前期管理工作15篇

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：56

前期管理工作

第1篇商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作

商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作

物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。

總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:

施工期物業(yè)管理

設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

其他前期準備工作

前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

1 施工期物業(yè)管理工作

1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;

1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等;

1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調(diào)改進;

1.4 對影響大廈功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。

2 設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

在設施設備調(diào)試期,__將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:

2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預埋等;

2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;

2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報發(fā)展商。

2.4 參與設備的調(diào)試

將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設施設備的性能、結(jié)構、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。

3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

3.1 大廈工程竣工驗收

__工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。

3.2 物業(yè)接管驗收

物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內(nèi)容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。

3.3 現(xiàn)場驗收主要項目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設備及管理用房、信報箱等。

c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統(tǒng)等。

e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;

g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。

3.4 資料交接

a. 產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

3.5 其他交接

a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。

b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。

c. 公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

3.6 接管驗收注意事項

a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等

類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。

c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。

4 其它前期準備工作

4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)__室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。

4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

4.3 消防及安全管理前期介入

大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。

4.4 外部公共關系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在__全面啟用前,與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。

4.5 客戶全面進駐準備

在__大廈客戶全面進駐之前,__將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。

5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

5.1 人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,__管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

a. 施工期人員安排及職責

成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由__副總經(jīng)理擔任,組員4人,包括__管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴__施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調(diào)查摸底,制定出具體的__《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。

派長駐__施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

b. 設備調(diào)試期人員安排與職責

成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設備調(diào)試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結(jié)構、參數(shù)等,編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。

c. 接管驗收前3個月人員安排與職責

接管驗收前3個月,__派往__的7名管理骨干將全部到位,負責__物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

此階段__將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂__《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。

接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。

5.1 工作進度

根據(jù)__實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。

__大廈前期介入工作進度表表 1

月份項目

5月底6~9月10月初11月底12月底

簽定《物業(yè)管理委托合同》

施工管理方的初次會晤

熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設施設備的調(diào)試

盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案

竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)

物業(yè)各種資料交接

返修、復驗及試運行

清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布

準備迎接全面進駐

物資裝備的準備

外部公共關系的建立

全面進駐并開始正式運行

第2篇待接管物業(yè)管理前期準備工作程序

物業(yè)管理公司程序文件

待接管物業(yè)管理前期準備程序

1.目的

規(guī)范物業(yè)管理前期準備工作,為入伙做好充分準備。

2.范圍

適用于公司待接管物業(yè)項目。

3.職責

3.1分管總經(jīng)理助理負責物業(yè)管理前期準備的組織工作。

3.2房產(chǎn)后勤管理部負責前期介入移交手續(xù)的辦理。

3.3總經(jīng)理辦公室負責物業(yè)管理合同的評審,標識制作。

3.4人力資源部負責人員編制確定、人員招聘及入職培訓工作。

3.5財務管理部負責各類收費項目及標準的核定。

3.6品質(zhì)管理部負責各項規(guī)章制度及入伙資料的審核。

3.7新建管理處經(jīng)理負責相關各項工作的籌備和實施。

4.方法和過程控制

4.1房產(chǎn)后勤管理部前期準備工作

4.1.1向新建管理處移交前期介入相關資料,保證前期介入資料的完整性。

4.1.2負責與新建管理處對環(huán)境、安全、設備維護等工作的移交。

4.1.3負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核。

4.1.4負責新建管理處交通運輸工具的調(diào)配工作。

4.2總經(jīng)理辦公室前期準備工作

4.2.1負責新項目委托管理合同的評審,報總經(jīng)理簽定。

4.2.2負責新建管理處員工工作服的訂制。

4.2.3負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。

4.2.4負責新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布置及展板的設計、制作和擺放。

4.3人力資源部前期準備工作

4.3.1負責在入伙前三個月正式下發(fā)管理處成立的文件。

4.3.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制,并確保管理人員及專業(yè)技術人員入伙前三個月到位,安全員、保潔員提前一個月到位。

4.3.3負責新建管理處人員的招聘、入職培訓及考核。

4.4財務管理部前期準備工作

4.4.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算,經(jīng)總經(jīng)理審批后納入委托管理合同。

