投訴。

d.員工離崗時間超過半小時或當(dāng)值時間內(nèi)干私事。

5.3.4.3綠化服務(wù)

a.在同一周的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處以上區(qū)域出現(xiàn)相同項目的不合格。

b.連續(xù)一個月的檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項目的不合格。

c.在約定的整改時間內(nèi)未完成整改項目(排除不可抗力)。

d.作業(yè)過程中出現(xiàn)因服務(wù)供方原因引起的有效顧客投訴

e.連續(xù)三個月不剪草、草皮雜草面積超過10%或覆蓋率低于90%

f.因養(yǎng)護原因造成的喬灌木枯死

5.3.4.4設(shè)備設(shè)施維護

a.因維護不當(dāng)造成質(zhì)量事故。

b.一個月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上因維護不當(dāng)造成顧客投訴或未及時處理。

c.在規(guī)定的整改時間內(nèi)未完成的整改項目(排除不可抗力和工程遺留問題)。

5.3.5 合同期滿前的評估

5.3.5.1不續(xù)簽合同:合同到期不再續(xù)簽時,應(yīng)在合同期滿前兩個月由管理處進行一次全面的效果評估,填寫《 工作評估報告》,發(fā)送品質(zhì)管理部、財務(wù)管理部備案。

5.3.5.2 續(xù)簽合同:在合同期滿前一個月,由管理處對該項服務(wù)進行統(tǒng)計和分析,按程序報批后續(xù)簽合同。

5.3.5.3如部門需重新選擇服務(wù)供方,須按《招投標管理辦法》進行。

5.4 考核方法

5.4.1環(huán)境類考核方法詳見《環(huán)境外包監(jiān)控作業(yè)指導(dǎo)書》

5.4.2設(shè)備設(shè)施、綠化類考核方法參照清潔類相關(guān)考核細則

5.4.3對項目施工的監(jiān)控與考核

5.4.3.1管理處監(jiān)控人員每天至少一次對施工現(xiàn)場進行檢查,重點檢查是否按施工方案施工;所用設(shè)備工具、施工材料、施工工藝、施工進度、施工質(zhì)量、安全措施、現(xiàn)場標識、現(xiàn)場環(huán)境是否符合要求;有無違反合同規(guī)定等。

5.4.3.2安全員按照安全類體系文件的規(guī)定對施工人員、施工現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查。

5.4.3.3對不按施工方案施工、不遵守管理規(guī)定、施工進度或施工質(zhì)量不符合要求、違規(guī)施工導(dǎo)致顧客投訴等,應(yīng)及時制止、糾正,并依據(jù)雙方合同、管理責(zé)任書等進行考核和處罰。

6 支持性文件

tjzzwy7.4-z01-01-04 《電梯維保監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-05 《環(huán)境外包監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-03-f1《電梯服務(wù)供方服務(wù)效果評估表》

tjzzwy7.5.1-g01-f1《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

第11篇 物業(yè)出入口管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出入口管理辦法

1.目的

對管理區(qū)域出入口進行有效控制,維護管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。

2.范圍

適用于公司各管理處對管理區(qū)域出入口的管理

3.定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負責(zé)對出入口安全管理工作的全面指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查

安全部主管(辦)負責(zé)出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓(xùn)和考核

安全班長負責(zé)出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

安全員負責(zé)出入口安全管理工作的具體實施

5.方法及過程控制

5.1對普通來訪人員的管理

5.1.1管理處根據(jù)各自項目的特點,在確保管理區(qū)域安全的情況下,可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:

a、凡進入封閉區(qū)域的來訪者,必須問明其來意,并與業(yè)主(住戶)取得聯(lián)系,經(jīng)過業(yè)主(住戶)同意,并在《來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進入。離開時,封閉式管理區(qū)域需登記離去時間,

b、 對開放式管理區(qū)域的來訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行為,對形跡可疑的人員,安全員要及時采取妥善的方法進行盤問、控制、確保轄區(qū)安全。

5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無明確探訪對象的外來人員進入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領(lǐng)進入小區(qū)的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對其進入的時間進行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入管理區(qū)域。

5.1.3如來訪人員在業(yè)主(住戶)家停留超時,出入口崗或中心應(yīng)通知相關(guān)崗位核實情況,如發(fā)生異常情況時按照《突發(fā)事件處理程序》處理。

5.1.4管理域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂場地,只為住戶開放,安全員應(yīng)制止外來人員使用,避免其損壞公共設(shè)施,破壞環(huán)境衛(wèi)生。

5.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理,在管理中禁止與來訪人員發(fā)生爭執(zhí)或沖突,如遇勸阻無效時應(yīng)及時通知監(jiān)控中心或上級協(xié)調(diào)解決,同時注意保護現(xiàn)場。

5.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理

5.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進入管理區(qū)域,相應(yīng)崗位的安全員應(yīng)請其出示證件,予以登記,并及時通知管理處負責(zé)人,負責(zé)人接獲此信息后立即致電對方單位核實身份,同時安排人員陪同前往。

5.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對管理區(qū)域業(yè)主房屋進行搜查應(yīng)請其出示本市執(zhí)法部門開具的搜查證,需要查扣業(yè)主物品的應(yīng)請其列出清單雙方簽字認可(確認)。

5.2.3外地執(zhí)法人員進入管理區(qū)域,除上述內(nèi)容外,還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應(yīng)部門的證明,并需登記陪同人員的證件,予以核實后方可放行。

5.2.4執(zhí)行公務(wù)的其他部門的國家公務(wù)員進入管理區(qū)域也須登記,并了解公干的目的,由管理處安排人員陪同前往。

5.2.5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干目的時,當(dāng)值安全員必須及時聯(lián)系管理處經(jīng)理,由經(jīng)理或其指定授權(quán)人視具體情況處理。

5.3物資放行的管理

5.3.1物資搬運時,須到管理處或授權(quán)部門辦理申請手續(xù),申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》,寫明物資名稱、數(shù)量和本人資料,若非業(yè)主本人辦理,須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托,由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名,經(jīng)手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業(yè)主本人聯(lián)系確認,在裝修入伙期間,屬施工方工具材料的可由裝修負責(zé)人或申辦人員辦理,經(jīng)手人須查驗身份證及臨時出入證或業(yè)主委托書。

5.3.2經(jīng)手人還需與管理處出納員核對,追究尚未繳納的各項費用并簽字認可,否則不予辦理物資搬運放行手續(xù)。出納員不當(dāng)班或外出時應(yīng)將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監(jiān)控中心值班人員,由委托人(主管以上人員)簽字認可,手續(xù)完善后方可放行。

5.3.4由安全員核實所搬貨物與申請內(nèi)容是否相符。安全員負責(zé)記錄、核對搬運車輛的車輛牌照號、司機有效證件號、姓名、單位或住址等,并請其簽字,手續(xù)完善后予以放行。

5.4施工人員的管理

5.4.1 所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進出管理區(qū)域。

5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應(yīng)核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應(yīng)到管理處補辦證件或延期后方可進入施工現(xiàn)場。

5.4.4所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修管理責(zé)任書》的內(nèi)容進行操作。如有違章,安全員有權(quán)進行制止。需延時加班的裝修須經(jīng)管理處同意后法可進行。但不得從事噪音過大的裝修項。

5.4.5管理區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工,施工人員應(yīng)在管理處辦理相應(yīng)手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。

5.4.6服務(wù)供方人員進入管理區(qū)域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進入。

5.5公司內(nèi)部人員的管理

5.5.1公司員工憑工牌進入管理區(qū)域,應(yīng)自覺服從安全員的管理,身份核實后,可不做登記。

5.5.2公司員工在管理區(qū)域內(nèi)的各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。

5.6參觀人員的管理

5.6.1所有參觀人員必須經(jīng)過管理處同意后方可進入,同時管理處須派人陪同。

5.6.2引導(dǎo)進入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀,愛護環(huán)境,愛護公物。

5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)?引導(dǎo)自覺遵守公共秩序。

5.6.4請參觀人員在指定范圍內(nèi)活動,按指定路線行走,未經(jīng)允許應(yīng)禁止攝像和照相。

5.7特殊來訪人員(政府領(lǐng)導(dǎo))的管理

5.7.1認真、細致、全面做好接待工作。

5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套,來訪者經(jīng)過崗位時致軍禮。

5.7.3注重儀容儀表,禮節(jié)禮貌,保持良好的崗位形象。

5.8對保險、推銷、發(fā)廣告人員的管理

5.8.1對保險、推銷、發(fā)廣告人員進入管理區(qū)域必須事先與客戶有約,并進行核實、登記后方可進入。

5.8.2可從尊重顧客的角度,采取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行為,如有違規(guī),立即進行糾正或勸其離開管理區(qū)域。