4.4.2負責新項目各項服務收費標準的審定。

4.4.3負責管理處接管物業(yè)入伙前清潔費用的審定。

4.4.4負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。

4.4.5負責監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。

4.5品質(zhì)管理部前期準備工作

4.5.1負責質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫相關作業(yè)指導文件。

4.5.2負責提供有關物業(yè)管理行業(yè)的相關法律法規(guī)、行政規(guī)章等資料。

4.5.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。

4.5.4負責審核各項規(guī)章制度及入伙資料。

4.5.5負責審核保安器材、檢測儀器儀表、清潔綠化用品及各類工具等物資的采購申請。

4.5.6協(xié)助新項目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。

4.6新建管理處經(jīng)理前期準備工作

4.6.1負責擬定入伙工作計劃時間表,包括:工作內(nèi)容、負責人及完成時間等,并報分管總經(jīng)理助理審批。

4.6.2負責內(nèi)部管理運作相關工作:

a.編制管理處組織結(jié)構、各崗位職責,報人力資源部審核、分管總經(jīng)理助理審批。

b.物資的采購:根據(jù)《物業(yè)管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括:

a.辦公用品:家私、各類文具等。

b.辦公設備:打印機、電話、復印機、傳真機、空調(diào)、電視機、音響等。

c.后勤服務設施:食堂、宿舍用品、用具等。

d.網(wǎng)絡設備:電腦等。

e.清潔及綠化設備和工具:洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。

f.安全設備:對講機、電警棍、手電筒等。

g.加工維修設備工具:萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

c.根據(jù)物業(yè)實際情況,完善閉路監(jiān)控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。

d.指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項費用,以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。

4.6.3負責對外公共關系的建立及有關證照辦理:

a.與政府有關部門建立良好的公共關系,包括:自來水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務、派出所、街道辦事處、居委會等。

b.辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證、收費許可證等。

c.辦理本物業(yè)停車場的驗收及營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證、收費許可證等。

d.配合項目部辦理用水、用電指標的申請、水電抄表到戶、電話、有線電視、煤氣、通郵、網(wǎng)絡等的開通手續(xù)。

4.6.4將《入住指引》、《業(yè)主(住戶)資料卡》于入伙前十天交地產(chǎn)公司,與《入伙通知書》一并發(fā)放業(yè)主。

4.6.5負責入伙前一周準備好入伙應備資料,包括:

a.《入伙流程》

b.《委托銀行代收款協(xié)議書》;

c.《業(yè)主公約》;

d.《業(yè)戶手冊》;

e.《前期物業(yè)管理協(xié)議書》

f.《房屋交付驗收表》;

g.《常規(guī)服務項目表》

h.水、電、氣、有線電視開戶申請資料;

i.防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣(包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等);

j.房內(nèi)配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡;

k.房間設計平面圖(含水電走向);

l.其他與業(yè)主相關資料。

m.現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識。

n.所有'入伙資料'的填寫樣本。

4.6.6進行入伙模擬演練,檢驗入伙流程、資源配置等準備工作是否充分。

5.支持性文件

vkwy7.3-g01《物業(yè)管理策劃階段工作程序》

vkwy7.2.2-z01《合同評審程序》

vkwy7.4-z01《采購管理程序》

第3篇太陽城物業(yè)管理前期介入籌備工作計劃

太陽城物業(yè)管理前期介入與籌備工作計劃

_確定物業(yè)管理費收費標準

順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,針對項目實際情況,以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算,為順馳水藍確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。一旦順馳水藍確定收費標準后,順馳物業(yè)將與當?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關系,確保在最快的時間內(nèi),通過申報審批程序,并最終獲得批準。

_安排和招聘管理人員

順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項目任職,只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在順馳物業(yè)工作了一段時間,因此,在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構,熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達到較高的管理水平。

_完成物業(yè)管理人員入職培訓

順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構。在人員到位后,順馳物業(yè)利用各種培訓手段,對所有的員工均進行生態(tài)化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓;對不同的專業(yè)人員,進行崗位技能培訓,使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識,確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。

_準確各種物品和裝備

順馳物業(yè)按順馳水藍批準的物業(yè)管理啟動預算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設備、工具和維修用品等。此外,順馳物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務信箱軟件,以隨時保持與總部的聯(lián)系。

_參與設備調(diào)試和驗收

順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員,參與設備設施的調(diào)試驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設備操作和維護保養(yǎng)制度,為順利驗收和接管做好各項準備工作。

_提供施工現(xiàn)場安保服務

施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍的要求,在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場,協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設施設備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。

_確保物業(yè)管理各種方案

順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設施等情況,制定一系列適合太陽城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標方案》、《工程設施維修保養(yǎng)方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。

_制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度

順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實際情況,結(jié)合國家和有關物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供順馳水藍制訂正式的《物業(yè)管理公約》。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。

_完成物業(yè)保險工作

對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預見的風險一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗,將通過市場公開招標方式,辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責任險。

第4篇項目工程安全管理前期準備工作

工程項目安全管理前期準備工作

1、依照國家法規(guī)規(guī)章、規(guī)定編制安全管理制度,落實責任制。針對工人素質(zhì)、文化程度編制職業(yè)健康安全技術操作規(guī)程。