5.8.3對保險、推銷、發(fā)廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時,可對其身份進行驗證或向?qū)Ψ絾挝贿M行證實,如沒有合法身份,可交派出所處理。

5.8.4對每一位外來人員都應(yīng)友善、禮貌的對待,禁止發(fā)

生糾紛與沖突,若出現(xiàn)處理不了的事情,應(yīng)立即上報班長或主管,由班長或主管進行協(xié)調(diào)解決,把糾紛控制在可處理范圍之內(nèi)。

5.9車輛管理:

按照《停車場管理辦法》執(zhí)行

6. 支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-01-f1 《安全員值班情況記錄表》

第12篇 物業(yè)消防管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:消防管理辦法

1.目的

為提高安全消防意識,加強物業(yè)管理區(qū)域的消防管理,保障顧客及公司生命財產(chǎn)安全。

2.范圍

適用于公司消防安全管理工作。

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位 工作職責(zé)

總經(jīng)理公司消防安全第一責(zé)任人。

品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善消防安全責(zé)任制度。

管理處經(jīng)理管理處消防安全第一責(zé)任人,負責(zé)管理區(qū)域防火工作的全面監(jiān)督檢查

安全部負責(zé)人開展安全消防教育、防火檢查,消除火災(zāi)隱患。組織制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實施演練,落實和監(jiān)督本管理處消防工作,完善防火安全責(zé)任制度。

安全員具體負責(zé)組織消防工作的具體實施,定期巡查,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效。

5.方法及過程控制

5.1 總則

5.1.1 消防工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。

5.1.2消防工作在所管轄區(qū)的消防管理機關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)下,執(zhí)行落實有關(guān)消防法規(guī)。

5.1.3 公司任何職員都有維護消防安全、保護消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報告火警、參與滅火工作的義務(wù)。

5.2 消防管理

5.2.1公司各管理處制定管理區(qū)域滅火方案、義務(wù)消防隊架構(gòu)圖,并懸掛于消防控制中心,落實各項防火安全措施,保障轄區(qū)防火安全;

5.2.2消防設(shè)施和器材的配置

5.2.2.1安全部應(yīng)在所管轄范圍內(nèi)建立《滅火器臺帳》、《消防設(shè)施及器材分布一覽表》。

5.2.2.2管理處配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、員工食堂、宿舍、車庫、倉庫、固定崗?fù)さ戎匾课粦?yīng)當(dāng)按規(guī)定配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.3管理處所管轄區(qū)域內(nèi)的商鋪、租戶公司辦公等經(jīng)營性、娛樂性場所應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.4高層大廈每層必須配置不少于兩個2kg級以上的輕便滅火器,多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點。

5.2.2.5管轄區(qū)域內(nèi)裝修施工戶聘用的裝修施工單位應(yīng)達到防火資質(zhì)要求,施工作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.3設(shè)置消防安全標志、消防疏散示意圖

5.2.3.1小區(qū)(大廈)須有首層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于控制中心,圖中應(yīng)標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標并與實際情況相符。

5.2.3.2高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)消防疏散示意圖,各樓層安全出口暢通,安全疏散指示標識應(yīng)統(tǒng)一、清晰、明確。

5.2.3.3管理處應(yīng)根據(jù)管理處需求制定滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防控制中心。

5.2.4消防檢查與預(yù)防

5.2.4.1管理處每月組織人員至少進行一次防火檢查,對消防設(shè)施、器材等設(shè)備進行管理和維護,并填寫《消防設(shè)施及器材檢查表》及時消除火險隱患,將檢查結(jié)果上報管理處經(jīng)理。

5.2.4.2定期檢查煤氣管道、儀表、閥門、和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求,具備使用管道液化石油氣條件的高層建筑,嚴禁使用瓶裝液化燃氣。

5.2.4.3管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須經(jīng)部門經(jīng)理確認方可動工。

5.2.4.4 禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險隱患的物業(yè)場所使用明火,因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提前辦理審批手續(xù),并采取相應(yīng)的消防安全防護措施。

5.2.4.5 施工作業(yè)使用電、氣焊等具有火災(zāi)危險的人員需持有政府有關(guān)部門頒發(fā)的《特種作業(yè)人員上崗證》。

5.2.4.6 管理區(qū)域內(nèi)進行室內(nèi)裝修戶,在需要增設(shè)電氣線路或進行動火作業(yè)時,必須符合安全要求,施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線等。