2、配備經(jīng)培訓考核合格、持證的管理、執(zhí)行和檢查人員。

本工程指派一名安全主任對工程項目進行總體策劃控制管理,多名專職安全員結(jié)合現(xiàn)場分區(qū)的特點分別管理,組成強有力的工程總承包安全施工管理部;土建工程、機電安裝工程、裝修裝飾工程等專業(yè)工程,根據(jù)施工情況、難度、安全隱患的可發(fā)生頻繁程度,分別配置不少于兩名專職安全員。為了充分發(fā)展總承包管理的特點,其他分包專業(yè)工程單位必須安排2人以上的兼職安全員進行配合管理。

3、制定施工職業(yè)健康安全技術并設置相應的各類安全防護設施。

4、配置臨時安全用電技術及防觸電措施,消防器材及設施按規(guī)定要求配置。

5、配備各類建筑施工機械的限位、過載、避雷等安全裝置,并齊全、有效。

6、配備必要的安全檢測工具(測定扣件緊固的力矩扳手、風速儀、接地電阻測試儀等)。

7、分階段編制安全生產(chǎn)活動經(jīng)費實施計劃。

第5篇物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-4

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(4)

第四節(jié) 驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內(nèi)容:

a) 物業(yè)接管驗收項目清單;

b) 小組人員分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統(tǒng)驗收證明;

i)消防系統(tǒng)驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網(wǎng)竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b) 供水、供電情況;

c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);

d) 智能化設備情況;

e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a) 給排水系統(tǒng);

b) 供電系統(tǒng);

c) 燃氣系統(tǒng);

d) 空調(diào)系統(tǒng);

e) 消防系統(tǒng);

f) 通訊系統(tǒng);

g) 安防系統(tǒng);

h) 電梯系統(tǒng);

i) 園林綠化系統(tǒng);

j) 道路、照明系統(tǒng);

k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。

d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。

g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業(yè)預驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工

程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖

第6篇地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務指引書

地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務指引書

1、目的

以內(nèi)部市場化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。

2、適用范圍

適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。

3、職責

3.1物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。

3.2物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。

3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。

4、原則

4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權,理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。

4.2在業(yè)務關系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程,按照內(nèi)部市場化原則,明確雙方責、權、利,在此基礎上理順雙方的人、財、物關系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體,在各項具體業(yè)務上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。

4.3地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費標準進行結(jié)算。

5、定義

5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。

5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向地產(chǎn)公司提出建設性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。

5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的,視為房屋已交付使用。

5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前,物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。

5.5物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對相關設施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。

5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔,以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。

6、方法和過程控制

6.1項目前期介入

6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項目缺陷,在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設性意見。

6.1.1.1規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會,說明相關設計內(nèi)容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。

6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。

6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》,所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門,由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。

6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務;客戶的接待咨詢服務;對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作;加強樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。

6.1.1.4.1在營銷過程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。

6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照《物業(yè)服務前期介入委托合同》(附件一)進行。

6.1.2項目前期介入階段,地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議,召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。

6.1.3項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(參考標準:按前期介入項目建筑面積計算,每平方米2~4元)。

6.2前期物業(yè)管理階段

6.2.1前期物業(yè)管理服務合同:

6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前,按照相關法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》。

6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》,明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。

6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗收之前,物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案,該方案是對管理服務工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務內(nèi)容、管理服務標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。

6.2.3物業(yè)管理費測算

6.2.3.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。

6.2.3.2物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平,確保物業(yè)管理項目(含分期開發(fā)項目)收支平衡,原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。

6.2.4項目開辦費

6.2.4.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算

時,將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。

6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(參照標準:按接管面積計算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。

6.2.5管理用房提供:

6.2.5.1地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。

6.2.5.2管理用房的標準,當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應按照項目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計)向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。

6.2.5.3地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要,可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中,須確保通風、噪音應達到國家住宅房內(nèi)標準。

6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案,報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔,裝修標準:按照實際提供的建筑面積計算,不低于每平方米500元。

6.2.6保潔開荒

6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任,地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。

6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔.

6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)

6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制,成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔,具體包括:現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。

6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等)報地產(chǎn)公司審核,費用由地產(chǎn)公司承擔.

6.2.8售后服務

6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內(nèi)的返修以及完善責任,此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)

6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實,應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權對施工方的服務質(zhì)量進行評估和扣罰。

6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標準按照《保修協(xié)議書》相關內(nèi)容執(zhí)行。

6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。

6.2.9空置房管理

6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。

6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查,必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費用由地產(chǎn)公司承擔,具體收費標準由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。

6.3其他

6.3.1代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關財務管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產(chǎn)公司承擔,此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。

6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設施的開戶費用,地產(chǎn)公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務操作。

6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差,如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實際存在的收支價差和量差,應由地產(chǎn)公司承擔補差責任。物業(yè)公司應至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關部門。

6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時,應充分征求物業(yè)公司意見。

6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務合同》范圍的承諾,雙方應在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應由地產(chǎn)公司承擔責任。

7、相關文件

《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》

《前期物業(yè)服務合同》

《保修協(xié)議書》

第7篇搞好線損管理必須做好的幾項前期工作

一、建立和完善各級電量考核體系。以實現(xiàn)分壓、分線、分臺區(qū)統(tǒng)計電量為目的，必須在各個電壓等級、各條線路、各臺配變電壓器總路安裝電能計量表計，用以計量各級電量。將各變電站來電側(cè)總路表計定為一級考核表；變電站各條出線總路表計定為二級考核表；各條出線上配電變壓器總路表計定為三級考核表；各用電客戶表計定為末端表計，末端表計所計電量即為用電量。按這一體系，一級考核表與二級考核表之間形成的電量差即為變電站損耗；二級考核表與三級考核表之間形成的電量差即為主干線線路損耗；三級考核表與用電量之間形成的電量差即為末端線損，這部分線損將是各供電企業(yè)應該重點管理的對象。

二、配合電量考核體系分類整理營銷基礎資料。根據(jù)所建立的電量考核體系，重新對各用電客戶檔案資料進行分類整理，尤其對于計費卡信息要分配電臺區(qū)與現(xiàn)場實際核實無誤后，將屬于同一個配電臺區(qū)的客戶抄表卡歸集在一個抄表本中，每月?lián)私y(tǒng)計各配電臺區(qū)的用電量，并與三級考核表對比分析計算末端線損。同時，將各專變客戶電能表與公變考核表分線路進行資料、數(shù)據(jù)歸集，以此計算主干線線損。為了保證線損數(shù)據(jù)的準確性，資料分類歸集必須徹底、準確，確保不發(fā)生串線路、串臺區(qū)的現(xiàn)象；同時，還必須要求抄表人員排定每條線路、每個臺區(qū)中各用電客戶抄表時的抄表路線、時間，并長期固定下來，以提高線損數(shù)據(jù)的時效性和分析價值。

三、合理確定各級考核體系的線損率水平。要組織人員開展好理論線損計算工作，分析計算各級電量考核體系的理論線損率，將理論線損率與以往年份的實際線損率進行對比分析，找出產(chǎn)生差距的各種原因，并分析這些原因各自對線損的影響程度，分類排序后剔除當前不能解決的影響因素和影響程度較小的因素，即可看出降損的主要工作方向和降損的空間大小，從而確定出符合本企業(yè)當前實際管理水平的一個合理的線損率。

第8篇物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-1

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(1)

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入

規(guī)劃設計階段包括:

物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設計評估的程序:

1.地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。

2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等)。

4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。

7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。

11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

項目規(guī)劃設計分類評估要點:

1.安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。

d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。

2.消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車道設置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。

c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。

3.交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調(diào)整),便于停放。

d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。

4.生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標供參考)

5.設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用

節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平

臺系統(tǒng)。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。

g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

c)室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相

d)鄰時,應采取安全隔離措施。

e)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

f)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應靠近室內(nèi)機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調(diào)的要求。

h)如使用小型中央空調(diào),層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

i)室內(nèi)各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

9.綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

14.新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

15.管理成本測算

a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。

16.與相似典型項目的比較

a)相似點

b)差異點

c)優(yōu)勢

d)劣勢

第9篇某住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

1、全面了解小區(qū)公共用電、用水量,及小區(qū)照明布線情況,是否分組布線(分組布線:就是小區(qū)同一條線路上公共照明采用兩組線路控制,以便于在夜間不需要太多照明需求時,適當?shù)年P閉部分照明,常采用的布線方式為單、雙數(shù)控制布線;公共用水:住宅物業(yè)的綠化面積一般較大,夏季日常灌溉用水量較大,江河邊常采用就近取水,另一種方式是在小區(qū)適當?shù)奈恢迷O置蓄水池,收集屋面水,通過水泵加壓來供應綠化灌溉用水)?？傊?物業(yè)公司要從節(jié)能降耗入手,做好小區(qū)日常運行開支控制;

2、小區(qū)的安全問題。有無陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設施設備。如果說小區(qū)內(nèi)存在上屬隱患,物業(yè)公司必須建議發(fā)展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加裝護欄,并在護欄內(nèi)側(cè)種植木瓜子樹(帶刺類植物),一定要確保萬無一失,不可有僥幸心理;