5.2.4.7在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負責(zé)審批。超過50平方米的由消防機關(guān)審核。

5.2.4.8 舉辦各類集體活動,具有火災(zāi)危害的,管理處應(yīng)落實消防安全措施并至少提前1周上報相關(guān)政府部門。

5.2.4.9 禁止采用不符合國家標準或者行業(yè)標準的消防設(shè)施和器材,定期對消防器材設(shè)施進行檢測,以確保正常有效狀態(tài)。

5.2.4.10嚴格遵守明火、用電作業(yè)規(guī)定,易燃易爆、劇毒等危險品嚴禁進入管轄區(qū),具體參照《危險品管理辦法》執(zhí)行。

5.2.5 消防器材器材維護及檢查

5.2.5.1滅火器材需每月檢查、清潔,并在《消防設(shè)施及檢查記錄表》中予以記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi),擺放整齊,標簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限,按要求進行壓力測試和充裝。滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱,須編制分布清單,列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期,并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗,按分布位置均勻抽查1%,一般保證在5-20條之間,若其中有一條不合格,需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進行試驗,試驗壓力為5kg/cm2,試驗時間為60秒,以后每二年進行一次。

4.2.5.2防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時為消防滅火專用,任何人不得挪做他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標識清晰,油漆完好。

5.3 消防演習(xí)

5.3.1消防培訓(xùn)

5.3.1.1定期對管理處職員工進行消防知識培訓(xùn),義務(wù)消防隊員必須熟知火場避險'三會'即:會報警(119)、會使用簡易滅火器材,撲滅初期火災(zāi)、會組織疏散撤離。

5.3.1.2 每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位的環(huán)境、設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材設(shè)施的具體分布情況。

5.3.1.3每半年各管理處對管理處在職職員工進行一次消防知識考核,積極協(xié)助消防工作機關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo),每半年對小區(qū)(大廈)客戶至少進行一次消防知識的宣傳、普及。

5.3.2消防緊急集合

5.3.2.1消防緊急集合每季度至少進行一次,以安全部人員為主。

5.3.2.2管理處緊急集合的指定地點及所需時間依據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》的相關(guān)要求執(zhí)行。

5.3.2.3準確記錄義務(wù)消防隊員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記

錄。

5.3.2.4緊急集合中不能達到要求的人員,由部門主管負責(zé)制定整改措施,由部門經(jīng)理決定處理意見。

5.3.3消防演習(xí)

5.3.3.1每半年各管理管理處至少組織一次消防實戰(zhàn)演習(xí),演習(xí)必須使用滅火器、消防水帶等。

5.3.3.2安全部負責(zé)人演習(xí)前一周制定演習(xí)方案經(jīng)部門經(jīng)理審批后,報品質(zhì)部備案。

5.3.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并對演習(xí)情況進行總結(jié),記錄在《 演習(xí)計劃及情況登記表》上。

6.支持性相關(guān)文件

tjzzwy7.5.1-a01-08《危險品管理辦法》

tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-04-f1 《滅火器臺帳》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f2 《消防設(shè)施及器材分布一覽表》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f3《消防設(shè)施及器材檢查表》

第13篇 物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理負責(zé)對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作安全部負責(zé)核對顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負責(zé)對ic卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負責(zé)申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。

每季度對ic卡進行統(tǒng)計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責(zé)對電腦管理權(quán)限密碼每季度進行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1 業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。

5.2.2 公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權(quán)內(nèi)容進行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時通知發(fā)卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;

車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進行授權(quán)。

其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6. 支持性文件無7.質(zhì)量記錄表格tjwy7.

5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.

5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.