3、前期物業(yè)管理,物業(yè)公司要將重點工作放到小區(qū)已完工遺留問題的處理上。交房前,物業(yè)公司要組織專業(yè)人員對發(fā)展商已完工項目進行試驗收,要有雞蛋里找骨頭的精神,對業(yè)主負責,同時也是對發(fā)展商負責,盡最大可能在交房時業(yè)主找不出問題;

4、將試驗收發(fā)現(xiàn)的問題上報給發(fā)展商工程部,有必要的話也上報給發(fā)展商行政部備案,并督促發(fā)展商工程部解決,要有釘子精神,要有不完成誓不罷休的架勢,當然,對事實客觀成在且不屬于質(zhì)量方面的問題,物業(yè)公司相關人員必須具備說服業(yè)主的理由;

5、在小區(qū)內(nèi)加強物業(yè)管理條例及相關法律的宣傳,讓購房業(yè)主更多的了解物業(yè)管理知識、什么是物業(yè)管理業(yè)主應該怎么做具有什么權利、責任和義務為以后物業(yè)管理工作的開展墊定基礎;

6、利用小區(qū)業(yè)主裝修資源,出租小區(qū)部分位置,收取一定的租賃費,收費標準不限,當然能收得越多越好。

第10篇物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗收與接管驗收

1.1竣工驗收

當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后,達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志,也是對工程項目的設計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。

1.2接管驗收

接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產(chǎn)權分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001

2.接管驗收的作用

接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務和責任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。因此,物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋嗔ΑＲ环矫婵紤]質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權利和義務的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務和權利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設,減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。

3.物業(yè)接管驗收的程序及條件

3.1接管驗收程序

3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收;

3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;

3.1.3接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;

3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗收的條件

新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件:

3.2.1建設工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。

3.3物業(yè)接管驗收應檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權資料:

a)項目批準文件;

b)用地批準文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報告;

c)工程合同及開、竣工報告;

d)工程預決算;

e)圖紙會審記錄;

f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗收證明書;

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;

n)供水、供暖的試壓報告。

3.4驗收的組織

3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。

3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗收程序

4物業(yè)接管驗收的標準

在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目:

4.1主體結(jié)構:

4.1.1地基基礎的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構的開裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構應結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構工程施工及驗收規(guī)范)中的有關規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應抗震設防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設計規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術規(guī)范)的有關規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;

4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強電:

4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;

4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅,應設置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時應符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設,地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應平穩(wěn),運行時無較大震動;

4.7.6消防設施必須符合gbj16-87(建筑設計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支、吊架應牢固;

4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈;

4.9.2化糞池應按排污量合理設置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風道應暢通,無阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設計要求;

4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。

5.1交接雙方的責任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應由接管單位會同建設單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。

5.1.4新建房屋從驗收之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學習班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設備驗收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來

管理處收樓,并繳付有關費用

第11篇水電建設應重視前期的設計管理工作

水電建設管理的核心是項目效益，效益靠電力市場的需求，低工程造價和縮短工期來實現(xiàn)。而光靠施工建設期來努力是不的，因為設計原則、技術參數(shù)、案的確定都是在項目的前期工—預可研、可研階段就確定，也就是說水電項目的基本輪早在前期設計工作中就已形成，到建設施工和生產(chǎn)運行中發(fā)現(xiàn)問題，要糾正十分困難。水電建設項目要取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，加強前期設計管理工作尤為重要。

1水電建設前期工作存在的問題

1.1當前水電的建設需兼顧防洪、航運、灌溉、環(huán)保等多方面的社會效益，發(fā)電僅僅是其中的一方面。但行業(yè)部門不愿合理分擔相應投資，使水電項目效益在前期工作階段易處于被動、不利的境地，對投資者缺乏吸引力，也不同程度反映出有關綜合管理部門協(xié)調(diào)工作的不到位。1.2水電站的裝機、單機容量的規(guī)劃設計規(guī)范原則還不適應廠網(wǎng)分家、電廠獨立經(jīng)營、競爭上網(wǎng)的電力市場要求。在前期設計中追求理想的水能經(jīng)濟指標，水能利用率取值過大，使電站在并網(wǎng)運行后與設計的水能經(jīng)濟指標相差甚遠，以致影響投資效益。

1.3建設資金運作測算單一，財務評價抗風險能力差，對投資者、經(jīng)營者決策指導作用較弱。

1.4前期工作費用緊張，到位嚴重滯后，不少項目深度勘測工作缺乏科學客觀的檢查手段與核定方法，使某些項目的地質(zhì)問題，在前期工作階段暴露不充分或者認識不足，造成因地質(zhì)原因影響工期與造價的情況時有發(fā)生。

1.5水電設計工作未引入競爭機制。投資者對水電前期工作的原始資料、研究成果并不享有知識產(chǎn)權，由于沒有引入招投標機制從而產(chǎn)生設計部門為業(yè)主服務的觀念淡薄。

1.6水電建設的移民安置工作停留在補償安置上，沒有深入細致的進行開發(fā)性安置與后期扶持項目實施規(guī)劃的研究，達不到穩(wěn)定移民的目標。

2加強水電建設前期設計管理工作的思考

云南電力集團公司為推進云南水電的開發(fā)，在有關部門的幫助與支持下，積極籌資、貸款參與前期工作，并本著尊重前期工作管理的歷史與慣例，充分發(fā)揮與調(diào)動各部門的積極性，妥善協(xié)調(diào)和處理好有關籌資方關系的原則，積累了豐富的水電前期設計管理工作經(jīng)驗。但從規(guī)范前期設計管理工作看，還應進一步做好以下幾個方面的工作。

2.1 規(guī)范水電建設前期管理工作

水電前期工作目前分為河流的流域與河段規(guī)劃，項目的預可研、可研等階段。這些工作的管理在我國經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌中，必須把政府、行業(yè)、企業(yè)三者行為的關系，恰當?shù)剡M行分離，并逐步到位。流域和河段規(guī)劃，主要是解決開發(fā)方式，資源的綜合利用，經(jīng)濟與社會效益的體現(xiàn)，以及行業(yè)間的統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)平衡，保護投資者合法、合理的權益，都是政府部門的職責，應由政府綜合管理部門為主導進行管理，相關行業(yè)主管部門配合，企業(yè)積極參與，這也與目前規(guī)劃工作經(jīng)費的來源為財政開支與行業(yè)專項費用相一致。

項目的預可研和可研階段是在規(guī)劃基礎上，結(jié)合項目而開展工作，這時資金來源，轉(zhuǎn)入以行業(yè)、企業(yè)或開發(fā)公司投入與融資。從目前情況看，不論是規(guī)劃或是預可研、可研的任務只能是水電專業(yè)設計院來承擔，一個項目的各個階段設計工作盡管在理論上可由不同的設計院來完成，但在實施上，由于各方面的原因，目前仍有相當?shù)碾y度。結(jié)合國家電力體制中改革與設計任務由指令性改變?yōu)楹贤问剑@就為水電設計管理體制的改革帶來了豐富的內(nèi)容與深刻的內(nèi)涵。由于目前電力公司與開發(fā)公司管理人員知識面相對較窄、較淺，對參與水電前期工作時間較短，深度較淺，且專業(yè)不齊全，設計管理的經(jīng)驗不多，要勝任設計管理工作，一方面要提高自身素質(zhì)，配備相應人才；另一方面更應充分發(fā)揮和調(diào)動各方面積極性。我們認為水規(guī)總院的領導、專家和工程技術人員，多年從事水電前期設計管理，不少同志具有豐富的管理經(jīng)驗和較高的工程技術水平，應成為我們的高級顧問和咨詢專家，不論以個人或公司的形式，在項目業(yè)主聘請下參與水電前期設計管理工作，并以協(xié)議或合同形式做好投資者的顧問，使設計院把優(yōu)秀設計成果作為商品推入市場競爭。

2.2 以市場為導向，因地制宜確定水能經(jīng)濟指標

隨著市場經(jīng)濟的確立與完善，必然形成市場是水電發(fā)展的導向，效益是前提的格局。在水能資源豐富的省份，特別是水電比重較大的省網(wǎng)，如何因地制宜合理確投資，而脫離電力市場的擴大裝機規(guī)模論證、提高單機容量的規(guī)劃時有發(fā)生，使年利用小時下降，閑置容量偏大，投產(chǎn)后長期達不到設計水平。在沒有調(diào)節(jié)水庫建成以前，電網(wǎng)內(nèi)枯期缺電，汛期窩電十分突出。同時在只算投入分析和理想計算收益的情況下，往往把原本一、二期建設裝機的工程，縮短為一次建成，卻得不到超前投入的效益。所以必須改變?nèi)珖y(tǒng)一的水能規(guī)劃原則，要因地制宜，以市場為導向，電網(wǎng)對項目的要求特點，作為項目容量規(guī)劃原則，結(jié)合水能經(jīng)濟指標，近期、長期項目效益統(tǒng)一分析。從而作出合理的選擇容量與裝機臺數(shù)，以及分期建設還是一次建設的方案，以求得到最大效益目標。