5.1-a01-03-f 3. 《機動車ic卡辦理通知單》

第14篇 物業(yè)招投標管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:招投標管理辦法

1.目的

規(guī)范服務(wù)及工程項目招投標工作。

2.范圍

適用于公司內(nèi)所有合同金額在$2萬元-$5萬元之間的物業(yè)招標工作,本辦法管理范圍包括:新建土建項目、新購置設(shè)備項目、技術(shù)改造與更新項目、房屋維修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程)、裝修項目、維保工程(電梯、有線電視、安防系統(tǒng)、車閘、清潔、綠化、消殺等)、工服制作、新增服務(wù)項目等。超出權(quán)限規(guī)定及由管理處自行完成的工作不在本招投標管理辦法范圍內(nèi)。

3.職責(zé)

部門/崗位地產(chǎn)出資職責(zé)物業(yè)出資職責(zé)

品質(zhì)管理部受委托項目的招投標工作的協(xié)調(diào)配合組織2萬元以上5萬元以下招投標工作

財務(wù)管理部

標底的測算、費用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作

地產(chǎn)工程管理部組織50,000元以上招投標工作必要時參與工程監(jiān)督及竣工驗收

申報部門受委托負責(zé)10,000-50,000元以內(nèi)招投標工作及具體工程實施參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作;與施工單位擬制施工協(xié)議

4.方法和過程控制

4.1總則

4.1.1公司成立招標工作小組,其組成人員包括:招標申請部門經(jīng)理及專業(yè)負責(zé)人、品質(zhì)管理部代表、財務(wù)管理部代表、法務(wù)人員、地產(chǎn)相關(guān)部門人員(與地產(chǎn)相關(guān)項目)、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。定標時由招標工作小組集體決策。

4.1.2招標權(quán)限界定

4.1.2.1招標預(yù)算總額在二萬元以下,由提出招標申請的部門負責(zé)施工單位選擇,可以不進行招投標,但管理處需進行三家性價比對程序后選擇承包商;

4.1.2.2招標預(yù)算總額在二萬元以上,五萬元以下由物業(yè)公司招投標小組負責(zé)通過招投標選擇施工單位

4.1.2.3招標預(yù)算總額在五萬元以上,由提出施工的管理處為主,品質(zhì)管理部輔助組織相關(guān)資料后,交由地產(chǎn)工程管理部組織進行招投標選擇施工單位。

4.1.3招標應(yīng)采用公開招標或邀請招標的方式,但無論采取何種方式,都必須有三家以上的投標單位參與競標。

4.1.4整個招標過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。

4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容,以保證招標的公正性與效果。

4.2 招標項目的確定

4.2.1各部門根據(jù)工作需要,或是按照公司、地產(chǎn)公司、業(yè)委會等部門的要求,確定擬招標項目。

4.3 地產(chǎn)出資工程招標權(quán)限界定

4.3.1由管理處以書面形式(或郵件)向地產(chǎn)工程管理部提交申請報告,報告應(yīng)詳列原因、工程規(guī)模、費用預(yù)算等,經(jīng)地產(chǎn)工程管理部或地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可進行下一步工作。

a.造價在2000元以下的工程,由地產(chǎn)相關(guān)部門確認審算工程,可以不進行招投標,管理處按公司采購管理程序選擇承包商。

b.造價在2000-50,000元以內(nèi)的工程,經(jīng)地產(chǎn)委托認可,相關(guān)管理處申請招投標工作,品質(zhì)管理部負責(zé)組織招投標工作,地產(chǎn)相關(guān)部門參與定標,報地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批。

c.造價在50,000元以上的工程,由地產(chǎn)公司組織招投標。物業(yè)公司負責(zé)提供相關(guān)招標資料。

4.4招標工作程序

4.4.1招標文件

4.4.1.1制定招標計劃、編制招標文件,提出招標申請的部門/管理處,提出詳細的招標項目、時間計劃、技術(shù)交底、達到的相關(guān)標準、配合等要求,符合招標審算權(quán)限的將招標申請和以上資料合并提出審批,超出招標審算權(quán)限的由招投標小組協(xié)助管理處提請地產(chǎn)工程管理部進行招投標。自審批結(jié)束5日內(nèi)由招投標小組主持編制招標文件并核定標底,以及審查修改標書中的經(jīng)濟條款,招標文件編制完成后進行審批;

4.4.1.2招標文件內(nèi)容:招標文件應(yīng)包括正文和附件,正文包括:投標承諾書、招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、安全防護責(zé)任、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責(zé)任、投標押金 、相關(guān)規(guī)范、投標文件格式、特別約定等,附件包括:相關(guān)圖紙、擬簽標準合同(明確我方要求的全部內(nèi)容)等

4.4.1.3各類招標文件、記錄由品質(zhì)管理部制定示范文本,作為公司該類招標的標準范本。

4.4.2招標信息發(fā)布及投標邀請

4.4.2.1公開招標的項目可以在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹?、網(wǎng)站或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標信息,并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。

4.4.2.2實行邀請招標,由招標申請部門、品質(zhì)管理部從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標單位進行邀請招標。

4.4.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標單位或數(shù)量不夠,應(yīng)由相關(guān)部門推薦,再組織進行考察,考察合格后方可選為投標方,并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。

4.4.3 發(fā)標

4.4.3.1招標文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場勘察由品質(zhì)管理部組織,招標申請部門、財務(wù)管理部、法務(wù)人員參與。

4.4.3.2公開招標的項目,要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查,審查合格的投標單位方可發(fā)放招標文件。

4.4.3.3招標現(xiàn)場答疑由招標申請部門負責(zé)做好記錄工作,該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標單位。

4.4.4開標

4.4.4.1招標文件應(yīng)規(guī)定:投標單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標文件送交品質(zhì)管理部,投標截止日期之后,原則上不再接受任何投標文件。

4.4.4.2標書必須密封加蓋公章,開標前任何人不得擅自打開標書。

4.4.4.3品質(zhì)管理部主持開標工作,開標工作應(yīng)集體在場,現(xiàn)場拆封,該過程和內(nèi)容由招標申請部門作好記錄并填寫《開標記錄表》,參加開標的全體人員簽字確認。

4.4.5 評標和定標

4.4.5.1開標后,招標小組成員對各投標書內(nèi)容進行分析評比(與投標單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標)

4.4.5.2 評標人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù),對自己提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。

4.4.5.3 評標應(yīng)以滿足招標文件要求為依據(jù)。定標原則為:

a.能滿足招標文件的實質(zhì)性要求,并經(jīng)評審其投標價格是合理低價。

b.同等條件下,原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標方優(yōu)先中標。

4.4.5

.4 下列情況須重新招標:

a.發(fā)現(xiàn)投標單位相互串通投標。

b.投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假,騙取中標。

c.投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標。

d.開標后,發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意(如各標價均高出標底價,不在合理報價范圍之內(nèi))。

4.4.5.5 整個評標定標過程須作好記錄,全體參加評標人員簽字確認。

4.4.5.6 確定中標單位后3天內(nèi),品質(zhì)管理部向中標單位發(fā)出中標通知函,并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。

4.4.6 簽訂合同

4.4.6.1由招標申請部門參照合同范本擬定合同,按權(quán)限報公司相關(guān)部門審批,必要時由地產(chǎn)成本管理部和法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標單位對其內(nèi)容和條款進行確認后簽訂正式合同。

4.4.6.2 中標單位投標文件應(yīng)做為合同附件隨合同存檔,其它投標單位資料品質(zhì)管理部歸檔保存

4.4.7 招標文件管理

4.4.7.1所有招標文件統(tǒng)一編號,編號形式為'v-__-__&&','v'表示'__','__'表示項目簡稱,'__'表示年號,'&&'表示序號。

例如

城花:v-ch-0501 都花:v-dh-0505

新城:v-_c-0508 世貿(mào):v-sm-0512

5.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-02-f1 《開標記錄表》

tjzzwy7.4-z01-02-f2 《開標評審表》

tjzzwy7.4-z01-02-f3 《開標成果審批表》

第15篇 物業(yè)停車場管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:停車場管理辦法

1.目的

為了確?？蛻糗囕v停放的安全,保證車場內(nèi)車輛停放整齊有序。

2.范圍

適用于各管理處對車輛的有效管理。

3.定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負責(zé)安全管理工作的全面指導(dǎo)、檢查、督促和考核

安全主管(辦)負責(zé)安全管理工作的具體組織、落實、建議和培訓(xùn)

安全班長負責(zé)車場管理的具體實施及監(jiān)督指導(dǎo)

安全員負責(zé)引導(dǎo)機動車輛停放、存放、檢查和進出登記

5、方法及過程控制

5.1車場管理

5.1.1小區(qū)內(nèi)停車場屬小區(qū)內(nèi)客戶專用停車場,外來車輛進入時,出入口安全員要填寫《車輛出入登記表》和《 來訪人員情況登記表》后方可以放行。