2.3 深入細致地做好移民安置和后期扶持工作

妥善做好移民安置是水電項目本身的需要和能否持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。歷來水電前期工作對移民安置側(cè)重在實物調(diào)查和補償指標上，靜態(tài)計算工作較為細致，無法適應項目立項后的動態(tài)實施。隨著國家對移民工作的更加重視，需要水電立足開發(fā)性移民，做到長治久安，要求我們設計部門，積極爭取各級政府的支持，與各級移民機構合作，做好移民安置實施規(guī)劃，后期扶持規(guī)劃。開發(fā)性移民不僅僅增加移民投資，更重要的是做好相關開發(fā)項目的市場分析、效益分析、項目實施等可研工作，這對我們前期工作提出了很寬的工作范圍與較高、較深的工作要求。這是以前從未經(jīng)歷過的，設計院、地方移民部門要共同努力，象對待電站可研設計那樣，做好每一個開發(fā)性項目的工作，在試點基礎上總結(jié)經(jīng)驗。

2.4 重視財務評價工作

財務評價是經(jīng)濟評價的前提和基礎，項目財務評價是否可行是項目生存的前提。電這一特殊商品，它要求在瞬間完成產(chǎn)、供、銷流通過程，必須做好電站并網(wǎng)地區(qū)電力、電量需求平衡測算、電價允許水平測算。水電的電量受年際與月際間不平衡性外界條件影響較大，并直接反映在電網(wǎng)對電力、電量的吸收和上網(wǎng)電價上。以往水電項目財務評價的基點是以項目本身的設計水能利用，建成電站投入總費用與生產(chǎn)運營成本為基礎，以電站自身的利益為保證，這脫離了電力銷售與用戶這一核心環(huán)節(jié)。因為電價快速上升勢必帶來電力、電量增加趨緩、甚至在部分地區(qū)停滯或負增長，一些部門電費回收困難與欠費大幅上升，最終仍不能保證項目的財務評價測算。其二，財務評價中電價測算邊界條件，物價部門與設計部門在這方面是有差別的。如還貸原則、投資者的回報率，生產(chǎn)期的成本等方面。其結(jié)果是一般物價部門核定的電價遠低于設計部門的測算電價。這里需要指明的是高上網(wǎng)電價的財務評價恰恰說明了該項目競爭能力差，在市場經(jīng)濟中是高風險的投資項目。

而按物價部門核定電價的新建電廠，基本上能正常經(jīng)營，這說明我們設計部門的電價測算方法必須修改。按物價部門電價測算為基礎，電網(wǎng)吸收電量必須以整個經(jīng)營期電網(wǎng)需求分段加權平均計列為準則。此外資金運作方法對財務評價影響相當敏感，應做到合理安排建設期資金，合理安排資本金的注入時機，以及多渠道融資、延長還貸年限。

2.5 以合同形式加強前期設計費管理

前期工作設計費的核定和支付目前在我國基本上仍是行政管理形式，按規(guī)定的計費辦法、設計定額、調(diào)整系數(shù)計列，由設計主管部門核定，有關方面按協(xié)議籌資，或企業(yè)貸款支付，費用的核定和支付很不規(guī)范，投資者的權益不能充分體現(xiàn)，設計部門也往往不能及時得到完成工作的相應費用。通過中泰合作進行景洪水電站的可研階段的設計管理，得到了極大的啟示，已在省內(nèi)中型水電項目試行，并取得了經(jīng)驗。從尊重歷史、面對現(xiàn)實、推進改革、規(guī)范未來的前提出發(fā)，設計費的核定可以現(xiàn)行計費方法為基礎，協(xié)商確定系數(shù)的調(diào)整；對勘測費的核定，借鑒景洪方式，把設計院所列勘測量明確為預估量，合同結(jié)算將按在實施中設計提出計劃，經(jīng)合同甲方批準后實際完成并提出的成果量，以合同中分項單價進行結(jié)算；對待特殊專項費和科研試驗費結(jié)合工程實際需要列入合同，同時在合同中明確雙方的責、權、利。我們認為這樣可以體現(xiàn)投資者的權益，合理使用前期費，提高出資方對前期工作管理力度，推進設計工作的商業(yè)化進程，確保電站地質(zhì)工作質(zhì)量，為最終設計工作引入招標競爭打下基礎。

第12篇住宅前期日常管理工作方案

住宅項目前期日常管理工作方案

一、入住前的管理

1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作

隨著房屋建設接近后期,前來看房的業(yè)主增多,外來人員也趁機進入工地,我們擬派4名保安24小時門崗值班,為業(yè)主指路,對外來人員進行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對業(yè)主人身構成危險。