5.1.2車輛行進小區(qū)入口崗時,安全員應(yīng)示意來車減速或停車,并迅速發(fā)放機動車輛出入卡。

5.1.3當(dāng)車主接過機動車輛出入卡后,示意車輛駛?cè)胪＼噲龌蛐^(qū)。核對車輛相關(guān)資料后填寫《車輛出入登記表》后放行。

5.1.4安全員要對進入小區(qū)車輛進行車輛外觀檢查,如有劃傷等,應(yīng)及時知會車主,并在《車輛受損記錄表》上記錄。

5.1.5對于進入小區(qū)停車場的車輛,停車場安全員應(yīng)引導(dǎo)車輛停放在停車位上,不得堵塞消防、進出通道以及固定停車位。若出現(xiàn)異常情況,安全員應(yīng)立即通知上級領(lǐng)導(dǎo)進行處理。

5.1.6對要收取臨時車位費的車輛須按停車場收費標準進行收費并向車主提供相應(yīng)的停車發(fā)票,嚴禁收費不給發(fā)票的行為,一經(jīng)查出,一律按貪污票款處理。

5.1.7對收取的停車費,每天由班長上繳管理處出納,必須作到票款相符。

5.1.8安全部負責(zé)人每月應(yīng)與管理處ic卡發(fā)放負責(zé)人核對一次車輛磁卡發(fā)放情況和停車費的賬目。

5.1.9車場內(nèi)車輛發(fā)生交通事故,如有傷者,安全員應(yīng)立即救護并保護現(xiàn)場,并報告有關(guān)執(zhí)法部門進行處理。

5.1.10車場內(nèi)車輛若發(fā)生故障,不影響車場正常使用的小型維修,可在車場內(nèi)進行,維修完畢后應(yīng)清理周圍衛(wèi)生,其它維修禁止在車場內(nèi)進行。

5.1.11進入小區(qū)的車輛由出入口崗或車場崗對車輛的外觀進行察看有無明顯缺陷(牌照、擋風(fēng)玻璃、反光鏡)等,若有缺陷須在《車輛受損記錄表》中做好記錄,對受損部位拍照存檔,并通知車主確認。車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況,安全員應(yīng)立即通知管理處前臺或監(jiān)控中心,由其通知車主進行檢查并處理,若通知不到車主須通知安全主管處理,并安排保潔員進行清理。

5.1.12嚴禁任何車輛在停車場內(nèi)進行試剎車或練習(xí)駕駛的行為。

5.1.13因車主直接原因造成車場內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備損壞時要立即上報設(shè)施、設(shè)備主管以上人員到場處理,根據(jù)損壞情況與車主明確責(zé)任,賠償損失。

5.1.14發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員進入車場要及時密切關(guān)注,若有緊急情況按《突發(fā)事件處理辦法》進行處理。

5.1.15因安全員直接原因造成車場內(nèi)車輛損傷或丟失,追究安全員責(zé)任。

5.1.16安全員走近距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離時,禮貌地向車主收回機動車輛出入卡,快速核對車牌號、進入時間和值班人員的簽字(在人、車、證核對正常情況下,應(yīng)盡可能減少車輛在崗位處的停滯時間),然后再填寫《車輛出入記錄表》。

5.1.17車輛在晚24:00至凌晨5:30、雷雨天晚23:00至凌晨6:00駛出小區(qū),安全員必須對駕車人的有效證件進行核對并如實填寫《車輛出入登記表》,方可放行。

5.1.18對回收的機動車輛出入卡應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失。每日由當(dāng)值班長負責(zé)對《車輛出入登記表》進行整理,每月上交到管理處指定的資料室進行存檔,并對《車輛出入登記表》進行抽查核實,過了公司規(guī)定存檔期,再進行統(tǒng)一銷毀。

5.1.19對進出車輛必須檢查一輛放行一輛,嚴禁在未辦理手續(xù)將道閘打開,以免給不法分子可乘之機或?qū)е聸_崗行為發(fā)生。

5.1.20在車流量高峰期應(yīng)增加崗位人員,加快車輛流通速度,防止大量車輛滯留,有條件的管理處應(yīng)盡可能考慮進出口分流,并做好相關(guān)提示。

5.2摩托車及非機動車輛管理

5.2.1在管理區(qū)域內(nèi)劃定區(qū)域或指定地點存放摩托車及非機動車,并在入口處設(shè)立標識禁止無牌摩托車進入管理區(qū)域。

5.2.2要求進入管理區(qū)域的摩托車及非機動車必須按指定位置存放,不得占用機動車的停車位,并在車輛集中停放部位設(shè)置防盜提示。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-02-f1《車輛出入記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-02-f2《車輛受損記錄》