2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設備設施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工

隨著房屋建設接近后期,施工進度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊幾乎同時施工,為配合開發(fā)單位對施工質(zhì)量的監(jiān)督,加快施工進度,我們將擬派各類維修技術人員進駐現(xiàn)場,一方面協(xié)助開發(fā)公司對施工隊質(zhì)量進行監(jiān)督,另一方面把我們在日常管理中容易發(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。

3、協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀

我們在日常管理中發(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設,在主要道路預留一些管道,防止今后對道路的損壞。

4、人員招聘及相關入職前的培訓和保安人員的軍訓工作。

二、入住管理

1、入住公約

為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:

(1)熱愛祖國,熱愛人民,遵紀守法,自覺履行公民義務,遵守“八不一做到”,做文明市民。

(2)尊老愛幼,和睦相處,團結(jié)互助,爭當文明住戶。

(3)愛護園林綠化和公共設施。

(4)加強治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭。

2、入住手續(xù)及相關工作程序

住戶提供入住資料:進住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領資料”章領取《業(yè)主公約》、填寫《家庭登記表》等資料憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗收簽字。

憑已簽字之進住通知單收費收回進住通知單進住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗收房屋抄水表、電表;填寫驗收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙、填寫入住情況表

3、便民服務措施

我公司本著服務至上的原則,切實為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。

(1)解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬運難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務。

(2)為維護樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。

(3)設立入住辦公室,提供24小時一條龍服務。入住辦公室內(nèi)設咨詢崗、資料崗、收費崗、代辦業(yè)務崗、發(fā)配鑰匙和維修服務崗,合理安排入住程序,力爭20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。

(4)我們將組織一批品質(zhì)好、信譽好的裝修材料供應商,在管理處安排固定場所,為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價廉裝修材料供應服務。

(5)住戶裝修時,管理處將設立快餐服務部,解決居民的臨時就餐問題。

(6)提供租車服務。住戶急需車時,管理處可提供雙排座車,為住戶提供應急服務,收取成本價。

(7)增設公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設ic卡公用電話點,方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報警使用。

(8)設置臨時公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。

4、管理服務收費標準公布上墻及宣傳工作

為提高物管收取的透明度,在房屋交付時將收費標準發(fā)放給每一業(yè)主,同時在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費標準及依據(jù),同時小區(qū)在醒目處設置收費價目牌。在正常運作情況下,我們將定期將有關物管費的收支情況分別通過小區(qū)簡報、宣傳窗、小區(qū)局域網(wǎng)等多種宣傳載體公布于眾,主動接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

5、裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點定位;露臺不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理

a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設置空調(diào)機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

b、實行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護___項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理準備工作

裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備,特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準備大量有說服力的材料。便民服務人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓。

(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構,并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格按照《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把煤核施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修消滅在初始階段。

a違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。

b行政手段

在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級機關及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。

c經(jīng)濟手段

根據(jù)《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》有關規(guī)定,對嚴重違反小區(qū)有關規(guī)定的行為,提請房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的處罰,已維護其他業(yè)主的利益。

d法律手段

業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權,對小區(qū)裝修進行法制管理。

第13篇物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-3

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(3)

第三節(jié) 施工建設階段介入

物業(yè)在施工建設階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。

2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關問題和進度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導,并跟進問題整改落實情況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點

1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:

a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔

時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層

作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問

題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與

監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。

8.給排水工程

a)給水工程:如供水管道埋設在墻內(nèi),則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。

第14篇前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

1規(guī)劃設計評估準備

1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。

1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

1.1.2企劃文件

市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、___圖)〉、結(jié)構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。

1.2地產(chǎn)需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。

2項目評估細則。

2.1總體評估。

2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。

2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

2.1.7安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。

2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

2.1.10各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

2.2分類評估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。

d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。

2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車道設置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。

c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。

2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。

2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內(nèi),或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜

避開窗口設置。

g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

c)室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。

d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應靠近室內(nèi)機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調(diào)的要求。

g)如使用小型中央空調(diào),層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

h)室內(nèi)各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2

位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。

b)業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

2.2.15管理成本測算

a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。

2.2.16與相似典型項目的比較

a)相似點

b)差異點

c)優(yōu)勢

)劣勢

e)改進建議

3規(guī)劃設計評估的程序:

3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。

3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。

3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。

第15篇房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序

房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責

3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構。

4.2接管驗收

4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項目的整套技術資料;

b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

4.3由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度,并作好培訓工作。

4.4聯(lián)絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網(wǎng)絡。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時向住戶發(fā)送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。

4.5.2做好住戶入住的服務工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;